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吳啟民 先生
行政總裁 (世紀21香港有限公司)
新型冠狀病毒疫情在多個地方擴散，本港確診及懷疑個案亦不斷增加，市場氣氛出現逆轉，市民減少外出，消費意欲頓減，零售、旅遊酒店和餐飲、運輸等行業受重創，連帶樓市亦受牽連，雖然市場普遍認為「沙士價」慘況不會出現，但部份業主叫價取態回軟，二手市場低市價成交浮現，相信未來市場觀望氣氛會持續一段時間，樓市料會出現3%至5%調整。
受疫情影響，整體睇樓量急跌，過去周末不少屋苑更錄得「零成交」，不少準買家見狀趁勢劈價，更要求低市價最少一成才願入市。將軍澳居屋寶明苑一個開放式單位，原業主於去年10月放盤，開價375萬元，最終減價55萬元至320萬元(自由市場價) 成交，低市價超過一成，造價更重返2018年年底水平。沙田第一城向來被視為藍籌屋苑，有業主未SSD「鬆綁」離場，單位屬一房戶，放盤3個月，原叫價570萬元，減價63.2萬元，終獲買家以506.8萬元承接，由於業主持貨不足3年沽售，扣除樓價10%額外印花稅(SSD) 約50.7萬元後，賬面蝕讓約45萬元。
展望未來，艱難的環境在短期內料會持續，疫情令遊客減少來港旅遊購物，重創本地消費，高端時尚產品更首當其衝，私人消費開支大幅減弱，嚴重打擊市場氣氛，經濟下行壓力持續顯著，目前為止，政府及市民的防疫措施定必要做足，有效控制疫情才能隱定市民信心，守望相助才能共渡難關。
筆者：世紀21香港行政總裁吳啟民
農曆新年長假期向來為傳統樓市淡季，加上新型冠狀病毒疫情蔓延，市場瞬間仿如停頓，市民憂慮疫情，紛紛減少外出防疫，睇樓量亦隨即減少，個別買家表示「睇定啲」再決定入市，業主普遍亦未有大幅減價賣樓，雙方將會觀察後市再作部署，疫情現階段對樓價未造成太大影響，市場觀望態度濃厚，春節後出現小陽春機會甚微。
「沙士價」難現
今次新型冠狀病毒疫情爆發，勾起不少市民對於當年「沙士」在港肆虐的記憶，當年市民人心惶惶，樓市更陷入低谷。經歷2003年「沙士」一役後，市民的防疫意識提高，同時亦加強衛生及戴口罩，相信疫情能夠受控，樓市難再出現「沙士價」，本港料超過六成物業為現契樓，即大部份業主已供滿物業，現時業主普遍具有實力，並不會貿然以賤價賣樓，預料樓價不會出現插水式下跌。
防疫措施要做足，有效控制疫情才能隱定市民信心，若果疫情持續嚴重，會進一步拖累大市及經濟發展，零售、旅遊酒店和餐飲、運輸等行業受到極大衝擊，伴隨失業率增加等情況出現，不利社會長遠發展，樓市下行壓力亦相對增加，其影響力絕對不容忽視。
踏入2020年，樓市出現「小陽春」，市場交投回升，一二手成交量暢旺，市場氣氛保持穩定，中美兩國正式簽署首階段貿易協議，兩國關係有所緩和，為市場及經濟注入穩定因素，連同其他本地利好因素帶動，樓市有望受惠，不少發展商密鑼緊鼓部署推出新樓盤應市，預計今年市區中細價上車盤仍會被看高一線。
回顧過去一年，本港樓市實際情況並非如外界想像中悲觀，住宅樓價由去年年初急速增長，其後數月受外圍及政治氣氛等利淡因素影響，樓市開始出現調整，據土地註冊處資料顯示，去年全年住宅樓宇(一手及二手)買賣合約錄得59,797宗，按年上升4.5%；總成交金額為5,487.95億元，按年則下跌1.9%，預計今年樓市將會平穩發展。
近期新盤百花齊放，天水圍新盤以低於二手市場價推售，收票反應相當理想，首輪開售381伙，其中375伙分層單位即日沽清，反映市民對上車盤的需求相當殷切，市場購買力仍在，加上政府早前提出放寬按保，無疑減輕上車客首期壓力，重拾置業希望，加上2020年適逢雙春兼閏月，是傳統結婚好年份，預料不少新人結婚，置業需求料會增加，購買力湧入樓市，有助樓市維持穩定。
筆者：世紀21香港行政總裁吳啟民
踏入2020年，市場氣氛保持穩定，料未來會受利好因素帶動，樓市有望受惠。外圍因素如中美貿易磨擦有所突破，美國總統特朗普將與中方簽署美中第一階段貿易協議，兩國關係有所緩和，有助穩定市場信心，吸引用家及投資者入市。一手樓市方面，各發展商密鑼緊鼓部署推出新樓盤應市，天水圍新盤以低於二手市場價推售，認購反應熱烈，成為2020年新盤「重頭戲」。
本地樓市方面，自去年10月中，政府放寛按揭保險樓價上限，買家入市門檻降低，有助推動市場換樓鏈，現有業主出售手上二手單位套現後，然後再換樓，中細碼單位放盤量上升，吸引一眾上車客承接，增加市場流動性。加上美國聯邦儲備局上月議息後，宣布維持利率不變，結果符合市場預期，更暗示今年不會加息，而2021年亦只會加息一次，料本港未來低息環境延續，降低買家借貸成本，對市場發展前景有正面影響。
今年樓市展望及預計方面，樓價料在窄幅上落，政府早前提出放寬按保，無疑減輕上車客首期壓力，重拾置業希望，加上2020年適逢雙春兼閏月，是傳統結婚好年份，預料不少新人結婚，置業需求料會增加，購買力湧入樓市，有助樓市維持穩定。
筆者：世紀21香港行政總裁吳啟民
2019年即將完結，過去一年本港樓市表現仿如坐過山車，住宅樓價年初急速增長，其後近數月受外圍及政治氣氛等利淡因素影響，或多或少影響投資者及買家入市意欲，市場普遍持觀望態度，部份屋苑樓價開始出現調整，抵銷上半年樓價的部分增幅，並重返年初水平，預計全年樓價升幅只有約3%，相信明年當社會氣氛穩定下來，用家及投資者將逐漸重投樓市。
政府最新公佈《長遠房屋策略》2019年周年進度報告，推算2020-21至2029-30年度十年期總房屋供應目標為43萬個單位，較2018年就2019-20 至2028-29年度十年期公布的供應目標45萬個單位少2萬伙。公私營房屋供應比例為70:30，未來十年目標提供30.1萬個公營房屋單位，當中21萬個為公屋及綠置居和9.1萬個其他資助出售單位，但預計未來十年公營房屋建屋量只有27.2萬伙，較目標仍欠2.9萬個；至於私營房屋單位供應，目標則為12.9萬個，較去年提出的13.5萬伙少6,000伙。
由此看來，未來私樓供應料會逐步減少，在求過於供的情況下，現有私樓或新落成一手住宅將變得更為搶手，對長遠樓價亦自然起穩定作用，處於優質地段的物業變得更矜貴，抗跌力更高。至於公營房屋方面，在新供應未到位前，預計部份資助出售房屋客源會轉投入市中小型私樓，預計中小型住宅價格會在5%至7%幅度上落。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
踏入年底，本港受外圍因素及政治氣氛影響，旅遊、零售及餐飲等相關行業受到衝擊，單看樓市發展方面，經濟衰退等利淡因素或多或少影響投資者及買家入市意欲，市場普遍持觀望態度，整體成交量回落，但並非出現「插水式」下跌，當中細價樓基於實際需要，部份二手業主願意減價5%至10%，單位即獲買家承接，顯示大眾購買力仍然存在，未來當社會氣氛穩定下來，相信用家及投資者將逐漸重投樓市，料本港樓價短期內窄幅上落。
雖然近期市場充斥不朗因素，但對中小型住宅單位樓價影響不大，原因在於政府早前提出放寬按保，減輕上車客首期壓力，準買家預算充足可加快入市步伐，中小型住宅單位成交有望上升，而業主出售手上二手單位後，亦會套現再換樓，有望推動換樓鏈及帶動整體樓市轉活。至於一手市況方面，一手市場供應持續，個別發展商在新盤訂價傾向克制或低於二手市價，便獲準買家入市，故中小型住宅單位價格仍未有大幅回落，今年市況維持穩定。
明年上半年樓市走勢預測方面，外圍因素如中美貿易磨擦及本港政治問題料有所緩和，局勢漸趨穩定，樓市可望好轉，加上不少市民仍認為「磚頭保值」，買樓自用或投資仍是相對穩陣，本港樓市仍有支持點，中小型住宅價格預計會在5%至7%幅度上落，至於位於二、三線地區的工商舖，在空置率偏高的情況下，料價格會出現10%至15%調整。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
本港受社會運動影響，樓市近期買賣交投減少，各大屋苑叫價及成交量相比月初變化很大，準買家出價洽購時亦紛紛鋤價，幅度達10%至15%不等。然而，影響未有令資金明顯流出香港，大眾購買力仍然存在，未來當社會氣氛穩定下來，相信用家及投資者將逐漸重投樓市，帶動整體樓市交投。
連月來樓市變化都有所不同，上月中《施政報告》提出放寬按保，首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元，而申請最高八成按揭的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元，協助首置人士上車。同時，政府推出「綠表置居計劃」恒常化後，去年已售出約2,500個單位，而房委會亦預計於下月推售兩個全新「綠置居」項目，包括柴灣蝶翠苑及青衣青富苑，分別提出828伙及2,868伙，合共提供3,696伙，實用面積約187至471平方呎，以市價四九折推售，售價由約82萬至約273萬元，相信對買家而言有一定吸引力。
值得留意的是，雖然香港現況相對不平穩，但本港經濟基礎穩健，港人仍然認為「磚頭保值」，買樓是比較穩陣的投資，加上低息環境持續，有利買家上車供款，故此上車一族只要遇到合適單位，仍會決定入市，對整體樓市起正面支持作用，冀望社會問題能盡快解決，買家能逐步返回樓市，相信明年樓價持續平穩。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
樓市氣氛明顯轉趨活躍，買家遇心儀單位即入市，繼施政報告早前提出放寬按揭保險計劃的樓價上限後，首置買家最為受惠，為一眾本來欠缺首期的買家帶來希望，與此同時本地個別銀行跟隨美國先後宣布減息，為11年來首次減息，出乎市場預料，減息降低借貸成本，有助減輕買家供樓負擔及紓緩企業壓力，及時為樓價及整體交投帶來正面支持，進一步刺激買家入市意欲，令整體市場交投再度上升。
二手市場近日成交不斷，過往積壓的購買力陸續釋放，市場有望重啟換樓鏈，大碼單位同樣獲買家青睞。沙田指標屋苑配第一城一個低層單位，實用面積853平方呎，亦成功以1,000萬元轉手，利好因素確實為樓市帶來「小陽春」。旺角居屋富榮花園低層三房戶，近日成功以738萬元(居二市場價) 易手，顯示二手居屋同樣受惠市況轉旺，承接力跟隨大市走勢轉強。
與此同時，一手銷情同樣受到帶動，新界區青衣新盤明翹匯首輪公開發售375伙，即日全數沽清，次輪推售292伙，市場消息指累收逾6,000 票，超額認購19.5倍，最終售出近七成，銷售成績理想。未來發展走勢方面，社會事件倘若持續惡化下去，對整體經濟帶來一定影響，短期內在實質需求支持下，相住市場買賣成交仍會集中以上車首置客為主。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
近日樓市利好因素不斷，本地個別銀行先後宣布減息，為11年來首次減息，出乎市場預料，減息降低借貸成本，有助減輕買家供樓負擔及紓緩企業壓力，及時為樓價及整體交投帶來正面支持，加上施政報告早前提出放寬按揭保險計劃的樓價上限後，首置買家最為受惠，為一眾本來欠缺首期的買家帶來希望，在「供樓平過租」的前提帶動下，進一步刺激買家入市意欲，整體市場交投再度上升。
樓市氣氛明顯轉趨活躍，二手市場積壓購買力陸續釋放，市場有望重啟換樓鏈，大碼單位同樣獲買家青睞。沙田指標屋苑配第一城一個低層單位，實用面積853平方呎，亦成功以1,000萬元轉手，利好因素確實為樓市帶來「小陽春」。旺角居屋富榮花園低層三房戶，近日成功以738萬元(居二市場價) 易手，顯示二手居屋同樣受惠市況轉旺，承接力跟隨大市走勢轉強。
與此同時，大市氣氛向好同樣有助帶動一手銷情，新界區青衣新盤明翹匯首輪公開發售375伙，即日全數沽清，次輪推售292伙，市場消息指累收逾6,000 票，超額認購19.5倍，新盤市場同樣熱賣。未來發展走勢方面，社會事件倘若持續惡化下去，對整體經濟帶來一定影響，短期內在實質需求支持下，相住市場買賣成交仍會集中以上車首置客為主。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
施政報告放寬按保，新措施下首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元，而申請八成按揭的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元，對二手樓市即時起反應，不少業主聞訊後迅速反價或封盤，買家態度轉積極。有關措施獲通過實行，除了上車客選擇增多，亦有望釋放二手市場積壓購買力，重啟換樓鏈，令樓市發展更健康。長遠而言，政府應盡快放寬一千萬元樓價五成按揭貸款，以令更多有需要換樓人士可輕鬆換樓，亦有助打破中產人士住屋困局。
過往有不少上車客往往因首期不足，只能愈買愈細單位，專向「納米樓」埋手，近日屯門區一個納米盤，出現8宗撻訂個案，相信由於放寬買現樓首置按保，由400萬提升至800萬，可借90%樓按，買家經衡量過後寧撻訂選擇較大面積的單位，考慮日後家庭成員增加。施政報告公布後對一手市場起衝擊，多個新盤加速銷售步伐，不少發展商均採取低市價推盤策略，當中位於青衣「明翹匯」，首批156伙折實入場費432.1萬元起，若然採用建期付款，其中逾八成單位折實價低於800萬元，比同區二手大幅低水一至兩成，反映發展商取態「先量後價」，目的爭奪市場。
無可置疑，今次放寬按保措施，降低上車門檻，對上車一族提供更多選擇，不得不提準買家在入市前有幾點事項需要注意，當中包括用「新九成按揭」計劃上車的供樓負擔增加，若因經濟衰退引致的失業問題，會否影響家庭收入穩定性，樓價下跌帶來的風險等，簡而言之，上車亦應量力而為。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
特首林鄭月娥今日公布新一份施政報告，報告中提及首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元，而可申請八成按揭的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元。世紀21行政總裁吳啟民認為，有關措施獲通過實行，可加快市民上車圓置業夢，並且釋放二手市場積壓購買力，重啟換樓鏈，令樓市發展更健康。長遠而言，政府應盡快放寬一千萬元樓價五成按揭貸款，以令更多有需要換樓人士可輕鬆換樓，亦有助打破中產人士住屋困局。
吳啟民表示，過去政府為抑壓樓價，採取多項加辣及收緊樓按措施下，令近年二手物業市場流轉減慢，換樓鏈更出現斷層，原因不少準買家購入二手物業，難以支付高昂首期費用，導致上車難，換樓更難。現時市場購買力側重於一手新盤。原因很多發展商為了吸客，推出各式各樣按揭優惠及付款方法，對比二手物業按揭成數一般只限五至七成(樓價一千萬以上只是五成)，促使準買家傾向新樓盤，形成一手為主導。今次新一份施政報告提及提高按揭貸款的樓價上限，針對現成二手單位，為買家提升購買力，加速二手物業市場流轉，有望打破近年來二手市場成交每下愈況局面，令一二手流轉達致平衡，亦有利樓市健康發展。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
受到多項負面因素影響，由7月至9月期間樓市交投明顯放緩，當中一手市場亦受交通情況影響，本月(10月) 暫時只錄逾60伙一手成交。目前社會運動相信短期內未能平息，令發展商在推售全新樓盤時，除了考慮市場氣氛，亦希望透過吸引定價締造樓市轉機。
日前愛海頌公布首批單位售價時，發展商以「平霸」口號作招徠，又表示呎價回到三年前水平等，目的製造話題性以吸引廣泛買家目光，繼而喚起入市意慾。其次，連同愛海頌，季內仍有近2,000伙新供應有望應市，包括中國恒大屯門掃管笏新盤項目（1982伙）及萬科置業(香港)長沙灣營盤街項目（467伙）等，愛海頌發展商更採取「先量後價」策略，以確保銷情。
新盤定價須貼市價才能喚起市場關注，二手市場更走向調整期，因為負面因素持續，令業主的心理因素受到影響，叫價信心減弱，願意降低叫價，一般下調幅度5%至10%，即獲用家承接單位。目前二手市場出現「價跌量升」現象，樓市現時只是處於輕微的調整期，樓價出現大跌情況機會微。
樓市出現調整只屬短期情況，會否重蹈金融風暴時樓價大跌，出現大量「負資產」局面，筆者相信機會微，長遠來說樓市仍是上升軌。樓市經歷多次跌市後，香港政府對樓控作出多項行政措施，而金管局多年來亦不斷收緊按揭條例，令投資者幾乎絕跡於市場，改為用家主導。其次，香港大部份料六成物業已為現契物業，即大部份業主已供滿樓，再套現換樓亦不成財政壓力。即使未供完樓的業主，由於近幾年來樓價升幅不菲，普遍上升一至兩成，甚至三成亦存在，換言之樓市由今年5月高位至今只調整約3%至8%，即使往後樓價下跌兩成，樓價回到最初，但未至於「負資產」。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
本港社會活動持續數月，至今仍未有平息的跡象，加上外圍存在不少不穩定因素，令處於熾熱的樓市氣氛急速轉冷，整體樓市成交量短期明顯下跌。面對樓價趨跌已成局，不少業主選擇面對現實，由原先靜觀其變及叫價強硬的態度，改為主動調低叫價吸客，其中沙田大型屋苑第一城，一個中層兩房單位劈幅逾一成才獲承接，原開價680萬元，最終以590萬元易手，減價足足90萬元或13.2%，普遍而言，樓市掀起一陣減價潮，對一眾準買家而言，亦由按兵不動轉向主動尋找「荀盤」。
一手樓市方面，位於南昌站上蓋新盤匯璽III首推352伙，近乎即日沽清，銷情理想，反映市場有實質需求，更重要買家入市十分取決於按揭優惠及定價。不少新盤密鑼緊鼓推售，其中位於九龍區的焦點新盤，長沙灣的愛海頌預計將上載樓書並緊接開價，若以貼市價開售，相信會受市場歡迎。
目前樓市動力來自本地市場，面對市場不明朗的氣氛，準買家入市態度普遍趨向審慎，但遇上心儀單位減價逾一成，仍獲市場承接。有市場調查發現，市場對置業意欲未有轉變，只是期待樓價進一步下跌，準備置業的買家必須謹慎評估個人負擔能力，一圓上車夢。
筆者﹕世紀２１香港行政總裁吳啟民
樓市經過一個多月的拉鋸狀態後，由於業主放盤議價空間明顯擴濶，不少中小型單位叫價減幅8%至10%後，隨即獲得市場承接，亦有不少換樓客趁機換貨或「細換大」，令9月二手交投量有所回升，當中如天水圍嘉湖山莊及沙田第一城兩大屋苑，截至本月11日為止，市場分別錄得16宗和14宗成交，成績不俗。
受社會爭議影響，過去數月發展商對市場仍採取觀望心態，至8月尾始有全新樓盤加入市場，當中不少為主打大單位的樓盤，由於豪宅相對涉及銀碼上較高，訂價及推售數量備受考驗，故發展商採取較惜售策略，發展商先推小量單位數目作為「試水溫」，與目前市況仍以中主型住宅為主導不無關係。由於多個新盤收票數字理想，發展商重拾信心，加速於月內推售項目，位於將軍澳日出康城的GRAND MARINI及MARINI於本周三(11日) 開售，前者推售182伙，即日售出七成單位，成績理想；而後者次輪推售136伙，只售出三成單位。
短期內預計有多個全新項目，如啟德尚珒‧溋及西南九龍匯璽III等已上載樓書，開售單位均以2房單位為主，主要反映市場需求。當中匯璽III首批單位定價與2017年11月同系匯璽II首張價單推出時的呎價貼近，正如發展商所言屬「時光再倒流價」，反映受近月本地樓市放緩，故發展商採取應變市場策略，定價吸引將成為買家入市的關鍵因素。
面對多項不明朗因素，二手市場表現十分淡靜，不少大型屋苑更罕有地錄得零成交。樓市經過近一個月的拉鋸後，個別業主放盤議價空間明顯擴濶，不少中小型單位減價5%至10%放售，隨即獲得市場承接，反映出市場剛性需求仍然強勁，不少準買家只是觀望市場走勢，希望趁調整期入市購入「筍盤」，一圓上車置業夢，令市場成交續現。倘若社會運動持續及中美貿易戰再次升溫，料樓市短期內難打破「悶局」，交投量仍會在低位徘徊。
目前樓市表現，樓價1,000萬元以下的中小型單位影響較微，由於剛性需求下，只要樓價稍為回落5%至10%，已有足夠吸引力讓準買家入市，反觀銀碼較大的豪宅單位而言，買家則會持觀望態度。至於商鋪方面，現時不少租戶提出減租三至五成的求，但一般位於旺區及商場商舖的業主多由發展商或實力雄厚投資者所持有，持貨能力較強，大多數業主寧願空置商場舖位一段時間仍不肯減租，故租客的減租機會不大。但對於民生區的舖位，由於較多業主為小投資者，承受風險有一定壓力，近日態度開始軟化並願意調低租金幅度，但由於減租幅度輕微，部份商舖仍未能獲承租。
無論住宅或商舖，其短期內表現均視乎示威活動有否緩解迹象，若社會運動持續下去，高檔消費品並非必需品，位於旅遊區商鋪在未來減價幅度將會進一步拉濶。至於住宅方面，平均減價一成的單位陸續獲用家吸納，反映市場仍具承接力，短期內樓價料會在窄幅上落。
筆者﹕世紀２１香港行政總裁吳啟民
近月來政治爭拗不斷加上中美貿易戰陰霾影響下，股市早已作出反映。樓市方面，二手市場陷入膠著狀態，豪宅更明確，縱使有個別業主調低叫價，但買家抱著「執平貨」心態，相對業主調節幅度仍有很大差距，8月至今成交量較上月同期減少近四成。目前局面，中美貿易戰爭拗以至本地政治事件未解決，持續愈久對整體經濟前景並不樂觀。幸好低息環境持續，實質利率維持負數，資金仍需尋求出路，而市民對中小型住宅置業需求仍然殷切，樓價未必會出現大幅調整，但下行壓力持續，預計下半年樓市或會回調約5%，抵銷上半年升幅。
面對重重的不明朗因素，一手市場表現遜色，成交量下跌。多個可供開售的新盤紛紛暫緩，上月尾至今只有位於荃灣映日灣推出，由於發展商以「貼地價」吸引大量用家入市，故首批單位仍獲超額認購逾22倍，成為今年新盤入票量次高的項目，按登記認購數字來看相信首批單位可以「清袋」。二手市場，近兩周業主放盤叫價態度已較為軟化，叫價不再以同類高價為依歸，不過買家持觀望為主，如果樓價較市場價平10至15%才會入市。但肯大幅減價業主不多，相信短期內成交量會維持低水平。
無可否認，若政治爭拗未獲解決，下半年本地經濟環境將面對下調風險，零售以至旅遊行業自然首當其衝。當中以專售高檔消費品及旅客為主旅遊區，生意額影響較明顯，涉及民生衣食住行的店舖影響相對較輕微。
面對目前政治環境所帶來經濟影響，政府推出一系列紓困措施，希望一系列措施能對經濟產生提振作用，但最終要平息爭拗方可治本。
筆者﹕世紀21香港行政總裁吳啟民
上半年本地樓市受貿易戰陰霾影響，起伏不定，但踏入第二季，個別發展商調整定價，配合按揭新安排，令一手私樓買賣成交量大大回升，出現「量升價回」現象。近月社會爭議不休，二手市場成交量明顯有所回落，以新界區為例，元朗屋苑更出現「零睇樓」，二手成交量大大下降。但另一方面，卻無礙全新樓盤銷情，當中由鷹君發展位於大埔白石角浪濤，首批單位即日全數沽清，反映發展商定價只要能夠貼市，在剛性需求支持下，銷情暫時影響不大。
大埔浪濤銷售理想，發展商乘勝追擊即時加推，其他發展商亦加快步伐推售新盤，大型新盤陸續登場，當中位於港鐵南昌站上蓋匯璽III（匯璽第5期）及荃灣映日灣均已上載樓書。匯璽III（匯璽第5期）由3幢高座及2幢低座住宅大樓組成，合共提供1,172伙，單位實用面積由267至2,171平方呎，當中1房設計單位逾半數，屬於市場受歡迎的戶型。
另一個住宅項目映日灣的賣點之一是集合商業大樓、零售及餐飲等商業樓面，加上荃灣西站一帶有多個大型商場，例如荃新天地1及2期、如心廣場1期及2期、荃灣廣場，戲院、超市、各式食肆應有盡有，日常生活及配套齊備，預計如發展商定價取態克制，相信不愁用家入市。
據資料顯示，未來3至4年新樓潛在供應維持9.3萬伙，惟隨著政府去年調整公私營房屋比例，使私人賣地供應減少，雖然發展商加快銷售樓花，但政府覓地不易，而發展商亦放慢施工，兩者均使私樓供應量下跌，市民置業需求仍然殷切，供不應求的情況下，料樓價難會大跌。
筆者﹕世紀２１香港行政總裁吳啟民
甫入七月份，屯門單幢樓菁雋減價重推，反應相當熾熱錄得34倍超額登記認購，重燃一手市場推盤潮。其中位於大埔白石角浪濤隨即上載樓書，意味銷售工程隨即可展開。大埔區一帶在過去半年有多個大型新盤推售，單計白石角就多達五個項目先後推出市場發售，包括海日灣、海日灣II、雲滙、嘉熙及逸瓏灣8均已開售，但仍有不少餘貨，令發展商加價空間亦受限。今次即將推售全新項目朗濤提供723伙，主攻中小型單位，除了要面對同區其他五盤競爭外，亦要留意區外新盤競爭等，同樣主攻上車客，銷情如何關鍵在乎發展商訂價上取態。
數據顯示，單是六月份整體物業(包括一二手住宅、一手公營房屋、工商舖、純車位及其他等)註冊量錄得約6,211宗，總結上半年住宅成交表現，平均每月住宅銷售增至5,753宗，創下五年新高，備受市場需求中小型住宅造價仍然跑贏大市，累積價格升近5%，收復2018下半年的跌幅。預計下半年市況，將有1.6萬個新盤推出，為近三年推盤新高，在供應量增加、空置稅即將落實、中美貿易戰難有結果等因素下，料下半年樓價有一定壓力，然而大幅下跌機會微，主要需求龐大，只要價格合理，仍有用家支持，樓價會受消息所影響出現大漲小回，預計樓價下跌最多5%。
租務市場方面，踏入下半年將有不少新盤落成入伙，據初步統計近一萬伙，並且集中在新界區，較大型住宅項目為荃灣海之戀·愛炫美，另一個焦點項目為將軍澳日出康城晉海。由於將軍澳發展成熟及基建規模完善，市場租務需求大，承租力較強，相反九龍區啟德仍發展中，有不少新盤待推，租金叫價有一定壓力，盤源多反有利租客議價能力，不妨考慮。
筆者﹕世紀２１香港行政總裁吳啟民
受中美貿易戰影響，香港樓價曾由去年高位回落近一成，但隨即又反彈收復去年失地。直至今年第二季貿易戰升溫，加上近月出現「政治爭拗」兩項因素牽動著樓股市場走勢，令投資市場蒙上一層陰影，樓市難免受到波及而一度靜下來，更有業內人士預料影響樓價大跌，甚至經濟有機會進入寒冬。但從新盤銷售成績來看仍然首日售出近九成單位，反映本港樓市不似受到影響，相反發展商即時把握機會搶閘推售新盤，多個新盤已準備就緒，其中新界西有接近五千多個單位魚貫入場。
雖然許多因素會影響本港樓表現，如政府政策、外圍經濟及政治、息口走勢、住宅供應、香港經濟表現等。今年樓市表現取決於中美貿易摩擦及本港的經濟及社會情況，相信政府今年也不會再出招加辣或減辣，基於剛性需求強大，現時購買力主要集中在1,000萬以下的中小型單位，估計2019年全年計一般住宅樓價將平穩或有輕微升幅，至於豪宅及超級豪宅樓價有望再上升約5%。估計未來幾個月一手表現仍會比較好，主要發展商訂價合理，加上提供各式各樣付款方法吸引準買家上車，料未來成交量佔整體成交三至四成，預期今年下半年交投會轉慢，全年約5.8萬至6萬宗成交，較之前估算6萬至6.2萬宗為少。
值得一提的是，在過去10年內，香港樓市曾多次經歷調整期，包括金融海嘯、歐債危機、只有「金融海嘯」般嚴重拖垮全球經濟，今次社會事件，對市場造成了短暫心理影響，樓價短期難免調整，業主大幅劈價散貨的情況也不多，以上述因素的發展來推斷，調整幅度有可能介乎3%至5%；至於長線看，在利好因素帶動下，樓市暫時未見有大跌之虞，料將平穩發展。
筆者﹕世紀２１香港行政總裁吳啟民
踏入五月份下旬，樓市經一輪衝刺後，加上欠缺全新大型樓盤推出，就算推出的新盤貨尾，由於欠缺市場指標性，貨尾盤成交相對疏落。近日貿易戰持續升溫，一切再添變數，除了令金融市場率先受到衝擊外，樓市整體表現與月初熾熱情況亦顯轉淡靜下來。
今年首季，原本外圍經濟趨穩，中美貿易談判漸見穩定，令市場交投氣氛好轉，最近三個月新盤成交量不俗，累積宗數逾6,000伙，平均單月成交量突破2,000伙，反映市場積壓購買力不少，受到低價奏效引發一股強大購買力重投市場，情況比往年更大，不少買不到新樓的向隅客擔心「遲買更貴」，即回流二手市場物色「合心水」物業，圓上車夢，帶動樓市交投及價錢力向上升。
傳統上股市受外圍消息影響作出反應較樓市快，亦意味着不穩定的股市表現，令樓市蒙上一定隱憂。不過，暫時對本地樓價未有明顯的影響。在近三個多月，一二手市場經一輪衝刺後，樓價累積不少升幅，不少屋苑樓價已重回上年年底水平，甚至錄得破頂成交紀錄。在未有進一步利好消息下，相反因中美貿易戰升溫，或會對市場持份者的心理構成影響，增加買家觀望氣氛，致令買賣雙方出現膠着狀態，過去一周，各區二手屋苑同樣未見突出，整體交投量回落。
另方面，有部份新盤仍未批出預售樓花，發展商推盤步伐相對放慢，故這陣子一手市場成交量與月初比減少了，不及之前熱烈，相信樓價會持續橫行。未來倘中美貿易談判階段性破裂，樓價最壞情況是重回去年底水平。
筆者﹕世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民
連月來樓市交投表現向好，無論新盤及二手成交量不俗，據統計首季成交量創近年同期新高；而且樓盤銷售表現方面的分布平均，並非集中一兩個大型住宅項目，在市場氣氛進一步轉熱下，不單止單幢樓銷情理想，其中位於九龍馬頭角住宅項目「瑧尚」即日售罄全部單位，屬近年罕見，連帶貨尾盤重推單位再現捧場客。由於中美貿易戰未有進一步惡化，加上美國暫緩加息，有利消息加強市場用家信心，令購買力得到釋放，群起出動買樓，令樓市氣氛升溫，發展商加快步伐推售新樓盤以應市，吸納不同客源，預料一手交投量仍會持續上升。
踏入第二季初，各大發展商已急不及待啟動新一輪推盤攻勢，當中恒基地產連環推出兩個市區盤，位於長沙灣住宅項目「家壹」緊接北角維峯‧浚匯開售。今年期內料有逾8,000伙新盤醞釀出擊，當中以中小型單位為主，其中位於何文田「瑧樺」，提供240伙，日內將正式啟動軟銷攻勢；而會德豐地產位於將軍澳的日出康城第7A期，提供616伙，及長實集團與市建局持有，位於長沙灣「愛海頌」，可提供876伙，相信發展商獲批預售樓花同意書後隨即登場。
除中小型單位主導大市外，不少豪宅新盤亦籌備今年推售，較受市場矚目的包括位於西半山波老道第一期住宅項目，以及位於渣甸山豪宅「皇第」等。大量單位在短期內推出，市場承接力難免受考驗，以大埔區為例，今明兩年多達7,513伙私樓落成，主要來自白石角6個新盤，單計未開售的「朗濤」及「海日灣II」，已經涉逾3,500伙，還未計其他項目的餘貨單位，明顯地該區屬供應量較多地區，供應量充裕下銷售成績備受考驗。發展商銷售策略上若要加快去貨，採取「先量後價」策略，以更貼市價推售，可確保一定銷售量。
筆者﹕世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民
受到中美貿易戰影響，樓價由去年初節節上升，直至去年第四季樓市吹淡風，樓價由高位開始下調，經歷大約3個月的樓市調整期。其後隨著中美貿易戰緩和，加上觀塘及白石角大型新盤以低價開售報捷，迅速成市場焦點，帶動樓市回暖，令一月份整體住宅交投轉趨活躍，部分屋苑成交量明顯上升。踏入二月份，因農曆新年長假期傳統淡季，故成交量放緩，展望樓市未來發展，香港經濟基調尚算良好，至於中美貿戰難以短時間解決，問題在於兩國之間矛盾如未有進一步加深，解決只是時間上的問題，相信今年上半年樓價表現平穩。
去年樓市可以「先升後回」形容，直至去年底至今年初因有大型新盤，再以低價招徠，加上臨近新春前，市場氣氛改善，原因為發展商懂得跟隨市場的反應作出調整，一手樓價調節升跌速度快，就以近期新盤首批單位開價貼近二手市場，令潛在購買力重投市場。踏入豬年，一手及二手樓市表現方面，預計成交仍會以新盤作主導，相信今年發展商推盤會採取以「先求量後求價」策略，銷情理想才審慎提價。以現時市況來看，樓盤以貼近市場價錢推售，適合市民承接力，銷情反應一定好，倘若發展商定價較進取，去貨速度則會較慢。
二手市場方面，去年迷你戶呎價勁升，相反3房或以上的中型單位，升勢較細戶慢，預計這個明顯的差距仍然存在，換樓客在換樓時要面對按揭限制，要先墊支雙倍印花稅，在限期內成功換樓後才可退還，套現完又未必足以負擔新單位的大部分樓價，令換樓階梯陷於停頓，中型單位流轉慢，成交量自然少，表現不及成交量多的細單位。
息口的影響對整體樓市已淡化，普遍預計美國今年的加息步伐會放緩，焦點反而會落在中美貿易戰上，如無出人意表的發展，隨着一手及二手成交量回升，整體樓價走勢將靠穩。
筆者﹕世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民
受到中美貿易戰影響，樓價由年初節節上升，到近兩個月樓市吹淡風，由高位開始下調，一手及二手成交量都嚴重萎縮，當中10月及11月的住宅物業臨時買賣合約數字分別跌至4,243宗及2,635宗，預料第四季全季住宅成交數字約9,400宗，令本季成為自2016年首季以來住宅交投量最低的一季。直至中美貿易戰緩和，消息對股市即時起反應，樓市方面位於觀塘全新盤凱滙，面對淡市下直接以低價推售，相對一手或二手還要低，迅速成市場焦點，相信受新盤帶動令樓市有望回暖。
過去旺市時，發展商訂價較進取，但觀塘全新盤凱滙以低東九龍新盤市價1至4成推出，首批單位折實呎價1.55萬至1.94萬元，甫推出成為市場焦點，首批單位可望一Q清袋，反映低價策略奏效。由於凱滙低價亦對其他樓盤定價帶來壓力，發展商已紛紛調整付款辦法、增加優惠、加佣來應對，以爭奪市場購買力。
中美貿易戰緩和對二手市場起正面影響，小業主期望樓價因此回升。不過，買家心態及對後市仍有保留，形成業主與買家之間對樓價的期望有差異，差距愈來愈大，直接阻礙交投量，料12月份二手成交量較上月少。不過，由於凱滙低價策略奏效，相信有助打破近期新盤的悶局，亦有望將此氣氛帶動至2019年。
展望後市，中美貿易戰會一定心理影響，但本港樓市結構上沒有出現問題，存貸比率低，即使再加息，息率仍維持2厘幾水平，加上需求仍存在，買家只是等待低位入市，故在低利率環境及需求下，有助穩定樓市。
筆者﹕世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民
政府剛公布最新數據顯示，私樓樓價9月份跌1.4%，跌幅為逾兩年半最大，而二手市場減價個案蔓延，反映樓市正進入調整期。今次樓市進入調整非由供應變化所致，主要原因由是於外圍不明朗因素驟增，影響價格已處於周期頂端的物業市場，在投資角度而言，其吸引力相對失色；對用家來說，本地經濟前景未明朗及利率趨升，用家入市態度轉為觀望審慎，令市場成交量下跌。
受氣氛影響，二手樓市率先調整，就以早前出現個別居屋或公屋單位「創新高」成交後無以為繼，相反在樓市轉勢時該類單位調整幅度較高。而一直主導樓市的一手市場，各發展商並未放緩新盤推售步伐，登記入票氣氛依然濃厚，惟承盤率不及今年中樓市高峰期時成績，難再出現即日售罄推售單位場面，即日銷售量只錄得七成成績已不俗，不足五成或更低亦有，新盤銷售氣氛下降，主要少了投資客源，估計未來新盤開售時，發展商會因應市況變化調整銷售策略。
在貿易戰及加息的陰霾下，樓市氣氛轉弱，令樓價出現調整屬合理現象，但是否如市場所憂慮至出現大恐慌，甚至因樓價急跌產生負資產情況，則機會較低。原因即使樓價跌勢擴大，不過由於金管局過去幾年推出多項「逆周期」措施，收緊按揭成數，負資產的「安全系數」增加，即使跌勢持續，亦難重現昔日沙士時過十萬宗負資產狀況。
至於個別言論指大跌市已形成，樓市將走向大蕭條，似乎過於太早下定論。首先，外圍因素變幻莫測，本港樓市結構上沒有出現問題，存貸比率低，即使加息後息率仍維持2厘多的水平，低利率環境有助穩定樓市。
筆者﹕世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民
特首林鄭月娥發表上任後第二份《施政報告》，房屋政策仍是重中之重，提出調整公私營房屋比例，由原先的「六四比」調整至「七三比」，公營房屋佔比達七成，若未來十年建屋46萬個目標不變，公營房屋或由原先的28萬個大增至32.2萬個，在資助房屋比例急增下，樓市出現短期受壓，個別放盤業主擴大議價空間，令二手成交有所增加。
如沙田居屋康林苑A座高層3房單位，實用面積645平方呎，單位於4月初叫價800萬元放盤，9月減價至738萬元，最終以698萬元(自由市場價) 成交，實用呎價10,822元。是次3房戶成交價跌穿700萬元。九龍區細價屋苑牛頭角得寶花園一個低層1房戶，6月時業主叫價520萬元放售，8月減至490萬元，本月再減至450萬元，最終以433萬元成交，4個月內累減87萬元，實用呎價15,355元，跌穿1.6萬水平，兩個單位造價同樣重返今年初水平，但反映只要價錢合理即有成交。
但公營房屋增加屬長遠房屋政策，對短期樓市影響遠不及中美貿易戰持續升溫，及近日股市大幅波動。因為中美貿易戰正拖累全球經濟，準買家入市慬慎，加上美國加息拖累股市下跌，在股票市場波動下，市場觀望氣氛更濃厚，外圍經濟轉差，後市不明朗下，有業主選擇減價沽貨少賺離場，亦只屬個別例子，對整體樓價未見影響。
而市場期望《施政報告》放寬樓市「辣招」，最終政府隻字不提，令二手市場續受壓，本月在多個新盤推售下，仍會一手主導市場。
筆者﹕世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民