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李峻銘 先生
主席及行政總裁 (世紀21奇豐物業)
新世界在西貢沙下項目，上月中再次遭城規會否決其發展計劃。先後在 2007 年、2014 年及 2018 年都同樣遭到否決的命運。當中西貢的交通流量不足，經常在周末及繁忙時間出現交通嚴重擠塞的情況，相信是致命原因之一。
其實在發展商只是以 1.467倍的地積比率發展，已經相當保守。以這項目的地點，5 分鐘步行時間就可以到達西貢市中心，相當方便，相信會受到西貢居民歡迎。但西貢的交通死結，一拖就十多年，道路未能擴建，區內個別居民一直在抗議加寬出市區的道路，令區內的發展項目停滯不前。如果交通改善的話，西貢尚有不少可供發展的土地，香港人的居住環境也有望改善。
另一邊廂，日出康城在周末有新盤開售，差不多「一Q清袋」。即日售出超過 500 個單位，其中一個賣點，就是在樓盤入伙時，有新建大橋可以直接到藍田，令日出康城的交通有重大的改善，也見證了交通對物業的重要性。
其實，西貢的情況，並不是個別的例子。未來住宅土地供應重鎮，洪水橋及古洞地區，都是缺乏交通配套，這兩區的發展密度偏低。元朗至上水段的火車路線，遲遲未見動工計劃。洪水橋只靠輕鐵提供服務，遠遠追不上人口的增加！
當今政治形勢，明日大嶼計劃很難推行，政府宜更早應變，加強交通配套，加建鐵路。一方面可推動經濟，也大大增加周邊土地的發展密度。鐵路上蓋一向受歡迎，安居才能樂業，人心穩定，也是特區當務之急！重中之重！
隨著中國大陸推出香港版「國安法」，自然引起香港及國際社會的反對聲音。香港本地泛民主派似乎不料有此一著，至今未見到有任何具體有說服力的說法及行動回應，只是例行反對及譴責而已。
至於普羅大眾的反應，就明顯兩極化。正面看法的人認為國安法實施有助香港回復安全城市，有助信心，甚至會增加在香港的投資！持另一面睇法的人，則認為國安法令人心不安，恐怕失去言論自由，也會引致國際社會對香港及中國實施制裁，香港金融中心地位汲汲可危，經濟前景悲觀，甚至會選擇移民海外。移民數目上升，相信是未必然發生的事情，立即影響上星期的外地樓盤也熱賣起來。香港樓市受壓，屬於理所當然的推理。
但留樓不留人，也大有市場。即使移民外地，保留香港物業收租保值的人，也很有市場，單靠移民海外因素，對香港樓市衝擊有限。何況筆者估計國安法實施後，在中美對抗的大氣候背景下，更多北水（大陸資金）會來港投資，更多國內同胞來港生活。香港住宅的需求，根本不用擔心！
相反，根據銀行經理向筆者透露，大量客戶要求開設海外銀行戶口，原因是怕香港的聯繫匯率有變，甚至有傳聞香港實施外匯管制。其實，即使美國跟中國或香港打金融戰，也沒有權力這樣做。
以美國打擊伊朗為例，禁止伊朗用美元結算系統，迫使環球銀行之間的通訊協會（SWIFT）也禁止向伊朗的金融機構提供服務，才是美國的金融殺手鐧。但要出此毒手必須有一個冠冕堂皇的理由，所以伊朗被塑造成為邪惡軸心，要全方位打擊。以中國當今的國力，美國似乎難以如願。因此，美國可還擊的手段有限，加上特朗普更要面對國內因種族問題而引發的暴亂，正好減輕了中國的壓力。
最後，特朗普會否為了連任選舉，會否不惜兵行險普，在南海挑起戰爭，筆者認為這才是最大的危機。一旦戰爭爆發香港的樓市難免受到波及，在資產配置方面，宜放眼全球。
最近因有警隊高層涉嫌違法出租「牌照屋」引起大眾關注這特殊房屋種類。
也有朋友向筆者查詢牌照屋，他透露見到在廣告指稱在新界有一萬呎花園，可泊 6 至 8 部車、有泳池、有涼亭，並有一間約 3000 呎的大屋，環境優美，業主索價 1,000 萬港幣，價廉物美，問筆者是否值得購買?
這樣吸引的物業，吸引的價錢，當中當然大有文章。首先，大都要明白，牌照屋是當年政府容許農民用作擺放農具或農忙時，臨時住上幾天的臨時建築物，所以大多數只是簡陋的上蓋建築，當然也不屬於有契約的住宅用地。更重要，政府給予的牌照，只限登記農民使用，不得轉讓。
回到筆者朋友的問題，牌照屋面積到 3,000 呎實屬罕有。以筆者的經驗估計，大部分上蓋可能都是違法加建，由原本幾百呎的農舍牌照屋，加建至 3,000 呎的豪宅而已。
10,000 呎的花園，也非常吸引。但以有車路到達的農地市價推算，1,000 萬也屬於便宜。筆者也大膽估計這一大片花園用地當中，不少面積也可能是官地。
違法轉讓牌照屋，政府有權立即收回物業。買家不會獲得任何法律上的權益或賠償，損失固然慘重。加上非法佔用官地，更屬於非法行為，隨時惹來官非。所以，筆者不建議大家購買牌照屋，隨時得不償失！
財爺陳茂波剛宣佈香港首季 GDP 下跌 8.9%，為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上，尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區，都發覺大量吉舖。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。
話雖如此，過去周末長假，無論一手或二手的住宅成交宗數，都大幅回升。單單周六、日，10 大屋苑就有超過 30 宗成交，創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤，一手盤只賣貨尾的情況下，四天假期也錄得 240 宗一手成交。
成交暢旺之餘，更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況，令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映，買家的入市信心強，他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌，反而擔心疫情過後，樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控，已經急不及待搶購入市。
筆者也多次強調，當今樓市受辣招影響，扭曲了供求關係。經過十年辣招的實施，住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下，新盤未能如期推出市場，市場上只有貨尾及二手業主貨供應，可售樓盤供應有限！而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求，住宅供不應求情況，更形嚴重！
疫情初期，曾引發少量業主減價，也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後，便發覺實情，跌價筍盤寥寥可數，甚至已經一去不復返。
再者，過往辣招正令買家首期大增，不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保（按揭保險），800 萬以下可做九成按揭；1,000 萬以下可做八成按揭，令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主；而3,000萬以上的豪宅、工商舖等等其他類別物業，仍然是一潭死水，價格下跌的壓力仍大！
筆者估計，當疫情穩定下來，政府取消「限聚令」，發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場，有助平抑一下樓市的抗奮，住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈，機會相信都不大！
在疫情下，歐美澳大部分地區都在停擺、封城。地產代理不能進行實地睇樓，大部分買賣、租賃交易都停止了。香港較為幸運，控制疫情有效。雖有「限聚令」，但只限 4 人以上而已。物業交易仍然可以進行，當然交易都是限於用家市場，投資者活躍的工商舖市場出現不景氣，也是自從不過的事情！
當疫情平靜下來之後，物業投資會有甚麼影響？在香港，筆者接觸到不少買家，他們都在擔心，疫情帶來央行的無限 QE 及零利率。又是 2008 年的翻版，大量資金流入房地產市場，進一步推高樓價，這似乎是市場的共識！
但筆者認為今次疫情會對不同類型物業，帶來不同程度的影響。
以住宅為例，除了旅遊、零售、餐飲重災區外，在政府各種授助措施下，一般打工仔受到的影響有限。雖然失業率上升，降低了需求，但供應嚴重不足，供求不平衡情況，仍會持續。反而筆者覺得疫情令買家更喜歡近郊低密度的住宅，尤其交通較方便的區份；市區人口密集，較易感染病毒，將不利於市區住宅的需求。在外地，地方更大，情況會更明顯。鄰近醫院將也是一個好賣點。
至於工商舖物業，雖然是重災區，但物流、倉庫，尤其是數據中心，卻受益良多。當大客都留家工作，網上購物、網上會議都大大增加。上述的需求，這些新物業涉及金額都非常龐大，非一般投資者可直接參與。作為散戶，也可以透過 REIT（房託）進行投資。不過，商場、寫字樓的需求在疫情過後也似難以復元！大家要投資的話，宜更加謹慎。
相反，一些另類物業例如：學生宿舍、護老院舍，並不一定與經濟情報直接掛勾，也許更值得大家留意關注。
由於疫情影響，全球經濟活動大幅減少，令原油的需求大幅減少，價格也當然不斷下降。過去一個月，美國 5 月原油期貨，大多數在 20 美元左右浮動。但萬萬想不到，在 4 月 21 號的凌晨，亦是 5 月期貨的結算日，可以跌至負37.63 美元收市。即是買家買入原油，不獨不用付款，賣家還要支付每桶 37.63 美元予買家。其中原因之一，當然是全球的原油儲存設備已經用盡，即使賣家不收錢，買家也要付出高昂的貯存費用。
大家應該知道，很多航空公司都有在為其原油做對沖，原來概念是預先預訂原油，並固定了價格，防止一旦油價大幅上升，避免造成虧損。但過去幾個月，原油需求大減，航空公司的油庫都已經滿溢，無法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平倉！即是用21日的收市價做結算，計算賺蝕。
市場上，也有不少投機者，在 20 美元左右沽出原油期權。收回7元的期權金，本以為最多油價跌至零，也是損失 13 元而已。 但負37.63 美元收市價令他們每桶損失超過 50 美元。雖然這個負值只是曇花一現，但是已血流成河。
大家可以覺得，香港散戶一向很少買賣原油期貨，損失有限，但今次的影響可以很廣泛。油公司固然首當其衝，貸款給油公司的銀行也要大幅撥備，甚至由於跌幅太快太急，經紀行「 Call Margin 」也還不及。客戶固然破產，經紀行也難獨善其身，隨時要承擔額外損失，所以即使你賭賺了，但若經紀行倒閉了，贏家能否收到錢也難說！
所以，散戶投資金融產品，除了必須了解產品涉及的風險後，還無可避免要兼顧「交易對手」（Counterparty Risk）的風險。金融產品統統都是紙上富豪，一旦發行商倒閉，大家都損失慘重。
疫情過後，利息超低，當資金要尋找出路，直接購買磚頭或直接買實金，免除「交易對手」的風險，似乎更安全。
全球各國央行都在利用量化寬鬆（QE）政策去救市，但今次跟 2009 年不同，今次的「黑天鵝」是瘟疫。各國封城，人與人保持隔離，令經濟活動陷於停頓，實體經濟嚴重受損。2009 年，受重創的是金融市場，銀行面臨倒閉，也刺破了美國的房地產業泡沫。只要政府 QE 推出，穩定了金融市場，實質經濟活動，並沒有受到嚴重影響。
今次危機單靠金融政策，並不足夠。所以各國政府也推出不同的財政支援政策。香港也推出近 3000 億的防疫基金，美國也推出 2 萬億的應急計劃。
香港有豐厚的財政儲備，問題不大。美國可以無限量印刷美元，除非美元崩潰，否則也是長印長有。但全球其他國家，尤其新興市場，就未必有這種資格。長貧難顧，如果疫情一路拖下去，復元的時間就拖得愈長。
另外，疫情也令各國發現全球化的風險。例如，口罩、呼吸機等物資，大部分都是「世界工廠」——中國生產。一旦中國出事，未能生產或者不能出口，全球都會出現缺貨。疫情過後，大家都會為重要物資分散風險，甚至建立自己本地的供應鏈。中國的出口會受到一定程度影響，香港轉口貿易也一定受到拖累。
當疫情打擊經濟活動，人民的收入減少，瘟疫同時令各國對全球化失去信心。當各國都「各家自掃門前雪」的話，製成品的成本，自然提高。糧食等重要物資也可能各自囤積，售價自然漲得更厲害。
經濟停滯不前、失業率高，但物價卻高居不下，也即是出現「滯脹」現象。人民生活水平大倒退，絕對是人間悲劇。當然這是筆者向最壞處的極端想法，「去全球化」不是那麼容易。
過去幾十年，當各國人民都習慣了價廉物美的產品，要走回頭路也不是易事。只是大家要留心「去全球化」的趨勢，對全世界、對中國、對香港，都有密切的影響，不可不防！
投資海外物業，是近年港人的熱門選擇之一。今次疫情，令絕大部份的海外物業投資停頓。買家固然不會到海外視察，連參加展銷會也怕受到感染，而令參加者寥寥可數。筆者聽聞上周有一知名發展商花費了數十萬元廣告費及酒店場租，三天展銷只能預留了一個單位，最後能否真正售出，仍然是未知數。銷售國內大灣區的行家，也面對出入境的困難，而陷於停頓的狀況！
筆者上周也跟溫哥華的代理行家了解情況，發現當地華人跟本地人代理的處事態度有天淵之別。在溫哥華，疫情不算太厲害，華人朋友在想辦法如何經營生意。但卻被本地行家杯葛，譴責他只顧生意，忽視生命受威脅。即使代理服務的需求仍在，代理的運作卻幾乎停頓。
至於倫敦，筆者剛購入一個單位放租，三月中成交。原先有現成租客在排隊等待，一旦單位交收完成，就可以立即租用。不料疫情變化加快，需求也立時減少。最後，代理花了一個星期找到了一位，在足球隊任職教練的租客，租金也由原先估計每星期 350 英鎊，跌至 310 英鎊。未扣開支前，回報率由 5 厘跌至 4.5 厘。
走到澳洲，筆者在黃金海岸有一個單位 4 月份租約到期。原先代理建議租金由每星期 590 澳元，加至 600 澳元。但疫情一爆發，政府就下令如果租客受疫情影響，無能力交租，業主不可以強迫租客遷出。筆者運氣尚可，租客未受影響。但租金經討價還價後，只能維持不變。
相反，國內 3 月份開始，疫情開始受控，樓市也逐步回暖，國內買家認定政府為了刺激經濟不會對樓市加大施壓，甚至有放鬆的空間，部份一線城市的限價也放寬了，上海前灘的價格由每平米8.5萬元放寬至9萬元，外灘新盤綠地海珀，每平米定價為13.8萬元，比去年附近融創外灘壹號的12.15萬元, 上升13.5%。
深圳更火爆，幾千萬的豪宅開售，可以幾分鐘售光，甚至出現60-70萬元的「喝茶費」，不得不佩服國內同胞反應之快，疫情未完全消退，已經憧憬全球放水，物業資產有價，紛紛搶購，相信也是全球獨有。
新冠狀肺炎已經在全球大爆發，執筆時，確診人數已超過 30 萬。幸好中國情況已受控，歐洲及美國卻成為新爆發點。
歐美爆發，大部份國家地區都實行封城，減少人群聚集，店舖關門、經濟活動幾乎陷於停頓。疫情令企業倒閉、失業率上升。經濟固然受損，各類資產價格大幅下跌，也可能產生金融大風暴，甚至進一步令經濟進入 1929 年般的大蕭條。樓價在這種背景下，不會獨善其身，自然也會大幅下滑。不過，這只是最差的情景推測。
事實上，不少主要國家的財金官員有見及此，不斷推出各種舒緩措施：降息、放水、QE（量化寬鬆）等等層出不窮。政府也推出財政手段，派錢救企業，甚至可能會買入受影響的企業的股份，例如波音，情況就如 2008 年入股受影響的銀行一般，波音的股價最近也因傳言而逆市上升了！
香港的情況，其實比歐美情況為佳。首先，香港有 2003 年沙士的經驗，市民對疫情存高度的警覺性。對壓止疫情的擴散，有很重要的裨益。加上樓市實施辣招多年，對樓市的貸款有效控制，槓桿比率也不高。最令筆者擔心的是小商戶，希望他們可以捱過去，也不致令物業出現拋售潮。
筆者估計，在各國科學家的努力下，加上大型超級電腦的應用，疫苗或醫治上將會取得顯著成效。只要捱過未來六個月的經濟困境，疫情總會過去，經濟亦可好轉過來。未來三個月至六個月，將會是關鍵時間。相信香港底子厚可以捱過去；歐美則須靠政府。
反而，疫情過後，全球低息。買樓收租，可能是唯一有正回報的資產，尤其是非美元區。疫情期間，美元匯價大升、連澳元都跌至4.6、英鎊跌至九算，相信更能吸引有錢人的目光。正如 2008 年金融海嘯之後，樓價升個不停，都是拜美國聯儲局不停放水造成。今次全球各國都一齊縮水，規模更是無上限。物業可能是成為最佳的避險資產。
國內受新冠肺炎疫情影響，幾乎所有售樓處停開，正常銷售活動無法進行。國內發展商一向負債沉重，資金回籠一旦出現問題斷裂，會為企業帶來極大麻煩，甚至有倒閉危機。
恆大地產作為一間龍頭房地產開發商，也是負債非常高的其中一員，也就推出網上打折賣樓。部份樓盤號稱 75 折賣樓，並宣稱由 2 月 13 日至 18 日六天已售出 68,000 套單位，並估計至 2 月底可達至 15 萬套。
其實，恆大這次網上打折賣樓水份很重，它先將售價抬高，然後才打 75 折。西安一個樓盤，過年前以每平米均價13,000人民幣出售，現在價錢抬高17,000人民幣才打折。東莞另一個樓盤售價也由原先每平米15,300人民幣抬高至19,200人民幣，實際折扣並沒有那麼高。而且打折樓盤大都屬於郊區冷門貨色。在熱賣的市中心樓盤，則未見打折情況！可見，網上打折賣樓實際上似一個宣傳計劃多一些而已。
當然除了宣傳作用之外，今次網上賣樓也有新招。因為只要準買家付訂金 5,000人民幣，便可以預留單位。五月限期前可以退訂不買，固然沒有分毫損失。準買家也可以在限期前轉售單位予朋友或任何人，即可以獲恆大發給 1% 佣金。換句話，準買家又可以變身成為單位的獨家代理，實行全民經紀。個個人只要付出 5,000 人民幣，但有機會獲利，達到促銷效果宣傳。促銷之外，每個單位回籠5,000人民幣，積少成多， 15 萬套也有7 億 5 千萬人民幣的訂金回籠。
無疑這是一個一石三鳥之計，創意十足，令人佩服！
筆者執筆當天，各大報章都有大篇幅報導：本港樓市受肺炎影響，二手連環出現蝕讓成交。其中大圍一間金獅花園以 500 萬元成交，比市價低一成，也較原業主在 2018 年 以560 萬元之買入價，帳面損失 60 萬之餘，還要支付 10% 之額外印花稅，未計其他佣金等雜項支出，已經損失 110 萬元。另外，沙田第一城兩房細單位，也跌穿 500 萬元心理關口。最近成交價為 495 萬元，同類質素的單位年中價 550 萬元，跌幅也達 10%。未來一段時間可以預見香港經濟一定走下玻，失業率也必會上升，也可以想像必定加劇樓市淡友的悲觀情緒。
不過，筆者想提醒各位讀者，閱讀任何報導時也要多留意細節。例如，將軍澳區在過去周末有 30 宗成交，比再上一周 15 宗倍升。新都城一個減價單位，引來大量買家需要排隊睇樓。根據前線同事反映，會減價 10%的單位數量實在很少，一旦出現，也會很快被市場消化，精明的買家已經親身出動，前往睇樓，實地了解真正市況。
此外，亦有部份買家只喜歡某類單位，便會發覺選擇很少，因為減價筍盤數量實在有限。例如，剛有一個實用 496 呎的馬鞍山迎海單位，剛以798萬成交。過年前同類高層單位，成交價是 800 萬元，買家只是便宜了 2 萬元而已。
其實，買家的心態是積極的，當疫情在香港出現，也未能打擊此類單位業主的要價；待疫情在幾個月結束後，單位的售價可能更貴、更難負擔，尤其是 800 萬元以下的單位，今天尚可以做九成按揭！其實，過去兩周的劈價成交，超過九成都是1,000萬元以下的上車自用盤。
反而，2,000 萬元以上的高價物業，甚少成交。原因是業主不肯減價？還是買家不肯入市？我就先賣個關子，留給大家實地到現場參觀考察，自然獲得真實答案！
上周香港地產代理監管局公佈，向每名代理提供 500 元的進修資助，但實際資助的用途，並沒有任何限制。換句話，是向每名代理派錢 500 元。
回想 2008 年，代理監管局也因應沙士疾病傳播嚴種影響樓市交投，寬減持牌代理一半的牌費。今次武漢新肺炎，雖然才剛則登陸香港，代理的經營狀況已經進入水深火熱。情況跟沙士時期不相伯仲。
筆者知道市場上，不少小型代理過去半年生意大受影響。不少已準備結業或實行半退休狀態，縮減人手或搬至樓上舖經營。只保留牌照，方便有熟客關照時可以合法工作而已。大型代理也不見得很好景：中原剛宣佈 2019 年全年全公司營業額 174 億，下跌 8%。香港住宅 38 億，比去年 2018 年 41 億下跌 7.4%。工商舖則屬重災區，由 2018 年的 8 億下跌至 2019 年的 5 億，下跌 37.5%。更令筆者奇怪的是今年並沒有宣佈盈利數字，所以筆者推理今年中原可能出現虧損。
除中原外，再看一看另一大型代理美聯集團又如何？2019 年的業績未公佈，但翻看其過去 5 年（2014 至 2018 年）的業績，合共有 2.26 億的盈利，平均每年只有 4,500 萬左右。以每年 50 億營業額的公司來說，只有 1%的利潤率，可見只要市場成交一旦下跌，對其公司盈利將會造成嚴重影響。
反觀業務遍及全球及海外的中介機構，例如高力國際，其股價由 2009 年 3 月時的 3 美元，上升至最近 2019 年 1 月的 81美元，上升 27 倍。
香港唯一上市的美聯集團，在 2008 年的股價高達 13.46 港元，下跌至最近 2019 年 1月的 1.07 港元，下跌超過 9 成。
筆者已經多次提及，香港代理的經營模式，浪費很多資源在不未必要的地方。無助提升服務水平。龐大的租金是其中一項明顯例子。小型代理在缺乏資源下，難以自行開發數碼平台；大型代理則倚賴過往的古老人疊人模式，缺乏大刀闊斧的改革勇氣！
除銷售渠道模式的守舊之外，不少代理也只慣於銷售本地物業，小型代理甚至局限於一個小區的物業。
市場上有個說法，大灣區物業每月都有近 3,000 個港人購買，但只有不到三份之一由香港代理賣出。其餘 2,000 個單位都由國內的代理促成。大好機會，失諸交臂，實屬可惜！
2020 年，海外物業將會成為港人另一新寵兒。大家又準備好沒有？天大地大，市場更大。只要肯創新、肯及改變，適應市場及客戶的需要。香港的代理業又會有新的一片天！大家加油！
緬甸自從成為英國殖民地之後，經濟曾經有一段光輝歷史，尤其是仰光，更是當時東南亞的大都會，在1877 年已經建成第一條鐵路；香港的首條鐵路也在 1911 年才建成，時間上還早了 34 年。但隨著獨立後，軍政府實行鎖國，全面國有化。加上管治不當、貪污腐敗，令經濟嚴重受創。商業蕭條，令緬甸在 80 年後期開始已成為全球最貧困的國家之一。 在 2003 年國民平均 GDP 只有 180 美元。全國只有 15% 的人口有電力供應。每 200 人才有一部電話。大部分農村地區都缺水、缺電。
但自從 2010 年民主政府成立，經濟開始改善，外來投資也大幅提升。由 2010 年的 300 萬美元提升至 2011 年的 20 億美元。昂山素姬執政後，人民的生活開始大幅改善。全民有免費醫療保障，汽油不再需要排隊配給。超過 50% 人口有電力供應，人均 GDP 超過 1,300 美元。 4G電話網絡成功覆蓋大部門地區，收費便宜，人人都可負擔。
隨著外資湧入，由於管理人員多數從外地輸入，也帶動了在豪華住宅的需求。筆者在仰光一條大街，發現一個豪宅項目在興建，設計時尚、環境又優美！在當地鶴立雞群，明顯會成為新的地標。
順道前往售樓處了解，原來發展商是香港人，負責銷售的經理也是來自香港，怪不得設計可以達到世界級水平。而且銷售情況相當理想，第一期已經全部沽清。這樣高檔物業以往甚少供應，除了受到本地有錢人的喜愛外，也不愁租客。因為不少外國公司高級職員租用的服務式住宅，當今租金達到每月 3,000 美元起。以一個 1,000 呎售 30 萬美元的單位計，租金回報可達 12% 。
當然隨著這類高檔住宅愈來愈多落成，租金能否維持確是未知數，但對投資緬甸物業的最大阻力，反而是二手轉讓制度的缺陷。
這裡基本上，沒有完善及透明的登記業權制度。業主的身分難以確認、欠款多少又不知道，更要命的是缺少專業律師及中介人，樓款無法安全託管，令二手交易非常困難，市場也難以順利運作。對於敢於冒險的投資者來說，也不失為一個高風險、高回報的市場。
下星期聖誕節又到，意味此文將會是 2019 年最後一篇文章。展望 2020 年影響樓市的因素，最關鍵當然是中美貿易談判，終於在上周才達成初步協議。雖然比筆者預期中遲，但中美之間，談談打打，大家都不會全面鬧翻；也很難全面合作，在 2020年情況相信也會繼續。
中美關係時好時壞，都對樓市帶來一點波動。但根據中國海關發備佈的資料，至 11月，中國貨物貿易進出口總值 28.5 萬億人民幣，出口 15.55 萬億元，增長 4.5%、入口 12.95 萬億。跟去年持平貿易順差 2.6 萬億元，擴大 35% 。當中，美國佔的份額因關稅當然減少了，但中國對歐盟、東盟及「一帶一路」沿線各國的出口增加了。不但彌補了美國貿易減少的缺口，還增加了 4.5% 。
中國正不斷調節對美國市場的倚賴，也證明中國貨品在美國以外市場也有足夠的競爭能力。中國自然有足夠談判實力跟美國在 2020 年繼續周旋，破局的機會不大，加上美國大選年，特朗普有十分大的動力跟中國談判成功，以增加其當選的力量。筆者估計第二階段中美貿易談判也是樂觀的。至於美國以至香港的利率，也會保持穩定，最多或會減息一次，大選年加息的機會相信很低了。
最令香港樓市困擾的因素，一定是社會運動的影響。政府不斷強調 2020 年，香港經濟會負增長，失業率會大幅攀升，零售、餐飲和旅遊等行業會首當其衝。此外，移民人數上升，資金會否大量外流，都會影響買家的心態。筆者估計一般投資市場如商舖、寫字樓及工商物業，難免有大幅度的調整，估計在 30% 左右。但住宅受剛性需求影響，尤其是1,000萬元以下物業，首期也因按揭保險放寬大減的條件下，下跌的幅度有限，估計在 5% 以內， 2,000 萬元以上；影響幅度較大，估計跌幅在 10% 以內。
但大家不要忘記，新增土地供應有限，過去兩年的動土數字也大幅回落至 10,000 伙以下。新供應在 2021 年開始又再斷層，未來樓市不宜過份悲觀！
由於香港政府的官僚系統及文化，令香港的房屋問題成為深層次矛盾之一。在香港，上車必須靠父幹的話，便成為世襲制度，令社會階層難以流動、民怨不斷累積。
社會運動已經超過半年，「明日大嶼」是未來土地供應的主要來源。現在連排期上立法會撥款相信也會有困難，通過撥款似乎是痴人說夢話。
「土地共享計劃」原本計劃可釋出 150 公頃土地，應該在年中提交報告，又延至 2020 年。長期供應似乎毫無頭緒，至於中期供應則可從動工量估計。根據屋宇署資料，2018 年全年動工量只有 12,609 伙，是 2018 年全年入伙量的六成。 2019 年頭 9 個月也只有 6,327 伙動工，加上 2019 年頭 10 個月只有 8,007 伙在等待批准預售。可以預見，私樓供應在 2021 年開始就出現斷崖式下跌。
剛剛公佈的施政報告，提出「土地收回條例」，即使成功收回新界土地，也會受制於基建限制。可以發展的地積比率有限，難於提供大量單位、填補不足！
就以新界北米埔自然濕地保育區（WCA）為例，此濕地面積有 1,781 公頃，屬保護地帶，固然不能建屋。但包圍 WCA周邊的濕地緩衝區（WBA）面積也達 1,231 公頃，這裡申請建屋，難度極高。根據過往經驗，即使獲批，密度也會低於1，交通配套是其中一個死結。
其實，香港鐵路北環線正好經過該區，可大大解決交通問題。但規劃已近 20 年，一直只聞樓梯響，未見落實，相信是與估計乘客量不足有關。土地未能大規模發展因爲無鐵路，鐵路未能落實因爲無足夠人口。又是雞蛋同雞的問題。
香港的土地及居住問題，累積了 20 多年，已演化至社會及政治問題，政府要大刀闊斧式的改革才行。開發新界土地，宜採取基建先行方式，才能讓土地發揮最大的功能，以便興建更多房屋，讓更多香港人安居樂業！
剛過去的區議會選舉，建制派大敗，除離島外，全部其餘十七區均由非建制派控制，當選的區議員不少是政治素人，在區內並沒有顯著的過往功績。由此可見，選民只是不願意投票給建制派，是對政府不滿的一種政治表態。
今次社會運動，無論你是什麼立場，似乎都有一個共識，就是一致對政府的施政不滿。不但香港市民有此不滿，連國家主席習近平在今年七月接見香港官員時也說過「為官避事平生恥」，內地朋友告訴筆者，在內地當官必須交出政績，否則會受到懲罰。在香港當官，任務弄不好，找個原因交待就了事，官場文化積習已久，民怨日深，無疑是今天的政治及社會運動產生的背景。
就用重中之重的房屋及土地政策為例，建屋供應追不上需求，年年如此造成供應不足的缺口越來越大，唯有推出辣招應付，以求壓抑需求，換取時間增加供應。可惜，政府的官僚並沒有改變，辣招已經一再加辣，供應仍然追不上，公屋固然遠遠落後於供應目標，連私樓供應量幾年後也會出現斷層式下跌。
除了房屋政策外，交通鐵路的興建也是嚴重失控，落成日期一拖再拖，就以沙中線為例，2008年政府正式批出項目予港鐵，當時估計可於2015年能完成首階段大圍至紅磡段工程。現在2020年只見會通車至啟德站，究竟何年何月才會真正完工?
香港政府要爭回民心，必須重新出發，徹底檢討缺失，大幅改革，清除官僚文化，交出實際成績，香港人才會安居樂業，政治才會穩定。
上周提到筆者去了不丹，發現不丹的客觀環境，包括經濟條件、居住環境、食物質素及衣著選擇等等都不太靠譜。當地普遍工作效率不高，就以我們領隊去提款機取錢的故事為例。
他是不丹人，在中部鄉郊地區花了三天，也找不到能夠提取現鈔的提款機，不是機器壞就是沒鈔票。終於，他在首都找到一部可操作又有現鈔的提款機，豈料所有操作步驟完成後，只吐一張通知書，然後現鈔最終也沒有吐出來，反而戶口卻被扣數，領隊只能不斷打電話找銀行查詢。但可能是周末的關係，兩天都沒法聯絡上。最後，他把錢用網上銀行轉給導遊，在其他銀行的戶口上，希望導遊能夠從其他銀行提款機提取現金。可惜，這終極方法也失效了！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
在不丹的所見所聞，所感所想，令我明白到不丹並不是全世界最快樂的國度。大部份人包括筆者自己都不可能在不丹快快樂樂地生活。反而，不丹人都是最快樂的一群，他們面對以上一連串的阻滯，沒半分怒氣、沒半點怨言，令我領悟到快樂其實不是來自外在的環境及條件，而是來自我們每個人的內心深處！
回到香港現實世界，經過5個月來的社會運動，香港客觀環境也面對史無前例的挑戰。筆者相信，只要抱著積極樂觀的態度面對，捱過難關之後，又是一片海闊天空，別有一番新景象。相反，只顧怨天尤人，吃苦的只是自己。正如未上車一族，也可以靜待入市機會。
上周筆者去到號稱全世界最快樂的國度─—不丹，她是全球唯一一個負碳排放國家。全國禁煙，全國不准殺生。養雞為取蛋，養牛為取奶，我們參觀芝士廠，產量很少。原來當地的牛也是放養，每年春天發情，母牛懷孕生小牛，才會產奶，所以製造芝士也有旺淡季；耕種不用化肥，只用人畜糞便。空氣確實清新，但卻瀰漫著糞便氣味，最濃郁的當然是廁所了！
此外，這裡的農作物瘦弱兼且滿是蟲洞，主食是米飯，又以紅米為主，可能是製作的問題，米都是碎碎的。大部份農民日出而作，日入而息，空閒時間多用來禮佛禪修，假日最喜愛的節目就是環繞佛塔、佛廟、庵堂走108個圈，減輕前世今生的孽或為來生準備。據說，不丹的貴金屬礦物蘊藏量豐富，卻因愛護環境拒絕挖掘。她跟鄰國尼泊爾不一樣，境內喜馬拉雅山脈一律不淮攀爬，一方面因為宗教，同時也為環保。
任何國家慶典都努力植林，當地人外貌跟中國人八成近似。超過一半以上的人穿著傳統服飾，男女都穿裙，男士及膝，女士到腳踭。性格平和溫純，滿足現狀，不太進取，工作效率不高，經濟缺乏動力！國家主要收入是靠水力發電賣予印度及旅遊業！
不論市區的多層建築物還是鄉間細小破舊泥屋，法律規定一概要裝蓮花外型的窗框和西藏屋特色的屋頂，優點是整體的感覺十分和諧古舊，但同時又難免形成千篇一律的感覺！導遊更向筆者表示，在首都廷布購買分層單位之後，付清樓價後，仍然每月向地主繳交租金！對於香港人來說，可謂聞所未聞！
當地人快樂嗎？上一代農民耕田種菜，自給自足，閒時禮佛，沒有天災人禍的話，可以說是滿足，但這一代和下一代在互聯網的影響下，喜歡 K-pop、Marvel，對外面世界的事物充滿好奇。在求之不得的情況下，亦有酗酒吸毒的問題，快樂指數每況愈下，更是不爭的事實！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
上周特首林鄭月娥在出席粵港澳大灣區建設小組會議後，公布新推 16 項惠港新措施。其中最矚目的，就是豁免港人在大灣區 9 個城市置業時的限制。
在中國各大城市都有限購令，外地人購買房屋，一般需要証明有實際自用需要。同一城市，不同行政區也有不同的規定，簡單的只要求工作證明、也有購買 5 年社保的紀錄。限購政策當然對樓市不利，交投減少、發展商存貨增加、自然要減價促銷。 一旦新措施推行後，港人可享有內地居民的同等待遇，一定令大家的置業興趣增加。
筆者﹕世紀21奇豐物業主席及行政總裁 李峻銘
珠海就是一個好例子。2018 年限購令下，港人要有 5 年社保紀錄才能買房，導致珠海交投一般。但自從今年放寬限購，整個珠海市場都出現翻天覆地的改變。中山也有類似情況，10 月開始也放寬限購了，佛山、廣州、江門、惠州都有限購令，新措施一下子完全放寬了 9 個城市。所謂貴有貴買，平有平賣。香港人的選擇將會更多。
除此之外，港人的二代回鄉證已經享有跟國內身分證一般的電子辨認功能。國內人只要在手機上購高鐵車票，便可以直接入閘，香港人則需持身分證排隊取票。往政府部門辦公，也可以利用身分證預約或自動取號，非常省時方便，現在方便措施通通可以在港人身上發生。再加上今次連子女讀書、開設銀行戶口都照顧到。進一步利用國內電子支付的方便，令香港人政容易融入大灣區。
筆者明白並非每位港人都願意回國內發展，但多一個選擇，相信不是壞事。尤其是對一些退休人士，大灣區的居住環境比香港舒適、生活水平又較低。現在又放寬了居留限制，令他們又可以繼續取得香港的退休保障。
在各式各樣的政策配合下，移居大灣區的趨勢將會越來越明顯。當中的投資機會也自然應運而生，大家宜多加留意研究！
筆者﹕世紀21奇豐物業主席及行政總裁 李峻銘
特首林鄭月娥在施政報告中，將按揭保險受保的物業上限放寬。以樓價 800 萬或以下物業最高按揭成數，可以達到樓價九成； 800 至 1,000 萬也可以達到八成，令買家的首期支出大減。首置買家只要有 10% 首期，供款能力足夠便可晉身業主。
新措施只限現樓，為淡靜的二手市場帶來非常大的即時刺激，令買家湧現。消息公佈後兩個星期，單單將軍澳的二手成交已經超過二百宗，以後買家買樓不需要靠父幹，靠自己的能力也可以上車。這個訊息很重要！很正面鼓勵年輕人上進，打破宿命，此為新措施的直接效果。
第二效果，就是過去幾年，不少首期不足的買家，為了上車，只可選擇新樓，利用了發展商提供的高成數按揭置業。此類按揭的低息年期，通常只有兩年或三年，之後買家便須支付相當高的利息。今次放寬措施，買家便可以選擇將貸款轉回銀行，享受銀行較低的貸款利息。對這類業主，可謂鬆一口氣。否則，便會捱貴息，大大增加他們的負擔。
最後一個效果，就是對小商人的幫助。香港未來的經濟面臨相當大的隱憂，不少餐廳、旅遊相關的生意，肯定首當其衝。不少中小企老闆都是將自己自住的物業抵押給銀行，以獲得流動資金。銀行眼見貸款商人生意欠佳、物業市場又回落、成交減少，趁抵押物業還有價，隨時要求中小企還錢，俗稱「Call loan」。今次放寬措施，令物業市場回暖，銀行不怕物業貶值，自然容許貸款人多點時間，令中小企老闆多點空間去應變。
當然新措施對筆者所屬的地產替代理業來說也是及時雨。否則，很多從業員在年底，相信都會加入失業大軍。所以，對整個社會的正面效用不少，可謂一石三鳥，對穩定香港的經濟有裨益。
筆者﹕世紀21奇豐物業主席及行政總裁 李峻銘
香港的社會運動已經持續了 4 個多月，情況仍然未能受控。外地遊客固然大幅減少，甚至連前來香港公幹人士，也可免則免。大型展覽、體育活動也紛紛取消或延期，大量食肆及零售業都面臨倒閉的危機。
地產代理面對的情況也是極具挑戰性！十月之前，情況還可以，雖然買家的心態轉弱，但只要業主肯減價，成交仍然是持續的！但踏入十月份之後，鐵路受影響經常停駛、商場內又經常發生暴力場面，令本地人在人生安全也成疑問的情況下，盡量減少外出，睇樓活動也一下子受到最嚴重影響。
在此背景下，成交當然大跌！十月份第一個周六、日，新盤只有 7 宗成交；上個周末也只有 20 宗。二手方面，每個周末的成交都是單位數。代理行業有近 3 萬名從業員，絕大多數都會食白果，全港有3,000多間代理公司，都會出現嚴重虧蝕。
筆者估計，整個行業在 10 月上半月，佣金收益在 5,000萬至 7,000 萬之間。以全港超過 7,000 間代理門店計算，平均每間門店佣金收益只有 1 萬元以下，可態連交電費、管理費也不夠。此等情境令筆者聯想到 2008 年金融海嘯情況。當時還會有租賃成交；現在連睇樓也不敢，令買賣跟租賃同時消失了！
當然這邊廂本地物業成交大減；但那邊廂海外物業的需求卻大增。據筆者了解，由於展銷需要，酒店的場地也令租金急升。五星級酒店隨時標價 10 至 15 萬一天場租。雖然費用高昂，仍然被一早搶訂一空。
筆者公司一向有做大灣區的物業，成交量也在倍升，得以彌補一下本地佣金的損失。有見及此，筆者也加強海外物業的銷售、增加了國際部的人手。先推銷加拿大及澳洲的物業，實行多線發展。政治事件會拖延至甚麼時候，大家都無法估。代理要求生，必須變陣，自求多福。
大家如果不善忘，應該還記得 2018 年 8 月中原主席施永青高調指出網上有 16 萬個單位放盤，只得 1 萬個是真的。換句話，其餘絕大部分都是假的。同一時間，中原的子公司利嘉閣推出「真盤源」的大型推廣活動，強調投入巨額金錢，研發新科技來過濾假盤。一時間雷厲風打，連 EAA（地產代理監管局）也制訂了新的執行通告，要求地產代理公司加強管理樓盤廣告。
一年過去了，究竟成效如何？假盤情況是否絕跡了？如果大家有在網上搵樓的話，自然知道情況比之前改善，但假盤仍然在市場存在！根據筆者了解，大部分注重公司形象的代理公司，不論規模大小，都加強了管理。在自己公司網頁的樓盤，大都是真實的！不少公司會將公司的外聯網跟公司自家的內聯網或 ERP 系統連上，將樓盤資料更新做到差不多同步。個別經紀想作弊也很困難。
不過，市場上有不少樓盤廣告平台，集中刊登不同代理的樓盤。對於地產代理公司而言，網頁是平台公司管理，地產公司要監管自然就困難很多。當然，也有代理公司不怕困難，也嚴格監控，確保樓盤真確，甚至鼓勵客戶及其他同事，一旦發現旗下公司同事作假，舉報有獎。
當然，市場上也有代理挺而走險，繼續刊登假盤或者假價錢去吸引買家！此舉不但誤導消費者，也令行業蒙羞及產生不公平競爭！此類害群之馬，必須杜絕！地產代理監管局也應採取更主動的行動去根治此問題。
作為消費者，也絕對有權及應該對這類「失信」代理說不！拒絕光顧此種敗類，就是最有效的懲罰方法。再加上向 EAA 投訴，令其受到應有處分。其他消費者，也因而免於受害。當「失信」代理發現此路不通，假盤自然會消失！
上周民建聯在報章頭版刊登全版廣告，要求政府引用「收回土地條例」大量興建公營房屋，爭取香港居民能夠在 3 年內上樓！其實，筆者八月底也在專欄提出相同建議，不謀而合。
香港當今的社會運動，除了政治因素，經濟上的深層次矛盾，也一併爆發，房屋問題當然重中之重。回歸已經 22 年，特區政府都未能有效地化解，弄成今天民怨日深，實在難辭其咎，必須立即設法處理，才能穩住社會。
林鄭政府正在草擬新一份施政報告，筆者冀望她能藉當今的政治形勢下，大膽地落實公平的房屋政策。打破香港固有的「地產霸權」利益，才會獲得更多普羅市民的支持，才能有效疏導民怨！
香港閒置的農地估計有近 1,000 公頃，只要港府更積極地運用「收回土地條例」，興建公屋的短期土地供應便能大增。雖然這一做法必定涉及複雜的政治及法律問題，但只要港府顯示出有決心、有魄力，跟不同勢力對抗，為廣大市民謀福利，必會贏回市民對政府的支持及信任。
除此之外，全面收回粉嶺高球場，除了實際可提供更多單位外，也具象徵意義。林鄭肯打倒昨日的我，才能顯示出破斧沉舟、排除萬難的勇氣。
政府必須明白市民只相信實際的行動，而非空談。籌建多方的對話平台，反對派也會杯葛，最後也是徒勞無功。不如花多點時間做實事。篇幅有限，下星期再談現今的辣招。執行多年，效用成疑。當中涉及不少漏洞，也希望政府及早堵塞政策衍生的不公平。「不患寡而患不均 」，這也是民怨積聚的源頭。
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
過去的周末九月七號，一手香港住宅市場出現零成交。根據筆者記憶，自從一手物業監管局成立以來，零成交是首次於周末出現。颱風山竹也曾經令市場涷結，而出現零成交。但在正常的天氣環境下，出現零成交可謂非常不正常，尤其是在周末出現就更顯得非比尋常。
背景原因當然是香港的社會運動，發展商在上周末亦沒有任何新盤開售，主力只是發售貨尾盤，但是貨尾盤的價格並沒有顯著降低。相反，二手市場的業主，減價態度就明顯很多，尤以新界的上車盤為甚。沙田第一城 45 座高層 E 室，實用面積 284 呎，僅僅以 500 萬成交。在年中高位，這類單位可以賣到 600 萬，跌幅達 100 萬，即約 17%。相較銀行估價的 580 萬，也低近 14 %。減價成交量也在回升中，九月份已有 12 宗成交，八月整個月也只有 14 宗。
另外，天水圍嘉湖山莊本月已有12宗成交，相比八月全月只有 17 宗成交，而且當中 11 宗成交在 600 萬以下。換句話，部份二手業主迅速減價下、吸引了買家的注意、也帶動了成交，變相也令一手貨尾的吸引力下降。
踏入九月中，發展商也開始採取主動，開售新盤搶客，馬鞍山峻源、荃灣映日灣、將軍澳日出康城 9A 及 9B 期、何文田傲玟、南昌站匯璽 III 、啟德區的尚‧珒溋，五花百門、各適其適。由上車盤至豪宅，新界及市區應有盡有。
短期而言，筆者對銷情不感樂觀。當市場彌漫著不明朗的因素，除非業主大幅降價，才能吸引買家的興趣。但是長遠而言，發展商大幅割價的機會甚微。因為當全球央行都在放水、歐洲央行重啟 QE（量化寬鬆計劃）、中國央行再降準、美國聯署局也在減息，黃金、物業等實物具保值能力，仍然為市場所相信。
雖然香港的社會運動仍然會繼續困擾樓市一段時間，但綜觀過往歷史，無論 67 暴動、 85 年中英談判、 98 年金融風暴、 03 年沙士、 08 年金額海嘯，每一次危機，都變成入市的良機，今次又會否歷史重演？
所以筆者估計，樓價受二手減價潮推動，短期難免調整。但受上車客實則性需求影響，樓價不會出現大幅崩潰的情況，只會有秩序地下跌，年底前跌幅應該在 10% 左右。沒有財務上急需的朋友，宜靜觀其變。政治上的改變可以很快，不宜太受政治牽動情緒，而作出衝動決定。
傳統的地產代理，絕大部份都是用地鋪經營。尤其自 90 年代開始，大型代理行遍地開花，一條街固然可以找到不同的代理公司，也找到同一代理公司多間分行聚集在一起。成行成市並不是代理公司的獨有現象，很多行業皆會出現，目的是方便消費者比較，其實是平台化的始祖！
隨著互聯網的普及，網上揀樓、搜集資料變得易如反掌，效率也比傳統地鋪更高。地產代理自然發現，鋪面的客人愈來愈少，客戶來自網上則愈來愈多。為了爭取更多客戶，線上推廣自然應運而生，線上推廣與傳統報章廣告不同，收取 Pay by click 點擊付費。如何針對目標客戶？如何評估成效？都是全新的學問，也是成敗的關鍵之一。除此之外，地產平台也紛紛成立，例如：28Hse、Squarefoot、千居、591 等等，全部都是 B to C 的樓盤平台，集中不同代理的樓盤，令客戶更方便挑選。不過當平台愈來愈成功，收費也就越來越貴，代理的成本，也更自然越來越高。會否有一天，代理支付平台費用跟高昂的租金一般厲害，令代理不勝負荷？
在澳洲的 realestate.com.au，是澳洲最普及的地產平台。當地代理跟筆者透露，此平台是當地六間代理公司合資創建。中國人有所謂「肥水不流別人田」，竟然在澳洲的地產代理界實現了！除了 B to C 的層面外，在國內也應用於 B to B 的層面上。
鏈家的貝殼網內，固然有鏈家及其特許經營業商德佑的樓盤，同區不少的中小型代理樓盤也包括在內，令平台多元化。除令客戶體驗更佳之餘，貝殼網內也促成不同代理公司之間，同一 IT 系統上合作。A 公司可以直接在系統內接觸 B 公司的樓盤，令交易更快更有效率；系統也令整個流程透明化，代理放心合作，能夠保證分享應有的報酬。
水能載舟，亦能覆舟。代理數碼化、平台化，會為代理帶來不少機遇與挑戰。地產代理在未來 AI 及大數據的應用更見普及，成與敗在於能否呼應新事物，大家加油!
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
過去兩個多月，香港各區都有不同的示威活動，令物業的成交宗數大幅下降。根據各代理的報告，十大屋苑周末的成交宗數，都只是個位數！遊客區商舖的租金，更是大幅下調。新的租金下跌 3 成或以上的，比比皆是。財爺陳茂波更揚言，香港的經濟正處於「三號風球」的警戒中，擔心政治運動再持續，香港 2019 年的經濟增長會是零。
受到上述的負面消息充斥，部分業主心態變得悲觀，加上買家忽然大幅減少，很容易令不安情緒火上加油。部分業主為求儘快將物業出手，不惜大幅降價求售。正所謂「還價即成」，部分幅度是非常驚人。例如粉嶺名都一個連天台單位，實用 399 呎，售出只是 515 萬，比叫價 600 萬，下調幅度近 15％；另馬鞍山一個夾屋三房單位，只售 703 萬，比叫價平足 100 萬，也下調了 12%。
香港島賽西湖大廈，也有減價近 600 萬，才能成功出售。單單看這些低價成交，市況正經歷「恐慌性拋售」，比得上 2008 年金融海嘯時的景況！
事實上，恐慌性的業主可能忽略了政治事件對經濟造成的影響，往往比金融事件來得快也走得快！市場上，除了上述低價成交，也有高價破新高成交，日前馬鞍山海柏花園一個實用742呎連平台的特色單位，以1,540 萬售出、呎價近2萬元，破歷史新高價。上星期六，荃灣也有一個新盤開售，竟然在此氣氛下，一人一票都有 8,900 票。當天 354 個單位，全部沽清，反觀中小型單位，仍然有強大的購買力。
外圍方面，世界各地都在減息。香港雖然未有跟進，但銀根鬆動，對資產市場是正面因素。中美貿易戰也是時好時壞，政治事件要改善，事前通常都是毫無徵象！
再者，10月份，香港政府的施政報告出台會有甚麼大舉動？房屋政策又會作出甚麼措施？坊間已經在討論會否重推首次置業貸款，協助首買家購買私樓！
筆者奉勸各位心急業主，如非財政有急需要，切勿太容易受情緒影響推動，恐慌性地割價求售。宜先冷靜，待局勢平靜才決定。當今成交數量低，賣樓價錢恐難理想！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
筆者執筆時，正在昆山市，為賣出物業進行網簽等手續。筆者在 2015 年底，購入此昆山物業。四年時間，漲了一倍，也收了三年的租金。今年筆者先後賣出成都及昆山物業，獲利也不錯，轉而買入佛山及珠海物業，在此跟讀者分享一下經驗及想法！
投資房地產，筆者一向喜歡在周期的低潮時購入。上一次是 2014 至 2015 年，國內的房地產不景氣，例如昆山這物業，平米不需壹萬，仲連精緻裝修、小區配套齊全，有商場、有寫字樓，是昆山少有優質綜合體。加上發展商是新加坡及香港的合資公司，質量又有保證，只能在低潮才能有些筍價。由於市道太差，終於政府減息放水。令市場情況逆轉，房價便大幅反彈。
大家可能會問，當今內地房產市場受央行大力放水影響，很難相像有大幅回調的可能，要等低潮入市的機會很微了！所以筆者提議大家必須留意國內的政策。當今大灣區的發展是當局重點策略，大家不難發現大量交通基建，在進行得如火如荼。目的是打通大灣區內的距離，以往位置較偏遠的地區將特別受惠、交通改善、人口增加、樓價上升，似是一條簡易的方程式！所以筆者利用獲利資金投入此類平價物業，待三至四年後，大量基建落成，用家自會出現承接。
另外，筆者最喜愛戶型是 100 平方米左右。有三房兩廁、南北對流，這類是受國內用家歡迎的。筆者尋找每平米在人民幣 15,000 元以下，總價也在人民幣 150 萬元左右的樓盤，這是國內的上車盤，流通率也最高、出手也是最容易！
最後也就是限購的政策。在國內不同地方有不同的限購政策。不是想買就可以買到，所以大家一旦發現目標樓盤，就要盡快出手。否則隨時變成蘇州過後無艇搭，錯失良機！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
上月政府公佈了未來 3 至 4 年私樓供應維持 9.3 萬伙，連續 5 季維持不變。表面上好像告訴大家供應充足。但是，大家再將數字詳細分析，數量減少最多的是「預售樓花」。由上季 6.2 萬伙減至 5.3 萬伙，大減 9,000 伙。反映發展商過去一季力谷樓花銷售的成績見效。同時「隨時動工的熟地」這一項卻由 2.2 萬伙大增 8,000 伙至 3 萬伙，再加上 2019 年次季的動工量只有 1,700 伙。簡單地說，發展商在放慢樓宇的興建速度。三年後的供應將會大幅減少。
發展商一方面為了減低支付空置稅的機會，加上對香港政局的發展也很難評估。不約而同地積極出貨，短期樓花的供應不會減少。承接力如何便成為樓市的關鍵。
上周末，位於新界東白石角一個全新樓盤開售。面積由 372 呎起，九成是 800 呎以下的中小型單位，結果一 Q 清袋。反映中小型單位，只要價錢吸引，仍然不愁買家。
相反，三房大單位的情況，就沒有那麼樂觀。以2019 年上半年推出 20 個全新盤計，三房單位約有 3,000 伙推出，但成功出售的只有近 1,300 伙。比例不足 45%。踏入 7 月份，發展商也在靜觀其變。不敢貿然推售大單位，只會集中銷售上車盤。
筆者從二手市場觀察， 3,000 萬以上的豪宅似乎是重災區。不少業主為求盡快脫手，也願意大幅割價求售。可喜的是優質單位的承接力還可以。不過，筆者擔心若香港政局繼續動盪，豪宅買家在市場一向是稀有的。國內資金的參與也不輕，一旦供應因移民潮而大增，承接力將會面臨相當大的挑戰。
所以筆者估計，2019 年下半年樓市可能出現兩極化的現象。中小型上車盤仍然會主導大市，成交量會保持。樓價也能在高位維持。相反，豪宅無論成交量及樓價都有機會作深度調整！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
上周日，元朗發生了集體襲擊傷人事件，施襲者被指「無差別」地於元朗站外、站內、甚至車廂內大打出手，造成多人受傷，令全港震驚！
過去兩個月，暴力事件頻生：包圍警總、衝擊立法會、包圍中聯辦等等。目標都是政府機構，對象也只是警務人員。但今次殺入社區，禍及不少居於在元朗的居民，對普羅大眾，構成極大的恐慌。事件由政治性質，蔓延至影響民生，造成治安問題。
更重要是事件並不會因此而平息，以暴易暴，問題只會愈弄愈糟。加上政府也只是例牌地機械式回應，令事件繼續發酵，暴力活動有增無減、不斷蔓延。筆者執筆時，網上又傳來地下鐵可能發生事端，交通會被癱瘓。新界西、屯門、元朗，甚至荃灣的商舖也提早關門，形同宵禁！
兩派不同政見人士都會覺得錯不在自己，對方應該為事件負責。問題是情況繼續惡法的話，局勢會變成怎樣？香港會失去被認為是安全的地方。旅客固然避之則吉、投資者也會撒資、香港人爭相移民、香港經濟一落千丈、公司倒閉、失業率高升⋯⋯再極端一點，當局勢更加混亂，不排除中共迫不得已派出解放軍到香港鎮壓，變相提早結束「一國兩制」。香港民主大倒退！作為一位熱愛香港的市民，都不會願意見到上述場景出現，也不會是各個派別人士的意願！
當然，政府要為此事件負上最大責任。至今的回應都令大眾憤怒。但若果大家仍然不冷靜下來，繼續將暴力升級，香港的命運將會斷送在我們這一代了！
為香港好、為香港下一代好、為香港廣大市民的生活，呼籲不同派別、不同政見、不同年齡、不同背景的人士，大家都應先冷靜一下。停止所有會令事態變壞的言行。停止使用暴力，向暴力說不！
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主席及行政總裁 李峻銘
筆者七月份去了中亞的哈薩克及烏茲別克旅遊觀光。選擇這個冷門地點是因這處正是習近平所倡議的「一帶一路」、古代「絲綢之路」的重鎮。當今發展如何，令筆者產生好奇！想親身體驗一下。
出發前，筆者心中估計這裡位處沙漠，名不經傳，應該相當落後。但實情是這裡的城市都處於沙漠邊緣的綠州，物產豐富。除了缺乏海鮮之外，其他蔬果牛羊都不會缺乏。哈薩克更因有油田開採出口，政府更能花費鉅資去興建新首都。烏茲別克有美國雪佛蘭在當地設廠，通街都是新車！
談到「一帶一路」，有所謂雙西公路。起點在中國江蘇連雲市、途經哈薩克、再進入俄羅斯、終點在聖彼得堡，與歐洲公路網連接。雙西公路中國境內段長 3,425 公里，已於 2017 年 11月完成。哈薩克境內段長 2,787 公里，也已經基本完成。俄羅斯段 2,233 公里，預計在 2020 年完成。
筆者有機會走了其中 170 公里。六線行車，建設水平很好，行車非常舒適。待整段公路完成，「一帶一路」就將歐洲連起來。
這裡人民以務農為主，收入也不高，平均只有每月 $300 至 $400 美元收入。而且當地也出現水資源問題。源於蘇聯時代，為了滿足棉花的需要，大力增加在當地棉花的耕作。將河流改道，最終令咸海面積大大減少，預計在明年甚至全面乾涸。當地政府為了扭轉情況，已下令將農田改作種植水果，減少用水之餘，水果出口的收入也會較多！
筆者老本行是物業交易，當然有查詢樓價。哈薩克導遊透露在市中心最旺最貴的地段大約每呎港幣 $1,500 元。而在鄉郊可以很便宜，港幣 $20 萬便可以買到一個 2 房單位。當然，對於這裡人均平均收入只有每月約港幣 $3,000 元的背景下，買樓置業不會是易事。
所以當地政府也為會為低下階層提供低息貸款供樓。首任總統的明確目標，就是人人有屋住。果然在筆者經過的地方，並沒有任何露宿者。在這國度他們雖然窮，但衣食無憂、居有定所，比很多富裕國家，還要快樂幸福！
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差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高，報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月，累計升幅達 10.4%，完全收復 2018 年下半年的調整！
香港樓價的升跌跟中美貿易戰的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好，令市場一片樂觀，升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉，中美談判停止，令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少，樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月發生反修訂逃犯條例的群眾大型運動，令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此，樓價並沒有出現大幅下跌的情況！
展望下半年，中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議，特朗普又再次跟習近平會面，而且宣布重開談判。美國暫停增加關稅，而且恢復批准美國公司向華為供貨，中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力，比中方更需要一份中美協議，以增加大選連任的勝算，也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停，為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低！
不過長遠一點看，政治運動為樓市帶來正反雙面的新因素，令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢，已經不會提出任何具爭議的法案。首當其衝是「明日大嶼」的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來，土地的供應更形短缺，土地供求不平衡的情況更嚴重。
對樓價負面的因素是今次政治事件，短期難以解決和解，將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起？也是一個值得大家留意的趨勢！
最後，美國聯儲局在下半年會停止收水之餘，還會有很大機會再度減息放水。港息未必隨美息而降低，但起碼加息的機會會大減，全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落，變化不會很大。
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主席及行政總裁 李峻銘
上星期筆者有幸出席香港奧國經濟學院 4 周年晚宴。席上有不少重量級講者分享投資心得，值得在此跟讀者分享，也許有所裨益。
其中一位基金經理分享投資必勝術，大家未必相信有此必勝術。但相信與否，也有不少投資者在研究不同的方法去增加自己投資獲利的機會。有些會用基本分析、有些會有技術分析、有些會用電腦程式進行交易。筆者將所有這些統稱為「外功」，正如金庸武俠小說的招式而已。
問題是無論這些外功招式如何厲害，甚至是必勝之術，沒有「內功」配合是無法制敵致勝。在投資路上，也就是沒法真正落實外功的招式而獲利。因為人是有情緒的，很容易受外界的消息所牽動。當發生一些事件令市場彌漫著悲觀情緒之時，投資者能否跟隨之前制訂的策略，大舉入貨？問題的核心，並不是你有沒有送諸四海皆準的投資必勝方程式，而是你有沒有能不牽動自己情緒的投資內功，再者這種內功也因人而異。每個人體質不同、可承受的壓力也不同、看事物的取態不同、選擇哪種投資工具、工具內的組合如何等，也會影響你的情緒。
最近中美貿易的爭拗，令市場情緒波動，時好時壞，令不少投資者如跌入萬丈迷霧。特朗普的一舉一動，一個留言也許牽動你的情緒。無論你如何分析，相信亦是徒然。
物業投資是長期的，更加需要大家冷靜面對。大家必須問香港樓市長期攀升的原因。不需要聽評論（包括筆者），必須看事實。低息環境有變嗎？供應不足有變嗎？有能力置業港人的收入有變嗎？國內走資到香港的情況有變嗎？香港人的財富有變嗎？這些長期支持樓價的因素有改變嗎？
若果答案是否定的話，每次市場情緒悲觀時，反而是製造入市良機。若果答案是肯定的話，樓價自然會長期回落。
投資從來都是講就容易，最困難是執行。能夠百分百執行有規律的投資策略，投資自然事半而功倍！
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主席及行政總裁 李峻銘
畢加索是著名極少數能夠在生前打響名堂，「名利雙收」的畫家之一。原來成功非僥倖，他是值得大家學習的營銷專家。
畢加索是西班牙人， 19 歲便隻身去巴黎賣畫。但他寂寂無名，當然無人光顧。他生活艱苦，甚至要燒掉自己的畫作取暖。他為了讓畫廊的老闆對他有興趣，他利用手上僅餘下的少量金錢，聘請一些較年長、外貌較成熟的大學生每天到畫廊，並問「你們有畢加索的畫賣嗎？」、「為什麼沒有了他的畫？」。經過一個月後，畢加索便拿著他的畫往推銷，老闆自然有興趣多加了解，便會發現畢加索的優秀技巧及藝術造詣，結果便在巴黎有了名氣！
除此之外，他也會為巴黎的畫商及收藏家繪畫肖像畫。借此機會跟他們打好關係、方便推銷、也能夠直接將畫中的意念或畫背後的故事，詳細向買家灌輸。當愈來愈多人認識他的作品，價錢自然水漲船高。
作為發展商，當然明白這個道理。一旦新盤開售，必定是排山倒海式的廣告推廣，也千方百計吸引代理的眼球。務求增加買家的需求，愈多人入票、愈多人排隊、愈多人搶購，價格自然水漲船高。
作為二手業主，也不應守株待兔認為有麝自然香。如何令代理及買家明白自己物業的優點很重要！筆者也曾見過業主為顯現物業的日出美景，特意製作縮時短片。因為這些美景在正常睇樓時間，是無法體驗的。筆者也遇到業主故意讓不同買家在同一日期同一時間參觀單位，讓買家知道單位搶手。這跟畢加索聘大學生的自製需求有異曲同工之效。當然，若能遇到出色的代理，為你度身設計，效果就更加理想。
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主席及行政總裁
李峻銘
五月間，中美之間的貿易戰談不攏。特朗普錯估形勢，以為將關稅由 10% 增至 25%，中國便會就範。由於中國不妥協，就將貿易戰轉至科技戰，處處以打擊華為及其他中國科技公司，以威脅中國。
純以貿易戰而論，大家都是經濟計算。簡單來說，只是錢的問題，談判成功的機會大。但當今的貿易戰，是針對國產公司發展而部署、以打擊中國的科技發展為目的，令整個事件更加政治化。國內已經有不少評論都頗為民粹主義。所以連華為創辦人任正非都呼籲民眾冷靜：愛國也可以用 iPhone。不要太情緒化、政治化，這樣對化解事情並沒有好處。
市場上也有不少評論，將今次事件與 30 年前，美國打壓日本、打壓日本東芝相提並論。事件說到是國家生死存亡的一般高度。筆者一向在思想上傾向樂觀。今天的中國跟當年的日本不一樣。美國是日本的主人，日本只能道歉及遵守美國的要求。
但今次事件，華為會有很大的礙難，最壞甚至倒閉，但其科技人才是不會因此消失。只要人才在，又可以化整為零，繼續前進！今次事件為中國自主研發帶來更佳的機會。中國本身龐大的市場如非洲，中國也有絕對優勢，鹿死誰手，也非可料！
但當實行投資計劃時，就要因應形勢。一般筆者都會傾向保守，尤其是房地產投資，是長遠的。筆者一向都不會考慮東南亞置業，就是感到當地政治不穩定！風險不易評估！所以如果大家是投資者，也不妨先靜觀其變！
但投資者跟用家的立場並不一樣，舉例：當年小女去澳洲讀書，筆者在澳元 5 算左右，全數購買未來四年全部學費。由於有澳元需求，此行動是減低了風險，不要為澳元上升而煩惱。相反，如果不是女兒讀書而需澳元，購入澳元就是增加風險。上升固然賺錢，下跌就會帶來損失！立場不同，同樣行為，風險的承受是剛剛相反。
如果你是用家，正在租用物業，你的風險是物業租金年年漲價。如果今次事件令物業價格回順，可能是用家置業的良機，是為大家減低風險，值得大家密切留意！
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主席及行政總裁 李峻銘
香港政府最近批出八間「虛擬」銀行牌照，預計未來六至九個月，全新「虛擬」銀行便會推出服務。有別於傳統銀行，它將不提供實體分店服務，大大減少租金及人力的成本。「虛擬」銀行便可以將此回饋於用户：收費較傳統銀行便宜、存款及貸款利率亦會更優惠。對於善用科技的青年一輩，相信會受歡迎。無論如何在銀行大排長龍的經驗，相信無人會喜歡。銀行也可藉此削減成本，相信是一個雙贏的發展。
筆者看到此消息，也在想代理行業也是消耗大量資源在分店租金及人力資源上，客戶也不見得受益。可否參考銀行業推出「虛擬」代理，以達至雙贏局面？ 香港 95% 的人口擁有智能電話，寬頻服務也很出色，具備了發展的基本條件。而且筆者發現年輕人也喜歡在網上瀏覽及索取樓盤資料，多過去分店跟實體業務員溝通。一向以來，針對上車盤買家，在網上推廣效力一向也是優異的。不過，代理服務跟銀行不一樣，在購買之前，大都要睇樓。即使有部份海外物業也會利用 VR 虛擬現場，免除長途跋涉去睇樓，但營業員的推波助瀾對銷售是關鍵一步，暫時仍無法替代。
除此之外，「虛擬」代理或者是數碼代理，在香港發展也存在不少基礎困難。首先，買賣物業涉及大量文件：由最初的睇樓紙、委託書等等。市場上雖然已開始有提供數碼無紙化的選，在區塊鏈技術保障真確安全下，政府有關當局亦未有跟上潮流。並未有核準使用，當面簽署文件暫不可免。
重要的是，傳統的營業員對於處理客户在網上的購買習慣並不了解，甚至難以適應。由於買家由構思置業、以至有實際行動、到最後落訂簽約，通常會經歷不同階段，所需時間也不短。傳統營業員為求更佳業績，都會對潛在買家進行評估及分類。先重點處理較成熟的買家，自己可以較有機會盡快促成交易。但在網上卻有大量在初級階段的買家，對於傳統營業員而言，這些客戶「不實在」，不懂得及不願意處理。但當 AI 技術愈來愈成熟，也可能是 「虛擬」代理能否落地的關鍵。
國內行家在利用科技方面，比香港更勝一籌。所以筆者也不排除國內的大型代理，利用「虛擬」或「數碼」代理的概念或形式進軍香港，香港代理將面對新的挑戰。
筆者作為業界一份子，也在努力學習如何將業務「數碼化」、如何適應市場及客戶的需求改變。這個改變方向相信是不可逆轉，只是時間上的問題。希望業界一齊努力適應。自古以來汰弱留強是鐵一般的殘酷事實。共勉之！
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五月初美國總統特朗普又突然「變臉」，要對中國 2,000 億的貨品立即加徵關稅。稅率由 10% 增至 25%，並把責任推向中方，指中方違反之前的承諾拖延談判。
雖然筆者由始至終都相信中美貿易是可以達成和解協議。就在 2018 年底，筆者也曾在此專欄發文 「呼籲」讀者冷靜！不要恐慌性拋售物業，並明言待消息明朗，樓價便會雨過天晴，大幅反彈。
但筆者也不相信中美談判可以一帆風順。過去兩個月，美方不斷強調談判順利、有良好進展但細節欠奉。相反，美方行動上對中國的挑釁有增無減。剛剛美國又通過《台灣保證法》，令向台售武常態化，大打「台灣牌」；又對伊朗進一步施壓，要求中國在內的國家不可以向伊朗買油；還有北韓重啓飛彈試射等等。中美博奕一點兒放開也沒有，筆者一直在懷疑中美在談判桌上保持良好進展的說法。筆者估計特朗普因拖無可拖，未能在短時期內達成和約，唯有「變臉」及推卸責任而已。
事實上，談判是困難的。尤其是當中美兩國的經濟數據在 2019 年首季都能保持不俗，大家都不想退讓太多。筆者估計還需要一段時間去商議，協議最後都會達成。但在發生之前，一番折騰是免不了。
對於香港的樓市，可以說是一件好事。自美國聯儲局年初停止加息及停止減少買債，鴿派放水的形勢，令香港買家一面倒看好樓市。樓價一發不可收拾，不斷拾級而上，買家瘋狂入市。單單上周末將軍澳日出康城一個新盤首輪推售 500 伙，可以即日一炮沿清。何文田另一單幢樓，一口起推出全部 240 伙，兩天內售出 234 伙，達 97.5 %。大埔白石角也在周六推售 366 伙，兩天共沽出 274 伙。三個售點總共沽 1,008 伙，是近年罕見的大旺市。
中美談判觸礁，無異為香港樓市帶來一陣清涼劑。當然，筆者也一貫地不會太悲觀，香港住宅長期供不應求，有自住需要的、或投資只要量力而為，也絕對是穩陣之選。
如果這消息能讓樓價停一下，對買家也是好事。只是協議達成的好消息，相信今年內會實現，但準確時間就真是難以估計。業主不需太悲觀，急於求售。買家宜好好利用樓價調整良機，否則又再錯失置業良機了。
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自從港珠澳大橋通車，珠海便跟香港在陸路上連接了，兩地的往來比以前方便得多。區內的物業成交數量也大增，三月份珠海住宅成交 3,401 套，比二月份大增 123%，同比也增長 48%。部份樓盤未開售，已經連夜有買家在售樓處門外排隊，搶購心儀單位，近年罕見。
因此筆者昨天到訪珠海西斗門區，順道也買了一套住宅。筆者一些朋友也問購買珠海住宅的原因：
首先，珠海是一個宜居城市！環境優美、城市設計井井有條、街道整齊清潔，非一般二線城市可比，適合港人退休居住。其次，最近國內實施了更改户籍政策。外地人到珠海打工，只要在當地擁有物業，便可以將户口遷至珠海！可以享受當地福利，例如：子女學位、醫療等。估計會吸引更多外地人置業。第三，珠海是大灣區內唯一有陸路連接香港及澳門特區。珠海也靠近橫琴及南沙兩個自貿區，地理位置優越。
第四，今次買入物業屬於發展區，隨著未來兩、三年大量交通配套落成，大大減少與珠海市區及香港的交通時間。第五，過往幾年的限購政策令區內物業滯銷！價格大幅落後，新樓毛坯房比中山樓齡達五年的二手房還要便宜。
最後，當然是對香港人的限購政策改變了。每個港人家庭予以只可買一套。內地的政策轉變很快，有興趣的朋友，宜早點實地視察，早買早享受。
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主席及行政總裁 李峻銘
自從今年樓市轉旺，發展商主力用招標形式出售貨尾。上周首次有大型新盤——海日灣 II 期公佈價單開售。發展商也回應政府的要求，用抽籤形式發售295 個單位，結果吸引了近 5,000 個登記。而且今次每位買家最多只限一個登記，絕無水份，也是近年極受歡迎的樓盤之一。
今次登記火爆，除了價錢合理外，主因是價單中，有 54 伙 400 萬以內的上車盤。這個價錢連 30 年二手舊樓也買不到，遑論全新單位！沙田第一城 280 呎的上車盤也要 550 萬以上，海日灣 II 期可謂平絕市場。而且 400 萬意味可以敍做九成按揭，在市場已經是絕無僅有。可惜，全價單只有 54 伙，換句話說，5,000位客人只有 1% 左右機會可以買到這類罕有貨色。
根據前線市場同事估計，入票的買家大半都是想買細單位。結果開放式、一房、一房半、兩房全部伙清。即日售出 219 伙，即近七成，未能一 Q 清貨。餘下的 76 伙，都是過千萬的大單位。
以前筆者都會向朋友客戶提建議：「如果您現金充足，不需要利用發展商提供的高成數按揭。」不介意二手樓樓齡較舊，買二手樓是比一手樓化算的。
不過，近年情況有變，在辣招的影響下，二手業主放盤愈來愈少、二手樓的樓價愈升愈有！相反，發展商近年購入的地皮，同時進入落成的高峰期。加上政府又將實施空置稅，令發展商在價錢上有所保留。
細單位需求大，發展商出售難度不大；反而大單位的存貨不少。以往發展商可以繼續持有，慢慢善價而沽。當今在空置稅的壓力下，筆者估計發展商會加速減價去貨，不過這種情況，不會維持太久。發展商已經減慢建樓速度，加上未來地皮只有三成作私樓，供應有限，一旦存貨沽清，一手樓平過二手樓的現象就會消失，換樓客宜及早掌握良機。
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自從今年初，樓市剛剛開始復甦，不少發展商開始利用招標形式出售手頭上的貨尾盤，有別於以往招標形式大多出現在罕有貴價物業的交易上。
筆者估計今年年初，樓市屬於剛轉角，發展商在訂價上頗有難度，不知道市場的買家可接受什麼價位，於是利用招標去測試市場價錢，本來也是無可厚非。可惜的是，招標的形式被濫用，連500萬元的上車盤，也大量利用招標形式出售，引致社會及監管局的關注。
被濫用的原因，可能由於年初樓價相對於上年年中的高價始終有一段距離，部份發展商避免直接減價，就利用招標及高回贈，表面樓價只是一個虛數，並未能反映真實樓價。其實，這種高回贈方式一向也有使用，只是招標賣樓卻可以不用公布所有細節，削弱了廣大市民的知情權，實有欠公平。
至於以抽籤方法賣樓，表面上是公平一點，人人機會均等，但由於抽籤機會成本很少，代理的服務又無微不致，連本票都代客處理，入票、退票都可代買家辦理，在時間成本也節省的背景下，抽中才認真考慮購買與否也不遲，形成不少頭籌買家都會放棄購買，而真正想買的卻只中後籤，部份見前籤放棄，也會受到影響取消購買的意欲。簡單來說，抽籤可能令買家錯配，影響銷售成績。
在旺市的時候，影響還不大，若在市況差的時間，發展商在制訂價單上，便面對極大的困難。買家也只能靠運氣才能買到心頭好，效益存疑。
最後，發展商權衡輕重得失之後，可能會用排隊的方式賣樓。排隊的好處，在於前列份子通常都是很有心的買家，肯花費時間金錢去排隊，又比抽籤公平，不用單靠運氣，但維持秩序卻是另一學問，大型樓盤未必能夠應付，但對於數量不多的貨尾盤，不失為一權宜之計。
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「明日大嶼」解決擠迫意義大
農曆年假過後，樓市又一洗頹風。二手住宅樓價節節上升，樓價指數又再攀升，不少業主更反價封盤。再加上美國聯儲局在周四稱，今年不會再加息，並於8月停止縮表，利息上升的風險大大減低，樓價再創新高，似乎指日可待。樓市只是輕微調整了不足半年，已經又再回升。對於未上車的年輕人，上述絕對不是好消息。
樓價上升的因素眾多，外圍利息影響，香港可以處理的空間很少。所以，有效壓抑升勢的唯一辦法，就是增加供應。
以往有人認為樓價是被炒家及投資者炒起，但經歷過多年的的壓抑需求措施（辣招），炒家消失了、投資者退卻了。但樓價受供應不足及低息環境兩項因素影響下，仍然可以升完又再升，升個不停！
「明日大嶼」耗費 6,240 億元，金額相當龐大，涉及大規模填海，對生態環保也有一定影響。問題是相對於租住劏房，月租也要 6,000 元或以上。納米樓要萬多、二萬元一呎。香港人平均居住面積只有 170 平方呎，年輕人感到氣餒、遷怒政府、社會分化，居住問題已經去到忍無可忍的階段。「明日大嶼」能夠提供大量土地，興建房屋，才能有望解決當下的困局。
當然有人會質疑增加土地供應，有其他更便宜及環保的方法。開拓少量郊野公園，筆者贊成，但可以在立法會通過嗎？開發棕地，筆者也贊成，但土地不集中，每幅土地固然面積少。安置在棕地上的商業活動，也是非常艱鉅的任務。所以這些措施也應一併進行，但效率有限、對問題幫助也有限。
其實填海並不是新事物。香港在七十年代開始，就是利用填海，才能發展出如沙田、大埔，屯門及將軍澳等新市鎮，為香港五成人口提供住所。「明日大嶼」將會提供 15 萬至 26 萬個住宅單位，居屋及公屋佔 70%；私樓佔 30% 。對解決年輕人居住擠迫問題固然幫助極大，化解社會矛盾意義就更大！
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