李峻銘 先生
主席及行政總裁 (世紀21奇豐物業)
雖然美國當今通漲率已經超過5%，坊間有不少評論也在估計聯儲何時收水？
但美國聯儲仍然強調是受疫情打亂供應鏈所致，屬於短期性！只暗示會在11月有機會減少買債 ，換句話11月只是將放水的力度減慢，直至2022年中才能停止買債，即停止放水，至終回購債卷（收水）更是遙遙無期！
至於加息，市場上大多估計在2022年尾會開始加息！但筆者甚有保留，既然聯儲局認為今次通漲是供應鏈發生，由供應不足所效，加息只會壓抑需求，對增加供應沒有幫助，例如加息并不會令更多貨車司機出現，貨物堆在港口情況，也不會改善，運費仍然高企。以美國財會官員的才智，不會不明白加息於事無補，相反，以美國當今的天文數字債務，聯儲局不會輕易加息！另外疫情的發展情況也未完全明朗，一但疫情再次因變種病毒而加劇，需求將進一步減少，加息自然是雪上加霜！
所以筆者大膽估計，美國加息的日子仍是遙遠的。即使美國真的在2022年開始加息，相信幅度也有限，而且美國加息也並不代表香港一定加息。
雖然，港元跟美元掛鉤，長遠利息趨向必須一致，但港元利息仍然由港元的供求影響，IPO集資活動也會吸引資金停留在港元，港元的銀行業拆借市場也是資金極充裕，2015年至2018年美國曾6度加息，香港利率卻沒有跟隨。
作為業主，不要對美國收水太著急！以為樓市必跌，便急急沽出自住物業，冀望以後從低位回購，是非常危險的行動，只要美元霸權仍主導世界，低息年代仍未見終結的時侯！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周談這議題時，受字數所限，未能詳細解釋筆者觀點！唯有今周再續談！
由於三大發展商都擁有不少農地，可能涉及「壟斷」性質！農地被要求多建屋是合情合理的推斷！有讀者並不認同筆者上周每年8萬5伙的估計。根據市場上測量師估計，若全部私人農地被利用，以一半建屋，另一半興建附屬配套，並用五倍地積比興建的話，可以有接近60萬住宅單位，超過46個太古城，很震撼的數字，好像可以立即解決居住問題！
事實上，要多久時間才能完成涉及的農地，是問題的關鍵！5年的話，每年有12萬，10年完成，每年就變成6萬，20年的話，每年就只有3萬！相差何其遠！
要將農地變成可建五倍的住宅地，很多配套設施需要興建，道路、水、電、煤通通不可或缺！最要命的一定是交通！大型發展區不能單靠巴士、小巴等，必須有類似地鐵的大型運輸工具！以古洞站為例，只在原有鐵路上建一個站，估計在2027年才建好，整條北環線需至2034年才完成，洪水橋站完成也要2030年，這些已經研究多年，比較成熟相信是最早可以提供的新地鐵服務。其他地區的農地一但涉及交通問題，需要多久才能解決，往往是無法估計！要充份發展農地並不單是業主或發展商願意做便可以，政府跟港鐵如何配合，也是關建之一！
另外，也有讀者認為，即使每年新增供應足8萬5，在董建華年代也曾令樓價大跌。筆者一向認為亞洲金融風暴才是97年跌市的原兇！大家試想下，當每年有8萬5的7成（即是約6萬個）公營房屋供應，但需要求又如何？在排隊上公屋的家庭有超過15萬，單身申請又有10萬，每次居屋申請也近20萬個，這些都是積累的需求，每年又有幾萬對新人結婚，萬多個外地學生畢業，幾萬個單程証到港，八萬五供應仍然遠遠追不上需求！
再者，這樣低收入人士，尤其是居住在籠屋及劏房的人士，根本沒有買私人單位的財力，他們遷往公屋，根本對私人買賣市場沒有影響。居屋買家有部份與私人市場重疊，所以面積細小的納米樓的前景，便不算樂觀！
筆者也估計原先作籠屋及劏屋的單位回報下跌，也促使這類單位還原作普通住宅，這些大多都位於市區的單幢屋，這些屋樓價有機會出現下跌！
相反，絕大部份的私人住宅，下跌的風險有限！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
「不進則退，慢進也是退」若要有效解決劏房及籠屋問題，必須大幅增加土地供應及更有效利用土地。除非政府能夠採取大劈闊斧的手段， 否則，筆者看不見解決的曙光！
香港政府過往不少政策，都是兜兜轉轉，缺乏方向性及目標感！
就以推動環保露台一事為例，早年為了改善通風及採光，先後豁免露台及工作平台的面積計入可建樓面。但只有38呎可獲豁免面積，令不少發展商將兩者會合併興建，以方便業主使用！但政府認為這違反興建原意，在2009年規定二者必須分開興建，結果當然不理想，只有16呎的工作平台及22呎的露台，又如何有效使用！
2021年又要求發展商將修葺冷氣機平台一定當露台及工作平台合併興建，方便工程人員進行維修及保養！措施經過20多年又回到起點！
至於土地修改用途，或補地價等的議題，不少專家已經提出過不少建議，在此不贅！雖然政策不斷增加，效果卻欠奉！
筆者最近翻閱東漢歷史，劉秀在成立其王朝之後，他裁減了全國九成官員！全國三分之一的縣，沒有縣令，很多衙門無人辦公！何其大膽！但結果劉秀擺脫了西漢以來封建官僚的束縛，讓民間的能力去重建皇朝，成果出色，畜牧業，造船業，陶金業都獲得前所未有的發展，人民生活富足，史稱「光武中興」。
用現代人的說法，用大刀闊斧去改革整個政府減少架床疊尾的規管，甚至效法東漢劉秀大幅削減冗員。龐大組織是官僚產生溫床！太多規章，隨時自相矛盾。
施政目標感很重要，要令全社會都集中討論一切可行措施。盡快擴大可用的土地，興建更多更大的房屋供普羅大眾使用！任何措施都有副作用，都會影響其他議題，例如：環保，歷史文物，原居民利益，發展商利益等等，數之不盡，但只要有決心，了解這些都是次要！增加供應才是硬道理！
政府必須拿出勇氣效法劉秀變法，作出斧底抽薪的措施，才得解決積留多年的矛盾及困局！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
筆者最近到訪一位朋友的屋苑。才發覺屋苑沒有訪客車位，管理員當然可以按章工作，要求筆者車輛離開，但車上有一位老人家，行動需要筆者協肋才能上樓。管理員有見及此，就安排一個業主車位予筆者短暫使用！
原來筆者並非唯一受益者，管理員每天都會將車輛已離開的業主車位，供有需要的到訪人仕使用。這樣做當然為管理人員帶來大量工作，但卻可以令業主及其訪客帶來極大的方便！真的更做到能管能理！管理得好也間接令物業增值！
同一情境若發生在沙田第一城大廈的話，管理員固然不會為司機提供任何協肋！相反屋苑的鎖車隊出名效率奇高，當司機離開三分鐘後，車輛應該已經被鎖上，需要支付解鎖費才會放行！
對於此類只懂執行法則不理業主真正需要的管理公司在香港卻非常普遍！但這種只懂得執法的態度，並不能真正為業主謀福及利解決業主真正的需要！
反觀內地情況！由於香港跟內地封關已有年多！內地有物業的業主，都未能親身前往處理物業各項事務，筆者也是其中之一。原本每月的管理費由銀行自動轉脹，但因回鄉証需要更新，連自動轉脹也失效，結果管理費已經多月未能支付，最後筆者經微信轉錢給物業的管理員，他再代筆者支付！他完全沒有責任代勞，但他卻為業主解決煩惱！
除此之外，內地管理公司的服務範圍也越來越周到！提供衣食住行相關的增值服務，例如繳費、維修、租房、購物等等。不單管理，也要為業主解決問題！難怪上市內地的物業管理公司，業績大躍進！市值也越來越高，香港的物業管理公司，要急起直追了！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
最近，中國提出「三次分配」，目的是「共同富裕」加上仍在進行的行業監管，一下子令不少外資感到風聲鶴淚！所謂「三次分配」，第一次是指稅收，第二次是提供公共服務，第三次是通過捐贈慈善方式，對社會財富進行再分配！
「共合富裕」的反義詞，就是「貧富懸殊」，為了改善此現象西方都有用這三種財富再分配的手段，但不少富人亦可以透過形形式式的合法或非法途徑去迴避！令絕大部分財富集中於極少數人的手上！根據瑞士信貸銀行發表的報告，全球最富有1%人口，已經佔有全球財富的44%。
科技的創新，也不是人人受惠！只會有高技能的頂尖人物或公司，例如Google、Apple、Facebook、Amazon，騰訊、阿里巴巴等大大受益！低技術的工人，隨時被自動淘汰，或被人工智能取代！貧富懸殊的程度有增無減！
其實，歷史上也曾出現上述情況，漢語有云「富者田連阡陌,貧者無立錐之地。」亦因此衍生出西漢末期的王莽變法，進行土地大改革目的也是改變「貧富懸殊」，當然大家也很容易回憶起中國在50、60年代的「大鑊飯」制度，也令筆者想起當年回鄉探親，需要利用糧票購買食糧的日子！不過筆者對當今中國領導人的能力，投下信心一票。必定能在歷史的錯誤中學習！「共同富裕」是減少貧富懸殊的手段，而非對付有錢人！也為基層提供必要的保障！對社會的穩定很重要！社會穩定也是經濟發展的基石！
至於投資者，也必須理解國情，在此背景下中國房地產整體未來升幅相信是緩慢的！正如股市有種說法：「選股不選市」大市升幅雖然有限，個別地區的樓盤，升幅仍然是有吸引力！而且，國內的購買力會否因而外移，更多國內資金投資境外物業！香港又會因而得益，也值得大家留意！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
中國先後向互聯網公司、教育行業，提出各項監管風潮，令相關股票價格大幅下跌，例如股王騰訊也從今年年初高位回落至今，下跌已超過45%，市值消失逾4000億美元，如果連同阿里巴巴，快手，美國等公司，市值蒸發超過1萬億美元。不少外國基金公司更揚言已沽清所有中資股。
以往被認為前景一片光明的新經濟股，一夜之間被描繪至萬惡不赦。其實，中國政府並不會，亦不能逆轉科技股的發展，相信會繼續歡迎利用科技去改善人民的生活。只是過去一些龍頭公司，濫用其壟斷地位，或利用數據謀利，令消費者難以抵抗。例如迷你倉可以從客戶的電腦IP知道他身處外地，即使瘋狂加價，客戶也難以將貯存於迷你倉的物品移走！滴滴出行最初也解決筆者回國內公幹時租車的煩腦，效果很好！但自從他消滅了對手，吞併了Uber之後，成為市場唯一，價錢就越來越貴！這類型的例子多不勝數！相信監管風潮背後，政府不會反對大家創新，令企業成長，賺取應得的利潤。
談到房地產，中國之前已經提出三條紅線，目的是監管發展商的過度貨款，遂高價投地，結果又進一步推高新盤房價！形成惡性循環！對於二手房也提出指導價，令二手成交大減，據報導深圳的成交量更只餘二成 ！
無論股市或樓市，都會因為新的政策或監管而產生震盪，但也不需太悲觀，在投資組合中，可減低比例！但不需要完全放棄，優秀的公司有適應能力，會繼續創造盈利！城市只要能繼續發展，人口繼續增加，工作收入提升，樓價仍會有上升空間，但究竟市中心物業還是新區好？買住宅或商廈？直接持有或是買ETF間接持有好？在新的監管規定下，大家要多做功課，有危便有機是不變定律。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
反映大型屋苑二手住宅樓價走勢的城市領先指數，終於在上周創歷史新高，最新報191.34，超越2019年6月底的190.48高位。相對於去年底樓價上升近5%，其實以上升幅度並不算太過激烈。但香港在過去兩年經歷了社會運動及疫情，而且去年的人口也因移民人數增加而減少了87,000人，種種不利因素下，樓價仍可以上升，証明只計香港本地的購買力已經非常强。
不利因素只能令購買的決定延後而非消失。事實上，在國安法實施後，決心留港者，只要對香港未來有信心的話，「唔買都要租」，租金是支出，但樓可以保值，遂令他們更積極入市。
反而，對那些想移民一族來說，如何部署卻是費煞思量。就以移民英國為例，英國物業長遠的升值能力，能否媲美香港固然是一大疑問，更頭痛的是英國地大物博，究竟哪一個城市升值最好，對於一個香港土生土長的新移民，更是難上加難！
如果名下有多個物業，當然可以賣出部分套現。但若果只有一個自住物業，往往令人舉棋不定。
最近筆者發現有客戶賣出大單位而購入細單位，原來也是部署移民，一賣一買，套現數百萬元，便可以在外地置業自用，看起來不失是一個可行的方法，香港的物業又可以保留放租，供外地物業和生活使用，更是一石二鳥。
不過，這種操作也並非萬無一失！風險在於大單位轉細單位的升值差異，香港當今的市場，仍然受「林鄭Plan」的影響，800萬以下的單位，相當暢旺。剛剛青衣的新盤，呎價超過$23,000仍然可以一Q清袋，主因就是總價在600萬以下，換句話說，現在買入細單位，價錢是有Ｘ價。筆者估計香港未來的公屋在國家政策的大力推動下，供應量會大增！直接影響細面積單位的租值及樓價。
相反，大單位在新香港人不斷湧入的情況下，前途更值得看好。所以現在賣出大單位，等如用折扣價賣出優質貨，而買入細單位，卻又是用高價買入劣質貨。古人有言，上屋搬下屋，唔見一籮穀。移民，要付出代價，似乎又是X現的推算！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
自從港澳辦主任夏寶龍明確要求劏房、籠屋要在2049年內在香港消失，引發起市場上的熱烈討論，大都集中如何增加土地供應，以便興建更多公屋！
筆者認為除此之外，也應該考慮如何簡化公屋重建的程序，以便加快增加公屋供應數量！據2019年經民聯的《推動公屋重建研究報告》所指，只要重建19條舊屋邨，用6.5倍地積比估算，可興建20萬個單位，比重建前6.6萬多出13.4萬個單位。其實房委會旗下有超過19.2萬個高齡公屋，樓齡都超過35年，絕對需要計劃重建。但回歸之後，重建所需時間就越拖越長，效果大打折扣！
就以港島區的華富邨為例，樓齡分別在51年-54年之間。現有9,200個單位，重建後增加12,000個單位，合共提供20,900個單位。政府在2014年，表示重建意向，但直至去年2020年才公佈將分三期重建。第一期清拆將於2027年開始，估計整個重建計劃要在2040年才完成，前前後後由公佈意向到完成，未計延誤也要花26年才完成！
反觀家維邨的前身紅磡邨，建於1955年。房協於1981年以「土地浪費」為理由，決定重建，當時樓齡只有35年！第一期的家維邨於1984年落成，其餘座數分別於1987年、1990年及1993年完成。前後只需要12年。當年筆者太太也居住於紅磡邨，正正經歷此段歷史，整個過程順利，效率也高！
現有的高齡公屋，大多殘破不堪，樓高只有七層至十五層不等，地積比未用盡。但地點卻在市中心，深受租客歡迎。只要政府簡化程序，加快重建的速度，對解決劏房、籠屋，有很大的幫助！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
七月港股大幅下跌，跌幅最利害的是教育類股份，原因是中央一聲令下，不少教育機構的生意受到嚴重打擊。
其實，在國內，一直有所謂三座大山，分別指醫療、教育及住房，相關費用越來越高，令普羅大眾受苦。在改革初期利用資本、利用市場化，去解決中國的絕對窮困問題，但在這問題獲得解決之後，下一步就是解決相對的貧富差距問題！具體來說，資本主義「追逐利潤」的本質，令三座大山的民生問題，越演越烈。中國是實施「社會主義」市場經濟，當中兩者的權重可以根據形勢而不斷作出調整！對教育行業下重藥，只是大政策下的一個部署，國內有意見認為要推翻三座大山，類似的去資本化將會陸續有來。站在股票投資角度，涉及這三類的股份價值當然大打折扣！大家宜避之！
至於大家關心的房地產市場又如何？以往投資國內房產，獲利是不難的！在城市化的過程中，大量農村人口湧至城市。加上基建的改善，一個在城市邊緣的鄉鎮，三至五年間就可以變成都市的一部份，樓價自然水漲船高！但城市化已經去到一個較成熟的階段，未來城市化的步伐只會放慢，住宅的落成量也達到頂峰，對房地產的調控手段也會只會越來越往重！例如，對按揭的限制，推行二手房指導價等等措施。
筆者也建議大家必須重新檢視資產組合內房產的比重，尤其是國內的物業，不宜再冒進！
筆者：
世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
這個星期市場上談論得最熱鬧的，是港澳辦主任夏寶龍在國安法一周年時的講話，他明確的表示香港將會告別劏房及籠屋，財政司司長陳茂波也在周末發表網誌，回應要立定目標，在下2049年甚至之前「告別劏房」。他曾涉及劏房醜聞，由他去回應實在相當諷刺！
夏寶龍還說，特區政府要每年做將幾件看得見，摸得到的實事，才能讓市民感到幸福。他再強調任用官員的準則是想幹事、要幹事、能幹事及幹成事！這一套講法，令筆者立即聯想到習近平在2017年曾對林鄭的新上任班子告誡「為官避事平生恥」！似乎他們都未達標！
綜合上述講法，中央官員已經明白香港的房屋問題，不單是土地問題，不單是規劃問題，而是特區政府的官僚作風，凡事只講求程序，但求交代，嚴重缺乏成果導向思想！
由今次夏寶龍的說法，表明中央有解決問題的決心，向特區政府高官及公務員立下「投名狀」，不能解決問題的便要下台！
大家可能很關心對房價的影響！筆者認為公屋的供應量會有明顯改善，因為這不涉及市場因素影響，只要中央有決心去消滅官僚作風，簡化各項程序，特事特辦，公屋量增加，對低價的私人物業會有較大的影響，尤其是一度熱捧的納米樓，投資價值就會大減。
相反，高價私人物業，尤其是豪宅市場並不是政府的打擊對象，供應量始終稀缺，只要貨幣供應仍然充裕的背景下，價格仍然是易升難跌，何況大家也看過國內對樓價的調整手段，也是一手硬，一手軟，沒有一個政府願見樓價大幅下跌，尤其是未來五年，土地供應仍難以大幅增加，樓價仍會向上！五年之後，就要看下屆特區政府官員的能耐了！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
筆者執筆之際，剛從新聞得知，一宗在大埔的劏房火警，造成 3 死 1 傷，包括 2 名分別 7 歲及 10 歲的小朋友。據報導，起因懷疑由於男女戶主的感情問題，發生爭執。警方以涉嫌「謀殺」及「縱火」拘捕男戶主。男戶主 62 歲，女戶主 42 歲，兩者相距 20 年。四人迫在空間有限的劏房，經濟環境可想而知，結果造成人命傷亡，令聞者也傷心。更令人感慨的是，這並不是新鮮事，而是不斷在香港重覆的社會悲劇。
劏房問題反映出香港不單只有居住問題，也同時反映出社會的貧富差距問題。社會產業過份集中，只傾向地產及金融。自疫情以來，旅遊及餐飲業都受到重大打擊，對低收入階層影響至大！
剛剛政府也準備向立法會提出「劏房租務管制」的法例！法例規定租約固定為兩年，租客可續租一次，加租幅度在 15% 內。換句話，法例保障了劏房租客有 4 年的租住權，也防止業主大幅加租的可能性。
香港自 1921 年已開始有不同形式的租務管制（租管），可是過往租管帶來不少弊病， 故 2004 年已全面撤銷！以往租管對租客租住權的保障沒有限期，日積月累，令實際租金跟市場租值往往存在頗大差距。而新投資者受租管所限，不願意買樓收租，變相令供應減少。惡性循環之下，供求不平衡令問題更嚴重。租金差距也衍生出二房東，令實際租戶用家也得不到應有的保障。由於租金偏低，雖然業主不愁租客，但同時令業主失去動力維修物業，日久失修情況也很普遍。
所以今次的租管設計已經相當不錯，似乎可以防止之前法例的弊病叢生！但只要貧富懸殊不改善，公屋供應追不上，劏房的需求就不會下降。租管只是權宜之計。4 年後業主仍可以加租至市場水平或趕走租客，問題只是延後了！希望政府好好利用這段時間，好好改善香港的深層次問題！劏房問題才可以舒緩！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
筆者有見年紀越來越大，醫療費用也不斷提高，便找保險經紀檢討一下醫療保險的保額是否足夠！
保險經紀建議最簡單是買一些高額的 VIP 醫療保險，保額起碼有 2,000 萬，入醫院前、後，所有費用都會照顧到。當然保費自然也不便宜，60 歲左右每年保費 3 萬左右。到 70 歲，更加超過 10 萬以上！
經紀可能見我在猶豫，便進一步建議可以同時購買具投資性成份的保單：一次過投入 50 萬至 100 萬（視乎年齡），保單的投資收益便會足夠支付醫療保費！但我仍然不為所動。
最後，保險經紀再建議我可以投入 100 萬買保單之餘，利用保費融資，可以從銀行貸款。貸款金額可以高達原本資金的 3 倍。換句話，我可以利用 100 萬買入 400 萬的保單。用保險公司長期回報推算， 5% 是目標回報，即每年估計有 20 萬的收益。而 300 萬的貸款，以當今利率（少於 1.5%）推算，利息支出每年少於 45,000 元，差額高達 155,000 元。不但足夠支付醫療保費，更有特高額外收益！
經紀進一步解釋，以往這類融資只限私人銀行的高端客戶，現在他們推廣至普羅大眾，不少零售銀行也願意提供貸款，幾十萬也可以！入場門檻大大降低，叫筆者不可錯失良機！
保單融資並不是新事物，但以往只供保單持有人應急之用。現今卻本末倒置，利用保單這金融資產作槓杆，以低息環境，製造利潤的空間。如果利率真的永遠低企，當然皆大歡喜。但美國的通脹已超過 2%，不少經濟學家正討論甚麼時候應該加息。
美國的財務官員卻不斷淡化危機，中美之間的貿易戰，加上揮之不去的新冠疫情，也令全球的產業鏈斷裂，利率的走勢真是看不通！一旦利率提高，不但令息差消失，由於保單背後的金融資產當中不少是債券及股票，也隨時出現大貶值。高槓杆借貸下的保單，會否遭銀行 Call loan？也是一個不可忽略的危機！這種濫用低息槓桿的環境，令潛在的債務泡沫危機，越吹越大，深令筆者感到憂慮。此類金融貸款槓杠，跟地產做按揭貸款相似。但地產始終是不動產，也帶居住的實質功能，跟債券、股票等流動資產不一樣。借此奉勸大家勿貪小利，過度借貸，必須小心評估風險！否則損失後果可以很大！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
最近筆者在網絡上看到一個故事挺有趣，在此跟大家分享！故事背景是農村，兩家農民是鄰居，其中一家的牛，經常走到鄰家吃掉鄰家的草，令人家增添不少麻煩。一般會有三種選擇去解決：第一個是投訴，因為法據充分。吃掉別家人的草，即是霸佔人家的財產，可以送官辦理！但是勞民傷財。另一種選擇，就是建築一些圍欄，攔著牛的去路，令牠無法越界來吃草。圍欄的興建、維修等等，成本不輕！而且也令自家的風景受阻，似乎得不償失！
第三種選擇，是送鄰居一條繩。方便他把牛牽好，不會越界，這個無疑是最方便實際的辦法。但有部分人覺得不合理！犯規的人不但沒有獲得應有的處罰，還因此獲得獎勵！不符合原則！如果你是鄰家的主人，你又會如何處理？
在香港現實世界，筆者發現類似的場景比比皆是。香港絕大多數人居住多層式的高樓大廈，漏水問題是常見的住屋問題。如果你發現天花漏水，你會如何處理？第一種反應，就是二話不說投訴樓上單位。第二種反應，加厚自己單位的相應部份，做好防漏工程。第三種反應，是走去跟樓上業主了解他們的情況，甚至聯絡工程人員令對方知道及明白漏水問題困擾到樓下單位。
在筆者的經驗中，不少人會選擇第一種反應，但效果遠遠不及第三種反應。香港的居住空間很擠迫，必然會發生種種問題。如果事事訴之於法理，大家的關係建立在對立面上，問題隨時愈弄愈差。大家若能先退一步，互相溝通，才能創造共贏的條件！
作為地產代理，也是擔當著這類橋樑作用。為買賣雙方作有效溝通，務求達至共贏！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
樓市於 2021 年在上半年非常熱鬧，住宅樓價距離歷史高位只有約 2%，破頂似乎只是時間的問題。成交金額至 6 月中已達 3,550 億，根據 97 年上半年創下的歷史紀錄 3,750 億， 距離破頂只有約 200 億，相信 2021 年上半年將會刷新歷史紀錄。
樓市旺價又旺量，作為業主當然高興，但自住的業主可能認為只是紙上數字，但事實並不是如此。樓市大旺主要得益於央行大放水，令低息環境持續。當今港幣同業拆息接近零，銀行 H 按的按揭息率是 1.3% 至 1.4% 左右。反觀兩年前，不少業主見 P 按跟 H 按息率差不多，而選擇了較穩定的 P 按，現行的實際息率為 2.5%，比 H 按的息率高。業主可在罰息期界滿後選擇用 H 按。以每 100 萬計， 30 年分期可以將供款每月省回約 550 元。 500 萬貸款就每月省回 2,750 元！轉按雖然涉及律師費開支，但銀行也會有現金回贈給轉按業主。現行一般有1%， 500 萬貸款就有 5 萬。而轉按律師費不足 1 萬元，「除笨有精」！
另外，更進取一點的業主，更加可以藉樓價高位的機會，加按套現。獲得的額外資金，當然可以再投入物業市場。買住宅的話，就可能涉及 15% 的從價印花稅。所以不少業主會考慮投資境外物業，尤其是英國及大灣區，均為現今的熱門地區。
也有業主將資金投入股市，尤其是一些有穩定收益的 ETF。市值最大的當然是領展，有 3.7% 股息收益，已經是最低的ETF息率，其他的收息率達到 6% 至 8% 不等。若以息差 5% 計算， 500 萬的加按貸款就能產生額外每年 25 萬的額外收益。
一個自住的物業也可以被活化，成功為業主賺取收益。甚至有保險公司在推廣加按物業所得資金，可購買醫療保險相連的基金，增值之餘，也可以解決醫療費用高昂的擔心！當然，凡事都有風險。如果息口大幅上升，業主的供款支出便會上升，自然影響收益。但以美國為首的央行，是否能夠大幅加息？這個風險就必須密切留意了！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
2021 年「躺平主義」在中國興起，源於 4 月 17 日百度的一則帖文：「躺平就是我的智者運動。只有躺平，人才是萬物的尺度。」躺平主義的主調是「不工作、不買樓、不結婚、不生小孩、不消費」、「維持最低的生活水準，拒絕成為別人賺錢的工具與剝削的奴隸。」
這種心態十多年前在日本已經出現了！日本著名經濟評論家大前研一曾著《低慾望社會》一書，描述日本年輕一代為了避免辦公室政治、下班後的應酬、無限的加班，改為御宅族，只蹲在家中工作，或只找便利店兼職等非正式的簡單工作。由於只能賺取微薄的收入，唯有減低自己的慾望，以減低消費！
日本經濟隨著 90 年代泡沫經濟崩潰進入漫長的調整期，人口又不斷老化，對此種消極文化，並沒有對社會帶來重大衝擊！相反，國內政府及普羅大眾，正為超越美國、成為世界第一而不斷努力！這種躺平主義的出現，對經濟增長、社會脫貧，都帶來負面影響。所以官方口徑及主流媒體也對「躺平」展開了批判！
至於香港，年輕人想「躺平」也不輕易。除非父母提供居所住在家裡。否則，單單居住支出，已令你必須努力工作！所以，最低限度是中產之家，才有資格「 躺平」。有父母經濟上支持，年輕人又似乎不用真正降低慾望，也不是真真正正的「躺平」一族，反而更像「啃老族」多一點。
在香港，有些年輕人在輪候公屋時，其行為卻與「躺平」一族接近。為了保持收入低於限額，減少工作，降低收入，維持低消費！不過，其行為也許不是消極，只是積極地解決住屋問題！所以「躺平」地輪候公屋，究竟是積極？還是消極？一時也說不清楚！這可能是香港獨有的怪現象。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
2008 年金融海嘯，美國聯儲局的資產負債表，只有約 2 兆億美元。經歷數次 QE（量化寬鬆）後，在 2015 年增至 4 兆億左右。今次疫情令全球央行再次瘋狂放水，美國聯儲局資產在 2020 年 7 月已增加至近 7 兆億美元。估計到 2021 年 Q4（第 4 季），更會超過 10 兆億美元。這不但推升全球大城市的物業價格，也再次掀起加密貨幣的熱潮！
林林總總的加密貨幣，當然以比特幣（Bitcon）為主，全球只有 2,100 萬枚比特幣。以每枚 5 萬美元計算，市值跟 Google、 Amazon、Apple 等等美國科技巨頭不相伯仲。參與買賣的用戶也不只是私人散戶，根據羅兵咸永道會計師事務所（PWC）一份報告指出，截至 2020 年第一季，投資於加密貨幣的對沖基金已有 150 間，推論當中 48 % 是家族辦公室， 42 % 是高淨值個人。
以往這類客戶策略都傾向保守，投資比特幣原來是為了分散風險，與一般理解「加密貨幣屬高風險資產」的概念剛好相反！原因在於加密貨幣的價格走勢與傳統資產，例如股票、債券、房地產、甚至石油、貴金屬等等的相關性甚低，甚至幾乎是零，所以是非常合適投資的另類資產！當然潮流也是一個原因，投資加密貨幣已經變成一種追上新時代的象徵，深受年輕一代的追捧。
雖然加密貨幣已經登堂入室，成為投資資產之一。不過風險仍然很大，今年中國政府就大力打擊，並自行發行數字人民幣。筆者認為作為短期投機，小注怡情尚可以。但必須加倍謹慎，甚至需要有全軍盡墨的心理及財務準備；作為穩健的長線投資，筆者還是覺得物業投資最穩妥！既能對抗通漲，又有租金收益，不用太擔驚受怕！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
翻查公屋輪候冊數字，截至 3 月底，合共有 25.38 萬宗申請。即使刪除 10.05 萬宗 1 人申請，一般公屋申請也有近 15.33 萬宗，而政府指出平均輪候時間為 5.8 年。
而上月底，房屋委員會公佈過去一年度，即 2020 年 4 月至 2021 年 3月的公營房屋實質建屋量，創下 10 年新低，出租公屋僅建成 6,261 個單位。如此低的建屋量，加上 5.8 年的輪候時間，似乎是天荒夜談！不禁令筆者好奇，於網上查找資料去解開疑團。
政府網頁的數據告訴大家公營房屋供應不斷增加。最近的五個年度（2015 至 2020 年），總建屋量為 84,900 個，比上五個年度（2014 至 2019 年）的 80,100 個，多出 4,800 個單位，表面上感覺不錯。但若大家仔細觀察， 84,900 個供應中，包括了資助出售單位，合共 18,000 個單位。換句話說，出租公屋只有 66,900 個，平均每年新增出租公屋供應只有 13,380 個左右。
大家不要忽略，公屋有不少「重建計劃」。即每年都有舊型公屋被編排，具體數量有多少呢？政府很少公佈！但必須計算所有清拆數字，才能得到確實的新增供應量。
筆者在一份政府回應立法局議員的提問文件上，找到過去十年，每年出租公屋的總存量。 2011 年 3 月底全港出租公屋有 712,564個。直至 2020 年 3月底，增加至 800,974 個。換言之，十年間公屋的淨增長只有 88,410 個單位，平均每年增加 8,841 個供應。筆者相信這個數字，最能反映出實況！這個數字也遠遠低於官方經過修飾的數字。
供應嚴重不足之餘，分配也有優先次序。政府的初級公務員及紀律部隊，在退休後會獲得公屋分配。筆者未有此分配的數目資料。但全港公務員人數達到 177,327 位（計至 2020 年 6 月）。單單是警隊人數就有 32,992 位，消防處 10,703 位、海關 7,191 位、懲教署 6587 位⋯⋯全體紀律部隊人數至少有 57,473 位。而且人口老化，退休人數員只會有增無減。扣除退休公務員後，可供公眾分配的公屋供應又有多少？筆者也未有確實數字！
但無論如何，公屋供應嚴重不足的情況，已達到足以動搖政治的力量，短缺也遠遠比官方描述的嚴重。梁振英先生之前提出的郊野公園方案，似乎值得大家深思！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周貝殼找房（以下簡稱「貝殼」）及鏈家的創辦人左暉先生突然去世的消息，震動了整個業界。「2021新財富 500 富人榜」於 5 月 13 日發佈，左暉以 2,220.3 億元人民幣的財富，壓倒了所有國內發展商的傳統大亨，以地產中介的身份成為中國房地產新首富。在香港有 KOL 更比喻此為「施永青先生財富多過李嘉誠先生」，完全不可以想像！
左暉財富急升源於貝殼在美國上市，市值已達到 4,500 億港元。長和股票市值只是 2,345 億，國內發展商恒大物業市值只有 1,400 億港元。貝殼的經營模式被看好，才有這麼高的估值。
中國的房地產中介，在 2000 年才開始起步，最初運作模式是參考香港的地產業界。但自 2010 年提出「真房源」策略，令鏈家突圍而出，左暉堅持要做難而正確的事，並且只聘用新人任職，掛除行業固有的惡習。鏈家逐漸形成了自己獨有的企業文化，也因而成為北京最成功的地產中介，經他們成交的北京二手房，市佔率超過 50%，實在是一項驚人的成績。
2014 年開始，鏈家開始為全國發展佈局，而筆者公司也有幸於當年率同全體經理到北京交流，得到左暉的「左右手」練一剛先生及其同事熱情款待。筆者的公司全港首創的「4＋1置業保障」的概念，也是由這次交流中獲得靈感而誕生！
回想當天，練先生告訴筆者，鏈家會朝向平台式方向發展，當時筆者不以為然。直到 2018 年左暉搭建的平台貝殼找房上線了。貝殼除了鏈家外，還集合市場上其他的行家一起服務客戶，令以往代理間大家互相競爭的格局，一下子轉變成互相合作的局面。這項轉變的成功，有賴鏈家一向行之有郊的分工制度，及精準的 IT 系統。他的視野高遠，執行力強，令筆者及不少業界人士都佩服萬分。
今年 4 月23日，左暉寫了一封信。信中表示貝殼的使命是「有尊嚴的服務者，更美好的居住」。地產代理中介要獲得客戶尊重，必須創造足夠的價值。筆者公司的願景是令地產代理成為值得信賴的行業，尊重及信賴也是異曲同工。
左暉無異是為中國的房地產經紀行業帶來了經天動地的改變，也為行業帶來了尊嚴及榮耀。相信大家都會永遠懷念他！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周，梁振英先生在其 Facebook帖文建議利用位於大欖郊野公園不超過 100 公頃的邊陲土地（佔千份之二郊野公園面積），以興建 2 至 3 萬個居屋單位。他更進一步建議，居屋售價在不收地價、只收回開發土地及樓宇的建築成本的前提下，以實用面積計算，每平方呎劃一作價港幣 6,000 元。凡香港永久居民，而不擁有香港住宅物業的家庭均有資格申請！
帖文中也提及他在任特首時，曾邀請香港房屋協會進行生態及技術研究。但林鄭政府卻在 2019 年中止了相關的研究。有評論指這是梁先生為了下屆特首選舉而作的宣傳戰。而林鄭政府也不敢怠慢，發展局在同一天公佈，根據《收回土地條例》，收回三組地塊內的私人土地，作興建資助房屋之用，並預計提供 約1,600 個單位，更指出在 2019 至 2021 兩個年度間，當局共收回約 90 公頃土地，遠多於前五年收回的 20 公頃土地。難怪坊間有人認為特首戰已經提前上演！
歷任特首都會指出房屋問題乃施政重點，於選舉時更以一大堆政策作政綱！但當選後能真正落實的往往寥寥可數。房屋問題不但沒改善，甚至愈來愈嚴重！作為政府，立法會是一個很好的擋箭牌。但自從選舉制度完善後，政治氣候轉變了。擋箭牌作用也隨之而失去，政府的執行力有發揮的空間，就如今次梁振英先生的提議。過去立法會根本不可能通過，今次又如何？大家不妨拭目以待。發展郊野公園又好、收回更多私人土地又好、發展明日大嶼又好、發展棕地又好⋯⋯只要能開發更多土地，才能有望解決香港的房屋問題，更有利香港的長遠未來發展。
對於長年累月地在輪候公屋或未上車的朋友，任何能夠增加土地開發的方法，都是好消息！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周本欄提到不少移居英國的香港人，都為了稅務問題，而賣出了香港的資產，尤其是房地產，文章引起了不少迴響及一些質疑！
有些意見認為居住於英國多於 183 天才會成為稅務居民，才需全球付稅，所以應該有足夠時間慢慢處理資產。而根據當地會計師的意見，如果你在同一個課稅年度，居住於英國多於 183 天，就一定會被稅局定為稅務居民，但少於 183 天亦並不保證可以豁免。
其實居住日數只是被定義為稅務居民的其中一個考慮因素，而且每個人的實際情況也不同，不能一概而論，所以稅務的問題還是找專業人員處理，便更穩妥。
除了稅務是移居英國的重中之重外，其實大家在 Youtube 也可以看到不少因移居帶來的困難瑣事，而其中一項，大家避不了的仍是居住問題！
不少利用 BNO Visa 移民的港人，其實對英國並不瞭解，所以一直未決定在甚麼地方定居，希望先租後買，更希望短租物業，方便在多個城市及地方體驗後，才作出決定。但事實上，在英國趕走租客是件困難的事，所以業主對挑選租客亦很嚴格，一個無固定入息、只想短租的香港人，肯定不受業主歡迎。結果他們只能在 Airbnb 或者環境不理想的劏房居住。
更要命的是無論申請入學、申請銀行户口、甚至開通本地電話卡，都需要提供居住證明。這些短期居住的過渡物業，並未能為你提供適當的証明。結果最後事事亦未能展開！
所以，在到達英國之前，必須解決居住問題。如果當地有親戚朋友，事情還好辦。否則，別以為只是通過電郵或電話，便能通過當地物業代理接洽，可以預先解決居住問題。根據不少過來人的經驗，當地代理對香港人其實不甚理會，尤其是二手物業。因為他們一般都是賣方代理，只為業主服務。除非物業是非常難去賣或租出，否則，他們並不願意為在遠方的香港人服務。
因為以上的情況，作為代表香港人的買方代理逐漸應運而生。他們在英國大多有分公司或工作人員，可以代表香港人直接跟業主或當地代理接觸，才可以解決大家在當地買樓或租樓的困難。
雖然要付出佣金，但似乎無可避免，亦物有所值。因為的確會節省了不少時間去解決在當地遇到的各項難題！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
一篇來自「親子王國」論壇以《為咗層樓患上抑壓》為題的發文，成為了近日的網上熱話。文中描述一對夫妻，育有一子，於十多年前以 180 多萬港元「上車」，直至兩年後以 300 多萬港元賣出。賣樓後一直租屋，其間搬了數次地方後，已感到身心俱疲。估計由於夫妻二人一直不肯承認自己當初的「錯誤決定」，認為樓價終有一日會下跌，結果夫妻二人先後患上抑鬱症，亦需靠抗抑鬱藥控制。 這種「上車後、落車、望樓價下跌再上車」的情形，在現實生活中是屢見不鮮。但現實上，專家也很難確定樓市的走勢，何況自 2008 年各國大量「放水」的情況下，樓價不斷破新高，大幅下跌的情況亦未曾發生。
除了上述「賭博性」的賣樓原因外，在生活需要的層面上，也有賣樓的需要。例如家庭成員多了，需要更大的活動空間，那是換樓的需要。當今銀行貸款政策非常嚴格及僵硬，大部份業主都需要先賣出自住物業，銀行的壓力測試才能通過。當前最大的風險是賣樓後，與購買新物業前的日子差距，一旦日子拖延太久，樓價又不斷躍升，業主自然大失預算了。往往又覺得樓價升得太高了、太快了，逐漸產生先租後買的念頭。待兩年租約到期後，再購買新居所時，結果又跌入「落錯車」一族，從此無法再上車！
另一個新興的原因，就是因移民而賣樓。上星期跟大家分析過，移民前將所有資產沽出折現，才可以省回大筆的資產增值稅。所以，筆者也發現不少打算移民的朋友，也會選擇先賣出香港的物業！但移民外地並不一定成功，筆者經歷過香港的 97 移民潮，身邊也有不少好友，移民數年後，最後選擇回香港生活。一旦賣出了所有物業，回港又變成「無殼蝸牛」，就是雙重損失了！
一旦您決定把香港的物業都賣出，筆者也奉勸大家，必須在外地重新置業。雖然因為外國地大物博，整體樓價的升幅會比香港慢，但有一些移民熱門的集中地或城市，升幅也可以很厲害！一旦錯失置業時機，又會變成另一種形式的「落錯車」！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
最近英國、澳洲、加拿大都不約而同為香港居民提供特殊移民途徑，令香港又刮起一陣移民風潮！作為地產代理，也發覺不少業主為了移民，而決定出售其在港的物業數目明顯比過往為多。彭博估計在 2021 年香港將有約 13,100 至 16,300 戶家庭，利用 BNO Visa 移民英國。如果全部業主都賣出其物業，數目可達 1,500億港元！
由於英國有資產增值稅，一旦移民至英國，便極有可能被定義為英國的稅務公民，全球的資產升值都需要納稅，而且更要命的是資產升值幅度是根據當年最初購入價作基礎，例如物業早年購入只是 100 萬元，當今可能升值至 800 萬元。物業升值了 700 萬。稅金就是 700 萬乘以稅率，稅率就是 18% 至 28 %，數目非常可觀。所以不少英國的稅務專家都會建議業主移民前將物業沽出，避免繳納高昂的資產增值稅。除了物業外，其他資產包括股票、債券、黃金、生意等等，都是同一道理。一句術語叫「All Clear」，移民前要將全部資產沽出才絕對安全！
不過，不是每一個人都願意沽出香港的全部資產。而一些做生意的老闆，結束或沽出其生意業務，也不是一件容易的事。
另一種方法去避免繳付資產增值稅，就是申請以匯款制（Remittance Basis） 來「付稅」。簡單來說，資產出售後，只要不滙入英國境內，就不用付稅。看似吸引，但有不少附帶條件，例如失去英國的免稅額，而且要每年繳交一定的費用等等。而且該筆金錢永遠不能滙入英國，否則都要付稅。
當然，坊間有不同說法，如何避免成為稅務居民去避稅。由於稅例繁複，相信沒有專家有百分百信心可以肯定做到。大家不要隨便相信網上一些流傳或 KOL 的片面報導，便信以為真。以上只是英國的一些簡單例子。澳洲、加拿大的規例又有不同，甚至不同省份的規定也略有不同。大家移民前必須請教專業的稅務專家，為你自己設計一個仔細的安排才是上策。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
一位剛畢業的年輕人最近加入筆者公司一間位於豪宅區的分行，由於地區關係，該分行的大部分物業交易額都是 2,000 萬港元或以上，對於沒有社會工作經驗的年輕人來說，困難自然不言而喻！新人關係，他主力從事租務的生意，兩個月過去了，結果促成三宗租務成交，並成功將一名租客變買家，更促成了一宗買賣！在豪宅區的分行，即使有經驗的同事，一年半載才促成一宗買賣，也是司空見慣。以新人來說實是難能可貴，更重要的是成功並非僥倖！他鬥心極強，絕不放過任何機會，遇到不明白的也死纏爛打、不恥下問、向有經驗的同事取經、彌補自己經驗不足的缺點。當然，年輕人從小就在網絡世界生存，對網絡營銷更加得心應手，善用自己的優點，自然不愁生意！
其實，這種現象並非說分行獨有。公司內每年每月都有不少新人入職，新人缺乏經驗及知識，但有心態及衝勁，舊人往往也因缺乏心態，結果越做越差，甚至離開公司、離開行業！新人並非每個都能成功適應，但每年的「最佳營業員」頭 20 位，有三分之一都是入職未夠兩年的新人！能夠持續換血，才是生存之道！
站在公司的層面上，也是必須與時並進。地產代理界正在數碼轉型，得網絡、得天下！在國內的勝負結果，已經充份證明其重要性！各位中小型行的老闆，大家準備好未？
筆者住在郊外，門前有一棵大樹，全年都很茂盛，任何季節都是常綠。有一天筆者發現在樹的旁邊，有大量從樹上掉下來的黃葉，令筆者明白，樹之所以能夠保持常綠，並不是樹葉不會變黃。反而是他不斷放棄黃葉，重新長出新的綠葉！
無論個人或公司，甚至整個社會，要保持心態、鬥志，與世界變化接軌。新陳代謝、汰弱留強，是自然的定律，要保持競爭力！才得以成為常綠的樹！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
最近筆者在網上討論群組，見年輕人在討論應該等租住公屋好，還是努力儲首期、買私樓，哪個選擇是最好？
筆者第一個反應是，當然是買私樓！可能因為筆者從事地產代理業多年，有利益偏見！更有可能是筆者創業的第一桶金，便是靠賣樓套現。如果當年不是及早置業，也沒有今天的事業！所以買私樓，最大的好處自然是擁有自己的資產，而且長遠跟通脹掛鈎，可以保值！在當今資產主義下的香港，似乎是必然的道理！
但贊同租住公屋的人士，就認為一間自住的物業，即使如何升值，也沒有太大意義！物業的價值只是紙上富貴！但為了置業，付出的代價卻很大。一間 600 萬元的物業付一成首期，在當今低息的年代，每月便要供款 22,264 元。
家庭收入即使 5 萬，扣除供款、管理費，差餉及地租等等雜費，還未計要交稅！可用支出只餘下 2 萬左右。
但若放棄置業的念頭而輪候公屋，一個 300 呎、三至四人、位置新界的公屋租金大約由 1,870 至 2,470 元不等。公屋三人家庭的收入限額是 24,410 元；四人家庭的限額是
30,950 元。扣除租金後，可用支出比買私樓更多。背負著供樓壓力的一族必須有 5 至 6 萬元以上的工資才足夠，工作壓力自然大，天天怕公司裁員減薪。相反，2 萬多元的工作，兩公婆做最擔心反而是工資太高，超出申請資格。工作自然更加輕鬆，正所謂「做又得，唔做又得！」。這種生活，何等逍遥快活！筆者想深一層，發覺也不無道理！如果甘心一世淡泊、不求發圍、輕輕鬆鬆，對一般打工仔，也是一項選擇！
所以，路始終是自己選擇點行，不過，這次討論也帶出，租住私樓最蝕底。公屋到手一世無憂，有一生居住的保障。相反，私樓每兩年就加租，甚至迫遷，替業主供樓最不智。更進取的路是利用自住樓宇的升值，套現做另一層樓宇的首期。當你擁有多層收租物業，資產升值就有助更快達到財務自由，甚至實現夢想！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
2021 年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報 180.33 點，比去年底的 176.22 點，上升 2.3%，上升幅度並不明顯！但成交的宗數卻大幅上升！2021 年首季一手住宅成交 3,669 宗，比去年同期的 2,262 宗上升 62%。而二手住宅成交宗數為 14,923 宗，比去年同期的 8,537 宗，上升了 74.8%。由於成交量大升，也帶動佣金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季佣金，也同時破了歷史新高！
過去兩年，香港的樓價都是窄幅上落，在 170 至 180 點之間運行。今季上升至 180.33 點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑香港住宅樓價是否已經見頂？
最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市因素》的貼文！七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。
文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映香港樓市的困境，但大部份因素都只有短暫的影響，並不具長遠的影響力。例如：死亡人口 4.98 萬，比出生人口的 4.31 萬，死亡人口比出生人口多出 6,700 人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌 36 %，相信只是疫情關係，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。
筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據筆者觀察，今次移民以 BNO 去英國為主流，尤其是 30 至 40 歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節越來越多報導，筆者大膽預計，移民去英國的人數只會越來越少。五年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。
相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至 2021 年 3 月 24 日，香港一手住宅 1,000 萬以下的有 2,141 宗，比去年上升 17.3 %。而 1,000 至 2,000 萬有 1,917宗，比去年同期上升 2.7 倍。而 2,000 萬以上的有 347 宗，比去年同期上升 1.1 倍。
由於「林鄭 Plan」只惠及 1,000 萬以下的物業，1,000 萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對香港樓市投下信心一票！
他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好，上升 10% 應該是一個合理的估計。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
近期，政治上，中央人大通過修改香港立法會的選舉辦法，立法會議員將增加至 90 人，並通過由選舉委員會、功能團體及分區直選三種方法產生。選委會將選出「較大比例」的立法會議員，具體人數還在討論之中。但目的很明確，就是貫徹「愛國者治港」的精神！
過往，在有關土地開發的重大決議上，都有不同的持份者反對。結果填海受制、新界棕地處處，閒置土地往往「曬太陽」以十年計，也未能發展。香港政府的辦事能力，在中央的眼中，就是「議而不決，決而不行」。而香港官員的辯解，當然是他們處處受制於立法會。
今次中央動手做「大手術」，以後立法會由「愛國者」控制 ，必然會配合政府的施政方針。政府官員必須交出功課、交出政績。
三月初，主管港澳事務的國務院副總理韓正在「兩會」與 港區人大代表會面，就提出「社會要安定，房屋問題需解決。」社會上有不少評論都認為，2019 年的社會事件不少年輕人因居住問題而對社會產生怨氣，因而被煽動繼而「武鬥」。
眾多施政問題之中，房屋問題無疑是「重中之重」。作為行政長官的林鄭月娥，必須以身作則，顯示改革的決心！
上周廉署拘捕了有「村屋大王」之稱的王潘律師行創辦人王光榮以及其次子，涉嫌參與「套丁」活動而被調查。新界「套丁」建村屋圖利，已經是街知巷聞的事。林鄭在 2011 年作為發展局局長時也曾擺出強硬姿態要整治「丁權」，結果又是不了了之！
今次高調整肅行動，若能成功貫徹，無疑是一個示範動作，顯示在中央政府的全力支持下，香港政府高層及各級公務員都不可以再找藉口，必須為解決土地開發問題、房屋問題上出謀獻策，並落實執行！
筆者也希望如此，「愛國者治港」若能因掛除了議會的雜音，令施政更順暢的話，自然是值得高興的事。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周筆者以投標形式購入馬鞍山新盤Silversands 一個頂層連天台的特色單位，有報章以破新高價來形容此次交易。事實上，馬鞍山另一個樓盤峻源去年有特色單位以 8,480 萬成交，面積達 2,677 平方呎，呎價為 31,677 元，這才是歷史新高！
當然筆者購入的單位以呎價 31,028 元成交，也絕不便宜。為什麼高價入市？這成為本周筆者經常被問及的問題！
筆者現在居住於清水灣，一棟三層高的洋房，每天經常要在屋內上落樓梯！隨著年紀越來越大，漸漸感到吃力。所以一直想找一個一層過的大平層，供退休後之用！
由於內子有種植的嗜好，所以有花園或天台，才是理想之選！要具備環境優美、景觀開揚、交通及購物便利等等條件，實際並不容易！
雖然 Silversands 的質素確實符合本人的要求，但價格一直是阻力。銷售部同事不斷遊說物業因屬樓花，未能提供現場實景參觀。一旦落成，肯定不少買家會搶購、有錢都未必買到，尤其是下半年通關在即，這類特色單位肯定時國內豪客的至愛，同事勸筆者盡快決定！這也許是事實，峻源的歷史新高成交，也是在現樓開放時，一批買家參觀之後，才成功出售！據說，在短短幾天的入標時間，也有 4 份標書競爭，以 8 千多萬在馬鞍山買一個分層單位，都可算出乎意料之外！
剛巧筆者在網絡上，見到一條視頻是名設計師梁志天先生在 2014 年經本公司買入的西貢村屋。當年作價 1.3 億，呎價達到 6.19 萬，破盡村屋的紀錄。視頻中見重建後的村屋，當然美侖美奐、別樹一格，毫無保留地顯出設計師的功力！根據同事了解，梁先生也花了幾年時間在西貢找尋他的海邊 Dream house，並花上天文數字的價錢，才能奪得「心頭好」。
筆者也曾經就價格向專業測量師朋友了解。基本上，他們都同意這是一個合理市價！理由是始終是特色單位，價格高一點是無可避免！如果合用的話，就物有所值！所以簡單一句，便令筆者作出購買的決定！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周末運輸署重新舉行新春車牌拍賣會，當中單字一個「W」成為場內焦點。拍賣前，市場估計拍賣價會超過壹千萬。結果競爭比想像中激烈，價格不斷被搶高，最後以 2,600 萬創歷史新高成交！
之前紀錄是「28」號車牌，在 2016 年以 1,810 萬成交。而單字「V」也只是 1,300 萬成交價。「W」有人認為象徵「Winner」；當然也有人打趣地說代表「Wok」（粵音：鑊）；也可代表「Worse」。但無論如何，這個特別車牌，肯定是富豪級的身份象徵！這跟樓市相似，家住在中半山，說明業主已經不是一般打工仔，是富有階層的象徵；住在山頂區更是富豪級。另外，發展商近年不斷打造特色單位，也是為業主營造高人一等的感覺，價格自然水漲船高！
據筆者於拍賣會現場的朋友轉述，當投標價高於 1,500 萬時，只餘下三位左右的競投者。最後 2,000 萬以上，更是最後二人之爭。物以罕為貴，幸運車牌數量有限，高價成交是供求不平衡的結果。這又跟當今的樓市情況差不多，政府的土地供應長期不足，令樓宇供應遠遠追不上需求。
政府為了處理這供求不平衡，在 2010 年開始，不斷推出樓市辣招，去壓抑需求！大方向未必錯，但當中細節不少是弄巧反拙！例如首置客可獲豁免付高額釐印費，但首置客卻可透過有限公司擁有多個物業仍獲豁免。業主放售全部單位後，首置身份又重新恢復，結果令不少富有的家長，利用子女的首置名額置業，並作出租用途！令年輕人自置居所的比例越來越低！
購買車牌，銀行沒有提供按揭，買家需要全部現金支付！購買住宅物業，政府為壓抑需求，也不斷減少按揭成數，令買家首期款項要求越來越多，變相令置業成為有錢人的專利，直至「林鄭 Plan」（按揭保險新例）在 2019 年底推出，情況才稍為舒緩！但按揭保險費的支出，也是一大負擔，為年輕人置業添上不少難度！
當然，高價車牌成交也是全球量化寬鬆的副產品，當今年代，貧者越貧；富者越富！2,600 萬對於富豪級人士，可能只是九牛一毛，放在銀行也沒有理想回報，反而放在車上，卻又能吸引眾人的目光，效益可能更實際！
當疫情開始放緩，大家又會憧憬資產在全球央行，再次放水的背景下，價格飛升當然是自然的聯想！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
新冠病毒去年春節，開始大規模爆發，到現在疫苗開始接種，剛好整整一個年頭。筆者上次外遊離港是 2020 年的 2月份。換句話，香港的旅客也消失了整整一年。
旅遊旺區店舖十室九空，可能太誇張，但吉舖多過營業中的店舖，也是所言非虛。
問題是當疫苗廣泛被接種，大部份人都可以重新從事各式各樣的商業活動，工商物業的租金及售價，又能否回復疫情前的水平？疫情加速了互聯網的威力，會議固然可以透過網上進行，講座、授課的觀眾群，更可藉網上推展至外地，不需要受到地域或場地的容量限制，反而有所得益。
所以寫字樓的需求，肯定大大減少。據報渣打銀行也計劃大幅減少租用面積，更多部門實行在家工作。不過筆者覺得中環一線寫字樓的影響是短暫，租金回落是無可避免。但疫情後國內公司必會繼續落戶香港，尤其是中美的角力，香港在金融業的角色，仍然無法替代。金融業利潤高，要「靚地址」見客，優質位置自然吃香。相反，二、三線寫字樓的租客，考慮成本效益更敏感，影響或會更大！餐飲業以往是商舖的主力租客，在限聚令的影響下，外賣成為餐廳的救命草。民生舖位除了有水、有電外，門口能夠停到電單車，方便外賣平台接送網上訂單，也會成為新竉兒！
在旅遊旺區的商舖，疫情過後也不愁生意。在中國銳意推動內循環的影響下，到香港購物旅遊將會出現報復性反彈。長期來說，需求也是有增無減！況且，香港的零售樓面，每年都只有低單位數的增長，供應遠遠追不上需求的增長，旺區靚位有限，持有物業的業主也非常有實力，肯割價的物業少之又少，仍然不失其投資價值。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
剛剛跟一位親友談起外地置業，他跟筆者吐了不少苦水。原來他三年前在中山投資一個住宅樓花盤，現在已經入伙，並取得房產証。他一心以為可以出售獲利，向代理查詢時，才發現他當年是高價入貨。三年過後，市價跟三年前差不多。更要命的是，他早年在中山已經擁有一座別墅。這個物業就不是他在中山的唯一住宅，喪失了稅務的寬免資格。即使售出，稅率可能達到樓價的 20%。
筆者親友更禍不單行，他在中山也購入了一個商舖，卻變成了爛尾樓。產權出現問題，收不到房產証，又收不到合約上訂明的租金，結果要到公安報警。據網上新聞報導，公安已經拉人，等待法院處理，但資金能否取回，機會似乎就很渺茫。
上述發生的置業悲劇，非國內市場獨有，在英國也發生多次類似案件。作為一個普通市民，很難去分辨那個項目會出現問題！這個應該是代理的責任，在銷售一個項目之前，盡責審查是重要工作，可惜在香港從事海外物業，無須領牌，當中代理公司質素也是良莠不齊。除此之外，代理在整個買賣流程中，也擔當很重要的角色。由處理合約、貸款申請、收樓驗樓、傢俬裝修、出租管理等等。工作繁重，當中還涉及很多法律及稅務知識，一個誠信可靠、負責任的代理，可以令整個流程暢順。
相反，筆者也收到不少客戶反映，幫國內經紀買樓，買樓後，經紀就消失了！完全持不到其他人協助後續工作，令買家頭痛不已！
過往海外物業銷售重點都在物業本身而已，對代理公司的服務，卻著墨甚少，展銷會上也只談物業的優點，其實售後服務同樣重要！
筆者最近在電視的黃金時間中發現不少海外物業代理廣告出現，雖然近年電視廣告費已經大幅調低，但仍是所費不少，也證明海外置業的市場仍然興旺！競爭也越來越激烈！
值得高興的是，從最近的電視廣告中，筆者發現代理公司也開始做品牌宣傳，強調代理公司本身的優點。但是筆者仍然覺得未到位，因為「誠實」、「可靠」本是作為優秀代理的基本要求。代理公司必須做到令客戶放心安心，才是成功的第一步。作為消費者，在甄選物業的同時，選擇代理也不能掉以輕心，必須委托誠實可靠的代理，才能令置業得心應手。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
牛年剛至，在此恭祝各位牛年身體健康！心想事成！生活愉快！在新春期間，大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。
牛年的特點是小陽春提早來臨，所以在新春期間，無論一手或二手成交都比往年顯著增加！這跟疫情導致香港人無法外遊、唯有留港消費，不無關係！也令到市場上的評論一致向好！樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達 15%。
筆者也不反對，在全球各國央行大力量化的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啓的樂觀情緒，有助進一步推高資產價格的預期！
不過，筆者也要提醒大家，香港的情況並非一面倒樂觀！除了經濟因素，政治形勢也是影響樓價的重要因素，尤其是 BNO 簽證移民會令多少港人移民？又會令多少物業被拋售？以上因素都會令住宅樓價有重大影響。
根據英國內政部的估計，大約有 32 萬人會在未來 5 年計劃移民英國。因為有資格申請 BNO 的人口有 290 萬，若連同直繫親屬，可以高達 540 萬人移民。以藍黃四六比例計算，便有 324 萬人有機會考慮移民，估計真正會落實的又不會高於 10%，即有 32.4 萬人左右會落實移民。
以 32.4 萬人計算，平均 3 個人一個家庭， 5 年內共有 10.8 萬個家庭移民，平均每年有 2.16 萬個家庭。第一個問題是：這類家庭擁有物業的比例？以筆者國際物業部同事的匯報，有關英國移民置業的查詢實在不少，但以年輕人佔比較大，經濟實力一般，在英國當然考慮租住物業多於自置物業。
香港整體有一半家庭擁有自置物業，所以筆者估計這類移民英國的家庭會低於 50% 的平均數。大家不妨大膽估計是 30% 至 40%，每年便有 6,480 至 8,640 個住宅單位，因 BNO 移民而放在市場出售。以 2020 年二手住宅有 41,000 宗成交計，佔比為 15.8% 至 21%，這個數字對樓價的影響就可大可小！
如果樓市興旺，就以新春前的市況來說，問題不大。額外 20% 的供應，只會令樓價上升的速度減慢而已；但一旦市況逆轉，例如新冠病毒變種、疫苗失效等負面因素出現，額外 20% 的供應就會有頗大壓力！
這 20% 的額外供應，若是 1,000 萬以下的物業，因需求強大，消化問題也相當容易；反之，若是屬 2,000 至 5,000 萬的中價物業，因首期要求高，需求已經長期積弱，發展商一手也有大量存貨。若要急售套現移民，唯有割價，筆者就不甚樂觀，對市場的衝擊，就會明顯加大！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
本文見報時，剛好是農曆年三十了。牛年轉眼又到，筆者提早向各位讀者拜個早年，祝願牛年疫情早退。各位都身體健康，生活重回正軌，投資得心應手。
回說上星期筆者提到股市出現「散戶大戰巨人」的 Gamestop 大挾倉事件。再過了一星期， Gamestop（NYSE: GME）上周五收市價已經跌至 63.77 美元，比最高峰 483 美元只餘下 13.2%。在高位即跌了 86.8%，不少評論也懷疑今次實情是大戶對撼，只是不少大戶化身為散戶，令事件更浪漫，也吸引了不少散戶參與，結果一旦收手不及，相信不少散戶也已招致損失！
至於樓市，似乎並沒有受到股市的大上大落所影響。往年一旦踏入春節假期前後，一方面大批港人出外渡假，同時，留港人士也要準備過年的聚會、購買年貨、佈置家居等等因素影響，所以睇樓活動難免受到影響。
但今年明顯不同，疫情令絕大部份港人留港消費，睇樓活動及成交宗數也沒有減緩下來。據報道，上周末十大成交屋苑二手成交也達 20 宗左右。
連一手發展商也極少在春節時開售新盤，今年卻又破例，差不多每個周末都有新盤開售。上周末更有四個盤同時發售。周日華懋集團在觀塘安達臣道全新項目 - 安峯，以呎價港幣 2.03 萬元開價，並預計在 20號（年初九）進行首輪銷售。筆者估計其他發展商也會提早開售新盤或重售貨尾，爭取春節的旺期，樓市在一手及二手都熱鬧的情況下，小陽春已經提早來臨，可謂所言非虛。問題是此情況，會否長期延續，甚至會否達至價量齊升？施永青先生揚言料今年樓價升幅 15%。
筆者傾向比較保守。在疫情下，不少行業生意受到嚴重打擊，失業率也會繼續上升。只要疫情一天不去，全球經濟仍在困難之中。而且，香港的物業銷情仍只集中在 1,000 萬或以下的物業。樓價一旦超過 1,500 萬，銷售絕不容易。加上，移民人數肯定上升，當中又有不少會沽售物業套現，承接力很關鍵。所以，筆者不敢看樓市看到太好。15% 升幅，似乎過份樂觀。
如果疫苗能順利接種及有效，經濟在下年會有望復甦，樓價升 5 %，可能是較務實的估計！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周拜登終於順利登上美國總統寶座，國會山莊如臨大敵，利用數以萬計的國民警衛軍來保護新總統宣誓就任。連身在美國的朋友也擔心當天會出現大混亂，可喜是並未有發生預期的動亂！在特朗普年代，最大的特點是不確定性，政府的政策好像是一言堂，市場難以捉摸！投資市場難以預計！
相反，拜登以 78 歲高齡上任，可以預計美國民主黨，又會推倒重來！推翻過去四年特朗普的政策，尤其是奧巴馬的醫保政策、移民政策重新上路。外交方面，又會脫離孤立主義，重新與盟國建立合作、重新加入世衛、加入巴黎氣候協議等等。
當然，對中國、伊朗等等措施，相信會維持一段時間，暫時未見到有緩和的趨勢！
國內疫情控制才是拜登政策第一優先要處理的問題，將重新重視及信任科學，對疫情控制肯定有絕大幫助。一旦疫情改善，經濟才可以重新啟動。
美國準財長耶倫的財金政策，絕對值得大家留心。為了緩和疫情對普羅大眾的影響，新政府提出 1.9 萬億美元的紓困津貼，但美國政府的債務已達 27.7 萬億美元。為了籌集資金，耶倫提出研究發行 50 年期的美國債券，不斷印鈔發債，也似乎是別無他法了！
美元的走勢，也是大家必須關心的事情。特朗普利用企業減稅，成功令企業將利潤回流美國，美元在大量 QE 的環境下，仍然能夠保持強勢。民主黨的加稅計劃，會否助長美元的弱勢？耶倫在聽證會上，只主張匯率穩定，未有表態支持「強」或「弱」美元，只反對貿易夥伴以匯率政策取得競爭優勢，實際態度未明，要多加留意！
由於拜登政府政策的穩定性及可預計性，都輕易為市場預見，對投資市場、資產市場帶來穩定情緒，對價格的推升，也會有所禆益！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
踏入 2021 年，住宅市場無論一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持 20 多宗；一手方面，頭炮啟德 MONACO，首輪 145 伙不足六小時火速售罄。
買家眼見去年經濟在疫情及社會運動雙重打擊下，仍然保持平穩。今年疫苗開始接種，大家自然憧憬經濟下半年會開始好轉，再加上拜登上任，聲稱會再加大力度派錢。全球放水的情況，隨時變本加厲，利率持續低企，銀紙縮水，自然是合理的聯想。
今次升浪的特點是成交量大增的同時，成交價並沒有被大幅拉升。筆者也發現不少業主因準備移民而出售物業，這批業主求售心切不會抬價，也做成買賣雙方就價錢的分歧收窄，成交更容易成功。
去年二手住宅成交量超過 41,000 宗，較前年上升近 15%。這是林鄭放寬按揭保險政策帶來的效果，買家可以利用更少的首期上車，令真正買家安居樂業。
在移民潮的背景下，二手供應會增加，樓價大幅上升機會微。政府應該要好好利用此真空期，去進一步改革房屋及土地政策。
將按揭保險門檻放寬至 1,500萬以下物業，會進一步釋放購買力，激活換樓鏈。此外，銀行的「加 3 厘」壓力測試也應調整。
長遠來說，改革土地供應制度才是問題的核心。香港並不缺乏土地，大量閒置農地、棕地、郊野公園等等，原因只是政府的官僚文化，缺乏想像力、魄力及執行力。
今次疫情，再次反映國內政府的執行能力及問責制度均比香港強。一旦有社區爆發，必定有官員問責下台，用同一準則的話，香港應該有不少官員應該下台了！
在當今的政治氣候之下，中央的政府會就控制疫情及土地供應制度加強問責！也將會是香港樓價長遠發展的領先指標！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
2020 年的聖誕節，本來應是普天同慶的日子。但對於經黃馮律師行進行交易的買家來說，卻可能是惡夢的開始！事緣於黃馮律師行涉嫌有前文員不誠實挪用客戶款項，被香港律師會接管了，並且凍結其所有銀行戶口資金。
據報導有 79 個案件涉及 1.27 億的訂金及尾樓被凍結。如果只是訂金被凍結，大部份買家還可以應付，但一旦剛碰著當天成交的話，九成的樓價（包括銀行貸款及買家應付的樓價尾款）都已經存入黃馮律師行的戶口。資金被凍結，意味買家無法及時在成交日將款項轉到業主手上，業主有權剎訂及向買家追討損失。而貸款銀行的錢已經借出，但沒有相應的樓宇作抵押，又可以向買家要求立即還款。大家可以想像涉事買家情況是何等慘情！何等無辜！
更嚴重的是，凍結資金會拖近延多久？類似案件在 2016 年也曾發生，當時何伯華律師行要超過一年才能將資金解凍。這一年的等候時間，對涉事買家來說，絕對是慘無人道！痛苦萬分！
接管律師行的原意，當然是保障客戶利益，但結果反令無辜客戶利益受損，心靈受創。而且這種事件，隔幾年便偶有發生，無論政府或律師會等監管機構應該即時檢討現行制度，令保障客戶的精神得以全面落實！
當今的監管制度，主要依靠對律師行老闆的信任！但本身是律師的立法會議員謝偉俊也提到，行內不少律師行都是由法律行政人員（俗稱師爺）掌管。換句話，律師行的律師老闆也只是橡皮圖章，明顯地現行制度已追不上時代的演變！
當今科技發達，但律師行的款項交收仍然停留在支票年代。筆者大膽提議，就一筆樓宇買賣的客戶款項，應存入銀行的特定專戶。專戶只限有關買家、賣家、銀行及律師樓使用。資金的安全程度就自然大增，更可藉互聯網的方便，有關人士可以隨時上網了解資金的流向。畢竟每年都有近六萬宗交易，單靠律師公會的監管，不及買家自己監管自己的款項來得及時有效！
當然，在制度未有成功改革之前，買家在挑選律師行，就要萬二分小心！歷史悠久、信譽良好的律師行，比收費便宜更重要！律師行的規模也是參考因素，有多少個合伙人？律師行購買多少金額的「賠償保障」？也是客觀考慮因素！如果有可信的業內人士，就能更易了解律師行的背景，以便更安心地進行交易！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
剛踏入 2021 年，正是投資者回顧 2020 年的投資回報的好時機，也是為 2021 年 投資作準備。
以物業售價來說，香港的最新整體住宅物業指數為 173 點，跟 2020 年 1 月公佈相同，即是原地踏步。在疫情當道，經濟不景的背景下，大家可能覺得不升不跌已經是萬幸，但放眼世界，全球主要經濟體的住宅物業價格都是上升的！
最誇張的是紐西蘭，其 10 月份樓價中位數升幅竟達 19.8%；澳洲最新第二季的 8 大城市樓價指數上升 6.2%；英國 10 月份的 Halifax 樓價指數升幅有 7.5%；歐盟 27 國樓價指數在 2020 年第一季上升 5.6%、第二季上升 5.2%；加拿大樓價指數在 10 月份也上升了 3.9%；而美國的 Case-Shiller 樓價指數在 2020 年也一直上升，最新 9 月份也上升了 6.6%。
當然大灣區也不遑多讓，以深圳升幅最厲害，在 10 月份升幅已達 15.5%。
2020 年全球央行一齊放水救經濟，令資金湧入資產市場，除了住宅物業，新經濟股票也漲個不停！完全反映在起低息的環境下，資金流量主宰了資產價格！而非實體經濟或供應多少的因素。
但除了住宅之外，其他種類的物業市場，卻又另一番光景。疫情更令公司運作模式大變革，在家工作（WFH）令寫字樓需求大幅下降，旅客消失及遙距營商大行其道，商舖的租金及價格自然大幅下跌。香港在金鐘的甲級寫字樓也創下每呎 20,000 元的低價。相比 2019 年初每呎 60,000 元的高價成交下跌竟達下 三分之二，傳統旅遊旺區 ，租金下跌 90%，也不是稀奇的事。
展望 2021 年，疫情的發展固然主導經濟，更重要的是影響投資者的信心。國內疫情受控，經濟活動已恢復，大灣區住宅是穩健之選。澳紐、加拿大控制也不錯，反而英國、美國、歐盟等較令人擔心。一旦疫苗接種出現阻塞，效用成疑或副作用嚴重的話，大家的樂觀情緒便會徹底改變！資產市場價格又會大幅波動。大家不要掉以輕心！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
今天是2020年最後一天，明天將是新的一年。新年新願望，當然是希望疫情盡快結束，大家可以重回正常的生活秩序！
回首2020一整年，我們都在困難中渡過，每天步出家門便要提心吊膽怕被感染、經濟迅速下滑、生意望天打卦、工餘只能一家大小困在家中各自看手機吃外賣，鬱悶難抒啊！
幸好筆者有一班好同事，眼見經濟環境不利，我們調整了策略，開拓業務新領域，進一步推進線上宣傳，盡量把後勤工作數碼化，感謝大家的支持和努力。我們一起克服、改變一浪接一浪的困難，沒有退縮，一直迎難而上！
面對病毒初期，同事間亦展現了互愛互助的一面，仍然記得年初口罩缺乏期間，筆者膽粗粗拍心口承諾大家：公司會提供口罩给同事工作時運用。私底下許多人勸我不應自找麻煩，因為很難避免部份同事公器私用，當時口罩又貴又難搵，即使不計成本仍然可能無法兌現承諾。筆者沒有接受他們善意的忠告，因為我了解自己的團隊，你們確實也沒有令我失望，公報一出，同事幫手找口罩的WhatsApp 不斷，自帶口罩上班的同事比用公司提供囗罩的更多。
展望 2021 年，疫情動搖不到我們的決心，會進一步推動置業保障。「4＋1置業保障」是業界先河，TVB 劇集《香港愛情故事》也突顯「置業保障」的重要性。筆者也十分認同故事的核心價值：跟誰住比住甚麼地方更重要。
願2021 各位客戶都能安心地持到合適的物業，跟合適的人居住！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
2020 年轉眼間又到尾聲，本文見報時已經是聖誕前夕，又係時候回顧一下本年樓市，及展望來年趨勢。
去年筆者曾預計 2020 年不同種類的物業，會出現不同的表現。工商舖大幅下跌，1,000 萬以下住宅受惠政策平穩；而 2,000 萬以上貴價樓就下跌。2020 年的物業走勢跟筆者的估計基本吻合。
當然，2020年絕對不是平凡的一年。由年初大家的焦點還在中美貿易戰及社會運動，到 3 月開始新冠肺炎爆發，對經濟固然帶來沉重的打擊。各項不同類型資產都出現恐慌性拋售，連一向保守穩健的債券也急促下跌，利用低息做槓桿性投資，更被銀行斬倉，令跌勢加劇。最誇張的是原油期貨，竟然跌至負 37.63 美元，而物業 ETF，股價下跌超過一半的也比比皆是。
有評論認為這是雷曼 2.0，結果又係美國聯儲局無限放水救地球。各國中央銀行都將利率推至接近零，大量購買債券，令資產市場回復正常。美國股票甚至創出歷史新高。物業市場當然也是受惠於資金充裕及低息環境支持，而且物業在今次大跌市中，表現是最平穩的環節。
所以 2020 年疫情令經濟下滑，失業率上升，而疫情又帶來低息又充足資金，樓市受到好壞參半的因素影響。
當然，英國推出 BNO 居英權新方案，也令移民的風潮再起。筆者估計在 2021 年，移民因素也是利淡住宅樓市的主要因素之一。
筆者估計，2021 年資金足及移民潮影響下，物業市場不會大跌，住宅市場會平穩，豪宅影響較大，一方面受移民潮影響；另一方面國內買家又因疫情未能到港。工商舖價格在 2020 年大幅下跌後，2021年也會趨向平穩，在低位會吸引買家入市，相信成交量會上升。
筆者也需強調在市場平穩的背後，也隱藏著危險，著名投資趨勢專家——占．羅傑斯（Jim Rogers）曾準確預測 2008 年雷曼兄弟金融風暴的發生，他在其新書——《危機時代》中預言：當今年代不平衡的狀況，最終會引致戰爭。當今的狀況正如 1939 年第二次世界大戰爆發前夕類似。
所以筆者建議投資者，不要因利息超低而大做槓桿。戰爭一旦在台海發生，香港受到的影響之大，不言而喻。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
政府在施政報告各項措拖中，令筆者最關注的是港珠澳大橋將不設限額，讓香港單牌車直接駛進大灣區，每次限期 30 天。這肯定對珠海，甚至整個粵西物業帶來無限憧憬。
2020 年初國內率先發生疫情，令大家難以返回內地。珠海物業也跟隨大市轉靜。這一年缺少了香港買家，珠海物業價格下跌，自然是合理聯想。但事實剛剛相反，過往香港買家約佔成交 20% 左右。其餘八成除了本地需求外，也有來自深圳、廣州等地。自從年中國內疫情緩和，內學外省圓家湧至，推動珠海價格也一直在攀升。
大字門一帶新發展區，在年初還是大約 30,000 人民幣一平米，現在特價單位也要賣 36,000 人民幣。金灣區也由 25,000 人民幣升至 30,000人民幣。斗門近湖心路也由 1,500 人民幣升至 1,800 人民幣。如果要近 10,000 人民幣一平米，已經要去到近斗門的高欄港了！
不少人會懷疑這個高樓價仲有沒有再升的動力？大家不妨參考全球大型對沖基金橋水（Bridgewater Associates）創辦人號稱「鱷王」的達利奧（Ray Dalio）的意見，他說：「There's no good reason that stocks couldn’t trade at 50x earnings.」。以往 50 倍 P/E 的股票，大家都會認為估值過高不值購買。但考慮到接近零的債息，債券若是股票，市盈率大概也高達 75 倍。所以有錢人將資金由債市流向股市， 50 倍P/E 又何貴之理？
這又跟珠海樓市有點相近！國內資金多，中國人又喜歡買房保值，租金回報很低又如何？房屋已經成為貯存財富的工具。深圳人在深圳也很難置業，無錢的固然買不起；有錢的也沒有名額，又好似香港！
不久的將來，香港車可以很方便進入珠海市，也許只是前奏。一旦深圳到珠海的大橋落實，升幅可能更厲害！現在評估資產價格，在零息的背景下，回報已經是次要，重要的是資金流向。
珠海的發展商也很害怕，最近，有發展商直接在香港開立證銀行戶口，方便香港買家在香港直接付錢，方便至極！
也有發展商跟中資銀行合作，可以經指定銀行直接直接一筆過全數樓價匯至國內發展商戶口，免除經地下錢莊的風險。
這些方便資金流動的措施，也會進一步推動成交數量及推高樓價。筆者對 2021 年的珠海樓價抱正面態度。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周提到施政報告雖然關於私人房產的著墨不多，但當中有關如何為香港注入經濟新動力的措施，實際上與香港樓市關係密切。
香港經濟要再起飛，融入大灣區已經是唯一出路。香港要保持在航空樞紐的優勢，以往在大灣區，有深圳、廣州、珠海及香港，四個機場空域有限，是機場發展的樽頸。入股珠海機場是重要的關鍵。筆者著眼除了多了跑道於國內航線配合之外。香港跟珠海在空域上的配合，就容易得多。香港機場的發展空間就寬敞了！
再加上港珠澳大橋啓用，機管局發展「航天域」，增建自動化停車場，簡化「陸轉空」手績，旅客無需入境香港便可到閘口登機等等措施，為大嶼山銳變成一個機場城市建立基礎。再者，屯門跟機場的隧道開通之後，珠海、大嶼山、屯門西、深圳前海將與陸路連成一線。政府再放寬港車不設配額北上，大大打通人流物流，這一帶的經濟活動又會更上一層樓。
除了機場城市，施政報告也提到鐵路交通的提升。東涌延線，屯門南延線及北環線都要加速推展。這些項目已經拖延已久，姑終未見落實日期。九龍灣的單軌輕鐵的計劃一直研究了十年，最近才宣佈因技術問題而放棄。計劃一拖再拖，最後還要胎死腹中，全廣大市民每天出行都受苦。
所以，施政報告重要的不單是計劃內容，而是落實速度及決心。立法會的反對派撤走了， 「明日大嶼」的研究計劃也順利獲得通過。
筆者希望施政報告內的種種大計，也能順利執行。香港背靠祖國，面向世界。無論在內循環及外循環都可發揮效力。香港的經濟將會踏上新的台階，樓價也自然水漲船高，大有潛力！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
林鄭特首為配合中央對港政策而延期公佈的新一份施政報告，終於在上周發表！筆者當然最關心自然是房屋政策。市場曾經盛傳會放寬 1,000 至1,500 萬元住宅物業的按揭成數，由現時的 5 成，利用按揭保險計劃，額外增加兩成，令按揭總數達至樓價七成！
結果傳聞落空，施政報告對此隻字不提！
筆者留意到也有記者就此向特首發問，特首回應因私人住宅價格仍然遠高於市民的負擔能力，所以不是減辣的時候。
其實這個道理說不通，去年林鄭放寬 1,000 萬元以下的住宅按揭時，樓價也是遠高於市民的負擔。筆者反而估計林鄭只願照顧首置客需求，1,000 萬元以上已非其想協助的類別。
當然筆者也明白，私樓市場在大圍上蓋柏傲莊大賣的情況下，政府於此時放寬按揭，可能帶來負面批評。其實，市場不少專家也曾提出一手發展商可以有各式各樣的付款方法，包括直接借錢給買家，而二手業主則完全處於被動！政府的按揭政策令市場一手熱；二手冷。
在新盤大賣的同時，二手業主則要劈價求售。適當調整按揭政策可以令市場回復正常，不致過份依賴一手供應。一手需求增，也是售價居高不下的原因！至於其他房屋政策，涉及施政報告第 83 段開始，直至 96 段，竟然只有 95 段有關研究「劏房」租務管制，勉強可以說是有關私樓市場，其他內容都是增加公屋的供應及政策！
在土地供應方面，也都是長遠計劃。筆者也贊成的明日大嶼會繼續，但遠水不能救近火。未來幾年的私樓供應，毫無疑問將會出現斷層。政府可能認為疫情令經濟不景、需求不振，短期可以撒手不理。但全球低息，加上大灣區的融合，只要香港金融中心的地位繼續發揮效力，房屋的需求仍然強勁，樓價上升的風險只會有增無減。過往一些辣招已經失效，甚至弄巧反拙。政府應趁市道短期回落，及時調整，以免錯失良機！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
香港的新冠病毒疫情本周又再爆發，確診人數大增，香港又要收緊各項隔離措施，再度重創已經疲弱不堪的經濟，也令抗疫已久的市民身心更加疲倦。
根據報導，今次疫情的觸發點，也是外地傳入。但跟七月時第三波的病毒株不同，今次驗出帶 GH 型病毒，與印度及尼泊爾的個案相似。部分來自這些地區人士在香港機場檢疫中呈陰性﹐便可以自行坐公共交通工具入市區、住酒店期間也可以容許親友探訪，但其後呈陽性，結果病毒便能輕易侵入社區！
政府並未有吸收七月份時的教訓，當時在近 20 萬人可以免檢疫入香港，其後發現不少海員帶有病毒而帶入社區。政府的辦事能力在疫情中表現都那麼低落，也難怪面對香港深層次矛盾的老大難問題——高房價，長期表現一籌莫展！每一位行政長官上任時，都表現決心要改善此重中之重的老問題，但直至落任，也交不出甚麼漂亮的成績。
施政不濟，公務員團隊責無旁貸，但藉口仍是有的。最佳藉口莫過於反對派的阻攔。董建華先生也許深深體驗此種文化，本想利用設立問責官員的制度去解決，結果仍然是徒勞無功！
不過，最近中央政府 DQ 某些議員，而大部份反對派也集體辭職，立法會只餘下建制派議員，政府官員的擋箭牌消失了，也許是他們表現真功夫的時候。
其實，無論是發展明日大嶼、或者棕地發展、公私營計劃等等，都會面對各式各樣的難題，官員等職責就是要去解決問題。
習近平在 2017 年林鄭新班子上場時提醒「為官避事平生恥」。在大陸當官，是必須交出成績，否則隨時官位不保。在疫情下，疫情防抗不力，也需要立即下台！香港這兩次疫情，明顯有政策失誤，又有何人被問責？
中央應該已經看清楚香港老問題的根源何在！筆者正期待最新的施政報告，文章見報時，應該已經公佈。對增加房屋及土地供應，有何對策？筆者拭目以待！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
11月11日是中國著名的光棍節，也是阿里巴巴的淘寶大做生意的日子，但同是阿里巴巴旗下的螞蟻集團在 11 月的世紀 IPO，集資全球破紀錄的 A＋H 股，中港兩地同步上市，卻出現上市前一天夭折。筆者也總動員全家各成員入票抽籤，螞蟻如果如常上市，估計也會帶來短期可觀的收益！
市場盛傳因馬雲在金融峰會上，批評國家的監管機構追不上時代步伐的言論，觸怒了國家領導人，導致上市臨門一腳被煞停而胎死腹中。但筆者反而相信馬雲早知上市出現問題才會出言炮轟，惡言相向是果不是因！
究竟真相如何？坊間也流傳另一種說法，螞蟻集團除擁有鼎鼎大名的支付寶外，近年相繼推出「花唄」、「借唄」等等微型貸款，利用其科技平台借錢予消費者，類似信用卡。不用物業等資產做抵押，收取可觀的貸款利率，是螞蟻集團其中最搵錢的業務，佔今年首 6 個月收入的 4 成。
今年首 6 個月的貸款餘額達到 2.15 萬億人民幣，如此巨額資金問來？據說其操盤手法是首先以自己的資金 30 億打底，再向銀行貸款 60 億。資金借出之後，再將此 90 億貸款證券化作抵制，取用 90 億再借出去，經過 40 次重覆操作，就可以做到貸出 3,000 多億的資金，比原先 30 億的本金放大 100 倍。所以 2.15 萬億的貸款，只有 2% 是本金，其他都是靠借回來。
中央政府顧及安全系數，當然怕萬一資金鏈一旦出現問題，會禍及金融穩定，要加強監管。
這也令筆者回想 1997 年香港樓市爆煲，也是當時槓桿很高。在沒有中央信貸資料庫的背景下，買家可利用此漏洞同時向不同銀行借款，樓市一遇冷風，便倒下來。相反，當今樓市，即使舖市面對前所未有的困境，業主借貸比例低，利息又低，舖位即使空置，業主也可以應付，這也未致波及物業市場的其他環節而產生骨牌效應。
筆者深深體會到凡事不可以去得太盡，意外之事，自然難以估計。要投資安心，還是留有餘地，才能長久安穩！
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
上周美國總統大選，全球矚目。經過近一個星期的點票，拜登應該穩奪足夠的選舉人票，估計可以順利當選。其實，特朗普跟拜登特爭持相當激烈，選前民調幾乎一致認為拜登會勝出，但在點算親身投票的時候，特朗普竟然是領先的一方。直至點算郵遞投票，拜登才反敗為勝。所以，直至筆者執筆時，特朗普仍未肯認輸，認為民主黨是舞弊，揚言要行使司法程序推翻選舉結果。
在十月中之後，不少股評人，也曾估計可能出現此等不確定性。正式的官方結果，可能需要 2021 年 1 月人才有答案。對股票市場來說，傳統智慧告訴大家，最怕不確定性。所以在 11 月大選前，美國股市也出現調整，正是怕在選舉後出現亂局。奇怪的是，點票的這一周無論那一方佔上風，股票無視不確定性的風險，天天上升，跟之前的估計完全相反。
退一步說，即使大家認為特朗普能夠翻盤的機會極微，拜登當選之事無從置疑，但民主黨一向強調要對企業加稅，這對股市大大不利，股市卻完全視若無睹，股市繼續攀升。筆者也曾私下跟一些股市評論員請教，不少回應都說莫名其妙，不知道股市大升的真正原因！
筆者大膽估計，在大選風險密佈之際，大家都減磅避險。一旦發現並未有大型動亂發生，投資者就急不及待，一窩蜂搶入市，這證明市場的流動性非常大。在疫情當道，各國都狂印鈔票之下，低息長期低企下，唯有都在搶購股票或資產。
至於香港的情況也相似，加上螞蟻上市失敗，市場資金充裕，股票市場非常熱鬧，恒指也突破今年 26,000 的高位阻力。
再者，拜登上場必會大力改善防疫措施，只要歐美的疫情受控，全球的經濟風險才會真正解除。除股票市場反應最快外，相信物業市場也會受惠。雖然長遠來說，中美爭霸仍會為資產市場帶來風險，但短期來就，拜登上場會帶來短暫的蜜月期，資產價格短期值得看好。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
本港疫情最近稍為緩和，筆者也趁機在各區走一走，大家不難發現各區的舖位都出現大量吉舖，尤其是過往自由行熱門旺區如銅鑼灣、灣仔及油尖旺等等。粗略估計，吉舖佔三分一以上；民生區情況似乎好一點，吉舖少於 20%。
舖位主要是投資產品，以出租為主，售價自然也取決租金的高低。市場流傳不少核心旺區的租金大幅下跌的個案，部份跌幅更達八成，例如旺角西洋菜南街一個 3,000 呎連閣樓的巨舖，極之罕有，租金由 2013 年約 220 萬（由珠寶行租用），最近剛由茶餐廳用 45 萬承租，跌幅幾近八成。諷刺的是同一茶餐廳於 1996 年也曾租用此舖，當年租金也要 48 萬，換句話，此舖現今租金比 24 年前還要便宜。類似的情況，在尖沙咀柏麗購物大道也有出現，筆者了解租金有低至每月 4 萬元的交易。
舖位市場在 2019 年下半年受到社會運動影響，已經明顯轉差，但當時大部份業主都不願意割價，寧願把舖位留吉，怕下調租金會影響舖位的售價。但今年經歷疫情，情況雪上加霜，部份業主已經頂不住要大幅調整租價，租金大幅下跌加上大量吉舖湧現，售價自然也大幅下調。過往舖位業主實力較強，蝕讓情況甚少出現，但踏入 10 月份蝕讓之個案不絕，而且似有越來越嚴重的趨勢。根據商舖專家李根興博士的分享，現在「業主唔怕醜了，願意大幅劈價蝕讓，又有好多買家多年無入貨，現在等咗咁耐又願意撈底追價。」
其實筆者也發現身邊不少投資者及客戶都有低價入市的興趣。當然，不少還在觀望中，保就業剛完結、裁員潮一觸即發、美國大選、不明朗因素、疫情在歐美繼續失控，未來幾個月舖位等蝕讓潮仍會繼續。當然，對買家來說，最理想的價錢都是在氣氛最差時出現。
筆者相信舖位的尋寶遊戲已經開始，香港有閒資的有錢人正為零息煩惱，只要優質舖位而有 4%的實質租金回報，應該是不錯的選擇。筆者估計，這也是舖位售價的觸底價，有實力的投資者不妨以此標準入市尋寶。
筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘
大圍站上蓋新盤推售，吸引了超過 22,700 票認購。毫無疑問，樓盤將會一Q清袋。而且，也帶動全城熱話，在疫情當道的今天，何解會有這麼多人認購單位？
以往國內同胞很容易成為代罪羔羊，但今次香港仍在閉關，國內客參與可謂鳳毛麟角的情況下，相信絕大部份買家都是本土購買力！可能大家都會認為在裁員減薪的大背景下，購買力應該大幅萎縮才對。
事實上，對一般需要倚靠薪金去儲首期、去供樓的上車客來說，這或許是具體的準確描述。但對一般換樓客及投資者來說，買樓是靠以往財富的累積，銀行體系內的存款數字不斷破頂，證明有財富人士的資金，正缺乏出路。存款無息、債券無息，而令資金流入房屋市場的趨勢，只會有增無減。
即使經商的老闆，也感到經濟前景欠明朗，也減少將資金投入商業投資，部份為了穩定回報，也會將資金投入物業市場。從今次柏傲莊大單位比細單位搶手，也反映疫情下的新現象。所以疫情告訴市場，即使受薪一族的需求減少，投資需求的購買力仍然非常充沛。
香港受疫情影響，加上限聚令，也限制了發展商在籌辦樓盤的推廣活動。一手成交量也大跌，過去 9 個月共成交了 9,959 個單位，比去年 2019 年全年售出 21,108 個單位，大幅回落。疫情期間，政府批出之預售樓花同意書之數量也受到影響。2020 年首三季共批出 8,407 個單位，相比 2019 年全年的 14,137 個單位及 2018 年批出的 21,722個單位，都有頗大的距離。換句話，市場上今年批出的新盤數量大減，加上經過大半年的購買力累積，遇到一個優質的世界盤，充沛的購買力自然爆發出來。
本星期樓市熱話，一定係大圍站上蓋住宅開始入票登記，短短兩天已有 7,000 個登記，創下 2013 年 4 月《一手住宅物業銷售條例》實施以來兩天收票最多的新盤。讀者可能懷疑又是否發展商利用發水票谷大登記量而已！事實上發展商要求嚴格，透過網上登記，所有資料又要核實，抽中的客人必須購買，不可轉名。所以筆者相信今次的「水份」極低，絕大部份登記都是實客！
何況，在示範單位現場所見，人流極誇張，星期日早上 11 點才開放示範單位，至 11 點半，排隊人士估計需等待超過8 小時，發展商也立即截龍，相信這也是一項紀錄。再者，由於代理需要為買家進行網上登記，結果令現場電話數據網絡大擠塞，甚至有說發展商的伺服器也曾因客量太多而未能運作！
這邊廂私樓熱爆搶購，那邊廂政府推出的 2019 綠置居卻門庭冷落，每天只能售出 20 至 30 個單位。翻查紀錄，是次綠置居於今年 6 月 29 日開始揀樓，至今只售出約 1,400 個單位，佔總數可售的 3,696 個約 40% 而已。銷情欠佳主因是單位面積太細，柴灣蝶翠苑面積由 187 至 320 平方呎 。而青衣的青富苑超過 60% 也是面積少於 300 呎。而購買綠置居必須是公屋持綠表人士，這類大多數是家庭客，不適合面積太細的單位。相反大圍上蓋的面積多樣化，無論首置或換樓都合適。另一個原因，自然是交通配套，綠置居兩個樓盤都遠離地鐵站，需轉駁巴士能到達。相比地鐵上蓋，自然是高下立見！
既然交通配套那麼重要，政府以往卻因人口不足而推遲鐵路的興建，似乎是忌人憂天，缺乏前瞻性。地鐵上蓋物業受歡迎，已是不爭事實。只要先蓋好鐵路，規劃部門就可對放寬開發密度開綠燈，發展商自然也樂於參與。私人發展商的參與，也能確保配套會受市場歡迎，不要白白浪費寶貴的土地資源，真正解決房屋供應不足的死結！
政府剛宣佈今年會重推通脹掛鈎債券（iBond）。今年 iBond 的最低保證息率，由以往的 1 厘大幅提升至 2 厘。香港經濟受疫情打擊，出現通縮的機會很大。銀行的港幣存款息率接近零息。相比之下，iBond 似乎很有吸引力，但若從實際角度考慮，iBond 是否能夠「抗通脹」？
首先，債券發行量只有 150 億。 2017 年最後一次發行時，有 50 萬人申請，結果每人最多可獲派三手，每手一萬元，即每人最多只能獲得三萬元的債券，即每年獲派利息 600 元，債券年期也只是 3 年，合共 1,800 元利息。認購 iBond 可抗通脹，純粹美麗的誤會，甚至可謂「得啖笑」。
談到抗通脹，民間智慧一般都會認為購買黃金更實際。黃金上一個大漲是 80 年代，因石油危機，金價由 1977 年 100 美元升至 1980 年的 850 美元，去到今年金價又升破 2,000美元，比上一次 850 美元高點升了 235%，合共經歷了 40 年。若從過去 20 年表現，金價由 1999 年低點的 300 美元起步，至今 1,900 美元，上升了超過 6 倍。
黃金在 08 年之後，每一次顯著升幅都跟美國的 QE （量化寬鬆）關係很大。今年疫情又令美國擴大 QE，黃金升勢又破頂，所以黃金在對抗通縮果然係一個不錯選擇。
在香港，民間智慧告訴我們置業買磚頭來抗通脹，實際效益又如何？2019 年政府的樓價指數是 383 點，相對於 1997 年的高 163.7 。剛好跟黃金一樣，上升了 235% 。相對於 2003 年的低點 61.1點，樓價上升也超過 6 倍，數字上香港物業的升幅跟黃金差不多。
但當中最大的分別，黃金是沒有利息，還有貯存及保安的費用，物業則有租金收益。
再者，購買物業可以做貸款，槓桿很容易。只要取出首期，租金收益足夠利息的話，升值的幅度就可倍大數倍（視乎首期多少）。再簡單來說，一般市民很少能用現金購買幾百萬的黃金來抗通脹。相反，向銀行貸款買幾百萬的物業，卻是易如反掌，也是司空見慣。
所以在考慮至實際操作層面，置業無異是抗通脹的最佳手段！
美國標準普爾500指數指數（SPX，下稱標普）由今年 2 月 19 日創下新高： 3,337 點，卻在同年 3 月 23 日又大跌 2,237 點，實現了歷史上最快的跌幅。但經過 6 個月的反覆上升，標普在 9 月 2 日又創出歷史新高點：3,580 點。表面上是典型的「V」型反彈，在疫情仍未受控、經濟大幅萎縮、失業人士倚靠政府救濟的社會背景下，實情是「K型」走勢。標普排名前五位股票（蘋果、微軟、亞馬遜、Facebook 及AlphaNet）佔指數成份 23 %。這些科技巨人因疫情而變得估值更高，都是市場贏家。反觀其餘舊經濟業務：餐廳、戲院、酒店、旅遊、零售，股價都是大幅回落。若扣除這五個科技巨頭，標普回報肯定是「負數」！
香港的恆生指數同樣地在年頭 1 月 17 日突破 29,000 點，是今年高位。3 月 23 日下跌穿 22,000 點，至 9 月仍然在 23,000 點左右徘徊，皆因恆生指數成份內缺乏科技股，但其間科技股卻大幅跑贏恆生指數，程度跟美國差不多。
相對於股市，香港的樓市卻明顯出現「K 型」走勢。在疫情影響之下，工商舖的租金及售價大幅下跌。相反，住宅物業的售價，尤其是 1,000萬元以下的住宅，卻能保持平穩，這當然是受按揭政策放寬政策影響。
美國的量化寬鬆及低息政策令科技股大升，香港受聯繫匯率影響，當然也是低息環境，貨幣供應 M3 仍不斷上升，配合按揭政策令上車盤成為最佳避險資產！
其實， 2008 年美國金融海嘯以來，不斷的量化，不斷的增發鈔票，擁有資產的人，可以輕輕鬆鬆獲得銀行貸款，享受低息資產升值，財富進一步增加。相反，沒有資產的階層，固然享受不了資產升值帶來的好處，更受疫情的打擊、失業率急升、工作朝不保夕、居住空間越來越細、社會的貧富懸殊越演越烈，形成「K型社會」，民心不穩！
無論 K 型股市、K 型樓市或者 K 型社會，都不是一個健康穩定的發展形態，必須經歷較大的調整，無論經濟及社會都會面對較大的動盪，投資者宜加倍小心，不宜太冒進！
中美關係由貿易爭端發展至中美脫鈎，繼封殺中興、華為，最新打壓對象是 Tik Tok、WeChat，美國下一步應該是打台灣牌了。
中美之間最近發生兩件大事。首先，是美國副國務卿克拉奇（Keith Krach）訪台。其次，就是美國駐中國大使特里·布蘭斯塔（Terry Branstad）突然離任。克拉奇訪台，當然是為蔡英文撐腰，推動台灣進一步國際化；而美國大使在任期前離任，而職位縣空，變相將中美關係降級。美國正不斷挑戰中國的底線，迫使中國作出激烈回應，就像在香港推出《國安法》般，令中國在國際上更加孤立，進一步打壓中國，直接得益自然是特朗普的 11 月大選。
有評論員甚至預言，中美最終會走上斷交之路，台海發生戰爭也是勢所難免！
中美關係由脫鈎走向全面決裂，香港一向作為中國經濟發展過程中的中介人角色，形勢其實不妙。香港經濟過去一年多，受到社會事件及新冠肺炎疫情影響，已經大傷元氣，工商鋪物業也受到嚴重影響。
台海一旦真的發生戰爭，住宅物業自然會出現信心危機。不過，筆者認為台海爆發戰爭的機會不高。特朗普的手段意圖，路人皆見。中國領導人及民眾，不輕易中計，即使真的發生擦槍走火，美國只是利用台灣做棋子，不是真心支持，戰爭很快便會平息。連台灣前總統馬英九也說「首戰即終戰」，美軍根本不可能來支持台灣。筆者相信戰事很快就會結束，香港受到的影響也只會是短暫的。
筆者反而認為中美脫鈎是無可避免，也會令不少中國企業回流至香港上市。香港在金融中心上的角色，反而更有利。陸東也指出，九成以上的外國企業都沒有離開中國的計劃。中國政府過去十多年令脫貧比率大幅下跌，令政府認受性不斷提高，筆者對中國的發展保持樂觀。香港背靠中國，中國好，香港自然好，經濟及樓價長遠不需太悲觀。
國安法通過後，英國推出 BNO 移民新法，令不少人都在討論移民途徑。除了傳統的移民方法外，更有港人提議集體移民，其中由高廣垣先生牽頭，選址愛爾蘭買地建造「新香港」，移植香港的制度，讓香港人自治，成為近期熱話！
其實這種類似構想，早在 1985 年中國公佈會在 1997 年正式收回香港時，已經由羅德丞先生提出集體移民至太平洋上一個小島。及後，在六四事件發生後，李鵬飛先生等工商界精英，也提議在澳洲達爾文以北建設「新香港」。
這些提議從來只聞樓梯聲，一去到具體執行，就會慢慢變得銷聲匿跡。今次高廣垣的計劃更高調地接受美國 CNN 的報導，結果又會不同嗎？
其實，即使大量香港人移居至愛爾蘭，實施像香港特區一般制度，便會製造出另一個新香港？
香港能夠成為東方之珠，香港人的努力勤奮特性必然是不可或缺特的因素，經濟自由及開放，都是重要因素。這些條件可能可以複製，但地理位置是無法取代，香港位於中國南大門，背靠中國大陸，面向東南亞。無論水運或空運，在地理產上都據有絕對優勢。香港的角色也隨著中國大陸的發展而轉變，中國因素從來都是重中之重！將香港抽空地移植至海外，缺少了地理優勢及中國因素的考慮，根本只能停留在空談的階段，難以真正落實！
除了高廣垣的愛爾蘭計劃以外，筆者最近也發現有建制派中人，也建議把珠特海區的桂山島項目造地，建立「新香港」。島上奉行香港特區基本法，供有初心、愛國護港的人入住。選賢能，行港制，實行高度自治，成為香港特區的示範區，但卻不屬於香港。
這種新構思是否可行，有待時間證明。但也反映無論建制派或非建制派，對香港現況都很不滿，為香港尋找替代品。香港政府需要大刀闊斧的改革，否則，一些香港人想向西走；另一些香港人想向東走。但基於現實，又只能勉強地留在香港，香港人生活會快樂嗎？香港可以繼續發光發熱嗎？可以繼續為祖國繁榮發展貢獻嗎？
自從疫情第三波在七月份爆發，住宅樓市開始轉弱，限聚令睇樓量下跌，部分業主也開始擔心疫情會繼續長時間困擾經濟，業主減價求售遂變成主流。部分業主也因生意周轉不靈，也被迫大幅減價求售。另外一類就是外國人離港回老家，由於有時間限制，也是肯接受大幅還價的業主。雖然這類成交的個案實際數量不多，但卻往往能搶得讀者的眼球及注意力。加上買賣的成交量減少，估計住宅樓市在今年疫情籠罩之下，仍然會受壓。買家會有較強的談判籌碼！但會否持續下跌，很大程度要視乎業主的持貨能力。
筆者向一個 WhatsApp 群組朋友做一下簡單調查，當中組員大多數是中小企老闆，一向有投資各類型香港物業。調查發現 ，15% 的組員表示會賣出香港的住宅；同時又有 15 % 表示會加碼買入；而餘下的 70 % 表示保持現有的數量，不會賣出也不會加碼買入。換句話，買跟賣的力量相抵銷。住宅的樓價應該保持平穩！
另外，也看看發展商的態度，七月份政府售出兩幅住宅用地：大埔馬窩路，萬科置業及青建國際以 37.05 億投得，樓面呎價 4,738 元。而西貢蠔涌則由華懋集團投得，成交價 5.3 億，樓面呎價為 9,246 元。兩幅地皮都在新界，也算不上豪宅罕有地皮，卻分別收到 13 份及 20 份標書，反應相當熱烈，而成交價都在市場估值的中位數成交價。由此可見，一眾發展商出價雖然沒有以往進取，但對後市仍然保持樂觀。
香港貧富懸殊一向厲害，物價高昇，只有社會上最富有的三分之一有能力置業。疫情打擊社會的低下層，富有階層卻損失有限，而低息環境進一步惡化，住宅物業有穩定租金回報，也是亂世中較穩健之選。加上香港土地長期供應短缺，長線住宅的價格，不宜看淡。
香港樓市瘋狂搶購潮，大家可能已經見怪不怪。香港物業已經常被媒體報導，為全世界最貴的城市！但在南韓，樓價最近幾年也是節節上升，升勢愈升愈有。即使南韓政府在過去 3 年，累計已頒佈了 23 項不同的辣招，南韓首都首爾的樓價，並沒有回落。2020 年 7 月首爾公寓的平均售價已經突破 10 億韓元，折合港幣超過 650 萬，相比 3 年前，漲幅達到 52%。單單今年 7 月份成交量達到 141,000 宗。而 1 至 7月份累計則為 762,000 宗，同比增長 110%。環比增長也有 37%，一個有 110 個單位的首爾新盤開售，吸引了超過 37,400 人搶購，超額 340 倍，買家瘋狂程度跟香港不相伯仲！
其實，南韓政府對樓市的抑制措施，可謂一浪接一浪。去年 12 月 16日，針對 15 億韓元以上的豪宅，禁止銀行貸款，比香港的辣招更辣！但有錢人可以用現金買樓，其他人只能望門輕嘆，貧富懸殊情況更嚴重！
至今年 7 月 10 日更提議實施囤房稅，針對擁有 3 套或以上的業主，需要支付 1.2 % 至 6% 不等的房產稅。買入物業一年內出售要付 70 %銷售稅；兩年內稅率則為 60%。 11 月更於首爾地區引入了房價上限制，實行類似國內的限價出售。由於上述建議，必須獲得議會通過，要等待下年才能有機會實施。
由於這段時間屬於真空期，買家紛紛搶先入市。一方面趕在辣招生效前入市，同時，也怕政府招層出不窮，只會令他們錯失入市機會。「恐慌性」搶購情緒，一發不可收拾。
當地學者指出低利率及供應不足才是樓價飛升的根本原因！政府辣招愈幫愈忙，根本解決不到問題核心。這些故事大家在香港應該感到耳熟能詳！不會陌生了！
香港正受到雙重打擊，一方面是疫情令社會停擺，人人在家工作，減少接觸。餐廳晚市停頓，經濟自然每況愈下！另一方面，又受到國安法實施，英國及澳洲都在搶香港人才，提供各式各樣的特快移民途徑！日本也在討論如何吸引香港金融人才，令不少人懷疑香港能否保持過往的繁榮，東方之珠的光芒，能否繼續發光發熱？
筆者反而對此抱樂觀態度。自 2003 年 50 萬人上街之後，立法會的建制派與民主派之間似乎愈行愈遠。以往的民主派變成泛民、之後又遞進至反對派、最後甚至成為攬炒派。香港夾在建制派與反對派之間寸步難行，形成過去 20 多年的發展緩慢！
當國安法實施後，暴力攬炒事件不見了。代價將會是有部份港人會移民外地，但這跟 67 年、 89 年、及 97 年的情況相約，反而有機會令留下的人更多機會！
對香港來說，可能是一種解脫。若能減少無謂的政治爭拗，集中精力發展，香港的未來是樂觀的。香港始終是一個特別的中國城市，有自己的貨幣，可自由兌現，又行普通法，對外國及中國資金，仍然見有吸引力！
最近，香港疫情出現第三波，中央政府立即用 7 億元，免費為香港市民做病毒測試，就顯現出香港在中國發展的重要位置！
未來的日子，中國跟美國的鬥爭，相信會持續。過往國內企業可以選擇在美國或香港作為境外上市。中美相鬥，反而令中資減少到美國，甚至回歸香港上市，反令香港的金融市場更受益！
只要留在香港的每一個香港人，都熱愛香港，減少爭拗，方向一致！相信東方之珠可以繼續發光發熱，香港的物業市場也不愁買家！
香港疫情反覆，又要收緊「限聚令」，大型活動取消，連食肆晚市也要取消堂食。對經濟回復，無疑是一項重大打擊。美國的情況更差，單天確診人數數字已超越七萬，屢創新高。全球確診累積人數也達1,300萬人，每天新增人數也超過 20萬人。連特朗普也要屈服，在公共場合帶口罩，巴西總統博索納羅也確診了。經濟活動只要稍為放鬆，疫情又隨時反彈。
在此疫情不斷擴散的背景下，重啓經濟的時機，只能一拖再拖。企業倒閉、員工失業、經濟不景，絕對是合理的推測。
令人感到意外的是，風險資產價格只在 3 月份曾經大幅下跌，美股在 7 月已經完全收復失地，科技股更加屢創新高。Google母公司 Alphabet 在 2020 年 1 月股價最高至 1,517 美元； 3 月份下跌至 1,008 美元；到筆者執筆時又再新高至 1,576 美元。電動車 Telsa 更誇張，1 月份高位是 900 美元；3 月份下跌至 428 美元； 7 月份再創新高至 1,795 美元。股價比之前高位攀升一倍，不但美股，連國內 A 股，也出現爆升。單在 7 月份只需 10 天，上証指數已由 3,000 點上至 3,450 點，上升 15%。港股的升幅已經算是溫和。
除股票外，香港的樓價也不跌反升。城市大型屋苑領先指數在 2020 年 1 月的 178.61 升至 7 月的 181.63。而且，800 萬以下的上車盤，更是一盤難求，無論一手或二手都出現搶購潮！
令人費解的是風險資產不斷升值的同時，黃金作為避險資產，也漲價至接近歷史新高。7 月又突破了每安士 1,800 美元，風險資產跟避險資產同時上升，實屬罕見！
疑團的答案只有一個，面對疫情各國央行大量印發鈔票、壓低利率、購買國債、甚至企業債，令政府有能力補貼個人、解決生活所需，盡能力阻止企業倒閉，所以疫情愈嚴重，量化寬鬆的政策只會愈厲害。貨幣貶值，預期只會愈演愈烈。資金不停在尋找回報，令所有類別資產都被搶購。在疫情下，資產價格上升似乎是無可避免！
自從香港實施國安法，英國就推出 BNO 持有人可逗留英國時限增至 5 年，並允許工作及讀書。再過一年後更可申請國籍，為正式移民英國鋪路。
1997 年回歸前在香港出生的人士皆合資格申請 BNO，估計數目達到 300 萬人。因此對在英國置業有興趣人士大增，筆者公司的英國物業展銷會也要不斷加場以應付大量查詢。雖然，香港的法律跟英國差不多，但在置業手續上，也有不少是有分別，大家務必小心。
首先，在買賣二手物業的過程中，並沒有臨時買賣合約。買家透過經紀跟業主議價，大家都是口頭上的承諾，一旦達成協議，才找律師草議正式買賣合約。這個過程往往需要幾個星期，其中一方反悔的話，交易又要重新商議、甚至推倒，也是常常發生。
與此同時，在英國物業網站中的物業經紀，都只是代表業主 ，有別於香港的雙方代理，雖然不會收取買家佣金，但也不保障買家權益。如果物業是二手，當中有任何維修或隱蔽問題，買家也必須找專業人士在成交前驗樓，否則隨時得不償失。
業權方法，英國有所謂「 Share ownership」，類似香港的居屋。業主當年只買入部份業權，另外部份業權屬政府機構（Housing Association, HA）擁有。業主要付租金予 HA，日後出售也有某些限制，例如要先讓 HA 回購。
在市場上，也有所謂「House in multiple occupation（HMO）」物業。簡單來說，即是香港的劏房。將一間 House 分開成多個房間出租，表面回報率當然高，但涉及改建的風險及成本、轉手出售的市場也相對狹窄，大家必須留意！
最後，一手市場雖然沒有上面提及的麻煩及風險，也不需要付佣金，但最大的風險是發展商爛尾。購買現樓，當然是最安全做法。否則，就必須選擇歷史悠久及信譽良好的發展商及地產代理。
新世界在西貢沙下項目，上月中再次遭城規會否決其發展計劃。先後在 2007 年、2014 年及 2018 年都同樣遭到否決的命運。當中西貢的交通流量不足，經常在周末及繁忙時間出現交通嚴重擠塞的情況，相信是致命原因之一。
其實在發展商只是以 1.467倍的地積比率發展，已經相當保守。以這項目的地點，5 分鐘步行時間就可以到達西貢市中心，相當方便，相信會受到西貢居民歡迎。但西貢的交通死結，一拖就十多年，道路未能擴建，區內個別居民一直在抗議加寬出市區的道路，令區內的發展項目停滯不前。如果交通改善的話，西貢尚有不少可供發展的土地，香港人的居住環境也有望改善。
另一邊廂，日出康城在周末有新盤開售，差不多「一Q清袋」。即日售出超過 500 個單位，其中一個賣點，就是在樓盤入伙時，有新建大橋可以直接到藍田，令日出康城的交通有重大的改善，也見證了交通對物業的重要性。
其實，西貢的情況，並不是個別的例子。未來住宅土地供應重鎮，洪水橋及古洞地區，都是缺乏交通配套，這兩區的發展密度偏低。元朗至上水段的火車路線，遲遲未見動工計劃。洪水橋只靠輕鐵提供服務，遠遠追不上人口的增加！
當今政治形勢，明日大嶼計劃很難推行，政府宜更早應變，加強交通配套，加建鐵路。一方面可推動經濟，也大大增加周邊土地的發展密度。鐵路上蓋一向受歡迎，安居才能樂業，人心穩定，也是特區當務之急！重中之重！
隨著中國大陸推出香港版「國安法」，自然引起香港及國際社會的反對聲音。香港本地泛民主派似乎不料有此一著，至今未見到有任何具體有說服力的說法及行動回應，只是例行反對及譴責而已。
至於普羅大眾的反應，就明顯兩極化。正面看法的人認為國安法實施有助香港回復安全城市，有助信心，甚至會增加在香港的投資！持另一面睇法的人，則認為國安法令人心不安，恐怕失去言論自由，也會引致國際社會對香港及中國實施制裁，香港金融中心地位汲汲可危，經濟前景悲觀，甚至會選擇移民海外。移民數目上升，相信是未必然發生的事情，立即影響上星期的外地樓盤也熱賣起來。香港樓市受壓，屬於理所當然的推理。
但留樓不留人，也大有市場。即使移民外地，保留香港物業收租保值的人，也很有市場，單靠移民海外因素，對香港樓市衝擊有限。何況筆者估計國安法實施後，在中美對抗的大氣候背景下，更多北水（大陸資金）會來港投資，更多國內同胞來港生活。香港住宅的需求，根本不用擔心！
相反，根據銀行經理向筆者透露，大量客戶要求開設海外銀行戶口，原因是怕香港的聯繫匯率有變，甚至有傳聞香港實施外匯管制。其實，即使美國跟中國或香港打金融戰，也沒有權力這樣做。
以美國打擊伊朗為例，禁止伊朗用美元結算系統，迫使環球銀行之間的通訊協會（SWIFT）也禁止向伊朗的金融機構提供服務，才是美國的金融殺手鐧。但要出此毒手必須有一個冠冕堂皇的理由，所以伊朗被塑造成為邪惡軸心，要全方位打擊。以中國當今的國力，美國似乎難以如願。因此，美國可還擊的手段有限，加上特朗普更要面對國內因種族問題而引發的暴亂，正好減輕了中國的壓力。
最後，特朗普會否為了連任選舉，會否不惜兵行險普，在南海挑起戰爭，筆者認為這才是最大的危機。一旦戰爭爆發香港的樓市難免受到波及，在資產配置方面，宜放眼全球。
最近因有警隊高層涉嫌違法出租「牌照屋」引起大眾關注這特殊房屋種類。
也有朋友向筆者查詢牌照屋，他透露見到在廣告指稱在新界有一萬呎花園，可泊 6 至 8 部車、有泳池、有涼亭，並有一間約 3000 呎的大屋，環境優美，業主索價 1,000 萬港幣，價廉物美，問筆者是否值得購買?
這樣吸引的物業，吸引的價錢，當中當然大有文章。首先，大都要明白，牌照屋是當年政府容許農民用作擺放農具或農忙時，臨時住上幾天的臨時建築物，所以大多數只是簡陋的上蓋建築，當然也不屬於有契約的住宅用地。更重要，政府給予的牌照，只限登記農民使用，不得轉讓。
回到筆者朋友的問題，牌照屋面積到 3,000 呎實屬罕有。以筆者的經驗估計，大部分上蓋可能都是違法加建，由原本幾百呎的農舍牌照屋，加建至 3,000 呎的豪宅而已。
10,000 呎的花園，也非常吸引。但以有車路到達的農地市價推算，1,000 萬也屬於便宜。筆者也大膽估計這一大片花園用地當中，不少面積也可能是官地。
違法轉讓牌照屋，政府有權立即收回物業。買家不會獲得任何法律上的權益或賠償，損失固然慘重。加上非法佔用官地，更屬於非法行為，隨時惹來官非。所以，筆者不建議大家購買牌照屋，隨時得不償失！
財爺陳茂波剛宣佈香港首季 GDP 下跌 8.9%，為有紀錄以來最大跌幅。他更形容「出口、消費及投資開支的『三頭馬車』都『死火』」。大家走到街上，尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等旅客旺區，都發覺大量吉舖。香港經濟絕無疑問已進入深度衰退。
話雖如此，過去周末長假，無論一手或二手的住宅成交宗數，都大幅回升。單單周六、日，10 大屋苑就有超過 30 宗成交，創下七年以來最旺的周末。在沒有大型新盤，一手盤只賣貨尾的情況下，四天假期也錄得 240 宗一手成交。
成交暢旺之餘，更出現多組買家一齊出價、搶盤的情況，令成交價屢屢破頂。第一城細單位錄得 618 萬高價、粉嶺中心 3 房也錄 705 萬破頂價。根據前線同事反映，買家的入市信心強，他們眼見疫情不但未令樓價大幅下跌，反而擔心疫情過後，樓價會再進一步上升。所以還是未等得疫情完全受控，已經急不及待搶購入市。
筆者也多次強調，當今樓市受辣招影響，扭曲了供求關係。經過十年辣招的實施，住宅市場已經由用家及長線投資者主導。疫情之下，新盤未能如期推出市場，市場上只有貨尾及二手業主貨供應，可售樓盤供應有限！而市場上卻存在大量上車及換樓的剛性需求，住宅供不應求情況，更形嚴重！
疫情初期，曾引發少量業主減價，也吸引了買家出動找跌價筍盤。當他們深入實地了解市場之後，便發覺實情，跌價筍盤寥寥可數，甚至已經一去不復返。
再者，過往辣招正令買家首期大增，不少買家因而卻步。但政府去年底放寬了按保（按揭保險），800 萬以下可做九成按揭；1,000 萬以下可做八成按揭，令購買力一下子釋放出來。所以樓市熱鬧只集中在 1,000 萬以下的物業為主；而3,000萬以上的豪宅、工商舖等等其他類別物業，仍然是一潭死水，價格下跌的壓力仍大！
筆者估計，當疫情穩定下來，政府取消「限聚令」，發展商再推一手新盤。一旦新盤供應重現市場，有助平抑一下樓市的抗奮，住宅樓價無論大跌或大幅 V 型反彈，機會相信都不大！
在疫情下，歐美澳大部分地區都在停擺、封城。地產代理不能進行實地睇樓，大部分買賣、租賃交易都停止了。香港較為幸運，控制疫情有效。雖有「限聚令」，但只限 4 人以上而已。物業交易仍然可以進行，當然交易都是限於用家市場，投資者活躍的工商舖市場出現不景氣，也是自從不過的事情！
當疫情平靜下來之後，物業投資會有甚麼影響？在香港，筆者接觸到不少買家，他們都在擔心，疫情帶來央行的無限 QE 及零利率。又是 2008 年的翻版，大量資金流入房地產市場，進一步推高樓價，這似乎是市場的共識！
但筆者認為今次疫情會對不同類型物業，帶來不同程度的影響。
以住宅為例，除了旅遊、零售、餐飲重災區外，在政府各種授助措施下，一般打工仔受到的影響有限。雖然失業率上升，降低了需求，但供應嚴重不足，供求不平衡情況，仍會持續。反而筆者覺得疫情令買家更喜歡近郊低密度的住宅，尤其交通較方便的區份；市區人口密集，較易感染病毒，將不利於市區住宅的需求。在外地，地方更大，情況會更明顯。鄰近醫院將也是一個好賣點。
至於工商舖物業，雖然是重災區，但物流、倉庫，尤其是數據中心，卻受益良多。當大客都留家工作，網上購物、網上會議都大大增加。上述的需求，這些新物業涉及金額都非常龐大，非一般投資者可直接參與。作為散戶，也可以透過 REIT（房託）進行投資。不過，商場、寫字樓的需求在疫情過後也似難以復元！大家要投資的話，宜更加謹慎。
相反，一些另類物業例如：學生宿舍、護老院舍，並不一定與經濟情報直接掛勾，也許更值得大家留意關注。
由於疫情影響，全球經濟活動大幅減少，令原油的需求大幅減少，價格也當然不斷下降。過去一個月，美國 5 月原油期貨，大多數在 20 美元左右浮動。但萬萬想不到，在 4 月 21 號的凌晨，亦是 5 月期貨的結算日，可以跌至負37.63 美元收市。即是買家買入原油，不獨不用付款，賣家還要支付每桶 37.63 美元予買家。其中原因之一，當然是全球的原油儲存設備已經用盡，即使賣家不收錢，買家也要付出高昂的貯存費用。
大家應該知道，很多航空公司都有在為其原油做對沖，原來概念是預先預訂原油，並固定了價格，防止一旦油價大幅上升，避免造成虧損。但過去幾個月，原油需求大減，航空公司的油庫都已經滿溢，無法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平倉！即是用21日的收市價做結算，計算賺蝕。
市場上，也有不少投機者，在 20 美元左右沽出原油期權。收回7元的期權金，本以為最多油價跌至零，也是損失 13 元而已。 但負37.63 美元收市價令他們每桶損失超過 50 美元。雖然這個負值只是曇花一現，但是已血流成河。
大家可以覺得，香港散戶一向很少買賣原油期貨，損失有限，但今次的影響可以很廣泛。油公司固然首當其衝，貸款給油公司的銀行也要大幅撥備，甚至由於跌幅太快太急，經紀行「 Call Margin 」也還不及。客戶固然破產，經紀行也難獨善其身，隨時要承擔額外損失，所以即使你賭賺了，但若經紀行倒閉了，贏家能否收到錢也難說！
所以，散戶投資金融產品，除了必須了解產品涉及的風險後，還無可避免要兼顧「交易對手」（Counterparty Risk）的風險。金融產品統統都是紙上富豪，一旦發行商倒閉，大家都損失慘重。
疫情過後，利息超低，當資金要尋找出路，直接購買磚頭或直接買實金，免除「交易對手」的風險，似乎更安全。
全球各國央行都在利用量化寬鬆（QE）政策去救市，但今次跟 2009 年不同，今次的「黑天鵝」是瘟疫。各國封城，人與人保持隔離，令經濟活動陷於停頓，實體經濟嚴重受損。2009 年，受重創的是金融市場，銀行面臨倒閉，也刺破了美國的房地產業泡沫。只要政府 QE 推出，穩定了金融市場，實質經濟活動，並沒有受到嚴重影響。
今次危機單靠金融政策，並不足夠。所以各國政府也推出不同的財政支援政策。香港也推出近 3000 億的防疫基金，美國也推出 2 萬億的應急計劃。
香港有豐厚的財政儲備，問題不大。美國可以無限量印刷美元，除非美元崩潰，否則也是長印長有。但全球其他國家，尤其新興市場，就未必有這種資格。長貧難顧，如果疫情一路拖下去，復元的時間就拖得愈長。
另外，疫情也令各國發現全球化的風險。例如，口罩、呼吸機等物資，大部分都是「世界工廠」——中國生產。一旦中國出事，未能生產或者不能出口，全球都會出現缺貨。疫情過後，大家都會為重要物資分散風險，甚至建立自己本地的供應鏈。中國的出口會受到一定程度影響，香港轉口貿易也一定受到拖累。
當疫情打擊經濟活動，人民的收入減少，瘟疫同時令各國對全球化失去信心。當各國都「各家自掃門前雪」的話，製成品的成本，自然提高。糧食等重要物資也可能各自囤積，售價自然漲得更厲害。
經濟停滯不前、失業率高，但物價卻高居不下，也即是出現「滯脹」現象。人民生活水平大倒退，絕對是人間悲劇。當然這是筆者向最壞處的極端想法，「去全球化」不是那麼容易。
過去幾十年，當各國人民都習慣了價廉物美的產品，要走回頭路也不是易事。只是大家要留心「去全球化」的趨勢，對全世界、對中國、對香港，都有密切的影響，不可不防！
投資海外物業，是近年港人的熱門選擇之一。今次疫情，令絕大部份的海外物業投資停頓。買家固然不會到海外視察，連參加展銷會也怕受到感染，而令參加者寥寥可數。筆者聽聞上周有一知名發展商花費了數十萬元廣告費及酒店場租，三天展銷只能預留了一個單位，最後能否真正售出，仍然是未知數。銷售國內大灣區的行家，也面對出入境的困難，而陷於停頓的狀況！
筆者上周也跟溫哥華的代理行家了解情況，發現當地華人跟本地人代理的處事態度有天淵之別。在溫哥華，疫情不算太厲害，華人朋友在想辦法如何經營生意。但卻被本地行家杯葛，譴責他只顧生意，忽視生命受威脅。即使代理服務的需求仍在，代理的運作卻幾乎停頓。
至於倫敦，筆者剛購入一個單位放租，三月中成交。原先有現成租客在排隊等待，一旦單位交收完成，就可以立即租用。不料疫情變化加快，需求也立時減少。最後，代理花了一個星期找到了一位，在足球隊任職教練的租客，租金也由原先估計每星期 350 英鎊，跌至 310 英鎊。未扣開支前，回報率由 5 厘跌至 4.5 厘。
走到澳洲，筆者在黃金海岸有一個單位 4 月份租約到期。原先代理建議租金由每星期 590 澳元，加至 600 澳元。但疫情一爆發，政府就下令如果租客受疫情影響，無能力交租，業主不可以強迫租客遷出。筆者運氣尚可，租客未受影響。但租金經討價還價後，只能維持不變。
相反，國內 3 月份開始，疫情開始受控，樓市也逐步回暖，國內買家認定政府為了刺激經濟不會對樓市加大施壓，甚至有放鬆的空間，部份一線城市的限價也放寬了，上海前灘的價格由每平米8.5萬元放寬至9萬元，外灘新盤綠地海珀，每平米定價為13.8萬元，比去年附近融創外灘壹號的12.15萬元, 上升13.5%。
深圳更火爆，幾千萬的豪宅開售，可以幾分鐘售光，甚至出現60-70萬元的「喝茶費」，不得不佩服國內同胞反應之快，疫情未完全消退，已經憧憬全球放水，物業資產有價，紛紛搶購，相信也是全球獨有。
新冠狀肺炎已經在全球大爆發，執筆時，確診人數已超過 30 萬。幸好中國情況已受控，歐洲及美國卻成為新爆發點。
歐美爆發，大部份國家地區都實行封城，減少人群聚集，店舖關門、經濟活動幾乎陷於停頓。疫情令企業倒閉、失業率上升。經濟固然受損，各類資產價格大幅下跌，也可能產生金融大風暴，甚至進一步令經濟進入 1929 年般的大蕭條。樓價在這種背景下，不會獨善其身，自然也會大幅下滑。不過，這只是最差的情景推測。
事實上，不少主要國家的財金官員有見及此，不斷推出各種舒緩措施：降息、放水、QE（量化寬鬆）等等層出不窮。政府也推出財政手段，派錢救企業，甚至可能會買入受影響的企業的股份，例如波音，情況就如 2008 年入股受影響的銀行一般，波音的股價最近也因傳言而逆市上升了！
香港的情況，其實比歐美情況為佳。首先，香港有 2003 年沙士的經驗，市民對疫情存高度的警覺性。對壓止疫情的擴散，有很重要的裨益。加上樓市實施辣招多年，對樓市的貸款有效控制，槓桿比率也不高。最令筆者擔心的是小商戶，希望他們可以捱過去，也不致令物業出現拋售潮。
筆者估計，在各國科學家的努力下，加上大型超級電腦的應用，疫苗或醫治上將會取得顯著成效。只要捱過未來六個月的經濟困境，疫情總會過去，經濟亦可好轉過來。未來三個月至六個月，將會是關鍵時間。相信香港底子厚可以捱過去；歐美則須靠政府。
反而，疫情過後，全球低息。買樓收租，可能是唯一有正回報的資產，尤其是非美元區。疫情期間，美元匯價大升、連澳元都跌至4.6、英鎊跌至九算，相信更能吸引有錢人的目光。正如 2008 年金融海嘯之後，樓價升個不停，都是拜美國聯儲局不停放水造成。今次全球各國都一齊縮水，規模更是無上限。物業可能是成為最佳的避險資產。
國內受新冠肺炎疫情影響，幾乎所有售樓處停開，正常銷售活動無法進行。國內發展商一向負債沉重，資金回籠一旦出現問題斷裂，會為企業帶來極大麻煩，甚至有倒閉危機。
恆大地產作為一間龍頭房地產開發商，也是負債非常高的其中一員，也就推出網上打折賣樓。部份樓盤號稱 75 折賣樓，並宣稱由 2 月 13 日至 18 日六天已售出 68,000 套單位，並估計至 2 月底可達至 15 萬套。
其實，恆大這次網上打折賣樓水份很重，它先將售價抬高，然後才打 75 折。西安一個樓盤，過年前以每平米均價13,000人民幣出售，現在價錢抬高17,000人民幣才打折。東莞另一個樓盤售價也由原先每平米15,300人民幣抬高至19,200人民幣，實際折扣並沒有那麼高。而且打折樓盤大都屬於郊區冷門貨色。在熱賣的市中心樓盤，則未見打折情況！可見，網上打折賣樓實際上似一個宣傳計劃多一些而已。
當然除了宣傳作用之外，今次網上賣樓也有新招。因為只要準買家付訂金 5,000人民幣，便可以預留單位。五月限期前可以退訂不買，固然沒有分毫損失。準買家也可以在限期前轉售單位予朋友或任何人，即可以獲恆大發給 1% 佣金。換句話，準買家又可以變身成為單位的獨家代理，實行全民經紀。個個人只要付出 5,000 人民幣，但有機會獲利，達到促銷效果宣傳。促銷之外，每個單位回籠5,000人民幣，積少成多， 15 萬套也有7 億 5 千萬人民幣的訂金回籠。
無疑這是一個一石三鳥之計，創意十足，令人佩服！
筆者執筆當天，各大報章都有大篇幅報導：本港樓市受肺炎影響，二手連環出現蝕讓成交。其中大圍一間金獅花園以 500 萬元成交，比市價低一成，也較原業主在 2018 年 以560 萬元之買入價，帳面損失 60 萬之餘，還要支付 10% 之額外印花稅，未計其他佣金等雜項支出，已經損失 110 萬元。另外，沙田第一城兩房細單位，也跌穿 500 萬元心理關口。最近成交價為 495 萬元，同類質素的單位年中價 550 萬元，跌幅也達 10%。未來一段時間可以預見香港經濟一定走下玻，失業率也必會上升，也可以想像必定加劇樓市淡友的悲觀情緒。
不過，筆者想提醒各位讀者，閱讀任何報導時也要多留意細節。例如，將軍澳區在過去周末有 30 宗成交，比再上一周 15 宗倍升。新都城一個減價單位，引來大量買家需要排隊睇樓。根據前線同事反映，會減價 10%的單位數量實在很少，一旦出現，也會很快被市場消化，精明的買家已經親身出動，前往睇樓，實地了解真正市況。
此外，亦有部份買家只喜歡某類單位，便會發覺選擇很少，因為減價筍盤數量實在有限。例如，剛有一個實用 496 呎的馬鞍山迎海單位，剛以798萬成交。過年前同類高層單位，成交價是 800 萬元，買家只是便宜了 2 萬元而已。
其實，買家的心態是積極的，當疫情在香港出現，也未能打擊此類單位業主的要價；待疫情在幾個月結束後，單位的售價可能更貴、更難負擔，尤其是 800 萬元以下的單位，今天尚可以做九成按揭！其實，過去兩周的劈價成交，超過九成都是1,000萬元以下的上車自用盤。
反而，2,000 萬元以上的高價物業，甚少成交。原因是業主不肯減價？還是買家不肯入市？我就先賣個關子，留給大家實地到現場參觀考察，自然獲得真實答案！
上周香港地產代理監管局公佈，向每名代理提供 500 元的進修資助，但實際資助的用途，並沒有任何限制。換句話，是向每名代理派錢 500 元。
回想 2008 年，代理監管局也因應沙士疾病傳播嚴種影響樓市交投，寬減持牌代理一半的牌費。今次武漢新肺炎，雖然才剛則登陸香港，代理的經營狀況已經進入水深火熱。情況跟沙士時期不相伯仲。
筆者知道市場上，不少小型代理過去半年生意大受影響。不少已準備結業或實行半退休狀態，縮減人手或搬至樓上舖經營。只保留牌照，方便有熟客關照時可以合法工作而已。大型代理也不見得很好景：中原剛宣佈 2019 年全年全公司營業額 174 億，下跌 8%。香港住宅 38 億，比去年 2018 年 41 億下跌 7.4%。工商舖則屬重災區，由 2018 年的 8 億下跌至 2019 年的 5 億，下跌 37.5%。更令筆者奇怪的是今年並沒有宣佈盈利數字，所以筆者推理今年中原可能出現虧損。
除中原外，再看一看另一大型代理美聯集團又如何？2019 年的業績未公佈，但翻看其過去 5 年（2014 至 2018 年）的業績，合共有 2.26 億的盈利，平均每年只有 4,500 萬左右。以每年 50 億營業額的公司來說，只有 1%的利潤率，可見只要市場成交一旦下跌，對其公司盈利將會造成嚴重影響。
反觀業務遍及全球及海外的中介機構，例如高力國際，其股價由 2009 年 3 月時的 3 美元，上升至最近 2019 年 1 月的 81美元，上升 27 倍。
香港唯一上市的美聯集團，在 2008 年的股價高達 13.46 港元，下跌至最近 2019 年 1月的 1.07 港元，下跌超過 9 成。
筆者已經多次提及，香港代理的經營模式，浪費很多資源在不未必要的地方。無助提升服務水平。龐大的租金是其中一項明顯例子。小型代理在缺乏資源下，難以自行開發數碼平台；大型代理則倚賴過往的古老人疊人模式，缺乏大刀闊斧的改革勇氣！
除銷售渠道模式的守舊之外，不少代理也只慣於銷售本地物業，小型代理甚至局限於一個小區的物業。
市場上有個說法，大灣區物業每月都有近 3,000 個港人購買，但只有不到三份之一由香港代理賣出。其餘 2,000 個單位都由國內的代理促成。大好機會，失諸交臂，實屬可惜！
2020 年，海外物業將會成為港人另一新寵兒。大家又準備好沒有？天大地大，市場更大。只要肯創新、肯及改變，適應市場及客戶的需要。香港的代理業又會有新的一片天！大家加油！
緬甸自從成為英國殖民地之後，經濟曾經有一段光輝歷史，尤其是仰光，更是當時東南亞的大都會，在1877 年已經建成第一條鐵路；香港的首條鐵路也在 1911 年才建成，時間上還早了 34 年。但隨著獨立後，軍政府實行鎖國，全面國有化。加上管治不當、貪污腐敗，令經濟嚴重受創。商業蕭條，令緬甸在 80 年後期開始已成為全球最貧困的國家之一。 在 2003 年國民平均 GDP 只有 180 美元。全國只有 15% 的人口有電力供應。每 200 人才有一部電話。大部分農村地區都缺水、缺電。
但自從 2010 年民主政府成立，經濟開始改善，外來投資也大幅提升。由 2010 年的 300 萬美元提升至 2011 年的 20 億美元。昂山素姬執政後，人民的生活開始大幅改善。全民有免費醫療保障，汽油不再需要排隊配給。超過 50% 人口有電力供應，人均 GDP 超過 1,300 美元。 4G電話網絡成功覆蓋大部門地區，收費便宜，人人都可負擔。
隨著外資湧入，由於管理人員多數從外地輸入，也帶動了在豪華住宅的需求。筆者在仰光一條大街，發現一個豪宅項目在興建，設計時尚、環境又優美！在當地鶴立雞群，明顯會成為新的地標。
順道前往售樓處了解，原來發展商是香港人，負責銷售的經理也是來自香港，怪不得設計可以達到世界級水平。而且銷售情況相當理想，第一期已經全部沽清。這樣高檔物業以往甚少供應，除了受到本地有錢人的喜愛外，也不愁租客。因為不少外國公司高級職員租用的服務式住宅，當今租金達到每月 3,000 美元起。以一個 1,000 呎售 30 萬美元的單位計，租金回報可達 12% 。
當然隨著這類高檔住宅愈來愈多落成，租金能否維持確是未知數，但對投資緬甸物業的最大阻力，反而是二手轉讓制度的缺陷。
這裡基本上，沒有完善及透明的登記業權制度。業主的身分難以確認、欠款多少又不知道，更要命的是缺少專業律師及中介人，樓款無法安全託管，令二手交易非常困難，市場也難以順利運作。對於敢於冒險的投資者來說，也不失為一個高風險、高回報的市場。
下星期聖誕節又到，意味此文將會是 2019 年最後一篇文章。展望 2020 年影響樓市的因素，最關鍵當然是中美貿易談判，終於在上周才達成初步協議。雖然比筆者預期中遲，但中美之間，談談打打，大家都不會全面鬧翻；也很難全面合作，在 2020年情況相信也會繼續。
中美關係時好時壞，都對樓市帶來一點波動。但根據中國海關發備佈的資料，至 11月，中國貨物貿易進出口總值 28.5 萬億人民幣，出口 15.55 萬億元，增長 4.5%、入口 12.95 萬億。跟去年持平貿易順差 2.6 萬億元，擴大 35% 。當中，美國佔的份額因關稅當然減少了，但中國對歐盟、東盟及「一帶一路」沿線各國的出口增加了。不但彌補了美國貿易減少的缺口，還增加了 4.5% 。
中國正不斷調節對美國市場的倚賴，也證明中國貨品在美國以外市場也有足夠的競爭能力。中國自然有足夠談判實力跟美國在 2020 年繼續周旋，破局的機會不大，加上美國大選年，特朗普有十分大的動力跟中國談判成功，以增加其當選的力量。筆者估計第二階段中美貿易談判也是樂觀的。至於美國以至香港的利率，也會保持穩定，最多或會減息一次，大選年加息的機會相信很低了。
最令香港樓市困擾的因素，一定是社會運動的影響。政府不斷強調 2020 年，香港經濟會負增長，失業率會大幅攀升，零售、餐飲和旅遊等行業會首當其衝。此外，移民人數上升，資金會否大量外流，都會影響買家的心態。筆者估計一般投資市場如商舖、寫字樓及工商物業，難免有大幅度的調整，估計在 30% 左右。但住宅受剛性需求影響，尤其是1,000萬元以下物業，首期也因按揭保險放寬大減的條件下，下跌的幅度有限，估計在 5% 以內， 2,000 萬元以上；影響幅度較大，估計跌幅在 10% 以內。
但大家不要忘記，新增土地供應有限，過去兩年的動土數字也大幅回落至 10,000 伙以下。新供應在 2021 年開始又再斷層，未來樓市不宜過份悲觀！
由於香港政府的官僚系統及文化，令香港的房屋問題成為深層次矛盾之一。在香港，上車必須靠父幹的話，便成為世襲制度，令社會階層難以流動、民怨不斷累積。
社會運動已經超過半年，「明日大嶼」是未來土地供應的主要來源。現在連排期上立法會撥款相信也會有困難，通過撥款似乎是痴人說夢話。
「土地共享計劃」原本計劃可釋出 150 公頃土地，應該在年中提交報告，又延至 2020 年。長期供應似乎毫無頭緒，至於中期供應則可從動工量估計。根據屋宇署資料，2018 年全年動工量只有 12,609 伙，是 2018 年全年入伙量的六成。 2019 年頭 9 個月也只有 6,327 伙動工，加上 2019 年頭 10 個月只有 8,007 伙在等待批准預售。可以預見，私樓供應在 2021 年開始就出現斷崖式下跌。
剛剛公佈的施政報告，提出「土地收回條例」，即使成功收回新界土地，也會受制於基建限制。可以發展的地積比率有限，難於提供大量單位、填補不足！
就以新界北米埔自然濕地保育區（WCA）為例，此濕地面積有 1,781 公頃，屬保護地帶，固然不能建屋。但包圍 WCA周邊的濕地緩衝區（WBA）面積也達 1,231 公頃，這裡申請建屋，難度極高。根據過往經驗，即使獲批，密度也會低於1，交通配套是其中一個死結。
其實，香港鐵路北環線正好經過該區，可大大解決交通問題。但規劃已近 20 年，一直只聞樓梯響，未見落實，相信是與估計乘客量不足有關。土地未能大規模發展因爲無鐵路，鐵路未能落實因爲無足夠人口。又是雞蛋同雞的問題。
香港的土地及居住問題，累積了 20 多年，已演化至社會及政治問題，政府要大刀闊斧式的改革才行。開發新界土地，宜採取基建先行方式，才能讓土地發揮最大的功能，以便興建更多房屋，讓更多香港人安居樂業！
剛過去的區議會選舉，建制派大敗，除離島外，全部其餘十七區均由非建制派控制，當選的區議員不少是政治素人，在區內並沒有顯著的過往功績。由此可見，選民只是不願意投票給建制派，是對政府不滿的一種政治表態。
今次社會運動，無論你是什麼立場，似乎都有一個共識，就是一致對政府的施政不滿。不但香港市民有此不滿，連國家主席習近平在今年七月接見香港官員時也說過「為官避事平生恥」，內地朋友告訴筆者，在內地當官必須交出政績，否則會受到懲罰。在香港當官，任務弄不好，找個原因交待就了事，官場文化積習已久，民怨日深，無疑是今天的政治及社會運動產生的背景。
就用重中之重的房屋及土地政策為例，建屋供應追不上需求，年年如此造成供應不足的缺口越來越大，唯有推出辣招應付，以求壓抑需求，換取時間增加供應。可惜，政府的官僚並沒有改變，辣招已經一再加辣，供應仍然追不上，公屋固然遠遠落後於供應目標，連私樓供應量幾年後也會出現斷層式下跌。
除了房屋政策外，交通鐵路的興建也是嚴重失控，落成日期一拖再拖，就以沙中線為例，2008年政府正式批出項目予港鐵，當時估計可於2015年能完成首階段大圍至紅磡段工程。現在2020年只見會通車至啟德站，究竟何年何月才會真正完工?
香港政府要爭回民心，必須重新出發，徹底檢討缺失，大幅改革，清除官僚文化，交出實際成績，香港人才會安居樂業，政治才會穩定。
上周提到筆者去了不丹，發現不丹的客觀環境，包括經濟條件、居住環境、食物質素及衣著選擇等等都不太靠譜。當地普遍工作效率不高，就以我們領隊去提款機取錢的故事為例。
他是不丹人，在中部鄉郊地區花了三天，也找不到能夠提取現鈔的提款機，不是機器壞就是沒鈔票。終於，他在首都找到一部可操作又有現鈔的提款機，豈料所有操作步驟完成後，只吐一張通知書，然後現鈔最終也沒有吐出來，反而戶口卻被扣數，領隊只能不斷打電話找銀行查詢。但可能是周末的關係，兩天都沒法聯絡上。最後，他把錢用網上銀行轉給導遊，在其他銀行的戶口上，希望導遊能夠從其他銀行提款機提取現金。可惜，這終極方法也失效了！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
在不丹的所見所聞，所感所想，令我明白到不丹並不是全世界最快樂的國度。大部份人包括筆者自己都不可能在不丹快快樂樂地生活。反而，不丹人都是最快樂的一群，他們面對以上一連串的阻滯，沒半分怒氣、沒半點怨言，令我領悟到快樂其實不是來自外在的環境及條件，而是來自我們每個人的內心深處！
回到香港現實世界，經過5個月來的社會運動，香港客觀環境也面對史無前例的挑戰。筆者相信，只要抱著積極樂觀的態度面對，捱過難關之後，又是一片海闊天空，別有一番新景象。相反，只顧怨天尤人，吃苦的只是自己。正如未上車一族，也可以靜待入市機會。
上周筆者去到號稱全世界最快樂的國度─—不丹，她是全球唯一一個負碳排放國家。全國禁煙，全國不准殺生。養雞為取蛋，養牛為取奶，我們參觀芝士廠，產量很少。原來當地的牛也是放養，每年春天發情，母牛懷孕生小牛，才會產奶，所以製造芝士也有旺淡季；耕種不用化肥，只用人畜糞便。空氣確實清新，但卻瀰漫著糞便氣味，最濃郁的當然是廁所了！
此外，這裡的農作物瘦弱兼且滿是蟲洞，主食是米飯，又以紅米為主，可能是製作的問題，米都是碎碎的。大部份農民日出而作，日入而息，空閒時間多用來禮佛禪修，假日最喜愛的節目就是環繞佛塔、佛廟、庵堂走108個圈，減輕前世今生的孽或為來生準備。據說，不丹的貴金屬礦物蘊藏量豐富，卻因愛護環境拒絕挖掘。她跟鄰國尼泊爾不一樣，境內喜馬拉雅山脈一律不淮攀爬，一方面因為宗教，同時也為環保。
任何國家慶典都努力植林，當地人外貌跟中國人八成近似。超過一半以上的人穿著傳統服飾，男女都穿裙，男士及膝，女士到腳踭。性格平和溫純，滿足現狀，不太進取，工作效率不高，經濟缺乏動力！國家主要收入是靠水力發電賣予印度及旅遊業！
不論市區的多層建築物還是鄉間細小破舊泥屋，法律規定一概要裝蓮花外型的窗框和西藏屋特色的屋頂，優點是整體的感覺十分和諧古舊，但同時又難免形成千篇一律的感覺！導遊更向筆者表示，在首都廷布購買分層單位之後，付清樓價後，仍然每月向地主繳交租金！對於香港人來說，可謂聞所未聞！
當地人快樂嗎？上一代農民耕田種菜，自給自足，閒時禮佛，沒有天災人禍的話，可以說是滿足，但這一代和下一代在互聯網的影響下，喜歡 K-pop、Marvel，對外面世界的事物充滿好奇。在求之不得的情況下，亦有酗酒吸毒的問題，快樂指數每況愈下，更是不爭的事實！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
上周特首林鄭月娥在出席粵港澳大灣區建設小組會議後，公布新推 16 項惠港新措施。其中最矚目的，就是豁免港人在大灣區 9 個城市置業時的限制。
在中國各大城市都有限購令，外地人購買房屋，一般需要証明有實際自用需要。同一城市，不同行政區也有不同的規定，簡單的只要求工作證明、也有購買 5 年社保的紀錄。限購政策當然對樓市不利，交投減少、發展商存貨增加、自然要減價促銷。 一旦新措施推行後，港人可享有內地居民的同等待遇，一定令大家的置業興趣增加。
筆者﹕世紀21奇豐物業主席及行政總裁 李峻銘
珠海就是一個好例子。2018 年限購令下，港人要有 5 年社保紀錄才能買房，導致珠海交投一般。但自從今年放寬限購，整個珠海市場都出現翻天覆地的改變。中山也有類似情況，10 月開始也放寬限購了，佛山、廣州、江門、惠州都有限購令，新措施一下子完全放寬了 9 個城市。所謂貴有貴買，平有平賣。香港人的選擇將會更多。
除此之外，港人的二代回鄉證已經享有跟國內身分證一般的電子辨認功能。國內人只要在手機上購高鐵車票，便可以直接入閘，香港人則需持身分證排隊取票。往政府部門辦公，也可以利用身分證預約或自動取號，非常省時方便，現在方便措施通通可以在港人身上發生。再加上今次連子女讀書、開設銀行戶口都照顧到。進一步利用國內電子支付的方便，令香港人政容易融入大灣區。
筆者明白並非每位港人都願意回國內發展，但多一個選擇，相信不是壞事。尤其是對一些退休人士，大灣區的居住環境比香港舒適、生活水平又較低。現在又放寬了居留限制，令他們又可以繼續取得香港的退休保障。
在各式各樣的政策配合下，移居大灣區的趨勢將會越來越明顯。當中的投資機會也自然應運而生，大家宜多加留意研究！
筆者﹕世紀21奇豐物業主席及行政總裁 李峻銘
特首林鄭月娥在施政報告中，將按揭保險受保的物業上限放寬。以樓價 800 萬或以下物業最高按揭成數，可以達到樓價九成； 800 至 1,000 萬也可以達到八成，令買家的首期支出大減。首置買家只要有 10% 首期，供款能力足夠便可晉身業主。
新措施只限現樓，為淡靜的二手市場帶來非常大的即時刺激，令買家湧現。消息公佈後兩個星期，單單將軍澳的二手成交已經超過二百宗，以後買家買樓不需要靠父幹，靠自己的能力也可以上車。這個訊息很重要！很正面鼓勵年輕人上進，打破宿命，此為新措施的直接效果。
第二效果，就是過去幾年，不少首期不足的買家，為了上車，只可選擇新樓，利用了發展商提供的高成數按揭置業。此類按揭的低息年期，通常只有兩年或三年，之後買家便須支付相當高的利息。今次放寬措施，買家便可以選擇將貸款轉回銀行，享受銀行較低的貸款利息。對這類業主，可謂鬆一口氣。否則，便會捱貴息，大大增加他們的負擔。
最後一個效果，就是對小商人的幫助。香港未來的經濟面臨相當大的隱憂，不少餐廳、旅遊相關的生意，肯定首當其衝。不少中小企老闆都是將自己自住的物業抵押給銀行，以獲得流動資金。銀行眼見貸款商人生意欠佳、物業市場又回落、成交減少，趁抵押物業還有價，隨時要求中小企還錢，俗稱「Call loan」。今次放寬措施，令物業市場回暖，銀行不怕物業貶值，自然容許貸款人多點時間，令中小企老闆多點空間去應變。
當然新措施對筆者所屬的地產替代理業來說也是及時雨。否則，很多從業員在年底，相信都會加入失業大軍。所以，對整個社會的正面效用不少，可謂一石三鳥，對穩定香港的經濟有裨益。
筆者﹕世紀21奇豐物業主席及行政總裁 李峻銘
香港的社會運動已經持續了 4 個多月，情況仍然未能受控。外地遊客固然大幅減少，甚至連前來香港公幹人士，也可免則免。大型展覽、體育活動也紛紛取消或延期，大量食肆及零售業都面臨倒閉的危機。
地產代理面對的情況也是極具挑戰性！十月之前，情況還可以，雖然買家的心態轉弱，但只要業主肯減價，成交仍然是持續的！但踏入十月份之後，鐵路受影響經常停駛、商場內又經常發生暴力場面，令本地人在人生安全也成疑問的情況下，盡量減少外出，睇樓活動也一下子受到最嚴重影響。
在此背景下，成交當然大跌！十月份第一個周六、日，新盤只有 7 宗成交；上個周末也只有 20 宗。二手方面，每個周末的成交都是單位數。代理行業有近 3 萬名從業員，絕大多數都會食白果，全港有3,000多間代理公司，都會出現嚴重虧蝕。
筆者估計，整個行業在 10 月上半月，佣金收益在 5,000萬至 7,000 萬之間。以全港超過 7,000 間代理門店計算，平均每間門店佣金收益只有 1 萬元以下，可態連交電費、管理費也不夠。此等情境令筆者聯想到 2008 年金融海嘯情況。當時還會有租賃成交；現在連睇樓也不敢，令買賣跟租賃同時消失了！
當然這邊廂本地物業成交大減；但那邊廂海外物業的需求卻大增。據筆者了解，由於展銷需要，酒店的場地也令租金急升。五星級酒店隨時標價 10 至 15 萬一天場租。雖然費用高昂，仍然被一早搶訂一空。
筆者公司一向有做大灣區的物業，成交量也在倍升，得以彌補一下本地佣金的損失。有見及此，筆者也加強海外物業的銷售、增加了國際部的人手。先推銷加拿大及澳洲的物業，實行多線發展。政治事件會拖延至甚麼時候，大家都無法估。代理要求生，必須變陣，自求多福。
大家如果不善忘，應該還記得 2018 年 8 月中原主席施永青高調指出網上有 16 萬個單位放盤，只得 1 萬個是真的。換句話，其餘絕大部分都是假的。同一時間，中原的子公司利嘉閣推出「真盤源」的大型推廣活動，強調投入巨額金錢，研發新科技來過濾假盤。一時間雷厲風打，連 EAA（地產代理監管局）也制訂了新的執行通告，要求地產代理公司加強管理樓盤廣告。
一年過去了，究竟成效如何？假盤情況是否絕跡了？如果大家有在網上搵樓的話，自然知道情況比之前改善，但假盤仍然在市場存在！根據筆者了解，大部分注重公司形象的代理公司，不論規模大小，都加強了管理。在自己公司網頁的樓盤，大都是真實的！不少公司會將公司的外聯網跟公司自家的內聯網或 ERP 系統連上，將樓盤資料更新做到差不多同步。個別經紀想作弊也很困難。
不過，市場上有不少樓盤廣告平台，集中刊登不同代理的樓盤。對於地產代理公司而言，網頁是平台公司管理，地產公司要監管自然就困難很多。當然，也有代理公司不怕困難，也嚴格監控，確保樓盤真確，甚至鼓勵客戶及其他同事，一旦發現旗下公司同事作假，舉報有獎。
當然，市場上也有代理挺而走險，繼續刊登假盤或者假價錢去吸引買家！此舉不但誤導消費者，也令行業蒙羞及產生不公平競爭！此類害群之馬，必須杜絕！地產代理監管局也應採取更主動的行動去根治此問題。
作為消費者，也絕對有權及應該對這類「失信」代理說不！拒絕光顧此種敗類，就是最有效的懲罰方法。再加上向 EAA 投訴，令其受到應有處分。其他消費者，也因而免於受害。當「失信」代理發現此路不通，假盤自然會消失！
上周民建聯在報章頭版刊登全版廣告，要求政府引用「收回土地條例」大量興建公營房屋，爭取香港居民能夠在 3 年內上樓！其實，筆者八月底也在專欄提出相同建議，不謀而合。
香港當今的社會運動，除了政治因素，經濟上的深層次矛盾，也一併爆發，房屋問題當然重中之重。回歸已經 22 年，特區政府都未能有效地化解，弄成今天民怨日深，實在難辭其咎，必須立即設法處理，才能穩住社會。
林鄭政府正在草擬新一份施政報告，筆者冀望她能藉當今的政治形勢下，大膽地落實公平的房屋政策。打破香港固有的「地產霸權」利益，才會獲得更多普羅市民的支持，才能有效疏導民怨！
香港閒置的農地估計有近 1,000 公頃，只要港府更積極地運用「收回土地條例」，興建公屋的短期土地供應便能大增。雖然這一做法必定涉及複雜的政治及法律問題，但只要港府顯示出有決心、有魄力，跟不同勢力對抗，為廣大市民謀福利，必會贏回市民對政府的支持及信任。
除此之外，全面收回粉嶺高球場，除了實際可提供更多單位外，也具象徵意義。林鄭肯打倒昨日的我，才能顯示出破斧沉舟、排除萬難的勇氣。
政府必須明白市民只相信實際的行動，而非空談。籌建多方的對話平台，反對派也會杯葛，最後也是徒勞無功。不如花多點時間做實事。篇幅有限，下星期再談現今的辣招。執行多年，效用成疑。當中涉及不少漏洞，也希望政府及早堵塞政策衍生的不公平。「不患寡而患不均 」，這也是民怨積聚的源頭。
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
過去的周末九月七號，一手香港住宅市場出現零成交。根據筆者記憶，自從一手物業監管局成立以來，零成交是首次於周末出現。颱風山竹也曾經令市場涷結，而出現零成交。但在正常的天氣環境下，出現零成交可謂非常不正常，尤其是在周末出現就更顯得非比尋常。
背景原因當然是香港的社會運動，發展商在上周末亦沒有任何新盤開售，主力只是發售貨尾盤，但是貨尾盤的價格並沒有顯著降低。相反，二手市場的業主，減價態度就明顯很多，尤以新界的上車盤為甚。沙田第一城 45 座高層 E 室，實用面積 284 呎，僅僅以 500 萬成交。在年中高位，這類單位可以賣到 600 萬，跌幅達 100 萬，即約 17%。相較銀行估價的 580 萬，也低近 14 %。減價成交量也在回升中，九月份已有 12 宗成交，八月整個月也只有 14 宗。
另外，天水圍嘉湖山莊本月已有12宗成交，相比八月全月只有 17 宗成交，而且當中 11 宗成交在 600 萬以下。換句話，部份二手業主迅速減價下、吸引了買家的注意、也帶動了成交，變相也令一手貨尾的吸引力下降。
踏入九月中，發展商也開始採取主動，開售新盤搶客，馬鞍山峻源、荃灣映日灣、將軍澳日出康城 9A 及 9B 期、何文田傲玟、南昌站匯璽 III 、啟德區的尚‧珒溋，五花百門、各適其適。由上車盤至豪宅，新界及市區應有盡有。
短期而言，筆者對銷情不感樂觀。當市場彌漫著不明朗的因素，除非業主大幅降價，才能吸引買家的興趣。但是長遠而言，發展商大幅割價的機會甚微。因為當全球央行都在放水、歐洲央行重啟 QE（量化寬鬆計劃）、中國央行再降準、美國聯署局也在減息，黃金、物業等實物具保值能力，仍然為市場所相信。
雖然香港的社會運動仍然會繼續困擾樓市一段時間，但綜觀過往歷史，無論 67 暴動、 85 年中英談判、 98 年金融風暴、 03 年沙士、 08 年金額海嘯，每一次危機，都變成入市的良機，今次又會否歷史重演？
所以筆者估計，樓價受二手減價潮推動，短期難免調整。但受上車客實則性需求影響，樓價不會出現大幅崩潰的情況，只會有秩序地下跌，年底前跌幅應該在 10% 左右。沒有財務上急需的朋友，宜靜觀其變。政治上的改變可以很快，不宜太受政治牽動情緒，而作出衝動決定。
傳統的地產代理，絕大部份都是用地鋪經營。尤其自 90 年代開始，大型代理行遍地開花，一條街固然可以找到不同的代理公司，也找到同一代理公司多間分行聚集在一起。成行成市並不是代理公司的獨有現象，很多行業皆會出現，目的是方便消費者比較，其實是平台化的始祖！
隨著互聯網的普及，網上揀樓、搜集資料變得易如反掌，效率也比傳統地鋪更高。地產代理自然發現，鋪面的客人愈來愈少，客戶來自網上則愈來愈多。為了爭取更多客戶，線上推廣自然應運而生，線上推廣與傳統報章廣告不同，收取 Pay by click 點擊付費。如何針對目標客戶？如何評估成效？都是全新的學問，也是成敗的關鍵之一。除此之外，地產平台也紛紛成立，例如：28Hse、Squarefoot、千居、591 等等，全部都是 B to C 的樓盤平台，集中不同代理的樓盤，令客戶更方便挑選。不過當平台愈來愈成功，收費也就越來越貴，代理的成本，也更自然越來越高。會否有一天，代理支付平台費用跟高昂的租金一般厲害，令代理不勝負荷？
在澳洲的 realestate.com.au，是澳洲最普及的地產平台。當地代理跟筆者透露，此平台是當地六間代理公司合資創建。中國人有所謂「肥水不流別人田」，竟然在澳洲的地產代理界實現了！除了 B to C 的層面外，在國內也應用於 B to B 的層面上。
鏈家的貝殼網內，固然有鏈家及其特許經營業商德佑的樓盤，同區不少的中小型代理樓盤也包括在內，令平台多元化。除令客戶體驗更佳之餘，貝殼網內也促成不同代理公司之間，同一 IT 系統上合作。A 公司可以直接在系統內接觸 B 公司的樓盤，令交易更快更有效率；系統也令整個流程透明化，代理放心合作，能夠保證分享應有的報酬。
水能載舟，亦能覆舟。代理數碼化、平台化，會為代理帶來不少機遇與挑戰。地產代理在未來 AI 及大數據的應用更見普及，成與敗在於能否呼應新事物，大家加油!
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
過去兩個多月，香港各區都有不同的示威活動，令物業的成交宗數大幅下降。根據各代理的報告，十大屋苑周末的成交宗數，都只是個位數！遊客區商舖的租金，更是大幅下調。新的租金下跌 3 成或以上的，比比皆是。財爺陳茂波更揚言，香港的經濟正處於「三號風球」的警戒中，擔心政治運動再持續，香港 2019 年的經濟增長會是零。
受到上述的負面消息充斥，部分業主心態變得悲觀，加上買家忽然大幅減少，很容易令不安情緒火上加油。部分業主為求儘快將物業出手，不惜大幅降價求售。正所謂「還價即成」，部分幅度是非常驚人。例如粉嶺名都一個連天台單位，實用 399 呎，售出只是 515 萬，比叫價 600 萬，下調幅度近 15％；另馬鞍山一個夾屋三房單位，只售 703 萬，比叫價平足 100 萬，也下調了 12%。
香港島賽西湖大廈，也有減價近 600 萬，才能成功出售。單單看這些低價成交，市況正經歷「恐慌性拋售」，比得上 2008 年金融海嘯時的景況！
事實上，恐慌性的業主可能忽略了政治事件對經濟造成的影響，往往比金融事件來得快也走得快！市場上，除了上述低價成交，也有高價破新高成交，日前馬鞍山海柏花園一個實用742呎連平台的特色單位，以1,540 萬售出、呎價近2萬元，破歷史新高價。上星期六，荃灣也有一個新盤開售，竟然在此氣氛下，一人一票都有 8,900 票。當天 354 個單位，全部沽清，反觀中小型單位，仍然有強大的購買力。
外圍方面，世界各地都在減息。香港雖然未有跟進，但銀根鬆動，對資產市場是正面因素。中美貿易戰也是時好時壞，政治事件要改善，事前通常都是毫無徵象！
再者，10月份，香港政府的施政報告出台會有甚麼大舉動？房屋政策又會作出甚麼措施？坊間已經在討論會否重推首次置業貸款，協助首買家購買私樓！
筆者奉勸各位心急業主，如非財政有急需要，切勿太容易受情緒影響推動，恐慌性地割價求售。宜先冷靜，待局勢平靜才決定。當今成交數量低，賣樓價錢恐難理想！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
筆者執筆時，正在昆山市，為賣出物業進行網簽等手續。筆者在 2015 年底，購入此昆山物業。四年時間，漲了一倍，也收了三年的租金。今年筆者先後賣出成都及昆山物業，獲利也不錯，轉而買入佛山及珠海物業，在此跟讀者分享一下經驗及想法！
投資房地產，筆者一向喜歡在周期的低潮時購入。上一次是 2014 至 2015 年，國內的房地產不景氣，例如昆山這物業，平米不需壹萬，仲連精緻裝修、小區配套齊全，有商場、有寫字樓，是昆山少有優質綜合體。加上發展商是新加坡及香港的合資公司，質量又有保證，只能在低潮才能有些筍價。由於市道太差，終於政府減息放水。令市場情況逆轉，房價便大幅反彈。
大家可能會問，當今內地房產市場受央行大力放水影響，很難相像有大幅回調的可能，要等低潮入市的機會很微了！所以筆者提議大家必須留意國內的政策。當今大灣區的發展是當局重點策略，大家不難發現大量交通基建，在進行得如火如荼。目的是打通大灣區內的距離，以往位置較偏遠的地區將特別受惠、交通改善、人口增加、樓價上升，似是一條簡易的方程式！所以筆者利用獲利資金投入此類平價物業，待三至四年後，大量基建落成，用家自會出現承接。
另外，筆者最喜愛戶型是 100 平方米左右。有三房兩廁、南北對流，這類是受國內用家歡迎的。筆者尋找每平米在人民幣 15,000 元以下，總價也在人民幣 150 萬元左右的樓盤，這是國內的上車盤，流通率也最高、出手也是最容易！
最後也就是限購的政策。在國內不同地方有不同的限購政策。不是想買就可以買到，所以大家一旦發現目標樓盤，就要盡快出手。否則隨時變成蘇州過後無艇搭，錯失良機！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
上月政府公佈了未來 3 至 4 年私樓供應維持 9.3 萬伙，連續 5 季維持不變。表面上好像告訴大家供應充足。但是，大家再將數字詳細分析，數量減少最多的是「預售樓花」。由上季 6.2 萬伙減至 5.3 萬伙，大減 9,000 伙。反映發展商過去一季力谷樓花銷售的成績見效。同時「隨時動工的熟地」這一項卻由 2.2 萬伙大增 8,000 伙至 3 萬伙，再加上 2019 年次季的動工量只有 1,700 伙。簡單地說，發展商在放慢樓宇的興建速度。三年後的供應將會大幅減少。
發展商一方面為了減低支付空置稅的機會，加上對香港政局的發展也很難評估。不約而同地積極出貨，短期樓花的供應不會減少。承接力如何便成為樓市的關鍵。
上周末，位於新界東白石角一個全新樓盤開售。面積由 372 呎起，九成是 800 呎以下的中小型單位，結果一 Q 清袋。反映中小型單位，只要價錢吸引，仍然不愁買家。
相反，三房大單位的情況，就沒有那麼樂觀。以2019 年上半年推出 20 個全新盤計，三房單位約有 3,000 伙推出，但成功出售的只有近 1,300 伙。比例不足 45%。踏入 7 月份，發展商也在靜觀其變。不敢貿然推售大單位，只會集中銷售上車盤。
筆者從二手市場觀察， 3,000 萬以上的豪宅似乎是重災區。不少業主為求盡快脫手，也願意大幅割價求售。可喜的是優質單位的承接力還可以。不過，筆者擔心若香港政局繼續動盪，豪宅買家在市場一向是稀有的。國內資金的參與也不輕，一旦供應因移民潮而大增，承接力將會面臨相當大的挑戰。
所以筆者估計，2019 年下半年樓市可能出現兩極化的現象。中小型上車盤仍然會主導大市，成交量會保持。樓價也能在高位維持。相反，豪宅無論成交量及樓價都有機會作深度調整！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
上周日，元朗發生了集體襲擊傷人事件，施襲者被指「無差別」地於元朗站外、站內、甚至車廂內大打出手，造成多人受傷，令全港震驚！
過去兩個月，暴力事件頻生：包圍警總、衝擊立法會、包圍中聯辦等等。目標都是政府機構，對象也只是警務人員。但今次殺入社區，禍及不少居於在元朗的居民，對普羅大眾，構成極大的恐慌。事件由政治性質，蔓延至影響民生，造成治安問題。
更重要是事件並不會因此而平息，以暴易暴，問題只會愈弄愈糟。加上政府也只是例牌地機械式回應，令事件繼續發酵，暴力活動有增無減、不斷蔓延。筆者執筆時，網上又傳來地下鐵可能發生事端，交通會被癱瘓。新界西、屯門、元朗，甚至荃灣的商舖也提早關門，形同宵禁！
兩派不同政見人士都會覺得錯不在自己，對方應該為事件負責。問題是情況繼續惡法的話，局勢會變成怎樣？香港會失去被認為是安全的地方。旅客固然避之則吉、投資者也會撒資、香港人爭相移民、香港經濟一落千丈、公司倒閉、失業率高升⋯⋯再極端一點，當局勢更加混亂，不排除中共迫不得已派出解放軍到香港鎮壓，變相提早結束「一國兩制」。香港民主大倒退！作為一位熱愛香港的市民，都不會願意見到上述場景出現，也不會是各個派別人士的意願！
當然，政府要為此事件負上最大責任。至今的回應都令大眾憤怒。但若果大家仍然不冷靜下來，繼續將暴力升級，香港的命運將會斷送在我們這一代了！
為香港好、為香港下一代好、為香港廣大市民的生活，呼籲不同派別、不同政見、不同年齡、不同背景的人士，大家都應先冷靜一下。停止所有會令事態變壞的言行。停止使用暴力，向暴力說不！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
筆者七月份去了中亞的哈薩克及烏茲別克旅遊觀光。選擇這個冷門地點是因這處正是習近平所倡議的「一帶一路」、古代「絲綢之路」的重鎮。當今發展如何，令筆者產生好奇！想親身體驗一下。
出發前，筆者心中估計這裡位處沙漠，名不經傳，應該相當落後。但實情是這裡的城市都處於沙漠邊緣的綠州，物產豐富。除了缺乏海鮮之外，其他蔬果牛羊都不會缺乏。哈薩克更因有油田開採出口，政府更能花費鉅資去興建新首都。烏茲別克有美國雪佛蘭在當地設廠，通街都是新車！
談到「一帶一路」，有所謂雙西公路。起點在中國江蘇連雲市、途經哈薩克、再進入俄羅斯、終點在聖彼得堡，與歐洲公路網連接。雙西公路中國境內段長 3,425 公里，已於 2017 年 11月完成。哈薩克境內段長 2,787 公里，也已經基本完成。俄羅斯段 2,233 公里，預計在 2020 年完成。
筆者有機會走了其中 170 公里。六線行車，建設水平很好，行車非常舒適。待整段公路完成，「一帶一路」就將歐洲連起來。
這裡人民以務農為主，收入也不高，平均只有每月 $300 至 $400 美元收入。而且當地也出現水資源問題。源於蘇聯時代，為了滿足棉花的需要，大力增加在當地棉花的耕作。將河流改道，最終令咸海面積大大減少，預計在明年甚至全面乾涸。當地政府為了扭轉情況，已下令將農田改作種植水果，減少用水之餘，水果出口的收入也會較多！
筆者老本行是物業交易，當然有查詢樓價。哈薩克導遊透露在市中心最旺最貴的地段大約每呎港幣 $1,500 元。而在鄉郊可以很便宜，港幣 $20 萬便可以買到一個 2 房單位。當然，對於這裡人均平均收入只有每月約港幣 $3,000 元的背景下，買樓置業不會是易事。
所以當地政府也為會為低下階層提供低息貸款供樓。首任總統的明確目標，就是人人有屋住。果然在筆者經過的地方，並沒有任何露宿者。在這國度他們雖然窮，但衣食無憂、居有定所，比很多富裕國家，還要快樂幸福！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
差餉物業估價署剛公佈 5 月份私人物業樓價指數創下歷史新高，報 396.8 。其實香港樓價踏入 2019 年已經連升 5 個月，累計升幅達 10.4%，完全收復 2018 年下半年的調整！
香港樓價的升跌跟中美貿易戰的情況息息相關。年初特朗普一直表示協議進展良好，令市場一片樂觀，升個不停。但當特朗普在 5 月突然變臉，中美談判停止，令香港物業的交投在 6 月開始大幅減少，樓價的升勢也停止了。相信 6 月份差估署的數字會反映出來。再加上香港在 6 月發生反修訂逃犯條例的群眾大型運動，令香港物業的交投進一步放緩。雖然如此，樓價並沒有出現大幅下跌的情況！
展望下半年，中美貿易談判仍會主導市場情緒。在剛剛過去的 G20 會議，特朗普又再次跟習近平會面，而且宣布重開談判。美國暫停增加關稅，而且恢復批准美國公司向華為供貨，中國亦恢復購買美國農產品。特朗普似乎面對頗大壓力，比中方更需要一份中美協議，以增加大選連任的勝算，也急於化解農民因失去中國訂單而帶來的壓力。筆者一向估計中美兩國在美國大選前仍然繼續打打停停，為樓市添不明確因素。樓市大升的機會很低！
不過長遠一點看，政治運動為樓市帶來正反雙面的新因素，令樓市有不同的發展方向。對樓價的正面因素是政府處於弱勢，已經不會提出任何具爭議的法案。首當其衝是「明日大嶼」的硏究撥款被延後、公私營合作發展計劃也暫停。在可見的將來，土地的供應更形短缺，土地供求不平衡的情況更嚴重。
對樓價負面的因素是今次政治事件，短期難以解決和解，將會長期困擾香港。香港的移民風氣會否再度興起？也是一個值得大家留意的趨勢！
最後，美國聯儲局在下半年會停止收水之餘，還會有很大機會再度減息放水。港息未必隨美息而降低，但起碼加息的機會會大減，全球的低息環境會繼續。所以筆者估計 2019 年下半年的樓價只會窄幅上落，變化不會很大。
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
上星期筆者有幸出席香港奧國經濟學院 4 周年晚宴。席上有不少重量級講者分享投資心得，值得在此跟讀者分享，也許有所裨益。
其中一位基金經理分享投資必勝術，大家未必相信有此必勝術。但相信與否，也有不少投資者在研究不同的方法去增加自己投資獲利的機會。有些會用基本分析、有些會有技術分析、有些會用電腦程式進行交易。筆者將所有這些統稱為「外功」，正如金庸武俠小說的招式而已。
問題是無論這些外功招式如何厲害，甚至是必勝之術，沒有「內功」配合是無法制敵致勝。在投資路上，也就是沒法真正落實外功的招式而獲利。因為人是有情緒的，很容易受外界的消息所牽動。當發生一些事件令市場彌漫著悲觀情緒之時，投資者能否跟隨之前制訂的策略，大舉入貨？問題的核心，並不是你有沒有送諸四海皆準的投資必勝方程式，而是你有沒有能不牽動自己情緒的投資內功，再者這種內功也因人而異。每個人體質不同、可承受的壓力也不同、看事物的取態不同、選擇哪種投資工具、工具內的組合如何等，也會影響你的情緒。
最近中美貿易的爭拗，令市場情緒波動，時好時壞，令不少投資者如跌入萬丈迷霧。特朗普的一舉一動，一個留言也許牽動你的情緒。無論你如何分析，相信亦是徒然。
物業投資是長期的，更加需要大家冷靜面對。大家必須問香港樓市長期攀升的原因。不需要聽評論（包括筆者），必須看事實。低息環境有變嗎？供應不足有變嗎？有能力置業港人的收入有變嗎？國內走資到香港的情況有變嗎？香港人的財富有變嗎？這些長期支持樓價的因素有改變嗎？
若果答案是否定的話，每次市場情緒悲觀時，反而是製造入市良機。若果答案是肯定的話，樓價自然會長期回落。
投資從來都是講就容易，最困難是執行。能夠百分百執行有規律的投資策略，投資自然事半而功倍！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
畢加索是著名極少數能夠在生前打響名堂，「名利雙收」的畫家之一。原來成功非僥倖，他是值得大家學習的營銷專家。
畢加索是西班牙人， 19 歲便隻身去巴黎賣畫。但他寂寂無名，當然無人光顧。他生活艱苦，甚至要燒掉自己的畫作取暖。他為了讓畫廊的老闆對他有興趣，他利用手上僅餘下的少量金錢，聘請一些較年長、外貌較成熟的大學生每天到畫廊，並問「你們有畢加索的畫賣嗎？」、「為什麼沒有了他的畫？」。經過一個月後，畢加索便拿著他的畫往推銷，老闆自然有興趣多加了解，便會發現畢加索的優秀技巧及藝術造詣，結果便在巴黎有了名氣！
除此之外，他也會為巴黎的畫商及收藏家繪畫肖像畫。借此機會跟他們打好關係、方便推銷、也能夠直接將畫中的意念或畫背後的故事，詳細向買家灌輸。當愈來愈多人認識他的作品，價錢自然水漲船高。
作為發展商，當然明白這個道理。一旦新盤開售，必定是排山倒海式的廣告推廣，也千方百計吸引代理的眼球。務求增加買家的需求，愈多人入票、愈多人排隊、愈多人搶購，價格自然水漲船高。
作為二手業主，也不應守株待兔認為有麝自然香。如何令代理及買家明白自己物業的優點很重要！筆者也曾見過業主為顯現物業的日出美景，特意製作縮時短片。因為這些美景在正常睇樓時間，是無法體驗的。筆者也遇到業主故意讓不同買家在同一日期同一時間參觀單位，讓買家知道單位搶手。這跟畢加索聘大學生的自製需求有異曲同工之效。當然，若能遇到出色的代理，為你度身設計，效果就更加理想。
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁
李峻銘
五月間，中美之間的貿易戰談不攏。特朗普錯估形勢，以為將關稅由 10% 增至 25%，中國便會就範。由於中國不妥協，就將貿易戰轉至科技戰，處處以打擊華為及其他中國科技公司，以威脅中國。
純以貿易戰而論，大家都是經濟計算。簡單來說，只是錢的問題，談判成功的機會大。但當今的貿易戰，是針對國產公司發展而部署、以打擊中國的科技發展為目的，令整個事件更加政治化。國內已經有不少評論都頗為民粹主義。所以連華為創辦人任正非都呼籲民眾冷靜：愛國也可以用 iPhone。不要太情緒化、政治化，這樣對化解事情並沒有好處。
市場上也有不少評論，將今次事件與 30 年前，美國打壓日本、打壓日本東芝相提並論。事件說到是國家生死存亡的一般高度。筆者一向在思想上傾向樂觀。今天的中國跟當年的日本不一樣。美國是日本的主人，日本只能道歉及遵守美國的要求。
但今次事件，華為會有很大的礙難，最壞甚至倒閉，但其科技人才是不會因此消失。只要人才在，又可以化整為零，繼續前進！今次事件為中國自主研發帶來更佳的機會。中國本身龐大的市場如非洲，中國也有絕對優勢，鹿死誰手，也非可料！
但當實行投資計劃時，就要因應形勢。一般筆者都會傾向保守，尤其是房地產投資，是長遠的。筆者一向都不會考慮東南亞置業，就是感到當地政治不穩定！風險不易評估！所以如果大家是投資者，也不妨先靜觀其變！
但投資者跟用家的立場並不一樣，舉例：當年小女去澳洲讀書，筆者在澳元 5 算左右，全數購買未來四年全部學費。由於有澳元需求，此行動是減低了風險，不要為澳元上升而煩惱。相反，如果不是女兒讀書而需澳元，購入澳元就是增加風險。上升固然賺錢，下跌就會帶來損失！立場不同，同樣行為，風險的承受是剛剛相反。
如果你是用家，正在租用物業，你的風險是物業租金年年漲價。如果今次事件令物業價格回順，可能是用家置業的良機，是為大家減低風險，值得大家密切留意！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
香港政府最近批出八間「虛擬」銀行牌照，預計未來六至九個月，全新「虛擬」銀行便會推出服務。有別於傳統銀行，它將不提供實體分店服務，大大減少租金及人力的成本。「虛擬」銀行便可以將此回饋於用户：收費較傳統銀行便宜、存款及貸款利率亦會更優惠。對於善用科技的青年一輩，相信會受歡迎。無論如何在銀行大排長龍的經驗，相信無人會喜歡。銀行也可藉此削減成本，相信是一個雙贏的發展。
筆者看到此消息，也在想代理行業也是消耗大量資源在分店租金及人力資源上，客戶也不見得受益。可否參考銀行業推出「虛擬」代理，以達至雙贏局面？ 香港 95% 的人口擁有智能電話，寬頻服務也很出色，具備了發展的基本條件。而且筆者發現年輕人也喜歡在網上瀏覽及索取樓盤資料，多過去分店跟實體業務員溝通。一向以來，針對上車盤買家，在網上推廣效力一向也是優異的。不過，代理服務跟銀行不一樣，在購買之前，大都要睇樓。即使有部份海外物業也會利用 VR 虛擬現場，免除長途跋涉去睇樓，但營業員的推波助瀾對銷售是關鍵一步，暫時仍無法替代。
除此之外，「虛擬」代理或者是數碼代理，在香港發展也存在不少基礎困難。首先，買賣物業涉及大量文件：由最初的睇樓紙、委託書等等。市場上雖然已開始有提供數碼無紙化的選，在區塊鏈技術保障真確安全下，政府有關當局亦未有跟上潮流。並未有核準使用，當面簽署文件暫不可免。
重要的是，傳統的營業員對於處理客户在網上的購買習慣並不了解，甚至難以適應。由於買家由構思置業、以至有實際行動、到最後落訂簽約，通常會經歷不同階段，所需時間也不短。傳統營業員為求更佳業績，都會對潛在買家進行評估及分類。先重點處理較成熟的買家，自己可以較有機會盡快促成交易。但在網上卻有大量在初級階段的買家，對於傳統營業員而言，這些客戶「不實在」，不懂得及不願意處理。但當 AI 技術愈來愈成熟，也可能是 「虛擬」代理能否落地的關鍵。
國內行家在利用科技方面，比香港更勝一籌。所以筆者也不排除國內的大型代理，利用「虛擬」或「數碼」代理的概念或形式進軍香港，香港代理將面對新的挑戰。
筆者作為業界一份子，也在努力學習如何將業務「數碼化」、如何適應市場及客戶的需求改變。這個改變方向相信是不可逆轉，只是時間上的問題。希望業界一齊努力適應。自古以來汰弱留強是鐵一般的殘酷事實。共勉之！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
五月初美國總統特朗普又突然「變臉」，要對中國 2,000 億的貨品立即加徵關稅。稅率由 10% 增至 25%，並把責任推向中方，指中方違反之前的承諾拖延談判。
雖然筆者由始至終都相信中美貿易是可以達成和解協議。就在 2018 年底，筆者也曾在此專欄發文 「呼籲」讀者冷靜！不要恐慌性拋售物業，並明言待消息明朗，樓價便會雨過天晴，大幅反彈。
但筆者也不相信中美談判可以一帆風順。過去兩個月，美方不斷強調談判順利、有良好進展但細節欠奉。相反，美方行動上對中國的挑釁有增無減。剛剛美國又通過《台灣保證法》，令向台售武常態化，大打「台灣牌」；又對伊朗進一步施壓，要求中國在內的國家不可以向伊朗買油；還有北韓重啓飛彈試射等等。中美博奕一點兒放開也沒有，筆者一直在懷疑中美在談判桌上保持良好進展的說法。筆者估計特朗普因拖無可拖，未能在短時期內達成和約，唯有「變臉」及推卸責任而已。
事實上，談判是困難的。尤其是當中美兩國的經濟數據在 2019 年首季都能保持不俗，大家都不想退讓太多。筆者估計還需要一段時間去商議，協議最後都會達成。但在發生之前，一番折騰是免不了。
對於香港的樓市，可以說是一件好事。自美國聯儲局年初停止加息及停止減少買債，鴿派放水的形勢，令香港買家一面倒看好樓市。樓價一發不可收拾，不斷拾級而上，買家瘋狂入市。單單上周末將軍澳日出康城一個新盤首輪推售 500 伙，可以即日一炮沿清。何文田另一單幢樓，一口起推出全部 240 伙，兩天內售出 234 伙，達 97.5 %。大埔白石角也在周六推售 366 伙，兩天共沽出 274 伙。三個售點總共沽 1,008 伙，是近年罕見的大旺市。
中美談判觸礁，無異為香港樓市帶來一陣清涼劑。當然，筆者也一貫地不會太悲觀，香港住宅長期供不應求，有自住需要的、或投資只要量力而為，也絕對是穩陣之選。
如果這消息能讓樓價停一下，對買家也是好事。只是協議達成的好消息，相信今年內會實現，但準確時間就真是難以估計。業主不需太悲觀，急於求售。買家宜好好利用樓價調整良機，否則又再錯失置業良機了。
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
自從港珠澳大橋通車，珠海便跟香港在陸路上連接了，兩地的往來比以前方便得多。區內的物業成交數量也大增，三月份珠海住宅成交 3,401 套，比二月份大增 123%，同比也增長 48%。部份樓盤未開售，已經連夜有買家在售樓處門外排隊，搶購心儀單位，近年罕見。
因此筆者昨天到訪珠海西斗門區，順道也買了一套住宅。筆者一些朋友也問購買珠海住宅的原因：
首先，珠海是一個宜居城市！環境優美、城市設計井井有條、街道整齊清潔，非一般二線城市可比，適合港人退休居住。其次，最近國內實施了更改户籍政策。外地人到珠海打工，只要在當地擁有物業，便可以將户口遷至珠海！可以享受當地福利，例如：子女學位、醫療等。估計會吸引更多外地人置業。第三，珠海是大灣區內唯一有陸路連接香港及澳門特區。珠海也靠近橫琴及南沙兩個自貿區，地理位置優越。
第四，今次買入物業屬於發展區，隨著未來兩、三年大量交通配套落成，大大減少與珠海市區及香港的交通時間。第五，過往幾年的限購政策令區內物業滯銷！價格大幅落後，新樓毛坯房比中山樓齡達五年的二手房還要便宜。
最後，當然是對香港人的限購政策改變了。每個港人家庭予以只可買一套。內地的政策轉變很快，有興趣的朋友，宜早點實地視察，早買早享受。
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
自從今年樓市轉旺，發展商主力用招標形式出售貨尾。上周首次有大型新盤——海日灣 II 期公佈價單開售。發展商也回應政府的要求，用抽籤形式發售295 個單位，結果吸引了近 5,000 個登記。而且今次每位買家最多只限一個登記，絕無水份，也是近年極受歡迎的樓盤之一。
今次登記火爆，除了價錢合理外，主因是價單中，有 54 伙 400 萬以內的上車盤。這個價錢連 30 年二手舊樓也買不到，遑論全新單位！沙田第一城 280 呎的上車盤也要 550 萬以上，海日灣 II 期可謂平絕市場。而且 400 萬意味可以敍做九成按揭，在市場已經是絕無僅有。可惜，全價單只有 54 伙，換句話說，5,000位客人只有 1% 左右機會可以買到這類罕有貨色。
根據前線市場同事估計，入票的買家大半都是想買細單位。結果開放式、一房、一房半、兩房全部伙清。即日售出 219 伙，即近七成，未能一 Q 清貨。餘下的 76 伙，都是過千萬的大單位。
以前筆者都會向朋友客戶提建議：「如果您現金充足，不需要利用發展商提供的高成數按揭。」不介意二手樓樓齡較舊，買二手樓是比一手樓化算的。
不過，近年情況有變，在辣招的影響下，二手業主放盤愈來愈少、二手樓的樓價愈升愈有！相反，發展商近年購入的地皮，同時進入落成的高峰期。加上政府又將實施空置稅，令發展商在價錢上有所保留。
細單位需求大，發展商出售難度不大；反而大單位的存貨不少。以往發展商可以繼續持有，慢慢善價而沽。當今在空置稅的壓力下，筆者估計發展商會加速減價去貨，不過這種情況，不會維持太久。發展商已經減慢建樓速度，加上未來地皮只有三成作私樓，供應有限，一旦存貨沽清，一手樓平過二手樓的現象就會消失，換樓客宜及早掌握良機。
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
自從今年初，樓市剛剛開始復甦，不少發展商開始利用招標形式出售手頭上的貨尾盤，有別於以往招標形式大多出現在罕有貴價物業的交易上。
筆者估計今年年初，樓市屬於剛轉角，發展商在訂價上頗有難度，不知道市場的買家可接受什麼價位，於是利用招標去測試市場價錢，本來也是無可厚非。可惜的是，招標的形式被濫用，連500萬元的上車盤，也大量利用招標形式出售，引致社會及監管局的關注。
被濫用的原因，可能由於年初樓價相對於上年年中的高價始終有一段距離，部份發展商避免直接減價，就利用招標及高回贈，表面樓價只是一個虛數，並未能反映真實樓價。其實，這種高回贈方式一向也有使用，只是招標賣樓卻可以不用公布所有細節，削弱了廣大市民的知情權，實有欠公平。
至於以抽籤方法賣樓，表面上是公平一點，人人機會均等，但由於抽籤機會成本很少，代理的服務又無微不致，連本票都代客處理，入票、退票都可代買家辦理，在時間成本也節省的背景下，抽中才認真考慮購買與否也不遲，形成不少頭籌買家都會放棄購買，而真正想買的卻只中後籤，部份見前籤放棄，也會受到影響取消購買的意欲。簡單來說，抽籤可能令買家錯配，影響銷售成績。
在旺市的時候，影響還不大，若在市況差的時間，發展商在制訂價單上，便面對極大的困難。買家也只能靠運氣才能買到心頭好，效益存疑。
最後，發展商權衡輕重得失之後，可能會用排隊的方式賣樓。排隊的好處，在於前列份子通常都是很有心的買家，肯花費時間金錢去排隊，又比抽籤公平，不用單靠運氣，但維持秩序卻是另一學問，大型樓盤未必能夠應付，但對於數量不多的貨尾盤，不失為一權宜之計。
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
「明日大嶼」解決擠迫意義大
農曆年假過後，樓市又一洗頹風。二手住宅樓價節節上升，樓價指數又再攀升，不少業主更反價封盤。再加上美國聯儲局在周四稱，今年不會再加息，並於8月停止縮表，利息上升的風險大大減低，樓價再創新高，似乎指日可待。樓市只是輕微調整了不足半年，已經又再回升。對於未上車的年輕人，上述絕對不是好消息。
樓價上升的因素眾多，外圍利息影響，香港可以處理的空間很少。所以，有效壓抑升勢的唯一辦法，就是增加供應。
以往有人認為樓價是被炒家及投資者炒起，但經歷過多年的的壓抑需求措施（辣招），炒家消失了、投資者退卻了。但樓價受供應不足及低息環境兩項因素影響下，仍然可以升完又再升，升個不停！
「明日大嶼」耗費 6,240 億元，金額相當龐大，涉及大規模填海，對生態環保也有一定影響。問題是相對於租住劏房，月租也要 6,000 元或以上。納米樓要萬多、二萬元一呎。香港人平均居住面積只有 170 平方呎，年輕人感到氣餒、遷怒政府、社會分化，居住問題已經去到忍無可忍的階段。「明日大嶼」能夠提供大量土地，興建房屋，才能有望解決當下的困局。
當然有人會質疑增加土地供應，有其他更便宜及環保的方法。開拓少量郊野公園，筆者贊成，但可以在立法會通過嗎？開發棕地，筆者也贊成，但土地不集中，每幅土地固然面積少。安置在棕地上的商業活動，也是非常艱鉅的任務。所以這些措施也應一併進行，但效率有限、對問題幫助也有限。
其實填海並不是新事物。香港在七十年代開始，就是利用填海，才能發展出如沙田、大埔，屯門及將軍澳等新市鎮，為香港五成人口提供住所。「明日大嶼」將會提供 15 萬至 26 萬個住宅單位，居屋及公屋佔 70%；私樓佔 30% 。對解決年輕人居住擠迫問題固然幫助極大，化解社會矛盾意義就更大！
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁 李峻銘
