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楊官華 先生
創辦人 (世紀21中華物業(日本、香港、澳門))
香港局勢未明朗，但看樓市及股市的表現，仍處於滯後狀態，完全未能反映現實情況，參考一下反映香港股市行情的重要指標的香港恆生指數，在2019年6月6日恒生指數收市報26965點，到11月11日收市報26926點，恒指也只跌39點，大家都覺得好奇怪。
反修例風波至今五個月，旅客來港持續下跌，單是9月份訪港旅客為310萬人次，按年跌34.2%；至於市面上做生意的各行各業都水靜河飛，除執業律師樓幫人打官司生意勁旺、公務員有份穩定收入外，作為香港打工仔均有一定受影響，首當其衝飲食、旅遊及高檔消費品。
筆者站在商人角度跟大家分享一下，一盤生意建立超過十幾廿年，面對每月嚴重虧損，一盤生意就如親生仔一樣一定係唔捨得，想辦法會全力挽留，首先會用上銀行信用透資額，然後把個人積蓄消耗，之後再賣資產，如股票或私人物業賣出套現，來維持一間多年心血的自己公司。
2003年經歷沙士瘟疫，那時候一樣是嚴重虧損可以說無底深潭，大約過了半年後開放自由行，訪港旅客數字增加，香港經濟就回復過來，很多人因為堅持努力就成功捱過了沙士這一關。
而2008年美國吹過來的金融海嘯雷曼爆煲，當時很流行一句說話「冰河時期」，反映當日的經濟情況，大約又過了半年，內地開水喉4萬億資金救市，令很多內地資金也湧到香港投資，記得2009年初位於九龍站上蓋的天璽開售，初初購買天璽的業主七成都是國內人士，如今樓價都翻了兩翻。
筆者估計未來半年經濟會繼續蕭條，相信樓市股市未來半年都會下跌，在這個情況下，筆者作為過來人以從商角度來看，任你怎樣變賣家財來頂自己一盤畢生的心血生意，想繼續經營下去，面對的困難同挑戰相信係史無前例，寄望同路人共勉之。查詢電郵：yeungkwun108@gmail.com
作者：楊官華（華記）
林肯大學榮譽管理學博士
2017年世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院院士
香港專業地產顧問商會副會長
香港專業教育學院顧主委員會委員
香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
香港過去4個月的社會運動事件持續發生，令本港樓市交投持續淡靜，然而特區政府剛於2019年10月份發表最新一份施政報告，放寬800萬元以下的樓宇按揭貸款成數，最高可以借九成，香港人首次置業一成首期便可以做業主，而樓價1,000萬元以下的私人樓宇，更可以最高借八成樓宇按揭貸款，消息可以刺激到高收入低存款的家庭置業，加上香港樓價平均各區普遍回落約一成，假如4個多月前一層樓叫價660萬元港幣，買家需要付首期264萬元，上會396萬元，但是今天樓價下調到600萬元，首期只需要付60萬元港幣，540萬上會，高成數按揭貸款，低利息的環境下，目前香港可以話是供樓平過交租，消息的確帶動香港一二手上車盤成交量上升。
至於入市邊區較好？過往基於首期不足的買家，未能購入港鐵沿線地區的物業，即使儲夠首期，亦只能購入較細的單位。然而，近年不少買家轉投入市較偏遠地區的物業，以同樣價錢可選購2房或3房較大的單位，筆者有用心找了一下，無意中發現香港境內一個全新樓盤，可以說是世外桃源，人間樂土，這裡便是香港境內的地方「沙頭角」，人口約3千多人居住，遠離繁囂，村民友善純樸，自成一角，生活所需一應俱全，這個全新的一手樓盤叫「尚澄」，由遠東發展商打造屬現樓即買即住，可能大家以為沙頭角交通不便，但是今年6月剛剛通車的龍山隧道出尖沙咀只需40分鐘便到達，沿途沒有紅綠燈。
「尚澄」是香港境內地方，有部份單位臨海戶戶向南全海景，風景優美，開放式單位售價由港幣252萬元起，首期一成只需要約26萬元起，如果心儀一房一廳約320多萬元，首期一成約33萬元起（溫馨提示：必需根據實際銀行估價作實），「尚澄」的單位可以話價格仲平過市區一個車位，全新樓盤會所一應俱全，更提供穿梭巴士出入，村口更有一間國際學校，方便小朋友入讀，唯一美中不足的缺點是需要禁區紙才能進入沙頭角範圍，優點就是可以自由出入「中英街」購物，「中英街」地標可以說是別具特色的歷史名勝古績。查詢email: 92320233recky@gmail.com
作者：楊官華（華記）
林肯大學榮譽管理學博士
2017年世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院院士
香港專業地產顧問商會副會長
香港專業教育學院顧主委員會委員
香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
香港政治動盪，從6月至今的遊行示威漸趨頻繁，凡有示威集會到那區商店都會拉閘關門，直接影響到生意收益，營商環境惡劣，有小部分香港人漸澌對香港沒有了信心，打算移居海外生活。離鄕別井正所謂人生路不熟，怎樣才能在異鄉站起來打拼生存？
究竟那一個方式比較合適，筆者近期接觸到一些香港人在日本生活，當中有幾種類型，因篇幅有限，筆者今次介紹兩類人士，第一類是本身已經在香港財務自由身家豐厚，移居日本透經營管理簽證，再加上家屬簽證，一家幾口便可擁有合法居留權，長住在日本享受高品質生活，冬天去北海道滑雪、秋天去輕井澤賞紅葉，夏天去熱海看煙花大會看表演，春天由關西到關東沿路賞櫻花，想游泳的時候去沖繩潛水，想看花的時候去北面富良野，想駕車的時候可以在日本環島遊，沿途設備配套充足，日本全國治安良好，可以說是優哉游哉。筆者在日本就有幾位香港朋友在日本是過這樣的生活，閒時在東京大阪買幾套房來收租賺下生活費，而東京大阪房價正在升值，除了租金收益外更賺到可觀的樓價升幅，簡直係羡煞旁人。
第二類是中產階級，有數百萬港幣現金流，想在日本創業或投資民宿，一邊賺生活費一邊可以留日居住，但是筆者建議務必小心，因為近期坊間有些香港人的加盟飲食店，本身在香港不是本業，對日本法例及風俗習慣就是一知半解，而在收費方面亂七八糟濫收加盟入線費，導致有香港人中伏居留權拿不到，過百萬積蓄耗盡，換來一肚子氣。筆者建議如果你本身在香港工作是就職上班一族，不建議初來日本就去創業，因為失敗機會好高。首先都要找一間公司弄一個正式的工作簽證，比自己一兩年時間去適應，才再作打算自己如何規劃人生。
查詢：c21@hotmail.com.hk
2017年世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院院士
香港專業地產顧問商會副會長
香港專業教育學院顧主委員會委員
香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
近期香港局勢動盪，很多人想移民或擁有別國的第二家園計劃身份，甚至乎要實行方舟計劃，我們不談政治，只談想打算移居海外的香港人，那裡會是最合適香港人移居地方？筆者把想移居香港人年齡分三種，老、中、青。「青」需求學校的留學環境及學校質素，因為青年是求學階段比校在意畢業後的學校覆歷。「中」要工作搵食，比較注重當地的經濟發展，特別是營商環境。「老」比較大年紀的人，注重退休后的健康生活環境，例如治安問題，醫院設備、公園環境及老人福利等大家都比較關心。
筆記近日收到大量日本移民查詢，首先想說明一下，世界流行地球村，黃金簽證（用錢買護照）全球99%國家適用，但是日本不是移民國家，沒有黃金簽證，只能透過用間接方式申請合法簽證。例如工作簽證、家屬簽證、經營管理簽證等，居住超過5年可以申請入藉，居住超過10年可以申請永住。為什麼香港人突然覺得喜歡移民去日本，理由非常簡單，日本東京及大阪是全球最宜居住的城市，環境清潔，治安良好，人人有禮。香港人非常喜歡去日本旅遊（去日本就是返鄕的意思），去年香港人去日本旅遊超過200萬人次，加上香港人買房致富居多，最喜歡投資房地產增值，適逢日本經濟再度起飛，東京奧運大阪賭埸洐生強大經濟效應，香港人是機會主義者，從投資房地產增值進化成為second home ，居住在東京或大阪，把投資房地產的地點從香港轉移焦點到東京大阪，同時享受日本高品質生活，一舉兩得。
筆者在日公司人數逾百，每年需要到日本的入國管理局需要申請大量簽證，所謂百病成醫，很多日本的簽證遇過很多問題，奇難雜症都處理過唔少，身邊很多同事有入藉有永住，也有更多同事等待工作年期夠就馬上申請永住長居日本，點解居住日本那麼吸引？什麼原因對老中青有那麼大的動力要居住日本？首先在日本有永住權（沒有政治投票權）可以享有日本人的福利，包括醫療及退休保障。
如果年輕人要留學，日本教育風格教小朋友不要麻煩別人，從小開始需要自己冼碗及鋪床，具自理能力，小學生冬天校服穿著短褲訓練身心健康。加上有原創動漫產業，吸引大量年輕人。
成年人工作或創業，日本房價比香港低很多，而人工貴過鋪租，如果自己落手落腳做，搵三餐一宿輕鬆自在，做生意或創業適逢東京大阪經濟再度起飛，商機處處。
日本退休可以享受高品質生活，有完善的年金福利制度，日本醫療服務高端，多年以來榮獲是世界最長壽國家。
查詢：www.c21-tokyo.com
Email：c21@hotmail.com.hk
作者：楊官華
2017年世界傑出青年華商
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香港華記茶餐廳（日本）創辨人
筆者身在東京渡假勝地熱海考察溫泉旅館，首先介紹一下熱海市是一個福地，背山面海。（日語：熱海市／あたみし /Atami shi ）位於日本靜岡縣東部，與神奈川縣接壤，於1937年4月10日設市。此市以溫泉而出名，也是東京圈重要的觀光都市。筆者從東京品川車站（車費約3000多日元）坐新幹到熱海站只需39分鐘，非常方便快捷。
熱海溫泉歴史悠久大約1500年前，附近的人們發現大海中有熱水噴出，魚類都燒死了。 因是「熱的海」，所以就被稱為「熱海」。溫泉區從以前就有很多源泉存在，這些源泉被稱為熱海七湯（野中之湯、佐治郎之湯、風呂之湯、清左右衛門之湯、河原湯、小澤之湯）。 古屋旅館使用的是清左右衛門之湯。
日本是溫泉大國，泡溫泉可以欣賞到無敵海景及無邊際大海水平線，一年有14次大型海上煙花匯演，相信只有熱海才有這別具一格特色。而在沙灘對外小島（初島）有高爾夫球埸，沙灘旁邊有個高級私人遊艇會所，相比其它溫泉渡假勝地來說，已算甚少外國遊客懂得去熱海渡假，可以想像到熱海的私隱度極高，就算荷里活超級明星也可以優哉游哉地在熱海逛街沒有人認出，就算認出是超級明星，以日本人的作風不打擾別人行為是習慣，也不會對別人構成影響。這裏除了比較少外國人外，就連警察看不見，治安非常良好。
熱海很多小型溫泉旅館，主要分成高端豪華型及普通等級，普通一些小型溫泉旅館回報率達8-12厘，約有20個房間，少於1千萬港幣便可以擁有，非常吸引。今年開始有些中國大陸投資者開始注意熱海這個地方，因為日本賭業進行3步曲，第一站大阪夢洲，第二站東京橫濱（傳聞），第三站靜岡市熱海（傳聞），賭場IR綜合渡假效應，不容忽視。
熱海比較小外國人注意到是一個投資不動產（黑馬）冷門嘅地方。基於房地產價格低廉，入市銀碼少，相信會掀起一陣懂得享受高品質生活的旅客來熱海，作第二家園second home渡假。
高端的溫泉旅館一般擁有自己的溫泉井（溫泉泉眼）溫泉井價值不菲從地面打進地底需要500至1000米才能取得溫泉，工程繁複，溫泉井造價超過1億日元以上，擁有溫泉井的溫泉旅館目前可以話買少見少，物以罕為貴，一個溫泉旅館地皮擁有溫泉井，價格最少過千萬港元。筆者在東京上班每天也喜歡泡溫泉，但是在東京市中心泡的溫泉，是加熱及過濾的，而在熱海泡的溫泉是新鮮從地底抽取出來的新鮮泉水，未經過濾及加熱，對於身體健康，促進血液循環，療效非常高。每年暑假8月份，更有6次海上煙花匯演，各位哈日一族，下次去日本可以考慮去熱海浸溫泉看煙花。筆記特別鳴謝居日港人企業發明家陳博士熱情款待，非常感謝。
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作者：楊官華
2017年世界傑出青年華商
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東京大阪房價上升的主要因素
2019年5月1日是日本新年號「令和」元年新的開始，馬上感受到房地產的牛市朝氣勃勃，筆者目前身在東京大阪兩邊工作，經常看到都心大街小巷都有一些大中小型住宅或商業地皮正在動工興建，市區地皮實在供不應求，原因是目前在東京大阪都心一、二線城市主要的土地來源都是透過舊樓收購、清拆、平整土地再重建，時間長及成本高，所以大家看到日本房地產一手新樓及二手舊樓的差價比較大，日本一手及二手樓最大分別是新樓可以做低利息，高成數按揭貸款，而二手樓特別是超過20年的公寓或一戶建都不能貸款需要現金全額支付(full pay)。
目前東京大阪各項大型基建進行得如火如荼，例如東京加緊興建奧運場館，渋谷、池袋、新宿都有新的大型地標住宅及商場相繼落成，而大版就有夢州大型賭場及西城區中華街即將開始動工。
大阪賭埸落實在夢州興建，夢州的位置距離心齋橋大約14公里是一幅填海地，荒廢了廿年。回顧過去幾年大阪要建賭城渡假勝地Integrated Resort(IR) 的過程，在2014年日本政府第一次提出IR方案，2016年12月16日 IR法成立，2018年7月20日在日本參議院全體會議正式通過法案。正式興建Integrated Resort，IR的意思是以賭博業為中心，打造龐大的旅遊、購物、度假產業，世界知名的度假地。根據日經新聞報道，預計日本最大的賭場會落戶大阪，預料每年經濟效益約8000億日元，料創造近10萬就業機會
IR對於大陂房地產的影響，根據IR預計雇用約10萬人，問題是這些人住哪裏？美高梅集團爲了爭奪大阪權更放出狠話「對於大阪IR的投資不設上限！」
根據IR經濟效果，2018年收入預計：
第一位是 澳門
第二位是拉斯維加斯
第三位是 新加坡
2024年日本大阪IR登場後，預計：
第一位 澳門
第二位 日本
第三位 拉斯維加斯
第四位 新加坡
觀光客大幅增加已成必然，到時大阪將面臨最大問題就是宿泊設施嚴重不足，對於這個問題，日本開始大力推行民宿，更是在2018年6月正式實施民宿法，大阪府内大力推行開放全年365天經營的特區民宿法。
傳統思維房地產價格爆升主要因素是供應與需求，日本東產大阪都心城市房價走勢何去何從？大家拭目以待！查詢www.c21@hotmail.com.hk
作者：楊官華
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平成年代的日皇明仁是歷史上第一個拜訪中國的日皇，日本新天皇德仁在2015年曾經發表過正視歷史的觀點。因此會緩和中日歷史上的矛盾，讓一些國人反日的情緒得以平息。他的觀點也會影響日本人，對中國人更加友好。這樣有利的發言會影響到國人對日本的投資。二戰之前東京自住型住宅持有率大約10%-15%，大部分都是依靠租賃。二戰之後，日本進入高度成長期，1950末銀行開始做住宅貸款，也同時進入不動產投資的風潮之中，一直到1989年（平成元年）結束，日本進入經濟低谷期。主要原因是民族精神，戰後日本經濟，GDP極度落後，大家都有一個共同目標，全力發展經濟。現在是2019年（令和元年），從明治時代計算，日本大約30年作為一個起伏週期，1959年-1989年則是經濟大幅成長期，1989年東京房價全球最貴。1989年-2013年則是經濟衰退期，2013年-2019年日本經濟V型反彈，樓市股市回復到1989年高峰期約一半左右。相信進入令和年代，日本開始無論是經濟，政治，房產等都會再次進入高度增長期。
日本政府的房地產政策直接刺激樓市上升，主要原因是政府鼓勵年青人置業，加上利息低，日本銀行積極貸款給國民，更開放樓市貸款市場給外國人貸款購置日本物業，而日本目前是供樓平過交租。近年開始已經越來越多日本人自置居所，以及外國人能夠借助銀行融資貸款投資物業收租。
新任德仁天皇的家庭與中國有著很深的羈絆，天皇的外祖母（美智子上皇后的母親）在中國上海出生，在上海生活到16歲，精通漢語。而現任皇后雅子的父親小和田恆在博士期間住宿在英國著名的中國史學家杜希德家中，皇后的伯父更是中國哲學科畢業，1970年版「和漢辭典」的主要編輯。
而德仁天皇更是第一位二戰後出生、第一位出國留學的日皇。在前任皇后美智子的堅持下，德仁的出現打破了很多傳統的日本皇室慣例。他深受前天皇的影響，愛好和平，對於國際關係有更切身、宏觀的理解。「更曾經多次公開反對安倍自民黨主張修改的和平憲法，反對日本擁有軍事力量」。新任皇后雅子也是出身外交官世家，自幼受到海外教育，精通多國語言，曾是一名非常出色的外交人才。
在新年號「令和」年裡日本會在國際上迎來一系列重要的機遇與挑戰，2020奧運會、2024賭場計劃、2025萬博會無一不把日本與國際聯繫得更加緊密。相信在這樣受國際教育長大的愛好和平的新任日皇夫婦引導下，原本在文化上趨於保守的日本社會，會越來越國際化、對不同的種族、文化有更強包容力。查詢www.c21-Tokyo.com
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日本年號「平成」轉「令和」改朝換代，日本普天同慶，為隆重其事慶祝新上任日皇，日本政府決定今年特別加上10天公眾假期予國民由4月28日至5月6日，政策促進日本國內旅遊業，帶動國內經濟刺激內需，日本天皇就任10連黃金周，剛巧碰上中國的五一黃金周，中國人去日本旅遊再加日本人到日本不同地方旅行，假期大大提升酒店、旅館、民宿的使用率，房間需求急增，可以說是「一房難求」，假期同時引發旅客爆買購物，日本零售業前景向好，帶動就業機會，經濟自然欣欣向榮。
從2013年日本經濟（樓市、股市）谷底反彈，那時候看好入市投資東京及大阪房地產的香港或內地朋友到今天已經剛剛超過五年，今天賣出單位的增值稅從30%下降到15%，今天賣出單位可以減少繳交說的金額，增加盈利百分比，筆者近日就親眼目睹有幾個東京大阪的成功案例，外國買家只是持貨2年后，就大有斬獲出貨套現，換貨加碼再投資。例如一位2017年上海客人x先生購入一個大阪全幢五層高的物業，用1.8億日圓買入，上個月2.8億日圓成功賣出，租金收入及房價升幅這2年資產增值扣除成本後賺3成多，真正賺租金賺房價，目前更看好後市，加碼到一缐地段買地起樓，再把單位成為合法民宿，打算明年2020東京奥運開幕前再賣出部分單位，及繼續持有部份單位看好後市，等待2024大阪賭場落成後再止赚套現。以上個案會越來越多。
很多朋友今天仍然會問筆者，日本樓價走勢有冇升過？日本人口下跌加上地震及海嘯，投資日本房地產怎麼可以有信心？筆者的標準答案一向都是你必須要來到當地實地考察，先了解、後投資！查詢www.c21-Tokyo.com
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明治、大盛、昭和、平成、令和，這些日本年號對於香港人來說非常陌生，到近年香港人興起在海外置業，在購買日本樓的時候經常會問及樓齡，才知道什麼是「昭和」年號，當中有買過日本樓的朋友一定留意到日本年號「昭和」58年即是公元1981年後落成的樓宇是新抗震，可以抵擋六級地震，而到今年5月1日後所有新落成的樓宇，年號都叫「令和」元年，到明年2020東京奧運叫「令和」2年。
日經新聞報導，日本官房長官菅義偉宣布日本新年號為「令和」誕生，並在今年5月1月皇太子德仁即位後啟用，年號出自日本現存最古老詩歌集的《萬葉集》中，梅花之歌32首的序文「初春令月、氣淑風和、梅披鏡前之粉、蘭熏珮後之香」。
日本首相安倍晉三表示，新年號代表著春天到來，爭奇鬥艷的樣子，並蘊含人們美麗心靈在互相靠近之中，文化誕生並成長的意思。安倍寄語年輕人向夢想進發。平成是日本天皇明仁的年號，自1989年1月8日明仁繼位開始使用，至2019年4月30日明仁讓位予皇太子德仁親王後結束。
筆者從另一角度來看平成年號，就是日本經濟從天堂掉到地獄，1990年日本泡沫經濟爆破樓市及股市從高峰極短時間急插7-8成，由「昭和」經濟通脹到「平成」變成通縮，情況就好像我們香港1997年金融風暴爆發，正值香港九七年回歸，由1997年前通脹到2003年，經歷七年樓市股市衰退期。到2004年才開始復甦。日本就從1990-2011年3月11月（311福島大地震)之後2年即2013年9月7日申辦奧運成功后才開始復甦。
筆者個人認為從日本政策及日本國民期望，日本經濟會有強勁反彈走勢，雖然日本人口下跌，在未來日本入國管理局有望開放政策填補年靑人勞動人口，加上2013年日本首相安倍晉三發了經濟三支箭，簡稱「安倍3支箭」已經連續命中目標。筆者雖然沒有水晶球，相信在「令和」的黃金十年在日本投資置業可以大有斬獲。當然任何房地產投資，都必須親自飛到當地先了解，後投資！
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日本櫻花盛開季節又到了，今年到東京及大阪賞櫻的世界各地旅客相信會創歷年新高，當中華人旅客急升，特別是香港人當日本是家鄉，而急速上升是中國旅客，今年相信中國內地旅客到日本旅遊會突破1000萬人次。
根據一項國際調查報告顯示，2019年中國內地人士最喜歡去旅行的地區是日本、澳洲、香港。當中從中國內地去日本的航線正在增加每天航班，越來越多華人喜歡日本，筆者身在東京近日與一位內地東北教授聊天，他說來日本看櫻花不如來日安個家，安個家的意思是second home旅居（一年住上幾個月），概念來海南島的第二個家，因為很多中國東北部富裕人士都喜歡去海南島買套公寓或𡋾墅來避寒或是渡假，冬天的時候就去海南島居住半年，侍天氣回暖才返回東北。
東北教授說從前內地富裕人士最喜歡去香港置業及購物，但自從早幾年香港實施買家印花稅措施後，本來價值1,000萬港幣的房子加上30%買家印花稅變成1,300萬，大大減少了中國內地人士來香港置業念頭，加上香港樓價目前是全世界最貴，有能力購買適合自住，但投資角度方面，房價升值空間則有限，在成本大大增加後，近年中國內地人士來到香港投資置業轉移目標到其他發達城市，而北京去東京距離是2,000公里，飛行時間2個小時，去海南島是3,000多公里，航程時間3個多小時，北京距離香港2,000公里航程相約，加上東京是購物天堂世界大都會，能夠有經濟條件住在日本東京或大阪享受高品質生活，同時旅居置業或投資物業收租一舉兩得，可攻可守可進可退，侍物業升值后善價而沽，目前日元匯率低水，就像從前用人民幣來香港置業打8折一樣，賺房價賺匯率，從前去日本旅遊只會消費，今天越來越多人懂得從買日本物業收租把資產增值，筆者推薦東京及大阪一二線地區的房地產才能值得投資。隔山買牛始終有風險，必定要去實地考察，先了解，後投資。
移居日本第二家園計劃，你計劃了嗎？
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