楊官華 先生
創辦人 (世紀21中華物業(日本、香港、澳門))
筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目，看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量，近年因為東京奧運及大阪賭場關係，日本房地產投資熱潮強勁，但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客，會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌，然而從過去幾個月的交易數字，就正正可看出來自日本當地的剛性需求（內需）強勁。
根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果，首都圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令，很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少，自從5月起逐步開放後已經快速回升，6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準，並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗，少了很多國際買家成交量，但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場，也剛好證實了近年的樓價漲幅，並不單單只是靠國際買家支撐。
2020年已經來到了第三個季度，全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下，全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產（GDP），和前期相比下降了27.8%，也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄，成為戰後最大減幅。
根據政府公佈數字統計，個人消費下降8.2%，輸出下降18.5%，設備投資下降1.5%等，其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中，住宅投資的影響為最小，並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告，在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施，而租賃住宅與物流設施並列，將會是受到影響最少的。
住宅投資已經成為了投資主流，這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響，價格依舊在穩步上升，強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益，也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。
自日本4月進入緊急事態宣言開始，很多投資客將目光從民宿房轉向收益房，尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建，他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間，房價不降反升，也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。
大阪近年漲幅超大，很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來，日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產，可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com
作者：楊官華（華記）
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
筆者近看到一個非常奇怪現象，為什麼日本有些不動產公司業績比去年同期還要好？在疫情關係下航班停飛，外國人已經不能去日本，海外購買力已經大幅下跌，但是原來本土內需，很多日本人公司獲取補助金（銀行巨額免息貸款）去投資收租物業，回報穩定可以賺息差。所以在全球經濟受挫，日元成為避險貨幣，所以房價仍能保持不跌反升。其實日本方面從4月份的緊急宣言至今，為了拯救經濟，努力迎接明年奧運順利舉辦，政府推出了百億救濟經濟計劃。
其中，最為受惠的便是在日的中小型企業和個人事業主了。其中最廣為人知的是每人發放10萬日圓的特別定額給付金。現在很多人都在家工作，會發現現有的房子不適合在家工作，對房子的生活空間有了更高的要求再加上有了這筆補助金，很多人立刻選擇買房或換更大的房。
但其實5月22日日本央行舉行臨時金融政策會議推出新的貸款計劃，通過金融機構向中小企業以及個人事業主提供融資，總規模為30萬億日元，加上實施中貸款以及購買企業債等計畫、日本央行為應對新冠疫情而推出的企業資金週轉援助政策總規模達到75萬億日元。截止到8月4日，日本政府推出了超過20種面向在日中小型企業和個人事業主，針對新型冠狀病毒的補助計劃。企業雖然因為疫情的關係不得不停止營業，或者轉為讓員工在家辦公，但是一系列的補助計劃，讓很多中小型企業能夠獲取現金流，通過對企業投入補助金，以及敦促銀行對於本地企業低利息或者0利息貸款。因此很多日本本地企業，開始大肆購入本地的房地產。
由此可見，日本的房地產在疫情期間，其實並沒有遭受很大的打擊。另外，根據日本權威報導，整個疫情期間，日本的租房市場更加活躍，尤其是東京的辦公樓的空置率，到達了極低的水準。很多日本法人通過政府補助，以及銀行的低利率貸款，購入全棟房產，租客穩定，每月也可為公司帶來不小的收益。讓公司能夠獲得穩定的收入，以持續對抗疫情對經濟的衝擊。筆者可以告訴一個秘密給大家知道，就連小弟公司都有近億日圓的補助金額（無抵押借貸）完全不收利息，第一次感受到日本政策如此溫暖。查詢yeungkwun108@gmail.com
作者：楊官華（華記）
7月1日可以說是中國人普天同慶的日子，因為港版國家安全法已經在香港落實並執行，相信這條法例可以止暴制亂，令香港回復到從前的繁榮安定。我們不談政治，只從經濟角度看，在新型冠狀病毒及社會事件影響下，從去年六月到今天，已經超過一年，而在過去一年雙重打擊下，遊客絕跡，飲食業、服務業受到嚴重重創，從前有一句說話「得據點，得天下」，於今天而言，則會變成倒閉的源頭，因為店舖位置越靚，租金就越貴，如果是簽長租約，而在生意急轉直下的情況下，則冇辦法防守，可以說是「千年道行一朝喪」，過去十多年累積賺回來的錢，於這一年全部輸掉，一鋪清袋。看到舖位受到嚴重衝擊，反觀住宅就相對穩健，特別是一千萬元以下的住宅上車盤，價格在過去一年不跌反升。說一個具體的例子，三個月前你購入市區一個市價六百萬元的單位，至今天升幅最少達10%，而超級豪宅方面則出現少量大幅劈價個案，例如一個何文田豪宅叫價七千四百萬元，最終成交價是四千七百萬元的極端例子，可以看到香港目前樓價呈兩極化。
近日有網友問筆者如何預測香港的樓價走勢，根據過往一年觀察，在雙重疫情下，中下價的樓盤因為剛性需求，價格相對「硬正」，而超級豪宅因為辣椒印花稅的關係，多數只有內地的朋友願意付30%的附加印花稅，但社會事件嚇窒不少內地人士來港置業，其影響較為深遠。
在過去一年的雙重打擊下，中下價樓仍然保持平穩，相信未來樓價更難下跌，但香港樓價會否大升就令作別論，因為目前香港樓價仍是全世界最貴，反觀世界各地大部份先進國家發達城市，在新型冠狀病毒衝擊下，樓市都遍體鱗傷，不論是歐美澳紐美加等各地的經濟，受到的打擊也非常嚴重。
目前相信全球最有力量推行經濟增長的國家，就是中國。因為有接近十三億六千萬人口的內需，以刺激國內經濟發展，而中國更是「世界工廠」，任何人要在淘寶訂貨，皆須付錢給中國企業，相信未來最快回復經濟體系，會是以內需先行的國家。而筆者同時看好日本的經濟前景，因為過去大半年全球封城，積壓了大量旅遊人士準備去遊山玩水，而日本正是一個旅遊業先進發達的國家，相信於未來通關後，日本會有一個巨大的反彈，將從旅遊業開始，再激發其他行業蓬勃發展，希望疫情盡快過去，往來世界各地的機場可以盡快回復正常，筆者期待可以去日本觀賞紅葉。
作者：楊官華（華記）
林肯大學榮譽管理學博士
2017年世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院院士
香港專業地產顧問商會副會長
香港專業教育學院顧主委員會委員
香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
病毒疫情下，日本房地產經濟將何去何從？（下集）
從2020年開始之際，病毒疫情似乎成為了一直困擾我們的問題。根據筆者了解，在日本宣佈提前解除緊急事態，放開部分地區的停業要請，很多人關注何時會開始解除5月份外國人的入境限制。日本政府4月1日曾決定，日本拒絕入境的國家增加到了73國，其中包括美國、中國和韓國，而從4月29日起將拒絕入境增至87個國家，將俄羅斯，阿聯酋等國家和地區列入禁止入境名單。凡是被拒絕入境國家和地區的外國人，停止簽證效力和免簽措施，4月底延長一個月，實施至5月底。日本人及其配偶入境，則需接受新冠病毒感染檢查，並要求自我隔離14天。因此即便是長期生活在日本的永住居民，如果在4月3日後離開日本，暫時也不可以再入境。目前，亞洲多個國家和地區的疫情得到緩解和控制，在筆者觀點看來，日本的入境限制也將會採取逐漸放寬的步伐，但目前並沒有得到任何官方消息證實，估計日本政府也是想進一步確認全球疫情狀況再作進一步措施。
日本是否會在5月31日後全國解封緊急狀態，將會在本月21號宣布，5月14號安倍首相已經宣布解封39個縣，東京大阪等重點疫區目前還在觀望中。從提早解封的39個縣的情況，筆者明顯看到日本正在以比我們預計還要快的速度逐步恢復經濟，走出這次的疫情危機。雖然暫時包括東京大阪在内的8個城市並不在解封對象内，但自5月以來，尤其是「黃金周」過後，日本單日確診的新冠病例均在100例以下，都證明日本對於新冠強而有力的控制。
與世界上很多國家地區不同的是，日本一直進行依靠國民自覺性完成的「軟性封城」，對於日本國内居民的工作生活影響並不算大。相信隨著各地提前解禁，會較其他國家地區更快恢復。而受疫情影響較大的旅遊相關行業，日本作為是全球旅遊熱門國家之一，在世界各國的疫情逐漸明朗化的前提下，相信未來日本對世界各國的入境限制解封，會迅速恢復。筆者認為尤其是東京與大阪，明年就要舉辦奧運會，承載很大的期待，再者賭城的籌備，與一系列賭城有關產業的發展，會是日本經濟恢復上升的重中之中。
日本一直被譽為一個「最有危機意識」的民族，疫情當下，很多行業都被迫停止營業導致入不敷出，但生活是不會停止，慢慢地很多人開始意識到生活應該有Plan B，而這個Plan B，正正就是房地產。筆者認為值得一探究竟，便是近年火熱的日本民宿房地產投資。從日本的民宿法案正式生效，宣佈大阪民宿特區城市之一，大阪的房地產市場被一路唱好。但很多人可能會說，好景不長，疫情打擊下，大量民宿房東都在低價拋售民宿物業，只怕血本無歸。正如2003年的香港在非典打擊下，很多人都對香港的房地產失去了信心和希望般。但筆者認為，換個角度思考，疫情結束後，那個作為香港人「鄉下」的日本，旅客會減少嗎？答案昭然若揭，日本的旅遊，尤其是東京大阪的旅遊業只會越來越熱。
筆者以熱門的旅遊城市大阪作為例子說說。大阪的房產價格一直都在穩定的上漲中，但在疫情風波下，大阪房產有上漲放緩現象，甚至會有房東急於套現而低市價拋售，這時候有機會以低市價入市大阪房地產。例如，心齋橋美國村有一單身公寓樓，2020年2月放賣價格是1200萬日元（實際使用面積約230呎）2020年5月13日有房東急售放賣價格810萬日元，不出意料的是，當天便有逾10位買家入紙申請，可以說是為了這房產爭得面紅耳赤。筆者認為在危機前，願意緊盯市場、把握機會的人，可能可以佔盡先機。
每當錯過了的時候，我們總會期待可以獲取再次重新洗牌的機會。而機會在面前的時候，又有多少人懂得把握？疫情很可怕，但大家都知道機會總是留給有準備的人，如果這次是重新洗牌的機遇，又何樂而不為。
由於疫情的因素，使日本方方面面的經濟受到了不同程度的影響。其中值得一提的是，全日本不動產業界的成交數，同比去年同月，下降了11%。但必須值得注意的是，東京和大阪的成交量，竟然幾乎不受疫情的影響，一如既往地火紅。筆者認為原因如下：第一，因為疫情的關係，很多企業因為經營不善，或者停業，為了維持公司的正常運行，開始低價拋售公司持有的不動產：第二，也是相對重要的因素，就是東京奧運會的延期，迷茫而拋售東京的物業，換取更多流動資金握在手里更安心。
基於這種現象，筆者是這樣看的：第一，此時的東京大阪房價，成小幅度的下降趨勢，房地產市場進入一個重新洗牌的時期。第二，也是所有買家最注重的一點，就是房產的購入價值。很多買家都是因為東京取得奧運會主辦權，奧運會帶動房市增值，但現在很多投資客會擔心，奧運會延期，是否會對於房市有致命的打擊。奧運會延期，從古至今從未發生，只有過換主辦地的先例。這可以說明，日本政府想要舉辦奧運會的決心與熱情。現在日本政府已經在著手安排一年後奧運會的事宜，將來的一年時間裡，日本政府一定會出台很多利好政策，以及投入更多的金錢，在維持奧運會的熱度上。
最後，因為疫情的原因，東京及大阪的房產出租市場，前所未有的穩定。房客的退房率持續下降，所以對於在疫情期間持有出租中的房產的房東來說，這是一個非常好的消息。
和全球疫情情況一樣，所有產業中，最受打擊的便是旅遊業界了。日本很多旅行社倒閉，酒店關門。雖然大型國際連鎖酒店還能勉強經營，可是很多小型酒店因為員工支出等原因宣告破產。截止5月12日，日本全國有29家酒店以及旅館倒閉，負債總額高達390億日元。同時房地產業出現了大量酒店，旅館低於市場價進行放賣，有的新建好的酒店更是賠錢出售。 只為回血套現金流生存下去。
眾所周知，大阪民宿也是遊客的人氣選項，因為這次的疫情，很多租借房子做民宿的已經退出了民宿市場，也因為這次疫情，很多自己持有房子做民宿的房東也降價轉讓民宿，其中也不乏一些開發及改建民宿的同行們。
據筆者了解日本政府作為緊急對策，採取了各方面不同的措施，其中最值得一提的就是針對經濟方面所採取的各項措施，可以說是可圈可點。例如在僱傭危機方面，日本政府為了減少企業解雇員工的情況，安倍表示以及調整了「雇用調整助成金」的預算，有向員工發「休業津貼」的公司，可以向申請雇用調整補助金。另外對於沒有從公司收到休業津貼的人，也可以自己向勞動局申請補助金。
當然伴隨這次新冠病毒的擴大，日本從國・県・市各層面都有各自不同的可以幫助企業渡過難關的一系列措施。最主要的有面對受到新冠病毒影響的中小企業的緊急融資制度。例如日本政策金庫的“新冠感染特別融資”設立了特殊措施，對於對比同期營業額減少5%以上的企業，可以頭3年利息免除0.9%的利息，最多融資額可達3億。（國民事業企業最大融資額6000萬，中小事業企業最大融資3億）這一措施不僅是針對營業額比起去年同期已經減少的企業，可預估到之後營業的減少的情況也可以申請。最後，對於旅館，飲食店，咖啡店等受到新冠影響較大的行業，還可申請“資金周轉融資”1000萬（旅館業3000萬），基本利息1.91%。如果是生活衛生同業組合的成員公司還能免除在基本利息1.91%的標準下免除0.9%的利息（即1.01%）。
疫情何時結束我們都沒有百分之一百肯定的答案，但是筆者認為面對疫情下的經濟危機，尤其是房地產經濟危機，未必不是一次重新的洗牌機會，至於如何選擇，未來又是一片新的景象。查詢yeungkwun108@gmail.com
作者：楊官華（華記）
從去年6月開始內地旅客到港消費減少，今年新型冠狀病毒襲港，影響全世界人士來港，經濟雪上加霜！從今年1月30日開始每天衞生署會公佈最新確診人數，直至近日，好消息出現香港終於單日零感染，不用開記招，就像近日香港樓市，3月份香港樓價下跌，上車盤600萬以下出現減價潮，比市價低5-10%二手樓迅速被市場消化，3月的樓宇買賣成交量創半年新高，而豪宅市場就有市無價，4月份市場上的平盤大部份被消化，回到去年底的價錢。
即將踏入五月份，全世界期望可以復工復課及通關，市場累積大量的消費能力即將在6月爆發出來，近幾個月市民安在家中抗疫，心中實在納悶，只要新型冠狀病毒可以控制下來，市面馬上回復車水馬龍，過去半年以來抑壓大量市民的消費意欲，五月份局部城市回復正常，香港的限聚令到5月7日，希望5月8日開始回復正常。市民可以正常上班或正常消費，七月暑假出門旅行更是人人夢寐以求，更加珍惜，加上亞洲各地旅遊景點優惠爭相出籠，很多人想出門旅行坐飛機，相信人人內心都想飛。
近期很多人內心有疑慮，好奇問「香港受到雙重打擊」黑暴及疫情，為什麼二手住宅樓價那麼強硬，下跌幅度那麼少？對比起上次2003沙士大爆發（樓價急速跌一倍）及2008年金融海嘯（樓價急速跌三成）。2020年香港住宅特別是上車盤價格抗跌能力那麼高？反而係工商鋪價格就大幅下降，平時熙來攘往的大街出現空置鋪位，到處湧現龍頭旺鋪出來。筆者告訴大家答案好簡單，上車盤屬自住性需求大。而商用鋪無租客承接，長期空置一定會影響價格。所謂有危就有機，香港人應變速度快，希望大家共同抗疫，這段時間保持社交距離，勤洗手戴口罩，所謂五窮六絕七翻身，寄望香港今年下半年經濟各行各業可以回復正常。
查詢yeungkwun108@gmail.com
作者：楊官華（華記）
林肯大學榮譽管理學博士
2017年世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院院士
香港專業地產顧問商會副會長
香港專業教育學院顧主委員會委員
香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
日本中小型地產發展商「Sunshine株式會社」於2020年第一季被香港華記茶餐廳（日本）創辦人兼世紀21中華物業創辦人楊官華以超過十億日圓正式收購，成為單一最大股東。楊官華先生表示，是次收購合併是商業行為，有助其在日本的地產發展、經紀服務、民宿及飲食業務等整合資源，發揮強強互補的綜合發展優勢，並可以同提升公司的專業形象及進一步拓展業務範圍，為不同資金需求提供更全面的地產、民宿及飲食等投資服務。
Sunshine株式會社(下稱”Sunshine”)為一間日本中小型地產發展公司，由一位從事多年地產經驗的日本人於四年前創辦，公司把握在東京、大阪興建住宅大廈經營民宿業務的商機，分別於2018底在東京港區黃金地段落成一幢七層高的服務式住宅「Tokyo Sunshine Tower」(東京鐵塔旁)；並於2020年9月在大阪中央區優越地段「道頓堀」落成一幢八層高的全新服務式住宅「Osaka Sunshine Tower」，兩個項目的大廈均擁有合法民宿牌照。展望未來，集團將繼續聚焦在東京、大阪尋找優質地皮，興建地產項目把握逆市機遇及大阪賭場等基建項目發展的良好商機。
目前在日本大型發展商一般不觸碰興建小戶型單位，他們目標販賣的單位大致分為兩類。第一類為tower公寓，如東京新宿富久町cross約1100戶。另一類為2房起的家庭戶型單位。
而相對較小的土地則是由中小型開發商分佔市場，進行小戶型，單身戶型的販賣。
目前當今比較流行是日本中小型發展商開拓的小全幢大廈重建項目，銀碼細租金回報高。適合單身人士及學生宿舍，對於中小型發展商相對有優勢
楊氏表示這次收購合併可謂在機緣巧合下進行，日本公司文化有不少優點，值得我們學習，日本人守規矩，工作態度非常認真、對自己要求高、細緻、具有效率，加上日本人著重承諾，一旦答應條件不會無故更改，這些優點放在樓宇建設上份外安心。目前日本東京及大阪一二缐地皮供應非常罕有，發展商興建新樓都需要透過收購舊樓，集齊業權把舊樓拆卸之後才能重建，過程非常困難及花時間。Sunshine團隊地產經驗豐富，在日本廣交結緣人脈廣濶，對買賣地皮尤其熟識，結合世紀21中華物業的多年銷售經驗，從收購地皮、興建大廈、鎖售服務、大廈管理、租務托管服務等，可以說是正宗一站式的物業顧問完善服務。
日本樓市起跌從80年代初期，東京樓市價量齊升，到90年代初日本樓市達頂峰，當時流行一句說話：日本樓要供三代，東京樓價是世界最貴，到1991年泡沬經濟爆破，樓價下跌超過8成。從前東京市中心六本木一個三房單位市價1億日圓（約700多萬港幣），一下子跌至二仟多萬日圓（約100多萬港元）就像當年香港1997年亞洲金融風暴樓價暴跌。不同的是，香港下跌週期為八年，香港樓市於2004年反彈，而日本下跌週期長達二十多年，至2011年311大地震樓價更跌至歷史新低，直到2013年東京申辦奧運成功後，樓價才止跌回升，從2014-2019房價持續上升。日本當今比較流行是日本中小型發展商開拓的小全幢大廈重建項目，銀碼細租金回報高。適合單身人士及學生宿舍，對於中小型發展商相對有優勢。
楊氏自從賣樓變成起樓，從香港經營地產代理晉身成為日本中小型發展商，可以完善化開拓房源及銷售顧問服務。早在七年前，楊官華在香港舉辦日本物業投資講座已掀起港人購入日本物業收租風潮，楊氏希望透過這次機會進軍日本中小型地產發展商，學習日本嚴謹細緻的建築風格及工作態度，配合香港的彈性以及快捷服務，希望可以在日本國內站穩陣腳。
作者：楊官華（華記）
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
2020年，一個非同尋常的年份，伴隨著新型肺炎疫情的開始，從局部地區蔓延到全世界，也影響了各種產業以及股票市場。對於日本，這是重要的一年，也是奧運會之年。近日，國際奧委會也宣布日本不受疫情影響，原訂7月24日至8月9日將如期舉辦日本東京奧運會，日本政府也從最初對於疫情的不知所措到現在有条不紊對應機制，對於日本市場都是一個積極向上的訊號。
筆者看好日本東京大阪房地產週期的黃金十年升幅，特別是今年會有奧運會，緊隨其後是大阪賭場以及萬博Expo2025，筆者2013年到東京創業親眼見證到日本樓市V型反彈從谷底回升，馬上回顧一下2019年東京23區以及大阪的地價升幅，根據日本財務局數據顯示東京23區以及大阪2018-2019年地價升幅區域以下。
東京
1 台東區
較2018年上升13.81%
2 荒川區
較2018年上升9.19%
3 中央區
較2018年上升9.13%
4 港區
較2018年上升9.01%
5 豐島區
較2018年上升8.97%
6 北區
較2018年上升8.00%
7 文京區
較2018年上升7.96%
8 新宿區
較2018年上升7.87%
9 涉谷區
較2018年上升7.85%
10 墨田區
較2018年上升7.68%
大阪
1 西區
較2018年上升25.38%
2 浪速區
較2018年上升17.88%
3 北區
較2018年上升16.19%
4 中央區
較2018年上升14.41%
5 淀川區
較2018年上升11.90%
6 福島區
較2018年上升8.55%
7 天王寺區
較2018年上升8.05%
8 港區
較2018年上升2.62%
9 都島區
較2018年上升2.18%
10 阿倍野區
較2018年上升1.88%
另外，根據數據顯示2019年日本全國地價最貴區域前十名均為東京，且銀座地區佔據了其中六名位置。
1 東京都中央區銀座4-5-6（每平方米5720萬日幣）
較2018年上升3.06%
2 東京都中央區銀座5-4-3（每平方米4910萬日幣）
較2018年上升4.47%
3 東京都中央區銀座2-6-7（每平方米4320萬日幣）
較2018年上升3.10%
4 東京都中央區銀座7-9-19（每平方米4200萬日幣）
較2018年上升4.74%
5 東京都千代田區丸之內2-4-1（每平方米3680萬日幣）
較2018年上升3.08%
上述資料或多或少有些滯後，但5年前香港人投資東京房地產的朋友，看完上面的資料，各區升幅比較「不中亦不遠矣」，上述每平方米地價只是土地面積的每平方米的售價，並沒有包括土地上面的建築物的價格。今年東京奧運會的舉辦以及未來大阪賭場興建等，相信未來會正面影響房價上漲走勢，認清低水位置，大家拭目以待。查詢yeungkwun108@gmail.com
筆者：世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人楊官華
香港局勢未明朗，但看樓市及股市的表現，仍處於滯後狀態，完全未能反映現實情況，參考一下反映香港股市行情的重要指標的香港恆生指數，在2019年6月6日恒生指數收市報26965點，到11月11日收市報26926點，恒指也只跌39點，大家都覺得好奇怪。
反修例風波至今五個月，旅客來港持續下跌，單是9月份訪港旅客為310萬人次，按年跌34.2%；至於市面上做生意的各行各業都水靜河飛，除執業律師樓幫人打官司生意勁旺、公務員有份穩定收入外，作為香港打工仔均有一定受影響，首當其衝飲食、旅遊及高檔消費品。
筆者站在商人角度跟大家分享一下，一盤生意建立超過十幾廿年，面對每月嚴重虧損，一盤生意就如親生仔一樣一定係唔捨得，想辦法會全力挽留，首先會用上銀行信用透資額，然後把個人積蓄消耗，之後再賣資產，如股票或私人物業賣出套現，來維持一間多年心血的自己公司。
2003年經歷沙士瘟疫，那時候一樣是嚴重虧損可以說無底深潭，大約過了半年後開放自由行，訪港旅客數字增加，香港經濟就回復過來，很多人因為堅持努力就成功捱過了沙士這一關。
而2008年美國吹過來的金融海嘯雷曼爆煲，當時很流行一句說話「冰河時期」，反映當日的經濟情況，大約又過了半年，內地開水喉4萬億資金救市，令很多內地資金也湧到香港投資，記得2009年初位於九龍站上蓋的天璽開售，初初購買天璽的業主七成都是國內人士，如今樓價都翻了兩翻。
筆者估計未來半年經濟會繼續蕭條，相信樓市股市未來半年都會下跌，在這個情況下，筆者作為過來人以從商角度來看，任你怎樣變賣家財來頂自己一盤畢生的心血生意，想繼續經營下去，面對的困難同挑戰相信係史無前例，寄望同路人共勉之。查詢電郵：yeungkwun108@gmail.com
作者：楊官華（華記）
林肯大學榮譽管理學博士
2017年世界傑出青年華商
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世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
香港過去4個月的社會運動事件持續發生，令本港樓市交投持續淡靜，然而特區政府剛於2019年10月份發表最新一份施政報告，放寬800萬元以下的樓宇按揭貸款成數，最高可以借九成，香港人首次置業一成首期便可以做業主，而樓價1,000萬元以下的私人樓宇，更可以最高借八成樓宇按揭貸款，消息可以刺激到高收入低存款的家庭置業，加上香港樓價平均各區普遍回落約一成，假如4個多月前一層樓叫價660萬元港幣，買家需要付首期264萬元，上會396萬元，但是今天樓價下調到600萬元，首期只需要付60萬元港幣，540萬上會，高成數按揭貸款，低利息的環境下，目前香港可以話是供樓平過交租，消息的確帶動香港一二手上車盤成交量上升。
至於入市邊區較好？過往基於首期不足的買家，未能購入港鐵沿線地區的物業，即使儲夠首期，亦只能購入較細的單位。然而，近年不少買家轉投入市較偏遠地區的物業，以同樣價錢可選購2房或3房較大的單位，筆者有用心找了一下，無意中發現香港境內一個全新樓盤，可以說是世外桃源，人間樂土，這裡便是香港境內的地方「沙頭角」，人口約3千多人居住，遠離繁囂，村民友善純樸，自成一角，生活所需一應俱全，這個全新的一手樓盤叫「尚澄」，由遠東發展商打造屬現樓即買即住，可能大家以為沙頭角交通不便，但是今年6月剛剛通車的龍山隧道出尖沙咀只需40分鐘便到達，沿途沒有紅綠燈。
「尚澄」是香港境內地方，有部份單位臨海戶戶向南全海景，風景優美，開放式單位售價由港幣252萬元起，首期一成只需要約26萬元起，如果心儀一房一廳約320多萬元，首期一成約33萬元起（溫馨提示：必需根據實際銀行估價作實），「尚澄」的單位可以話價格仲平過市區一個車位，全新樓盤會所一應俱全，更提供穿梭巴士出入，村口更有一間國際學校，方便小朋友入讀，唯一美中不足的缺點是需要禁區紙才能進入沙頭角範圍，優點就是可以自由出入「中英街」購物，「中英街」地標可以說是別具特色的歷史名勝古績。查詢email: 92320233recky@gmail.com
作者：楊官華（華記）
林肯大學榮譽管理學博士
2017年世界傑出青年華商
亞洲知識管理學院院士
香港專業地產顧問商會副會長
香港專業教育學院顧主委員會委員
香港僱員再培訓局地產代理界別-技術顧問
世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人
香港華記茶餐廳（日本）創辨人
香港政治動盪，從6月至今的遊行示威漸趨頻繁，凡有示威集會到那區商店都會拉閘關門，直接影響到生意收益，營商環境惡劣，有小部分香港人漸澌對香港沒有了信心，打算移居海外生活。離鄕別井正所謂人生路不熟，怎樣才能在異鄉站起來打拼生存？
究竟那一個方式比較合適，筆者近期接觸到一些香港人在日本生活，當中有幾種類型，因篇幅有限，筆者今次介紹兩類人士，第一類是本身已經在香港財務自由身家豐厚，移居日本透經營管理簽證，再加上家屬簽證，一家幾口便可擁有合法居留權，長住在日本享受高品質生活，冬天去北海道滑雪、秋天去輕井澤賞紅葉，夏天去熱海看煙花大會看表演，春天由關西到關東沿路賞櫻花，想游泳的時候去沖繩潛水，想看花的時候去北面富良野，想駕車的時候可以在日本環島遊，沿途設備配套充足，日本全國治安良好，可以說是優哉游哉。筆者在日本就有幾位香港朋友在日本是過這樣的生活，閒時在東京大阪買幾套房來收租賺下生活費，而東京大阪房價正在升值，除了租金收益外更賺到可觀的樓價升幅，簡直係羡煞旁人。
第二類是中產階級，有數百萬港幣現金流，想在日本創業或投資民宿，一邊賺生活費一邊可以留日居住，但是筆者建議務必小心，因為近期坊間有些香港人的加盟飲食店，本身在香港不是本業，對日本法例及風俗習慣就是一知半解，而在收費方面亂七八糟濫收加盟入線費，導致有香港人中伏居留權拿不到，過百萬積蓄耗盡，換來一肚子氣。筆者建議如果你本身在香港工作是就職上班一族，不建議初來日本就去創業，因為失敗機會好高。首先都要找一間公司弄一個正式的工作簽證，比自己一兩年時間去適應，才再作打算自己如何規劃人生。
查詢：c21@hotmail.com.hk
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近期香港局勢動盪，很多人想移民或擁有別國的第二家園計劃身份，甚至乎要實行方舟計劃，我們不談政治，只談想打算移居海外的香港人，那裡會是最合適香港人移居地方？筆者把想移居香港人年齡分三種，老、中、青。「青」需求學校的留學環境及學校質素，因為青年是求學階段比校在意畢業後的學校覆歷。「中」要工作搵食，比較注重當地的經濟發展，特別是營商環境。「老」比較大年紀的人，注重退休后的健康生活環境，例如治安問題，醫院設備、公園環境及老人福利等大家都比較關心。
筆記近日收到大量日本移民查詢，首先想說明一下，世界流行地球村，黃金簽證（用錢買護照）全球99%國家適用，但是日本不是移民國家，沒有黃金簽證，只能透過用間接方式申請合法簽證。例如工作簽證、家屬簽證、經營管理簽證等，居住超過5年可以申請入藉，居住超過10年可以申請永住。為什麼香港人突然覺得喜歡移民去日本，理由非常簡單，日本東京及大阪是全球最宜居住的城市，環境清潔，治安良好，人人有禮。香港人非常喜歡去日本旅遊（去日本就是返鄕的意思），去年香港人去日本旅遊超過200萬人次，加上香港人買房致富居多，最喜歡投資房地產增值，適逢日本經濟再度起飛，東京奧運大阪賭埸洐生強大經濟效應，香港人是機會主義者，從投資房地產增值進化成為second home ，居住在東京或大阪，把投資房地產的地點從香港轉移焦點到東京大阪，同時享受日本高品質生活，一舉兩得。
筆者在日公司人數逾百，每年需要到日本的入國管理局需要申請大量簽證，所謂百病成醫，很多日本的簽證遇過很多問題，奇難雜症都處理過唔少，身邊很多同事有入藉有永住，也有更多同事等待工作年期夠就馬上申請永住長居日本，點解居住日本那麼吸引？什麼原因對老中青有那麼大的動力要居住日本？首先在日本有永住權（沒有政治投票權）可以享有日本人的福利，包括醫療及退休保障。
如果年輕人要留學，日本教育風格教小朋友不要麻煩別人，從小開始需要自己冼碗及鋪床，具自理能力，小學生冬天校服穿著短褲訓練身心健康。加上有原創動漫產業，吸引大量年輕人。
成年人工作或創業，日本房價比香港低很多，而人工貴過鋪租，如果自己落手落腳做，搵三餐一宿輕鬆自在，做生意或創業適逢東京大阪經濟再度起飛，商機處處。
日本退休可以享受高品質生活，有完善的年金福利制度，日本醫療服務高端，多年以來榮獲是世界最長壽國家。
查詢：www.c21-tokyo.com
Email：c21@hotmail.com.hk
作者：楊官華
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香港華記茶餐廳（日本）創辨人
筆者身在東京渡假勝地熱海考察溫泉旅館，首先介紹一下熱海市是一個福地，背山面海。（日語：熱海市／あたみし /Atami shi ）位於日本靜岡縣東部，與神奈川縣接壤，於1937年4月10日設市。此市以溫泉而出名，也是東京圈重要的觀光都市。筆者從東京品川車站（車費約3000多日元）坐新幹到熱海站只需39分鐘，非常方便快捷。
熱海溫泉歴史悠久大約1500年前，附近的人們發現大海中有熱水噴出，魚類都燒死了。 因是「熱的海」，所以就被稱為「熱海」。溫泉區從以前就有很多源泉存在，這些源泉被稱為熱海七湯（野中之湯、佐治郎之湯、風呂之湯、清左右衛門之湯、河原湯、小澤之湯）。 古屋旅館使用的是清左右衛門之湯。
日本是溫泉大國，泡溫泉可以欣賞到無敵海景及無邊際大海水平線，一年有14次大型海上煙花匯演，相信只有熱海才有這別具一格特色。而在沙灘對外小島（初島）有高爾夫球埸，沙灘旁邊有個高級私人遊艇會所，相比其它溫泉渡假勝地來說，已算甚少外國遊客懂得去熱海渡假，可以想像到熱海的私隱度極高，就算荷里活超級明星也可以優哉游哉地在熱海逛街沒有人認出，就算認出是超級明星，以日本人的作風不打擾別人行為是習慣，也不會對別人構成影響。這裏除了比較少外國人外，就連警察看不見，治安非常良好。
熱海很多小型溫泉旅館，主要分成高端豪華型及普通等級，普通一些小型溫泉旅館回報率達8-12厘，約有20個房間，少於1千萬港幣便可以擁有，非常吸引。今年開始有些中國大陸投資者開始注意熱海這個地方，因為日本賭業進行3步曲，第一站大阪夢洲，第二站東京橫濱（傳聞），第三站靜岡市熱海（傳聞），賭場IR綜合渡假效應，不容忽視。
熱海比較小外國人注意到是一個投資不動產（黑馬）冷門嘅地方。基於房地產價格低廉，入市銀碼少，相信會掀起一陣懂得享受高品質生活的旅客來熱海，作第二家園second home渡假。
高端的溫泉旅館一般擁有自己的溫泉井（溫泉泉眼）溫泉井價值不菲從地面打進地底需要500至1000米才能取得溫泉，工程繁複，溫泉井造價超過1億日元以上，擁有溫泉井的溫泉旅館目前可以話買少見少，物以罕為貴，一個溫泉旅館地皮擁有溫泉井，價格最少過千萬港元。筆者在東京上班每天也喜歡泡溫泉，但是在東京市中心泡的溫泉，是加熱及過濾的，而在熱海泡的溫泉是新鮮從地底抽取出來的新鮮泉水，未經過濾及加熱，對於身體健康，促進血液循環，療效非常高。每年暑假8月份，更有6次海上煙花匯演，各位哈日一族，下次去日本可以考慮去熱海浸溫泉看煙花。筆記特別鳴謝居日港人企業發明家陳博士熱情款待，非常感謝。
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作者：楊官華
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東京大阪房價上升的主要因素
2019年5月1日是日本新年號「令和」元年新的開始，馬上感受到房地產的牛市朝氣勃勃，筆者目前身在東京大阪兩邊工作，經常看到都心大街小巷都有一些大中小型住宅或商業地皮正在動工興建，市區地皮實在供不應求，原因是目前在東京大阪都心一、二線城市主要的土地來源都是透過舊樓收購、清拆、平整土地再重建，時間長及成本高，所以大家看到日本房地產一手新樓及二手舊樓的差價比較大，日本一手及二手樓最大分別是新樓可以做低利息，高成數按揭貸款，而二手樓特別是超過20年的公寓或一戶建都不能貸款需要現金全額支付(full pay)。
目前東京大阪各項大型基建進行得如火如荼，例如東京加緊興建奧運場館，渋谷、池袋、新宿都有新的大型地標住宅及商場相繼落成，而大版就有夢州大型賭場及西城區中華街即將開始動工。
大阪賭埸落實在夢州興建，夢州的位置距離心齋橋大約14公里是一幅填海地，荒廢了廿年。回顧過去幾年大阪要建賭城渡假勝地Integrated Resort(IR) 的過程，在2014年日本政府第一次提出IR方案，2016年12月16日 IR法成立，2018年7月20日在日本參議院全體會議正式通過法案。正式興建Integrated Resort，IR的意思是以賭博業為中心，打造龐大的旅遊、購物、度假產業，世界知名的度假地。根據日經新聞報道，預計日本最大的賭場會落戶大阪，預料每年經濟效益約8000億日元，料創造近10萬就業機會
IR對於大陂房地產的影響，根據IR預計雇用約10萬人，問題是這些人住哪裏？美高梅集團爲了爭奪大阪權更放出狠話「對於大阪IR的投資不設上限！」
根據IR經濟效果，2018年收入預計：
第一位是 澳門
第二位是拉斯維加斯
第三位是 新加坡
2024年日本大阪IR登場後，預計：
第一位 澳門
第二位 日本
第三位 拉斯維加斯
第四位 新加坡
觀光客大幅增加已成必然，到時大阪將面臨最大問題就是宿泊設施嚴重不足，對於這個問題，日本開始大力推行民宿，更是在2018年6月正式實施民宿法，大阪府内大力推行開放全年365天經營的特區民宿法。
傳統思維房地產價格爆升主要因素是供應與需求，日本東產大阪都心城市房價走勢何去何從？大家拭目以待！查詢www.c21@hotmail.com.hk
作者：楊官華
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平成年代的日皇明仁是歷史上第一個拜訪中國的日皇，日本新天皇德仁在2015年曾經發表過正視歷史的觀點。因此會緩和中日歷史上的矛盾，讓一些國人反日的情緒得以平息。他的觀點也會影響日本人，對中國人更加友好。這樣有利的發言會影響到國人對日本的投資。二戰之前東京自住型住宅持有率大約10%-15%，大部分都是依靠租賃。二戰之後，日本進入高度成長期，1950末銀行開始做住宅貸款，也同時進入不動產投資的風潮之中，一直到1989年（平成元年）結束，日本進入經濟低谷期。主要原因是民族精神，戰後日本經濟，GDP極度落後，大家都有一個共同目標，全力發展經濟。現在是2019年（令和元年），從明治時代計算，日本大約30年作為一個起伏週期，1959年-1989年則是經濟大幅成長期，1989年東京房價全球最貴。1989年-2013年則是經濟衰退期，2013年-2019年日本經濟V型反彈，樓市股市回復到1989年高峰期約一半左右。相信進入令和年代，日本開始無論是經濟，政治，房產等都會再次進入高度增長期。
日本政府的房地產政策直接刺激樓市上升，主要原因是政府鼓勵年青人置業，加上利息低，日本銀行積極貸款給國民，更開放樓市貸款市場給外國人貸款購置日本物業，而日本目前是供樓平過交租。近年開始已經越來越多日本人自置居所，以及外國人能夠借助銀行融資貸款投資物業收租。
新任德仁天皇的家庭與中國有著很深的羈絆，天皇的外祖母（美智子上皇后的母親）在中國上海出生，在上海生活到16歲，精通漢語。而現任皇后雅子的父親小和田恆在博士期間住宿在英國著名的中國史學家杜希德家中，皇后的伯父更是中國哲學科畢業，1970年版「和漢辭典」的主要編輯。
而德仁天皇更是第一位二戰後出生、第一位出國留學的日皇。在前任皇后美智子的堅持下，德仁的出現打破了很多傳統的日本皇室慣例。他深受前天皇的影響，愛好和平，對於國際關係有更切身、宏觀的理解。「更曾經多次公開反對安倍自民黨主張修改的和平憲法，反對日本擁有軍事力量」。新任皇后雅子也是出身外交官世家，自幼受到海外教育，精通多國語言，曾是一名非常出色的外交人才。
在新年號「令和」年裡日本會在國際上迎來一系列重要的機遇與挑戰，2020奧運會、2024賭場計劃、2025萬博會無一不把日本與國際聯繫得更加緊密。相信在這樣受國際教育長大的愛好和平的新任日皇夫婦引導下，原本在文化上趨於保守的日本社會，會越來越國際化、對不同的種族、文化有更強包容力。查詢www.c21-Tokyo.com
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日本年號「平成」轉「令和」改朝換代，日本普天同慶，為隆重其事慶祝新上任日皇，日本政府決定今年特別加上10天公眾假期予國民由4月28日至5月6日，政策促進日本國內旅遊業，帶動國內經濟刺激內需，日本天皇就任10連黃金周，剛巧碰上中國的五一黃金周，中國人去日本旅遊再加日本人到日本不同地方旅行，假期大大提升酒店、旅館、民宿的使用率，房間需求急增，可以說是「一房難求」，假期同時引發旅客爆買購物，日本零售業前景向好，帶動就業機會，經濟自然欣欣向榮。
從2013年日本經濟（樓市、股市）谷底反彈，那時候看好入市投資東京及大阪房地產的香港或內地朋友到今天已經剛剛超過五年，今天賣出單位的增值稅從30%下降到15%，今天賣出單位可以減少繳交說的金額，增加盈利百分比，筆者近日就親眼目睹有幾個東京大阪的成功案例，外國買家只是持貨2年后，就大有斬獲出貨套現，換貨加碼再投資。例如一位2017年上海客人x先生購入一個大阪全幢五層高的物業，用1.8億日圓買入，上個月2.8億日圓成功賣出，租金收入及房價升幅這2年資產增值扣除成本後賺3成多，真正賺租金賺房價，目前更看好後市，加碼到一缐地段買地起樓，再把單位成為合法民宿，打算明年2020東京奥運開幕前再賣出部分單位，及繼續持有部份單位看好後市，等待2024大阪賭場落成後再止赚套現。以上個案會越來越多。
很多朋友今天仍然會問筆者，日本樓價走勢有冇升過？日本人口下跌加上地震及海嘯，投資日本房地產怎麼可以有信心？筆者的標準答案一向都是你必須要來到當地實地考察，先了解、後投資！查詢www.c21-Tokyo.com
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明治、大盛、昭和、平成、令和，這些日本年號對於香港人來說非常陌生，到近年香港人興起在海外置業，在購買日本樓的時候經常會問及樓齡，才知道什麼是「昭和」年號，當中有買過日本樓的朋友一定留意到日本年號「昭和」58年即是公元1981年後落成的樓宇是新抗震，可以抵擋六級地震，而到今年5月1日後所有新落成的樓宇，年號都叫「令和」元年，到明年2020東京奧運叫「令和」2年。
日經新聞報導，日本官房長官菅義偉宣布日本新年號為「令和」誕生，並在今年5月1月皇太子德仁即位後啟用，年號出自日本現存最古老詩歌集的《萬葉集》中，梅花之歌32首的序文「初春令月、氣淑風和、梅披鏡前之粉、蘭熏珮後之香」。
日本首相安倍晉三表示，新年號代表著春天到來，爭奇鬥艷的樣子，並蘊含人們美麗心靈在互相靠近之中，文化誕生並成長的意思。安倍寄語年輕人向夢想進發。平成是日本天皇明仁的年號，自1989年1月8日明仁繼位開始使用，至2019年4月30日明仁讓位予皇太子德仁親王後結束。
筆者從另一角度來看平成年號，就是日本經濟從天堂掉到地獄，1990年日本泡沫經濟爆破樓市及股市從高峰極短時間急插7-8成，由「昭和」經濟通脹到「平成」變成通縮，情況就好像我們香港1997年金融風暴爆發，正值香港九七年回歸，由1997年前通脹到2003年，經歷七年樓市股市衰退期。到2004年才開始復甦。日本就從1990-2011年3月11月（311福島大地震)之後2年即2013年9月7日申辦奧運成功后才開始復甦。
筆者個人認為從日本政策及日本國民期望，日本經濟會有強勁反彈走勢，雖然日本人口下跌，在未來日本入國管理局有望開放政策填補年靑人勞動人口，加上2013年日本首相安倍晉三發了經濟三支箭，簡稱「安倍3支箭」已經連續命中目標。筆者雖然沒有水晶球，相信在「令和」的黃金十年在日本投資置業可以大有斬獲。當然任何房地產投資，都必須親自飛到當地先了解，後投資！
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日本櫻花盛開季節又到了，今年到東京及大阪賞櫻的世界各地旅客相信會創歷年新高，當中華人旅客急升，特別是香港人當日本是家鄉，而急速上升是中國旅客，今年相信中國內地旅客到日本旅遊會突破1000萬人次。
根據一項國際調查報告顯示，2019年中國內地人士最喜歡去旅行的地區是日本、澳洲、香港。當中從中國內地去日本的航線正在增加每天航班，越來越多華人喜歡日本，筆者身在東京近日與一位內地東北教授聊天，他說來日本看櫻花不如來日安個家，安個家的意思是second home旅居（一年住上幾個月），概念來海南島的第二個家，因為很多中國東北部富裕人士都喜歡去海南島買套公寓或𡋾墅來避寒或是渡假，冬天的時候就去海南島居住半年，侍天氣回暖才返回東北。
東北教授說從前內地富裕人士最喜歡去香港置業及購物，但自從早幾年香港實施買家印花稅措施後，本來價值1,000萬港幣的房子加上30%買家印花稅變成1,300萬，大大減少了中國內地人士來香港置業念頭，加上香港樓價目前是全世界最貴，有能力購買適合自住，但投資角度方面，房價升值空間則有限，在成本大大增加後，近年中國內地人士來到香港投資置業轉移目標到其他發達城市，而北京去東京距離是2,000公里，飛行時間2個小時，去海南島是3,000多公里，航程時間3個多小時，北京距離香港2,000公里航程相約，加上東京是購物天堂世界大都會，能夠有經濟條件住在日本東京或大阪享受高品質生活，同時旅居置業或投資物業收租一舉兩得，可攻可守可進可退，侍物業升值后善價而沽，目前日元匯率低水，就像從前用人民幣來香港置業打8折一樣，賺房價賺匯率，從前去日本旅遊只會消費，今天越來越多人懂得從買日本物業收租把資產增值，筆者推薦東京及大阪一二線地區的房地產才能值得投資。隔山買牛始終有風險，必定要去實地考察，先了解，後投資。
移居日本第二家園計劃，你計劃了嗎？
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