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柯興捷 先生
行政總裁 (世紀21富山地產)
老友話我近來不務正業，專欄宗旨是寫樓市的，我卻去寫肺炎疫情。我回他說，現在香港市民都在四處撲口罩，那有心情買樓？
講起撲口罩，特別是低收入家庭，通常夫婦倆都要為口奔馳，放工後又趕著回家煮飯，根本沒有時間到處張羅口罩，就算藥房老闆肯留貨給熟客，價格也非常昂貴。許多人因為難以負擔而耿耿於懷，改而寄情買廁紙，以填補內心虛怯。
至今香港疫情並未好轉，市民外出如果不戴口罩，衹要在車上咳一聲，立即被其他乘客怒睥，甚至被趕落車，而近日發生了家族打邊爐出事，市民更加不敢外出聚餐，市面消費活動陷入半休克狀態。
現在地產經紀上班都配戴口罩，但業主為家人健康著想，也不輕易讓陌生人進入居室作現場視察。雖然說網上平台有單位相片等詳盡資料，但買家習慣在落訂前實地看一看。睇樓量大減亦即導致成交機會少，故整個樓市幾乎陷入冰封。
目前一個醫護口罩時價5至8元之間，按早前醫護的說法，一個口罩大概可用三小時左右，換言之一個市民理論上每日外出需要消耗三個口罩，以700萬人計，香港每日需要消耗至少2,100萬個口罩，供應量缺口的確驚人，市民買不到口罩就不敢出街，市面消費越加死氣沉沉，肯定有越來越多各類店舗虧本結業或裁員，市民都活在被裁員的陰影下，越是不敢外出消費，更不會置業，把正常的經濟活動全拖垮了。
老友指與其每位市民派一萬元，不如政府派專人往各地蒐購口罩，然後以市民負擔得起的價錢賣給香港市民，差價由庫房補貼，以平衡市場價格過度進取及安定民心。
新冠肺炎疫情終有解決之日，市面消費便會逐步回復穩定，投資者和小業主不會爭先恐後的割價賣樓，樓市也可以穩定下來, 配合香港經濟全面復甦。
世紀21富山地產
柯興捷
十多年前香港出生的電影人陳可辛執導了一部了不起的清裝電影，奪得了不少國際獎項，這部電影就是投名狀。
其中有一幕劇情，筆者感受非常深刻，到今難忘，就是姑蘇城（今日的蘇州市）的攻防戰，守城一方領軍人物是太平天國猛將黃文金，率領清兵攻城的是李連杰飾演的清朝大將龐青雲，兩軍的糧食補充為零，尤其是姑蘇城內的太平軍被清軍圍得像鐵桶一般，守軍為防止士兵或平民叛變通敵，勒令任何人等不得出城，否則格殺勿論，在極度缺糧飢餓下，城中百姓不得不易子而食，可見被圍城失去物資補給可以發生多麼悽慘的後果。
現在香港人主動提出要封城閉關抗疫，特區政府也順應了民意，上星期六凌晨開始實施強制港人於內地回港後須即時隔離檢疫14日的措施，以防範隱形新型冠狀病毒患者播毒，措施令為數以十萬計身在內地謀生的香港人立即放下一切趕在死線前返回香港，然而，大家似乎沒有考慮到這批人失去工作的後果，除加速令香港的失業率惡化之外，政府的社會援助支出更會直線上升。
投名狀另一幕令人感到驚心動魄的情節是，由於糧食補給極度有限，實在不足以養活所有攻城的清軍及投降的太平軍，清將龐青雲無奈決定將全部降卒亂箭射死，以減輕糧食的消耗，保存清軍的活命口糧。
目前，香港的服務業正全面萎縮，許多企業已陷入掙扎邊緣，再不果斷節約就得結束經營，未來的日子，香港市民真的要自求多福了。
身邊的老友說我情緒病情不輕，胡言亂語，其實香港從來是洞天福地，遇事逢凶化吉，況且香港人素來應變能力極強，聰明的人更善於化危為機，如果樓價大跌，倒是一個難得的入市機會。
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柯興捷
武漢肺炎弄得香港市民人心惶惶，大家皆擔憂成為下一個病患者。然而，為什麼香港菲傭40萬人之中，執筆時竟然尚未發生一宗病例，實在令人感到大惑不解。
現在武漢肺炎已掀起全球各國的恐慌，而源頭的武漢市更已封城，可惜因為有武漢人到處逃難，已有武漢人進入香港，而且病發正在醫院治療。
早在兩周前，有到過武漢出事市場視察的香港專家，在接受記者訪問時指武漢市疫情已經失控，或許是這句說話，刺激了香港市民到處瘋搶口罩。一時之間口罩成為大家急需的稀缺珍品，有錢也買不到口罩。網上更有大量來歷不明而且不負責任的報導流傳，指香港有患病者病發倒臥街頭，發文者居心何在？引發社會混亂有誰得益？
同時，眾主流謀體充斥著謾駡指摘政府高官辦事不力的言論，筆者反擔心高官們因為要忙於辯解質詢，沒有時間思考解決方案，以致手忙腳亂，大失處事方寸。作為在香港生活的普羅市民，慢駡官員誠然是率直發洩，但你一言我一語的謾罵，就可以解決困局嗎？
所以筆者提醒社會知名人士宜審慎發言，避免市民過度恐慌，另一方面，專家應該多花時間思考及推動更多有建設性的行動，例如民建聯建議讓自願者加入懲教署做口罩義工。我亦聽到商界領袖表示安排在香港生產可多次性使用的口罩，亦有權威專家制作一些教導市民如何防疫的短片，更有人提醒政府要小心確保糧食蔬果供應不缺，減輕市民恐慌情緒等等，公眾要聽的就這樣實際建言。
作為一個地產代理從業者，如果肺炎疫情不止，香港經濟活動無法回復正常運作，市民都忙著排隊搶購口罩，那有心情落實置業大計？樓市繼續水靜鵝飛，已屬意料中事。
世紀21富山地產
柯興捷
中美第一階段的貿易談判總算有了結果，為隆重其事，第一階段協議由美國總統特朗普親自簽署，而中國方面則因為由副總理劉鶴代表簽署，因此被市場解讀為美國非常重視協議內容，反而習主席剛忙於出訪緬甸而無暇出席儀式現場，令人產生不少遐想空間。當中有些專家質疑中國是否能夠完全履行購買美國貨品的縂值，市場更傳聞原來這份協議另有一些秘密條款並未公開，常言道魔鬼在細節，我們是否真的吃了大虧？相信有關秘密條款內容舉足輕重。
其實在去年較早時，中美雙方的貿易談判團隊曾達成協議，事後遭美國總統特朗普單方面撕毀，有了這個案例參考，對於這份被部份專家形容是新馬關條約的協議，中國領導人在關鍵時也可不必拘泥信守，總之一切以國家利益為重。
不過，中美雙方既有了協議，按道理彼此應該會有半年左右的蜜月期，有助短期穩定香港經濟跌勢。只是香港社運事件尚未告終，建制和泛民各黨派均聚焦爭取9月立法會選舉議席，港府雖然表現積極推動重振經濟及惠民政策，亦難免受到政黨不同政見的糾纏延誤，新推措施不易順利展開，為建制派增添選票籌碼。立法會內黨爭持續，市面經濟不會大幅好轉，在立法會選舉揭盅前，大概率將是維持負增長，並且拖累失業率持續上升，而政府扶貧力度受到制肘約束，商業及住宅物業銀主盤化個案增加，特別是過去幾年上車的開放式住宅單位將是重災區不二之選。
早前政府公佈訪港內地客已大量減少，市民本土心態亦驅動香港經濟步向臺灣化，基層市民活在失業的陰影下，那有信心置業呢？筆者猜想2020年是時候政府檢討遏市印花稅了。
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柯興捷
新一屆的全港18區區議會選舉已經大功告成，許多熟悉地區事務的老街坊區議員紛紛落馬被淘汰出局。本屆成功晉身的區議員，絕大部份是藉著近期社運鬥爭成功崛起，贏得特別是年輕選民的壓倒性支持，而由一班全新面孔的區議員推選出來的分區主席大多對地區民生事務陌生及缺乏處理經驗，估計未來區議會的動向將更加偏向政治議題操作，令人非常擔心民生事務會全面被荒廢擱置。
這也難怪，新一屆區議會分區主席職位,絕大多數被缺乏地區服務領導經驗的人士囊括，而地區事務歷來繁瑣複雜，大小問題千頭萬緒，要妥善降決就必須首先和地區仕紳建立良好人際關係，這事情當然不可能一時三刻可以達到。不過，區議會始終實權有限，說到底只屬一個諮詢的角色，無實權駕馭政府的政策執行，任何政黨要爭取管治權則必須在九個月後勝出立法議會選舉過半數的議席，才可以更有力駕馭香港政局，步向彼等的政治主張。
然而，增加土地多建房屋一直是香港最重要的民生議題，林鄭特首早前施政報告提出以填海造地為主軸，多建資助房屋滿足普羅市民住屋的需求。相反，非主流建制及泛民人士卻認為政府應致力回收棕地，更形容填海做人工島是倒錢落海的超級大白象工程，環保團體則基於破壞生態強烈反對。
撇開環球政治風險考量，筆者相信能夠勝出九月立法會大多數議席的政黨，他們才有足夠資格制定增加建屋土地的方向，換句話說，如果支持政府填海造島主張的人士勝出過半數立法會議席，市民可望長遠房屋供應增加，樓價升勢亦可持續緩和。相反，如果其他人士成功在立法會取得多數議席，全年樓價將先跌後揚，到時樓價若比年初上升一成，我不會感到意外。
世紀21富山地產
柯興捷
香港人一向喜歡置業，擁有第一個自住單位後，多數人仍會想盡辦法多買一個單位收租及等升值，然後細樓換大屋，身家翻幾翻成為大富翁。然而，不知道是否因為近半年社運持續，導致本地樓市急轉直下，港人不買本地物業，卻有新動向，就是跑到其他地區買樓。
最近有發展商將海外物業冠上第二家園的雅號在香港推銷，以廣招徠，最積極的是馬來西亞，該國城市吉隆坡及檳城，是華人移民植根百年以上的熱點，這些城市中不少華人仍能操福建語或粵語，香港移民不會有言語隔膜的煩惱，風俗習慣也接近，具備作為港人第二家園的條件。
所謂第二家園，顧名思義即是後備家園，言下之意就是當事人可以隨時舉家搬到後備家園避難棲身，等待危機紓緩後才返回老家。由於近半年來香港社會政治氛圍極度崩緊，短期內勢難平復正常，所以樓價一二百萬港元的大馬住宅便得到不少香港人大力支持，有業內行家更透露連柬埔寨金邊市的住宅也有港人大手買進，究竟是炒賣抑或自住就無從稽考。
筆者觀察，這幾年特別是去年開始，港人之所以再興起移民的思潮，大多是因為子女教育問題或是退休長者另尋樂土安享晚年，為人父母者為了子女接受更好教育，選擇移居美加澳等地可以理解，至於長者退休，其實卻未必要千里迢迢往寄人籬下。
現在大灣區正在快速整合，新落成的港珠澳大橋連通灣區內九市二特區的往來主幹道，正在實現1小時生活圈的可能，而且大灣區更是不少香港人的祖籍故居，同種同文風俗習慣相近，且各城鎮的房價比香港平宜得多，加上最近大灣區實施優惠港人置業及就業等措施，筆者深信大灣區才是港人第二家園的最佳選擇。
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柯興捷
中美經貿戰第一階段算是談妥，香港的外圍壓力有了喘息之機，但香港內部矛盾卻依然繼續燃燒。留港的市民過了首個極不安寧的聖誕日之後，社運繼續在全港各處上演，估計似乎是針對內地旅客，其實本地市民也同樣遭殃，大家都儘量減少外出，深怕受到無妄之災。
香港各大商場人流大減，但場面卻充滿緊張氣氛，不用上班的香港人去了哪裏？
聖誕日當天，和老友相約到深圳國貿地鐵站午膳和逛街，早上過關時見關口並沒有太多旅客進出，內地客過來香港的通道更見人流冷清。
僅須幾分鐘的車程，已到國貿站出了閘。商場內早已人潮遊走，行人中有老有少，都在邊說邊笑，朋友覺得很奇怪，據他認知，在國內並沒有聖誕節假期，故深圳市民須如常上班工作。我留意到身邊經過的行人，看他們的衣著服飾和口音，我肯定逛商場的人中佔九成都是香港人，猜是不少香港人不願坐困愁城，一早約同三五知己北上深圳消閒，筆者更意外發現當中不少年輕男女，言談間表露了是首次到深圳消閒購物。
在過去的節日假期，香港購物區的大小商場，總會迎來大批內地遊客到來消費狂歡，故大街小巷人潮處處，商店及食肆的老闆們無不笑逐顏開，夥計們雖然忙得不可開交，辛苦一時卻有可觀花紅獎金收入。有鋪位收租的業主更樂見店鋪生意滔滔，因為可以約滿後加租分享成果。
現在風水輪流轉，除了高端內地客不敢來香港消費之外，更有越來越多香港人為求人身安全，轉往深圳消費，提升了深圳大小店鋪的生意，反觀香港，有些吉舖租金減三四成也難找到新租客。
是的，深圳一些港人熟悉的地區店舖人流不絕，正為舗值及租金上升提供有力的動力。相反，香港排外情緒高漲卻意外造就更多香港市民跑到深圳消閒購物，再加上網購成風，香港舗市和租金勢將迎來空前的減值危機。
世紀21富山地產
柯興捷
在過去，香港人都有一種感覺，覺得澳門對中國，沒有什麼經濟貢獻，所以收回澳門，是國家完成領土完整的神聖任務。相反，香港人卻自信對國家的經濟貢獻非常大，從過去經貿往來，引進外資，以至內地工業化，一直發揮不可或缺的作用和角色，特別在金融方面，許多香港人深信不疑其他內地省市，將來也沒法挑戰香港的獨有金融地位。
不幸的是，這一取態，似乎在近期連串爆發社運後，發生了質的改變。剛剛，中央宣布在澳門籌建人民幣股票市場及發展另一人民幣離岸結算中心，消息公佈後，香港許多專家即時表示澳門除了人才匱乏之外，更沒法騰出足夠的地方去承載營運場所。
不可否認，澳門目前的確沒有相關人才和土地，然而大家卻忽略中央近日已改動橫琴的管轄權，以方便配合澳門的未來發展。事實上，澳門和橫琴，兩地近在咫尺，正好併合成為澳門各產業延伸發展腹地。近期去過橫琴觀光的朋友，應該發覺島上大量高端寫字樓已經紛紛落成，正好發揮築巢引鳳的作用。筆者因此推斷，澳門除了發展現有娛樂賭業之外，未來必定大力吸引中外人才，以橫琴作為產業多元化發展的平台，大力推進金融及各商業經濟活動，造福大灣區及澳門年輕一代。
事實上，澳門同屬於一國兩制的特別行政區，一樣擁有獨特的優勢吸引外來的百業人才，在澳門安頓自己的家人，除了過著和香港人差不多的生活，教育及醫療等等，卻可以遠離政治動盪不安的困擾，每天安心到橫琴上班打拼專長的事業。
已往經驗告訴我，只要國家有意志，澳門和橫琴必可充分併合發展各樣產業，吸引各行業精英份子投入建設另一個宜居的經濟城市，並且分享中國經濟繼續發展的紅利。因此預想會有越來越多來自各地的人才有興趣遷往澳門生活及發展事業，在推動澳門經濟多元化發展之同時，對優質住宅方面的需求，有望拾級而上。
世紀21富山地產
柯興捷
今年多事之秋，地產代理生意每況愈下，第一季度因為香港市民憧憬未來增加土地，住宅供應不虞短缺，估計樓價必將調整，以致買家改而觀望。到了4月，填海做地的利淡效應才稍為減弱，部分買家見樓價頑強固守，只是稍有調整，抱著見好即收的想法，部份買家再展步入市，所以四及五月份的二手住宅成交量倍增。
部分地產代理更高調揚言計劃加開分行的大計，不少行家摩拳擦掌，招兵買馬，把中美經貿戰的隱憂拋諸腦後，更有專家發文指中美搏奕，香港可以獨善其身，得益左右逢源。
踏入6月，中美談判氣氛忽然轉差，香港政府更草率地提出修訂逃犯條例，導致反對及支持修例的各政黨在立法議會內劍拔弩張，意外掀起連串大規模的街頭社運，全港各區的大街小巷一遍烽火，每逢週末及日情況更加激烈，各遊客購物區處處火海，遊客不敢來了，更因為 不少地鐵站被焚燒毀壞，令香港市民不敢外出久留，大家下班後便急急回家，8月至今，不止住宅成交受挫，商鋪交易更加冰封，據稱售價急跌四成，隨處可見。
前不久，商界和政府齊齊預告明年各業出現倒閉潮，毫無疑問香港市民的失業率將會彈升，投資者見形勢不妙，更加裹足不前。
地產代理以提供仲介服務為生，外資不來，本地市民缺乏信心入市，可以推想，業界早前擴充經營的條件已經消失，同業們再次回到比拼求存的耐力賽，各代理縮少規模，減少分行數目或裁減人手，無可避免。
行文時忽然收到好消息，說中美有望達成首階段的經貿協議，然而香港人仍將糾纏於難解的內部矛盾，要回復過去的好日子，恐怕前路崎嶇。不過，山窮水盡疑無路，筆者仍盼望業界及時找到新的光明大道。
世紀21富山地產
柯興捷
俗語說得好，有危就有機。社會運動發生延續至今，已經快要六個月的時間了。所以各行各業，特別是遊客購物區的酒店，服飾及化妝品商店和餐飲業，可以形容是遍地哀鴻，逢周六日更是門堪羅雀。商界普遍相信最遲在農曆新年之後，將會有大量各行業結業倒閉潮出現，預期屆時失業率將會急速攀升。然而，在筆者看來，中美經貿談判是問題的關鍵所在，如果可以短期內妥協，社會事件應可階段性淡出，到時香港各業應可率先得益，購物消費遊客重臨，商界有機會收復失地，而香港市民亦可回復正常生活作息。
話說回來，雖然大家普遍察覺社會運動發生以來，樓價呈現回調的跡象，甚至乎即使較早前政府宣佈放寬樓價800萬以下可向銀行申造九成按揭樓貸，刺激很多買家在11月份匆匆進入二手樓市，成交量瞬間回升，然而就筆者觀察所見，樓價調升的情況並不全面。令人感到奇怪的是，不少媒體似傾向於發佈樓市正面的消息，更重複報導業主反價甚或個別主動撻訂加價重售，這些情況與我熟悉的地區樓市氣氛頗有出入。
發生這現象，我只能假設媒體過度集中報導成交最多的屋苑市況，當這類一線屋苑尚存平盤有待買家選購，在二線區的放售住宅尚且未感到客人睇樓次數增加，更遑論封盤或加價，因而有一些心急業主接觸我司同事詢問市況，甚至主動表示售價可商議。此所以，我建議有決心入市的買家，應該去一些二線區睇樓多作比較，畢竟，名氣大的住宅物業，條件未必勝過一些位在二線區的小型屋苑或者單幢樓。大型屋苑所以成交比較多，純粹是因為屋苑單位多形成的規模現象，不代表屋苑質素高人一等。
所謂百聞不如一見，特別是很多媒體因利益預設立埸，評論不客觀的非常普遍，尤其置業是動輒近千萬元計的交易，選購時以性價比作準則最實際，初次置業的用家還是眼見為真，睇現樓一定實際過道聼塗説。
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原本區議會的職能是處理地區福利，區內公共設施，便民諮詢及組織街坊活動等工作。然而，剛完成的區選，參選人的政綱卻集中圍繞在政治議題上，和職能使命根本風馬牛不相及。不過，選舉結果卻反映了高舉政治抗爭的參選人勝出了絕大部份的議席。而 一些平日默默從事地區民生服務，成績有跡可尋的原社區議員卻紛紛落敗。
選舉結果顯示，大部分特別是初次投票的市民，非常著重政治操作多於地區福利建設。在目前崩緊的政治氛圍下，筆者覺得以本地經濟走勢預測樓市前景的方法已變得偏離可靠。譬如去年10月林鄭特首發起要填人工島增加建屋土地供應，另外公私建屋用地比例7:3或需要重新協商及再次諮詢，若貿然按施政報告上馬進行，分分鐘又會成為另一次激烈抗爭的觸發點 ，而即將上任的新一屆區議會卻由年輕的新晉議員主導，由於多數沒有從政經驗和人事包袱，而且當選者據報志在明年立法會選舉的偉大目標，因此就算滿目瘡痍的公共設施甚至壞了的十字路口交通燈系統，也未必可以快速修復，尤其在一些警民一直發生劇烈衝突的地區，譬如港島的銅鑼灣及九龍市區的尖沙咀，這裏的吉舗隨處可見，就算租金大減五成也未立即找到新租客，因而導致鋪位價格大跌四成。
11月初二手住宅成交仍不致完全癱瘓，不過由於成交數據滯後，特別是在特朗普簽署香港人權及民主法案之後，對一些在美國擁有資產的香港市民即時造成沉重的心理威脅。預計這些人將暫停在香港的新投資計畫和發展，加上香港在大灣區的角色已漸現邊緣化，預料一般市民收入將逐步縮減甚至面對失業挑戰。資深投資者基於政治環境惡化，暫時不會冒險大舉置業，住宅樓市將陷入漫長的調整期。
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柯興捷
儘管啟德海景住宅地王意外低價批出，總好過之前同區商用地一再流標，令到早已落注的其他投資者信心不穩。這幅昔日機場跑道前排地皮，中標價每方呎樓面價為13,238元，地皮坐擁無遮擋璀璨維海日夜美景。然而，成交價比起上一幅位置差得多的住宅地皮，當時批出樓面呎價18,080元，下跌幅度超過兩成，距離非常明顯。
根據該地王中標價，證明發展商出價極為保守，推想主要原因有二，其一是香港社運繼續發酵中，投資者無法預計事件將對社會經濟和治安前景破壞的嚴重程度。其二是近期中央已公開宣佈深圳落實為改革試驗區。除此之外，國家也積極探討在澳門橫琴開展人民幣債券市場及發展金融服務業，雖然大家認為規模較小，而且澳門人口少，缺乏足夠金融人才和實務經驗。
然而，在筆者深信有關計劃才開始醞釀中，只不過凡事總有開始，而且澳門具有同樣實行一國兩制的特點，但政治環境就相當穩定，也是毗連深圳及大灣區，而且香港及東南亞各行業人才鼎盛，只要澳門橫琴開列優厚條件及積極引進，中央又有推展的決心，昔日兩彈一星時代，雖然受到美歐為首的技術封鎖，國家仍然可以自行研創成功。故此，要多建一，兩個對接國際的金融中心，和香港並存發揮貢獻。
作為香港市民，應該收拾心情趕快再上路，不可把大好形勢拱手讓出，加速淪落為大灣區的二線城市。個人認為該地王呎價比市值低出四成以上，不難想像，發展商對未來經濟缺乏足夠信心，甚至乎擔心香港在區內龍頭地位難保，土地升值能力大減。
展望如果香港經濟可以早日回復穩健，發展商將來售樓利潤必定豐厚，相反，如果香港社會爭議僵持甚至惡化，啟德區發展規模或被逼大幅改動甚至削減，當有關項目落成之日，的確存在叫好不叫座的危機。
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前不久特首公開呼籲大業主體恤商戶，削減租金使他們可以渡過難關。有媒體記者事後訪問了兩個和政府有密切淵源的大業主，其一管有香港最多民生商場，另外一個是地鐵公司。據報兩大企業公關皆異口同聲表示十分關注商戶處境，並考慮對受到社運影響商戶作出一些減輕負擔措施。
筆者把握和某零售商老友午聚時間，獲知他旗下各店業績全面大倒退，於是建議他聯絡大業主要求減租，希望減輕資金周轉壓力。
老友聞言苦笑，坦率回應說會嘗試，不過以他多年營商經驗，大業主一般會傾向純粹商業角度作決定，基於商場人流足夠，從來不愁沒有租客補上，特別是負責評估租金的受薪職員，不會主動勸說老闆減租，正所謂少做少錯，寧願租客倒閉執笠，也不想老闆懷疑自己謀私。
在老友看來，特首呼籲減租，只有地鐵公司最有機會聽命響應，理由是地鐵租戶的營業點分佈在各地鐵站內，而近月社會事件頻發，各地鐵站需因應人群管理或進行修葺，不時需要短暫，整天甚至連續多天關閉，引致站內經營活動被動癱瘓。故地鐵公司實在沒有太多藉口推搪不予減租。再者，政府目前仍擁有七成以上地鐵股權，只要政府動真格過問，地鐵管理層無論如何也要或多或少給商戶減租。
至於在香港管有最多民生商場的那個大企業，租客若要求減租，大業主大可以強調社會事件影響雖大，不過重災區是旅遊購物區而不是民生區的商店，因此暫時不會考慮減租。當然，禮貌上一定會講客套說話表示會密切檢討社會運動的發展會否波及。
事實上，能夠擠身在地鐵站內經營的商戶，多屬有實力的連鎖店經營商。地鐵站關閉導致暫時停業蒙受損失，就算不減租也不致倒閉，這類有實力的商戶有能力守候至社會事件平復，相反，對在民生商場小本經營的小個體戶，社運頻發以致商場人流劇減，生意損失可能是生計難保，所以，特首既然公開呼籲大企業減租，必須認真督辦，推動港鐵帶頭減租做個好榜樣。
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現時如果說是代表樓市整固完畢，從新再開始譜寫另一浪的上升軌，現在似乎言之過早也言過其實。
從好的方面推敲，今次樓價可以止跌彈升，迅間翻轉敗局，全憑政府突然改變一千萬以下住宅物業按揭上限措施，短時間內刺激了部份原本未成熟的購買力偷步，藉著加大借貸槓桿迅速入市所致, 所以筆者對樓市升勢能否得以持續，心裡卻存在一大問號。
最新公佈第三季的香港經濟表現是更差的負增長，單看全港各購物區的商店一遍哀鴻，不必再看任何學術數據也知道香港正陷入經濟衰退，甚至可以斷言社運事件若短期內不能平息，扭轉經濟困局的機會近乎渺茫。因此有理由推斷基層失業率正不斷惡化加劇中，對於首次置業的初哥，我還是忠告他們，現在上車一定要量力而為，絕不能因為置貸槓杆的加大，盲目瞓身盡地一煲。畢竟在樓市周期起伏的過程中，樓價有上升的時候，也必定有低潮整固的階段，具備足夠的防守力，對自住業主最為重要！
回望過去一段漫長時間，因為發展商繞過金管局樓按上限指引，經常為一手新樓提供高成數的二按，因此成為了首期不足置業者的唯一上車捷徑，發展商一方可以將新樓定價提高取得更滿意的利潤。相反，二手樓按揭成數上限卻一直受到法定的制約，加上樓齡及設施處劣勢，急賣業主唯有將樓價大幅折讓, 以吸引一些實力較為充沛的買家接貨。
正因為過去發展商安排高成數按揭營造了新樓銷售優勢，近年已徹底奪取了樓價的主導權，現在政府決定放寬二手樓按揭上限的新措施，二手樓成交佔率有望回增，甚至有可能在不久後重奪樓價主導地位。
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柯興捷
上星期五晚上與老友相約共敘，暢談天下是非，順便振興尖沙咀消費經濟，酒過三巡，老友開腔指政府既然放寬首置二手樓九成按揭的樓價上限，顯然是下決心為基層市民另闢置業快車道，讓原本首期不足的市民，可以提前上車首置居所。
適逢美聯儲局，又再一次宣佈減息。香港各大銀行隨即將優惠利率相應減低，使供樓的息率見頂，即時令成交宗數迅即彈升，為原先奄奄一息的本地樓市注射一支強心針。
其實政府官員願意幹實事，最重要是讓市民覺得政府不是馬虎過場做秀，在協助首置市民方面，應該盡量減輕首置人士供樓的負擔。特別是申做九成按揭的買家，是要付出一筆可觀的按揭額外保險費用。例如買入一個樓價800萬元的單位，若申做九成供25年的按揭，一次過支付約為貸款額4%保險費，即約25萬元。雖然說可以分期供款，但無形中也即是增加每月供款的負擔。況且買入二手樓，絕大多數單位需要重新裝修，這筆費用不是小數。上車業主若顧及體面問題，不可能寒酸到家徒四壁，一般一個兩房單位入伙前估計最少要動用20多萬元，包括購置基本的各樣電器和傢俱，假如要求裝修稍為好一點，隨時要用50萬元，故按揭保險費和入伙裝修費的總數，已經差不多相等於一成樓價。
筆者認為，政府既然誠心全意協助首次置業市民，理應儘量減輕他們供樓的負擔。若香港經濟陷入衰退，供樓人士未來面對經濟壓力料將有增無減。
特首聲言為紓解民困，動用儲備將會毫不猶豫，我建議應改動現有的稅務優惠，例如將現行扣除居所貸款利息的上限每年十萬元即時提高，以具體措施顯示政府的誠意及關懷。
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柯興捷
特首日前宣佈，為照顧首置市民在現行房策下無力負擔首期，決定即時放寬樓價1,000萬元或以下住宅的按揭，800萬元以下住宅可申做九成按揭，而樓價1,000萬元也可借高至八成，目的顯然是透過放寬房貸向一些在原制度不合格的買家開闢通道。由於新措施只適用於購買二手樓，因此對於發展商而言，以後再無法憑著高成數按揭的獨有優勢吸引買家，發展商日後定價會被迫克制，以免買家回流二手樓市場。
一般而言，面積相約的二手樓較一手樓的樓價通常有兩成多的折讓，樓價越接近1,000萬元的二手樓，原則上應為檔次較高的物業，也是用家除新樓外的第一選擇。政府在這時候推出新措施，明顯是想籠絡民心，並通過首置措施挽留一些年輕專業人士安心留港工作。
然而，解決居住需要之外，不少市民特別是專業人士，他們是十分關心子女的教育問題。事實上，在知識份子圈中,近期再醞釀移民浪潮，希望年幼子女早日接受正確的學業薰陶。
至於即時提高基層租金津貼，不少人憂慮助長業主加租之風，但加大租津亦間接可托住樓價不致暴跌。個人認為，若然同時實施租管，以物業差餉估值劃定某類住宅每年加租幅度，可不耗公帑分毫，避免租津全數落入收租業主口袋，租戶也可直接受惠。否則樓價繼續上升，勢必拉闊市民貧富差距，日久必再激化社會矛盾。
雖然某局長說，實施租管研究需時三四年，但我們絕對不應因噎廢食，現在就應該開始研究措施，否則等到租金情況更進一步惡化，到時候才啟動研究。租金升幅有可能已經失控。
總言之，新政策放寬首置按揭及增加租津，有利樓市軟著陸，不過中美經貿戰打打停停，加上香港社會運動不斷，經濟衰退打擊下，負資產是隱患，置業還是要謹慎及量力而為。
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房屋政策被視為解開深層次矛盾死結的最重要工具，相信特首周中發表的施政報告，一定有惠民措施公佈。
面對現時失業率有上升趨勢，有人開始呼籲政府向低收入市民派發租津，補助市民應付租金，倡議者似乎想告訴公眾，租津可以同時解決高租金及穩住樓價。
然而，大家可曾想到，因為租金回報高了，於是乎業主只租不賣，就算心動要賣樓，都只會盡量抬高售價。買樓市民見業主態度強硬，唯恐將來首期增加更難負擔，何況樓價稍高一點，其實每月供款增加有限，所以追價也在所不惜，但求早日上車。所以雖然在經濟不明朗時，只要樓價稍為微調，便有買家進場接貨，尤其自2008年中以來，香港市民產生一個錯覺，就是樓價只升不跌。
同時，現在坊間亦有人呼籲政府實施租管，以減輕租樓市民的負擔，按道理如果租金增加幅度有了法律規限，租金便不會無節制的增加，回報率自然受到制約，一般而言，租管可以達到制肘樓價升幅的效果。香港從前曾經實施租管，對續租的租金加幅設上限，業主也不能隨意趕走舊租客。
租管實施之下，租金升幅較溫和，投資者買樓收租意欲大減，市場上剩下的主流購買力來自用家，需求減少樓價受到抑制，甚至在經濟不景時，業主要割價求售，連帶發展商新盤訂價也被迫自律。
究竟在什麼時候適合採用租津或租管？須視乎政府對經濟前景的評估，有如病人發燒，出汗排熱抑或敷冰降溫，需按病人身體狀況而定，不能一概而論。
香港經濟正陷入衰退週期，選擇租管或租津措施，又或者兩者並用，怎樣做才成功利民紓困，是對執政者智慧的重大考驗。
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中國人千百年來的財富觀，就是有土地就有財富，故現今的香港人，多數鐘情買樓收租，買鋪更被美言是一鋪養三代，可見大家崇尚囤積房產生利。 國內經濟發展起步比起香港遲得多，而且改革開放僅四十年，由人民公社大鑊飯迅猛發展至孕育出上百成千擁有富可敵國的巨賈富商，中產階級更超過了3億人口，當中不少人以香港人為師，爭相投資房產藏富增值，引致各類物業價格狂升不止，富人對房屋祇買不賣囤積成風，背後理由就是對土地升值深信不疑。全國各省市靠賣地換來發展地區經濟資金，地產商誇張到連地廣人稀的四線小城市也不放過，以致建成不少乏人問津的鬼城。相反，在一些發展得宜的大城市方面，由於置業需求龐大，有利發展商蓄意空置樓房囤積謀取暴利，現在大城市樓價遠超市民負擔能力，也釀成樓市泡沫的巨大債務危機，國家領導人一再重申【房子是用來住，不是用來炒的】，針對樓價高踞不下，國內現正加緊參考外國實施中的房產空置稅法遏制樓價，相信內地房屋空置稅法或隨時出台。
另一方面，在香港投資房地產，由於升值力強和租金回報率不俗，且租房需求量龐大，故二手樓空置率長期低於3%，囤積及空置樓房誘因並不存在，一手樓因發展商建屋需時約五年完成，而且可以採用預售樓花彈性調節推售時間，一般相信容易佐長囤積空置的可能，主流民意傾向支持政府設立新樓空置稅計劃。 據悉當局已完成草擬徵收空置稅的細則，並擬在4月份提交立法會討論，坊間傳聞第一年空置稅約5%，至於多於一年的稅款又如何釐定，各界意見並不一致，建議應該在第一年稅率基礎上按年遞增新樓空置稅率，果真如此，相信日後發展商一定加快售樓速度，務求將庫存減至最少，其實現在實質負利率非常輕微，發展商支付空置稅囤積住宅期待日後升值隨時得不償失，除非港府土地政策全面逆轉。
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柯興捷
過去的一星期，主要媒體似乎都熱衷報導樓市小陽春，其中一些評論更預期樓價將在六月時創出新的高位，支持這論點背後理據是美聯儲強烈暗示本年內不再加息，而且甚至指美國可能在明年需要減息云。
其實，在筆者看來，就算明年不減息也無所謂，因為按揭息率若一直繼續維持在目前2厘2水平，已屬近數十年來香港的低位，樓貸者每期供款中祇含小比例的利息，大部分是歸還本金，若買入單位屬自用，實在勝算在握。 然而，農曆年後發展商一直按兵不動, 並沒有急於開售新樓盤，導致購買力幾乎全在二手樓市場留連，很快便把待售筍盤消化殆盡，成交價迅猛回升，放盤的小業主為恐吃虧再次惜售提價，但多數用家卻表現靈活及堅持精打細算，見二手價高便轉戰兩個新推出的市區新盤，據公佈兩盤共收票4千多張，其中由新世界和市建局合作發展的單幢樓共提供294單位，即日被買家一掃而空，另一個油塘樓盤可能由於定價接近上車客的負擔上限，雖然安排高成數按揭備用，銷情祇屬中規中矩，執筆時首批單位尚餘少量，買家更可即睇即買。
儘管這兩個樓盤供應量少，一般認為不適合作市場指標之用，不過，筆者相信仍然有其參考價值，首先是買家十居其九是用家上車客，並沒有發現投資者現身大手買入，猜測一是因為投資者認為經濟前景並不明朗，故對加大投資物業的注碼有保留，猜測二是樓盤的定價已過高，對目光如炬的投資者欠缺吸引力。上車用家也表現頗為克制，當單位總價接近900萬元便止步，如此理智的反應，在過往小陽春並不常見。不難推測，若投資者繼續裹足不前，當成交價挑戰去年高位時，這次由上車客發動的小陽春應該到了功成身退之時。
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早前朝美最高領導人在河內舉行會談，在全球一致看好之下，居然不能達成和解協議，而且雙方更似不歡而散，致結束韓朝戰爭狀態好夢成空，期後朝鮮更被衛星揭發重啟寧邊檢設施，東北亞事關中美國家安全，是以中國一直是朝鮮方背後的關鍵支持力量，朝美談不攏，當然和中美貿易談判有不可分的因果關連，隨後美國權威媒體開始傳言中美貿易不易達成協議，消息廣泛傳開，投資者樂觀情緒立即轉為有所保留，美股、A股及香港股市連日摸頂回落，可見地緣政治不穩對經濟的影響力，特別在股市的金融區塊，反應更為敏銳。前景再度陷入不明朗，樓市如何可以獨善其身？
新年長假後，香港樓市一直受到中美月底前敲定貿易協議消息的鼓舞，許多買家流入二手市場置業，過去十天的交易量迅速飆升，前線同事匯報，指二手樓平價筍盤幾乎一掃而空，有跡象目前剩下的樓盤叫價正逐步回到去年高峰水平，有權威行家更預測成交價不久後將突破去年高位，由於該行家預測一向神準，且看今回可否應驗。
近日傳媒屢以小陽春形容目前市況，筆者則檢視2018年的土地註冊統計，發覺上半年每月成交幾乎都在六千宗以上（包括一手及二手樓），7月份後，因為中美貿易戰開打，樓市成交迅即回落至每月五千宗以下，而且情況一直惡化，及至今年2月才回穩至四千三百宗左右，市場人士即開始大力唱和樓市進入小陽春，令筆者大感詫異，其實每月成交量在五千宗左右才屬正常。
在筆者看來，如果市場共識目前市況已達到小陽春標準，無疑等同昭告天下香港樓市的鼎盛年代已成歷史，今後再難重溫每年十萬宗成交的黃金歲月了。
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2月中以來，香港樓市迅速升溫，一洗早前疲態，一般人認為關鍵原因是中美貿易戰烈度並沒有想像中的激烈，其次是美國加息因總統特朗普積極施壓，迫使聯儲局改變原先計劃，不但止加息要草草收兵，更甚者是縮表計劃也要提早結束。
香港加息壓力驟減，大灣區發展啟動也穩住經濟前景，對於早在去年中樓價見頂時止步作壁上觀的剛需用家而言，已是莫大利好入市置業的喜訊。事實上，自從去年12月，二手樓價普遍已經回落接近10%左右，其中天水圍嘉湖山莊竟出現個別三房單位，一度跌穿500萬元求售，其餘各區上車屋苑，也不乏叫價回落至400萬元左右的樓盤。這個價格水平，已經進入大部份用家可以應付的射程內，因此刺激部分用家加快置業的信心，適逢失落居屋抽籤的準買家加入戰團，二手市場得以解凍，月成交量終於找到支持，二手樓價同時止跌回穩。
然而，儘管市場人士不遺餘力唱好，樓市氣氛一直未見明顯進展，發展商更是按兵不動，祇專心繼續推售貨尾。購買力轉向集中到二手樓市，部份買家更願意追價買心頭好，放盤小業主則嘗試將叫價提升，筆者原以為樓市就此進入好淡拉鋸的局面，卻大意忘記了3月14日港人首置上車盤公佈抽籤結果，將釋放一批為數超二萬名從未有置業經驗的新力軍進入樓市，過去週末日兩天，前線同事笑容滿面報告睇樓量正持續增加，而且市場錄得不少業主也感到滿意的成交好價。
在我看來，這批湧入樓市的初哥，毫無疑問除了成為小陽春挑戰樓價新高的箭頭力量外，更大部份購買力將轉進成為下一波發展商納米樓盤的目標買家，在一手新樓繼續開花結果。
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中美貿易談判，在過去幾天傳聞出現了一些實質進展，在多個領域上更將會達成協議，例如貿易休戰期的延長、人民幣匯率及中方購買巨額美國商品等。利好樓市的消息接踵而來，除了激活股市之外，更使長達幾近半年的冰封樓市出現初步解凍跡象，並且遂漸滋長成為樓市小陽春的一股再生動力。
基於發展商春節後尚未推出大型新盤應市，故累積多月的購買力集中到二手市場去，而二手樓超筍盤數量寥寥無幾，買家頻繁睇樓，的確鼓舞了放盤小業主加價甚至封盤惜售的勇氣，而部分買家也積極加快入市進度，二手市場出現個別追價成交的現象。
二手樓市這幾天氣氛轉好，在筆者看來，仍然不足以肯定樓市已經春回大地。春節長假後發展商一直好整以暇，不著急推出新盤參戰，似乎在等待中美貿易磋商可否達成皆大歡喜的聯合公佈，然後才為旗下樓盤謀定促銷。目前樓市回勇祇局限於二手市場，二月份還有幾天才完結，本月最終會錄得幾多宗成交，能否突破三千宗呢？三月初才可以確定。
利好消息當然也包括地政總署公佈了啟德首幅海景地皮的全部標價，其中頭3標出價非常接近，最終中標價為每平方呎樓面價17,360元，可作為啟德區餘下幾幅質素相當的海景地皮的實質參考指標，如無意外，東九龍的優質樓呎價日後當可率先突破阻力，不久後有條件和西九龍站豪宅相提並論。樓市稍為熱身之際, 湊巧政府決定全盤接納土地供應專責小組增加土地儲備之議，將提供公營房屋供應量至開闢土地的七成，如果各措施早日順利落實，的確可以實質改善基層市民的住屋緊張，緩和市民急於入市的衝動，避免進一步助推樓價。
現在作為樓價制定者的發展商尚未參戰，貿易休戰繼續存在不明朗變數，雖然利率見頂，華為5G風險也傳降溫, 筆者察覺多數買家還價步步為營，追價更顯小心奕奕，故單靠二手樓獨力推升樓價，不易形成價量齊升的小陽春局面，由此可見，現在硬說樓市已經春回大地，的確難以服眾。
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筆者早在2015年4月28日寫了一篇題為「1房戶好處不少亅的文章，內容羅列了世姪女的置業高見。
這些年來，世姪女一直在上海工作，每月回港休整三、四天，由僱主提供工作宿舍。 每逢放假回來香港，由於父母住在距中環不遠的離島，世姪女和香港朋友聚會社交，如果太晚回家，非常不便，因此當年憑著好口材說服了父母，出資首期，在荃灣區買了一個一房戶居住。事隔多年，上周她偕同父母來我家拜年，吃過飯後，大家又談起置業問題。世姪女說自己在上海工作緊湊，每月回港小休幾天，一來探望父母，二來也可和香港的朋友保持交往，每次回港前必先通報父母歸期，讓雙親跟進代為預先執屋清潔，並預備住家老火湯給她喝。所以能夠每次歸來放下行李，便可以外出赴約應酬，放完假回上海上班搭晚機飛走後，父母便會打點整理單位，翌日他們才回去離島老家，幾年來，這安排一直暢順方便。
世姪女續說，最近和男友感情進展已到論婚嫁之時，男友是加國華僑，須長駐上海工作，故倆人已落實在上海築巢置居，而父母並無打算移居上海，自己又是他們膝下唯一女兒，因此婚後會偕同丈夫常來香港探望父母，祇是次數要減半，問題是日後四人共聚時，一廳一房顯然負荷過度，離島老家則舟居不便, 問我意見！ 筆者表示香港地少人多，居住空間擠迫，見怪不怪，雖然世姪女倆人收入不俗，但剛在上海置業，已經支付一筆首期，再加上每月供款，兼且婚宴酒席開支也不少，故建議世姪女將現住一房戶出租，另行租用一個兩房單位，同時把老邁父母搬來同住，避免舟車勞頓，至於離島故居，可擇機售出或放租，待幾年後倆口子經濟基礎更穩好時，再作決定。 世姪女聽後表示，當年嚮往早日獨立生活，避開父母管束，匆匆買了一房單位，現在看來，祇有兩房戶才是攻守皆宜的安樂窩！
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一般而言, 資產是會給物主帶來現金的收入，買樓就是其中一種香港人常見買入資產的的行為，既可以用作自住安居，也可以收租或轉售謀利。由於香港土地有價, 所以香港人熱愛買入住宅物業，差不多有一半以上香港家庭擁有一個自住的單位。但是, 任何資產也會因應市場發生的變化而產生升值或貶值現象，當中資產荒和資金荒起關鍵作用。
最令香港人留下深刻印象的資產荒, 要追溯至2008年末, 緣起當時美國次按爆破使經濟瀕臨崩潰，於是美聯儲為救市實施貨幣量化寬鬆，更將利率長期維持幾乎是零，其後大量美鈔熱錢便流竄環球的新興地區找尋投資套利機會，當時官至美國國務卿的希拉利更緊急飛往北京會見我國領導人，呼籲我國本著同舟共濟，挽救全球經濟危機，謠傳當時國家增發了四萬億人民幣，在國內積極啟動大量基建及擴張性投資，過剩的北水（來自中國的資金）及歐美的熱錢同時湧入香港的物業市場，住宅作為一種稀缺的本地不動產，更是各路資金必爭之地。於是乎你買我又買，樓價展開一浪接一浪的加價狂潮，政府祇有實施一連串的遏市措施，試圖為樓市降溫。
樓價狂升不止的現象，源起於資金氾濫和超低按揭利息，再加上資金缺少其他出路而集中至樓市，刺激樓價暴升，這現象被形容是源起於資產荒，資產荒其後更被視為引致全球物業價格暴升的罪魁。
不過，物極則必反，去年開始美聯儲啟動加息步伐，吸引海外資金回流美國，而且更開始有序縮表抽緊資金供應，近期已開始出現資金荒的現象。現在美國的無風險十年期國債息口已升穿3厘，吸引環球資金回流美國套利及投資，並衝擊全球新興國家貨幣大幅貶值和加息。到了近月, 香港也開始加息以防止資金過量外逃，如果未來加息次數更加頻密，即表示香港的資金荒升級，更加缺錢。
具體而言，資產荒是導致香港樓價一直高踞不下的禍首，而正在醞釀中的資金荒卻必將對香港樓價起遏抑作用，而且有機會迫使樓價更進一步滑落。
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