柯興捷 先生
行政總裁 (世紀21富山地產)
關於房屋政策進展，近期消息頻傳，中聯辦駱惠寧主任更親自落區到深水埗視察劏房及籠屋，並和住戶直面交流，聽取苦況，事後駱主任提出了【發展為了誰？】的言論，多位港官即時落區探訪，以示響應。然而，解決劏房及籠屋問題，貧苦大眾希望得到答案是, 政府何時可以提供足夠的公營房屋單位安置他們，主事的官員若願立下軍令狀，輪候公屋中的民眾才可以放下猶豫及安心等候。
特首即將公佈新一份施政報告，消息透露發展商將響應土地共享，近日已有公益機構率先和政府達成批地興建過渡性房屋項目，看來房策改革，已箭在弦上，事在必行。
由於房策待變，受薪港人延緩入市步伐，理所當然。九月下旬至今，二手住宅價格成拉鋸之勢，部份業主心態轉弱，暫時已出現小幅減價成交，位在非傳統豪宅區的別墅獨立屋，出現蝕讓成交頻率增加。值得注意的是，樓齡尚新的開放式單位二手成交價繼續徘徊買入價水平，不知道是否因為買入單位時的溢價過高引致！
一手樓方面，多個新樓大盤正在熱身，示範單位已經開放公眾參觀，但發展商尚未開價，似乎在等待施政報告出臺才作定案。
其實，自由市場一直利好和利淡消息並存，這樣買賣兩方才有議價空間，看好樓市前景的想趁機換大樓，平賣一點可以盡快將現住小單位脫手，買入呎數較大單位，若是看淡樓市，將大單位作價稍作折讓，可有效吸引買家下決心承接。
相比有些業主常常抱怨，自己以市價放盤的單位，長期乏人問津，因此懷疑別人造假成交消息。其實，雖然是相同的面積及屋苑，但座向不同層數高低影響價格之外，室內裝修的質素亦隨時起決定性。筆者曾見過一些二手樓單位以市價放售，但由於業主長居海外，僅會間中來港短住，故室內裝修簇新無須再作粉飾，顧及目前小單位裝修費用也動輒高達五十萬元以上，難怪這單位放盤即時吸引買家爽快落訂!
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
自從7月中港澳辦主任夏寶龍發言表示香港未來要告別籠屋及劏房，社會各屆議論紛紜，到最近更傳聞中央要香港地產商配合房屋政策，之後有心人無限放大，香港地產股票價格均受衝擊而大跌，湊巧國內恒大危機爆發，許多人把兩件事情混為一談，可一般小市民，是不會傾全力投入股市的，更不會大量持有恒大投資產品，故相信損失輕微。
然而，置業一直是全港市民的夢想，香港土地政策一旦改變，卻會影響大家置業安居的部署，入市步伐減緩，短暫時間可為樓市降溫，讓買賣雙方冷靜一下，有時間梳理才作抉擇，有利樓市健康發展。不過，如果任由未經證實的消息繼續在市場發酵傳播，卻會把楼市扭曲，令各方持份者受到不同程度的損失，故支持特首在10月份發表的施政報告，進一步明確列出土地及房屋發展的方向。
其實，要解決市民的居住問題，釋放更多土地固然最為重要，特首過去已經提出了不少辦法，上星期代表香港主要發展商的地產建設商會已經公開表達願意配合政府的房策發展，計劃釋出持有的農地參與土地共享計劃，另外考慮捐地發展過渡性房屋。
發展商能夠體恤時艱，當然值得市民一致讚許，正所謂打鐵趁熱，政府過去一直受困於沒地建屋，現在有額外土地供應就應該積極發揮效率，趕快動工建屋紓解民困。
不過，政府一直慣常強調土地規劃需要周詳審慎，過去導致不少項目蹉跎歲月，錯失時機，就以東九龍原舊機場發展為例，延誤發展最少十年以上，其實長時間的考慮並不代表一定可以計劃毫無缺點，最重要反而是參與人員上下一心積極的投入，去除從前懶散的工作心態，在愛國者治港的前提下，今後政府的行政效率必得到強化，貧苦市民脫離劏房籠屋的日子，應該不用等至2047吧！
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
今年自1月以來，二手樓成交宗數一直保持穩好，其如無意外， 全年二手樓可望突破6萬宗成交，在疫情及經濟表現差不斷困擾市民情緒下，樓市表現的確不俗，而一手樓市方面，發覺開放式迷你單位有較多撻訂個案，估計起因是買家落訂後經冷靜分析，感覺實際居住空間並不理想，故寧願放棄訂金止損。整體一手豪宅銷售表現，啟德區今年多個樓盤相繼發售，大概是基於地段矜貴稀缺，一眾發展商均採取惜售求價策略，開放式迷你單位售價動輒每呎3萬元以上，總樓價600多萬元起步，本來豪宅地段，市民都接受高一點的呎價，不過，如果住在一個迷你單位，筆者就想不出住戶如何有“豪”的感受，而且小單位佔量太多，至大廈住客人數眾多，上下班時段很大機會要排隊搭電梯，稱呼豪宅，真的見仁見智了。
事實上，對用家而言，如果選擇二手物業，相若樓價已可選購一些優質的兩房單位，起碼容得下一家四口，更有獨立廚房可供親自下廚，一家人分享入廚樂趣。
的確, 多數市民一直對本地房屋政策並不滿意，然而，這兩年特區政府重推樓價1000萬元以下可做八成按揭，800萬元以下最高更可申請九成按揭，不少用家也因此有條件達成首置夢想，大家有否留意縱使過去兩年香港歷經反修例黑暴及新冠病毒大流行打擊經濟，卻未有摧毀香港人自置居所的信心，住宅樓市持續成交暢旺，樓價好轉甚至突破新高，住宅有價有市，近期激發了個別發展商重啟惜售求價的策略，不過加價後表現卻沒有預期般的理想，無他，說穿了就是二手細碼樓也享有高達九成的按揭，以後新樓再不可能單憑高成數按揭吸引買家了。
首置人士買樓目的是自用，除考慮物業坐落地段外，更應顧及居住空間是否足夠，筆者支持政府繼續改善二手住宅按揭措施，讓更多市民可以置業安居。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
美國換上民主黨的拜登執政後，中美角力至今並沒有緩和跡象，近期更引人注目的是，中國也開始以國家安全為理由，規勸甚至阻止內地企業前往美國紐約掛牌上市，其中滴滴出行上市後更被國家網信辦下令整改及立即下架，據傳其他原本已準備往紐約上市的中國企業紛紛叫停，而且不少更傳出改往香港上市。
與此同時，上星期香港金管局更宣佈與人民銀行及澳門達成跨境理財服務，市場消息預計跨境理財通最快在10月中啟動，第一期南向和北向通理財總額初步各訂為1500億元人民幣。筆者長久作為人民幣存款戶，一直苦於本地人民幣的投資出路，當然樂見可以將資金投資內地的理財產品，特別是以人民幣發行的中國債券，息率遠高於本港銀行定存，而且隨時可在二手市場轉售套現應急，相信是定期存款以外另一穩健高息投資選擇。
事實上，目前在香港流通的債券，絕多數是以美元面額發行，而由於美國持續量化貨幣，令不少中外投資者也擔心美元大幅貶值，有了北向理財通，本地銀行業便可以大力展開以離岸人民幣為單位的內地債券及各類理財業務，加速人民幣跨境流通及國際使用，進一步鞏固香港作為全國尤其是大灣區的金融中心龍頭地位，同時創造更多高收入的金融就業職位。
跨境理財服務對房地產業的影響巨大，目前特區政府既定的房策卻是傾向增加公營和中、小型住宅供應，早已苦於可用土地不足。面對當前本港金融業的突破性發展，毫無疑問需要另外增加更多高端住宅以應付新增駐港金融人員額外的居住需求。所以增地建屋已到了刻不容緩的階段，筆者相信【明日大嶼】必順理成章成為難以抗拒的主要增地方案了!
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
差餉物業估價處公佈的私樓樓價指數，一向比實際二手樓價滯後。然而，觀察市場近日成交走勢，相信8月份指數破頂，已無懸念。
是的，通常樓價破頂之際，二手樓市一般會轉入好淡拉鋸局面，當有利淡消息發佈時，個別業主若急於套現，此時遇到實客還價，大多願意稍作讓步。例如成交期互相遷就，甚至乎減價成交也有可能，這可能是因為當時沒有其他買家出價競購，又或者你是唯一肯遷就交吉期的買家。
有朋友今問，為什麼遷就成交期也可以成為賣方減價的誘因？以近期移民人士賣樓為例，有些移民為了趕及銜接子女海外學校入學日期，又不打算麻煩在港親朋代為完成交易，難得遇買家有實力可在較短時間內完成交易，賣方多願意略減成交價以促成交易，以免蹉跎時間。
同樣是移民賣樓，也有一些賣方因為現時工作合約在身，需要繼續在港多住幾個月打點，考慮與其另覓地方短租數月，不如和買家商議較長的成交期，可免卻搬屋及另租單位的煩瑣手續，故減低成交價以示補償買家，所以置業人士若然不急於收樓自用， 隨時有機會買平啲。
事實上，業主賣樓動機不一而足，也包括商鋪寫字樓廠房等物業。例如近期某家族不斷沽售旗下商鋪廠房，據聞多有折讓，資深行內人更指其中部分物業是遠低市價脫手，以致接貨的投資者可以即時在市場轉售獲利。
二手住宅方面，其實也有一些樓盤成交價一直比較附近相若樓齡樓盤呎價有明顯折讓，原因可能是大廈保養欠佳，以致外觀比鄰近同齡物業明顯殘破，導致賣方不得不平售，筆者曾見過有買家買入單位之後，積極推動業主法團進行大廈大維修，將大廈外牆及渠管全部翻新，結果令大廈外貌煥然一新，樓價此後反升超越鄰近物業。
事實上，一般人畢竟買樓經驗不多，尤其是首次置業上車客，對交易手續和理性議價欠缺認識，為免吃虧，做置業决定前宜多作比較，參考市場成交數據，能事先做足功課，自然可以看準時機，手到拿來，以合適價錢買得心儀樓盤。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
這幾天, 世人都留意著阿富汗局勢的發展，傳媒報導以美國為首的列強領袖, 大多數判斷喀布爾的政府軍可以和塔利班民兵周旋一段日子，然而美軍卻突然加速撤走，造成局勢大混亂，各電視臺爭相報導在喀布爾機場上演的’西贡時刻’，有阿富汗人企圖攀附在飛機外部離開，結果從高空墜地慘死。意想不到的是, 祇持有一般輕型武器的塔利班民兵，竟然祇消二十天時間，便攻陷了由擁有美式精良武器的政府軍守護的所有省會。為何一向見多識廣的列強領袖, 竟然在這關鍵時刻誤判局勢的發展，真是匪夷所思!
是的，偏頗的消息也同樣在這幾年誤導香港無數市民，以致不少人變得輕狂魯莽，是非不分。充滿偏見的論調也導致一些港人誤判香港樓市的發展方向，使他們錯過入市良機, 和新一波的升浪擦身而過。
樓價升和跌一直和政府的房屋政策關係密不可分，現時港官似乎都著力談論長遠的房屋規劃，聚焦由十年後甚至到2047的發展，揚言可以基本解決香港人的居住問題。
湊巧的是，在長遠的房屋政策上，筆者對解決市民安居也同樣樂觀，但思路卻和港府有所不同。事緣不久前廣州市規劃資源局公佈了廣深高速磁浮鐵路的方案，在籌建中時速達600公里的超級高鐵, 只須20分鐘左右便可直達廣州和香港兩城，實現真正意義的1小時生活圈，屆時大家可選擇在香港上班，晚上從容乘搭超級高鐵回到大灣區的家休息了。香港人居住狹窄問題迎刃而解！
筆者上述想法或許和港官構想並不一致，卻同樣可以解決市民長遠的居住問題，而且大家可以住大啲。
現階段，港官談長遠房策已太多了，至今卻甚少觸及短期（十年內）的房屋解決方案，目前至少有幾拾萬人正輪候公屋，另外還有幾十萬人居住在劏房，默默忍受著惡劣的居住環境，不是説政府辦事要做到急民所急嗎？對於基層市民而言，遠水不能救近火，十年後的房屋願景確實是太遙遠了！
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
政府統計處指香港人口過去一年減少了約9萬人，有市民擔憂香港有可能因為移民而流失了一些專業人材，會影響香港未來的經濟發展。
其實香港一直是一個移民城市，過去曾經歷多次大規模的移民潮，然而每次有移民出走，亦相應有一些國內外人材趁機來到香港找尋發展空間，填補、接力甚至乎加速香港的經濟發展，因此港人實在不必憂慮過度，應該把握機會力爭上游。
對樓市而言，近期移民賣樓套現，反為緊缺的二手住宅帶來額外的供應，可惜雷大雨少，移民放盤單位並不如許多淡友估計的多，樓價不但沒有受到打擊，反映二手樓價的中原二手樓指數更在近日升穿2019年的記錄，最新報191.34點，至此今年樓價已累升8.1%。
踏入八月份，樓市開始進入消化鞏固期，原因是放盤業主調升售價，試探買家的承接力，至於買家方面，得益於多項遏市印花稅，抑制部分投資者入市意欲，所以有更充足時間向賣方討價遠價，故8月份的成交量或將回落2至3成。
其實，目前左右樓價走勢的各項主要因素並沒有負面的改變，圑結香港基金倡造地3000公頃，故就算稍後通過【明日大嶼】的1700公頃造島計劃，香港依然缺地1300公頃以滿足未來發展。
再者，本地經濟表現及失業率才是影響市民置業信心的核心因素，政府剛上調本港今年GDP由5.5至6.5%，而失業率正快速回落改善中，況且第3及4季度由於政府向全民派發兩期消費券，意在刺激市面消費活動，一些受疫情重創的行業，生意明顯好轉。雖然新冠變種病毒繼續打擊全球經濟活動，但香港的防疫措施做得不錯，祇要醫管局正確做好疫區分級隔離措施，可望在病毒攻防戰中取得優勢，更多市民安心外出消費，加上中國處理疫情出色，經濟繼續全球一枝獨秀，香港在國安法實施後, 社會環境迅速改善，筆者預期樓市短暫整固之後，樓價有力挑戰新高。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
新冠病毒繼續肆虐，不少人以為了打了兩針，就可以安枕無憂，早前亦有專家表示若有多於六成半市民接種疫苗，應該可以發揮群體免疫效果。可惜大家忽略了病毒也會通過變異求生。所以，就算強如美國擁有最先進的武器，至今也無法殺絕病毒，保護不了美國人的生命。
在香港，原本投資者樂觀以為本地疫情已經受控，有望短期內恢復深港通關，不少人把握機會入市撈底，刺激鋪位買賣宗數大增，兼且政府宣佈撤銷工商鋪的雙倍印花稅，無疑減輕了投資成本，間接助推舖價反彈回升，這批成功撈底的投資者，現在無不笑逐顏開，大有斬獲。
除了舖位買賣活躍之外，今年住宅樓市也保持暢旺。一手新樓盤一直有價有市，二手樓受惠移民套現，大量平盤迅即被買家消化，估計本月二手楼市處於買賣爭持局面。
然而，由於中美近日在南海分別舉行軍演，地緣政治緊張，買家較前審慎，故要香港樓價突破，相信要等待局勢回穩才有機會。且鄰埠澳門已率先被變種病毒攻入，香港更是人口密集的國際大都會，每日有大量海外人員入境，當中難免有隱性病毒患者漏網，加上病毒將繼續不停變種，要完全清零隔絕已不現實，本港須作心理準備和病毒長期進行攻防戰，政府除努力向全民【谷】針外，更應參考國內行之有效的抗疫手段，做好中港情報交流工作，盡量減少及減輕病毒傳播對市民生活和本地經濟的破壞力度。
事實上，若香港可以成功減低病毒衝擊並穩住經濟，累積多時的置業購買力自必繼續發放，儘管政治環境複雜，筆者對香港樓市前景還是充滿信心。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
全球氣候迅速惡化，香港市民貼身感受是天氣悶熱難耐，原本穿得越少越覺涼快，可是為了防疫，外出還是無耐戴上口罩。
世紀暴雨成災，现時重災區是德國科隆市和我國河北省鄭州市，洪水滔滔，房屋及道路崩倒，到處頹垣敗瓦，更造成大量民眾傷亡和財物損失。鄭州和香港市民本屬同胞，血濃於水，正所謂一方有難，八方支援。由前特首董建華及梁振英作為總召集人創立的香港再出發大聯盟，已發起為鄭州暴雨賑災籌款，筆者呼籲大家立即伸出援手，協助河南民眾渡過難關。有關捐款戶口，請自行參閱各大報章，在此不贅。
防疫及接種新冠疫苗方面，香港近期進展滿意，本地確診個案基本清零，遺憾的是由於一些外國防疫不力，以致病毒迅速變種，威脅全球經濟疫後復甦進展。
事實上，全球專家的共識是未來天災及疫症頻發，對香港這個彈丸之地而言，暴雨造成的山洪爆發或渠管淤塞釀成山泥傾瀉或污水倒灌，隨時引致停車場水浸及人命財物損失，街道到處水窪需要大量人手清理善後，住在低洼地區的居民更隨時蒙受傢俬財物污毀，水浸過後臭味歷久不散，滋生蚊蟲。根據一些新冠疫情蔓延個案的研究，多位專家指出大廈天井通風不良，或者污水渠管設計不善，隨時導致病毒更快擴散，其他樓層住客不知不覺的受到感染，加重政府人員防疫工作負擔。
基於雨災和疫情常態化，令環境衛生突顯重要，越來越多市民在選購住宅時，把大廈管理的質素列為優先考慮因素。筆者提醒置業時除留意單位內的裝修間隔和座向觀景外，對大廈設施及外牆的保養，保安措施及日常清潔，更應多加注意，因為大廈保養得宜，可反映管理公司的質素，並為物業升值創造加分條件。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
政府高層突然改組，自言勤力似牛做好份工的張建宗被免職，政務司一職改由李家超替補，而原警隊一哥鄧炳強則榮升保安司，二哥蕭澤頤坐正警務署長，事出雖然頗為意外，然而公眾反應一致好評，新安排顯然針對時弊，為香港政經及法治從回正軌創造更好條件。
事實上，政治和經濟互為因果，這次高官改組為香港行政環境注入改變，揭示核心領導層對部份高官抱持綏靖思维不作為感到十分不滿，因而有必要更換人選，採更積極有為的手段平定亂局，為香港政經回復開闢快車道。
政務司作為百官之首，職位的重要性和影響力自不待言，要看實例，大家不妨回顧昔日首任特首董建華的任內遭遇，當時為確保九七順利過渡，於是委任前朝陳方安生續任政務司，希望架輕就熟，帶領18萬公務員為香港安定繁榮作貢獻，可惜事與願違，香港政經發展陷入一片混亂，而針對時弊的八萬五房屋政策被迫夭折，香港樓市從此進入大升小回的格局。
的確，回歸後香港官場一直充滿綏靖不作為的風氣，二十多年來政治架構僵化，教育制度更不改殖民奴化歪風，許多學校無視培養學生德育及愛國的職責，接連兩次動亂風波由此而生，致港人飽受折騰煎熬。
現在港府高層更迭，政務司改由具法治紀律背景的官員代替政務官出身的張建宗，如無意外，可期加快公務員體系的改革，而對醫療及教育體系的重整，短期內應可彰顯成果。
公務員系統捨棄緩靖思維代之以積極法治並提高辦事效率，在土地政策方面將不再顧忌棘手的利益矛盾，增地建屋確實可以做得更快，達到縮短時間造福普羅市民。當政務司暨公務员班子做出令民滿意的成績，香港經濟必可更快重拾升軌，明年3月誰人當選新一屆特首，已不是重振香港唯一的因素了。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
朋友自從成為啟德港人港地的幸運買家，更加深信啟德樓盤未來升值潛力無限，也確有事實可證，因為之後相繼開售的新項目，訂價一浪高於一浪，到最近期位在舊機場跑道邊緣的新開樓盤，連一房單位總價也幾乎由一千萬元起跳，願意給這價錢的人豈會是傻子! 可見不少人認定啟德住宅升值潛力有餘未盡。
事實上，自從特區政府宣佈打做啟德新區成為一個具劃時代意義的第二核心商業區（CBD2）以分流殖民地時代構建成的中環核心商業區的滿載需求，公佈的規劃包括香港唯一的國際郵輪碼頭，一個可以舉行世界級別比賽的超大型體育塲館，再加上相鄰九龍灣新落成的甲級寫字樓群及啟德河改造工程等基建項目，政府和商界的確投入了巨額真金白銀，足證各界對啟德區寄予厚望之心。
是的，若非社會噪動及接踵而來的新冠疫症大流行，相信郵輪碼頭早已源源不絕的迎來豪華郵輪高端豪客觀光消費了。但世間不如意事時有發生，或許香港人可從這段黑暗經歷領略寶貴的一課，從始更懂得珍惜香港的一切。
然而，事過情遷後政府卻改變了啟德的原定建設計劃，把最具特色和實用性的啟德環保連接系統(簡稱單軌鐵路)放棄了。失去了啟德單軌鐵路接駁載客的便利，在筆者眼中，啟德新區已儼然被切割成兩块小區，其一是分佈舊機場停機坪區的樓群，以後單靠承昌道連通到跑道區了。
跑道區一直被認為是最優質的啟德地皮，尤其跑道區臨海一側，落成的單位必定是永無遮擋的璀璨維海景色。相反，位於舊停機坪小區一帶的簇新樓群，雖然外貌設計和會所設施也是應有盡有，但敗筆缺點是維海美景欠奉，故祇可納入高尚住宅行列。
在香港，沒有優美山景或迷人海景，祇憑交通方便取勝的豪宅，筆者未曾見過。然而，啟德跑道區也因為取消了單軌鐵路而失色，跑道上的豪宅，呎價能否和九龍站駢駕齊驅？還是留給讀者自行判斷吧!
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
今日香港回復法治，而且抗疫有進展，市面經濟已見起色，酒樓餐廳，食客重臨，雖然尚未見旅客重現，但由於鋪租成本略減，估計不少食肆已可止蝕，重災行業萌發生機，加上原本不受疫災影響的行業，基本已可使本地經濟走出谷底，失業率回落是證明。市民注意力重新回到現實生活，特別是樓市，消化了套現移民樓盤外，市面二手樓更開始出現少幅追價現象。
香港大局既已穩定，然而過去立法會長期無所作為，積壓不少尚未解決的社會問題，民間繼續累積怨氣，其中居住困難是公認必須盡快解決的問題。除了發展商手上可觀土地儲備之外，香港政府才是最大的土地擁有者，更是遊戲規則的制定者，卻未能妥善解決社會各階層的住屋需要，實在難以自圓其說，問題癥結是政府執政態度過於畏首畏尾所致。
當然，過去政府在立法會內的確勢孤力弱，幾乎事事受到議員取態掣肘，然而，經歷了差不多一年時間的清理整頓，立法會已回復正常議事運作，沒有了【為反對而反對】的聲音，理論上政府和立法會應該易於協調，可充分彰顯行政效率，可惜事與願違，就以抗疫及接種疫苗為例，主理部門每每不敢承擔，以致注射人數至今未達群體免疫，可恨的是港人並非沒有足夠疫苗供應，而是受到疫苗政治的蠱惑，試問連本港專家學者的說法也眾說紛紜，叫一般市民又怎樣去正確理解注射疫苗的安全和重要性呢？許多人於是便抱持【唔打唔會死，打咗(針)增加死亡機會】的心理而抗拒接種，造成香港疫苗供過於求的現象。
政府在增地建屋方面也一樣是畏首畏尾，大概是8萬5建屋目標的前車之鑒，又或者怯於站在道德高地的環保派對立面，在立法會大局已定的有利條件下，依然不敢有所作為!
施政報告提出的增地建屋之議確實不能無了期拖下去。正所謂蛇無頭不行，但願早日選出一位在各方利益面前，依然敢於實现人人有屋住願景的領導，帶領政府突破增地建屋的困局。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
香港目前疫情基本受控，每天確診病例經常【清零】，加上市民累積接種疫苗人數日增，坊間傳言【坐四望三】，即是第四季可以中港口岸通關，疫控進展更好則有望早至第三季。相比目前臺灣地區疫情陷入水深火熱，而主辦奧運的日本疫情亦好不了多少，致民間發起取消舉辦奧運，希望阻截病毒擴散。一向熱愛前往臺日韓等地度假的年輕香港人，若不想繼續窩在家中過日子，何不往內地走走 ? 看一看今非昔比的大灣區全新面貌，三天兩晚的行程已可擴闊視野，對個人日後事業發展，必有裨益。
香港經濟走出谷底，從近日公佈的失業率回落，已可看到端倪，若然尚存疑慮，可參考中國今年貿易總額，第一季增長率高達18%，中港貿易一直是香港經濟最重要的支柱。常言道：中國好、香港好，可見香港對中國的依存度。然而普通市民一般祇目睹購物區依然處處空置鋪位，酒樓餐廳客稀消費不振，其實並非經濟全貌，祇代表了遊客不來對本港零售及服務行業的打撃，但如果身邊朋友是做股票買賣工作的或從事物管，又或者從事製造業的，他們卻不一定受到衝擊，筆者一位從事製造業的朋友對我說，由於越南及印度等地飽受疫情重創，工廠經常需要停產，因此不少訂單已回流中國生產，以保證可以如期交貨。所以大家無須對本地經濟過度悲觀。
廠家生意好，亦即代表有投資者賺錢，閒資尋出路，股市及樓市最先受惠，香港控疫有成，中央政府便有信心重啟口岸通關，如今香港政府做廣告強勢推動市民注射疫苗，商界推出注射兩針港人可參加抽獎，獎品是價值約一千萬元的住宅單位一個。亦有商家倡議每兩周抽獎一次，正在商議獎金事宜，執筆時尚未知道是否成事，最新報導指六月預約注射人數激增，不論打針的目的是為了履行公民責任抑或合資格參加抽獎，對於香港急需達到群體免疫的目標，無論如何是鼓勵，能夠早日通關，內地旅客重臨，重災行業回復生機，經濟全面好轉，供樓中的市民不再煩惱，市民及投資者信心增加，樓市破頂，指日可待！
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
說起環保，筆者首先想起了風頭最勁的瑞典環保少女通貝里，她一向以環保鬥士自居，面對全球各國領袖亦經常大言不慚，可惜她卻知識匱乏，疑似受人擺佈經常胡言亂語，至於她究竟聽誰的號令行事？ 至今尚無人敢於揭露！
網上流傳通貝里膚淺荒謬事不勝枚舉，譬如指中國人使用木筷子不環保，她完全不知道中國家庭用的木筷子是重覆使用多年，至於一次性用完即棄的竹筷子，卻是以快速生長的竹子製成，比起時下流行使用不易降解的塑膠刀叉等餐具，其環保程度好得多，然而，在環保光環護身下，通貝里多不勝數的大廢話並沒有太多人公開糾正。
在香港增地建屋的議題上，目前環保佔據道德最高地，為香港市民謀求更好的生活環境，本來無可厚非，可惜一些別具用心的團體卻藉著環保之名，以達到本身的政治目的，動不動妄議甚至發動抗爭，置香港市民的福祉不顧，嚴重的事例如2011年東涌阿婆就港珠澳大橋環評申請公費司法覆核，最終港府慘勝卻拖延了工程進度超過一年，導致大橋工程做價上升了接近一百億元，在東涌阿婆事件上，政府和纳税人蒙受損失，得益卻是另一些人。
房屋政策是公認的民生難題，社會有識之士提出的增地建屋方案中，長遠的有【明日大嶼】，甚至乎未來還有【大灣區一體化】，然而試圖解決中短期建屋土地不足的提案，卻不斷有團體借用環保的名義大力反對，例如使用郊野邊緣綠地建做公營房屋，本意是急民所急可在短時間內提供更多住宅單位，卻被極端環保鬥士撻伐反對。
以事論事，在市民急切的住屋需求議題上，香港社會不應為了滿足像瑞典通貝里般見識膚淺的小眾反對，便任由可以安置超過一百萬基層市民的建屋土地荒廢，為民怨帶來口實，為香港社會繼續提供躁動不安的火苗。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
環顧灣區內其他城市，和香港具1小時生活圈潛質的城市還有珠海、中山及惠州。這三個城市的地理環境一樣受到港人垂青。
其中珠海被譽為是中國最理想退休居處，九洲港附近的豪宅，坐擁無敵海景，和港島淺水灣不遑多讓。自從港珠澳大橋落成之後，香港人追捧程度大增，樓價一直穩步上升，已漸現二手樓市場，具備長遠投資價值，目前樓價相當於每平方呎約2,800港元，且升勢不止。市中心區近期更傳聞實施限購，限制炒賣。
至於惠州是不少港人的故鄉，早年已有不少長者回歸置業退休，傳聞惠州將進一步和深圳融合，兩城市之間已建地下鐵路快將連通，可望往來更加便捷，也是港人退休家園的選擇之一。最後是華僑之鄉的中山，筆者熱愛美食，過去常偕內子短遊兩天，滿足口福及享受溫泉樂趣。
而貫通中山至深圳的中深通道即將竣工，半小時內可達，這裡一個80平方米單位樓價約80萬元，由於人口預計未來增至6百萬人，交通規劃日趨完美，極有可能發展成為港人1小時生活圈的另一享受退休生活的經濟選擇。
不過，以上位在香港周邊的城市，現階段多數受制於交通工具速度及道路網，目前看來還不具備實質性1小時生活圈意義。然而面對香港地少人多，而且建屋一直受到環保卡脖子，樓價易升難跌，要根本性改變房策才有望解決現時達百萬計的港人住屋問題，筆者認為吸引港人願意遷居灣區是辦法之一，再者應對疫情衍生的在家工作'的體現，已證明不少工作崗位是可行的，如果能夠優化往來客運速度，並大力簡化口岸過關手續。假以時日去改變港人”留鳥”般堅持居港的心態，大灣區一體化確實是破解港人住屋困局的最有效益的策略。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
粵港澳大灣區是包括九個珠三角城市及兩個特別行政區組成的國家重點發展經濟帶，當中包含的一線大城市有深圳、廣州及香港特區，以上城市不但經濟發達，更是國家銳意打造的優質生活城市群。灣區人口眾多，致居住需求龐大，近些年經濟增長更加突出，因此房地產價格上漲不止。目前香港方面，質素稍好的私樓價格，已非普通收入的小市民可以負擔得起。
一河之隔的深圳，近年大力發展高端產業取得佳績，早兩年的地區生產總值已超越香港，深圳市政府更計劃在未來五年要超越南韓首爾的生產總值，由於深圳銳意發展附加值可觀的科技行業，因此吸引全國及海外精英大量流入，市內符合高收入人士居住的南山區，地理環境優美，教育設施及醫療配套齊備，區內的房價以呎價計算已直追香港，由於深圳豪宅單位面積大，以南山區的優質住宅為例，隨時叫價2仟萬元（人民幣計）以上，大面積的新穎複式單位，叫價普遍在3至5仟萬元之間。所以縱使深圳是名符其實在香港1小時生活圈範圍，樓價無疑已在迅速拋離中產港人的負擔能力。
作為廣東省會的廣州，是我國華南政治，軍事及經濟中心，樓價普遍比深圳便宜得多，天河區一套90平方米保養得宜的二手房，500萬元已有選擇餘地，以香港市民的收入足可應付，可惜往來交通連計跨境時間，在暢順的情況下，祇可以做到1小時的交通圈，故住在廣州，每日回到香港上班，並不現實。
接連深圳的東莞市，經歷騰龍換鳥的產業升級年代後，松山湖區已成功發展成為高新科技開發區，招攬了華為集團及維沃(vivo)手機生產商等到此設立生產及科硏基地，東莞因此吸納了大量外來科技人材聚居及工作，且正在施工建設地鐵連通深圳市，而樓價相對深圳平宜，因此有不少在深圳工作的人員到這裡置業成家，刺激樓價迅猛上漲，一位東莞世姪表示目前較優質約80平方米的二手房價已升至300萬元以上。 (未完待續)
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
中美在抗疫及疫後經濟復原的路徑上各施各法，分道揚鑣，不過美國採用量化貨幣政策無疑是拔苗助長，坐直升機向全部美國人撒錢啟動內部消費的思維，目前的確除了刺激消費市場快速回復之外，部份美國人更有餘糧投入股市及樓市，大型機構投資者更藉著超低借貸息率，大舉進軍全球大宗商品期貨市場進行炒賣圖利，然而，世上沒有人可以準確預測美聯儲會無限發鈔可以維持多久的刺激效用，就好似一個面臨破產的富人，趁著尚沒有太多債主悉破之前，不停的使用手上的信用卡繼續無節制的擦卡消費。難保市場屆時不會發生一次比2008年的金融海嘯更恐怖的災劫。
也許出於防範國際金融衝擊，中國就一直不停地防範經濟泡沫的滋生，例如因應各大城市熾熱樓市實施限購措施，防止房地產炒賣過熱，金融方面，更斷然終止了螞蟻金服的上市集資計劃，坊間有流傳是成功阻止了一場衝擊中國金融市場的國際陰謀圈套。國家的審慎和遠見，同時也贏得國際投資者的信心，因此外來資金並沒有因為香港失去對美最惠待遇而外撤流走，香港股市繼續壯旺並具有挑戰倫敦世界第二大股市席位的條件。
近期香港疫情改善，本地樓市不論價量已恢復上升的態勢，另一些香港人看好粵港澳大灣區的前景，紛紛購入灣區內的物業作第二家園，專注大灣區住宅銷售的行家對我說，手上有大批透過網上購樓的香港買家，不少已經接種疫苗，正等待通關立即趕往內地收樓。事實上，經過2008年美國QE的洗禮，香港市民大多選擇透過增持物業保值以防存款【縮水】減值。
老友聽完表示，除了購置物業保值之外，由於環球在去美元化的路上，黃金的避險功能再次抬頭，故若可以在個人資產配置加入一點黃金，更加理想。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
西方先進國家疫情開始受控，關鍵原因是因為疫苗順利普及注射，特別在疫情最嚴重的美國，拜登上任後即獨享幾乎所有輝瑞疫苗的產量，並立即全力推動注射，估計目前已有超過三份之一美國人接種了一至兩劑疫苗，再加上一再量化貨幣，IMF已估計美國經濟回復強勁增長勢頭。可以說, 美國的抗疫有成乃至於經濟復甦，全賴成功開發疫苗及大力策動全民接種控疾。
位在東半球中國, 則憑著傳統智慧，早於去年初採取物理手段果断將疫區封閉隔離，成為首個化解病毒危機的國家，更因此成為全球2020年唯一GDP正增長的經濟大國，疫控能夠走在疫苗尚未成功研發之前，的確是中國人值得自豪的大事。
我國自行開發的疫苗，除了國內人民可以大規模接種之外，中國也將疫苗視為公共產品供應全球其他有要求的國家，充分發揚人類守望相助的博愛精神，同時有助全球經濟早日走出疫災。相比採用獨善其身的疫苗主義國家，我國無私貢獻疫苗，世人有目共睹。
事實上，直到目前，能夠初步突破疫災重啟經濟的國家祇有中美兩國，彼此都通過提振內循環消費去刺激經濟活動，祇不過使用的手段有所不同而矣，中國人因為全球疫情嚴峻而不出國門，人民於是留在國內消費，而美國政府則濫發美鈔賑濟國內民眾，有因此有效提振內部消費。
由於疫苗已经量產及廣泛使用，首先提振發達地區疫後經濟重生，香港既是粵港澳大灣區的核心金融中心，大灣區經濟的復甦，香港自然率先受益，港人對經濟信心也隨著治安逐步回復正常而增強，累積的置業購買力開始湧現，近兩月住宅成交一再穩步增加，發展商洞悉時機，紛紛嘗試提價試探承接能力，特別是豪宅市場，近期再度錄得驕人成交呎價，市場隱约預見新一波的置業潮將由豪宅起動，而部份發展商更疑似採取高價限量賣樓，銷售策略已引起政府的高度關注，近日有高官藉機重提【新樓空置稅】的說法，這無疑是懸在樓價上升道上的克里摩利斯之劍，且看發展商會否息事寧人！
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
疫情對香港各類物業的租金形成強大下調壓力，尤其是寫字樓及購物區的商店租值，下跌幅度更加驚人，看來必須等待內地客重臨，租金才有機會谷底反彈，至於民生區的店鋪，港人可能看不到太多空置吉鋪，然而大家有否留意街上多了不少販賣瓜果菜肉的商店呢？最誇張的情況是一條街竟然有一半商店在販賣往昔在街市才見到的濕貨。市面去到這個地步，方便了家庭主婦，卻影響許多一直在街市擺檔的小販生意收入，這種畸形的商業生態若持續下去，很多市政街市大樓也可以重建為住宅物業了！
疫情對住宅租金有沒有影響呢？答案是有的。縱使香港經濟差，住屋卻是必需，可是大部份中產的收入差了，遇到约滿業主堅持加租，唯有另找一些租金較平，條件較差的單位，部分租客被迫租住較细面積甚至搬離市區，另一些租客寧願抵受裝修噪音搬到剛入伙大量平租的新樓居住，不少業主早前加租迫走了舊租客後，發覺單位空置多月依然乏人承租，唯有下調租金吸引新租客以免損失更大。
其實若按傳統智慧，住宅的回報率一般約3至4厘，例如業主過去將一個樓價650萬元的單位放租，租金一般約2萬元左右，然而由於經濟差市民收入減少，這單位目前實際上祇可以月租約1. 5萬元才有租客承接。
事實上，香港中小住宅回報率回落至今依然有約2.5厘，對比深圳二手住宅現時祇在1至2厘之間徘徊優勝得多，故若香港樓價續上升，投資者又想盡快將單位租出，理應調低租金回報期望，否則長期空置損失更大。
何況租金回報率並非決定樓價升跌的唯一因素，就像許多有潛質的股票一樣，股息經常低至1厘以下，仍然得到股民大力支持，將思维套用到住宅物業，選擇有大升潛質的物業更為重要。故放租業主预備大賺樓價升值的同時，也應該有心理準備要降低租金回報期望，以遷就收入沒有增加的租樓人士。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
自從新冠疫情爆發至今，美聯儲累計已經印鈔超5萬億美元，約合港幣34萬億元，事實上, 香港最新財政儲備才得8仟多億港元，可見美國這輪量化貨幣的規模之大，然而，不止於此,聞說美國再接再厲, 正在策劃多印4萬億元美鈔，過去筆者曾強調大家不宜繼續稱呼美國貨幣做美金，應該牢記改稱美鈔才對，這樣做可提醒自己美鈔的含金量已稀釋減弱，不會過度迷信美元的保值能力。
一國的幣值不斷下降，即表示有關貨幣的購買力越來越差，所以若非美國是全球軍力最強的國家，美元的購買力或早已和非洲津巴布韋幣並列同級。
因為港元和美元一直以聯繫匯率鎖定貨幣的兌換率，以致美國在2008年金融風暴量化貨幣時，出現大量熱錢流入香港的物業市場，引發香港物業價格全面急升，而住宅價格的狂升，結果使一般受薪階級無力置業，民怨累積並藉著逃犯條例終極爆發，事情背後固然有敵對國家策劃操作，但誠如我國領導人所言【打鐵還須自身硬】，特區政府經此一役，理應吸取慘痛教訓，努力矯正弊政，尤其是盡早理順房屋政策，新公佈重整公屋及私樓供應比為7比3，顯示政府政策轉向興建更多資助房屋，增加基層市民置業的機會，倘能切實付諸實際行動，相信必然得到市民大力支持。
近日廣傳美國即將加印貨幣以重建國內基礎設施的消息不斷發酵，已引起國際社會高度警剔，憂慮高通漲捲土重來。現階段港人固然憂慮中美角力越演越烈，不過香港物業大致上已經整固見底，祇要有熱錢流入香港物業市場，大概率將再掀起新一波的保值置業升浪。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
在疫後經濟復原的路途上，各國在互認接種疫苗方面卻出現狀況，未來全球互認的【疫苗護照】或需較長時間磨合，不過香港是中國的一大城市，況且接種疫苗的香港市民日有增加，為免窒礙兩地民眾及經濟交流，看來為兩地提供口岸進出便利的措施，估計最快年中可以推出。
港人最關心的香港樓市近況，首先是購物區的商鋪買賣，近期已有投資者入市擇肥而噬，業內人士普遍相信祇要回復七成遊客量，商鋪投資回報增幅非常可觀。
然而，一位在服裝行業打滾了二十年的80後才俊卻對我說，由於市民經過漫長疫情的洗煉，有不少人已改變了逛街購物的習慣，他們發覺安坐家中一樣可以上網瀏覽購物，更可以同時享用美食或飲品。
除了消費模式轉變之外，白領的傳統上班方式也改變了，現在許多行業的從業員均可以在家工作，和上司或下屬員工繼續緊密溝通，一些老闆更發覺可以將過去使用的寫字樓面積縮細，減省不少經營開支而且不影響業務發展，難怪最近有專業人士指核心區寫字樓空置率大增至10%，看來寫字樓需求減不單純是受到疫情的影響，更可能是因為越來越多人適應在家工作的新模式。
由於上班模式有變，人們在家的時間反而多了，對改善居住環境的渴求自然大增，有孩家庭希望子女有自己房間溫習及接受遙距學習，婦女在家工作省出不少交通時間，因此渴望有一個廚房可以烹煮美食，而傳統上作一家支柱的男主人也需要一個工作室，可以冷靜獨立處理往來文書及透過視像會議和同僚開會討論工作進度或接洽業務。
以上生活習慣的調整，也造成積壓已久的換樓意欲蠢動，筆者早前已指出一千萬元以上住宅祇可最高五成按揭的管控需求措施是不合時宜，若要改善未來港人的作息環境，現行的按揭措施必須盡快放寬，讓置業階梯可以更暢順運作，早日改善港人的居住條件。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
筆者近些年曾去過新疆多次，對當地的風景文物和維族的美食尤為欣賞，到烏魯木齊的大巴扎購物，品嘗風味十足的烤全羊，大盤雞和烤魚，和維族攤販議價購買土特產，發覺五十歲以下的維族人，普遍可用流利的普通話和我們交談。新疆是維族聚居地，這裡生活的漢族看起來更像是少數民族。説種族滅絕？簡直令人莫名其妙。心裡忽然想起了常出現在牛仔電影的印第安人，他們現在去了那裡？
新年假後的樓市，自從確定了疫苗到港之後，成交迅即回升，二月份至今的二手住宅交易記錄顯示並沒有受到長假期的影響，一手樓成交比1月份更高出近一千宗。股市重開的確牛氣沖天，每日成交額都在二千億元以上，股市興旺，賺錢的人多了，部分資金轉戰樓市，加上市民憧憬待普及注射疫苗後，深港口岸可望通關，重災行業可期復原，故連日來睇樓人數繼續大增，低市價的細碼單位不斷被消化，放售業主議價幅度開始收窄，前線匯報現時市場依然由用家主導，暫時未現追價之風，銀行估價則基本與成交價貼近。
一手樓市，市場估計3月份應有更多新樓盤者首次推售，至於2月推售的新盤銷售成價則屬平穩，主因是部份發展商開價抱持求價不求量的心態所致。置業階梯受制於按揭成數限制已有一段日子，到去年中樓價一千萬元以下才稍作放寬，然而一千萬元以上住宅繼續以五成按揭為上限，故即使用家售出自住細單位，所得款項依然不足支付轉換大單位所需的首期，因此窒礙了用家換樓的信心。
現在新樓入門版單位，市區的一房單位普遍要700萬元以上，適合有孩家庭的兩房單位樓價接近一千萬元，已脫離大部份家庭的負擔能力。唯二手兩房單位用家乏資金轉換較大單位，致有孩家庭難於尋觅有折讓的二手兩房單位改善生活環境。
現時的按揭政策不能一成不變，應該因時制宜，是時候檢討改革了。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
在中國人的社會，老有所養一直是每一個老人必然關心的事情。古時候，富人喜愛多買田產，既可給兒孫耕作自給，又或者租給農民，每年收取田租，確保家人世代不缺衣食。尋常人家則往往希望多生幾個兒子，長大後可加入勞動耕作，增加莊稼收成。另一方面，人到老邁，又可以得到子女合力照顧供養，安享晚年。
時移世易，特別是在香港這片彈丸之地，土地有價，許多人一生也只能買得起一所400呎的單位自住。代真正供畢銀行樓貸之日，恐怕已經接近退休之齡。由於經濟及生活壓力，或基於個人其他原因，香港出現越來越多一孩或甚至無孩的家庭。
對於一孩家庭而言，為人父母者有較多時間投入愛心及付出金錢，希望培育子女長大成材，能創一番事業成就，有條件過更優質的美好生活。然而，多數人腦海中已不存在養兒防老的想法。相反，一些有能力的父母更自願支助兒女早一點置業安居。
對於一些無孩夫婦而言，由於不需耗費心力養兒育女和負擔昂貴的教育開支等，的確可以較鬆的過快活的日子。
在筆者心目中，我一直信奉‘收租養老’。總覺得香港政府要搞好房屋政策，讓香港市民可以居者有其屋，供畢分期貸款後，不用交租，擁有自置單位，老退後更可以透過逆按揭自食其力，不用依靠子女或社會供養，生活得更有尊嚴。
去年至今，香港遭受新冠疫情圍困，經濟顕著大幅倒退，最近公佈的失業率更上升至7%，相信是近17年以來的新高位，市民收入減甚至乎失業，樓價理應失去支持。
令人感到意外的是，住宅樓價竟然一直沒有明顯的回落。近日更因疫苗大批抵港，刺激成交增加，加上美國國會即將審批1.9萬億美元刺激財政計劃，無形中為香港住宅樓價觸底回升添加助力，未知大家是否同意？
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
今天是大年初五，謹祝各位朋友牛氣沖天，財源滾滾來。筆者強調這並不是客套說話，事實上是有理據的。
首先是股市，自去年中美金融戰開打，觸發在美上市的中概股回歸潮，帶動在香港集資上市的融資額創出過去十年來的新高，年度總值佔全球約45%，嬌人成績確立了香港作為全球最重要的國際金融中心地位。可以預見，新股發行上市陸續有來，從事證券業的朋友今年業務及收入，肯定羨煞旁人。
其次是受盡新冠疫情蹂躪的各行業，包括航空、酒店及其他零售服務業，得益政府已安排港人短期內注射疫苗，故市民在實際和心理上均大大減弱染疫的威脅。受災行業全面復原甚至出現報復性反彈的機會相當大。
簡單舉一例，筆者過去每年總會外遊六、七次，但2020年竟然交了白卷，因此我已打算接種國產疫苗後立即報團，出發到闊別差不多兩年的杭州。所謂人同此心，因此有理由相信香港旅遊業作報復性的反彈，更不用說恢復口岸通關之後，大陸人民也會趕緊南下来到已經回復秩序的香港購物行街。零售業及酒店等的營業額毫無疑問立即回升。
香港市面經濟好轉，蟄伏多時的投資者必積極到處發掘投資機會，價錢已跌了近半的鋪位物業是公認最佳獵物，日前市場已錄得一些偷步入市的贵重鋪位成交。
住宅方面，去年因疫情被過份壓抑的購買力，自從傳快將有疫苗到港之後，早前已見有上車客偷步入市。今年春節長假市民留在香港的時間多了，加上拜登上任，一般相信中美角力回歸可控和可預測的範圍，置業風險減少。而最近频傳打算移民英加的市民心急套現賣樓，剛巧迎合了已苦候多時的市民執平貨心理。
在過年前港島文福道兩幅超級豪宅地皮相繼以紀錄地價中標，其中一幅達到每呎5萬元，再一次證明豪宅有價有市，加上深圳已重施限購措施壓抑樓價，攔阻内资入市。
中港兩地口岸復通後，方便內地富人重臨香港，部分資金流入地產市場，豪宅成交增加， 是意料中事。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
香港貨幣供應量（M3）去年11月份略為回落至15.77萬億元，這個數字依然屬歷史高位，不要忘記，在這段時間內，更要抵受當時尚未卸任的特朗普連串極限施壓，扯奪了香港對美貿易的最優惠待遇。另外，由於螞蟻金服撤銷在港上市，估計有近1萬億元參與認購的外資因此流走，不過，似乎由於美國一直威脅在紐約股市的中資股上市地位，致不少資金都改道回流香港股市尋出路，近期香港股市每日成交總值最少也在2千億元以上，股市波瀾壯闊，股民興高采烈，和疫災下表現一遍愁雲慘霧的服務零售市場形成強烈的對比。
奇怪的是，資金情有獨鐘專注於金融市場進行投資活動，似乎並沒有積極流入香港的物業市場，間接證明了投資者並不完全看好香港的地產市度前景。
在購物區黃金地段的鋪位價格，不少放盤價早已大幅下調依然乏人問津。若果資金的確睇好香港前景，為何在這如此低殘價位依然不積極入市吸納呢？市場一般歸咎政府徵收辣稅抑制了投資者增持的意欲，然而早前政府順應商界撤銷了非住宅雙倍印花稅後，工商鋪位交投稍見起色而價位也略作反彈，可惜祇屬曇花一現，證明減辣或撤辣不是救市的萬靈藥。
住宅市場方面，香港市民一直確信存在供不應求的現象，的而且確，徵收買家印花稅確實加重了投資者參與住宅市場的成本支出，窒礙了市場的自由發揮，可是在涉及民生的角度看，如果住宅樓市不制約財雄勢大的投資者參與，必將刺激樓價迅速上漲至一般市民更加難以負擔的高度。
在道理上，香港一直奉行自由市場法則，故此住宅樓市也應該盡快解除針對投資者的措施，當然包括從價和買家印花稅，然而在感情上，由於住宅價格影響市民的住屋負擔，兼且新冠疫情現正打擊本地經濟復原的進度，普羅市民收入普遍減少，樓價續高民間怨氣增加，BNO事件更刺激香港社會急遽分化及不穩定，此時恐非全面撤辣的良機。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
在美國紐約上市的重磅中資股，近期被迫令退市，牽連本港股市大幅波動，好淡爭持下，連日錄得巨額成交。行將卸任的美國總統特朗普似乎作最後的瘋狂，再出手製裁以小米集圑（01810）為首的多家華企，即時令小米股份暴跌一成，然而，有大戶全力沽貨做淡，同時亦有北水南下強勢撈底，股市交投連續多天成交額倍增，各證券經紀行過年前意外地大增收益。有理由相信在美國上市的其他中資股，在製裁的陰影下，可能加快回流香港避免無理制裁，助長香港成為中國對接海外固若金湯的金融中心。
目前香港已出現抗疫疲勞跡象，天氣回暖促使各區商場特別在假日人潮漸展，逛街的行人多了，商店生意隨即好轉。人數雖然和中港口岸全面通關不能相題並論，但服務及零售業如果可回復七成生意，相信很多店主願意繼續堅持多些日子，失業潮擔憂煙消雲散。
郊區方面，筆者上週四往大澳郊遊，眼見遊人眾多，不過清一色是本港居民，人群中除了長者之外，見到不少成年人拖男帶女在食肆補充飲料及午餐，多數店主及遊人都樂意配合做好防疫措施，顧客進店後主動量度體溫，然後兩人一檯進食。
可惜夜店卻頻傳客人秩序失控，違規聚集導致群體感染，加上無症狀感染者比例趨增，需要實施小區強制測檢。原本期望全民注射疫苗，可盡快回復香港經濟活動，壞消息是全球出現多處長者接種疫苗後死亡事件，惹起港人一片疑慮，故香港計劃在2月左右優先為老人注射之舉，未知能否如期進行?
抗疫疲勞現像也在樓市出現，許多放盤業主已不再謝絕客人睇樓，而不少買家似乎也相信隨著普及注射疫苗，稍後香港經濟可望回復，因此雖然挨年近晚，也繼續到處睇樓。樓市成交如常，價格繼續持平。租務市場方面，由於年味氣氛日漸濃厚，成交宗數大減。
美國的拜登即將在20號接任總統之職，中美角力是否有轉機 ? 對香港的政經形勢舉足輕重,，影響樓市好淡難料，但低息持續卻有利置業，相信沒有人會反對。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
對於做門市生意的老闆或打工仔而言，可以注射新冠疫苗是天大喜訊，意味著感染風險降低，大家可以回復正常工作和社交，老闆生意回復，人手自然再度緊張，打工仔又有機會加薪及增加福利。然而，好事總多折騰，香港訂購的疫苗，一再押後到貨日期，由初期預算的1月份，現在押後至2月，而很多市民期待的國產科興活滅疫苗更未確定開始接種的時間，真是令人鬱悶。
樓市最新統計，2020年整體物業成交（包括非住宅）總數為73,322宗，盡管受連串暴動及新冠大流行接踵夾擊，成交總量卻站穩與2019年相若，重災區繼續是商舖及寫字樓。
樓市現況，特別是住宅交投，如果硬要說很差要救市，不少人卻有保留。政府似乎也認同，因此祇撤銷非住宅的雙倍印花稅，以協助企業出售舖位或寫字樓等物業套現解困。至於回應坊間要求為住宅減辣，週末財政司陳茂波已明確堅拒，並表示擔心一旦撤銷住宅辣招會刺激樓價急升。
眾所周知，香港經濟除受到新冠疫情打擊之外，更因中美角力慘成雙方較量的磨心，失去最惠待遇的確對港美貿易造成百上加斤的打擊。經濟衰退之下，企業不用裁員或結業已屬大幸，受薪階級就算手上有積蓄也不敢輕言置業，以免報銷最後一注彈藥。
然而，富人投資的行業卻不一定受疫情打擊，最明顯是超級市場，2020年生意總額更加刷新記錄，因為市民都回家裏用膳，還有如物業管理行業或金融證券等，皆不受疫情影響，故經營這類行業的富人，根本獲利不減反增，加上超低息可望持續，故一旦政府撤減樓市辣招，更多人相信會刺激資金流入住宅市場，進一步推高樓價。
盡管許多人都覺得2020年香港樓價甚至追不上深圳樓價的升幅，然而，對於飽受經濟及疫情威脅的香港小市民，大部分人對置業都不敢輕舉妄動，但低息持續卻令富人大減投資成本，撤辣更有利他們加大物業的投資摃桿，使樓市交投更趨活躍，可惜衍生的副作用卻是擴大了市民貧富的差距，嚴重影響社會各階層的和諧前景。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
北風凜冽，徹夜難眠，特別是受盡疫情蹂躪的小商戶，一方面要籌措支付鋪租及員工薪金，更必須負擔家庭開支，早前還有政府提供的各種抗疫津貼，才勉強可以支撐至今，現在政府已聲言不會向商界再發放津貼，大企業還好，可以發債集資，輕鬆逃過此劫，顺便趁著天災將業內小企對手剷除。而小企老闆則彈盡糧絕，翻身絕望，大企卻可乘機再進一步，積極擴充，蠶食更大市場份額，朝著壟斷市場的方向邁進，故大企業的將來是充滿生機希望，小企老闆就祇有望天打救。
然而，人們多相信自由市場機制是完美的，優勝劣敗是無可爭議的硬道理!小企存在與否不會影響大局, 真的嗎？先看看貿易署統計數字，在2020年9月中小企就有超過34萬家之多，佔了全港商業單位達98%，並為約120萬人提供就業機會，而在最重災區的零售和住宿及餐飲業就職的人員就有約25萬人，人數還不包括數不清的小販及街邊攤檔人員。
新冠疫情一浪接一浪，前路茫茫，倖存的小企都在掙扎結業倒數中，而代理業近日流行以業主移民急讓標题吸引買家，但有評論則認為香港人富裕不須賣樓移民。受災的小企老闆生意不景卻不敢發聲，擔心公司員工追討拖欠薪金，更害怕惹來債主臨門，致公司結業永無翻身之日！
大家有沒有發覺多了不少樓價二、三千萬元的豪宅放售？筆者近期注意到二手樓放盤的確多了，在過去, 小企商戶老闆風光的時候，總喜歡多買一、兩物業收租，或者升級豪宅自住，給家人享受更好的生活環境。疫情卻迫使部份小老闆到了售樓周轉的境地!
好消息是高官預告下月有疫苗注射，有疫苗就有希望，小企老闆要堅持活下去，為奮鬥一生創立的心血結晶注入最後一劑活命藥，希望守得雲開見月明。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
筆者從前不問政治，直至早幾年香港發生了一連串社會運動，事件使我認識到政治已不再是廟堂上的政客專用，發展至今天，許多市民不管是與非, 凡事祇要個人信仰認同就表態支持! 用更貼切的術語去解釋，就是凡事先問姓社抑或姓資，若是同路人就什麼都支持，大原則是黨同伐異，管他是否符合公眾利益!
遠的不說，就以新冠疫苗為例，據報香港政府已訂購了三至四種疫苗預備給市民注射，社會卻立即出現了眾多相反的意見，就連公認的港產病毒權威也一再修改自己的說法，由初期嘉許輝瑞疫苗有根有據，到近日轉呔表示國產的科興疫苗更適合長者注射。究竟香港那一位專家說法最厚道正確？一般小市民真的不容易弄清楚，希望代表政府的醫療專家可以向市民講清講楚，澄清不必要的混亂。
在商言商，全球的疫苗市場規模的確驚人，以新冠疫苗為例，有商業分析員估計單是美國市場每年的價值便高達100億美元，故能夠生產專利疫苗的藥廠不愁銷路! 由於疫苗附加利潤是天文數字, 市場一直由幾個西方國家壟斷，不容其他國家輕易染指。
然而，今次新冠肺炎大流行卻意外給了中國一次難得化危為機的市場切入機會。目前我國已有幾種疫苗進入第三期臨床試驗，而且初步獲得不少第三世界國家積極的採購，如果我國研發的疫苗效果優異，加上中國產品一向擁有強大的競爭力，或將迫使西方的製藥廠捨棄沿用高利潤的營銷策略，有助全球各國減低抗疫藥物的使用成本和效率，更迅速撲滅疫病。
今年以來, 五眼聯盟接連對香港不合理的施壓，現在本港對內地市場的依存度正有增無減，兩地跨境口岸回復暢通是香港經濟復原致關重要的因素，如何說服港人早日廣泛注射疫苗，是特區政府首要任務，當大多數香港人都注射了疫苗，市民有安全感和信心，經濟將不愁復蘇，而積蓄的置業動力得以釋放，香港樓市興旺指日可待。
筆者：世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷
最近東亞小強國越南又被美國列為货幣操縱國。事源於早前美國對中國货課徵重稅力壓出口，之後越南一直被論者看好成為代替中國對美的製造業生產基地。果不其然，這幾年越南對美出口贸易额突飛猛進，意料之外是行將卸任的特朗普竟然在這一刻把這個對美贸易顺差國出手列入外匯操縱國名單, 目的顯然是為即將上任的總统拜登設置更多外事摩擦障礙，令拜登上任後更難改善特朗普早前弄僵了的對外關係。
畢竟目前美國仍然是當今數一數二的經濟及軍事強國，憑著本身超強的軍事力量，經濟上繼續威嚇對美贸易顺差國就範，此方式就連我國也不隨意輕率反撃，可憐其他小國更是不敢哼聲半句。各國屈從縱容下去，「美國優先」早晚會取代「美国例外」成為美國執政者的特權。
事實上，縱使港美贸易额一直是美国佔盡平宜，然而為了全方位圍堵中國，美國不久前決定扯奪香港的貿易最惠待遇，還幸港美貿易佔比體量僅幾個百分點，而且港商處事靈活，相信不難另闢新路彌補缺口及增長點。
基於疫苗可望在1月運抵本港及安排注射，料中港各口岸將加快重開，如是者加強大湾區贸易往来將是港商爭取業绩最快见效的途徑。另外我們國家正繼續開發一路一带的經濟藍海，一向有開巟精神的港商可以搭上顺風車一試。所以未來香港經濟復原起碼比起其他國家遭遇的困難要少。是的, 香港在經濟政策或疫苗採購上，一直得到中央的照顧，做甚麽事都得贵人扶持，可望事半功倍。
本月至今住宅成交略有放缓，與疫情嚴竣有關，但现在香港的货幣總量（M3）已直趨17萬億元的歷史高位，资金流入遠多於流出成了常態，利息持續低企，況且累積的置業購買力絕對不少，加上港府有減辣工具可托市，经濟已有轉機，對香港樓價必有支持。
筆者：世紀21富山地產行政總裁 柯興捷
特首宣佈簽得中國科興及輝瑞生產的新冠疫苗，科興疫苗首批一百萬劑更可望在來年1月運到。在這一刻人人自危，社區多處大廈爆發集體感染的嚴峻時刻，疫苗面市確是至關重要的濟世救星。
不管如何, 我國研發的新冠疫苗，怎可能不分配住在香港的子民使用？不過，我祇擔心注射疫苗會被操作變成政治事件，故食衛局已事先聲明, 市民沒有選擇注射那一種疫苗的權利！事實上，按目前各媒體已公佈的資料，顯示不論中國科興或以輝瑞掛頭牌研發的疫苗，均被廣泛認同有效，若然有些市民偏執祇願注射輝瑞出品，其實亦十分幼稚可笑，因為越來越多公開訊息證實輝瑞疫苗也有中國復興醫藥集團參與研發，故就算選擇輝瑞疫苗，也離不開中國因素。中國人無疑在研發新冠疫苗打了一場傲視西方的勝仗。
言歸正轉，正因為港人有望注射疫苗，一直愁眉不展的企業老闆開始感到有了轉機，特別是經營服務及相關行業的，當大家聯想到捱多兩個月後，市面活動就極有機會迅速好轉，生意將會止蝕，因此就算本月疫情繼續沒有改善，老闆們都願意捱多兩個月，不必在農曆年關前拉閘結業。另一方面，打工仔即將失去飯碗的壓力也大減。僱主和僱員本著同舟共濟的精神合作，正所謂守得雲開見月明，說不定明年中已可全面控制疫情，當中港兩地口岸恢復通關，內地旅客湧港旅遊，香港的酒店、購物商場、旅遊熱點又再現處處人潮。
香港地產方面，一度低處未算低的工商鋪價格，估計在下周已可逐步回穩，個別放盤甚至反價，一部分作壁上觀的投資者，很快便會復出搜尋目標獵物。住宅樓市方面，目前一些人正密謀售樓移民，言而對香港充滿信心的市民也不少，有了疫苗，就不用過份顧慮睇樓有風險，筆者有理由相信樓市小陽春即將展開。
筆者：世紀21富山地產行政總裁 柯興捷
已故何鴻燊博士在歐洲拍賣場出價7千萬港元購得馬首銅像，結束了著名的圓明園馬首銅像百年流落海外的命運，國寶回歸背後也折射出160年前英法聯軍入侵北京，圓明園遭大火焚掠後，一度失去了踪影的國寶12獸首，近年在國際拍賣場陸續現身，令人感慨世界多荒謬，明明是當年被非法盜走的國寶，現在物歸原主卻依然要中國人付出巨額贖金! 弱國無外交，強權是公理。
我國正在崛起中，然而， 中國人埋首發展經濟的和平環境卻在急劇轉變，目前中美之間顯然已陷入修昔底德陷阱之中，美國人非常焦慮及顧忌我國在經濟和科技的飛速發展，基於美國國力大不如前，必須聚眾力阻中國發展，香港在1997年回歸後繼續扮演中外的交匯窗口，中間人的角色和服務，使港人的經濟一直受益不淺，人均收入更傲視亞太地區。
即將卸任的特朗普視香港如同一個索價的籌碼，然而，遏制中國已是美國跨黨共識，候任總統拜登，也身負維持美國獨霸全球的使命，自然不會放棄繼續以香港向中國脅迫，港人應作好心理準備，前境艱難是必然的。然而，常言道：路是人行出來的，特首在施政報告已明確指出與粵港澳大灣區加深合作是香港的光明大道。
這一觀點放諸地產代理行業的確可行，雖然今年地產交投表現差可辯解是因為疫情大流行致跨境口岸關閉，重創兩地民眾跨境活動及置業。是的, 內地民眾確實顯著減少來港，但地產業界卻發現香港市民大量通過網購在大灣區添購第二家園，為香港地產經紀帶來了可觀的商機，並孕育出越來越多同業兼營甚至轉營內地房地產買賣服務，收入足以抵償香港物業成交減縮的損失。
筆者深信國家在短期內將公佈疫苗注射，故明年第二季有望全面恢復通關了，屆時北水南下當可重振本地百業，失業率改善，經濟有生機，更多港人回復置業信心，樓價自然回穩，香港經濟見底回揚。
筆者：世紀21富山地產行政總裁 柯興捷
市民渡過十多天輕鬆日子後，近日源頭不明確診個案繼續增加，大家再次開始擔心疫情爆發，不少市民已自律減少外出進餐，遑論恢復兩地跨境通關？如何扭轉香港消費劣勢，常言道：長痛不如短痛，食衛局理應果斷決全民強制核酸檢測，如果繼續心存僥倖，拖延致各行業都關門大吉，香港市民今後如何謀生？
事實上，去年發生延至近日才告息微的黑暴事件，已成功將香港購物天堂美譽攬炒。目前我們依然擁有競爭優勢的僅剩下金融服務中心一項，可惜這範疇祇能夠容納少數金融及保險等人材，低技術的香港勞工卻深陷失業危機，統計指目前全港失業人數達到二十萬之譜，然而由於疫情反撲制約了市面復甦，加上保就業不設第三期，故可大膽預測受災行業到年終將有更多倒閉結業，失業率祇會繼續上升。
雖然政府剛宣佈了工商鋪撤雙倍印花稅托市，但交投卻未預期的大幅增加，筆者留意自新冠疫情大流行開始，香港人已更熱衷網購活動，目的是盡量減少商場購物時受不明感染，現在連內子也已習慣到網店瀏覽，而且已學懂操作購物及付款，網上訂購後, 一般在幾天內已有人送貨到戶，非常方便省力。筆者據此質疑日後中港回復跨境通關，遊客購物區的生意能否回復往昔一樣，內心確實有個問號?
住宅樓市方面，現在多區疫情激增，睇樓客量明顯回落，港島及九龍市區尤為顯著，其一是一手大型新樓盤推售吸走大量買客，其二是資金沒出路，業主不願平賣，祇有新界東涌區機師及空姐失業削價急售套現，成交比較活躍。
特首施政報告指已找到足夠土地在未來十年興建31.6萬公屋單位，並對輪候公屋現居環境惡劣的市民，聱言在3年內提供1.5萬過渡性房屋單位及研究劏房租管，以上一系列舉措若能早日一一兌現，當可減輕基層市民居住苦況，希望眾高官可以急民所急，快快認真做好實事。
筆者：世紀21富山地產行政總裁 柯興捷
人大議決褫奪四位立法會議員資格，泛民隨即宣告成員集體呈辭，為立法會長期飽受拉布及爭議帶來新的環境，少了充滿敵意的反對，相信積壓等待議決的事項必可加快通過，正面去看，無疑可增加議事的效率。然而，立法會內除了盲不講理的反對聲音外，確實也需要另一些健康的意見，以發揮集思廣益的作用。為此，我們樂見未來新一屆立法會出現更多獨立人士參政，鞭撻主流政黨為香港市民提供更好的服務。
雖然少了為反對而反對的政治氛圍， 香港經濟要走出谷底，還需要盡快消滅新冠疫情，目前香港抗疫措施是否到位？其實從疫情不斷反覆已可判斷，早前特首往京請求通關，廣東省列出了14天零確診為先決條件，但香港疫情近日更傳第4波來襲，醫管會已收緊聚餐人數至4人同檯，間接証明香港疫情尚未受控。
為今之計, 政府應盡快堵塞檢疫漏洞，聞說政黨擬提出全民強制測檢，現在議會內已沒有盲目反對的聲音，有決心可參考國內處理方式，徹底找出無症狀患者隔離治療，早日達致14天零確診口岸全面通關，內地民眾有信心南下香港旅遊，當可重振香港市面經濟，而香港人員恢復北上出差，也可加快大灣區經濟發展。
現在香港和內地經濟密不可分，貿易額佔總量達90%以上，重啟跨境經濟活動，將改善香港的失業率，而全面通關亦刺激遊客重來，帶動酒店、旅遊及零售消費，間接亦令商鋪及各類物業價值回升，比起指望政府辣稅減半更加實際。
總言之，經濟要好才可徹底穩定香港樓市。目前建制派已奪回立法議會的主導權，下一步是全力控制及撲滅新冠疫情。這兩項任務，都是重振香港經濟的必要前提，缺一不可。
筆者：世紀21富山地產行政總裁 柯興捷
目前一河之隔的深圳已坐上大灣區龍頭城市地位,
香港领導人也公開說做不了大灣區龍頭並非大不了的事情。港府的遏市措施已静悄悄的分階段放宽,
把樓價1000萬元以下住宅按揭放宽至九成按揭，近日更公布計劃不推行一手樓空置税,
連串措施目的是發揮短期托市作用。
不過, 香港樓市從來涉及大量的内外资金的参與,
從近期部分企業大规模抛售工商铺套现的行為,
足證已有企業投资者對本港地產前景開始有所保留。事實上,
遊客祇剩1%，各口岸重開則遙遙無期,
金融服務業的發展又並非一般非技術勞工可以直接受惠,
没有旅客的香港已把本港產業空心化完全暴露。
傳統上地產業是香港經濟一大支柱，筆者卻相信政府實施的樓市逆周期措施祇能够拖延經濟衰退的惡化,
而第一及二期保經濟措施已動用了3至4千億港元儲備, 各高官亦暗示今後無以為繼,
工商界领袖人物則明確表示担心農曆年前有更多中小企结業離埸,
增加了市民失業的壓力, 到時政府又應如何托市呢? 目前特區政府抱持的思维,
已完全背離早輩昔日積極的獅子山精神。
回顧香港人過去每遇内地重大改革,
都能不失時機的坐上顺風車得益，例如藉改革開放將本地輕工業廠房搬往深圳及東莞,
2003年非典流行時啟動内地民眾自由行, 因而做就了香港的金融保險及服務業,
為香港產業升級創造了可觀的附加值, 使香港發展成傲视環球的富裕城市之一,
憑藉當時政府及各界领袖的睿智卓見, 主動参與然後化危為機,
將香港經濟往上向好的方向推升。
現在許多人已醒覺繼續封閉各口岸, 祇會終斷中港的經濟脉络, 港人健康固然重要,
但市民失去經濟收入, 又如何活下去? 況且内地民眾一旦習惯了内循環消费模式,
香港的密集勞動服務將告終結, 經濟進一步惡化, 普羅市民連吃飯也成問題,
單憑政府的鬆綁逆周期措施, 大家相信可以托起香港樓市嗎?
時間過得真快，特首將在十月中發表新一份施政報告，不幸的是香港經濟正陷水深火熱，雖然政府早前已撥款撐經濟，可惜近日國泰航空宣佈不參與第二期保就業計劃，估計是決策層權衡利害，寧願放棄申請政府補助，由此推論即將大刀闊斧精簡該公司規模，大企業尚且如此，處於第一線災情最嚴重的各中小企業，若無望扭轉局面，年底或將大批結業，放棄經營。
現在全球各國都寄望新冠疫苗最好趕及今冬注射，可惜西方國家看好領先的牛津疫苗卻不幸「墜馬」，需暫停測試檢討問題，幸好我國研發的三種疫苗，至今已有數拾萬人注射及有效抗疫，或有望趕及年底量產。事實上，疫苗能否早日成功開發，事關全球經濟重振，是全人類熱切期待的一劑救命藥。
特首的施政報告，一方面對新冠疫情大流行及中美角力白熱化等難以準確預測的挑戰，再加上半年出台的保就業計劃已從庫房抽出三千多億元支持，有效疫苗只能期望中央可酌情優先供應，但經濟復甦要靠全球共同努力合作，並非香港可以獨力完成，至於保就業須顧及財政儲備收縮的掣肘，政府扶貧救災力度難加碼，所謂巧婦難為無米炊，筆者對施政報告不敢抱持太多幻想。
話說回頭，這也不表示施政報告就沒有發揮的空間，筆者深信梳理及推進房策整改將符合公眾的期待。如過去提出的「明白大嶼」計劃，還有近期熱議的租借桂山島建屋，都足以結構影響香港土地供應的格局，另涉及善用資源的民生議題，當然包括全港棕地回收及郊野邊緣土地建屋的部署等。
現行政策思路導致可持續建屋的土地緊缺，所以縱使香港面對經濟衰退，疫情反覆及庫房收縮等重大困境，早已高踞的樓價依然只錄得輕微調整，準備趁低入市的用家依然信心十足，可以斷言若然新一份施政報告不能提出有說服力的住屋方案，將為抗爭者留下有力的操作空間。
世紀21富山地產
柯興捷
美國新冠疫情大流行之下，各州份經濟活動受到不同程度的疫情打擊，同時影響現任總統競選連任的成功機會，美聯邦政府為挽救經濟及爭取選民支持總統連任，表明大印美鈔和低息政策必須持續，全球專家紛紛預測美元繼續大幅貶值，刺激最近離岸人民幣匯價冉冉上升。環球資金也不斷流入一直被唱衰有信心危機的港元幣值，使香港的貨幣供應總量突破了15萬億港元的新高。
由於港府聲明無意改變現有的聯繫匯率制度，因此美元貶值間接削弱市民存款的購買力。儘管目前本地經濟不景，但不少持有閒資的港人為求自保，選擇添購本地住宅物業避險，故每遇疫情嚴重影響樓價回檔時，便吸引市民資金入市置業，導致住宅成交呈現價順量升的現象。
事實上，近日香港疫情確診個案似乎回落不少，全民免費測檢初步也顯示參加測檢市民絕少呈陽性，激發多月累積的購買力再次蠢動，去周開始有更多買家積極行動重返市場尋覓心頭好。
老友問既然住宅樓市有承接力，為何近期出現投資者蝕讓拋售豪宅呢？關鍵主因是一部份進取的投資者過度借貸，疫症打擊下出現現金流短缺所致，然而，不要忘記目前市場的承接力大部份來自本地首置客，他們置業的負擔能力只局限在可借貸8至9成的上車盤，樓價動輒2千萬元的豪宅並不是他們可以負擔的獵物。
在我看來，除非深港跨境口岸能夠重新開放，方便內地自由行捲土重來重振本港市面經濟，又或者特區政府進一步放寬豪宅按揭成數甚或調低買家印花稅率，否則豪宅樓價繼續只由本地換樓客主導，豪宅樓價並不具備報復性反彈的條件，至於中小住宅樓價，將繼續受疫情起落制約，用家可考慮逢低買進。
世紀21富山地產
柯興捷
抗疫好消息接踵而來，多國的疫苗已進入最後臨床階段，有機會在今年底量產提供注射，不少香港人感到雀躍，金管局更出其不意突然宣佈工商舖物業按揭上限由四成提升至五成，隨後兩大本地地產代理即樂觀預測本港樓價即將回升，一時之間，香港人仿佛覺得本地經濟即將迎來柳暗花明又一村，放盤售樓的業主相信樓價快將彈升。
身邊老友不忘潑冷水降溫，表示就算新冠疫苗成功大規模量產，還須面對病毒變異的考驗，而疫苗有效期也需要一段時間觀察，所以香港經濟是不可能立即回到過去般的榮境，在往後的一段時間內，本地各行各業於止血後，或需要兩、三年時間休養療傷，早前已有藍籌股匯豐集團率先宣佈暫停派發股息，到最近陸續有更多上市公司以巨虧為由宣佈不派股息，重災行業像航空股，酒店旅遊業，零售及餐飲業等等，甚至連個別地產商也虧損得遍體鱗傷，故很多企業未有倒閉結業以屬萬倖。
疫苗面世後，經濟活動可望逐步回復正常，企業生意轉賺須首先填補早前虧損。另外一些影響輕微的企業也變成驚弓之鳥，積極多留現金以應變意外事件。而投資者普遍減少了股息收入，物業收租也大打折扣，故手上縱然尚有流動現金，大多數人還是會居安思危，先觀察實際疫後情況一年半載，才決定下一步投資活動。
另一方面，當下美國對中國正全方位步步進迫，有專家更估計美國正意圖和中國經濟脫鈎，故有理由相信環球經濟未來幾年內，最多祇可以進入曲折的療傷之路，世界經濟復蘇緩慢，影響香港百業舉步為艱，投資者自必步步為營，結果大多數市民收入難言增加，各因素疊加便足以削弱對各類物業的購買意欲。
是的，筆者絕不諱言長遠看好未來香港物業的價值，但短期而言，由於經濟表現實在難以令人樂觀，故不論各行各業，是投資者抑或用家，在未來一、兩年內，大家俱處於疫後療傷階段，實在不利樓價彈升，除非美元突然大幅急貶，而港幣繼續堅持聯繋匯率，否則樓價平穩橫行機會居多。
世紀21富山地產
柯興捷
新冠疫情各國處理方式南轅北轍，致彼此經濟受損程度參差。像我國敢於在武漢封城，結果疫情很快受控，目前經濟已呈現復甦態勢，美國人至今卻依然不願佩戴口罩，確診人數直趨六百萬宗，繼續是全球確診第一國，而且因為顧忌封城影響經濟，導致疫情一再反覆，經濟難言復蘇。
老友指美國仗著軍事力量及美元霸權的優勢，繼續我行我素的量化美元政策托市，將美國的財政危機轉移給全球各國承擔，從沒有考慮量入為出，最誇張是國防開支，竟佔全球總額約40%，而且堅持繼續年年增加，美國財政無節制的揮霍，於此可證。原本挽救經濟需要量入為出，可是美國人卻生出了奇葩之想，將過去窮奢極侈產生的債務，意圖通過量化貨幣轉駕給其他國家及地區。
2008年美國量化美元，熱錢流入香港搶高物業價格，儘管有人辯稱香港樓價高，土地供應不足才是主因，然而貧富兩者在量化貨幣後的購買力卻越拉越遠，精明投資者預見物業是可靠和有升值潛力的硬資產，因此積極入市致樓價進一步拋離普通市民的負擔能力，引致市民置業難成為近年香港社會分化的主要矛盾，並惡化為去年至今頻發的社會暴亂。
近半年來，美元深陷信用危機可是美國人普遍習慣先使未來錢，繼續成為世界第一消費國。美國深知自己是其他國家產品不可失去的消費市場，這一優勢意意外成為美國手上實施經濟談判的一枚皇牌籌碼,至今已令不少弱國臣服。
香港被美國抽走最惠待遇，不少港人悲觀相信會嚴重打擊香港經濟，擔心重挫本地的物業價格。可香港人沒想到美國停止香港的優惠地位，反對自身利益做成重大的傷害。
綜合而言，其實港美貿易只佔不足一成，中港貿易才是香港經濟壓倒性的支柱，只要香港與大灣區兩地加快整合，對香港地產將發揮強大的支撐，長遠更有利港樓穩升。
世紀21富山地產
柯興捷
新冠疫情繼續困擾香港，各行業都攪盡腦汁希望找到轉危為機的活路。過去港資地產代理業務集中一、二手住宅及較細價值的工商鋪交易，在全盛時期，每月平均錄得超過一萬宗買賣交易，並有大量租務仲介收入，故此大中小行都積極擴張，競爭雖然劇烈，但市場規模依然足夠養活全行，業內只會出現正常的汰弱留強。然而，新冠疫情爆發，至今來港旅客銳減九成九，更令外資暫緩投資各類物業，工商鋪價應聲大跌約三成多，而傳統一、二手住宅的購買力幾乎清一色來自本地用家，導致今年至現在平均每月僅錄得不足4400宗物業買賣。按目前代表分行數量的營業詳情說明書約有七千張，即表示每間分行每月僅促成0.65宗買賣，佣金收益不足10萬元，經營代理已惡化為一盤虧本的生意。因此不少代理先行者已積極展開橫向發展業務，提速開發海外及內地售樓業務。
事實上，代理參與海外物業銷售，由於不少地產經紀及代理老闆是持有五眼聯盟護照的回流人士，他們要推介海外物業是駕輕就熟的工作，況且最近港人對英、美、加、澳等地置業興趣大增，另外馬來西亞近年也成香港普羅大眾市民退休另一熱點。地產代理甚至和一些移民公司合作轉介客人移民，確是代理業橫向發展的不錯商機。
其實代理業橫向發展更大商機是銷售大灣區物業，現階段聚焦一手住宅，大灣區内樓價最高是深圳，豪宅價格比香港不遑多讓，但珠海中山一帶的住宅樓價卻豐儉由人，最平的僅須幾十萬元人民幣已有交易，不少買家作短住度假用，但隨著運輸工具的速度提升，不久可望納入一小時生活圈內，已不能簡單地說大灣區是香港人退休擇居之選，隨著大灣區繼續發展，區內各城市與香港經貿往來將越加密切，跨境就業的香港人將不斷增加，形成必需在灣區城市置業安居。香港代理行參與銷售工作，雖然樓價銀碼細，但畢竟銷售量大可以補償，故業務前景非常樂觀。最近已有內地背景的地產代理來香港直接設立連鎖店專營大灣區物業，筆者深信深受疫情困擾的本地代理行，很多都在磨拳擦掌，只待兩地關口解封，便投入大灣區新樓的銷售業務，分享可觀的收益。
世紀21富山地產
柯興捷
由於美國對新冠疫情處理不力，導致美國國內經濟疲弱不堪，民怨群起，總統特朗普為分散選民視線，不顧後果大打香港及臺灣牌，更常以國家安全為由，以總統行政命令隨意封剎華企的正常業務活動，甚至公然攫奪企業資產，例子多不勝數，過去重罰中興，封殺華為，到近日禁止數字跳動旗下應用程式 tik tok 美國業務和頒令中國應用程式下架等等。美國總統此等擅權任意霸淩行為，令投資者終於體會美式民主的弊端和感到心寒。
老友說，盛極而衰的美國和發奮圖強崛起中的中國，兩者正好飾演修昔底德陷阱的兩大對手,
尤其是深受新冠肺炎打擊的美國，領導層已完全失去第一強國應有的自信心,
行事不顧國格，完全拋棄了一向標榜不干涉市場自由運作, 改弦易轍高舉自私的美國優先大旗。
目前美國刻意疏離中國, 切割雙方的經濟關係如同將一個蘋果切開兩邊, 結果很可能把現行全球一體化的經濟分割為兩個利益不一的貿易體系，雙方的經濟體量都會產生不同程度的縮小和削弱。
從香港角度去看，我們失去美國聲稱給予的特殊優惠待遇，幸好影響似乎不大，因為目前港美貿易只佔總量不超過10%，其實足以影響本港經濟大局的是本港和內地的貿易互動, 尤其是近在咫尺，正在大興土木的粵港澳大灣區, 區內的人口達到七千萬人, 更是國家重點發展計劃區, 而香港作為世界三大金融中心，我們具傋成熟的經驗沉澱和各類專業人才，擁有其他城市難以取代的軟硬體環境, 只要本港積極投入參與大灣區的發展，定可拉動香港經濟復甦及從中分享成果。中國人傳統智慧是有土即有財，故即使香港樓市目前醞釀調整, 長遠房地產仍將繼續是香港人資產配置不可或缺的一環。
世紀21富山地產
柯興捷
新冠疫情就像一面照妖鏡，各國能耐無所遁形。美國一向備受自由社會推崇並譽為第一強國，早前嘗試推行禁足令抗疫，才不足兩星期，政府便要直升機派錢救濟失業的美國人民。網上流傳媒體災區實地訪問視頻，吃驚的發現原來美國市民幾乎是手停口停，只須停工一至兩星期便要伸手求救濟，否則就要挨飢抵餓，甚至露宿街頭。難怪有人說美國貧富極端。如此看來，一些市民常開口閉嘴說香港人已陷入水深火熱，未免太誇張了。
的而且確，香港人久已不愁失業，而且有儲蓄習慣，甚少人餐搵餐食，可是基層階級對於自置居所卻一籌莫展，特別是一些在職貧窮族群。他們既沒有資格申請租住廉租公屋，而私人住宅樓價卻遠離他們的負擔能力，故只能在手頭寬裕時，租住一個月租金一萬幾千元的住宅單位，際遇不佳時就無奈搬到迫狹的劏房。
事實上，近年樓價節節上升，並不能完全歸咎美國量化貨幣刺激資產價格所致，土地政策停滯不前也是政府責無旁貸的錯失，可恨的是立法議會一直糾纏在政治議題的拉扯，房屋議題更常被政黨借題發揮作為撻伐異己的著力點，各級官員就終日忙著招架鬧事者的無底線漫駡，對於動輒觸及各持份者核心利益的房屋改革，一於少做少錯以免成為攻擊的箭靶。
現在香港社會秩序已逐步回復穩定，是時候政府不失時機解決一些深層次矛盾，以爭取遊離心態市民的支持。不論徵地、填海或租借桂山島， 沒有一項會是輕易達成社會共識的。政府必須提起勇氣迎難而上，積極搞好房策改革，藉此凝聚市民力量，才有望重建這個已成廢墟一片的香港。
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柯興捷
香港肺疫每天確診宗數達一百宗以上，許多感染更無從追本逐源。致令市民人心惶惶，大家不敢外出消費。餐飲業再成災區之最，相信有更多食肆老闆不支倒下。有企業執笠就代表有僱員失去工作收入，餐飲行業員工絕大部分屬非技術密集勞動力，故轉業不易適應，且失業即等於失去養家的能力，未來政府若續推保就業，應該優先支援餐飲業。
香港經濟目前坐困愁城，雖然說疫症是全球流行，無一倖免，但過去一年的社會反抗運動至今並未有完全平息。究因深層次問題一直未有解決，以致經濟奄奄一息之下依然有一些抗爭群眾義無反悔繼續堅持攬炒，欲與香港人同歸於盡。坊間一直傳言最近疫情急轉直下，與抗爭派播毒密不可分，是耶非耶？我等小市民，實在無法查證，只有聽其自然，所謂生死有命，是禍躲不過。然而，市民盡量待在家中，樓市成交走勢自然成為強弩之末。
現時距離9月立法會選舉不足50天，參選黨派均大力宣傳本身政治主張，目標是來屆立會取得過半議席，掌握香港未來發展。此刻環球經濟不景已成定局，但香港樓價卻依然高踞不跌，顯然受到美國無限量化貨幣的刺激，頗有挑戰新高的姿態。眾所周知，若土地政策繼續原地踏步，香港樓市就會基於求過於供的常態而保持長期升勢，貧富差距會進一步拉闊，激化無力置業的民怨爆發，不斷衝擊香港的穩定繁榮。
9月立法會選舉的結果，對落實香港的未來土地政策至為關鍵，將決定優先徵用棕地抑或填海造陸，原地踏步還是向中央提請租用桂山島等方案作出取捨結論，畢竟，在緩解住屋需求上，市民實在不能再無了期的等下去。
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食物及衛生局不久前才宣佈進一步放鬆限聚令，市面零售消費特別是餐飲業隨即出現明顯改善，可惜好事多磨，新冠疫情在全港多區又再爆發，其中一些源頭不明個案更令人心惶惶，市民警惕第三波疫情來臨，要做好個人防範之外，許多人更立即取消較早前已安排的餐飲聚會，零售商界現在都十分擔心市面復甦會否因此暫告終結，對地產代理而言，新冠疫情反彈即時令客人睇樓量普遍減少一成，高危爆發區睇樓量下跌幅度更加嚴重。
二手樓市場成交持續轉活了約兩個多月，各大屋苑的筍盤幾乎消化殆盡，部分買家轉到二三線屋苑物色落後大市的低水盤。而一個將軍澳新盤開售銷情進展不俗，筆者原本估計其他發展商亦會在本月推出單位應市，可惜近日疫情再度反覆，若沒有改善跡象，相信政府或會考慮再度收緊限制令，影響發展商或被逼押後推盤。
最近樓價因成交增多而出現整體回升趨勢，但亦有小部份業主急需套現而願意減價割愛，睇樓量也因疫情直線下降，卻驅使去貨意欲強烈的業主願意稍作讓步，用家確應好好把握時機。
畢竟中美金融戰火加劇，令北水轉到香港投資發展，已在美上市的華資也陸逐部署回流香港第二上市，致香港的貨幣供應量（M3）不斷屢創新高，足證少數人撤資並不影響香港大局，事實證明，年初至今樓市不間斷錄得內地買家入市置業，無視高額辣稅的阻嚇，而且成交宗數繼續增加，內資鍾情港樓，不言而喻。
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老友指影響香港樓市前景的核心因素正在改變，簡述如下：
首先，港版國安法的確立，一方面將刺激不信任的市民加速落實移民的決心，與此同時，由於立法後，社會秩序可望穩定下來，令到部份原先打算為尋求子女獲得正常教育及生活環境的市民，放棄移民出走的念頭，故可以預測未來有人賣樓移民，亦有人因為確定留下而更積極置業安居。
其次，中美金融戰有明顯升溫跡象，香港有望成為海外已上市中概股回歸潮的第二上市集資平台，也必然成為中國企業走出國門對接世界的金融中心，故此長遠看，有利香港的地產全面更好發展及壯大。
第三，談了多年的新樓空置稅突然流產，原因不管是意外或者是蓄意為之，對發展商處理滯銷或刻意囤積物業均屬利好喜訊，透過供求量有效節制樓價波幅，再次令到樓價易升難跌。
再者，填海造人工島，過去社會爭論是否值得出資5千億港元去填海造島，反對者更形容造島是「倒錢落海」的浪費。最新傳聞是中央租借珠海的桂山島，更不排除由中央以吹沙填海的獨有技術快速擴大島上的可建屋面積，倘若成為事實，未來有望容納50至100萬香港人居住，可緩解將來的住屋供應缺口。由於該島離大嶼山只有5分鐘車程，基建成本大減，料成事機會大增。
另外，提振中國疫後經濟再起動，短期內大灣區勢必加速整合，不論對國家或香港均屬利好舉措，可以更快刺激經濟增長以彌補中美貿易戰破壞香港經濟引致的損失。
筆者也認同以上五大因素將重大影響資本家日後投資香港地產的信心和力度。此外，美國正進行無限量寬貨幣，已有跡象熱錢加速流入本港金融體系，且由於低息將會持續，作為升鬥小市民，權衡利害，只要收入穩定，量力入市，其實比租樓寄居，長遠更具勝算。
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試想一個持信用卡的人，一次又一次通過影響力要發卡銀行加大自己信用卡的額度，然後繼續揮霍支付吃喝玩樂，致負債不斷攀升，總有一天銀行會拒絕再上調信用卡額度。結果便發生俗稱「碌爆卡」，持卡人被銀行追債，最後更可能被迫清盤及信用破產。
萬一列國不再接受無限量化的美鈔作為交易貨幣的時候，美元就只能在美國內部形成超級惡性通脹，因此保持美元全球流通性，對美國至為重要，香港過去一直是美國貿易最大的順差對手，透過港美貿易除有利大量美元良性循環外，美國更可以收取可觀鑄幣稅。
為了應付新冠疫情對經濟的衝擊，美國國債極速攀升，僅兩個月多已猛增約三萬億美元。如果不是因為美國是世界第一強國，恐怕已經吃不消，也沒有國家願意接受美元作交易貨幣，故近日坊間流言指美元或停止兌換港元，只是一個無稽的偽命題，只是動機不良之徒誘騙香港人拋售港元圖利的謊言。
移民出走，走資或保值的思路上，香港正受到即將實施港版國安法的影響。老友指泛起移民念頭的港人，當中不少人早已持有外國護照，例如加拿大官方最近強調約有30萬持加拿大護照的國民在香港工作及生活。在筆者看來，這些黃皮白心回流華人早在加國落地生根，隻身來港是追求事業發展及更好的收入。香港環境變遷令他們失去工作或感到不適應，決定回加另尋出路，我們絕對理解。但一些近期才首次打算移民的市民，自住單位卻可能是他僅有的最大一筆資產，為未來移民後安頓生活，非要賣掉套現不可，因此近期二手樓市不斷傳出移民賣樓的消息。
香港素稱是一個移民城市，一直有人出走亦有人來此定居，加上一直以港為家的大部分市民。大家正好趁機會物色質優價廉的心儀單位，交易使買賣雙方各取所需，地產經記亦可完成一宗送舊迎新的美好交易。
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這個世界散佈著荒誕的假消息，不單只成為國家之間角力的殺器，更可以誤導各國領導人錯判形勢甚至釀成戰爭危機。在商場上，不少人把利己的意見包裝成為消息發放，另外亦有另一些由散佈者刻意滯後發放的消息，而買樓安居確是香港人一生中的一項最重大的財務決定，接收不確的假消息無疑影響了置業者最終取捨的決定。
事實上，一些物業交易消息往往由記者甲報道會形容是成交價上升了。同一個成交經記者乙報導卻可能說價格跌了，其實兩種說法可能都沒有錯。對甲記者而言，他的參考對象可能是土地註冊公佈的同類物業或同一屋苑最新成交記錄的呎價。對另一位元記者乙如言，成交價格卻是下跌了，他的訊息源卻可能是來自地產經紀的第一手成交傳聞，這消息未經證實卻應該是最貼市了，但有關成交需約半個月後才在土地註冊記錄得到確證，偶爾又可能因為發生事故迫使買家中途撻訂而無疾而終。例如最近於中央決定制定港版國安法，樓市瞬間急凍，更傳出一些撻訂消息。
無論旺市或淡市，除了成交消息被用作參考決定的理據外，市場亦不時充斥著專家對樓市的意見，就和股市評論員的角色和功能無異，各評論員都有自己對後市的想法，有時更是相反，例如現在新冠疫情繼續威脅香港經濟復甦，香港人的失業率仍有可能繼續上升，因此認為買家會擔心失業而暫緩入市，買家既然押後入市，急套現的業主便只好降價吸引買家了。相反，另一些評論員卻基於美國再施量化貨幣技倆，於是發出香港經濟雖然差但不影響樓價繼續上升的趨勢，建議有條件的買家可趁市淡積極自置居所。
以上看似矛盾的論調都各有捧場人，易經有雲：見群龍無首為吉。目前香港人並沒有一致睇好或睇淡樓市，反映樓市未來方向不確定，將是一場緊張刺激，有賞有罰的金錢遊戲。
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美國制裁香港已成事實，坊間謠言指美國或將終止港元兌換美鈔，這樣的假消息，就和當年製造盲搶鹽呃阿婆大手買鹽一樣，只可煽動一些沒有常識的市民盲目把手上存款兌換美鈔，簡直是為現在美國無限量寬印制美鈔的出路提供多一個旋轉門，是多麼愚不可及的行為。
老友問為什麼我將美元稱作美鈔，其實我只想提醒大家今天的美元已經和黃金脫勾，一個「鈔」字簡潔的說明了美元已失去兌換黃金的保證，現在美元的價值只代表美國政府的信用。像筆者這一類不考慮移民美國的香港人，如果不是做生意有實際需要，其實沒必要將資金兌換成美鈔。
出於憂慮香港經濟受到美國制裁的困擾，樓市似乎冷卻及失去方向感，一來是因為啱價盤已被消化，二來是入市買家需時評估失去美國關稅優惠的影響程度。尤其新聞剛剛報導美國政府標售價值約100億港元位於壽山村道的洋房，其目的何在？究竟是套現避免風險抑或其他原因，雖然美國國務院解釋是全球再投資的佈署，但在此敏感時刻，難免令人產生無限猜測。
對香港失去特殊優惠待遇，首先給香港舗市打了一記悶棍，因為特區政府若反擊徵收美商品税，間接將奢侈品售價提升及拉近和深圳的價格差别，減弱内地客來港購物的意欲，無疑使本港消費服務行業百上加斤。
美國惡意撤消香港優惠待遇，破壞力無論如何比不上去年六月至今無休止的社會運動做成的經濟損失，故若亂局可以平息，市面回復正常，自由行重新啟動，香港人過的日子一定會改善，設若政府反擊加徵美國奢侈商品關税，一般市民只要不買美國貨，受到直接的影響其實相對輕微。
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為應對沒完沒了的街頭亂局，國家終於決定設立港版國安法。說起國安法，全球先進國家都設有本國的國家安全法，現時一些口口聲聲反對港版國安法的國家及地區，例如美國或台灣地區，本身早就訂立國安法以應對國內問題，顯見國安法的必要性，現在我國決定為香港特别行政區填補國安法短板，西方國家卻群起指摘及反對，原因確實令人費解。
在北京，當港版國安法上呈人大審議立法的消息傳出，美國的大總統和蓬佩奥立即發言猛批，認為此法案壓制香港的人權和民主自由，隨後更有美國專家附和指有關法律會引致在香港的外資急撤，預測香港國際金融地位將會不保云。以上論點除了影響上周五香港股市大跌一千三百點之外，亦同時打破了香港樓市原先好淡拉鋸的局勢，並導致這幾天二手樓成交突然驟增，前線經紀估計是一些原本持有不同政見的業主擔心未來受到港版國安法的影響，下了決心賣樓移民遠走。然而，市場在任何時間總會有一些人看淡，亦同時會有另一些人睇好，才會有交易產生及財富的轉移。
歸根究底，樓價的升與跌始終最受本地經濟盛衰的影響，香港街頭目前仍然滿目瘡痍，商店倒閉隨處可見，如何在走出新冠疫情後再次重振經濟，大力支持服務業復活是關鍵挑戰，試問街頭暴力沒完沒了的繼續上演，到處放火堵路，商店的門面裝潢被惡意破壞，遊客仿佛置身戰後廢墟之中，誰會有雅興上酒樓食肆消費，行街睇戲及光顧各類高附加值的奢侈品店，所以街頭亂局必須盡快制止，再次營造祥和的市面氣氛，吸引遊客安心回歸，推動本地經濟再出發，大家能夠保住生計，然後香港市民才有心情和動力繼續置業安居。
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香港被譽為購物天堂，可惜老少咸宜的觀光點卻一直匱乏，1977年成立的海洋公園算是當年最具規模的康娛及海洋生物觀光景區，其後發展漸成來港旅客必到打卡的旅遊點，適逢國家開始改革開放，大量內地客湧到香港探親消費，海洋公園遊人如鲫。
然而，由於毗鄰的長隆野生動物園銳意發展，先後建成眾多的主題公園，内容包羅萬有，近年吸引的入埸人次已高踞世界第一，相比香港海洋公園顯得了無新意，遊客入場量再沒寸進，到了2005年，由香港政府和迪士尼協作的香港欣澳迪士尼樂園正式投入服務，節目内容比起海洋公園更加豐富多彩，訪港旅行團通常都傾向参觀迪士尼樂園，游客總數也不足支撐兩主題樂園的營運生存，致這幾年兩個本港主題樂園都陷入虧損狀態，海洋公園尤為嚴重，累積欠債至今高達87億港元，究其原因，是因為亞太及國內的主題公園增量突破飽和點，引致彼此被迫進入優勝劣敗的淘汰階段。
面對香港兩個類似主題樂園同時虧損告急，先後需要港府注資求生，長痛不如短痛，政府實在需要作出明智抉擇，相對而言，位處欣澳的迪士尼樂園未來仍有空間拓展，加上負責營運的迪士尼集團是該行業的經營能手，隨著未來世界經濟復蘇之日，肯努力改進不難轉虧為盈。
對於被喻為香港回憶的海洋公園，再注資延續營運極有可能是無底深淵，更要避免和迪士尼樂園兩敗俱傷的結局，海洋公園是否考慮功成身退更加適合呢？
該公園佔地達到91.5公顷，面積相等約5個維多利亞公園大小，周邊交通配套足夠，而且相連地鐵站，地理位置也優越，且發展不涉及收回私人土地的爭議，香港政府確實應該化危為機，將海洋公園改撥發展住屋，新使命可為住屋供應發光發熱，同時在原址興建迷你海洋展館，以作香港人的集體回憶，豈不兩存其美。
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終於等到限聚令放寬，相約老友品茗，他笑言美國總統似有神功護體，百毒不侵，就算貼身保鏢及親信紛紛確診，他卻依然一再公開自己檢測結果屬陰性，老友心水清，發覺大總統和彭斯視察醫護機構時，雖然常不戴口罩，卻不忘戴上護目鏡，莫非其中另有玄機？
現在香港的疫情總算放緩，放寬限聚令也令餐飲業生意有所改善，地產經紀促成住宅成交也多了，同業解釋是因為壓抑已久的購買力釋放所致，至今已將早前低水求套現的賣盤消化，市場悲觀喘定，小業主放盤叫價也漸變得較前強硬，市場對後市走勢有兩種説法，其一是繼續供不應求，憧憬無限QE的威力，將進一步刺激投資者加快入市求保值，所以樓價已經觸底回升。第二種猜測是，由於香港經濟已深陷衰退周期，失業率正不斷攀升，一般市民為恐飯碗不保，那敢入市置業？所以推論，小業主叫價強硬只屬短期現象，只會阻礙首置人士入市，不需多久，樓價或被迫作第二波向下調整，以吸引買家承接。
筆者覺得兩種說法各有見地，但是遏市印花税一日不撤，一般投資者也願忌投資成本過重，難以短炒獲利，特别是一直廣受炒家歡迎的商舖市場，目前一些吉舖縱使大幅割價，也難獲得買家垂青，皆因無人可以預測街頭運動及攬炒行動何時終結，何況有實力問鼎大銀碼物業的投資者為數不多，不過現在環境確實是有利他們擇肥而噬的好時機。另一方面，中小企業主目前生意壓力巨大，故急需賣樓周轉的中產陸續有來，打工仔卻限於收入，未敢輕率追價，料樓市進入橫行拉鋸之局。
執筆時忽想起人民幣開始試行數字化，勾起回憶幾年前印度政府淘汰大面額鈔票，傳聞成功杜絕富人逃税，人民幣一但成功數字化，過去以噸計匿藏在民間的未課稅現金，或被迫加速流入大城市的物業市埸，據說深圳住宅成交大增，香港一河之隔，樓市理應獲益。
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至上星期日，連續14天無本地新確診個案，香港疫情稍有穩定下來，由於早前二手樓業主願將叫價下調，故吸引累積多月的本地購買力趁低入市，過去一周已將等待套現的低水賣盤消化殆盡。
美國無限量寬亦刺激起市民無限聯想，二手樓貨疏促使部份買家轉流入一手樓貨尾市場，特別是一些樓價在1000萬或以下的一手樓貨尾成交大增，部份準備首置的市民擔心樓價會好像2008年美聯儲推行量寬措施一樣驅動樓價急升。
本地多個發展商已洞悉商機，正密鑼緊鼓打算在五窮月大量推出中小單位應市，猜只等限聚令撤銷便可成事，未來新盤定價如何？目前尚不得而知，但基於全球多國新冠疫情尚未完全受控，美國更揚言要求中國賠償損失，不難預測中美角力將會加劇，為此筆者傾向相信大多數發展商將採取薄利多銷，清貨套現成為主調，焦點是1000萬或以下單位，由於可申請做八至九成按揭，將成為上車首置客的優先獵物。
當然，目前二手中價樓放盤量有待消化，而投資者仍按兵不動，換樓客成為市場的主力買家，此價碼住宅受五成按揭掣肘，至今升幅仍然輕微。
事實上，中美兩國關係和2008年涇渭分明，已經不可能再同舟共濟，是次美聯儲出招無限量寬，雖然一樣引致大量熱錢全球進出，不過中國顯然不會無條件配合，而且美國帶頭要強迫中國為環球疫情損失埋單，無疑是一廂情願，從近日中央電視新聞聯播節目稱呼蓬佩奧是人類公敵，並形容他的行為已突破人類底線，幾乎可以斷言中美之間在美國11月總統大選前必定是火花四起，香港作為兩國交鋒的前沿，本地的街頭抗爭難有平息，經濟及民生難言立即恢復。
常言道，有危就有機，況且利率持續低位橫行，有利用家自住防守，首置人士若能覓得心頭好，未嘗不可落注。
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國際貨幣基金組織(IMF) 最新預計今年全球經濟萎縮超過3%，原因主要是因為全球各國大部分採用嚴格手段抗疫，希望可以成功阻隔新冠肺炎蔓延，連早前好整以閒的美國，多州也急起直追，認真努力控制疫情擴散，停工停產導致經濟損失慘重。
公平的說，香港對疫情控制表現比較出色，故本地感染個案已漸減至近乎零，但實行的限聚令，停學及封關等措施，雖然可以保護市民避免感染，可惜衍生的副作用卻對本港經濟造成一定破壞力，特別是香港目前已發展成為一個依賴旅客消費的大都會，服務業及相關各行業已是市民的主要收入來源，實行封關措施，抵港旅客卻要強制14天隔離，做法根本等同謝絕遊客訪港，至今已重創本地零售、餐飲、酒店及旅遊行業，使目前遊客區商店幾乎近半倒閉，連一些著名大酒店也要休業，甚至遣散員工減少虧損，香港的失業率迅速急升至近日的4.2%，而且未露改善曙光。
針對經濟困境，特區政府急推兩波救市措施，向市民及中小企業派錢賬災，亦有個別機構及大業主樂意向租戶减租共度時艱，這些措施卻只可以解燃眉之急。最理想是疫情可以受控，然後盡快剔除所有抗疫措施，當中最關鍵就是何時可以回復深港兩地通關，積極重啟兩地經濟活動往來。
本月至今，二手樓市較為活躍，個人認為一來是激烈的街頭運動漸告平息，縱使香港經濟前景仍陷困境，但畢竟有不少的確有住屋需要而且有能力置業的市民，會趁著疫情放緩及樓價下調置業。
近期不少行家樂觀認為市場因為成交增多了，樓價會因此調升，筆者則覺得香港經濟預測長期陷衰退，投資地產的需求將不會即時逆轉，現時業主加價只會令準備入市撈底的買家窒步，故相信五月份樓市將進入調整期，買賣料呈膠著狀態，樓價或將須作下一波調整，才可吸引買家入市意欲。
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美國人真的很奇怪，官方一方面不斷指摘中國的醫護物資不符合美國標準，聲言拒絕使用。但同時另一些官員卻放風指摘中國限制及阻攔防疫物資出口到美國，而作為疫情重災區的紐約州政府就努力通過友好人脈大力搶購中國醫護口罩應急，堂堂世界第一強國，幾乎每日發出自相矛盾言論，叫人無所適從，啼笑皆非。
去周香港疫情似乎已安然渡過第二波爆發潮，加上樓價下跌趨勢漸成形，積壓已久的部份買家出動，到處物色低水位的單位上車，事實上，部份放售單位賣方早已購入接近十年，累積了可觀升幅，此時售價縱使賣一點，賣家依然除笨有精，故遇上爽快的上車客，一般願意接受合理還價，可盡快套現，然後趁首期資金充裕升級置換大單位，改善家居空間。
近期發展商亦沒有住宅新項目開售，市民購買力集中二手市場，四月至今，二手樓單位特别是上車盤，只要叫價願作合理折讓，就不乏買家洽購，至於豪宅賣家就只有個別接受減價現實，特別位處非傳統豪宅區，例如大埔比華利山，持貨十年仍要蝕讓。
全球續受新冠疫情蔓延拖累，經濟全面陷入不景，至上周美國已錄得初申失業救濟人數達創纪錄的2,200萬多人，中國經濟也屬大病初癒之局，全球兩大經濟火車頭同時蹣跚窒步，香港經濟自然陷入困局，未來失業率繼續惡化無可避免，故樓市難言見底。
現時大部份投資者均採守勢，按兵不動，商舖僅餘小量雄厚買家逐鹿，擇肥而噬，住宅樓市方面，傳聞有大型銀行已下調住宅估值，並嚴緊篩檢申請按揭人士的入息證明，故雖然現在美聯儲推無限量寬救美國經濟之餘也造成熱錢氾濫，再次企圖掠奪全球資產，要打好這場攻防大戰，正是環球各國的難題，香港幸已設買家印花稅高牆禦敵，故本港住宅樓市未必轉勢急升，上車客仍須審視自身實力量力而為。
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在過去，香港一直是世人稱頌的購物之都，遊客的天堂。近年來每年有約3,000萬遊客到訪，帶來的購買力使香港零售業非常蓬勃，不幸的是，近期為了抑制疫情傳播，深港之間僅剩下深圳灣口岸有限度開放，以提供生活物資來港，其餘口岸則關閉以隔絕疫情傳播。
封關之後，本港各遊客購物區人流極速劇減，筆者假日和周末途經各大小購物商場所見，售貨及服務店員人數多過客人的情况比比皆是，不少商店及食肆先後不支结業，拉閘的店舖到處可見，剩下來繼續奮戰的小店老闆們，每天都在苦思籌措資金續命之策，或者掙扎是否執笠結業止蝕。
面對危急關頭，特區政府突然仿似得到高人指點，意識到大量商店作骨牌式倒閉的嚴峻後果，而且中小微企老闆虧損了這一注僅有的血本之後，日後疫情就算終結了，多數人也再沒有資金或勇氣捲土重來。
特區政府對疫情的核心對策，首先是保就業，但要保就業就得毫不猶豫的落重藥延續市面經濟活動，在本港就業市民中單是地產代理從業員就有幾萬人，是幾萬個家庭的主要收入來源，而代理生意現時只剩去年的一半，其中大部份僱員不易轉業，只要各營業店舗不拉閘倒閉，經紀就不至於即時失去工作和收入，老闆和員工也有希望渡過難關，明乎此，大家就不要再質疑政府為何要派錢賑濟幾乎所有中小企業，而不是單獨救濟打工仔階級了。
事實上，特區政府連推兩波救市措施雖然動用了差不多3千億元，卻只可以暫時緩解企業倒閉潮和延緩失業率惡化，認真要化解世紀疫情引發的經濟危機，單靠本港七百多萬市民的消費只是杯水車薪，香港前景的確不堪設想，若要回復過去大都會的風采，香港就必須北望神州，希望深港各口岸早日回復通關，筆者估計關鍵日期在6月，希望可以如願。
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香港政府辦事，一向予人詬病猶豫不決，今次卻錯有錯著，幸好未有順從商界呼籲立即撤辣，否則或釀成樓價突然飆升失控。
大家首先看最新公佈的2月底香港貨幣供應量(M3)，不但沒有如一般人預想的流走，而且更達到創新高的14.83萬億港元，這些資金繼續流入及戀棧香港不走，估計目的只有一個，就是等候機會擇肥而噬，在芸芸眾多的香港資產品類中，目前住宅物業必定是含金量最高的一項，關鍵是缺乏可建屋的土地供應，以致住宅的新增供應永遠無法滿足市民的住屋剛需。
香港房屋有價，生活迫人，本地基層小市民無奈被迫要住劏房的少説也有二、三十萬人。而每次新居屋推售，由於樓價有可觀折讓，所以去年房署推新居屋就吸引了市民遞表申購達到約31萬份，一些抽中前籌的幸運兒仿佛自己中了六合彩一樣雀躍。
新居屋從來是投資者的禁地，私樓卻是可隨意自由買賣的商品房，既可放租又或轉售圖利，深受投資者的喜愛和追捧，自從幾年前特區政府實施多項遏市辣稅之後，增加了炒賣住宅的成本，市場短炒風氣才告大幅收斂。
由去年中社運頻發至今香港百業衰退，滿目瘡痍，一般市民對置業更加謹慎，理所當然，樓市成交量萎縮，樓價更略現下行趨勢，此刻若立即撤回辣稅，無疑刺激炒風重燃，豈不是前功盡廢？
更兇險的是，美國新近推出無限量寬，零息美元熱錢即將流竄全球，擇肥而噬，適逢香港物業正處調整低谷，此時解除辣稅，無疑是將禍水東引，驅虎吞羊，縱使本地樓價可以迅猛回升，最終得益者卻未必是香港人。因此，筆者呼籲撤回辣稅應作周詳研究，買家印花稅更應適度增加，以制約熱錢掠奪香港住宅，衝擊樓市秩序。
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柯興捷
這一次引發全球經濟停擺，源自新冠肺炎的迅速擴散，而且因為病毒對老弱社群造成嚴峻的死亡率。中國人一向非常講求孝悌關愛，既然知道戴口罩可防止自己萬一染疫可阻截擴散病毒的機會，是可利己及人的行為，大家當然很快都接受戴口罩外出的行為，中國文化理念出發點是自己不想被感染，也不希望有機會傳播病毒害人。外國人的觀念卻有異，他們自小所受教育是只有病人才會戴口罩，造成西方國家領導人也普遍無視新冠病毒隱性患者可以播毒的特性。這種東西方文明的差異，使中國的疫情近期終於得到緩和，而僵化了的西方為資本服務的價值觀卻引致外國疫情為禍更廣泛和更深遠，在輕視疫情觀念的引導下，沒有預備合理數量的醫護儀器備用，導致缺乏呼吸機而須篩選及放棄大量病人失救致死，是漠視違反人權的悲劇。
星期曰早上，筆者如常晨運後到九龍城早餐，驚見整條街的食肆座上客人不絕，食客多如常進食交談，我唯有叫了咖啡外賣，香港市民這種漠視政府新防疫措施的態度，我差不多可以肯定社區爆發第二波疫情必然來襲。大家作好心理接受各行業災情即將加劇嚴峻的事實，基層失業率已無可避免節節上升，斷供被銀主收回的物業會迅速增加，並由商舖向住宅板塊蔓延。
美國推出零息及無限量寬救亡股市，中亞歐各國也推出措施提振經濟，按過去經驗是熱錢全球尋出路，香港物業是最受惠硬資產的選擇之一，許多人更估計會帶動香港物業價值急升，可是歷史從來不會簡單地重複，這一次美元無限量化很有機會更進一步刺激國與國之間直接貨幣互換，使美元國際貨幣地位或從始一去不返。
然而，在美元量化及低息的環境下，有準備和有信心的市民，若有幸碰上心水好盤，打算危中取機，必須緊記要量力而為。
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柯興捷
朋友問我為什麼這樣關心美國肺炎的疫情進展，我回他說自己和美國非親非故，只因為美國不但是世界第一經濟實體，而且目前仍然是香港的第二大貿易夥伴，如果美國經濟陷入大蕭條，到時香港豈可獨善其身？
香港經濟必然受到拖累，所以我十分擔心美國肺炎大爆發，其實是出於關心香港的經濟前景安危。美國朝野一直對本國肺炎疫情掌握不足，也缺乏自行生產大部份相關醫護裝備的能力，已錯過了挽救美利堅疫情的黃金時機，現在做任何補救措施已來得太遲了。
基於美國疫情不透明，投資者憂慮美國經濟突然窒息停擺，上周美國股市已經出現史詩級崩潰，衝擊波直接傳導至香港股市，曡加英美就讀的學生回流香港避疫，令本港新冠肺炎確診人數再度急升，而且由於這輪回流的港人普遍防疫意識不足，網上傳說當中有不少人無視禁足在家隔離14天的禁令，到埗後即外出會友聚餐，有人更將電子手環剪掉，妄顧社區共公衛生安全，所以政府公開預告稍後香港有疫情大爆發的可能，筆者亦提醒近日回港的市民目的在於避疫，故切勿將一直留守的市民早前努力自我約束的付出，平白浪費和犧牲了。
地產代理業內人士近日有説因業主割價令二手樓成交轉活，亦有行家認為樓市抗疫能力出色，低息有利置業等，到處充斥著利好入市的見解。既然樓市形勢這樣好，為什麼上市代理的主席會自我減薪4成呢？而土地註冊交易宗數連月也在低位徘徊，這些數據是不可能造假的！香港土地政策長期受民粹意見左右，以至住宅供不應求，樓價往往大升少跌，所以筆者對香港樓市長期看好，不過，眼前市面不景，失業率陡升，也是不爭事實，故樓市真要回復，至少有待肺炎疫苗正式問世。
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柯興捷
肺炎疫情火速蔓延全球，然而由於歐美領袖聲稱未受感染，甚至連身邊總統夫人都已確診，無底線的輕視疫情，簡直匪夷所思，真是信不信由你！直至意大利全面爆發，高官及議員紛紛中招感染，這才發覺事態嚴重，情急之下，歐盟國家攪出截取途經醫護物資和口罩的笑話。
北美方面，疫情不明令美國人心惶恐，打撃投資信心，終於戳破超大股泡，上星期杜指驚見滔天巨浪，迫使總統特朗普宣佈因疫情美國進入緊急狀態，並推出多項措施維穩。
事實上，儘管危機難解，美股市至今依然是世界龍頭，牽動著環球股市，影響最近港股也波濤洶湧，據報銀行職員忙著處理斬倉向客戶追數。
一位做實業的朋友，一直在深圳設廠生產，接單則在香港的寫字樓，因為工作需要，過去每週必須多次往來深圳和香港，自從封關之後，由於不想被隔離14天，故直到今天仍不敢回廠親自監督復工的生產進度，他十分擔心訂單未能如期完成，未來有可能被買家索償。
是的，現在深圳疫情已告一段落，理應可以逐步放寬封關，首先為跨境香港廠商解困，也讓兩地商貿往來逐步回復，重振香港經濟活動。
相反，歐美疫情方興未艾，僑居港人正接踵回流避災，帶來疫病倒灌危機，兼且市民日漸鬆懈防疫，隨時令已半死不活的零售及服務業雪上加霜，加劇倒閉及失業浪潮。
國家領導人說，為官避事平生恥，當局應鬆的放鬆，應封關的果斷做，不敢作為就無謂害人累己了。如果解決不了經濟蕭條的威脅，股市又蒸發大量財富，再加上失業揾工難，就算解除遏市辣招，也很難期望普羅市民安心入市。正在銷售中的居屋，市民揀樓率大跌，而且不斷傳出撻訂，正好反映了市民內心的焦慮。
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柯興捷
老友耶喻我一向崇拜美國新聞自由，現在美國對新冠疫情的消息卻實行管制。副總統彭斯主持大局下，任何有關肺炎消息均須他批准才可發放。這種資訊管控舉措，和早前飽受批評的中國如出一轍，何來美國新聞自由？我被他批得啞口無言。
鑑於其他國家的疫情日趨嚴重，因此香港必須向來自疫區各國旅客實施不同程度的檢疫，必要時也要暫時封關，以防範第二波感染。
相反，在香港和中國，過去一星期疫情已經逐漸緩和，很失望聽到一位離地的專家表示如果可以限制接連內地各口岸每天2000人入境上限，香港疫情便可以完全控制了。筆者看來，萬一香港政府真的實行這個辦法，香港人以後怎樣謀生？大概香港市民都要逃亡了。所以表面上對的事，卻未必實際可行。
事實上，單靠本地市民消費根本不可能支撐目前服務及零售業的規模。我們經營的規模是準備為每年以千萬名遊客計提供服務的，相關行業謀生的港人少說也三、四十萬人，家庭成員涉及超過百萬人的生計，加上從事各種產業投資的大中小企業，目前大多份處於苟延殘喘。
封關本是權宜之計，至今香港封城困守已約40天，目前已基本解決口罩荒，只是價錢略貴一點，等待疫情好轉，我們就得盡快回到現實的收入問題，政府須適時解封各內地入境口岸，帶動全港各業消費復甦。
筆者心裡尚有另一疑問，內地特別是大灣區的消費者，自去年中香港社運頻發至肺炎封關已長達九個月多，一旦他們認同來香港行街消費並不安全，香港遊客購物區的舖市將被嚴重摧毁，普羅市民在失業陰影下，置業需求也就消失，甚或釀成一浪樓災。
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柯興捷
新冠肺炎在中國的疫情稍見緩和，可是日、韓、伊朗和意大利的疫情卻方興未艾，這幾天美國方面的情況也不妙，股市投資者擔心疫情不明朗隨時窒息美國經濟，股民互相踐踏，導致美股連日大跌，看來要投資者回復信心，美國應趕快將大流感疫情鑒定公報，以釋疑團，這樣或有機會穩定股市氣氛，否則這隻黑天鵝大有機會刺破美國股泡，拖垮美國經濟。
受疫情影響，香港市面消費已沉淪半休克狀態，財爺為此推出救市預算案，向香港成年市民每人派錢一萬元，並同時推出連串寬減措施，為各界紓困，預算案赤字超1,300多億，的確敢作敢為，值得一讚。
不過以樓價跌幅輕微為由，拒絕為樓市減辣，卻招致業界普遍不滿，但凡事兩面看，現階段拒絕減辣也有合理之處。因為暫緩減辣按道理可以防止聰明投資者乘勢湧進樓市執平貨，等同讓路予市民優先選購筍盤自住，借機緩解住屋供應缺口。
筆者以上推測如果接近政府的意圖，其實相關部門應該行多一步，就是儘快下調壓力測試的收入準則，將加息上限3%的測試至少降低一半，方為合理。道理十分簡單，當年制定壓力測試出於擔心全球利率突然飆升，現在各國紛紛打算減低利率以刺激經濟復甦，美國的學者專家甚至認為必要時可再減息0.75厘，以挽救該國衰退。
的而且確，現在貴為全球第一及第二經濟體的美中兩國，目前均受到肺炎疫情不同程度的衝擊，未來可以避開負利率降臨已屬萬幸，遑論加息周期捲土重來？降壓力測試上限準則，辣稅高牆依然力阻投資者入市掀炒風，採取分階段釋放合格用家進場選購自用，同時可緩衝樓價跌勢，此其時矣。
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柯興捷
香港經濟目前面對的挑戰，是兩個月來的新冠肺炎疫情未受控制，加上持續多時的社運並未停止，市況慘淡，也不需筆者多言，大家有目共睹。
現在最熱鬧的去處應該是公園及郊野，如筆者平日慣常跑步晨運的九龍仔公園及聯合道水庫公園，現時在非假日的早上，也見到不少年紀應該屬上班一族的市民拖男帶女到來散步，筆者猜想這些新近才出現的陌生面孔，能夠有空到這些地方來呼吸清新空氣，大有機會是半失業狀態的各行業人士，過去這些人平日忙於上班謀生，周六日則安排朋友交誼應酬，或日中陪伴家人逛街購物，晚上則結伴聚餐談天打發時間，現在基於疫症流行，大家擔心人多更易受感染，不約而同取消了慣常節目，也有很多人由於收入減少了，考慮到公園消閒有益身心，更無須花錢消費，小朋友們的確更開心，因為父母陪伴的時間多了。然而，不知道是否心理作用，我總感覺很多人憂心忡忡，猜是擔心失業的壓力。
還好，較早前大部分銀行已率先推出供息不供本的措施，暫時緩解市民的短期供樓負擔。上周政府高官坦言憂慮失業率或急增到5%。幸好香港社會的保障網一直做得不錯。然而，今次疫情卻全面打擊各行各業，且疫苗至今尚在硏發中，連跨国大企業也錄得盈利大倒退，本地小本經營的中小企業虧損難以形容，個人估計商界正漸漸形成大規模的倒閉結業裁員潮。
事實上去年社運開始，各界企業早已受重擊殘喘中，新冠疫症更是要命一擊，這關鍵時刻，貴為香港支柱産業的地產業的存活，對支撐香港經濟至為重要，穩住樓市，除了減輕供樓者的供款壓力之外，尚需政府適時推出措施振興樓市交投，以防止樓市急遽失控，也可避免急忙中藥石亂投，害了大事。
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柯興捷
老友話我近來不務正業，專欄宗旨是寫樓市的，我卻去寫肺炎疫情。我回他說，現在香港市民都在四處撲口罩，那有心情買樓？
講起撲口罩，特別是低收入家庭，通常夫婦倆都要為口奔馳，放工後又趕著回家煮飯，根本沒有時間到處張羅口罩，就算藥房老闆肯留貨給熟客，價格也非常昂貴。許多人因為難以負擔而耿耿於懷，改而寄情買廁紙，以填補內心虛怯。
至今香港疫情並未好轉，市民外出如果不戴口罩，衹要在車上咳一聲，立即被其他乘客怒睥，甚至被趕落車，而近日發生了家族打邊爐出事，市民更加不敢外出聚餐，市面消費活動陷入半休克狀態。
現在地產經紀上班都配戴口罩，但業主為家人健康著想，也不輕易讓陌生人進入居室作現場視察。雖然說網上平台有單位相片等詳盡資料，但買家習慣在落訂前實地看一看。睇樓量大減亦即導致成交機會少，故整個樓市幾乎陷入冰封。
目前一個醫護口罩時價5至8元之間，按早前醫護的說法，一個口罩大概可用三小時左右，換言之一個市民理論上每日外出需要消耗三個口罩，以700萬人計，香港每日需要消耗至少2,100萬個口罩，供應量缺口的確驚人，市民買不到口罩就不敢出街，市面消費越加死氣沉沉，肯定有越來越多各類店舗虧本結業或裁員，市民都活在被裁員的陰影下，越是不敢外出消費，更不會置業，把正常的經濟活動全拖垮了。
老友指與其每位市民派一萬元，不如政府派專人往各地蒐購口罩，然後以市民負擔得起的價錢賣給香港市民，差價由庫房補貼，以平衡市場價格過度進取及安定民心。
新冠肺炎疫情終有解決之日，市面消費便會逐步回復穩定，投資者和小業主不會爭先恐後的割價賣樓，樓市也可以穩定下來, 配合香港經濟全面復甦。
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柯興捷
十多年前香港出生的電影人陳可辛執導了一部了不起的清裝電影，奪得了不少國際獎項，這部電影就是投名狀。
其中有一幕劇情，筆者感受非常深刻，到今難忘，就是姑蘇城（今日的蘇州市）的攻防戰，守城一方領軍人物是太平天國猛將黃文金，率領清兵攻城的是李連杰飾演的清朝大將龐青雲，兩軍的糧食補充為零，尤其是姑蘇城內的太平軍被清軍圍得像鐵桶一般，守軍為防止士兵或平民叛變通敵，勒令任何人等不得出城，否則格殺勿論，在極度缺糧飢餓下，城中百姓不得不易子而食，可見被圍城失去物資補給可以發生多麼悽慘的後果。
現在香港人主動提出要封城閉關抗疫，特區政府也順應了民意，上星期六凌晨開始實施強制港人於內地回港後須即時隔離檢疫14日的措施，以防範隱形新型冠狀病毒患者播毒，措施令為數以十萬計身在內地謀生的香港人立即放下一切趕在死線前返回香港，然而，大家似乎沒有考慮到這批人失去工作的後果，除加速令香港的失業率惡化之外，政府的社會援助支出更會直線上升。
投名狀另一幕令人感到驚心動魄的情節是，由於糧食補給極度有限，實在不足以養活所有攻城的清軍及投降的太平軍，清將龐青雲無奈決定將全部降卒亂箭射死，以減輕糧食的消耗，保存清軍的活命口糧。
目前，香港的服務業正全面萎縮，許多企業已陷入掙扎邊緣，再不果斷節約就得結束經營，未來的日子，香港市民真的要自求多福了。
身邊的老友說我情緒病情不輕，胡言亂語，其實香港從來是洞天福地，遇事逢凶化吉，況且香港人素來應變能力極強，聰明的人更善於化危為機，如果樓價大跌，倒是一個難得的入市機會。
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武漢肺炎弄得香港市民人心惶惶，大家皆擔憂成為下一個病患者。然而，為什麼香港菲傭40萬人之中，執筆時竟然尚未發生一宗病例，實在令人感到大惑不解。
現在武漢肺炎已掀起全球各國的恐慌，而源頭的武漢市更已封城，可惜因為有武漢人到處逃難，已有武漢人進入香港，而且病發正在醫院治療。
早在兩周前，有到過武漢出事市場視察的香港專家，在接受記者訪問時指武漢市疫情已經失控，或許是這句說話，刺激了香港市民到處瘋搶口罩。一時之間口罩成為大家急需的稀缺珍品，有錢也買不到口罩。網上更有大量來歷不明而且不負責任的報導流傳，指香港有患病者病發倒臥街頭，發文者居心何在？引發社會混亂有誰得益？
同時，眾主流謀體充斥著謾駡指摘政府高官辦事不力的言論，筆者反擔心高官們因為要忙於辯解質詢，沒有時間思考解決方案，以致手忙腳亂，大失處事方寸。作為在香港生活的普羅市民，慢駡官員誠然是率直發洩，但你一言我一語的謾罵，就可以解決困局嗎？
所以筆者提醒社會知名人士宜審慎發言，避免市民過度恐慌，另一方面，專家應該多花時間思考及推動更多有建設性的行動，例如民建聯建議讓自願者加入懲教署做口罩義工。我亦聽到商界領袖表示安排在香港生產可多次性使用的口罩，亦有權威專家制作一些教導市民如何防疫的短片，更有人提醒政府要小心確保糧食蔬果供應不缺，減輕市民恐慌情緒等等，公眾要聽的就這樣實際建言。
作為一個地產代理從業者，如果肺炎疫情不止，香港經濟活動無法回復正常運作，市民都忙著排隊搶購口罩，那有心情落實置業大計？樓市繼續水靜鵝飛，已屬意料中事。
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中美第一階段的貿易談判總算有了結果，為隆重其事，第一階段協議由美國總統特朗普親自簽署，而中國方面則因為由副總理劉鶴代表簽署，因此被市場解讀為美國非常重視協議內容，反而習主席剛忙於出訪緬甸而無暇出席儀式現場，令人產生不少遐想空間。當中有些專家質疑中國是否能夠完全履行購買美國貨品的縂值，市場更傳聞原來這份協議另有一些秘密條款並未公開，常言道魔鬼在細節，我們是否真的吃了大虧？相信有關秘密條款內容舉足輕重。
其實在去年較早時，中美雙方的貿易談判團隊曾達成協議，事後遭美國總統特朗普單方面撕毀，有了這個案例參考，對於這份被部份專家形容是新馬關條約的協議，中國領導人在關鍵時也可不必拘泥信守，總之一切以國家利益為重。
不過，中美雙方既有了協議，按道理彼此應該會有半年左右的蜜月期，有助短期穩定香港經濟跌勢。只是香港社運事件尚未告終，建制和泛民各黨派均聚焦爭取9月立法會選舉議席，港府雖然表現積極推動重振經濟及惠民政策，亦難免受到政黨不同政見的糾纏延誤，新推措施不易順利展開，為建制派增添選票籌碼。立法會內黨爭持續，市面經濟不會大幅好轉，在立法會選舉揭盅前，大概率將是維持負增長，並且拖累失業率持續上升，而政府扶貧力度受到制肘約束，商業及住宅物業銀主盤化個案增加，特別是過去幾年上車的開放式住宅單位將是重災區不二之選。
早前政府公佈訪港內地客已大量減少，市民本土心態亦驅動香港經濟步向臺灣化，基層市民活在失業的陰影下，那有信心置業呢？筆者猜想2020年是時候政府檢討遏市印花稅了。
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新一屆的全港18區區議會選舉已經大功告成，許多熟悉地區事務的老街坊區議員紛紛落馬被淘汰出局。本屆成功晉身的區議員，絕大部份是藉著近期社運鬥爭成功崛起，贏得特別是年輕選民的壓倒性支持，而由一班全新面孔的區議員推選出來的分區主席大多對地區民生事務陌生及缺乏處理經驗，估計未來區議會的動向將更加偏向政治議題操作，令人非常擔心民生事務會全面被荒廢擱置。
這也難怪，新一屆區議會分區主席職位,絕大多數被缺乏地區服務領導經驗的人士囊括，而地區事務歷來繁瑣複雜，大小問題千頭萬緒，要妥善降決就必須首先和地區仕紳建立良好人際關係，這事情當然不可能一時三刻可以達到。不過，區議會始終實權有限，說到底只屬一個諮詢的角色，無實權駕馭政府的政策執行，任何政黨要爭取管治權則必須在九個月後勝出立法議會選舉過半數的議席，才可以更有力駕馭香港政局，步向彼等的政治主張。
然而，增加土地多建房屋一直是香港最重要的民生議題，林鄭特首早前施政報告提出以填海造地為主軸，多建資助房屋滿足普羅市民住屋的需求。相反，非主流建制及泛民人士卻認為政府應致力回收棕地，更形容填海做人工島是倒錢落海的超級大白象工程，環保團體則基於破壞生態強烈反對。
撇開環球政治風險考量，筆者相信能夠勝出九月立法會大多數議席的政黨，他們才有足夠資格制定增加建屋土地的方向，換句話說，如果支持政府填海造島主張的人士勝出過半數立法會議席，市民可望長遠房屋供應增加，樓價升勢亦可持續緩和。相反，如果其他人士成功在立法會取得多數議席，全年樓價將先跌後揚，到時樓價若比年初上升一成，我不會感到意外。
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香港人一向喜歡置業，擁有第一個自住單位後，多數人仍會想盡辦法多買一個單位收租及等升值，然後細樓換大屋，身家翻幾翻成為大富翁。然而，不知道是否因為近半年社運持續，導致本地樓市急轉直下，港人不買本地物業，卻有新動向，就是跑到其他地區買樓。
最近有發展商將海外物業冠上第二家園的雅號在香港推銷，以廣招徠，最積極的是馬來西亞，該國城市吉隆坡及檳城，是華人移民植根百年以上的熱點，這些城市中不少華人仍能操福建語或粵語，香港移民不會有言語隔膜的煩惱，風俗習慣也接近，具備作為港人第二家園的條件。
所謂第二家園，顧名思義即是後備家園，言下之意就是當事人可以隨時舉家搬到後備家園避難棲身，等待危機紓緩後才返回老家。由於近半年來香港社會政治氛圍極度崩緊，短期內勢難平復正常，所以樓價一二百萬港元的大馬住宅便得到不少香港人大力支持，有業內行家更透露連柬埔寨金邊市的住宅也有港人大手買進，究竟是炒賣抑或自住就無從稽考。
筆者觀察，這幾年特別是去年開始，港人之所以再興起移民的思潮，大多是因為子女教育問題或是退休長者另尋樂土安享晚年，為人父母者為了子女接受更好教育，選擇移居美加澳等地可以理解，至於長者退休，其實卻未必要千里迢迢往寄人籬下。
現在大灣區正在快速整合，新落成的港珠澳大橋連通灣區內九市二特區的往來主幹道，正在實現1小時生活圈的可能，而且大灣區更是不少香港人的祖籍故居，同種同文風俗習慣相近，且各城鎮的房價比香港平宜得多，加上最近大灣區實施優惠港人置業及就業等措施，筆者深信大灣區才是港人第二家園的最佳選擇。
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中美經貿戰第一階段算是談妥，香港的外圍壓力有了喘息之機，但香港內部矛盾卻依然繼續燃燒。留港的市民過了首個極不安寧的聖誕日之後，社運繼續在全港各處上演，估計似乎是針對內地旅客，其實本地市民也同樣遭殃，大家都儘量減少外出，深怕受到無妄之災。
香港各大商場人流大減，但場面卻充滿緊張氣氛，不用上班的香港人去了哪裏？
聖誕日當天，和老友相約到深圳國貿地鐵站午膳和逛街，早上過關時見關口並沒有太多旅客進出，內地客過來香港的通道更見人流冷清。
僅須幾分鐘的車程，已到國貿站出了閘。商場內早已人潮遊走，行人中有老有少，都在邊說邊笑，朋友覺得很奇怪，據他認知，在國內並沒有聖誕節假期，故深圳市民須如常上班工作。我留意到身邊經過的行人，看他們的衣著服飾和口音，我肯定逛商場的人中佔九成都是香港人，猜是不少香港人不願坐困愁城，一早約同三五知己北上深圳消閒，筆者更意外發現當中不少年輕男女，言談間表露了是首次到深圳消閒購物。
在過去的節日假期，香港購物區的大小商場，總會迎來大批內地遊客到來消費狂歡，故大街小巷人潮處處，商店及食肆的老闆們無不笑逐顏開，夥計們雖然忙得不可開交，辛苦一時卻有可觀花紅獎金收入。有鋪位收租的業主更樂見店鋪生意滔滔，因為可以約滿後加租分享成果。
現在風水輪流轉，除了高端內地客不敢來香港消費之外，更有越來越多香港人為求人身安全，轉往深圳消費，提升了深圳大小店鋪的生意，反觀香港，有些吉舖租金減三四成也難找到新租客。
是的，深圳一些港人熟悉的地區店舖人流不絕，正為舗值及租金上升提供有力的動力。相反，香港排外情緒高漲卻意外造就更多香港市民跑到深圳消閒購物，再加上網購成風，香港舗市和租金勢將迎來空前的減值危機。
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在過去，香港人都有一種感覺，覺得澳門對中國，沒有什麼經濟貢獻，所以收回澳門，是國家完成領土完整的神聖任務。相反，香港人卻自信對國家的經濟貢獻非常大，從過去經貿往來，引進外資，以至內地工業化，一直發揮不可或缺的作用和角色，特別在金融方面，許多香港人深信不疑其他內地省市，將來也沒法挑戰香港的獨有金融地位。
不幸的是，這一取態，似乎在近期連串爆發社運後，發生了質的改變。剛剛，中央宣布在澳門籌建人民幣股票市場及發展另一人民幣離岸結算中心，消息公佈後，香港許多專家即時表示澳門除了人才匱乏之外，更沒法騰出足夠的地方去承載營運場所。
不可否認，澳門目前的確沒有相關人才和土地，然而大家卻忽略中央近日已改動橫琴的管轄權，以方便配合澳門的未來發展。事實上，澳門和橫琴，兩地近在咫尺，正好併合成為澳門各產業延伸發展腹地。近期去過橫琴觀光的朋友，應該發覺島上大量高端寫字樓已經紛紛落成，正好發揮築巢引鳳的作用。筆者因此推斷，澳門除了發展現有娛樂賭業之外，未來必定大力吸引中外人才，以橫琴作為產業多元化發展的平台，大力推進金融及各商業經濟活動，造福大灣區及澳門年輕一代。
事實上，澳門同屬於一國兩制的特別行政區，一樣擁有獨特的優勢吸引外來的百業人才，在澳門安頓自己的家人，除了過著和香港人差不多的生活，教育及醫療等等，卻可以遠離政治動盪不安的困擾，每天安心到橫琴上班打拼專長的事業。
已往經驗告訴我，只要國家有意志，澳門和橫琴必可充分併合發展各樣產業，吸引各行業精英份子投入建設另一個宜居的經濟城市，並且分享中國經濟繼續發展的紅利。因此預想會有越來越多來自各地的人才有興趣遷往澳門生活及發展事業，在推動澳門經濟多元化發展之同時，對優質住宅方面的需求，有望拾級而上。
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今年多事之秋，地產代理生意每況愈下，第一季度因為香港市民憧憬未來增加土地，住宅供應不虞短缺，估計樓價必將調整，以致買家改而觀望。到了4月，填海做地的利淡效應才稍為減弱，部分買家見樓價頑強固守，只是稍有調整，抱著見好即收的想法，部份買家再展步入市，所以四及五月份的二手住宅成交量倍增。
部分地產代理更高調揚言計劃加開分行的大計，不少行家摩拳擦掌，招兵買馬，把中美經貿戰的隱憂拋諸腦後，更有專家發文指中美搏奕，香港可以獨善其身，得益左右逢源。
踏入6月，中美談判氣氛忽然轉差，香港政府更草率地提出修訂逃犯條例，導致反對及支持修例的各政黨在立法議會內劍拔弩張，意外掀起連串大規模的街頭社運，全港各區的大街小巷一遍烽火，每逢週末及日情況更加激烈，各遊客購物區處處火海，遊客不敢來了，更因為 不少地鐵站被焚燒毀壞，令香港市民不敢外出久留，大家下班後便急急回家，8月至今，不止住宅成交受挫，商鋪交易更加冰封，據稱售價急跌四成，隨處可見。
前不久，商界和政府齊齊預告明年各業出現倒閉潮，毫無疑問香港市民的失業率將會彈升，投資者見形勢不妙，更加裹足不前。
地產代理以提供仲介服務為生，外資不來，本地市民缺乏信心入市，可以推想，業界早前擴充經營的條件已經消失，同業們再次回到比拼求存的耐力賽，各代理縮少規模，減少分行數目或裁減人手，無可避免。
行文時忽然收到好消息，說中美有望達成首階段的經貿協議，然而香港人仍將糾纏於難解的內部矛盾，要回復過去的好日子，恐怕前路崎嶇。不過，山窮水盡疑無路，筆者仍盼望業界及時找到新的光明大道。
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俗語說得好，有危就有機。社會運動發生延續至今，已經快要六個月的時間了。所以各行各業，特別是遊客購物區的酒店，服飾及化妝品商店和餐飲業，可以形容是遍地哀鴻，逢周六日更是門堪羅雀。商界普遍相信最遲在農曆新年之後，將會有大量各行業結業倒閉潮出現，預期屆時失業率將會急速攀升。然而，在筆者看來，中美經貿談判是問題的關鍵所在，如果可以短期內妥協，社會事件應可階段性淡出，到時香港各業應可率先得益，購物消費遊客重臨，商界有機會收復失地，而香港市民亦可回復正常生活作息。
話說回來，雖然大家普遍察覺社會運動發生以來，樓價呈現回調的跡象，甚至乎即使較早前政府宣佈放寬樓價800萬以下可向銀行申造九成按揭樓貸，刺激很多買家在11月份匆匆進入二手樓市，成交量瞬間回升，然而就筆者觀察所見，樓價調升的情況並不全面。令人感到奇怪的是，不少媒體似傾向於發佈樓市正面的消息，更重複報導業主反價甚或個別主動撻訂加價重售，這些情況與我熟悉的地區樓市氣氛頗有出入。
發生這現象，我只能假設媒體過度集中報導成交最多的屋苑市況，當這類一線屋苑尚存平盤有待買家選購，在二線區的放售住宅尚且未感到客人睇樓次數增加，更遑論封盤或加價，因而有一些心急業主接觸我司同事詢問市況，甚至主動表示售價可商議。此所以，我建議有決心入市的買家，應該去一些二線區睇樓多作比較，畢竟，名氣大的住宅物業，條件未必勝過一些位在二線區的小型屋苑或者單幢樓。大型屋苑所以成交比較多，純粹是因為屋苑單位多形成的規模現象，不代表屋苑質素高人一等。
所謂百聞不如一見，特別是很多媒體因利益預設立埸，評論不客觀的非常普遍，尤其置業是動輒近千萬元計的交易，選購時以性價比作準則最實際，初次置業的用家還是眼見為真，睇現樓一定實際過道聼塗説。
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原本區議會的職能是處理地區福利，區內公共設施，便民諮詢及組織街坊活動等工作。然而，剛完成的區選，參選人的政綱卻集中圍繞在政治議題上，和職能使命根本風馬牛不相及。不過，選舉結果卻反映了高舉政治抗爭的參選人勝出了絕大部份的議席。而 一些平日默默從事地區民生服務，成績有跡可尋的原社區議員卻紛紛落敗。
選舉結果顯示，大部分特別是初次投票的市民，非常著重政治操作多於地區福利建設。在目前崩緊的政治氛圍下，筆者覺得以本地經濟走勢預測樓市前景的方法已變得偏離可靠。譬如去年10月林鄭特首發起要填人工島增加建屋土地供應，另外公私建屋用地比例7:3或需要重新協商及再次諮詢，若貿然按施政報告上馬進行，分分鐘又會成為另一次激烈抗爭的觸發點 ，而即將上任的新一屆區議會卻由年輕的新晉議員主導，由於多數沒有從政經驗和人事包袱，而且當選者據報志在明年立法會選舉的偉大目標，因此就算滿目瘡痍的公共設施甚至壞了的十字路口交通燈系統，也未必可以快速修復，尤其在一些警民一直發生劇烈衝突的地區，譬如港島的銅鑼灣及九龍市區的尖沙咀，這裏的吉舗隨處可見，就算租金大減五成也未立即找到新租客，因而導致鋪位價格大跌四成。
11月初二手住宅成交仍不致完全癱瘓，不過由於成交數據滯後，特別是在特朗普簽署香港人權及民主法案之後，對一些在美國擁有資產的香港市民即時造成沉重的心理威脅。預計這些人將暫停在香港的新投資計畫和發展，加上香港在大灣區的角色已漸現邊緣化，預料一般市民收入將逐步縮減甚至面對失業挑戰。資深投資者基於政治環境惡化，暫時不會冒險大舉置業，住宅樓市將陷入漫長的調整期。
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儘管啟德海景住宅地王意外低價批出，總好過之前同區商用地一再流標，令到早已落注的其他投資者信心不穩。這幅昔日機場跑道前排地皮，中標價每方呎樓面價為13,238元，地皮坐擁無遮擋璀璨維海日夜美景。然而，成交價比起上一幅位置差得多的住宅地皮，當時批出樓面呎價18,080元，下跌幅度超過兩成，距離非常明顯。
根據該地王中標價，證明發展商出價極為保守，推想主要原因有二，其一是香港社運繼續發酵中，投資者無法預計事件將對社會經濟和治安前景破壞的嚴重程度。其二是近期中央已公開宣佈深圳落實為改革試驗區。除此之外，國家也積極探討在澳門橫琴開展人民幣債券市場及發展金融服務業，雖然大家認為規模較小，而且澳門人口少，缺乏足夠金融人才和實務經驗。
然而，在筆者深信有關計劃才開始醞釀中，只不過凡事總有開始，而且澳門具有同樣實行一國兩制的特點，但政治環境就相當穩定，也是毗連深圳及大灣區，而且香港及東南亞各行業人才鼎盛，只要澳門橫琴開列優厚條件及積極引進，中央又有推展的決心，昔日兩彈一星時代，雖然受到美歐為首的技術封鎖，國家仍然可以自行研創成功。故此，要多建一，兩個對接國際的金融中心，和香港並存發揮貢獻。
作為香港市民，應該收拾心情趕快再上路，不可把大好形勢拱手讓出，加速淪落為大灣區的二線城市。個人認為該地王呎價比市值低出四成以上，不難想像，發展商對未來經濟缺乏足夠信心，甚至乎擔心香港在區內龍頭地位難保，土地升值能力大減。
展望如果香港經濟可以早日回復穩健，發展商將來售樓利潤必定豐厚，相反，如果香港社會爭議僵持甚至惡化，啟德區發展規模或被逼大幅改動甚至削減，當有關項目落成之日，的確存在叫好不叫座的危機。
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前不久特首公開呼籲大業主體恤商戶，削減租金使他們可以渡過難關。有媒體記者事後訪問了兩個和政府有密切淵源的大業主，其一管有香港最多民生商場，另外一個是地鐵公司。據報兩大企業公關皆異口同聲表示十分關注商戶處境，並考慮對受到社運影響商戶作出一些減輕負擔措施。
筆者把握和某零售商老友午聚時間，獲知他旗下各店業績全面大倒退，於是建議他聯絡大業主要求減租，希望減輕資金周轉壓力。
老友聞言苦笑，坦率回應說會嘗試，不過以他多年營商經驗，大業主一般會傾向純粹商業角度作決定，基於商場人流足夠，從來不愁沒有租客補上，特別是負責評估租金的受薪職員，不會主動勸說老闆減租，正所謂少做少錯，寧願租客倒閉執笠，也不想老闆懷疑自己謀私。
在老友看來，特首呼籲減租，只有地鐵公司最有機會聽命響應，理由是地鐵租戶的營業點分佈在各地鐵站內，而近月社會事件頻發，各地鐵站需因應人群管理或進行修葺，不時需要短暫，整天甚至連續多天關閉，引致站內經營活動被動癱瘓。故地鐵公司實在沒有太多藉口推搪不予減租。再者，政府目前仍擁有七成以上地鐵股權，只要政府動真格過問，地鐵管理層無論如何也要或多或少給商戶減租。
至於在香港管有最多民生商場的那個大企業，租客若要求減租，大業主大可以強調社會事件影響雖大，不過重災區是旅遊購物區而不是民生區的商店，因此暫時不會考慮減租。當然，禮貌上一定會講客套說話表示會密切檢討社會運動的發展會否波及。
事實上，能夠擠身在地鐵站內經營的商戶，多屬有實力的連鎖店經營商。地鐵站關閉導致暫時停業蒙受損失，就算不減租也不致倒閉，這類有實力的商戶有能力守候至社會事件平復，相反，對在民生商場小本經營的小個體戶，社運頻發以致商場人流劇減，生意損失可能是生計難保，所以，特首既然公開呼籲大企業減租，必須認真督辦，推動港鐵帶頭減租做個好榜樣。
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現時如果說是代表樓市整固完畢，從新再開始譜寫另一浪的上升軌，現在似乎言之過早也言過其實。
從好的方面推敲，今次樓價可以止跌彈升，迅間翻轉敗局，全憑政府突然改變一千萬以下住宅物業按揭上限措施，短時間內刺激了部份原本未成熟的購買力偷步，藉著加大借貸槓桿迅速入市所致, 所以筆者對樓市升勢能否得以持續，心裡卻存在一大問號。
最新公佈第三季的香港經濟表現是更差的負增長，單看全港各購物區的商店一遍哀鴻，不必再看任何學術數據也知道香港正陷入經濟衰退，甚至可以斷言社運事件若短期內不能平息，扭轉經濟困局的機會近乎渺茫。因此有理由推斷基層失業率正不斷惡化加劇中，對於首次置業的初哥，我還是忠告他們，現在上車一定要量力而為，絕不能因為置貸槓杆的加大，盲目瞓身盡地一煲。畢竟在樓市周期起伏的過程中，樓價有上升的時候，也必定有低潮整固的階段，具備足夠的防守力，對自住業主最為重要！
回望過去一段漫長時間，因為發展商繞過金管局樓按上限指引，經常為一手新樓提供高成數的二按，因此成為了首期不足置業者的唯一上車捷徑，發展商一方可以將新樓定價提高取得更滿意的利潤。相反，二手樓按揭成數上限卻一直受到法定的制約，加上樓齡及設施處劣勢，急賣業主唯有將樓價大幅折讓, 以吸引一些實力較為充沛的買家接貨。
正因為過去發展商安排高成數按揭營造了新樓銷售優勢，近年已徹底奪取了樓價的主導權，現在政府決定放寬二手樓按揭上限的新措施，二手樓成交佔率有望回增，甚至有可能在不久後重奪樓價主導地位。
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上星期五晚上與老友相約共敘，暢談天下是非，順便振興尖沙咀消費經濟，酒過三巡，老友開腔指政府既然放寬首置二手樓九成按揭的樓價上限，顯然是下決心為基層市民另闢置業快車道，讓原本首期不足的市民，可以提前上車首置居所。
適逢美聯儲局，又再一次宣佈減息。香港各大銀行隨即將優惠利率相應減低，使供樓的息率見頂，即時令成交宗數迅即彈升，為原先奄奄一息的本地樓市注射一支強心針。
其實政府官員願意幹實事，最重要是讓市民覺得政府不是馬虎過場做秀，在協助首置市民方面，應該盡量減輕首置人士供樓的負擔。特別是申做九成按揭的買家，是要付出一筆可觀的按揭額外保險費用。例如買入一個樓價800萬元的單位，若申做九成供25年的按揭，一次過支付約為貸款額4%保險費，即約25萬元。雖然說可以分期供款，但無形中也即是增加每月供款的負擔。況且買入二手樓，絕大多數單位需要重新裝修，這筆費用不是小數。上車業主若顧及體面問題，不可能寒酸到家徒四壁，一般一個兩房單位入伙前估計最少要動用20多萬元，包括購置基本的各樣電器和傢俱，假如要求裝修稍為好一點，隨時要用50萬元，故按揭保險費和入伙裝修費的總數，已經差不多相等於一成樓價。
筆者認為，政府既然誠心全意協助首次置業市民，理應儘量減輕他們供樓的負擔。若香港經濟陷入衰退，供樓人士未來面對經濟壓力料將有增無減。
特首聲言為紓解民困，動用儲備將會毫不猶豫，我建議應改動現有的稅務優惠，例如將現行扣除居所貸款利息的上限每年十萬元即時提高，以具體措施顯示政府的誠意及關懷。
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特首日前宣佈，為照顧首置市民在現行房策下無力負擔首期，決定即時放寬樓價1,000萬元或以下住宅的按揭，800萬元以下住宅可申做九成按揭，而樓價1,000萬元也可借高至八成，目的顯然是透過放寬房貸向一些在原制度不合格的買家開闢通道。由於新措施只適用於購買二手樓，因此對於發展商而言，以後再無法憑著高成數按揭的獨有優勢吸引買家，發展商日後定價會被迫克制，以免買家回流二手樓市場。
一般而言，面積相約的二手樓較一手樓的樓價通常有兩成多的折讓，樓價越接近1,000萬元的二手樓，原則上應為檔次較高的物業，也是用家除新樓外的第一選擇。政府在這時候推出新措施，明顯是想籠絡民心，並通過首置措施挽留一些年輕專業人士安心留港工作。
然而，解決居住需要之外，不少市民特別是專業人士，他們是十分關心子女的教育問題。事實上，在知識份子圈中,近期再醞釀移民浪潮，希望年幼子女早日接受正確的學業薰陶。
至於即時提高基層租金津貼，不少人憂慮助長業主加租之風，但加大租津亦間接可托住樓價不致暴跌。個人認為，若然同時實施租管，以物業差餉估值劃定某類住宅每年加租幅度，可不耗公帑分毫，避免租津全數落入收租業主口袋，租戶也可直接受惠。否則樓價繼續上升，勢必拉闊市民貧富差距，日久必再激化社會矛盾。
雖然某局長說，實施租管研究需時三四年，但我們絕對不應因噎廢食，現在就應該開始研究措施，否則等到租金情況更進一步惡化，到時候才啟動研究。租金升幅有可能已經失控。
總言之，新政策放寬首置按揭及增加租津，有利樓市軟著陸，不過中美經貿戰打打停停，加上香港社會運動不斷，經濟衰退打擊下，負資產是隱患，置業還是要謹慎及量力而為。
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房屋政策被視為解開深層次矛盾死結的最重要工具，相信特首周中發表的施政報告，一定有惠民措施公佈。
面對現時失業率有上升趨勢，有人開始呼籲政府向低收入市民派發租津，補助市民應付租金，倡議者似乎想告訴公眾，租津可以同時解決高租金及穩住樓價。
然而，大家可曾想到，因為租金回報高了，於是乎業主只租不賣，就算心動要賣樓，都只會盡量抬高售價。買樓市民見業主態度強硬，唯恐將來首期增加更難負擔，何況樓價稍高一點，其實每月供款增加有限，所以追價也在所不惜，但求早日上車。所以雖然在經濟不明朗時，只要樓價稍為微調，便有買家進場接貨，尤其自2008年中以來，香港市民產生一個錯覺，就是樓價只升不跌。
同時，現在坊間亦有人呼籲政府實施租管，以減輕租樓市民的負擔，按道理如果租金增加幅度有了法律規限，租金便不會無節制的增加，回報率自然受到制約，一般而言，租管可以達到制肘樓價升幅的效果。香港從前曾經實施租管，對續租的租金加幅設上限，業主也不能隨意趕走舊租客。
租管實施之下，租金升幅較溫和，投資者買樓收租意欲大減，市場上剩下的主流購買力來自用家，需求減少樓價受到抑制，甚至在經濟不景時，業主要割價求售，連帶發展商新盤訂價也被迫自律。
究竟在什麼時候適合採用租津或租管？須視乎政府對經濟前景的評估，有如病人發燒，出汗排熱抑或敷冰降溫，需按病人身體狀況而定，不能一概而論。
香港經濟正陷入衰退週期，選擇租管或租津措施，又或者兩者並用，怎樣做才成功利民紓困，是對執政者智慧的重大考驗。
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中國人千百年來的財富觀，就是有土地就有財富，故現今的香港人，多數鐘情買樓收租，買鋪更被美言是一鋪養三代，可見大家崇尚囤積房產生利。 國內經濟發展起步比起香港遲得多，而且改革開放僅四十年，由人民公社大鑊飯迅猛發展至孕育出上百成千擁有富可敵國的巨賈富商，中產階級更超過了3億人口，當中不少人以香港人為師，爭相投資房產藏富增值，引致各類物業價格狂升不止，富人對房屋祇買不賣囤積成風，背後理由就是對土地升值深信不疑。全國各省市靠賣地換來發展地區經濟資金，地產商誇張到連地廣人稀的四線小城市也不放過，以致建成不少乏人問津的鬼城。相反，在一些發展得宜的大城市方面，由於置業需求龐大，有利發展商蓄意空置樓房囤積謀取暴利，現在大城市樓價遠超市民負擔能力，也釀成樓市泡沫的巨大債務危機，國家領導人一再重申【房子是用來住，不是用來炒的】，針對樓價高踞不下，國內現正加緊參考外國實施中的房產空置稅法遏制樓價，相信內地房屋空置稅法或隨時出台。
另一方面，在香港投資房地產，由於升值力強和租金回報率不俗，且租房需求量龐大，故二手樓空置率長期低於3%，囤積及空置樓房誘因並不存在，一手樓因發展商建屋需時約五年完成，而且可以採用預售樓花彈性調節推售時間，一般相信容易佐長囤積空置的可能，主流民意傾向支持政府設立新樓空置稅計劃。 據悉當局已完成草擬徵收空置稅的細則，並擬在4月份提交立法會討論，坊間傳聞第一年空置稅約5%，至於多於一年的稅款又如何釐定，各界意見並不一致，建議應該在第一年稅率基礎上按年遞增新樓空置稅率，果真如此，相信日後發展商一定加快售樓速度，務求將庫存減至最少，其實現在實質負利率非常輕微，發展商支付空置稅囤積住宅期待日後升值隨時得不償失，除非港府土地政策全面逆轉。
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過去的一星期，主要媒體似乎都熱衷報導樓市小陽春，其中一些評論更預期樓價將在六月時創出新的高位，支持這論點背後理據是美聯儲強烈暗示本年內不再加息，而且甚至指美國可能在明年需要減息云。
其實，在筆者看來，就算明年不減息也無所謂，因為按揭息率若一直繼續維持在目前2厘2水平，已屬近數十年來香港的低位，樓貸者每期供款中祇含小比例的利息，大部分是歸還本金，若買入單位屬自用，實在勝算在握。 然而，農曆年後發展商一直按兵不動, 並沒有急於開售新樓盤，導致購買力幾乎全在二手樓市場留連，很快便把待售筍盤消化殆盡，成交價迅猛回升，放盤的小業主為恐吃虧再次惜售提價，但多數用家卻表現靈活及堅持精打細算，見二手價高便轉戰兩個新推出的市區新盤，據公佈兩盤共收票4千多張，其中由新世界和市建局合作發展的單幢樓共提供294單位，即日被買家一掃而空，另一個油塘樓盤可能由於定價接近上車客的負擔上限，雖然安排高成數按揭備用，銷情祇屬中規中矩，執筆時首批單位尚餘少量，買家更可即睇即買。
儘管這兩個樓盤供應量少，一般認為不適合作市場指標之用，不過，筆者相信仍然有其參考價值，首先是買家十居其九是用家上車客，並沒有發現投資者現身大手買入，猜測一是因為投資者認為經濟前景並不明朗，故對加大投資物業的注碼有保留，猜測二是樓盤的定價已過高，對目光如炬的投資者欠缺吸引力。上車用家也表現頗為克制，當單位總價接近900萬元便止步，如此理智的反應，在過往小陽春並不常見。不難推測，若投資者繼續裹足不前，當成交價挑戰去年高位時，這次由上車客發動的小陽春應該到了功成身退之時。
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早前朝美最高領導人在河內舉行會談，在全球一致看好之下，居然不能達成和解協議，而且雙方更似不歡而散，致結束韓朝戰爭狀態好夢成空，期後朝鮮更被衛星揭發重啟寧邊檢設施，東北亞事關中美國家安全，是以中國一直是朝鮮方背後的關鍵支持力量，朝美談不攏，當然和中美貿易談判有不可分的因果關連，隨後美國權威媒體開始傳言中美貿易不易達成協議，消息廣泛傳開，投資者樂觀情緒立即轉為有所保留，美股、A股及香港股市連日摸頂回落，可見地緣政治不穩對經濟的影響力，特別在股市的金融區塊，反應更為敏銳。前景再度陷入不明朗，樓市如何可以獨善其身？
新年長假後，香港樓市一直受到中美月底前敲定貿易協議消息的鼓舞，許多買家流入二手市場置業，過去十天的交易量迅速飆升，前線同事匯報，指二手樓平價筍盤幾乎一掃而空，有跡象目前剩下的樓盤叫價正逐步回到去年高峰水平，有權威行家更預測成交價不久後將突破去年高位，由於該行家預測一向神準，且看今回可否應驗。
近日傳媒屢以小陽春形容目前市況，筆者則檢視2018年的土地註冊統計，發覺上半年每月成交幾乎都在六千宗以上（包括一手及二手樓），7月份後，因為中美貿易戰開打，樓市成交迅即回落至每月五千宗以下，而且情況一直惡化，及至今年2月才回穩至四千三百宗左右，市場人士即開始大力唱和樓市進入小陽春，令筆者大感詫異，其實每月成交量在五千宗左右才屬正常。
在筆者看來，如果市場共識目前市況已達到小陽春標準，無疑等同昭告天下香港樓市的鼎盛年代已成歷史，今後再難重溫每年十萬宗成交的黃金歲月了。
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2月中以來，香港樓市迅速升溫，一洗早前疲態，一般人認為關鍵原因是中美貿易戰烈度並沒有想像中的激烈，其次是美國加息因總統特朗普積極施壓，迫使聯儲局改變原先計劃，不但止加息要草草收兵，更甚者是縮表計劃也要提早結束。
香港加息壓力驟減，大灣區發展啟動也穩住經濟前景，對於早在去年中樓價見頂時止步作壁上觀的剛需用家而言，已是莫大利好入市置業的喜訊。事實上，自從去年12月，二手樓價普遍已經回落接近10%左右，其中天水圍嘉湖山莊竟出現個別三房單位，一度跌穿500萬元求售，其餘各區上車屋苑，也不乏叫價回落至400萬元左右的樓盤。這個價格水平，已經進入大部份用家可以應付的射程內，因此刺激部分用家加快置業的信心，適逢失落居屋抽籤的準買家加入戰團，二手市場得以解凍，月成交量終於找到支持，二手樓價同時止跌回穩。
然而，儘管市場人士不遺餘力唱好，樓市氣氛一直未見明顯進展，發展商更是按兵不動，祇專心繼續推售貨尾。購買力轉向集中到二手樓市，部份買家更願意追價買心頭好，放盤小業主則嘗試將叫價提升，筆者原以為樓市就此進入好淡拉鋸的局面，卻大意忘記了3月14日港人首置上車盤公佈抽籤結果，將釋放一批為數超二萬名從未有置業經驗的新力軍進入樓市，過去週末日兩天，前線同事笑容滿面報告睇樓量正持續增加，而且市場錄得不少業主也感到滿意的成交好價。
在我看來，這批湧入樓市的初哥，毫無疑問除了成為小陽春挑戰樓價新高的箭頭力量外，更大部份購買力將轉進成為下一波發展商納米樓盤的目標買家，在一手新樓繼續開花結果。
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中美貿易談判，在過去幾天傳聞出現了一些實質進展，在多個領域上更將會達成協議，例如貿易休戰期的延長、人民幣匯率及中方購買巨額美國商品等。利好樓市的消息接踵而來，除了激活股市之外，更使長達幾近半年的冰封樓市出現初步解凍跡象，並且遂漸滋長成為樓市小陽春的一股再生動力。
基於發展商春節後尚未推出大型新盤應市，故累積多月的購買力集中到二手市場去，而二手樓超筍盤數量寥寥無幾，買家頻繁睇樓，的確鼓舞了放盤小業主加價甚至封盤惜售的勇氣，而部分買家也積極加快入市進度，二手市場出現個別追價成交的現象。
二手樓市這幾天氣氛轉好，在筆者看來，仍然不足以肯定樓市已經春回大地。春節長假後發展商一直好整以暇，不著急推出新盤參戰，似乎在等待中美貿易磋商可否達成皆大歡喜的聯合公佈，然後才為旗下樓盤謀定促銷。目前樓市回勇祇局限於二手市場，二月份還有幾天才完結，本月最終會錄得幾多宗成交，能否突破三千宗呢？三月初才可以確定。
利好消息當然也包括地政總署公佈了啟德首幅海景地皮的全部標價，其中頭3標出價非常接近，最終中標價為每平方呎樓面價17,360元，可作為啟德區餘下幾幅質素相當的海景地皮的實質參考指標，如無意外，東九龍的優質樓呎價日後當可率先突破阻力，不久後有條件和西九龍站豪宅相提並論。樓市稍為熱身之際, 湊巧政府決定全盤接納土地供應專責小組增加土地儲備之議，將提供公營房屋供應量至開闢土地的七成，如果各措施早日順利落實，的確可以實質改善基層市民的住屋緊張，緩和市民急於入市的衝動，避免進一步助推樓價。
現在作為樓價制定者的發展商尚未參戰，貿易休戰繼續存在不明朗變數，雖然利率見頂，華為5G風險也傳降溫, 筆者察覺多數買家還價步步為營，追價更顯小心奕奕，故單靠二手樓獨力推升樓價，不易形成價量齊升的小陽春局面，由此可見，現在硬說樓市已經春回大地，的確難以服眾。
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筆者早在2015年4月28日寫了一篇題為「1房戶好處不少亅的文章，內容羅列了世姪女的置業高見。
這些年來，世姪女一直在上海工作，每月回港休整三、四天，由僱主提供工作宿舍。 每逢放假回來香港，由於父母住在距中環不遠的離島，世姪女和香港朋友聚會社交，如果太晚回家，非常不便，因此當年憑著好口材說服了父母，出資首期，在荃灣區買了一個一房戶居住。事隔多年，上周她偕同父母來我家拜年，吃過飯後，大家又談起置業問題。世姪女說自己在上海工作緊湊，每月回港小休幾天，一來探望父母，二來也可和香港的朋友保持交往，每次回港前必先通報父母歸期，讓雙親跟進代為預先執屋清潔，並預備住家老火湯給她喝。所以能夠每次歸來放下行李，便可以外出赴約應酬，放完假回上海上班搭晚機飛走後，父母便會打點整理單位，翌日他們才回去離島老家，幾年來，這安排一直暢順方便。
世姪女續說，最近和男友感情進展已到論婚嫁之時，男友是加國華僑，須長駐上海工作，故倆人已落實在上海築巢置居，而父母並無打算移居上海，自己又是他們膝下唯一女兒，因此婚後會偕同丈夫常來香港探望父母，祇是次數要減半，問題是日後四人共聚時，一廳一房顯然負荷過度，離島老家則舟居不便, 問我意見！ 筆者表示香港地少人多，居住空間擠迫，見怪不怪，雖然世姪女倆人收入不俗，但剛在上海置業，已經支付一筆首期，再加上每月供款，兼且婚宴酒席開支也不少，故建議世姪女將現住一房戶出租，另行租用一個兩房單位，同時把老邁父母搬來同住，避免舟車勞頓，至於離島故居，可擇機售出或放租，待幾年後倆口子經濟基礎更穩好時，再作決定。 世姪女聽後表示，當年嚮往早日獨立生活，避開父母管束，匆匆買了一房單位，現在看來，祇有兩房戶才是攻守皆宜的安樂窩！
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柯興捷
一般而言, 資產是會給物主帶來現金的收入，買樓就是其中一種香港人常見買入資產的的行為，既可以用作自住安居，也可以收租或轉售謀利。由於香港土地有價, 所以香港人熱愛買入住宅物業，差不多有一半以上香港家庭擁有一個自住的單位。但是, 任何資產也會因應市場發生的變化而產生升值或貶值現象，當中資產荒和資金荒起關鍵作用。
最令香港人留下深刻印象的資產荒, 要追溯至2008年末, 緣起當時美國次按爆破使經濟瀕臨崩潰，於是美聯儲為救市實施貨幣量化寬鬆，更將利率長期維持幾乎是零，其後大量美鈔熱錢便流竄環球的新興地區找尋投資套利機會，當時官至美國國務卿的希拉利更緊急飛往北京會見我國領導人，呼籲我國本著同舟共濟，挽救全球經濟危機，謠傳當時國家增發了四萬億人民幣，在國內積極啟動大量基建及擴張性投資，過剩的北水（來自中國的資金）及歐美的熱錢同時湧入香港的物業市場，住宅作為一種稀缺的本地不動產，更是各路資金必爭之地。於是乎你買我又買，樓價展開一浪接一浪的加價狂潮，政府祇有實施一連串的遏市措施，試圖為樓市降溫。
樓價狂升不止的現象，源起於資金氾濫和超低按揭利息，再加上資金缺少其他出路而集中至樓市，刺激樓價暴升，這現象被形容是源起於資產荒，資產荒其後更被視為引致全球物業價格暴升的罪魁。
不過，物極則必反，去年開始美聯儲啟動加息步伐，吸引海外資金回流美國，而且更開始有序縮表抽緊資金供應，近期已開始出現資金荒的現象。現在美國的無風險十年期國債息口已升穿3厘，吸引環球資金回流美國套利及投資，並衝擊全球新興國家貨幣大幅貶值和加息。到了近月, 香港也開始加息以防止資金過量外逃，如果未來加息次數更加頻密，即表示香港的資金荒升級，更加缺錢。
具體而言，資產荒是導致香港樓價一直高踞不下的禍首，而正在醞釀中的資金荒卻必將對香港樓價起遏抑作用，而且有機會迫使樓價更進一步滑落。
世紀21富山地產
柯興捷
