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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

未來十年私樓供應不加反減

10-12-2021

政府每年年底均會就長遠房屋策略十年建屋目標作出更新,最新發表長遠房屋策略周年進度報告,不過數字與去年底的更新沒有太大變化,政府估算未來十年房屋總供應約43萬伙,而期間推算的房屋總需求,介乎約39.3萬至43.8萬伙左右,按平均數計預計十年總需求約41.56萬伙,換言之估計未來總體房屋供應可以達至平穩,單純以數字來看甚或稍稍供過於求。

但從過去十年、二十年政府預測供應量往往不似「預期」,甚至出現很大差距,相反,市場對新樓需求卻持續上升。當然相信大家亦明白,要準確預測每年房屋供應及需求,幾乎是「不可能的任務」,始終每個項目建築進度,會受多方面因素影響,除天氣因素外,亦會受不少實際環境影響,加上地皮改變規劃申請亦相當需時,當然仍未計算疫情變化以至移民潮出現所帶來影響。

但總體而言,按現時長遠房屋策略的估算,原來未來十年公營及私營房屋的供應會有相當大變化,特別是公營房屋將會大增,而私營房屋卻不加反減,按現時數字,未來十年(即2022-23年度至2031-32年度)公營房屋總供應,會由過去十年的13.5萬,大幅增加至30.1萬伙,增幅達一倍以上。

在上述期間,私樓總供應量卻顯著減少,由過去十年私樓供應則達20.8萬伙,減至未來十年只有12.9萬伙,期間減幅高達38%,當然公營房屋的增加,有助紓緩市場對私樓需求的壓力,但每年新婚人士及首次置業人士並無減少,市場對新樓需求仍然有增無減,長遠而言對私樓樓價有穩定作用。


筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


24-01-2022

疫情出現變數,令本港再次「晚市禁堂食」、花市等賀年節目悉數取消下,各行各業亦受到打擊。同樣樓市受市場氣氛影響,無論二手睇樓量或成交量均下跌,部分新盤亦延至農曆新年後才部署開售。 回顧2021年二手全年成交量錄得逾6萬宗成交,較2020年大增28%,亮麗成績是市場意料之外。疫情已持續將近兩年,期間樓市亦出現下行現象,但維持時間很短,整固期由「掉頭回升」,原因剛需求依然存在,因為每年仍有不少新婚人士雖要置業安居,市場換樓家庭積壓數目不少,市場形容為「報復式」入市。 息口及環球經濟方面,美國聯儲局早已預告今年內會重啟加息,至於「幾時加、加幾多次」仍是未知之數,不過按過去經驗香港亦未必完全跟隨美國加息或減息,以現時拆息持續處於低位,即使加息幅度亦相當有限。與此同時,全球低息及量化寬鬆環境下,市場對商品需求亦回復向上,而疫情未完結更加令部份供應鏈恢復有限度,環球通脹持續升溫,相信本地通脹壓力同樣亦會進一步增加,投資市場選擇「磚頭」較有保值。 面對整固期,亦為準買家帶來更有利議價空間,個別業主願意提升議價空間5-8%,而市面上仍然不乏CP值高(Cost Performance Ratio)、性價比吸引的筍盤,有需要尋找理想家居或作投資用途的市民,正是入市良機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

10-01-2022

剛踏入新一年,疫情出現變化令本港又要進入「晚市禁堂食」的日子,但相信在大家共同努力下和緊守防疫措施,期盼著本地疫情早日「清零」,社會又可回復正常及重現相聚歡愉日子。 疫情仍然有變數,同樣在投資市場向來都是存在著變化,正所謂「變幻原是永恆」。首先,息口的變化,美國聯儲局早已預告今年內會重啟加息,據報最快三月就開始加息,至於「幾時加、加幾多次」仍是未知之數,不過按過去經驗香港亦未必完全跟隨美國加息或減息,以現時拆息持續處於低位,即使加息幅度亦相當有限。 另外,2022年相信會進入環球經濟擴張期,加上全球大部分國家、地區的經濟已回復增長,全球低息及量化寬鬆環境下,市場對商品需求亦回復向上,而疫情未完結令部份供應鏈恢復有限度,環球通脹持續升溫,相信本地通脹壓力同樣亦會進一步增加。 即使今年需要面對加息以至高通脹的大環境下,但「衣食住行」缺一不可。每年仍有不少新婚人士雖要置業安居,市場換樓家庭積壓數目不少,而居住問題仍然需要面對。雖然近日市況受疫情影響,令睇樓量下跌,但同時提供一個更有利用家議價空間,因市面上仍然不乏CP值高(Cost Performance Ratio)、性價比吸引的筍盤,有需要尋找理想家居或作投資用途的市民正是入市良機。 綜合而言,疫情已持續將近兩年,希望疫情早日過去,疫後新經濟重啟已是大勢所趨,整體經濟可望回復正增長,相信今年仍會持續,與此同時樓市需求未減,今年整體樓價仍會有穩定增長。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

30-12-2021

香港地少人多及高地價政策下,市區新盤動輒每方呎過2萬元,要買樓上車單是首期已談可容易。為了令買家負擔得起,唯有「縮細」面積,將一個400平方呎一分拆為二,變了200平方呎細單位,相對金額細了,令更多新婚夫婦或首置人士買得起,成功上車。因此,為了遷就置業者的負擔能力,巿場愈來愈多「納米樓」、「龍床盤」應運而生,發展商加以豪宅化包裝,單位銷情不俗,反映剛需求下,市場有價有市的經濟狀況。 公營房屋供應上,政府一直以來可建土地仍是捉襟見肘,由於建屋量並未如理想,就連政府為了「追落後」建屋量,興建居屋單位面積傾向愈建愈細。最新的居屋銷售,有七個新居屋單位的起始面積,全部只有200多平方呎,其中最細的啟德啟欣苑,推售1,840伙,但當中約320伙面積僅186至189平方呎,售價最平124萬元,白表申請人士首期都過12.4萬元。 建屋規劃上要在迫切性與人性化取得平行,政府相對私人市場的建屋規劃不只是追求住宅供應量,更重要的目標是「以人為本」提供合理人均面積,確保人均居住面積不少於實際所需及起居空間。長遠的房屋策略,是將香港塑造為一個宜居城市和國際都會。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

03-12-2021

隨着疫情穩定及政府多項刺激經濟的利好消息出現,令今年整體樓市交投表現理想,較2020年交出亮麗成績。本地疫情持續改善,連月來未有本土感染個案,加上內地與本港通關在望,兩地通關後將有助加快經濟復甦,樓價勢必受帶動。其次,在過去兩年全球受疫情打擊下,各國推出量化寬鬆來刺激經濟政策仍會持續,惟利息持續低企,投資「磚頭」較有保值,而本港對住屋需求仍然強勁,料明年樓市仍然平穩向上。 踏入12月份新盤未見退潮,市場估計有多達7個新盤魚貫入場。新盤在首11個月已累計銷售量超過16,000伙,相等於去年全年的銷售量總數目,預計全年新盤銷售可達18,000伙。至於二手市場方面,無論成交量及金額均出現上升,預料全年二手註冊量可達至6萬宗。隨著樓價上升,二手成交金額由去年每宗平均800萬元升至今年859萬元,估計全年二手註冊金額可增至5,000億元。 在各類住宅項目中,用家主導市場,令中小型住宅甚至「納米樓」都有價有市。隨著內地與本港通關後,將有助加快兩地經濟復甦,住宅除了本地剛需求強勁,亦會吸納其他投資者入市,當中以豪宅最為受惠,個別地區樓價在需求帶動下,樓價預期可錄7%至8%的升幅。雖然明年樓價料會有一定升幅,但成交量方面,相信仍維持約6萬至7萬宗水平,與今年情況相若,不會有太大升幅。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

疫情改變世界 郊區得益升值快

20-01-2022

疫情令不少公司改變運作模式,在家工作(WFH)變得非常普遍!間接令不少打工仔從市區搬至郊區,以享受更佳的居住環境。就以英國為例,根據去年10月數據,全國平均樓價按年升值10.2%,但倫敦就只有6.2%,而倫敦的周邊城鎮比傳統市中心表現更佳。根據萊坊的統計調查,2020年9月至2021年8月成交增幅最多為雷丁附近的Wokingham(RG10),成交量增加了83%,這裡也是香港人移民的熱門地點,樓價升幅也達15%至48.9萬鎊。這種現象在加拿大的溫哥華及澳洲的悉尼也有類似情況發生。所以大家若在外地置業,傳統上只買市中心的觀念,可能已經過時! 回到香港的情況又如何?根據仲量聯行的早前數據,2011年至2015年新界北部及西北部的住宅樓價升幅是45.8%,九龍區則上升了47.7%,市區升幅高於新界。但踏入2016-2021年,新界區上升了28.6%,跑贏同期九龍區的25.5%。筆者再根據中原城市樓價指數,在2019年1月至2021年10月比較,全港城市指數上升了11%,而港島區的指數上升了9.25%,九龍指數上升了10%,相反新界西上升了13.3%,而新界東則上升了14.5%。明顯地,新界區的走勢比市區為佳。天水圍的Wetland Seasons Bay及呎價低水的洪水橋新盤LYOS也有單位呎價衝破2萬;新界東馬鞍山新盤泓碧洋房,也有成交價超旖2.33億,呎價超過45,000,新界區樓價越升越有。 以往郊區距離市中心遠,交通既廢時又花費,學校醫院等等配套都強差人意。但隨著北部都會計劃的逐步推展,北區市中心將會逐漸出現,以往郊區的缺點將成過去,新界區物業將會有更佳表現。 疫情改變世界,連住屋的要求也隨之而改變,長線投資者必須留意此趨勢,方為上策! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

宅家過年,冷暖自知

18-01-2022

較早前老友聞得禁堂食措施即將收緊,立即前往稔熟食肆購得罕有十斤重黃皮老虎海班一尾,一於趁禁令尚未升級前邀靖一眾老友記大快朵頤,席間老友表示此大海魚原由酒家另一位老主顧預訂,由於禁堂食收緊被迫取消原定的團年飯局,這尾魚原價要四千元以上,現在以不到七折價錢割愛,認真抵食,宴會上一眾老友觥籌交錯,言談甚歡,然而將快樂建基在別人的失落之上,我心裡還是有點過意不去。 禁堂食強化版生效後,各門市零售行業叫苦連天,政府隨即宣佈推出抗疫基金5.0資助受災行業,重災區的花市攤檔,中西餐飲業,美容及健身,旅遊業等雖然獲發放津貼撫恤,然而老闆們齊聲表示【有好過無】,事實上政府的抗疫措施確有進退失據,以致無法堵塞漏洞,例如最近貨機機組人員違規播毒,造成多條傳播鏈流入社區,結果市民被迫宅家過年,商界更因此損失慘重。 對於好動的青年人而言,宅家過年和限聚令收緊的確妨礙了他們朋友間的社交活動,令節日喜慶失色不少,然而,對保守傳統的長者,卻多了一個機會可以兒孫共聚一堂,享用一年一度的團年飯,一家人開心守歲過大年。 最惆悵的是經營重災行業的商人,早前還預計港人出現報復式消費潮,現在大失預算,要傷腦筋四出張羅現金周轉。宅家過年更考驗人們的社交和自身實力,因為眾多親朋戚友不能共聚團拜,祇能夠選擇更密切的親友及夥伴串門,成功人士自然有更多人爭相拜訪,失意的商人卻充分領略炎涼世態。 香港市民一向重視地產投資,地產代理從業員每日到處奔波為買家物色心頭好,在這一波變種病毒衝擊下,卻得不到政府一點善意關顧,是被受忽視的災民。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

七盤齊推 一手市場百花齊放

12-11-2021

剛過去的「金九銀十」,整體市場條氛尚算熱鬧,新盤亦一個接一個,綜合而言,過去兩個月市場共售出約3330個新盤單位,較去年的「金九銀十」大幅增加37%,不過「金九銀十」過去,踏入11月新盤市場更見熱鬧,首一個星期整體一手新盤市場已售出近500伙單位,加上多個新盤亦密鑼緊鼓部署於短期內登場,預計未來兩個月新盤市場隨時比過去「金九銀十」更為熱鬧。 踏入11月確實有多個新盤同期登場,短短1個多星期已有多達三、四個新盤先後登場,加上市場上還有部分新盤部署於短期內推售,有市場人士估計今個月將有多達七盤登場,勢必成為過去兩年最多新盤推出市場發售的月份。 不過如果以推盤量計算,雖然上月只有四個新盤登場,但由於當中涉及兩個過千伙的大型新盤登場,因此上月推盤量高達3003伙,比起去年11月的2942伙還要多,亦是自18年10月以來的三年新高,盡管本月新盤市場「七盤齊推」,但由於當中大多屬於中型規模新盤、以至單幢式新盤,相信今個月的推盤量或許會較上月輕微減少。 但今個月的「七盤齊推」,可謂百花齊放,香港、九龍、新界各有新盤,中小型的上車盤以至港島豪宅均有選擇,無論上車客、收租客、投資客、換樓客均有適合的貨種選擇,再加上上月推出新盤亦有單位加推,相信今個月的新盤市場的銷情勢必熱鬧。 當然每個人的置業需求均有不同,有人會視乎未來基建規劃發展,以上月施政報告為例,政府計劃於東鐵線興建全新白石角站後,區內新盤銷售即時暢旺起來,當然亦有人會以風水作考慮,據悉未來地運轉向北面,加上政府未來北部都會區策略發展,新界北勢必成為未來新盤市場焦點。 總括而言,截至目前為止,今年新盤市場累計新盤銷售已超越15000伙,已去年全年的14393伙,相信新盤銷售總數勢必達至18000至19000伙的水平,並有機會超越2019年的18420伙的高位,成為自2013年新例實施以來新盤銷量最高的一年,整體銷售金額亦有機會達至2400億元的歷史新高。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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