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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

「納米樓」需求與價值

30-12-2021

香港地少人多及高地價政策下,市區新盤動輒每方呎過2萬元,要買樓上車單是首期已談可容易。為了令買家負擔得起,唯有「縮細」面積,將一個400平方呎一分拆為二,變了200平方呎細單位,相對金額細了,令更多新婚夫婦或首置人士買得起,成功上車。因此,為了遷就置業者的負擔能力,巿場愈來愈多「納米樓」、「龍床盤」應運而生,發展商加以豪宅化包裝,單位銷情不俗,反映剛需求下,市場有價有市的經濟狀況。

公營房屋供應上,政府一直以來可建土地仍是捉襟見肘,由於建屋量並未如理想,就連政府為了「追落後」建屋量,興建居屋單位面積傾向愈建愈細。最新的居屋銷售,有七個新居屋單位的起始面積,全部只有200多平方呎,其中最細的啟德啟欣苑,推售1,840伙,但當中約320伙面積僅186至189平方呎,售價最平124萬元,白表申請人士首期都過12.4萬元。

建屋規劃上要在迫切性與人性化取得平行,政府相對私人市場的建屋規劃不只是追求住宅供應量,更重要的目標是「以人為本」提供合理人均面積,確保人均居住面積不少於實際所需及起居空間。長遠的房屋策略,是將香港塑造為一個宜居城市和國際都會。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


27-06-2022

受新冠疫情的衝擊,令整體樓市出現相當大的變化,年初第五波疫情打擊下,無論樓市、股市均顯著受壓,今年上半年整體一、二手交投顯著回落,無可否認在疫情下,市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響,或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常,亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」,至目前市民已習慣使用「安心出行」,甚或需要定期「快速測試」,疫情已持續兩年多,即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬,但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行,無可否認過去兩年整體結婚數字顯著減少,連帶出生率亦持續回落,疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓,相信隨著疫情轉趨放緩,加上整體經濟逐步重啟下,今年結婚率、出生率或許顯著回升。 另一方面,疫情下過去幾年新樓動工量顯著減少,特別是疫情初期,地盤群組出現下,令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工,按屋宇署的數字,2020年動工量只有7100多伙,即使去年(2021年)明顯增加至21000多伙,不過由於當中約近5000伙,屬於由社福機構主理過渡性房屋,因此實際上去年動工量並沒有想像般高,加上近年政府賣地有所減少,整體而言,在疫情底下,整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆,不過疫後經濟重啟已是大勢所趨,隨著結婚率、出生率的回升,市場對樓市的剛性需求仍然殷切,不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張,供不應求的情況仍會持續。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

13-06-2022

美國通脹持續走高下,聯儲局為了在不損害經濟的情況大前題下壓抑通脹,加息步伐顯著提速,美國聯儲局於6、7月間的兩次議息會議,將分別將聯邦利率再加息半厘,不過雖然自今年3月開始,美國聯儲局已連番加息,但香港一直未有跟隨加息,在目前香港資金環境仍然充裕下,相信本港低息環境仍會持續,美國加息對本地買家而言,只是心理影響大於實際。 無可否認盡管近期本地1個月銀行同業拆息稍稍提高,但按現時以拆息計算的本地實際按揭利率,仍然長期處於兩厘以下的水平,基本仍然是在近30年的低位徘徊,再者對於一般老業主之言,現時按揭息率比起上世紀九十年代,只是「九牛一毛」,當年實際按揭利率高達十厘以上,每月的供款佔上八、九成是用來還息,相對於現時兩厘以下的低息環境,每月供款中「還本多過還息」。 再者在現時低息下,供樓基本上等同於「儲錢」,相反如果選擇租樓的話,每月租金不單是自己生活的開支,亦幾乎等同於「幫業主儲錢」,因此在低息環境下,供樓肯定比起租樓更加划算,難怪在疫情下市場剛性需求依然強勁。 買樓是置業安居,亦是長遠保值的投資,再者面對環球通脹加劇下,投資者往往會用股票、外匯、黃金以至物業來抗衡通脹,而縱觀過去二、三十年的樓價表現,即使期間亦有上落,但比對其他投資,以可以按揭借貸計算,買樓仍然是回報最高的投資之一! 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

19-05-2022

隨著距離措施逐步放寬,由4人一檯到目前8人一檯,相信稍後可以回復12人一檯,市面經濟運作復常下,相信本地經濟亦會盡快回復正增長,不過在近月樓市明顯轉趨暢旺的同時,奈何受外圍氣氛影響,本地股市持續頹勢,但股市淡靜,樓市卻穩步回升,「股樓齊升」的日子已難以復再,但在「股樓分家」下,或許套股換樓將成為未來新趨勢。 因受美國通脹壓力增加,美國聯儲局亦已明言未來兩個月的議息會議,將會再加息,加上俄烏緊張局勢未見放緩,未來環球股市仍然受壓,與此同時,內地疫情反覆,內地股市亦難見樂觀,綜合而言,相信未來一段時間港股依然低位徘徊。股市的吸引力早已大不如前,恆生指數更從去年2月3萬點以上高位,換言之過去一年多港股已大幅回落三成多,難怪個別股市投資者已尋找其他選擇。 事實上,股市持續疲弱下,加上盡管近年整體樓價亦有稍微回落,但整體跌幅亦只是介乎百分之五至八而已,基本上過去數年間樓市仍然是大漲少回格局,整體樓市依然平穩向上,買樓永遠是置業安居、投資致富,近年身邊亦有不少朋友選擇套股換樓,在目前剛需仍然存在,本地息口持續低企的環境下,加上樓市政策穩定,投資樓市肯定比投資股市更加「值博」。 加上近月一、二手樓市均明顯暢旺起來,雖說有個別二手盤口降價求售,但只屬少數,新近新盤市場熱鬧程度更是近年少見,六、七個新盤接續登場,按揭保險計劃的放寬,已令換樓市場重啟,勢必帶動樓價見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

26-04-2022

確診數字由高位回落,香港市民開始鬆一口氣,而社交距離措施逐步放寬,困在家多時日子終可鬆綁外出遊樂,周日假期街道上各處人來人往,無論離島郊野公園人頭湧湧,加上消費劵在手大家更雀躍消費,市面的經濟活動展開,各行各業的人流及生意明顯增加,只要限聚令再進一步放寬人數限制,消費意慾勢必報復式上升。 同樣地,樓市氣氛明顯好轉,市場新盤傾巢而出,剛過去一星期共有5個新盤推售或收票中,反應均不俗。二手市場方面,各區藍籌屋苑率先起動,睇樓量驟增,成交量迅速回升。就以小西灣的藍灣半島,屋苑由1月份時只得1宗成交,但到4月截至月中已錄得12宗成交,睇樓客急升30%,可見個別的精明客早已出手執筍貨。 事實上,市場買賣雙方反應已在轉變中,睇樓的人數增加,業主議價的幅度漸漸收窄,除了住宅,就算優質商廈及至車位,都出現變化,近月有全層甲級商廈以招標出售,業主喜出望外收到16份標書,出價遠遠高於市場預期。這些信息就要讓市場知道樓價已見底回升,對買家而言應要及早有所部署,不要停留在淡市時心態,無論投資或自住,機會留給有早準備之人。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

沙中線通港島 邊區樓價最受惠?

02-06-2022

沙中線通往港島灣仔會展的延伸線,終於在今年5月15日通車,這條鐵路線由70年代開始計劃,前前後後經歷50年才完工,期間宋皇臺車站曾發現古蹟,紅磡站也曾爆出造假及偷工減料等醜聞,可謂一波三折。無論如何,這條鐵路是香港第四條過海隧道,大大改善繁忙時間地鐵過海段的擠迫情況! 當然,站在投資香港物業的角度,哪個地區最受惠更為大家關注!由於過海段新建車站只增加了會展站,而會展站處於差不多純商業區,對於當地的寫字樓價格,當然直接受惠,尤其是一旦開關,相信有不少國內機構會進駐該區。但這類甲級寫字樓售價幾千萬起跳,並非一般小市民可以負擔,有部份評論認為對紅磡站附近物業有幫助,但該區住宅數量也有限,鐵路上蓋物業只有都會軒,而步行距離十分鐘內的只有半島豪庭及海濱南岸,其餘的都以酒店及寫字樓為主。 以筆者的觀察及判斷,反而東鐵線上的新界東住宅,得益可能更大。以往新界東住宅,由於交通不便,往返港島商業中心的工作地點需時長,大大影響樓價。當新鐵路線通車後,由大圍至會展只需四個站,需時大約15分鐘,有同事發現比乘搭屯馬線,由大圍去馬鞍山站的時間更短更快捷,即使大埔也不用30分鐘可到達中環,由邊境羅湖站或皇崗站,40分鐘也可直達。 根據歷史數據,西鐵在2009年連通尖東站時,大大減少元朗區至市區的行車時間,有利在市區工作的年青人遷入元朗區,車站上蓋物業更是直接受惠,當年2009年12月Yoho Town平均呎價為5,147(實用),到2022年4月呎價已升至17,174(實用),漲幅達到333%。參考全港樓價指數則由2009年底的134.7升至2022年3月的381.3,升幅為283%,可見元朗Yoho Town的樓價跑贏大市近兩成! 所以筆者建議大家不妨多留意東鐵沿線物業,加上政府大力推動北部都會計劃,此區的升值潛力不容忽視! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

市建局打造新九龍城

31-05-2022

收地不易,這是重建香港舊城區的難題,由於涉及市民私有產權,有時就算私人發展商願出高價收購,也未必可以順利取得全部業權,依法強拍又費時失事,甚至由於個別業主要價脫離現實,因此令到發展商放棄收購,例如位在小瀝源路的帝堡城,當年收購兩間相連村屋和業主談判破裂,結果須改動圖則,讓位處其中的村屋成為一块【飛地】,和氣派的帝堡城相映成趣,非常觸目。 九龍城前身是上世紀的九龍寨城,當年是三不管的小區,居民龍蛇混雜,中英政府至1987年才達成協議,到1993年完全拆除,遺址建成九龍寨城公園,部份原有城牆至今依然清晰可見。 城寨整頓後,城寨居民獲政府恩恤搬遷,但始終因地點接連啟德機場,幾條街的唐樓地鋪繼續車水馬龍,而且不少居民在樓下商鋪工作,寧願忍受大飛機升降噪音,也捨不得遷往別處。 終於等到1997年7月,啟德機場正式搬往赤鱲角繼續營運。失去了往來航班旅客的光顧,九龍城區進入了迷失的二十年,同時部份唐樓已老化殘破,設施落後不方便也促使部份坊眾接受小型發展商收購搬走,故二十年來區內重建了一幢一幢的【牙籤樓】,然而,大概因為不少老街坊懷舊情結,更有老居民當年在這裡創業發跡,縱使搬到附近豪宅區居住,還是會經常來購物品茗或訪友,而九龍城市政街市大廈及兩旁的衙前塱道和侯王道,直到今天還是老一輩的潮洲人及上海人購買故鄉食材的集中地,加上老街坊重情,在這一帶經營店鋪生意依然大有可為。試問會生金蛋的鵝,誰人甘願捨棄? 位處上述兩條街中間的九龍城市政街市大廈,佔地面積廣大,原是吸引街坊光顧的核心濕貨市場,市建局既已宣佈重建,鄰近街道將失去依附重心,有利發展商加快收購附近舊樓,加上前不久已宣佈獲批重建為住宅項目的九龍城廣場,還有區內已建成的地鐵站,九龍城經過這一次【鳳凰涅盤重生】,在未來可為九龍城居民帶來舒適的全新生活環境,大家一定要向樂意遷出的街坊表彰感激。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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