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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

加息及高通脹下尋筍盤

10-01-2022

剛踏入新一年,疫情出現變化令本港又要進入「晚市禁堂食」的日子,但相信在大家共同努力下和緊守防疫措施,期盼著本地疫情早日「清零」,社會又可回復正常及重現相聚歡愉日子。

疫情仍然有變數,同樣在投資市場向來都是存在著變化,正所謂「變幻原是永恆」。首先,息口的變化,美國聯儲局早已預告今年內會重啟加息,據報最快三月就開始加息,至於「幾時加、加幾多次」仍是未知之數,不過按過去經驗香港亦未必完全跟隨美國加息或減息,以現時拆息持續處於低位,即使加息幅度亦相當有限。

另外,2022年相信會進入環球經濟擴張期,加上全球大部分國家、地區的經濟已回復增長,全球低息及量化寬鬆環境下,市場對商品需求亦回復向上,而疫情未完結令部份供應鏈恢復有限度,環球通脹持續升溫,相信本地通脹壓力同樣亦會進一步增加。

即使今年需要面對加息以至高通脹的大環境下,但「衣食住行」缺一不可。每年仍有不少新婚人士雖要置業安居,市場換樓家庭積壓數目不少,而居住問題仍然需要面對。雖然近日市況受疫情影響,令睇樓量下跌,但同時提供一個更有利用家議價空間,因市面上仍然不乏CP值高(Cost Performance Ratio)、性價比吸引的筍盤,有需要尋找理想家居或作投資用途的市民正是入市良機。

綜合而言,疫情已持續將近兩年,希望疫情早日過去,疫後新經濟重啟已是大勢所趨,整體經濟可望回復正增長,相信今年仍會持續,與此同時樓市需求未減,今年整體樓價仍會有穩定增長。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


23-11-2022

香港加息周期展開,隨著供樓人士負擔增加,買家入市心態自然變得審慎,因應美國聯儲局仍採取相當進取的加息步伐,本地銀行體系結餘亦已回落以1000億以下的水平,相信未來一段時間,香港銀行仍會跟隨美國加息,當然按過去兩個月的經驗,香港加息步伐仍會遠低於美國加息,過去八個多月加息累計六次加息,累計加息3.75厘,而期間香港銀行只是將本地最優惠利率輕微調高0.375厘,而隨著美國通脹放緩,相信香港息率最快明年中見頂。 新近世紀21研究部就過去半世紀,綜合美國、以至香港的息口變化,過去美國息口的變化主要是跟隨當地通脹的走勢,當通脹上升,聯儲局自然需要通過加息來冷卻過熱的經濟,因應目前美國通脹與聯邦基金利率有一定的差距,相信在明年年中前,美國聯儲局仍然需要維持加息以應對通脹,當然期間的加息步伐會因應期間通脹變化。 至於息口何時見頂,當然現階段仍然難以確定,關鍵因素是俄鳥戰事對環球通脹的影響,但樂觀而言,相信是明年年中之前聯邦基金利率或會再加息1厘至1.5厘,預期當利率升至約5.5厘的水平,到時聯邦基金利率與通脹處於接近水平,美國息口或會見頂,期間香港息口亦會相應提高,但加息幅度仍然有限,相信明年中香港銀行最優惠利率或會升至6厘的水平,實質按揭利率仍會處於低水平。 不過相信大家亦明白,隨著近月美國通脹已稍稍放緩,市場亦已預期下月美國聯儲局亦會稍為減慢加息步伐,而事實上隨著加息步伐放緩,近月無論美股以至港股均已顯著回升,投資氣氛改善下,對樓市亦會有一定的支持作用,相信如果港息可於明年中見頂,整體本地樓市亦可望於明年初見底,到時二手成交量亦會有所回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

28-10-2022

行政長官剛發表的施政報告,雖然在樓市措施上未有「撤辣」,但亦推出多項政策可惠及樓市,剛推出「高端人才通行證計劃」,勢必吸引更多人才來港發展,為未來樓市帶來新客源,加上新一屆政府為了解決市民「住」的問題,實行多管齊力,增加公、私營的房屋供應,建立充足的土地儲備,重奪供應主導權,施政報告措施中,誰會是最大得益者。 香港疫後經濟重啟步伐人才流失自然成為焦點,新政府積極「搶企業、搶人才」,推出多項措施培養及留住本地人才,更為新來港的人才提供稅務優惠,方便合資格外來人才,成為香港永久性居民後可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅,政策推出勢必吸引已來港或計劃來港的人才在港置業,不過相信新政策果效需要一段時間才完全發揮,由於新來港人才需要居港滿七年才可申請退還款項,相信措施主要惠及已來港一段時間的人才,越接近七年誘因越大。 施政報告另一重點是全力推進「北部都會區」建設,提量、提速、提效、提質,加快「生地」變「熟地」,將「北部都會區」的優勢盡快展開,集優質生活、新興經濟、文化休閒於一體,未來會透過加快新興產業開展,將現時金鐘道政府合署四成辦公室樓面遷往北部都會區,同時推動基建開展,包括「北都公路」以至「中鐵線」,對未來元朗、粉嶺北一帶的交通有相當的幫助,對區內居民帶來方便,在北區有土地持分者也會得益。 最後是政府將透過「簡約公屋」,將未來五年公營房屋的建屋量大幅增加五成,目標是將現時公屋輪候冊的時間,由現時6年縮短至4年半,加快「公屋提前上樓」的同時,亦會穩定私營房屋的供應,配合資助房屋的推出,協助市民實現置業,總括而言,穩定公私營房屋的供應,有助市民解決「住」的問題,希望可以「上樓早一些、住房大一些」,如能盡快實現,乃香港市民之福! 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

06-10-2022

近月疫情漸趨緩和,政府亦逐步放寬防疫限制,繼早前港府將抵港檢疫來排由以往「3+4」,放寬至「0+3」的安排,取消入境後無需入住隔離酒店,有助本港居民出行安排外,亦吸引不少海外商務旅客來港,新近亦將堂食人數限制放寬,令經濟重啟、疫後復甦的趨勢更見明顯。盡管如此,受加息期展開的困擾,近期股市、樓市均顯著受壓。 近日股市屢創新低,上月恆指顯著回落一成多,跌至11年新低的同時,同時間樓價亦跌勢未止,根據差餉物業估價署的私人住宅樓價指數,整體樓價已經連跌4個月,比對於去年9月的樓價高峰期,樓價已經按年回落7.5%,並跌至2019年2月以來的三年半低位。 近月樓價確實有加劇的現象,市場上愈來愈多減價蝕讓盤,近日市場上的低價成交,明顯較以往增加,例如荔枝角美孚新邨,2房單位跌至495萬元,呎價低見11327元,港島鰂魚涌康怡花園跌幅更加驚人,成交呎價更低見13674元,港島區的呎價亦跌至新界區的水平。新界區的沙田第一城,在樓市高峰期,2房單位成交價搶高至600萬元,新近就已經跌破400萬元,跌至395萬元低位,呎價13908元,跌幅相當驚人。 無可否認,現時個別屋苑的樓價確實跌至令人嘩然,不過正正是這些令人嘩然的低價成交,吸引買家趁低吸納,本月不少大型屋苑的交投均顯著回升,價跌量升,反映屋苑低位遇承接,其中康怡花園9月成交量,更較8月份急增一倍以上,沙田第一城交投亦明顯變得活躍,8個月屋苑只錄得28宗成交,9月成交量已逆市回升至36宗,價跌量升,成為樓價見底回穩的跡象。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

30-08-2022

近月樓市兩極化的現象愈見明顯,近月一手新盤市場持續暢旺,整體新盤銷情的持續理想,8月份的新盤銷售更創下自去年5月以來的近15個月新高,不過與此同時,整體二手市場交投持續淡靜,個別較心急出貨的業主只好減價放售單位,令市場湧現一大批「減價盤」、以至「劈價盤」,加上個別「移民盤」出現,整體二手樓價持續整體,個別成交價更出現「一個平過一個」的現象。 隨著早前銀行已陸續調高新造按揭的按息上限,香港調高最優惠利率的機會亦已大大提高,加息臨近下購買力變得審慎,二手樓市顯著受壓,樓價亦拾級而落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算,過去一年整體樓價指數反覆回落,盡管按樓價指數而言,過去一年整體樓價跌幅只介乎5.5%而已,但已跌至自2020年2月以來近兩年半低位,實際上個別地區的跌幅亦已一成以上。 無可否認,近期二手市場成交中,錄得不少蝕讓成交,當中包括不少持貨僅3年,額外印花稅徵稅期結束便隨即沽貨離場,現時這批持貨3、4年的短期轉售大多都要蝕讓離場,不少入伙數年的「半新樓」,大多均需要面對跌價的現實,同時間整體二手成交價不斷「尋底」,沙田第一城兩房入場價由年初500萬元,進一步跌至目前400多萬元,馬鞍山兩房亦已跌至500萬元,太古城兩房亦已不用950萬元。 加息周期開始,大部分準買家憂慮利息增加影響還款能力,但準買家應積極準備當加息幅度放緩時便可把握時機入市,加上現時樓價跌至相當吸引的水平,對於用家而言,確實可以考慮於現階段趁機「執平貨」,基本需求下,每年均有一批買家需要上車或是換樓,隨著樓價回落至吸引水平,大批劈價盤湧現,確實是用家入市好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

施政報告亮點多 落實提速真關鍵

27-10-2022

上週,李家超公佈其萬眾矚目的首份施政報告,作為地產界的一份子,對樓市沒有調整辣招,當然是失望,其中唯一的改變,是外地尖子來港可以先置業、先付稅,居住滿七年後尖子成為本地永久居民,就可以退回多付的稅金,這政策無論對吸引尖子來港或攬活樓市,似乎效用都是微乎其微! 除了短期「減辣」措施欠奉之外,其他土地及房屋措施,卻有不少新意!當中簡約公屋最實際,在未來五年興建約三萬個簡約公屋單位,令公屋輪候時間立即「封頂」,目標在四年內,將平均輪候年期由6年降至4.5年,大量興建公屋才能解決香港貧窮人口的居住問題,他們現在住在劏房籠屋,環境狹小而惡劣,正是最迫切需要幫忙的一群,每年的施政報告,都在設計不同的方法以加快興建速度,但真正落成數量,仍然是遠遠落後於計劃,令輪候時間越來越長。今次簡約公屋可暫時緩解一下壓力,要真正解決問題,還是需要看政府如何改善整個流程︰包括覓地、改變規劃用途及建築的速度。 當然,施政報告就此作出不少建議,當中北部都會區及明日大嶼會開發更多土地,筆者也認同是明智之舉,不單住宅用地缺乏,其他工商、物流等等都是不足夠,如果要配合「搶人才、搶企業」,充足的土地、廉價的租金,肯定對跨國大企業有莫大的吸引力。施政報告中,另一重點發展策略是基建先行,所以提出了三條新公路及三條新鐵路。基建先行,就是先建成上述公路及鐵路,改善了交通網絡,有利於北區與大灣區融合,也有利於將軍澳新區連接市區,筆者冀望李家超能落實其先行的概念,打破以往的惡性循環。以往新區欠交通,自然沒有人願意遷入,卻又因欠人口,大型基建便不願冒險興建,雞蛋同雞,政府要帶頭用基建先行去創造條件,新區才能有機會成功開展。更加令筆者感到高興的一點,施政報告內建議,將金鐘四成的辦公樓,遷至北部都會區,政府肯做領頭羊,自然會令其他企業跟隨。 最後,希望新一屆政府能做到「提速、提效、提量」,盡快落實施政報告中的措施,改善市民的生活,才能留住本地及吸引外來的人才! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓價跌足兩成多,你心動未?

25-10-2022

施政報告幾乎沒有提到遞減辣招,這讓代理業界感到非常失望。然而,是次樓市急凍,觸發點是美國利率急升,通過聯繫匯率的傳導作用,迫使香港加息遏止資金流走,現在美國通脹高燒不退,疊加俄烏戰況升級,想入市尋寶的市民也得再三思量,看看局勢發展才作定斷。 上周,極度看淡香港樓市的美國高盛投行發表預測指香港樓市至明年底或累跌3成,這判斷自當有他們的理據。然而,前線地產經紀近日匯報多區放售樓盤中,已出現一些放售價比高峰回落超兩成的割價盤,在差不多同時間亦有兩位資深投資朋友先後向我報捷,各自購入低市價接近兩成的住宅單位,其一是一個連花園的舊樓特色單位,成交價低於一千萬元,樓齡接近六十年了,朋友認為該單位樓價偏低導致租金回報高,而且估計未來獲發展商垂青收購機會大,即使短期內沒有收購,有穩定的租金收入,還是進可攻退可守,況且現時股債市風急浪高,將存款全投定期,卻不可對沖貨幣風險,因此決定繼續將一定比例的資金投入樓市,繼續物色願意割價及有重建價值的單位,特別是位處豪宅地段的舊樓,貪地積比未有用盡。 在筆者看來,好像高盛這類高大上的投行分析也祇表示明年底樓價或累跌三成,現實是一些放售中的樓盤價已比高峰期回落幾乎兩成了,回落差價遠超加息產生的額外供款。況且買家若認真還價,經紀居中落力協調下,買家就不需夜長夢多,即時落實擁有。 還有更值得留意的是,傳聞中國正醞釀重新審視入境措施,這可由內地航空的國際航班復飛增班看出端倪。往來香港和大灣區一旦改善,兩地人員來往必會增加,刺激香港經濟谷底回升,配合優才置業,趁樓市低迷自置居所,確實有望打破目前樓市呆滯困局。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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