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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

劈價盤湧現 用家宜趁機「執平貨」

30-08-2022

近月樓市兩極化的現象愈見明顯,近月一手新盤市場持續暢旺,整體新盤銷情的持續理想,8月份的新盤銷售更創下自去年5月以來的近15個月新高,不過與此同時,整體二手市場交投持續淡靜,個別較心急出貨的業主只好減價放售單位,令市場湧現一大批「減價盤」、以至「劈價盤」,加上個別「移民盤」出現,整體二手樓價持續整體,個別成交價更出現「一個平過一個」的現象。

隨著早前銀行已陸續調高新造按揭的按息上限,香港調高最優惠利率的機會亦已大大提高,加息臨近下購買力變得審慎,二手樓市顯著受壓,樓價亦拾級而落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算,過去一年整體樓價指數反覆回落,盡管按樓價指數而言,過去一年整體樓價跌幅只介乎5.5%而已,但已跌至自2020年2月以來近兩年半低位,實際上個別地區的跌幅亦已一成以上。

無可否認,近期二手市場成交中,錄得不少蝕讓成交,當中包括不少持貨僅3年,額外印花稅徵稅期結束便隨即沽貨離場,現時這批持貨3、4年的短期轉售大多都要蝕讓離場,不少入伙數年的「半新樓」,大多均需要面對跌價的現實,同時間整體二手成交價不斷「尋底」,沙田第一城兩房入場價由年初500萬元,進一步跌至目前400多萬元,馬鞍山兩房亦已跌至500萬元,太古城兩房亦已不用950萬元。

加息周期開始,大部分準買家憂慮利息增加影響還款能力,但準買家應積極準備當加息幅度放緩時便可把握時機入市,加上現時樓價跌至相當吸引的水平,對於用家而言,確實可以考慮於現階段趁機「執平貨」,基本需求下,每年均有一批買家需要上車或是換樓,隨著樓價回落至吸引水平,大批劈價盤湧現,確實是用家入市好時機。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


10-08-2022

加息週期剛開始,即使近期一手新盤市場持續熱鬧,新盤銷售成績理想,不過與此同時整體二手交投仍然相對淡靜,「一手平穩、二手淡靜」,整體而言近月樓市表現仍然相對疲弱,整體樓價亦持續出現整固,多區往往需要減價才錄得成交,個別地區的跌幅或許已超越10%以上,即使是港島區龍頭屋苑太古城也錄得蝕讓成交,新近太古城兩房單位已跌至不用1000萬元,呎價低見1.7萬元水平,沙田第一城的兩房亦已跌破「五球」,呎價低見1.5萬元。 不過隨著近日第五波疫情已漸漸平穩下來,加上新近政府已宣告將原來自海外或台灣經機場抵港人士的酒店檢疫期將由七日縮短至三日,隨後須進行四日居家醫學監察,放寬酒店檢疫期勢必大大刺激本地消費市場,亦有助樓市轉趨活躍。新措施下將酒店檢疫期減少,有助商務旅客來港以至旅遊業的復甦。 隨著檢疫期的放寬,加上第二輪消費券的派發,肯定有助整體消費市道的復甦,零售市場漸趨活躍下,人的行為是受心態所影響,整體消費意慾提高,以至部分海外買家回流本地市場,亦有助部分買家置業意慾的提高,事實上近期細價樓的新盤市場顯著活躍起來,反映市場對細價樓市場的需求仍然殷切。 綜合而言,隨著過去數月間二手市場已有著一定幅度的整固,個別地區的價格已相對變得吸引,特別是因應屯馬線開通、以至沙中線過海段的通車,鐵路網絡更見便利下,相信可有近郊(suburbs)物業價值的提升,因此近年新界區的細價樓市場明顯轉活。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

12-07-2022

七月又是加息月,美國聯儲局將於月底再次進行議息會議,市場已普遍預期今個月美國勢必加度大幅加息以對抗通脹,當然今年以來美國已先後三度加息,累計加息一厘半,不過香港銀行仍然未有跟隨加息,香港幾時加息仍需視乎本地資金的情況及同業拆息變成,加息周期開始,難免會影響買家的購買意慾,市民入市心態自然變得審慎。 與此同時,因應近月疫情仍然反覆,相信距離中港恢復正常通關仍有一段距離,缺乏內地資金的進場,加上早前旺市已消耗一定的購買力,缺乏內地新客源下,短期內市場的購買力確實稍稍回落,令近月的樓市出現膠著的狀態,一手市場交投仍然平持平穩,但整體二手成交量卻已顯著放緩,相信在加息及短期未能通關的陰霾下,樓市仍然膠著。 當然隨著新政府上場,市場對新政府在加快房屋供應亦有一定期望,新政府亦已表明,未來土地發展以至房屋供應,將達至提速、提量、提質、提效,相信整體未來供應會遂步提高,積極推展樓市穩步前行。 綜合而言,短期內樓市或許仍然膠著,二手整固期仍會持續,不過除非整體經濟環境出現逆轉,因應在過去兩年疫情下,整體新樓動工量減慢,未來新樓落成量勢必減少,供不應求下樓價大跌機會不大,同時亦難以出現顯著回升,事實上在現階段樓市仍然膠著,個別業主或許需要急於求售而減價招徠,加上移民潮下市場上整體二手放盤量增加,放盤增加叫價平穩,用家可以趁機入市執平貨,隨時可以以低於市價購入「心頭好」。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

27-06-2022

受新冠疫情的衝擊,令整體樓市出現相當大的變化,年初第五波疫情打擊下,無論樓市、股市均顯著受壓,今年上半年整體一、二手交投顯著回落,無可否認在疫情下,市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響,或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常,亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」,至目前市民已習慣使用「安心出行」,甚或需要定期「快速測試」,疫情已持續兩年多,即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬,但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行,無可否認過去兩年整體結婚數字顯著減少,連帶出生率亦持續回落,疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓,相信隨著疫情轉趨放緩,加上整體經濟逐步重啟下,今年結婚率、出生率或許顯著回升。 另一方面,疫情下過去幾年新樓動工量顯著減少,特別是疫情初期,地盤群組出現下,令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工,按屋宇署的數字,2020年動工量只有7100多伙,即使去年(2021年)明顯增加至21000多伙,不過由於當中約近5000伙,屬於由社福機構主理過渡性房屋,因此實際上去年動工量並沒有想像般高,加上近年政府賣地有所減少,整體而言,在疫情底下,整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆,不過疫後經濟重啟已是大勢所趨,隨著結婚率、出生率的回升,市場對樓市的剛性需求仍然殷切,不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張,供不應求的情況仍會持續。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

13-06-2022

美國通脹持續走高下,聯儲局為了在不損害經濟的情況大前題下壓抑通脹,加息步伐顯著提速,美國聯儲局於6、7月間的兩次議息會議,將分別將聯邦利率再加息半厘,不過雖然自今年3月開始,美國聯儲局已連番加息,但香港一直未有跟隨加息,在目前香港資金環境仍然充裕下,相信本港低息環境仍會持續,美國加息對本地買家而言,只是心理影響大於實際。 無可否認盡管近期本地1個月銀行同業拆息稍稍提高,但按現時以拆息計算的本地實際按揭利率,仍然長期處於兩厘以下的水平,基本仍然是在近30年的低位徘徊,再者對於一般老業主之言,現時按揭息率比起上世紀九十年代,只是「九牛一毛」,當年實際按揭利率高達十厘以上,每月的供款佔上八、九成是用來還息,相對於現時兩厘以下的低息環境,每月供款中「還本多過還息」。 再者在現時低息下,供樓基本上等同於「儲錢」,相反如果選擇租樓的話,每月租金不單是自己生活的開支,亦幾乎等同於「幫業主儲錢」,因此在低息環境下,供樓肯定比起租樓更加划算,難怪在疫情下市場剛性需求依然強勁。 買樓是置業安居,亦是長遠保值的投資,再者面對環球通脹加劇下,投資者往往會用股票、外匯、黃金以至物業來抗衡通脹,而縱觀過去二、三十年的樓價表現,即使期間亦有上落,但比對其他投資,以可以按揭借貸計算,買樓仍然是回報最高的投資之一! 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

監管代理25年 法例改革宜加速

15-09-2022

剛剛收到地產代理監管局慶祝成立25周年的請柬,監管局由1997年成立至今,筆者都見證其成立及發展,回想97以前,地產代理良莠不齊,服務水平非常參差!往往為消費者所垢病,加上在90年代,樓價升幅驚人,資訊不對稱,代理擁有更強的影響力,也很容易受到利益所蒙蔽,隱瞞自己的身份參與炒賣,甚至挺而走險,從中食價,令買賣雙方有所損失!除非涉及刑事可以報警處理,其他糾紛消費者往往投訴無門,民事訴訟涉及龐大法律費用,令他們放棄投訴。 地產代理監管局的成立,無疑是廣大市民的後盾,既擁有調查權,也可以制訂代理必須執行的執業指引,無疑令代理行業走上更專業的道路,掃除過往不少嚴重醜習,令市民得到更佳的保障。 不過,監管局的成立及運作,是根據地產代理條例(香港法例第511章)的規定,這法例在1997年跟其他一大堆法例,趕在主權移交時通過實施,當中難免有些考慮欠周詳,何況法例已經歷時25年,定期檢討才能與時並進!例如在97年,中學只是五年學制,所以當年規定是中五畢業便符合發牌學歷要求,應該改為中六畢業便是理所當然。當年立法時,海外置業並不流行,沒有為此著墨也很自然。結果出現不少無牌人士從事海外物業銷售,買家保障成疑,也需從速立法改正!作為從事此行業超過30年的「老餅」,可列出很多可以改善的細節,但廣大讀者未必有興趣! 但有個大原則,卻是具翻天覆地的改變。現行的法例是容許雙邊代理的模式運作,代理一方面代表買家,同時又代理業主,但買賣雙方難免有利益衝突,代理要持平去對待雙方是非常困難的事,甚至是觀點與角度的問題。筆者也曾經見到不少代理同時被買家投訴偏幫業主,而業主又投訴代理偏幫買家,兩面不是人。 要代理的工作做得好,必須釐清其工作責任,這種含糊不清的角色有礙代理質素進一步提升!根據筆者記憶,1997年立法時就雙邊代理角色也曾有不少爭論,業界對實行單邊代理很有保留,認為會影響交易的速度及交易量,間接令佣金上升,最後政府妥協保留雙邊代理,而業界也支持部份條例刑事化,政府便順利在回歸前通過法例! 此一時彼一時,監管局成立已經1/4個世紀,也許是適當時間再為法例作出詳細的檢討,令代理質素更上一層樓! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

美國加息割韮菜,港樓價恐慌跌過頭?

13-09-2022

美國聯儲局主席鮑威爾剛於上周四發表重要演說,表明為了要把美國通脹壓服回到2%,將會堅定不移的推進收水及加息,要美國人有心理準備失業人數回升,同時加息也會令美國家庭負擔額外增加,更多美國人甚至出現財困。 然而,這一波凶猛的美國通脹,遠因較早前是美元濫發,近因則是美國發動去全球化,因而導致商品物流及能源成本無序上升,而俄烏陷入拉鋸戰局,影響全球糧食及石油暢順供應,因而使西方發達國家通脹瀕臨失控,也恰好成為美國繼續加息的堂皇正大藉口。 事實上,美元是國際最主要流通貨幣,因此美國加息及收水,對環球資金流動的確舉足輕重,但鮑威爾表明美聯儲加息是基於美國自身利益,而美聯儲加息的首要任務是制服美國國內的通脹,使盡快回落至2%的理想目標,換言之,美聯儲將不會考慮加息對其他國家及地區的確實需要,例如我國才公佈8月居民消費價格指數(CPI)按年祇升了2.5%,通脹率相當溫和,確實沒有加息必要。可惜其他國家由於經濟規模弱小,資金撤走回流美國令被撤資國家資產價格失去承接跌跌不休,導致一場環球金融危機迅速展開,作為東北亞發達經濟體之一的南韓,近期股市暴跌,外匯儲備及外貿表現入不敷支,看情況趨勢,這個美國同盟國或再成為被割韮菜的頭盤祭品了。 美國的如意算盤是藉著連串緊密加息制服通脹,筆者相信成功不易,因為過程中會令美國人遭到嚴重金融損失,重創美國股市及債市。況且成敗另一關鍵是俄羅斯在全球能源發揮去美元化是否能夠取得成功。最後是歐洲這個冬天實在太冷了,有機會令歐洲人回復理智,因此美國的降服通脹大計,分分鐘要被迫半途而癈,那麼,現在就預期港樓大跌回到解放前,香港人是否想多了! 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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