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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

地產代幣化 或成投資市場新趨勢

19-09-2023

隨著金融科技(financial technolog,簡稱fintech)的發展日漸普及,帶動金融服務不斷創新,令投資市場出現不同模式、不同渠道的、不同平台的金融產品,地產證券化亦隨著金融科技的發展,衍生更加不同形式投資地產的金融產品,過去一段長時間地產證券化往往只集中於房地產信託基金(REITs)的投資,透過投資收租物業的信託基金,不過REITs的規模往往較高,管理費相對較高。

區塊鏈的技術日漸普及,新近市場出現門檻較低,管理費較平的投資地產新模式,將地產代幣化(Security Token Offering或STO),形式是將投資的地產項目以證券化代幣進行買賣,日前便有資產管理公司推出全港首個經證監會批准的房地產基金證券型代幣,這隻定名為「Prince」代幣,將融資約1億元,用於收購太子道的5個舖位,投資門檻更低見1000元,此外代幣發行後已即時可以在二手市場自由買賣,日後更有機會安排在受證監會監管的虛擬資產交易平台(VATP)上市,雖然現階段有關代幣只限於向專業投資者發售,但相信日後代幣買賣勢必更加普及。

雖然現時推出的首隻地產代幣規模相對較細,只是投資規模較細,但正好是「小試牛刀」的好機會,正因項目規模細,管理費用較低,基金經理會扣除基本管理用後,將最大的收益給予投資者,加上由於項目現時的租約大多於疫情期間簽訂,日後的租金回報勢必有升無減,此外今次投資設有期限,設定投資期為3至5年,基金經理會於3年後開始向市場出售物業,不遲於5年內轉售項目,務求在適當時候以最高價值出售物業,因應現時商舖市道未復甦,現階段以低價投資商舖,未來三、五年升值空間自然較佳。

總而言之,過去投資商舖門檻相對較高,在金融科技普及下,地產證券化自然是大勢所趨,而過去的房地產信託基金(REITs)的往往集中於大發展商為主,相信今次地產代幣化(STO)確實是「小試牛刀」,如果反應理想,相信亦會吸引更多投資者考慮將旗下的物業以STO的形式集資,地產代幣化或許更見普及,成為投資市場新趨勢。

筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民


02-10-2024

中秋佳節剛剛過去,今年的中秋是相當特別,今年中秋剛好遇上美國減息,並且超乎市場預期的減息半厘,而香港亦突如其來的減息0.25厘,年底前美國或會再減息半厘甚或更多,香港最優惠利率亦有再度調低的可能,回想去年施政報告,政府展開首階段減辣及後再於今年年初政府全面撤辣,再加上減息威力,今年整體樓市成交量已顯著提高,年初至今已累計售出逾1.1萬伙的新盤單位,成交回升但樓價卻持續整固,最新公布的樓價指數已連跌4個月,今年首8個月樓價累跌6.2%,相信稍後發表的新一份施政報告,政府或許有新一輪刺激樓市、復甦經濟的措施。 回想過去一年的市場變化,從去年施政報告展開減辣,再於今年年初財政預算案中全面撤辣,並放寬住宅物業的按揭成數,及後再放寬樓花按揭成數至撤辣前的成交,過去一年連番減辣、撤辣,以至先後多次放寬住宅物業按揭成數及限制,再加上新近銀行減息周期展開,整體而言過去壓住樓價的因素已逐步消除,事實上在減息的刺激下,近日股市已顯著造好,重上20,000點的近年高位,減息威力已在股票市場產生作用,相信整體對樓市、對新盤市埸刺激作用肯定更大。 再者按政府最新公布的樓價及租金指數,整體樓價持續整固,樓價再跌至近8年的新低,與此同時租金指數又連升6個月,並升至近5年新高,租金繼續升、樓價繼續跌,供平過租的情況勢必逐步擴大,無可否認減息過後,縱使近期樓市氣氛已逐步熾熱,但整體樓價仍於低位徘徊,樓價暫時未升,主要是市場對樓市觀望的習慣未改,但習慣是會慢慢改變,相信樓價復甦將要到來。 樓市何時復甦、樓價何時會見底回升,從樓市減辣、撤辣,放寬按揭成數及限制,再加上減息周期已經展開,減息後股市回升,股市財富效應重現,減息威力肯定會持續擴大,總括而言,過去壓住樓價的因素已逐步消除,加上政府即將發表新一份施政報告,目前的政治經濟環境已趨穩定,現階段正是拼經濟、謀發展、惠民生、添幸福的最好時機,相信今年施政報告勢必再有新措施,以助樓市恢復穩步上升的利好勢頭。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

24-09-2024

首先必須開宗明義地指出美國減息並非「突如其來」,只是先原市場亦預期減息0.25厘、或是減息半厘,其本上是一半半機會,再者過去香港亦跟足美國加息,過去兩年多美國累計加息11次共5.25厘,但期間香港的最優惠利率卻僅僅加息0.875厘,香港對美國息率變化確實並非亦步亦趨,原先市場亦預期香港最快要等到年底香港才會減息,最終美國大幅減息半厘,多間香港的大型銀行亦即使減息0.25厘,絕對是一次「突如其來」的減息,不單是提前了減息,連帶減息幅度更比預期為大。 今次突如其來的香港減息,肯定對香港的經濟以至香港樓市都有一定的刺激作用,減息不啻為久旱逢甘霖,猶如一場「及時雨」,首先在過去的高息環境下,商家的借貸成本增加,加上租金負擔重,整體零售業特別是飲食業明顯受重創,無可否認減息對樓市、股市和整體經濟都有即時的利好,減息降低企業融資和個人借貸成本;供樓業主可即時節省利息開支,置業人士的入息要求亦可同步降低;低利率有利促進企業的盈利能力和經濟活力,推動股價上升;此外減息亦可紓緩通脹壓力,提高消費者購買意慾,對整體經濟前景帶來正面影響。 當然大家亦明白,減息只是剛剛開始,無論整體經濟以至樓市復甦均需要時間,再者目前新盤供應依然充足,新盤貨尾量維持高水平,即使減息發展商依然是震撼性低價作競爭,新近更有港島區的新盤,以新界區的售價來招徠吸引買家入市,減息再加上發展商於未來一個月積極推盤,相信未來新盤銷售勢必急增。 總括而言,減息為香港經濟以至樓市帶來喜訊,減息減低買家供樓負擔,但同時間租金仍處於高水平,租金持續上升而樓價又顯著整固,現實上目前已有個別屋苑出現供平過租的現象,以港島杏花村為例,早前低層單位以648萬元成交,按七成按揭計算,減息後每月供款僅約21,330元,但有關單位最新租值達24,000元,供平過租自然增加買家入市誘因,減息勢必加快樓市復甦。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

17-09-2024

美國減息在即,盡管減息會減低買家的供樓負擔,減息對市場肯定會帶來一定的刺激作用,奈何在過去一段時間樓價持續整固,買家自然有等待的心態,觀望樓市會跌到幾時,樓市逐步入跌市的惡性循環,樓價愈跌樓市愈淡靜,無可否認,過去數月間樓市觀望心態濃厚,買家入市心態疲弱,樓市整體交投亦持續回落,按土地註冊處的紀錄,整體二手交投已經連跌4個月,上月的二手註冊量更再度跌穿3,000宗的低位,回復撤辣前的淡市水平,樓市價量齊跌,不過踏入減息月,發展商已顯著加快推盤步伐,近月新盤市場已明顯再度熱鬧起來,相信今個月新盤市場銷售勢必重上1000宗水平。 減息的展開對樓市勢必帶來一定的刺激作用,減息令買家供樓負擔減低,自然有助需求的刺激,當然減息對樓市的刺激作用有多大,現階段仍難以確定,始終樓市持續整固下,市場對後市走向仍然觀望,但市場上仍有一定的剛性需求,其中最主要的剛性需求是每人的新婚數字,疫情過去令去年本地的結婚人數大幅增加,按政府統計處的數字,去年共有47,723對新人結婚,較2022年約3萬對激增59%,較疫情期間每年僅約2.7萬對大幅增加,不過2024年是龍年,因為無立春傳統稱為不宜結婚,一般估計今年新婚數字會有所回落,但相信仍會有4萬對新人,新婚數字增加對樓市需求自然漸增。 樓市有一定的剛需,同時間樓市未來供應情況又如何,相信大家亦明白今、明兩年是新盤落成的高峰期,樓市供應大幅增長,不過目前樓市供應是「短加長減」,近年樓市供應悉數屬於疫情前購入的土地,當時樓市仍然熾熱,發展商積極搶地下,近年樓市供應自然增加,但疫情下近年新盤動工量已明顯減少,加上樓價整固,發展商減少買地以至放慢新盤的興建,未來新盤供應勢必驟降。 結婚人數的增加令樓市需求漸增,而與此同時,隨著未來供應屬「短加長減」,未來新盤供應勢必驟降,相信供求的改變,樓市氣氛勢必逆轉,但樓市復甦是一個過程,加上今年是新盤供應高峰期,「慢慢揀」的心態令樓市氣氛觀望,不過減息漸近,盡管現階段亦難以確定,本地銀行會否即時跟隨美國減息,但減息肯定有助樓市轉勢。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

10-09-2024

上月一、二手交投均處於「低溫狀態」,美國減息周期未展開,樓市氣氛自然變得觀望,加上樓價持續整固,利淡因素充斥市場,大部分發展商仍然按兵不動,令上月新盤市場顯著淡靜,整月僅售出約500伙新盤單位,是自今年2月樓市全面撤辣後的單月新盤銷售新低,按土地註冊處的紀錄,上月二手交投同樣變得淡靜,整月的二手註冊量可度跌穿3,000宗的低位,是近5個月的二手成交新低,一、二手交投同步回落,樓市價量齊跌,整體新盤貨尾總存量亦有所回升,踏入9月份發展商積極「去庫存」。 如果大家還記得在五、六年前,政府積極賣地而期間樓市持續升溫,發展商積極吸納土地下,一年內政府售出近二十幅住宅地,比對於過去一年政府僅透過招標售出三幅土地,過去賣地高峰期,造就今、明兩年是新盤落成的高峰期,按政府差餉物業估價署的估算,今年新盤落成量將增加至22,267伙,較去年的13,852伙大幅激增逾60%,來年即2025年的新盤落量更會進一步增加至25,531伙,較今年的估算落成量再增加約15%,新盤落成量持續增加,而同時間樓市又跌入低谷,目前新盤貨尾總存量亦超越22,000伙。 面對新盤落成高峰期,新盤貨尾總存量又持續處於高位,近月發展商亦多方面積極「去庫存」,有發展商大幅劈價清貨尾,劈價幅度隨時高達三至四成,亦有發展商實行將已落成的新盤轉售為租,同時間亦有發展商重新調整建屋的發展步伐,減慢新盤的建築進度甚或是將項目的發展規模縮減,以紓緩推盤的壓力。 總括而言,昔日樓市幾乎是「只升不跌」,發展商自然會瘋狂搶地吸納土地儲備,奈何經過三年多的疫情,加上過去美國加息周期影響,高息環境下令市民供樓負擔增加,樓市轉速逆轉同時,又遇上今、明兩年的新盤落成高峰期,發展商自然需要積極「去庫存」,甚至不計成本大幅劈價清貨,但隨著樓市整固,過去兩、三年發展商已減慢買地兼調整發展步伐,未來新盤落成量將會大減,加上減息周期又即將展開,樓市將會再求逆轉。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

「處處有熊貓」 作用難持久

26-09-2024

由於海洋公園的大熊貓「盈盈」和「樂樂」,誕下了一對龍鳳胎,加上國家再贈送多兩隻大熊貓到港,合共有六隻大熊貓,熱鬧非常。南區區議會就大肆宣傳所謂「處處有熊貓」的一系列活動,推動香港的旅遊業復甦!活動包括,巴士巡遊、大熊貓綵艇及帆船,也有燈飾佈置,甚至推出大熊貓糕點製作,形形色色包羅萬有,確實花了不少心思。但是絕大部份活動都是在國慶日前後進行,屬於短期性活動。對於國內遊客來說,多了一個活動,當然多了一點吸引力,但效果只屬曇花一現。過往,香港是全中國最自由開放,中西匯聚,色彩繽紛、東方之珠,加上免稅環境,價錢較爲便宜及款式新穎,這些優勢隨着中國大陸的開放便逐漸消失。 要重現遊客的熱情,香港必須重新推廣獨有的特點,香港擁有長久及豐富的殖民歷史,例如上環水坑口,在港島進行大規模填海前是一個渡輪碼頭,是登陸港島的理想地;結果1841年美軍軍艦就選擇在這裏登陸。又例如中環街市旁的域多利皇后街,就是分隔華人居住與英國人聚居地的分隔線,很多殖民歷史、古蹟及故事,也可以化身成為旅遊景點。除此之外,香港也曾是東方荷李活,遺留不少文化資產也可以結合旅遊。 台灣賣座電影「海角七號」,以及上海的電視劇「繁花」,他們的取景地也紛紛成為旅遊景點,香港的粵語歌曲及電影無論在馬來西亞,柬埔寨,泰國,以及中國內地仍然非常受歡迎,又如何利用文化結合旅遊,更值得當局考慮。 此外,香港擁有非常美麗的郊野公園,距離市中心又近又方便,保育旅遊、生態旅遊,相信不難吸引熱愛大自然的旅客。 最後,即使有好的概念,執行是否到位也是關鍵。筆者曾到廟街參觀夜繽紛的安排,筆者發現有新設置不少售賣熟食的短期排檔,食物的質素固然麻麻,售價卻是非常高昂。明顯是遊客價,但原先在廟街的傳統大排檔卻因食環署大力執法,不能在街道上擺賣紛紛結業了。政府各部門如何通力合作,也許是政府的挑戰。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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