新加坡發展佳 精英管治效率高

01-12-2023

筆者上周因公事到訪新加坡，回想已經有10多年沒有踏足於此。筆者發現在市區多了很多美倫美奐的高樓大廈，在旺區的百貨公司也是人來人往，車水馬龍，非常熱鬧。其實，新加坡的面積比香港還要少，當今用地面積約為 728 平方公里，約為香港70%，而在60年代新加坡用地只有 581.5平方公里，換句話，60年間，新加坡利用填海讓國土增加了25% 可用土地。雖然受限於土地有限，新加坡卻充份利用填海去增加可發展土地，令經濟發展相當凌厲。去年的人均GDP 已達91,000美元，相比香港只有不足50,000美元，遠勝香港。除了土地缺乏，新加坡的水資源也是極之倚賴馬來西亞，為了避免受限於人，新加坡大力發展再生水及海水化淡，當今已經能滿足自己的基本需要！ 新加坡的組屋發展也是值得驕傲，超過 90% 的新加坡公民可以購買自己的房屋，相信是全球最高的比率，由於公民可以利用公積金做首期，令置業變得輕鬆。2022年新建組屋價錢每呎只售 3,000元港幣左右，二手轉讓的介乎200萬 – 300萬之間，平均呎價約 5,000 港元! 這種親民價錢令香港人羨慕，至於私人物業只佔市場十分之一，呎價介乎港幣10,000 – 20,000元，視乎地區而定，物業中位價約港幣1,000萬。最近兩年，大量中國人湧入市場令售價及租金都大幅上升，令新加坡政府對外國人置業的印花稅提升至 60%，非常誇張！ 新加坡政府永行精英主義，在英明的官員管理下，自獨立以來都管理得頭頭是道，但凡事都有代價，家長式的管理也有時變得很嚴格，例如，法律規定必須將食具返卻，否則可以被檢控罰款、在街上指定的空曠地點才能吸煙，甚至法律禁止食香口膠。所以筆者一向很奇怪一些所謂追求自由的人會移民至新加坡！ 至於筆者老本行，物業代理的運作模式也跟香港不一樣，代理的前線員工全部都是沒有底薪，分成卻高達 90%，公司提供的資源也有限，大部份倚靠同事自己操作。當今最火熱的模式是在社交媒體上分享買賣樓宇的知識及陷阱，變身成為專家或導師，獲得買家信任後，再轉介予相關的代理跟進。 新加坡的資源缺乏，又夾在大國的中間，生存也不容易，能夠發展至今天的 繁榮，實有賴其精明及效率的管理，值得香港借鏡 ! 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

基建帶動將軍澳再變天 樓市添新動力

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告，承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱，實行提速、提量、提質、提效加快基建，創造容量，透過興建道路網絡及鐵路系統，在交通便利的有利條件下，加快建造土地、增加未來房屋供應，以解決過去香港房屋短缺的詬病，過去一直高速發展的將軍澳區，未來再有137區大屋房屋規劃發展，勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道，以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後，過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善，加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車，到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離，預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德，交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此，基建帶動自然可以創造更大的容量，無可否認日出康城的新供應已進入尾聲，未來只餘下第12、13期的最後2期發展，加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目，以及已獲批興建的百勝角居屋，興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此，在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃，最快2030年起入伙，或許現階段「十劃只有一撇」，不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘，加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言，基建帶動供應，亦帶動樓市，隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項，區內交通持續改善下，即使未來137區將提供多達5萬伙供應，規模較現時康城區還要大，整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應，再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例，但隨著交通改善，勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳，為區內樓市帶來更多新客源，樓市更添動力。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場，盡管港府未必會完全「撤辣」，不過亳無疑問地政府勢必「減辣」，其中15%的新從價印花稅或會取消，以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本，亦有助換樓市場的復甦，再者消息亦指出，港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白，因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息，整體經濟未完全復甦，市場供樓負擔依然吃力，加上港股表現呆滯，股市的財富效應減低，高息環境下市民寧把資金投入定期存款，樓價走勢未明朗，準買家靜候施政報告「減辣」佳音，疊加因素下令市民入市心態變得觀望，樓市自然即時「停一停，想一想」。 不過隨著施政報告登場，樓市政策變得明朗化，同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息，美國加息周期或許已告一段落，換言之未來息口走勢亦將變得明朗化，未來市場勢必告別觀望，隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗，相信整體第四季，一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望，不少發展商已搶閘為新盤造勢，即使施政報告未登場，近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位，個別發展商更已表明於施政報告公布後，便會於短期內公布定價，多個新盤接續登場，部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤，未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言，樓市將要告別觀望，在「減辣」的助力下，市民入市心態亦變得積極，加上整體二手交投持續整固下，市場上筍盤湧現，個別準買家趁低吸納下，部分大型屋苑的二手近日已有助回升，加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦，各行各業開始百花盛放，相信待政策明朗化，各大發展商亦會加快銷售，政府大力催谷夜經濟下，近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢，稍後發展商亦需要「追數」，相信「驚喜價」推盤情況或會增加，發展商加快推盤，務求「貨如輪轉」，而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業，有助樓花銷售，整體一、二手交投勢必回升。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時？

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來，終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數，例如最受市場注意的私人樓宇（價值1500萬港元或以下的自用住宅物業）按揭成數上限調整至七成，接著新一份“施政報告”宣布，延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年，延至50年，但市場在這三個多星期內，好像只聞樓梯響，不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五，11月17日下午五時，香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排，延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣，重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效，另外第二市場出售的單位，新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了，筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問，是不是今天即刻買居屋，銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款，盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢？而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件，關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友，很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出，所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則！這個其實是一場美麗的誤會！ 沒錯，房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排，但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則，也需要時間與房委會簽署新的擔保書，很多朋友覺得這些只是簡單文件處理，沒有什麼特別，為什麼，尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢？ 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家，新按揭規定肯定比較簡單直接，因為所有文件都是由零開始，銀行沒有太多不同情況考慮，但二手居屋買賣就不同了，因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期，例如在現有制度下，樓齡（首次發售日期）25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款，及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途，也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下，以綠表申請人為例，最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期，這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是，例如樓齡（首次發售日期）已經四十多年，是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年？這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以，筆者這幾天不停提醒各位朋友，當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排，必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期，這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事