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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

復甦是過程 料來年樓市全面復常

14-11-2023

來到十一月,換言之2023年又快將過去,無可否認今年樓市的成績是強差人意的一年,初步估算或許一手新盤銷售會較去年稍稍回升,因為截止目前為止,今年新盤銷售已達至去年全年的總數,相信今年新盤總銷售會較去年增加一至兩成,不過今年二手交投量或許較去年稍稍回落,近月二手交投跌至近年低位,即使施政報告出台後,二手交投亦未見大幅回升,因此相信今年二手或較去年回落約一成以上。

正如筆者過去強調樓市復常是一個過程,而且有關過程亦可能會較漫長,無可否認,今年整體本地經濟復甦確實不似預期,基於內地經濟復甦力度未如理想,今年訪港旅客亦較預期少,今年首三季本地經濟增速放緩,最新財政司司長亦已修訂今年經濟增長預測,由原先估算按年增長3.5至5.5%,最新估計調低至今年香港經濟增長只超過3%,較預期明顯減慢。

相信大家亦明白,過去本地經濟增長主靠金融、地產來推動,奈何這兩年間股市持續不滯,在高息環境下,投資氣氛大減,失去股市洐生的財富效應下,市民的消費意慾亦自然大受影響,同時間樓市交投顯著回落,整體樓市亦顯著回落,股市、樓市不景氣本地經濟增長自然放緩,與此同時本地旅遊業的復甦亦未見太大起息,盡管在過去三年疫情期間,全年訪港旅客人數不足100萬人,今年至今訪港旅客已達2300多萬人,但數字仍然未及疫情前的一半。

復甦是需要過程,但隨著政府加大力度谷經濟,亦成功吸引大量海外專才來港,最新政府的數字,透過各項吸引人才的措施,包括去年底實施高端人才通行證計劃(高才通),今首10個月,各項輸入人才計劃共收到超過18萬宗申請,當中超過11萬宗已經被批准了,其中7萬人已經來港,隨著海外來港人才增加,訪港旅客回升,加息周期亦已接近見頂或已經見頂,從種種情況來看,來年本地經濟增長勢必加速,有助樓市全面復甦,對於買家來說,或許應該趁目前樓市低位部署入市。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


28-11-2023

無可否認,人人都希望可以於樓市最低位入市,但相信大家亦明白,無人能夠確定何時才是樓市最低位,再者無個屋苑的低價成交時間都有不同,以現時的市況來看,無可否認有個別屋苑正在尋底,但或許已有個別屋苑經已見底,等同於以現時來看,美國聯儲局加息周期或許經已完結,雖然減息周期何時展開仍具不確定性,估計樓市正逐步尋底。 首先,經過過去4年多的疫情期間,加上高息環境令部分買家暫緩入市,現階段市場已累積相當的購買力,只是部分買家入市意慾,會因加息以至樓市整固而一拖再拖,但市場購買力仍在,銀行存款總額持續處於近年的高位,買家正在等待自己認為合適的入市時機,買家正在尋覓「筍盤」,同時間亦個別業主已單位一再減價求售,事實上隨著施政報告公布後,無論一手以至二手市場,近月的成交量已逐步回升。 疫情完結亦將近一年,加上政府全情投入夜繽紛拓展整體經濟,本地航運業亦加快回復至疫情前的載客量水平,近月整體零售行業已逐步復甦,零售市道好轉,整體經濟亦逐步徐徐回升,當然缺乏樓市、股市帶來的財富效應,整體購買力已大不如前,但在過去一段樓市淡靜的期間,購買力亦正慢慢儲力當中,加上近期樓價已較高峰期,幾乎回調三至四成,買家購買力相對增加。 總括而言,隨著息口經已見頂,整體經濟亦逐步好轉,購買力相對增加,與此同時,由於過一段時間,買家轉租客增加,整體租金亦慢慢上升,租金回報率增加下,對於不少正尋覓「筍盤」的準買家而言,市場上筍盤亦有增無減,相信在明年第一季樓市或會出現新一輪小陽春,樓市成交回升在即,現階段確實是買家趁低吸納好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

21-11-2023

樓市主要靠經濟活動支持,相信大家亦明白,假如本身經濟表現未如理想,買家入市意慾難免受影響,無論如何放寬樓市政策也沒有用,新近政府稍為放寬樓市政策,特別是讓來港的海外專才,入市成本大大降低,隨著海外來港人才增加,訪港旅客回升,相信未來一段時間,海外專才入市比率將大大提高,不過因應整體經濟未完全復甦,樓市成交未必會於短期內急速彈升。 新近有投資銀行預期,美國經濟有機會於明年第二與三季可能陷入經濟衰退,為求刺激經濟回升,市場預料美國聯邦儲備局最快明年3月開始減息,全年或會合共減息2.75厘,相當現階段來說,美國何時重啟減息是充滿不確定性,但無可否認美國息率快將見頂,息口回落對於經商人士實屬好事,息口下降也意味借貸成本降低,有助經濟活動重新向好。 今年新盤市場的總銷量確實是強差人意的一年,首先由於今明兩年是新盤落成的高峰期,面對大量新盤的競爭,原先市場已估算今年一手新盤銷售會較去年大幅回升,全年新盤銷售或會重上1.5萬伙的高位,奈何事與願違,因為截止目前為止,今年新盤銷售已超越9000伙,雖達至去年全年的總數,相信今年新盤總銷售會較去年增加一至兩成,預計全年總銷量只達10000至11000宗的水平,有關的銷量仍然是近年來的低位。 但總括而言,因應來年整體經濟轉活,相信可重新吸引買家,甚至外地專才入市,市場明白本地買家向來信奉「寧買當頭起」,屆時本地潛在購買力也會重投市場。對於明年樓價走勢,由現時直至明年上半年,樓價仍維持平穩,估計踏入明年隨著整體成交增加,買家願意追價入市,買家爭入市下,相信來年整體經濟可以低位回升,再者現階段買家可考慮趁低位入市。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

07-11-2023

施政報告出台後,效果立竿見影,樓市氣氛明顯熱鬧起來,特別是一手新盤市場,近日交投顯著轉旺,雖然上月整體新盤銷售只有約350多宗,但施政報告前的三星期,新盤銷售只有約180宗,平均每日只有零星幾宗成交,施政報告後的一星期,平均每日多達20至30宗成交,交投較施政報告前幾何級數上升,加上多個大型新盤陸續登場,相信本月新盤銷售勢必重上過千宗水平。 施政報告的樓市減辣措施中,最受惠的一群相信是為外來人才來港置業,實施印花稅「先免後徵」安排,外來人才購買物業時,可向稅務局申請暫免徵收買家印花稅和新住宅印花稅,只須繳付從價印花稅第二標準稅率的稅款(即最高為樓價4.25%),入市成本大大減低下,自然吸引大量海外包括內地來港專才購買物業,加上該批外來人才有九年時間申請成為香港永久性居民,絕對有充足時間獲批,相信未來他們不單是樓市「新力軍」,隨時有機會成為未來一段時間樓市的「中堅份子」。 相信大家亦明白,這批海外來港的專才,人數正逐步增加,單單計算去年才推出的高端人才通行證計劃(高才通),截止今年9月已有超越5萬人申請,其中3.9萬宗申請已經獲批,部分更已來港發展工作,加上今次「先免後徵」安排受惠不止高才通,亦包括輸入內地人才(專才計劃)、優秀人才入境(優才計劃)、以至非本地畢業生留港/回港就業的大學生,綜合計算各項輸入人才計劃共收到約16萬宗申請,當中獲批宗數更已超越10萬宗。 當然並非所有來港的專才都有興趣來港置業,不過自施政報告出台後,已接獲不少來港專查詢置業安排,事實上這批來港專才,大部分屬於高學歷、高收入的專業人才,隨著專才來港增加,無論對物業買賣市場以至租賃市場均有一定刺激作用,相信待整體成交增加,樓價轉趨平穩下,相信未來勢必會有更港外來專才來港買樓。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

31-10-2023

期待之久,特首新一份施政報告終正式出台,雖然政府最終未有「撤辣」,特首在施政報告中表明過去一年,利率顯著上升,多個地區經濟放緩,本地樓市交投減少,樓價亦出現調整,政府為確保物業市場穩定發展及優先照顧香港市民置業需要,考慮到整體的情況,政府決定調整住宅需求管理措施。 如果大家有印象,樓市的需求管理措施(俗稱樓市辣招),是早於2010年推出,當時整體樓價急速上升,當時樓市持續熾熱,無論外來以至本地投資者瘋踴入市下,當時全年二手成交量可高達12萬宗,換言之平均每月二手交投可達1萬宗以上,而辣招實施下,投資者幾近完全離場,在2013年整體手成交量已急速回落至全年只有約4.1萬宗,換言之,平均每月只有約3400宗而已,不過低處未算低,去年整體二手成交量再回落至只有約3.6萬宗,平均每月只有3000宗,近兩個月樓市更淡,只剩下約每月約2000宗,較2010年的旺市急降八成。 相信大家亦明白,受銀行加息、樓價回落影響下,買家入市心態變得觀望,當然近年樓市交投急速回落,最主要是因為在辣招下,換樓市場幾近完全停頓,缺少投資者入市,換樓客亦因應市況回落而卻步,換樓鏈斷裂下,整體樓市大部分的成交,由上車客需剛性需求所支橕,交投自然回落。 期待之久的減辣終於到來,隨著買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半,兩者均會由15%減至7.5%。措施有助減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民換樓財政負擔,亦可降低海外買家購買住宅物業的成本,加上專才可以「先免後徵」,相信減辣後可以有助整體換樓市場重新啟動,最重要是本地客重拾換樓意慾,當然在樓價連跌多個月,並已跌至相當吸引水平,自然可以吸引買家趁低價換樓。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

北上生活體驗佳 移居深圳變可能

23-11-2023

北上深圳消費已經成為城中熱門話題,單在10月份北上消費的港人已有53.5萬人次,筆者上月也因公事前往珠海,親身體驗內地當今的服務水平。 首先在餐廳的飲食方面,價錢便宜香港約40-50%,這當然是其中一個受歡迎的重要因素,但筆者從80年代已經有在國內不同地方行走,價錢一向都比香港便宜,但以往筆者都不太敢隨便在街上的餐廳進食,大家應該都記得「地溝油」事件,食物安全往往令人卻步,所以當時只敢在大酒店內用餐。隨著時代的進步,中國的中產階級不斷壯大,國內對食物安全也注重起來,現在除了路邊小販外,對國內餐廳的食品安全都不至太擔心,當然食物的多樣化及服務員的質素,遠勝香港也是關鍵因素! 再舉一例,筆者經過珠海的華發商都,商場固然是美輪美奐,設計追上時代外,更重要的是銷售的服務態度。經過「DJI大疆」無人機專門店,只是隨便問一下,服務員卻殷勤地解釋,令筆者這位門外漢也能略懂一二,再立即拉筆者到門外廣場試飛,經過一番努力筆者也樂於付款購買!更令筆者感動的是銷售人員願意花了近一小時,幫助筆者完成很多起飛前的預備功夫,相反在香港著名的電器連鎖店購買,除了收錢就沒有任何服務,就連收錢往往也要排長龍! 除此之外,如果大家在國內有物業,大部份管理公司都會為業主建立群組,或管理員也會有微信直接聯絡個別業主,一旦業主有要求,例如公眾地方有雜物或鄰居深夜嘈吵,都可以立即通知管理員處理,但管理費往往只是香港的1/10,甚至是1/20!筆者相信北上熱潮將會越演越烈,先是飲食、購物為主,其他生活配套也會隨著國內的生活要求上升而改善,吸引越來越多香港人移居。 筆者公司也有年輕人最近移居深圳,每天經口岸由福田坐地鐵到沙田上班,往返兩小時至兩個半小時,比居住在大西北往返的時間差不多,但租金只需要2,000元左右,節省最少8,000元的租金,加上飲食便宜,購買淘寶也較香港方便,相信非常適合沒有家庭的年輕人居住!再過10年,北部都會區開始成形,居住在深圳,往返中港兩地可能比在九龍或港島居住更方便快捷。 移居深圳,令香港更進一步融入大灣區,有助降低香港的經營成本,無異也是一件美事,但香港政府在規劃土地發展及投資土地的收益計劃上,可能也需要留意有關的影響! 筆者:世紀21奇豐物業顧問 行主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

基建帶動將軍澳再變天 樓市添新動力

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告,承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱,實行提速、提量、提質、提效加快基建,創造容量,透過興建道路網絡及鐵路系統,在交通便利的有利條件下,加快建造土地、增加未來房屋供應,以解決過去香港房屋短缺的詬病,過去一直高速發展的將軍澳區,未來再有137區大屋房屋規劃發展,勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道,以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後,過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善,加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車,到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離,預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德,交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此,基建帶動自然可以創造更大的容量,無可否認日出康城的新供應已進入尾聲,未來只餘下第12、13期的最後2期發展,加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目,以及已獲批興建的百勝角居屋,興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此,在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃,最快2030年起入伙,或許現階段「十劃只有一撇」,不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘,加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言,基建帶動供應,亦帶動樓市,隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項,區內交通持續改善下,即使未來137區將提供多達5萬伙供應,規模較現時康城區還要大,整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應,再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例,但隨著交通改善,勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳,為區內樓市帶來更多新客源,樓市更添動力。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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