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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

業主劈價買家趁低吸納 二手交投回升

05-12-2023

施政報告過後,市場期待已久,樓市終告減辣,隨著觀望氣氛過去,買家亦重拾入市意慾,不過始終施政報告減辣幅度有限,加上整體一手新盤市場,成交雖有所回升,但整體樓市交投未算熾熱,發展商為求清貨,不少新盤貨尾繼續減價吸客,近期再有發展商以震撼低價推出新盤,一手新盤定價較二手成交呎價還要低,樓市整固壓力仍在,令近月樓市出現價跌量穩的情況。

再者因應過去一段時間,觀望氣氛濃厚令過去一段時間,樓市交投持續淡靜,不少業主放盤達半年、甚或是放盤一年多仍未獲買家承接,不少業主為求出貨而不惜劈價永售,甚或是蝕讓離場,業主劈價筍盤湧現,在施政報告的效應下,上月整體二手交投確實有所回升,個別屋苑升幅相當顯著。

其中小西灣藍灣半島上月成交量便急速上升3倍,據悉上月藍灣半島共錄得8宗成交之多,較先前10月屋苑只有2宗成交大幅增加3倍,其中集團世紀21旗下加盟商更連環促成其中5宗成交,成交量轉趨暢旺,反映買家入市意慾轉強,當中亦包括受惠於施政報告的措施,來港幾年專才終可以透過先免後徵的優惠,入市成本大減的誘因下,吸引來港專才入市買樓,當然最主要是樓價回落下,吸引買家考慮趁低吸納。

總括而言,隨著觀望氣氛過去,加上未來息口前景亦轉趨明朗,美國聯儲局更有機會最快於明年第一季重啟減息,而整體經濟亦逐步好轉,加上目前二手市場筍盤增加,不少屋苑呎價已跌至相當吸引水平,對於不少正尋覓「筍盤」的準買家而言,目前正是趁低吸納的好時機,加上成交量的增加,反映目前二手市場正在尋底,樓市尋底買家趁機入市。


筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


27-02-2024

人人都希望「行運一條龍」,因此中國人往往對龍年有一份說不出的期待,今年大年初五財政司司長出席香港交易所傳統新年啟市儀式並大談「龍年效應」,龍年是大家普遍覺得是特別的一年,龍年出生率往往會上升,人人都想生「龍仔、龍女」,而股市也有「龍年效應」,十二年前即2012年時,全球主要央行擴張貨幣政策,恒生指數全年累升15%,今年的龍年或也有類似的因素,歐美息口見頂並會逐步回落,加上內地經濟穩中向好,估計會為投資情緒和市場帶來正面氣氛。 龍年的樓市又會如何,雖然十二年前的樓市,政府正面對樓價急速上升,因而於2012年10月27日為樓市加辣,將額外印花稅(SSD)的徵稅期由2年延長至3年,稅率亦有所增加,並宣佈實施買家印花稅(BSD),即使在樓市加辣下,全年二手成交亦顯著增加近兩年,雖然一手新盤銷售回落,但上一個龍年,全年樓價升幅高達30%。 十二年後的龍年又會如何,目前樓市可謂「如履薄冰」,樓價再跌隨時亦拖累整體經濟復甦,情況與十二年前完全相反,上一個龍年樓市會加辣,相信十二年後的今日就好大機會需要撤辣,或許今年除「減息」之外,撤稅亦只是遲早的事情,近日不少業內人宜以至經濟分析師均直言,若不撤辣情況會相當嚴重。 樓市「撤辣」刻不容緩,越早「撤辣」對香港經濟越有利,假若樓市真的「撤辣在即」,加上減息等疊加因素,今年樓市或會出現「龍年效應」,以現時的市況而言,龍年帶動出生率上升,加上減息、撤辣等因素,樓市可望「逆轉勝」,假若樓市轉勢在即,現階段正是趁低吸納的好時機,現時樓市仍然整固,市場上不乏低於市價「筍盤」,對於準買家而言,就必須先於樓市轉勢前入市,假若未來成交回升,「筍盤」自然賣少見少,現時是趁低吸納好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

20-02-2024

龍年伊始,萬象更新,傳統上,龍是力量和權力的吉祥象徵,正所謂「行運一條龍」,龍總是與好運、智慧、成功聯繫在一起,在此祝願各位龍轉乾坤,今年樓市、股市成功扭轉局面,往好的方向前進,更祝願大家魚躍龍門,今年新盤銷售、整體一、二手成交量均可以重新比喻登上高位,整體樓市龍騰虎躍、威武雄壯,生氣勃勃。 無可否認,目前樓市已跌至深谷,過去一年的低成交量,反映業主對後市前景失去信心,買家入市意慾有限,加上整體樓價持續回落,不少業主更無可奈何地蝕讓離場,部分業主的蝕讓幅度更高達三至四成,反映目前樓市已進入看不見盡頭的隧道,產生「隧道效應」,看不見跌市盡頭,業主自然寧願早日「止蝕離場」,現在最重要就是讓業主看得見未來,讓漫長的隧道「漸露曙光」。 我們希望龍年樓市「創新﹒突破」,因為按差餉物業估價署數據顯示,整體樓價指數已經連跌8個月,按數字而言是近20年樓市最長的跌浪,因為無論是03年的沙士、08年的金融海嘯,16年的環球股災以至19年社運,樓價最長跌浪往往連跌半年就可以止跌回穩,但目前樓市已並非短暫波動的上落市,而是看不見盡頭的最長跌市,去年12月私人住宅售價指數已經是自17年以來的七年新低,換言之近七年入市買家均需要蝕讓,與 21年的樓市高位比對,樓價累計跌幅已接近22%,個別跌價幅度是高達三至四成。 相信大家亦明白,假若整體樓價持續回落,令經濟風險陷入惡性循環,現今工作的重中之重,就是「拼經濟、惠民生」,其中一個關鍵就是盡快全面「撤辣」,令樓市早日復常,讓準買家重拾入市意慾,樓市全面「撤辣」刻不容緩,越早「撤辣」對香港經濟越有利,再者目前樓市所面對是供應持續增加,持續「供過於求」發展商自然需要減價沽貨,如果樓市需求萎縮,購買力疲弱,只會令到信心疲弱的樓市雪上加霜,更一步衝擊香港經濟復甦步伐。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

06-02-2024

2023年的黑兔年即將進入尾聲,迎接2024青龍年將要的到來,根據風水命理專家所言,來年是俗語中的「黑兔走入青龍」,因為根據天干地支來看,2024年是甲辰年、甲木為青、辰為龍,因此被稱做「青龍年」。60周年輪到一次的青龍年,來年才是真正走出疫情,正式步入疫後重啟的一年,迎接穩定和好運的時光。 新一年新景象,步入龍年,樓市亦已展開新篇章,過去一年盡管經歷疫後重啟、中港恢復全面通關,奈何過去一年樓市維持低成交量,去年整體物業市場買賣只有5.8萬宗,連續兩年下跌,並創33年有紀錄以來的歷史新低,全年二手住宅成交宗數亦只有約3.6萬宗,股市、樓市同樣不景氣,寄望龍年,隨著銀行息口經已見頂,加上樓價已累積一定的跌幅,樓市正逐步尋底,踏入龍年樓市踏入新景象。 來年樓市是「創新﹒突破」的一年,作地產代理一定要全力以赴才能走出低谷,突破固有的營運模式,主動出擊努力尋找新客源,突破自己走出過去的安舒區,把握龍年樓市新機遇,創新模式展開新客源,透過互聯網不同平台展開全新營銷模式。 盡管過去一年新盤市場的成交量較前一年稍為回升,但整體而言,整體二手樓市仍處於整固期,雖然無人能夠確定樓市是否經已見底,相信隨著成交回升,樓市亦快將完成尋底,要走出樓市低谷,成交量回升是首要任務,而事實上目前市場上的筍盤亦賣少見少,市場上的觀望態度亦已逐步消散,盡管減息周期仍未重啟,不過息口見頂已經是事實,而「減息」威力已令樓市「漸露曙光」,相信踏入龍年樓市交投勢必回升,發展商亦會趁機推盤帶旺樓市氣氛。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

30-01-2024

去年年初受惠於中港全面通關,市面零售消費市場回升,去年第一季樓市交投顯著回升,從22年底每月不足3000宗,急升至去年3月突破5000宗近年二手成交量新高,去年第一季樓市再現小陽春,受整體樓價持續不景,整體二手交投已經連續4個月維持約2000至2200宗的低水平,不過近月二手成交量已有所回升,今月二手註冊量有機會重上近3000宗的超越半年新高,看來今季樓市已再次踏入小陽春。 早前股市急速回落,早前恆指失守15000點,是自22年10月底以來首次以低於15000點收市,不過期後股市已急速後彈,反映股市跌至低位,自然吸引股市趁低吸納,更有個別業主實行套樓換股,其實同時間樓市再次步入小陽春,成交回升亦反映不少買家考慮樓市或許經已見底,現階段就是趁低吸納的好時機。 相信大家亦明白,過去一段時間樓市已累積一定的跌幅,雖然按政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算,過去一年樓價跌幅只是單位數,但心水清都明白指數計算未足以反映樓市實況,過去一段時間樓價跌幅已相當顯著,相信整體跌幅已達兩成以上,但實際上個別屋苑最新成交價,與過去六、七年的高峰價錢相比,個別跌幅已達三至四成,自然會吸引個別用家趁機執平貨。 當然樓市復蘇需要過程,我們亦難以期望整體成交量,會於短期內急速上升,即使樓價已回落至相當水平的水平,但買家的入市心態仍然審慎,不過樓市剛需依然強勁,市場購買力依然強勁,過去四年整體銀行體系的客戶存款總額基本上是不跌反升,最新截至去年11月銀行客戶存款總額高達16萬689億元,較疫情前(即2019年11月)的13萬7900億上升16.5%,銀行存款總額持續上升,反映港人購買力仍然充裕,部分用家自然會趁低吸納平盤。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

「香港已玩完」 說法太誇張

22-02-2024

前摩根士丹利亞洲區主席羅奇(Stephen Roach) 之前在金融時報發文 「香港已玩完」(Hong Kong is over) 引起社會上熱烈的討論。西方人士對中國及香港發表惡意批評其實見怪不怪,當中不少根本對中國及香港都沒有深入認識,但羅奇一向被視為「中國大好友」,1980年代初便在香港,對中國經濟研究有 30多年,一直看好中國及香港的發展!今次立場倒轉,因此更令人關注! 羅奇在其文章中是用恒生指數的表現去認定 「香港已死」,他說由2019年至今,恒生指數由 3萬點下跌至現在 16000點,跌幅近半,由 1997年回歸至今,恒指只漲了5%。恒生指數只是金融市場內幾十隻股票的股價表現,何以能夠反映香港的盛衰,股價不升長跌,涉及多種因素,美國股票屢創新高,依羅奇的思維,豈不是美國的國力應該如日中天!實情剛剛相反,美國的兩黨政治內耗嚴重,國內分裂也很明顯,對外債台高築,美之地位岌岌可危。今年尾大選,特朗普一旦未能當選,其支持者可能不服從選舉結果,要求推翻結果,發生動亂也有可能,「美國已玩完」的機會似乎比「香港已玩完」更見說服力。 雖然不同意其結論,但也研究他提出的三大因素,藉此理解西方人如何看香港,也有價值! 羅奇認為第一個因素是本地政治,由 2019年的「逃犯條倒」引發大規模示威活動,令中央實施「國安法」削弱了香港的自治,令「五十年不變」的承諾腰斬!筆者的看法跟他完全相反,在沒有國安法及 23條的話,外國機構(包括間諜組織) 對香港及中國的活動,香港政府沒有足夠的法律基礎去監管及制裁,跟「一國兩制」、50年不變承諾無關!筆者也寄望在愛國者治港的環境下,中央有信心讓香港有機會進一步普選特首,讓外國人明白香港的高度自治,並沒有改變! 第二個因素是國內經濟的困局,特別是「三個D」,即高債務、通縮和人口結構老化(Debt, Deflation and Demography),筆者同意國內經濟短期面臨一些困難,也令香港受到影響!中國過往過份依賴房地產的發展模式,轉向消費型,尋求高質量發展,No Pain, No Gain 經過艱難日子,相信好日子會重臨。 至於第三點是中美之間的競爭令香港這個「超級連繫人」角色受到影響,這無異令香港對歐美的貿易減少了,但其他地區的機遇卻不少,例如中東及東南亞,重點是香港能夠轉型,適應世界的改變。任何一個地方,墨守成規不求進步,自然會被淘汰,香港也不例外。羅奇的言論正好警剔我們要加倍努力,不要被人家看低! 筆者:世紀21奇豐物業顧問 行主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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