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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

樓市見底入市良機 用家趁機執平貨

30-01-2024

去年年初受惠於中港全面通關,市面零售消費市場回升,去年第一季樓市交投顯著回升,從22年底每月不足3000宗,急升至去年3月突破5000宗近年二手成交量新高,去年第一季樓市再現小陽春,受整體樓價持續不景,整體二手交投已經連續4個月維持約2000至2200宗的低水平,不過近月二手成交量已有所回升,今月二手註冊量有機會重上近3000宗的超越半年新高,看來今季樓市已再次踏入小陽春。

早前股市急速回落,早前恆指失守15000點,是自22年10月底以來首次以低於15000點收市,不過期後股市已急速後彈,反映股市跌至低位,自然吸引股市趁低吸納,更有個別業主實行套樓換股,其實同時間樓市再次步入小陽春,成交回升亦反映不少買家考慮樓市或許經已見底,現階段就是趁低吸納的好時機。

相信大家亦明白,過去一段時間樓市已累積一定的跌幅,雖然按政府差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算,過去一年樓價跌幅只是單位數,但心水清都明白指數計算未足以反映樓市實況,過去一段時間樓價跌幅已相當顯著,相信整體跌幅已達兩成以上,但實際上個別屋苑最新成交價,與過去六、七年的高峰價錢相比,個別跌幅已達三至四成,自然會吸引個別用家趁機執平貨。

當然樓市復蘇需要過程,我們亦難以期望整體成交量,會於短期內急速上升,即使樓價已回落至相當水平的水平,但買家的入市心態仍然審慎,不過樓市剛需依然強勁,市場購買力依然強勁,過去四年整體銀行體系的客戶存款總額基本上是不跌反升,最新截至去年11月銀行客戶存款總額高達16萬689億元,較疫情前(即2019年11月)的13萬7900億上升16.5%,銀行存款總額持續上升,反映港人購買力仍然充裕,部分用家自然會趁低吸納平盤。


筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


16-07-2024

近月樓市成交量顯著回落,整體一、二手交投均有所回落,以新盤市場為例,上月新盤銷售急速回落至只有約671伙,較5月份的1400多伙,急速回落一半以上,至於二手成交方面,接土地註冊處的紀錄,上月二手註冊量僅約3400宗,較5月份的4500多宗顯著回落25%,一、二手交投同步急速回落,反映買家入市心態再回歸審慎觀望,但深入分析審慎心態亦可細分為審慎悲觀,或是審慎樂觀? 撇開買家的入市心態,我們先看看發展商的心態,無可否認,自政府全面撤辣後,發展商積極推盤以至積極「減庫存」,甚至以低於二手的「震撼價」推售,出貨心態積極是基於過去一年多新盤市場持續淡靜,撤辣後一手市場急速暢旺起來,發展商自然趁機加快推盤「清貨」,另一方面經過今年上半年政府「零賣地」後,新近截標的沙田小瀝源住宅地接獲多達11份標書,即使市場預期部分發展商的入標價會相當審慎,但心態仍然是願意入市補充土地儲備,反映發展商對後市是審慎樂觀。 發展商重拾投地意慾,反映對後市仍然審慎樂觀,至於現時一、二手市場買家的入市心態,首先相對於撤辣前的樓市,現時成交量仍然遠高於去年年底至今年年初的低迷市況,按一手新盤成交紀錄冊,於去年9月至今年2月的半年間,絕大部分單月新盤成交量均不足500伙,當中只有一個月成交量突破1000伙,相對於上月即使新盤交投急速回落,但整體新盤市場仍然熱鬧,大型新盤仍然一個接一個,市場反映亦尚算理想。 近月二手成交量同樣有回落,但每月二手仍可維持於3000至4000宗的水平,比起撤辣前的半年,每月二手註冊量長期維持於2000宗左右的水平,總括而言,現時的樓市是「比上不足、比下有餘」,相信大家入市心態仍然是審慎樂觀,買家心態是審慎,需求是需要創造,無可否認,現時買家心態會較早前有所觀望,會考慮未來利率變化、樓價走勢、以整體經濟的復甦情況,而創造需求的關鍵,就是為買家梳理現時的市況,分析一下未來利率前景,為準買家尋找低於市價的一、二手筍盤,讓買家可以「趁低吸納」。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

09-07-2024

上月新盤市場再次回歸淡靜,結束在撤辣過後新盤市場連續3個月銷售突破1000宗的旺市,近月樓市交投顯著回落,同時間整體樓價又回復跌勢,換言之近月的樓市已再次出現「價量齊跌」的現象,究竟徹辣過後樓市的旺勢是否只是曇花一現,不過相信大家亦明白「樓市經過大旺後稍為回落,係非常正常現象,正如過去樓市大旺一輪,亦需要略為唞唞氣,待回氣再上」,不過踏入七月份,再有大型新盤登場,未來新盤會否再次回歸熱鬧。 新近再有啟德跑道區的大型新盤登場,定價較同區二手成交價還要低,首批折實的呎價不單創啟德區過去八年的新低,一房戶的入場價錢更加是整個啟德區的歷史新低,新盤定價吸引的同時,亦為收租的投資客提供租金回報保證,買家可享有兩年3.5厘的租金回報保證,比現時一般新樓的實際租金回報更加吸引,盡管美國減息周期何時重啟仍不明朗,不過在減息周期將會重啟下,兩年3.5厘的租金回報是甚具吸引力。 心水清的讀者都明白,因著樓市持續整固,現時市場已出現「市區盤、新界價」的情況,部分市區新盤的定價,比起過去個別的新界新盤的售價還要低,市區盤以新界區的定價推售,自然吸引不少用家以至投資者趁低吸納,以事實上今年上半年的新盤市場,便出現市區盤主導市場的情況,與過去新界區成交佔大部分截然不同,按土地註冊處今年上半年共錄得約9390伙新盤註冊,九龍區佔最多共涉及46%(去年上半年只佔35%),香港區的升幅最為驚人,從去年上半年的3.5%激增至今年13.5%。 市區盤新界價自然令市區新盤的吸引力大增,將過去長期出現新界區主導新盤的常態出現逆轉,今年上半年新界區的新盤成交比例,已由去年的上半年的61%,顯著減至今年的約40.5%而已,相信在現時市區盤新界價的情況下,下半年新盤仍以市區盤主導,新盤市場經過上月的「小休」後,今個月新盤市場可望回歸熱鬧,預期全年新盤銷售或可達至1.7萬伙,涉及總售樓收益更會突破2000億元。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

02-07-2024

上半年過去,近期樓市在過去四個月大旺一輪後,目前明顯是需要唞唞氣,加上息口前景未明朗,近日樓市一、二手交投均轉趨淡靜,買家入市心態自然變得觀望審慎,最新樓價指數亦反映,整體樓價短暫反彈兩個月後,樓價指數再度步入整固期,不過租賃市場仍然緊張,租金連升4個月並再創近五年高位,樓市已進入暑期模式,租賃市場持續暢旺的同時,而部分準買家放暑假下,二手交投仍然淡靜,買家入市心態審慎。 所謂暑期模式,每年暑假都是租賃市場的傳統旺季,有不少內地學生以及專才來港,增加房屋租住需求,近期市場上已不時錄得內地生提早預租個案,甚至出現「多客爭盤」搶貴租金情況,再加上近日樓市再度整固下,部分準買家會因應市況而轉買為租,令整體租賃市場「旺上加旺」,租賃市場嚴重缺盤下,近日市場出現不少「睇相租樓」的預租個案,現有租客尚未遷出,已有新租客在未交吉前「睇相」預租單位,個別租客亦需以預付一年租金來吸引業主。 隨著租賃市場持續暢旺,而買賣市場又變得觀望,樓價跌租金升的現象仍然持續,按政府差餉物業估價署的樓價及租金指數,最新租金指數已經連升4個月,按年租金升幅已達5%,與此同時樓價的按年跌幅卻接近13%,租金指數升至自2019年底的近五年高位,而樓價卻已重返自2016年底的近八年低位。 無可否認,目前的買賣市場是相對淡靜,買家入市心態較為審慎,但無論一手以至二手市場均有買家選擇在淡市趁低吸納,過去一般時間樓價持續整固而租金卻接連上升,一來一回買樓收租的回報率顯著調升,個別地區的樓價亦已跌至相對吸引的水平,現階段是用家入市的好時機,吼準時機趁低吸納。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

25-06-2024

撤辣過後整體樓市成交量一度異常熱鬧,但近日樓市氣氛又再度變得審慎,近月樓市交投顯著放緩,連帶發展商也直言「樓市經過大旺後稍為回落,係非常正常現象,正如過去樓市大旺一輪,亦需要略為唞唞氣,待回氣再上」,樓市交投放緩,樓價短期內無可避免要受壓。不過,這並不代表利好香港樓市的因素已消失了,現時樓市基調仍然穩固,再者撤辣後換樓成本大大減低,近月用家換樓心態亦變得積極。 無可否認,近月樓市確實帶點悲情,隨著撤辣的熱潮過去,二手交投回落,按土地註冊處的紀錄,估計本月整體僅約3,000多宗,較上月的4,500宗大幅回落近三成,交投幾乎重返撤辣前的低位,加上發展商積極減價推盤,整體樓價再度回落,市場上蝕讓成交明顯增加,加上報章往往會傾向報導蝕讓成交,感覺上市場上蝕錢賣樓比起賺錢離場的業主還要多,令整體樓市倍添一點悲情的感覺。 不過樓市的成交永遠是一個硬幣的兩面,利好與利淡因素永遠是同時存在,蝕讓成交或許反映業主「睇淡後市」,但事實上同時反映有買家願意趁低吸納,無可否認近月整體樓市交投減少,主要因應近年地緣政治因素,環球經濟前景變成不明朗,買家入市心態自然較為審慎,不過近月間換樓市場亦明顯較以往活躍,撤辣前整體二手註冊中,平均每宗成交金額不足700萬元,本月平均每宗二手成交金額已超越750萬元。 整體而言,近月樓市再度進入整固期,樓價稍微出現整固是可以理解,環球市況不明朗,買家入市心態變得審慎,不過香港樓市基調穩固,亦有不少買家考慮趁低吸納,加上撤辣過後,買樓不用再接受壓力測試,按揭成數亦較以往有所放寬,置業成本亦大大減輕下,近月換樓市場明顯較以往活躍,比對於以往二手市場成交只集中於700萬元以下的上車盤,近日中、上價物業成交比率增加,樓市換樓鏈正逐步活躍起來。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

新版買樓方程式 位置+氣候+安全

18-07-2024

一直以來,地產業內有一種流行說法!置業方程式就是 “ Location, Location, Location”意思是買樓位置最重要!重複三次可見其重要性及唯一性!筆者也見到不少買家到外地置業,由於隔山買牛,都以市中心為首選,買市中心靚位置,深信物業位置的重要性,應該錯不了。 最近筆者到過美國西岸 - 三藩市,拉斯維加斯,鹽湖城等,及澳洲幾個大城市:悉尼,墨爾本,布里斯本等,發現在疫情後,大家對居住的需求,有根本性的改變,買樓方程式,也需要重新思考。其中一個普遍現象,是Work From Home在家工作非常盛行,有些工作,尤其是科技行業,可以天天在家工作;即使是會計工作,也只需每周返公司工作一天,同事一齊開會聚一聚;以往大家為求返工方便,近市中心的住宅往往需求特別大,無論樓價及租金都特別高,現在有了在家工作模式,可以遷往近郊也不會太麻煩! 在澳洲就更加誇張,以往布里斯本的樓價一向落後;但疫情過後,大量澳洲人從墨爾本及悉尼移居至此,尤其是黃金海岸區;以往雖然居住環境一流、氣候溫和、不寒不熱、每年日照長達300天,但一向都只是退休之選,因工作機會有限,難以吸引年輕人來此定居,但現在卻有人滿之患。 筆者有物業在當地收租,疫情後,租金每年上升都超過10%,租客主動提供的租金甚至比筆者的叫價還要高,目的就是希望可以搶到單位!而且,疫情也加速了餐廳外賣的生意模式;以往若居住在郊外,想出外吃飯很不方便,選擇也很少;但現今外賣完全可以解決此難題,讓大家再選擇居住地點時,可以考慮更大的範圍。當中,氣候是無法改變的,天氣好的地方自然是較受歡迎。 另外一個關注點,就是安全問題;當今世界右傾主義盛行,部份西方國家,在維持社會秩序及安全上越做越差。筆者上月已經撰文描述在美國不同城市的際遇,尤其是三藩市等大城市,以往是置業的好地方,無論在位置及氣候都很宜居,但近年卻令人望而生畏,遷出的人也越來越多。如果一定要筆者離開中國居住,筆者也是會選擇黃金海岸,而一定不會去三藩市。 剛剛上周特朗普也被行刺差點兒就喪命,之後美國的分裂只能有增無減,法國左右兩派也鬥至難分難解,中間派變得兩面不是人;世界紛亂,小市民找個安全地方過活,也是人之常情! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

樓花按揭轉捩點

08-07-2024

很多朋友也喜歡選擇購買一手樓盤,而在2022、2023年購買一手樓盤而選擇建築期付款的朋友,我們稱這個方式為‘買樓花’。而最近準備收樓要開始申請銀行按揭的朋友們,6月14日是一個對他們來說很開心的日子,因為金融管理局推出新指引,將物業貸款的逆週期宏觀審慎監控措施作出修訂,內容重點在於用2024年2月28日作為分界線,我稱這日期為樓花按揭轉捩點! 即如有朋友在這日期之前已經購買‘樓花’,而現在才準備收樓及需要申請銀行按揭,本來銀行對這種情況只可以做到較低按揭成數的貸款。例如一層港幣2千萬的私人住宅物業,原本銀行只可以做到6成按揭貸款,但因為有6月14日的新指引,現在銀行可以為客人提供7成按揭貸款,這個措施可以令買家成交時準備少1成首期!大家不要少看只是1成,我之前有客人就是為了這個20萬的首期,差點要放棄物業成交,造成重大的金錢損失、甚至背上違反買賣合約可能遇上的法律責任,所以這個‘樓花按揭轉捩點’對這些朋友來說是很重要的。 而有朋友又會再問我,是不是現在申請銀行按揭,可以用回之前買樓花的購買價做足7成銀行按揭貸款?這個是不一定的,因為現在申請按揭貸款,銀行會對該物業作出估價,大家都知道,現今很多不同地區、不同私人物業的價值也比2023年,甚至2022年為低,所以最近很多銀行估價對2022或2023年樓花的估價,一般都低於當時的買入價,銀行以物業買入價和銀行估價作比較,取較低者作計算按揭成數,所以大家要留意這一點啊! 如果大家有需要,也可以向銀行申請按揭貸款時,一併申請按揭保險計劃,這樣申請人有機會取得高於7成按揭貸款,即高達8成甚至9成!當然不同的物業價格在按揭保險計劃有不同貸款上限的規定,例如1000萬至1125萬港元的物業價格,貸款可以高達8至9成,以9百萬為上限,當然申請人需要繳交保費,而這個保費,可以加進總貸款金額內作為分期供款。 所以,6月14日真的是對買了樓花而現在需要申請銀行按揭朋友的大日子!樓花按揭轉捩點——名符其實是令這批朋友希望有一個新安樂窩的轉捩點! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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