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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

撤辣後新盤持續旺 二手換樓市場仍未復常

19-03-2024

上月底財政預算案,樓市全面撤辣後,為整體新盤市場帶來「翻天覆地」的改變,買家過去一個多星期,樓市經驗翻天覆地的改變,上月樓市仍然氣氛依然觀望,買家入市心態保持審慎,撤辣後觀望心態消除下,買家入市步伐明顯加快,新盤市場的熾熱程度是近八年最暢旺,本月上半個月市場已累計售出逾2,000伙新盤,加上再有多個新盤排隊登場,今個月新盤銷量隨時突破3,500伙,超越8年單月新盤銷售新高。

樓市撤辣後,新盤銷售明顯加快,加上辣招稅取消後,大手入市重現,不少新盤均錄得投資者大手掃貨的個案,綜合之下令本月新盤市場持續暢旺,加上因應市場上新盤貨尾量仍然高企,按已推出銷售的新盤計算,總體新盤貨尾量仍持續處於2萬伙以上,面對大量新盤貨尾,發展商新盤定價仍然審慎,預計未來新盤市場仍然暢旺。

不過與此同時,二手市場的情況卻有所不同,撤辣後亦即時帶旺二手市場的成交,不過隨著市場上筍盤已「賣少見少」,連帶銀主盤亦有所回落,筍盤減少下,個別業主亦趁機反價封盤,令近日的二手市場成交量已有所回落,總括而言,撤辣對二手市場帶來的「煙花放應」已經過去,二手交投量只是保持平穩而已。

相信大家亦明白,撤辣過後有助減低海外以至內地買家來港置業,而有關買家主要是選擇新盤物業作入市首選,同時間二手市場仍然以用家為主,撤辣後上車客入市仍然積極,不過整體而言,換樓市場仍未復常,特別是政府只是放寬三千萬元以下的按揭成數上限,按揭保險上限未有改變,整體換樓鏈尚未完全激活,特別是二手交投未算暢旺,換樓客仍然傾下先賣後買,在未賣出原有物業,換樓意慾仍然審慎,相信未來金管局可考慮進一步放寬按揭,讓換樓市場可全面激活。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


29-10-2024

新一年度的居屋剛於上星期截止接受申請,但即使在接受申請期間,剛好遇上銀行減息,奈何減息因素下,今年申請居屋人數卻較去年大幅回落,按房委會於截止認購當日公布的數字,截時共收到約10.3萬份申請,較去年截止認購日的數字大幅減少約6萬份,按年銳減近四成,基於隨著私人市場的樓價持續回落,居屋的定價已經與新盤樓價拉近,居屋吸引力自然大減,私樓新盤更見吸引,自然部分部分居屋的客源流入新盤市場。 無可否然,在疫情影響下過去數年間整體樓價持續回落,私人住宅新盤市場銷售亦明顯受影響,但隨著今年初樓市全面撒辣及減息因素刺激下,今年新盤銷售顯著增加,截止目前為止,今年新盤銷售已達13,500伙,較去年同期激增激增五成以上,新盤銷售激增逾五成,但同時間新居屋的申請人數卻大減,事實上今年居屋申請人數已跌至近7年的新低,申請人數亦已連續兩年回落,2019年的居屋共接獲逾30萬份申請,2020年申請人數回落至23.6萬份,2022年稍微增至24.8萬份,去年減至總計只有17萬份,今年跌幅更見明顯。 當然居屋申請人數大減是多方面的因素,例如移民人數增加、樓價回落亦影響買家場的置業人態、折扣率減少亦減低居屋部分的吸引力,當然最重要是近期樓價持續下調下,過去一段時間,不少新盤以震撼價推售,部分新界區的新盤入場費低見10,000元以下,部分九龍區的新盤亦以新界價推盤,以今年期居屋的定價計算,扣除折扣率,今年新居屋的市值呎價,已經與近年部分新盤定價相當接近,新盤定價吸引、居屋吸引力自然大減,部分潛在申請者可能選擇透過其他途徑置業、包括以白居二或綠表身分購買二手居屋,亦相信亦有部分客源流入私人住宅新盤市場。 總括而言減息過後,發展商乘勢加快新盤銷售,不少新盤以低價招徠下,市場焦點聚焦於新盤市場,加上新居屋售價與私人住宅的售價接近,而始終居屋亦設有一定的轉讓限制,過去的樓價高企,居屋向來是「以平取勝」,但今年新盤定價回落,居屋吸引力即時大減,始終新盤配套齊全,用料上乘並配備名牌家電,相信未來一段時間新盤優勢仍在。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

22-10-2024

樓市向來是相當獨特的市場,所謂「寧買當頭起,莫買當頭跌」,買家往往有著「羊群心態」,當整體樓市交投持續增加,買家往往會「怕執輸」而搶住入市,事實上「寧買當頭起」,即使買貴貨也要爭住買,相反隨着樓價持續整固,一、二手交投回落,即使樓價已顯著回落,市場大量「筍盤」買家人態卻依然審慎,難怪過去一年樓市從減辣到撤減,一再放寬按揭成數,目的就是確保樓市穩健發展。 無可否認,從「減辣」到「撤辣」,整體樓市成交一度顯著回升,奈何整體樓價依然持續整固,「莫買當頭跌」令買家入市心態再次變得審慎,事實上自今年2月底樓市全面撤辣及放寬物業按揭後,整體住宅物業市場交投已略為改善,由今年第一季每月平均3,300宗,上升至第二季每月平均達6,000宗,但隨着市場氣氛回軟,第三季成交量已顯著回落至每月平均3,400宗,今年首八個月整體樓下跌6.2%,更較2021年的高位累計調整26.6%,個別地區跌幅更高達三至四成。 上月美國減息半厘,香港銀行亦跟隨減息四分一厘,對一手新盤市場帶來刺激,但整體二手市場依然膠著,出現一手旺二手穩,最新發表施政報告為了確保樓市穩健發展,金管局再度放寬住宅物業的按揭條件,不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」,按揭成數上限一律調整至七成,供款與入息比率上限亦一律調整為五成,換言之目前的最高按揭成數及供款與入息比率,已基本上回復至2009年實施逆周期措施前的水平。 新一份施政報告放寬住宅及非住宅按揭成數至七成,以及將買5,000萬元豪宅納入俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」之投資資產範圍,為市場帶來驚喜,加上過去一年減辣、撤辣,以至放寬按揭成數,令樓市進一步擴容引流,吸引更多的資金流入樓市,特別是減息周期展開,而租金又持續上升,在租金回報增加下,相信可吸引更加收租客回歸市場,相信施政報告可進一步刺激第四季成交量回升,樓價亦可望逐步止跌回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

15-10-2024

近日股市大幅上落,上星期恆指一度衝破23,200點的近兩年高位,不過經歷股市「六連升」之後市場隨即出現獲利回吐,上周二股市曾急瀉最多2,336點,最終全日恆指下跌2,172點,成為歷年港股最大跌幅,重返21,000點以下的近一年半低位,不過當日港股的成交金額卻高達6,204億,再創港股單日成交的新高,連續一個多星期股市每日成交金額高達數千億元,港股大時代已經重臨,股市帶動樓價回升的歲月,相信亦指日可待。 過去兩星期股市經驗近年最翻天覆地的改變,受上月底內地再推救市組合拳,中央降準減息,內地房地產市場急速反彈,大量資金湧入股票市場,更出現大量內地客來港開戶口的情況,恒指從9月11日的低位16964點,月初更一度升穿23200點水平,累升逾6,000點,港股表現令人大吃一驚,港股每日的成交金額從過去每日800-900億,升至3,000億、4,000億、甚或是6,204億,據香港交易所的公佈,九月港股日均成交金額為1,692億港元,較8月的955億港元上升77%,十月的日均成交金額肯定更高,反映不單是散戶重投市場,更有大量海外資金、國際投資者以資金投入香港股票市場。 相信大家亦明白,「財富效應」下整體經濟會加快復甦,連帶過去一直整固的樓市亦可望止跌回升,過去經濟學家已經分析過,股市上漲勢必產生「財富效應」,意思是指人們資產增加,消費意欲亦會增加,進一步推動了消費者支出意願及額度,當消費者和投資者看到自己持有的股票顯著升值時,整體投資氣氛亦自然會變得更加熾熱,再者過去港股大時代,對樓市亦有一定的刺激作用。 不過股市、樓市的性質是截然不同,股市波幅較大、投資期亦會較短,過去經驗股市往往會跑先樓市,特別是當股市暢旺一段時間,部分投資者會於獲利後,將資金用以改善生活買樓自住,樓價固然會上升,過去數年間股市持續低迷,投資者缺乏資金,樓價自然下跌,因此港股大時代重臨,勢必刺激資金流入樓市,首先受惠會是一手新盤市場,因應現時不少發展商均積極「去庫存」,發展商續以震撼價推盤,相信未來一段時間新盤市場會回歸熾熱,隨後二手市場亦會逐步回穩。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

08-10-2024

剛過去的十一國慶黃金周,維港煙花綻放點亮璀璨夜空,不單是煙花璀璨令本港人流暢旺,加上政府及商戶提供的優惠下,令酒樓、戲院而擠得水泄不通,當然另一個最大的因素是減息過後,加上內地政府再推刺激經濟組合拳,降準減息大力提振資本市場、促進房地產市場止跌回穩,令過去一個多星期,中、港股市突然爆升,本港恆生指數連續多日上升,短短一個多星期恆指急升4,000點,直逼23,000點的一年半新高,股市帶動的財富效應,加上國慶帶動的人流,整體零售消費市場亦顯著回升。 過去兩年的股票市場,在高息環境加上整體投資市場氣氛薄弱,股市困境影響投資者的信心,不少投資者寧願將資金停泊於「零風險」的高息定期存款,令過去一段長時間「收息一族」大增,股市、樓市氣氛亦變得薄弱,隨著減息周期展開,一般定期存款息率已急速回落至3.5厘以下、甚或更低,加上自美國減息後資金流入本港在內的股票,近日股票市場爆升,每日總成交金額更大幅增加,從以往平均每日不足1000億成交,大幅增加至上星期的四個交易日,累計總成交金額卻高達1.2萬億元,資金流入成為股市爆升的最大因素。 過去經濟學家已經分析過,股市上漲勢必產生的「財富效應」,意思是指人們資產增加,消費意欲亦會增加,進一步推動了消費者支出意願及額度,當消費者和投資者看到自己持有的股票飆升時,整體投資氣氛亦自然會變得更加熾熱,事實上新近股市爆升所帶來的財富效應已逐步浮現,首先是大幅推動了消費者信心、支出額度和經濟增長,隨普消費市場回暖亦有助整體經濟復甦。 減息再加上資金的流入,近日股市爆升又進一步推高市場財富效應,資金流入推高股市後,相信未來資金亦會逐步流入樓市,首先會刺激一手新盤成交增加,因應今明兩年的新盤落成的高峰期,發展商沽貨壓在仍在,短期內樓市仍然會是一手主導,與此同時,隨著租金持續上升,樓市整固未完,最新租金回報率已升至4厘以上,租金回報高於定期存款,部分「收息一族」或會將資金轉投二手市場,股樓齊升日子將會重現。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

施政報告談變革 香港轉型靠大家

01-11-2024

今年的施政報告除了佔有不少篇幅的樓市政策外,就是行政長官李家超在全份報告中談及高達48次的「變革」或「改革」等字眼。香港政府是一個高度官僚的機構,坊間有著所謂的官場文化就是「不做不錯,少做少錯」。今次有特首親自推動變革文化,實在可喜可賀,值得嘉許! 其實香港的角色一直隨著時代不停轉變,由以往的漁村、轉口港、製造基地,去到中西方的中介人。現在中西鬧分手,以往香港的功能自然會褪色,加上大灣區的競爭,香港需要改革轉型已經迫在眉睫! 今次施政報告談到要建設黃金儲存倉庫,其實香港交易所本身在倫敦也設有金屬交易所(LME)。認可倉庫有助香港構建國際黃金及貴金屬交易中心,將帶動投資交易、衍生產品、保險、倉儲、貿易和物流服務等相關產業鏈發展。 另外,大幅降低烈酒的稅率亦有助香港建立新的烈酒交易中心及附帶產業。烈酒最大的客戶都是來自中國,近水樓台成功的機會應該相當高! 施政報告中另一個亮點,是要打造「留學香港」的品牌!香港本身是一個非常國際化的城市,有著歷史悠久的優秀學府;中大、港大、科大在國際上都有非常高的地位,具備再次發展成為亞洲高等教育樞紐的條件。前中文大學校長劉遵義認為,香港政府應鼓勵中外私立高等學校來港辦學。以波士頓為例,在美國麻省理工為中心的50英里周邊內已經有100家以上的高等學府,包括哈佛大學、麻省理工、波士頓大學等等;文科的、理科的、公立的、私立的、規模大的、規模小的都應有盡有。香港政府不需要補貼這些外來的大學,只需以廉價的土地租給他們辦學,學校結束時政府可自動收回,不會有任何損失。但外來的大學生在香港逗留四年,他們會帶給香港不少的收入之外,部份亦會選擇留下,成為香港的人才。即使畢業回國,人脈還在,可成為香港的資源,也有利於香港! 一間公司想要變革,需要最高領導人提出目標及方向,凝聚同事的共識,一齊推動才能成功!香港要變革成功也需要政府的領導,以及大家全港巿民一同努力! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

收租客重臨 投資者大手入市

29-10-2024

自上月本地銀行跟隨美國聯儲局減息後,加上中央推出「政策組合拳」提振經濟救市,股票市場急速反彈,與此同時上星期施政報告,港府亦推出刺激樓市措施,放寬住宅及非住宅按揭成數至七成,以及將買5,000萬元豪宅納入俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」之投資資產範圍,為市場帶來驚喜,為樓市帶來動力,投資者及大手客重出江湖,近期多個新盤都出現大手掃貨個案。 股市反彈帶動近日市場投資氣氛已明顯轉趨熾熱,多個一手新盤均獲投資者大手入市,令本月新盤銷售急速回升,截止27日為主,本月至今整體新盤銷售已突破2700伙大關,相信本月新盤銷售將超越3000伙,再創自撤辣以來單月銷售次高。 過去一個多月,市場不乏來自內地、以至本地的大手客頻頻現身新盤市場掃貨,剛開售的西九龍瑜悅,有兩兩組相關的投資,斥資約4500萬元一口氣掃入9伙一房單位收租,亦有投資者看好啟德區的發展前景,斥資逾2000萬購入4伙啟德海灣一房單位,加上將軍澳海茵莊園錄得一組大手客連日掃貨合共25伙,涉資約1.3億元,以一房戶為主,相信是作收租用、以至港島跑馬地新盤ONE JARDINE'S LOOKOUT開售時,亦有大手客斥資逾8900萬元購入12伙。 無可否認,過去受限於辣招的買家印花稅,大大多增加投資者購買第二套房或更多單位的入市成本,基本上購買多於一個單位作投資或收租已幾近絕跡,加上在高息環境下,將資金存放在銀行作定期存款的息率,比起買樓收租的回報還要高,買樓收租絕不吸引的情況下,過去一段長時間買樓收租已經相當陌生,不過自樓市全面撤辣後,已有個別投資者重投市場,再加上銀行減息,而租金升樓價跌的環境亦已持續一段時間,目前買樓收租已變得吸引,特別是一房細單位更見搶手,近月投資者明顯大多選擇購買一房作收租。 減息期剛剛展開,而近年整體租賃市場仍然緊張,特別每年暑假期間,大量的內地生來港搵樓租住單位,附近大學區如沙田、紅磡以至港島西區址出現租盤供不應求的情況,租金持續上升下,相信未來買樓收租場的回報仍會持續變得吸引,收租客重臨,不過投資者大手入市,相信未來的新盤市場仍然熾熱,市區細單位肯定更見搶手。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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