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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

銷售增加供應減少 新盤定價成後市指標

09-04-2024

相信大家亦會記得,剛過去的今年第一季是政府於2011年主動推地以來,首次出現主動「零推地」,過去十四年,政府每季都會推出住宅地,從未間斷,平均每季都會推出兩至三幅土地,即月月有地賣,甚或單月賣出超過一幅土地,當然在過去一年樓市顯著整固下,發展商亦自然變得審慎減少買地,去年基本上都會一季推一幅地,當然亦有出現流標的情況,面對投地氣氛冷淡,今年首季政府沒想有推售住宅用地,同時也沒有商業地推出,私樓供應量歸零。

無可否認,因應過去一段時間,先後多次「流標」的情況下,去年全年整體政府的賣地場上,在2023年全年最終只售出四幅土地,分別是荃灣寶豐路土地、港島堅尼地城西寧街住宅地、啟德2A區2號及3號地盤、以至大嶼山長沙地皮,當地除啟德規則較大外,其餘三幅均屬於小型地盤,因此按政府的計算,連同市建局項目、以及私人發展商的重建項目,在2023至24年度,整體私人房屋土地供應,估計只可供興建約1.4萬伙住宅單位,稍稍超過原先全年目標的1.29萬伙,但比對於過去2022至23年度整體私人住宅總供應達2萬伙,過去財政年度的土地供應已顯著回落。

不過踏入第二季,政府將會重出推出土地招標,不過預計今季政府只會推出一幅,位於沙田小瀝源源順圍的住宅地,雖然預計這幅土地只提供約280伙住宅單位,現階段政府亦未公布招標詳情,不過這幅屬於樓市撤辣後的首宗招標的住宅地皮,勢必成為市場上的焦點,亦會是發展商對後市看法的試金石。

整體而言,撤辣過後整體新盤銷售大幅增加,今年第一季的新盤銷售已逼近5000伙,第二季的新盤銷售勢必有增無減,換言之單是今年上半年整體新盤銷售相信可達1萬至1.2萬伙,全年或可售出2萬伙甚或更多的新盤單位,較去年全年的約1萬伙激增一倍以上,新盤銷售增加的同時,未來土地供應亦會減少,第一季零推地、第二季亦只推出一幅土地,相信今年整體土地招標成績會與去年差不多,面對銷售增加、土地供應減少,未來發展商的新盤定價心態會否換為進取,但同時間市場上仍有大量新盤積存待售,發展商仍會加快新盤銷售步伐。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


21-05-2024

撤辣後的煙花效應逐漸過去,轉眼間抉樓市撤辣已將近三個月,加上美國經濟數據反覆,美國暫緩減息步伐的重啟,令樓市觀望氣氛再現,近月一、二手成交量均有所回落,按土地註冊處紀錄,上月整體二手註冊量接近5400宗的高位,較3月份的二手註冊幾近倍升,不過今個月二手註冊已稍稍回落,估計本月二手註冊量將回落至約4000宗的水平,較上月高位回落兩成半。 與此同時,一手新盤市場的熱鬧氣氛亦已較3月份的暢旺市況顯著回落,保守估計未來兩、三個月,整體一、二手成交回歸微溫情況,相信每月一手新盤成交或可維持每月1500至2000宗水平,而每月整體二手註冊數字,相信可維持3000至4000宗的水平,比對於去年底至今年初的淡市時期,每月不足1000宗新盤成交,二手註冊量亦僅維持2000至2500宗,目前樓市是相對微溫狀態。 樓市復甦需時,特別是二手市場,當市場上的筍盤「賣少見少」,個別業主或會稍稍上調叫價,甚或反價封盤,與此同時,美國息勢再添不明朗因素,現階段亦難以確定美國合時重啟減息,加上過去一段時間樓價顯著整固,最新金管局公有今年首季負資產的情況,最新負資產的總數已超越3萬宗,負資產的數字再創近20年新高,難免會令部分準買家的入市心態再次變得審慎。 總體而言,市場仍然觀望美國息口走勢,以至本地經濟的復甦情況,現階段市場資金仍然充裕,近日股市顯著回升,每日成交金額亦顯著增加,資金回流股市、樓市,市場剛需仍在,相對於幾年前,目前樓價水平相對較低,對於一眾換樓客而言,低賣低買趁機換樓,總比幾年前高賣高追來得容易,現階段仍然時換樓的好時機,相信整體二手會逐步復甦過來。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

14-05-2024

樓市全面撤辣後一、二手投全面激增,當中以一手新盤銷售升幅最為驚人,今年2月財政預算案發表前,整體市場彌漫著觀望人態,財算案前的兩個月,市場僅合共售出約600伙新盤單位,撤辣過後的兩個月市場卻累計售出超過6000伙單位,換言之撤辣前後,整體新盤市場銷售激增近十倍。 一手新盤成交增加的同時,二手市場的成交量亦顯著回升,按土地註冊處的統計,3月份的二手註冊約2700宗(主要是反映2月份的市況),上月的二手註冊已大幅增加至接近5400宗,換言之撤辣前後,整體二手成交量激增近一倍,成交增加的同時,整體樓價終完成整固期,今年3月份的樓價指數按月回升約1%,亦是自去年5月開始樓價終止跌回升。 不過隨著撤辣熱潮過去,上月新盤銷售已出現放緩,整體二手成交亦稍稍回落,不過整體而言,近月新盤市場依然熱鬧,今明兩年是新樓落成的高峰期,按差估署的數字,今年私人住宅的落成量將超越2.2萬伙,明年私樓供應更會高達2.5萬伙,新盤落成量增的同時,整體新盤庫存亦超越2萬伙,短期私樓供應充足,發展商仍會積極推盤,相信未來數月間,每月新盤銷售仍然維持於1200至1500宗的水平,個別月份新盤銷售更會突破2000宗的水平。 新盤供應充足,發展商定價亦會較為克制,甚或會以低於二手價推盤作招徠,一手低價搶客,預期整體二手市場只會逐步緩慢回升,始終二手市場復甦是需要時間,加上美國減息的步伐亦會推遲,不過展望未來新盤供應勢必回落,基於今明兩年落成的新盤,均屬於疫情前啟動的新盤發展,但在疫情期間發展商減少補充土地儲備,新盤建築進度亦會推遲,換言之在2026年開始新盤落成量勢必減慢,預計2026年新盤落成量將減至只有1.6萬伙,相信到時新盤銷售或於高於新盤落成量,供不應求的情況或會再現。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

07-05-2024

撤辣過後市況逆轉,受惠於2月底樓市全面撤辣,差餉物業估價署最新公布的私人住宅樓價指數,今年3月樓價終迎來止跌回升,最新私人住宅樓價指數報305.7點,較今年2月份的302.5點,按月回升1.06%,亦是自去年5月開始樓價連跌10個月的近20年來最長跌市,成交回升,樓價亦終於見底回升,反映現階段市況正逐步好轉。 市況好轉但樓市復甦仍然需要時間,加上近月美國的通脹數據反覆,按最新的預測美國聯儲局或會推遲未來的減息步伐,上星期美國聯儲局會議,一如市場預期連續六次會議,維持利率不變,加上會後聲明亦指出,盡管通脹有所放緩但仍處於高位,經濟前景仍不明朗,局方重申等待在通脹方面獲得更大信心後再降息,市場預期下月聯儲局重啟減息的機會已大大降低,今次減息次數亦會由三次降至兩次。 美國減息的步伐放緩,上半年減息的機會相信已經落空,加上本地經濟復甦仍然緩慢,令買家入市心態再次審慎,近月一、二手交投亦明顯較3月份的旺市有所放緩,不過相信大家亦明白,美國重啟減息只是時間的問題,同時間按差餉物業估價署的數字,整體私人住宅的租金已幾乎連升15個月,只是於今年2月租金指數稍稍回落而已,但最新租金指數已回升至自19年底以來的四年幾新高。 隨著整體租金持續回升,而過去一年多樓價反覆回落,換言之最新租金回報已顯著回升,加上美國亦有機會於下半年重啟減息,近月本地定期存款息率已顯著回落,租金回報已逐漸變得吸引,相信隨著整體市況有所好轉,投資者入市意慾亦會增加,再者按現時本地銀行體系的存款總額水平推算,只是將相關存款總額於去年賺取的利息投放於樓市,整體樓市成交已顯著大幅回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

30-04-2024

今年二月底的財政預算公布撤辣以來,已經將近兩個月,撤辣效應亦逐步浮現,撤辣近兩個月,對一手市場帶來立竿見影的效果,期間一手新盤市場累計售出約6000伙,較去年下半年的整體新盤銷售還要多出三成多,保守估計如果未來兩個新盤市場維持熾熱,今年上半年的新盤銷售就已超越去年全年的新盤銷量。 撤辣令新盤市場轉趨熾熱的同時,亦令整體樓市結束連跌10個月的最長跌市,整體樓價終見底回升,政府全面撤辣令樓價見底回穩,最新差餉物業估價署提供數據,全港私人住宅售價指數於上月,按月回升逾1%,迎來本港樓價結束連跌10個月的好消息,無可否認,在撤辣後一、二手交投均全面回升,二手成交增加,市場上的筍盤自然賣少見少,筍盤減少樓價自然輕微回升。 無可否認撤辣過後,無論是用家以投資者均加快入市步伐,「西餅客」重現新盤市場,不過投資者入市比率仍然是只佔少數,而整體新盤市場,可謂由新舊「香港人」所撐起,舊香港人是指以往喜歡投資物業、買樓收租的投資者,至於「新香港人」就是積極來港發展的一批內地專才,自去年底施政報告容許來專才買樓可以先免後徵後已有部分專才趁機入市,撤辣過後專才入市更見積極。 總括而言,過去一段時間是上車客、投資客、內地客全面加快入市,加上在過去一段長時間的整固市,新盤市場累積大量貨尾單位待售,撤辣客買家加快入市,新盤市場自然率先受惠,二手市場反應會相對較慢,特別是當市場上筍盤已賣少見少,個別二手業主會趁機反價惜售,加上對換樓客而言,手持的單位未售出亦自然難以加快入市,不過隨著市況逐步回穩,換樓客亦會加快沽售及入市的步伐。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

中央重招救樓市 置業信心可挽回

22-05-2024

中國4月30日召開了政治局會議強調「統籌研究消化存量房屋和優化增量住房的政策措施」。這次是國家最高層罕有地發文,稱要解決房地產問題。正當大家在估計要多久時間才能完成「研究」結果在上星期五的5月17日,由國務院何立峰副總理公布結果。具體措施有四大點,首先設立3,000億再貸款額度,鼓勵銀行等金融機構借款與國有企業,以合理價格收購已建成的未出售商品房,並改為保障性住房,以60%在貸款比率推算,可帶動5,000億的銀行資金去收購發展商手上的房屋,這3,000億也是國家真金白銀拿出來支持房地產復甦,對重振大家的購房信心有莫大幫助;尤其是今次出招非常快,又提出至落實只花了17天時間,坊間就有人估計這主義必須來自中國最高層。既然如此中央救市決心已定,即使有人提出3,000億金額太少,對於有超過7萬億市值的商品房待售,可謂杯水車薪。但筆者估計這招只是引子,配合另外三招可以帶動市場的購買力出來,當計劃效果良好,不排除再加推的可能性! 救市組合拳的另外三招,包括(一)降低全國個人住房貸款的最低首付比率,首套房降至15%,第二套房降至25%, (二)取消個人住房貸款利率下限,貸款利率由市場自由競爭決定;(三)下調住房公積金貸款利率0.25%,五年以上利率為2.85%。 這幾招結合起來,成功傳遞與大家一個樓價「觸底」的訊息,有信心的買家的首付,利息支出,已經大大降低,令「上車」變得輕鬆,入市更容易! 反觀香港,情況有點相似,大量貨積壓需要消耗,筆者估計香港政府也會跟隨國內步伐!一旦切除所有辣招後,未能產生預期效果,香港政府其實還有很多招式可用! 例如筆者在五月初也曾在本欄提出與國內人士開通一些配額,如股票的滬深港通一招,或准許高才通或優才入境香港的人才可光明正大調動資金來港置業,樓市的貨尾問題自然解決;所以中央出重招,香港官員自然放膽效法,大家不用太擔心。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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