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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

住屋需求殷切 租盤缺細單位搶手

11-06-2024

息口變化再度變得不明朗,令近月樓市氣氛再度變得觀望,買家入市心態變得審慎的同時,而近月租務市場又持續熾熱,個別準買家轉買為租,剛好又遇上暑期的租務旺季,正因為內地生來港進修有增無減,近月整體租賃市場亦確實出現缺盤的現象,特別在幾個鄰近大專院校的地區,租盤更見匱乏,其中以細單位最為搶手,近月樓市觀望租賃市場持續缺盤,正正反映現時樓市住屋需求仍然殷切。

如果大家有留意,過去一年多樓價整固而租金持續上升的情況已持續一段時間,盡管近兩個月在樓市全撤辣的效應下,整體樓價稍稍回穩,但樓價按年跌幅仍然顯著,過去三、四年樓價已顯著回落,樓價正處於低位的同時,租金卻處於近年的高位,按差餉物業估價署的數據,整體除今年2月租金稍稍回落外,租金指數已幾乎連續十六個月上升,最新租金指數已升至186.9點,再創自2019年底以來的近五年高位。

租金持續上升,其中一個最大原因自然是市場對住屋需求持續殷切,特別是對細單位的需求更為顯著,從差估署的租金升幅來看,其中對細單位的需求明顯較大,整體而言,以最新的租金指數來看,整體租金的按年升幅為4.5%,不過其中面積約1,076平方呎以的A、B、C類單位的升幅最明顯,按年升幅達4.8%,數字反映市場對中小型住宅需要明顯較大。

總體而言,盡管今、明兩年是進入私樓供應的高峰期,按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應大幅增加,但同時間整體租金卻連續多月上升,市場對住屋需求殷切,即使新入伙的屋苑,租金亦有所上升的同時,而樓價仍然整固中,租金回報率亦自然亦有所回升,隨著回報率升至吸引力水平,買家亦自然會考慮趁低吸納,租金增加肯定對樓價有穩定作用。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


18-06-2024

盡管近期美國通脹情況已有所改善,聯儲局主席亦直言通脹雖已實質放緩,但仍然偏高,今年以來的數據未足令聯儲局展開減息,無可否認,美國已將減息步伐進一步推遲,隨著上星期美國聯儲局再次展開議息會議,息率再次維持不變,換言之美國於今年上半年減息的憧憬經已告終,亦正因為美國進一步推遲減息,樓市氣氛亦自然再度變得觀望,買家入市心態變得審慎,令近日一、二手交投均顯著回落。 不過總結今年上半年的樓市,整體而言,今年上半年是量升價平穩,在兩月底樓市全撤辣的刺激下,過去三個月整體一、二手交投顯著回升,雖然近月樓市氣氛已顯著吹於平淡,但整體新盤市場氣氛依然熱鬧,新盤攻勢亦一浪接一浪,但新盤貨尾總存量仍然高企,爭相減價促銷貨尾,按數字而言,按現時截至六月中的估算,今年上半年整體二手成交量肯定會超越20,000宗,較去年下半年的約13,600宗,顯著回升近五成之多,一手新盤升幅更為顯著,推算今年上半年一手註冊量約9,500宗,較去年同期的4,360宗大幅急增一倍以上。 上半年一、二手成交量同步回升的同時,加上在撤辣過後,整體樓價曾短暫性出現反彈,樓價指數一度見底回升,但隨著近月樓市氣氛再度變得觀望,樓市再度踏入整固期,個別業主急於出貨下,近月市場上的蝕讓成交顯著增加,一般而言,部分蝕讓幅度亦達一至兩成,更有個別半新盤大幅蝕讓三至四成之多,蝕讓成交增加,總括上半年樓價平穩偏遠。 一言敝之,今年上半年樓市是量升價平穩,不過展望下半年樓市可望量穩價回升,後市仍然審慎樂觀,無可否認隨著樓價整固,市場上的筍盤再度回升,樓市蝕讓潮反而成為買家趁低吸納的好時機,現階段本地銀行體系的存款總額仍然高達16萬億元以上,加上今年內美國仍然有機會減息一至兩次,高息環境或會短暫維持,但美國最快今年9月重啟減息,相信減息落實可望刺激樓價再度見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

04-06-2024

盡管近月樓市氣氛再度變得觀望,不過整體而言,比對於半年前淡市,目前樓市仍然相對熾熱,最新樓價指數更顯示,整體樓價已經連續兩個月反彈,雖然近月一、二手交投稍為回落,但仍有個別買家積極在現水平趁低吸納,按差餉物業估價署的數據反映,最新4月私人住宅樓價指數報308.7,按月再升0.29%,因應樓價按年跌幅仍然接近13%,吸引個別買家、投資者部署於低位入市。 相信大家亦了解,在過去三個多月,自政府全面撤辣後,樓市出現報復式反彈,一、二手交投價量齊升,近月在高息環境持續、美國減息預期降溫及新盤貨尾量持續高企等因素,令近月樓市再度變得觀望,不過肯定是的是「撤辣」後,市場購買意慾明顯增強,個別投資者重新入市,樓市氣氛好轉,預期今年上半年整體新盤銷售的總數,已幾乎等同於去年全年的新盤銷售,新盤銷售大增整體樓價難免會止跌回穩。 再者,因應港府「高端人才通行證」(高才通)計劃已推行一年多,反應持續理想,連同其他人才入境計劃,已合共超過十多萬人才來港,大量「高薪一族」的專才陸續抵港下,加上近年樓市持續出現觀望氣氛,自然會有個別買家暫緩入市「轉買為租」,令過去一段整體租賃市場持續暢旺,暑假租賃市場又快將到來,內地生來港進修有增無減下,租盤不足持續搶手,租金自然有升無跌,而事實上按差餉物業估價署的數據,整體租金指數已幾乎連續十六個月上升,期間今年2月租金稍稍回落外,最新租金指數已升至186.9點,再創自2019年底以來的近五年高位。 總體來說,目前樓市基調相當穩固,本地銀行體系的客戶存款總額仍處於近年的高位,香港仍有一定「有錢人」可以隨時入市買樓,市場上剛性需求仍大,加上近年整體租金指數持續上升,在過去一段高息環境下,租金升樓價跌的情況已維持一段時間,「買樓收租」的租金回報率有所回升下,自然會吸引個別投資者趁低吸納。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

30-05-2024

近月樓市氣氛再度變得觀望,整體一、二手交投均有所回落,以十大屋苑每星期的成交量為例,在撤辣後十大屋苑的成交量,曾大幅增加至每星期二、三十宗成交,不過隨著撤辣熱潮過去,加上美國減息的預期降溫,最新十大屋苑的成交量已再度回落至單位數的水平,按土地註冊處的紀錄,上月二手註冊量升至5,300宗以上的一年多高位,惟本月二手註冊量已顯著放緩,預計本月二手交投再度回落至4,000宗以下的水平。 近期美國經濟數據維持強勁,最新5月份製造業指數PMI升幅超出預期,上周首次申領失業救濟的人數亦較預期但,經濟數據理想,令4月份的消費物格指數,按年升幅稍為回落至3.4%的水平,不過仍然遠高於聯儲局的通脹目標,市場已經普遍對減期預期降溫,或許目前的高利率的政策仍會維持一段長時間,下月11至12日的美國聯儲局會議,預期利率將繼續維持不變,今年底會否重啟減息仍存在著不確定性。 美國減息預期降溫,令本地銀行高息環境維持,近日本地銀行的定期存款升率亦有回升跡象,高息環境維持,買家入市心態自然變得審慎,不過市場上仍有一定的利好因素,包括近月股票市場顯著回穩,最新恆生指數一度重上19,000點以上的水平,股市成交量轉趨活躍,資金回流本地市場,相信對樓市亦會有一定的支持。 不過總體而言,樓市回歸審慎觀望,反而有助買家趁低吸納,事實上因應過去兩個月整體二手成交顯著回升,令市場上的筍盤賣少見少,賣盤減少下,整體樓價指數亦止跌回升,業主持續反價封盤對後市發展未必健康,近月樓市再度回歸審慎觀望,反而有助上車客、換樓客趁低吸納,配合銀行按揭審慎批核,相信整體樓市更見健康。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

21-05-2024

撤辣後的煙花效應逐漸過去,轉眼間抉樓市撤辣已將近三個月,加上美國經濟數據反覆,美國暫緩減息步伐的重啟,令樓市觀望氣氛再現,近月一、二手成交量均有所回落,按土地註冊處紀錄,上月整體二手註冊量接近5400宗的高位,較3月份的二手註冊幾近倍升,不過今個月二手註冊已稍稍回落,估計本月二手註冊量將回落至約4000宗的水平,較上月高位回落兩成半。 與此同時,一手新盤市場的熱鬧氣氛亦已較3月份的暢旺市況顯著回落,保守估計未來兩、三個月,整體一、二手成交回歸微溫情況,相信每月一手新盤成交或可維持每月1500至2000宗水平,而每月整體二手註冊數字,相信可維持3000至4000宗的水平,比對於去年底至今年初的淡市時期,每月不足1000宗新盤成交,二手註冊量亦僅維持2000至2500宗,目前樓市是相對微溫狀態。 樓市復甦需時,特別是二手市場,當市場上的筍盤「賣少見少」,個別業主或會稍稍上調叫價,甚或反價封盤,與此同時,美國息勢再添不明朗因素,現階段亦難以確定美國合時重啟減息,加上過去一段時間樓價顯著整固,最新金管局公有今年首季負資產的情況,最新負資產的總數已超越3萬宗,負資產的數字再創近20年新高,難免會令部分準買家的入市心態再次變得審慎。 總體而言,市場仍然觀望美國息口走勢,以至本地經濟的復甦情況,現階段市場資金仍然充裕,近日股市顯著回升,每日成交金額亦顯著增加,資金回流股市、樓市,市場剛需仍在,相對於幾年前,目前樓價水平相對較低,對於一眾換樓客而言,低賣低買趁機換樓,總比幾年前高賣高追來得容易,現階段仍然時換樓的好時機,相信整體二手會逐步復甦過來。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

中國科技領先全球 香港示範宣傳效力佳

19-06-2024

上星期筆者在本欄分享了,在三藩市「零元購」的經歷。除此以外,筆者也發現無人駕駛出租車,已經走在三藩市各條大街上,包括Google母公司旗下的Waymo及通用汽車旗下Cruise。筆者曾經嘗試乘搭,可惜香港電話號碼未能成功登記有關的應用程式,未能成功試搭。 筆者翻查資料,原來無人駕駛出租車曾在此引發不少爭議。單在2022年以來,便有接近600宗交通事故,包括曾經發生無故停在路上,妨礙了消防的救援行動;又曾經有多達10輛無人駕駛的士因通訊網絡過量負荷而無法接收及發送數據,結果又被迫停止運作,集體停在街上,阻塞交通。另外,此種無人駕駛一旦普及的話,對於的士司機及Uber司機的生計自然造成衝擊;所以也曾發生車輛被惡意破壞的事件。 反觀國內,無人駕駛在2017年開始在公路上試行;但主要集中在巴士上運行,巴士的好處在路線固定,出錯的機會較少,可以讓系統收集足夠的數據,逐步改善系統的安全性。而2024年在國內,已經有至少16座城市允許在公共道路上測試無人駕駛汽車,而單是百度旗下Apollo的自動駕駛累積行車里程突破1億公里,訂單超過600萬單;相比Waymo累計只有1,149萬公里,訂單只有70萬單,相差甚遠。 再看看香港的情況,無人駕駛的士固然沒有任何測試;相反,香港連電動單車或電動滑板在街上行走也是違法。如果因為安全的考慮,可以禁止在大街或旺區行走,但若因法例的落後,追不上時代的步伐,就顯得政府的無為! 三藩市的無人駕駛的士,雖然當初不受本地人歡迎,但卻成功吸引外國旅客的眼球,對此新事物嘖嘖稱奇,並成功加強了其先進科技城市的形象,慢慢也令本地人士接受。香港也是一個國際化城市,若能將國內成功的先進科技示範給全世界人知道,固然有助提升香港的競爭力,對提升國家形象大有裨益。 其實,北京上周已經試飛載人低空飛行汽車,屬小鵬汽車旗下的「旅航者X2」,可以載兩個人,可以手動駕駛也可以自動駕駛兩種模式。這種完全是以往在電影才看到的未來城市情景,已經快將變成現實。香港應好好利用自己國際城市的特點,加入試驗行列;為香港,為國家出力! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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