吳啟民
世紀21香港有限公司
行政總裁
加速舊樓併購 有利換樓市場流轉
23-07-2024
今年二月底財政司司長宣佈全面「撤辣」後,整體樓市一度表現亢奮,但熱潮過後近月樓市又回歸平穩,取消實施十多年的額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅安排,究竟「撤辣」之後,樓市將出現什麽樣的反應,筆者較為關注除一手新盤市場的銷售情況外,二手市場轉流同樣重要,在「撤辣」之前,不少本身已經持有住宅的業主,礙於「重稅」的考慮下,投資者幾乎悉數離場,連帶換樓客亦態度審慎,盡可能「先賣後買」減輕被徵收額外稅項的可能,撤辣後整體換樓市場是否已經回復暢旺。
不過只要簡單對比今年上半年與實施「辣招」前的上一個完整年份2009年的住宅流轉率,不難發現「辣招」對市場造成的影響仍然十分顯著。在2009年全年二手成交量超越10萬宗,比對於全港超越一百萬伙私人住宅計算,過去住宅的流轉率超過一成。辣招的實施令樓市交投持續萎縮;加上息口高企,買家觀望氣氛濃厚,去年全年二手成交只有3.6萬宗,流轉率大幅降至不足4%,今年上半年二手成交量稍為回升至2萬宗以上,按現況全年二手交投即使重上4萬宗水平,流轉率仍然處於低水平,低流轉率反映業主需要更長時間才能售出單位,業主一直無法出售單位,自然導致「換樓鏈」停滯,急於求售的業主,或需更大幅度減價才能沽出單位。
換言之,現時換樓市場仍然有待復甦,新近立法會三讀通過強拍條例修訂草案,新條例下,樓齡達50年或以上舊樓,在全港七個舊樓集中的指定地區,強拍門檻由現時的80%業權降低至70%,甚或是65%,相信新例下可令部分發展商重啟部分收購項目程序,加快本港舊區重建的速度,事實上目前不少舊樓業主,面對發展商併購舊樓意慾減低的同時,亦需預備一大筆舊樓維修的開支,加快舊樓併購自然有助釋放換樓市場的流轉。
總結來說,撤辣已為樓市帶來利好的環境,相信加上新近通過強拍條例修訂草案,有助加快舊樓併購,進一步讓市場流動性將得到改善,成交量有望恢復正常水平,換樓家庭將更容易出售手上的物業,不過在現階段息口依照高企,銀行對新造按揭較審慎,令市民入市心態亦變得審慎,現階段樓市需要提升換樓客的換樓意慾,樓市有望實現更加穩定和平衡的發展,為市場參與者提供更多機會和選擇。
筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民