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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

黎明前的黑暗 趁樓市破曉前入市

27-08-2024

過去兩個月樓市踏入暑期模式,因應暑假是租賃市場的傳統旺季,加上今年有不少內地學生以及專才來港,增加房屋租住需求,而同時之間由於高息環境持續,令近期樓市持續整固,買家入市心態審慎,部分準買家更會因應市況而轉買為租,令整體租賃市場「旺上加旺」,令過去兩個月的暑期模式下,樓價持續急跌而整體租金卻持續上升,不過隨著暑假即將過去,下月美國亦會展開減息,或許現時樓市是黎明前最黑暗的一刻,但市況將要逆轉,而近期已有個別買家趁逆轉前偷步入市。

正所謂「黎明前的黑暗永遠是最黑暗」,在現時按揭息口仍然高企,加上在跌市的環境下,銀行承造按揭時亦會較為保守,近月銀行明顯收窄部分按揭審批,令整體一、二手交投均較為淡靜,樓市確實處於一個低迷環境,樓價持續整固,業主為求盡快出售物業,自然需要一減再減,不過與此同時,整體樓市卻持續上升,租務市場顯著暢旺下,令近月租金的升幅更為顯著。

不過樓價持續跌、租金繼續升始終是罕見的「怪現象」,相信情況亦只會是短暫維持,當然短期內租務市場仍然暢旺,因為仍有部分升讀大學的內地生仍未來港,短期內租金仍會上升,但隨著美國下月將展開減息,雖然現階段亦難以確定香港銀行會否即時跟隨,但未來息率勢必回落,供樓負擔減低的同時,租金卻持續上升,供平過租的情況亦勢必重現,目前低迷的樓市將會逆轉。

現在的黎明前的黑暗,不過黑暗終必過去,目前的樓市已接近隧道的盡頭,樓市已出現曙光,息口將要見頂回落,供平過租亦會重現,無可否認過去一段時間,樓市受制於銀行審批按揭的審慎態度,但新近金管局已經與銀行代表開會,討論如何提升按揭審批的效率,銀行方面已表明未來會加快按揭審批,承諾於兩周內回覆客戶審批給果,相信未來樓市逆轉在即,近期已有個別買家趁低價偷步入市。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


17-06-2025

上半年快將過去,我們可以提早做一做半年結,首先回顧一下半年前的市況,半年前樓市仍未擺脫下跌軌跡,加上當時美國總統特朗普仍未再次上任,市場氣氛自然變得相當觀望,觀望特朗普政府今屆任期,貿易政策勢必出現重大的改變,美國利率走勢亦可能出現變化,半年過去情況又如何,最新中美已宣布達成貿易協議,但隨著觀望氣氛已完全消散,即使過去半年美國聯儲局未有減息,但本地銀行同業拆息急速回落,實際按揭利率已顯著下調,近期樓市已明顯轉旺,樓價亦已可始見底回升。 或許這就是特朗普重新上場後的蝴蝶效應,所謂蝴蝶放應是指試想像有隻蝴蝶喺度拍翼,雖然只是極微少的變化,而事實上過去半年美國經濟實質變化不大,雖然早前特朗普曾提出大幅加關稅,以整調整任球貿易關係,但現階段政府已經暫緩,中美又已達成貿易協議,雖然美國只是微細變化,但最後地球另一邊的香港,樓市卻出現巨大的連鎖反應,大量資金流入本地市場,拆息大幅回落,加上在弱美元政策下樓市明顯已明顯轉勢,加上租金持續上升,供平過租及租客變買家,過去半年香港樓市,無論一、二手交投均顯著回升,即使美國無變,蝴蝶效應下香港樓市已大變。 今年新盤雖然缺少去年樓市全撤辣的一次性因素,但政府調低細價樓的釐印費,亦對整體交投亦所幫助,初步來看,今年上半年樓市應該是一手回升二手持平,最重要是觀望氣氛過去,令近月新盤持續熾熱,今個月上半個月雖然未有大型新盤登場,但半個月已有超越700伙成交,相信今個月新盤銷售仍可超越1200伙,整體上半年的新盤銷售更會超越9000伙,比起去年上半年的8800伙還要多,至於二手市場,按土地註冊處統計,截至目前為止,二手註冊量已達1.9萬宗,相信整體上半年交投可逼近2.1萬宗,與去年上半年持平。 雖然整體而言今年上半年整體樓市成交尚算平穩,一手稍微上升而二手只是持平,但整體樓市勢頭明顯逆轉,氣氛由審慎觀望轉為熾熱,租金繼續連升五個月後,供平過租更見明顯,加上實際按息顯著回落,推動租樓變買家,相信下半年的樓市勢必持續暢旺,由於去年下半年一、二手成交量較低,估計今年全年一、二手均會有明顯的增加。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

10-06-2025

樓市走向永遠離不開供求關係,無可否認過去數年樓市一直出現供過於求的情況,新盤貨尾總存量不斷回升,整體樓價自然持續整固,根據政府最新發表的香港物業報告,去年新盤落成量超越2.4萬伙,按年急增七成八,創自2004年以來的二十年新高,即使今年新盤落成量會稍稍回落,大量新盤落成整體樓價自然受壓,不過新盤落成量只是整體樓市供應的其中一個面向,從近年政府批出土地數目,以至發展商透過補地價或舊樓併購的土地儲備,實際未來供應正在回落。 如果大家有留意,房屋局按季公布的私人住宅一手市場供應,反映未來三至四年可提供的一手私人住宅供應已經連續四個季度回落,從去年第一季的11.2萬伙的長遠供應高峰,今年第一季的數字已顯著回落至10.5萬伙,隨著整體新盤銷售持續增加,而新批的土地又持續減少,相信今個季度私人住宅長遠供應勢必再度回落,甚至有機會回落至三年前的約10萬伙邊緣。 近年來租務市場持續向好,整體租金接連上升下,租金回報率上升,吸引部分發展商將部分剛落成新盤「轉售為租」,新近香港小輪便將原先計劃出售的深水埗新盤映岸,易名為「東華﹒南昌匯」,由東華三院及發展商合作轉作青年宿舍出租,事實上早於去年年中已有發展商將旗下新蒲崗的新盤轉作共居公寓出租,主攻大專生及大學教職員市場,相信未來仍會有發展商將旗下新盤轉作青年宿舍或學生宿舍出租。 總括而言,隨著未來落成量下跌,長遠供應減少,整體新盤貨尾存量亦已顯著下降,地政總署最新公布數字亦反映,上月並沒有發展商新增預售樓花申請,今年發展商新增樓花數目已顯著減少,長遠供應回落的同時,在租金持續處於高位,拆息又維持低水平,供不過租的威力下,推動租客變買家,樓市需求穩步向上的情況下,樓市已進入一個拐點,過去供過於求的情況將不復見,供求關係漸趨平穩。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

02-06-2025

關稅戰果真時刻在變,早前氣氛緩和但近日中美貿易又再起爭端,加上美國最新又將外國進口鋼鐵關稅加至50%,全球關稅戰「彈出彈入」,確實令環球市場起了翻天覆地的轉變,並打開全球經濟市場的「潘朵拉盒子」,資金流出令美國國債出現拋售,國債收益率急速上升,亦引發日本債務市場危機,環球債務市場轉變的同時,另一關鍵因素是近月美匯指數顯著回落,關稅戰可能只是開局,始終美元走弱有利貿易,弱美元政策或許已悄然來臨,美元轉弱自然會對全球金融市場帶來影響。 如果大家有留意,自特朗普新政府重新上台以來,美匯指數已顯著回落,由今年初的109美元以上的高位,最新指數已跌至100以下報99.6美元,再者翻查過去五年美匯指數的走勢,自2022年開始美匯指數一直徘徊於100美元以上,市場預期如果弱美元局勢展開,美匯指數可能會再跌10%至90美元左右水平,重返五年前的低位。 事實上,美匯指數回落,對本港樓市亦會帶來逆轉的機會,根據過去圖表來看,按美匯指數及香港樓市的走勢作比對,基本上成反比走向,美匯向上香港樓價就輾轉回落,相反美匯下跌之際,香港樓市會呈上升軌,相信大家亦明天,美匯指數回落,其他貨幣兌換美元自然會升值,而在聯繫匯率的制度下,港元亦會跟隨美元呈現弱勢,過去數月間無論歐元、英鎊、澳元等主要貨幣,匯率均顯著回升。在此情況下,無論對旅遊業、出口貿易以至整體經濟自然有一定刺激作用。 總括而言,雖然近日香港銀行同業拆息的回落可能只是短暫,但相信美國將重啟減息,強美元落幕下,投資者是弱美元時代應如何部署,美元跌有助本地資產價格回升,減息亦有助緩和樓市壓力,加上供平過租的威力下,種種利好因素令樓市氣氛已明顯走出谷底,近月一、二手交投亦顯著回升,樓價經過過去一段時間的尋底,相信部分地區已確認見底,後市或會逐步出現反彈,二手市場的筍盤已經「賣少見少」,更有個別二手成交以高於銀行估價獲承接,相信樓市見底回升在即。 筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民

27-05-2025

環球金融市場時刻在變,受關稅戰、美元貨幣貶值、債務攀升、財政紀律鬆弛、政策風險加劇、頑固通膨預期等疊加因素,加上早前有國際信貸評級機構將美國國債評級下調,令近日美國國債出現拋售,美國國債收益率急速上升,十年期國債收益接近4.6厘,三十年的國債更升至五厘以上,債券息率增加令美國股市顯著受壓,連帶港股於24000點的關口出現嚴重阻力,短期股市肯定受壓。 不過股市受壓的同時,樓市卻出現不少利好因素,特別是近日本地銀行拆息持續回落,對於部分業主來說,短期供樓負擔明顯減低,按5月23日的1個月同業拆息再跌至0.58厘的3年幾低位,最新實際按揭利率跌至不足1.9厘,遠低於最優惠利率按息的封頂息率,雖然業界一再強調拆息回落只是短暫現象,預期一個月同業拆息稍後會回復至3厘以上的正常水平,不過無論如何,由於過去一個多星期,一般H按的實際息率已跌至頂封息率以下,拆息回落的現象已等同於短期減息,令部分業主下月供樓負擔會降低(因為銀行以每月重訂當時的同業息率計算下月供款)。 拆息回落令市民實際供款減少的同時,另一個利好因素是隨著整體租金持續上升,租金回報自然有所回升,加上已臨近六月,每年六至八月的暑假期間均屬於租賃市場的高峰期,去年年中整體租金便顯著上升近3%,再者未踏入暑假,近期個別地區的租賃市場已出現缺盤現象,相信未來3個月租金升幅勢必顯著,目前一般租金回報已升至3厘半以上水平,個別更錄得4厘以上回報,而近期拆息回落下,部分銀行的定存息率更已回落至2厘以下的水平,租金回報已顯著高於定存息率,買樓收租變得相當吸引。 盡管近期樓市充斥利好因素,不過基於過去一段時間樓價持續整固下,目前買家心態依然審慎,無可否認目前市場上不少買家有著「搵平盤」的心態,有買家會追求供平過租,更希望是供樓遠低於租金,同時間買樓收租的投資客自然會追求高回報率投資,總括而言,目前市場「搵平盤」心態強勁,加上現時市場仍然供過於求下,買家有一定選擇下自然想「搵平盤」,不過隨著新盤庫存減少,以至二手市場筍盤賣少見少下,相信樓價有機會短期內見底回升,買家亦會加上尋覓筍盤。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

的士牌照回購難 自動駕駛真挑戰

18-06-2025

2025年6月香港的士商會要求政府以每個500萬港元高價回購的士牌,聲稱網約車「非法載客」導致牌價崩跌(從2015年峰值723萬跌至現今約195萬),但特首李家超斷然拒絕並強調網約車乃世界大趨勢,同時指出業界長期獨享專用停靠站、禁區接客等特權卻未善用優勢;市民更痛批業界「輸打赢要」,炒牌暴利時未與社會分羹,虧損後卻要納稅人兜底。 筆者親歷廣州街頭,舉手即有的士、車廂整潔、司機禮貌;反觀香港的士拒載短途、加價、態度惡劣等積弊深入民心,投訴量常年高企(2023年達1.14萬宗)。問題根源在經營模式,司機淪為散兵游勇缺乏品牌管理,車主坐收租金漠視服務品質,高牌價更推高車租,迫使司機「揀客」增收。 行業惡習令的士業產生惡性循環,越來越多客戶流失去網約車!在可見將來,自動駕駛將會越來越普及,「司機因素」被移除,成本也可望降低。但此舉也反加劇競爭,如百度「蘿蔔快跑」已獲香港首張Robotaxi牌照,閒置私家車可轉型低成本自動網約車衝擊市場,的士高額牌費劣勢依舊,且禁區接客特權若開放予Robotaxi車隊,的士優勢將蕩然無存。 不過,私家網約車在繁忙時段會優先服務車主自身通勤需求(如武漢實測顯示高峰響應率驟降40%),此時的士「全天候公共運輸」價值驟顯。平台可通過算法鎖定醫院、暴雨覆蓋區等高需求地帶,啟動「動態加價」,相信乘客願為「即時響應」支付溢價,從而增加的士收益。若業界故步自封,牌價恐如深圳般趨近歸零(當地改無償發牌終結炒賣價值)。 重生之路必須提升服務質素,推動車行合併為大型車隊,統一服務標準、以「禁區接客權」換取政府補貼轉型電動車、主動擁抱技術變革。當自動駕駛掃除司機成本,的士最後堡壘絕非牌照特權,而是其深耕百年的即時響應力與人性化服務。正如廣州證明,只要服務到位,街載仍是不可替代的剛需。高峰時段供應稀缺性疊加服務稀缺性,正是的士重奪定價權的雙重支點。與其祈求回購,不如以優質服務激活「動態溢價能力」,這才是牌價不墜的最終底牌。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回報吸引 買樓收租有錢途

19-06-2025

在經濟學的基本理論中,有所謂「尋租活動」(rent seeking),簡而言之,經濟學就是財富轉移的過程,人人都希望自己的財富可以有息收、有租收,在占過去幾年間,美國仍處於加息周期時,本地銀行的定期存款可以高達五厘、六厘、甚或是十厘(當然有一定條款限制,十厘只是吸晴的宣傳技巧,不過近月本地銀行拆息持續回落,於本周一(6月16日)最新一個月的銀行同業拆息低見0.539厘,資金充裕下定期存款息率自然大幅回落,現時一般定存息率隨時低見兩厘、甚或更低。 所謂尋租活動,顧名思義是「尋求租金」,就是為資產尋度高租金、高回報的投資工具,不過當過去本地銀行的定存息率達五厘以上,一般而言,都會將資金停泊下最穩陣而又最高回報的地方,將資金放入銀行做定期,肯定是最好穩陣,而租金回報又相當吸引下,做定存肯定好過買樓收租。 不過時至今日,定期存款息率低見兩厘、甚或更低,如果活期存款更接近零息,在尋租活動的推動下,投資者又需要再次為資金尋出路,過去完全「唔吸引」的買樓收租,現時肯定可以成為投資者的選項之一,首先因應近年租金持續上升,最新全港私人住宅的租金指數已經連經五個月,再次升至近一年的高位,最新報193.7點,其實已幾乎重返6年前2019年中200點的高位,整體租金持續上升,而同時間樓價仍處於整固期,整體租金回報自然有所回盤,事實上近期一般租金回報已升至四厘,甚或是四厘以上,租金上升的同時,投資者亦會關心單位是否租得出,如果大家有留意現時已臨近暑期的租賃旺季,租盤需求增加但近期市場明顯出現「缺盤」。 臨近暑假,再加上租賃市場「缺盤」,相信今年的暑期整體租金升幅肯定高於去年,租賃市場缺盤,再加上租金回報增加,確實會吸引更多投資者選擇買樓收租,此外回報上升的同時,隨普同業拆息回落,近期銀行的實際按揭利率亦跟隨下降,最新實際按揭息率低見只有不足1.9厘,換言之即使借錢買樓收租,仍然可以賺息賺回報,近期二手市場十大屋苑成交回升,相信其中一個原因是收租客入市增加,相信未來整體二手交投會穩步回升。 筆者:世紀21 星鑄 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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