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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

轉變中的樓市 走出跌市的惡性循環

03-09-2024

「每天早晨都是新的」,市場的環境其實每天在變,三個月前無人可以確定減息周期何時展開,目前環球減息期已經展開,早前加拿大、歐洲央行、英國以至新西蘭已先後展開減息,美國本月減息亦已成定局,相信本港銀行跟隨減息亦已漸近,隨著減息周期的臨近,近月本地股票市場亦已顯著反彈,相信股市帶來的財富效應,有助整體經濟環境逐步改善,市民入意慾亦會增加。

無可否認,過去一段時間整體樓價持續整固,並步入跌市的惡性循環,因應樓價整固,買家入市心態自然變得審慎,今日低價變成明日的高價,買家自然希望等到「最低價」先入市,同時間樓價不斷回落,業主亦會劈價沽貨盡早「止蝕離場」,加上部分銀主盤、跌樓貨急於出售,所謂跌市的惡性循環就是「買家繼續等、業主繼續劈」,整體成交量自然處於低水平。

不過樓市已踏入轉變期,並將會走出跌市的惡性循環,息口將要見頂回落,供平過租亦會重現,自然會吸引一些趁低吸納的租客變買家,再者隨著整體租金持續上升,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數及租金指數,目前樓價已跌至8年新的新低,而租金卻升至近5年新高,高租金、低樓價,目前個別屋苑的租金及每月供款已相當接近。

現階段市況仍然相對淡靜,上月二手成交量按月再跌近一成,新盤銷售仍然疲弱,但隨著減息周期的臨近,樓市亦將會出現轉變,發展商亦趁減息加快推盤,近期已有個別大型新盤部署於短期內推售,與此同時,高息環境將要過去,對刺激本地經濟亦有一定的幫助,剛性需求仍然存在,最重要是令買家重拾購買的意慾,因應供平過租將要重現,未來入市買家會有所增加,加上市場上仍有不少銀主盤、跌樓貨,現階段正是入市吸納筍盤的好時機。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


03-12-2024

踏入年尾臨近聖誕節長假期,來年的農曆新年假期又來得較早,加上今年新盤市場已累積吸納一定的購買力,踏入年尾近月新盤市場又回歸淡靜,缺乏大型新盤登場的情況下,預計年底推出市場的新盤亦不會太多,一手市場平穩,市場焦點回歸二手,而近月二手交投亦拾級而上,按土地註冊處上月二手登記約達4,000宗,重上近半年的高位,個別屋苑的成交價更有所回升,減息效力逐步浮現。 過去一段長時間,樓市出現租金持續上升,而同期樓價卻輾轉回落的怪現象,不過按差餉物業估價署最新私人住宅各類單位的租金及樓價指數,最新樓價指數終於擺脫連跌六個月的頹勢,樓價從低位反彈的同時,整體私人住宅租金亦出現輕微整固,按月輕微下跌0.3%,租金從高位出現整固,數字反映隨著過去樓價回落而租金向上,整體租金回報持續增加下,吸引個別投資者趁低吸納,令樓價終告見底回升。 正如過去所言,樓市復甦是一個相對漫長的過程,加上外圍局勢的變化,買家對後市走向仍然較為審慎,美國特朗普再度入主白宮,中美貿易政策勢必出現轉變,通脹升溫亦會影響未來美國減息空間或會收窄,與此同時地緣政治仍然緊張,幸好以色列與黎巴嫩達成停火協議,但烏克蘭局勢變化仍然充滿變數,台海局勢亦有機會再添變化,令整體市況再度變得審查慎,短期樓市走向或會出現反覆。 綜觀2024年的樓市表現,上半年樓市在撤辣的幫助下,一手成交量顯著回升,年中樓市稍稍整固後,受美國減息而香港銀行亦即時跟隨,本地累計減息半厘下,減息效應已逐步浮現,近月二手交投接連回升,個別地區的樓價亦已從低位反彈,整體而言今年樓市一、二手交投同步上升,預期一手新盤銷售可望達至16,000宗以上,按年急增約五成,二手成交亦相信可重新超越40,000宗以上的水平,較去年的不足37,000宗回升約一成,隨著成交增加,整體樓價亦已逐步從低位反彈過去,市場剛性需求仍然強勁,相信來年樓市仍然審慎樂觀。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

26-11-2024

樓市向來是需要「抖抖氣」重新儲力再上,今年年初樓市全面撤辣後,新盤市場起了「翻天覆地」的改變,新盤購買力急速爆升,不過自年中開始新盤熱潮過去,樓市「小休」一會後,上月新盤市場又再度爆發,整月錄得接近4000宗成交,踏入十一月新盤市場再度「抖抖氣」,本月新盤銷售稍為回落,一手平穩之際,二手市場卻顯著升溫,按土地註冊處的紀錄,截至20日為止,本月二手註冊量已逼近2700宗,按月急增逾五成,樂觀估計今個月的二手註冊量有望重上4000宗的近7個月高位。 隨著過去一段時間樓價持續整固,加上本地銀行兩度減息,合共減息半厘後,供樓負擔明顯減輕,而與此同時整體租金持續錄得升幅,租金繼續升、樓價繼續跌,供平過租的情況再之重現,供樓比租樓更吸引,自然會吸引部分買家租樓變買樓,近月整體二手交投顯著回升,反映供平過租的威力已逐步浮現,加上部分新盤向隅客回流二手市場,相信短期內二手交投仍會維持高水平。 金融市場向來有一個術語稱為「築底」,意思是指金融市場中價格下跌後趨於穩定形成底部區域的過程,並可能逆轉上漲,其形態和影響對於投資者判斷市場走勢及獲取投資回報至關重要,同樣隨著樓價已整固一段長時間,加上現時租金回報率已顯著回升,投資者以至用家對後市轉趨樂觀,樓市正處於「築底」狀態,近期二手市場更出現個別短線獲利成交,最新大圍金獅花園錄得短期獲利個案,其中兩房戶剛以300萬元沽出,呎價11,111元,原業主於今年8月才以273萬元購入單位,持貨僅3個月,帳面賺價約27萬元離場,期間升值近一成。 綜合而言,近月樓市眾多好消息,減息周期展開,而同時間近年港府積極吸納人才來港,令整體租金持續上升,租金回報增加,令部分原本存放於定期存款的資金轉投樓市,根據金管局的數字反映,近期銀行客戶總存款穩步上升至逼近18萬億元的新高水平,而期間本地以至外幣的定期存款均出現回落,反映資金正逐步從定期存款流入股市、樓市,資金流向證明樓市正處於「築底」,相信來年樓價可望見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

19-11-2024

踏入十一月因應市場缺乏大型新盤登場,加上上月新盤市場已吸納相當購買力,本月整體新盤銷售確實較上月回落,但市場氣氛仍然相對熾熱,部分新盤向隅客轉投其他一手貨尾、或是二手市場,令本月一、二手交投仍處於「微溫狀態」,相信本月一手銷售仍然有力突破1000宗的水平,二手註冊量更有機會超越3500宗,重上近半年的高位,樓市「微溫狀態」,後市仍然審慎樂觀。 美國大選塵埃落定,特朗普將於明年1月重返白宮,無可否認,特朗普上場確實令未來減息步伐增添不明朗因素,加上美國聯儲局主席鮑威爾日前表明,近期美國經濟持續增長、就業市場穩健以及通脹率仍高於2%的目標,意味聯儲局毋須急於減息,對未來減息需要保持耐性,言論後令下月美國再減息的機會率明顯降溫,再者已普遍預期特朗普上場後貿易戰重啟下,通脹有機會顯著回升,令未來減息步伐添上不明朗因素。 大選過後相信新政府的各項政策勢必拖慢美國減息步伐,不過同時間大選過後,美股急速反彈美元飆升,美股三大指數齊創歷史新高,道指五連升更創下近年最大漲幅,美股表現反映美國華爾街的精英以至首富巨頭均歡迎特朗普再次上台,相信大家亦不會忘記,新冠疫情過後,美國在特朗普執政下的經濟反彈強勁,恢復得比許多其他西方國家都要好,今次特朗普重新上台,市場已普遍預期新政府的政策勢必令美國經濟再次強大起來,過去美國減息周期已經重啟,即使減息步伐減慢,仍無阻低息環境對經濟的推動。 當然新政府的貿易保護政策,中美之間關稅可能會大幅增加,對復甦中的內地經濟可能會帶來相當影響,不過過去數年間內地已將貿易重心轉至一帶一路的國家,減少對美國貿易的依賴,內地經濟已有所轉型,近年內地經濟發展已從高速增長逐步轉型至高質量發展,總括而言,隨著美國經濟回升、內地經濟亦持續增長,環球經濟的強勁增長下,股市的財富效應勢必帶動樓市購買力增加,香港樓市已累計減息半厘,低息環境下後市仍然審慎樂觀。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

12-11-2024

在缺乏大型新盤壓場下,踏入11月新盤市場總體成交量稍稍回落,不過整體而言,仍然有不少向隅客轉投其他貨尾升,新盤氣氛依然熱鬧,整體二手市場亦稍稍升溫,不少二手成交價依照低位徘徊,仍有不少低價蝕讓成交,目前樓市正處於逆轉初期,利好及利淡因素角力下,樓市由跌轉升,初期難免會有反覆,但利好因素持續,正當美國大選塵埃落定,特朗普重新上台為環球貿易市場增添不明朗因素,美國聯儲局再度減息,香港銀行亦罕有地跟足減息幅度,同步減息四分一厘,利好因素仍壓過利淡因素。 無可否認,目前樓市仍存在著一定的利淡因素,疫後經濟重啟一直未如理想,即使訪港旅客回升,但整體零售市道仍然疲弱,飲食行業更處於寒冬期,與此同時環球地緣政治仍然緊張,避險情緒升溫資金轉投黃金市場,當然四年一度的美國大選終於上星期落幕,隨著特朗普再度上場,令人困擾的貿易戰亦勢必再度爆發,相信在明年初特朗普上任前,市場不明朗因素仍然存在。 與此同時,市場上充斥著一定的利好因素,減息周期展開,自九月下旬開始美國聯儲局兩度減息,香港亦有跟隨,減息是大勢所趨,特別是按美國的現時經濟環境下,相信短期內亦息口下調周期難以逆轉,香港亦已累計減息半厘,大大減低一眾業主的供樓負擔,二手市場上已出現不少供平過租的現象,加上最新新造按揭利率已幾乎等同於最新租金回報,買樓收租自然變得吸引,加上內地經濟改善及港府吸引人才措施下,來港人才增加令租金持續上升,相信租金回報仍會維持吸引水平。 樓市向來是利好及利淡因素的角力,利淡因素充斥自然令買家人態變得審慎,但總括而言,今年來樓市出現多項利好因素,包括年初的全面「撤辣」、減息周期展開、供平過租出現、內地積極提振經濟、股市造好帶來的財富效應,以及政府優化投資移民計劃及放寬按揭等,樓市氣氛改善,大量購買力釋放並進入一手新盤市場,相信短期內仍然是一手主導市場,二手市場亦慢慢穩步回穩。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

香港低空經濟的機遇與困境

28-11-2024

低空經濟是《施政報告》的重點之一,香港地狹人稠,地面空間有限,限制了經濟發展。低空領域卻蘊藏巨大潛力,可為香港經濟注入新活力。低空經濟,即利用低空空域資源開展的經濟活動,在香港正處於探索階段,機遇與挑戰並存。 低空經濟為香港帶來多方面機遇,首先能提升物流效率:無人機送貨可有效解決地面交通堵塞問題,縮短運輸時間,降低成本,在醫療服務上更可提升醫療應急效率,尤其適用於島嶼間運輸和偏遠地區物資配送。再者也能令旅遊觀光升級:例如無人機在維港上空的花式飛行燈光表演,可提升旅遊體驗,創造新的旅遊產品,刺激消費,鞏固香港國際旅遊中心地位。 另外,發展低空經濟需要無人機技術、低空飛行管制技術等,亦可促進科技產業發展,吸引人才,提升國際競爭力,並帶動航空航天、通訊等相關產業升級。 最後,無人機可應用於城市監控、環境監測、基礎設施檢測及自然災害應對,提升城市管理效率和公共服務水平。香港不少專業也有所應用! 儘管機遇巨大,香港低空經濟發展仍面臨諸多挑戰:第一,香港空域管理制度主要針對傳統航空,缺乏針對低空經濟的具體規範,包括空域劃分、飛行許可、安全管理等,需制定明確的法律法規。 第二,低空飛行管制技術仍待提升,可靠性、安全性、穩定性有待提高,同時需要建設完善的低空空域信息基礎設施。 第三,公眾對無人機飛行安全、隱私保護等存有顧慮,需要加強宣傳教育,消除公眾疑慮。噪音污染和安全事故問題也需解決。 最後,香港土地資源緊張,無人機起降點選址和建設受限於有限的土地資源。 香港低空經濟潛力巨大,香港政府也明白此機遇,在今年施政報告也大力提倡發展!但需積極應對挑戰。政府應制定完善相關政策法規,加大技術研發投入,提升社會接受度,解決技術瓶頸和安全問題,才能抓住機遇,推動低空經濟騰飛,創造新的經濟增長點,讓香港在低空經濟領域佔據一席之地。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

供應多但租盤缺的市場怪現象

03-12-2024

去一段長時間,樓市一直出現租金升、樓價跌的「怪現象」,主要是因為在過去的高息環境下,整體樓市明顯吹淡風,樓價持續整固的同時,但因素疫情過後整體租賃市場持續暢旺,內地生以至海外人才來港發展,令過去一段長時間樓市出現樓價跌、租金升的怪現象,但隨著減租周期展開,租金升、樓價跌的怪現象已經逆轉,按差餉物業估價署最新私人住宅各類單位的租金及樓價指數,最新樓價指數終於擺脫連跌六個月的頹勢,樓價從低位反彈的同時,整體私人住宅租金亦出現輕微整固。 不過其實市場上亦有另一個怪現象,就是供應多而租盤市場卻持續出現缺盤的現象,即使今年是新樓落成的高峰期,大量新盤相繼入伙的同時,但亦未有拖低整體租金,今年整體租金仍錄得可觀的升幅,反映大量新盤落成,但當中買家仍以用家為主,買樓收租的投資者仍然只是少數。 今年新盤落成期,按屋宇署的資料月報顯示,今年首9個月已有超越2萬伙新盤獲批入伙紙,較去年同期約1.2萬伙大幅增加六成七,按目前的估算,今年全年的落成量或許會比對政府預先預期的2.2萬伙還要高,無可否認,今年確實有大量新盤落成,大量新盤相繼入伙,但今年租金仍然穩步上升,按差估署的私人住宅租金指數,除過去的10月份整體租金稍微回落外,但整體而言,今年私人住宅租金一度連升6個月,累計今年的租金升幅亦高達5%。 整體而言,即使今年有大量新盤落成,但市場上租盤吸納量亦相當高,剛需強勁,加上疫情過後內地生回歸的同時,特區政府積極吸納人才,令不少海外人才相繼來港發展,租樓需求大增下,今年整體租賃市場持續暢旺,現時不少區分均出現缺盤的現象,不少租盤,放盤短短一、兩星期便獲承接。 當然租盤供不應求的另一主要原因是,在過去買家印花稅的辣招實施下,加上銀行收緊買樓收租的按揭成數,買樓收租變成極為少數,以往新盤買樓收租的投資者一般會佔整體買家兩至三成,不過在辣招實施下,收租客的比例跌至只有一成以下,甚或是不跌百分之五,收租客減少放租盤自然顯著縮減,不過隨著今年銀行終放寬收租客的按揭成數,相信稍後市場上的租盤才會逐步增加,但整體而言,短期內租賃市場仍然供不應求,即使供應增加,租金仍然有力穩步上升,當然市場上仍有個別發展商,將未售的貨尾單位轉賣為租,但依然只佔少數。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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