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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

轉變中的樓市 走出跌市的惡性循環

03-09-2024

「每天早晨都是新的」,市場的環境其實每天在變,三個月前無人可以確定減息周期何時展開,目前環球減息期已經展開,早前加拿大、歐洲央行、英國以至新西蘭已先後展開減息,美國本月減息亦已成定局,相信本港銀行跟隨減息亦已漸近,隨著減息周期的臨近,近月本地股票市場亦已顯著反彈,相信股市帶來的財富效應,有助整體經濟環境逐步改善,市民入意慾亦會增加。

無可否認,過去一段時間整體樓價持續整固,並步入跌市的惡性循環,因應樓價整固,買家入市心態自然變得審慎,今日低價變成明日的高價,買家自然希望等到「最低價」先入市,同時間樓價不斷回落,業主亦會劈價沽貨盡早「止蝕離場」,加上部分銀主盤、跌樓貨急於出售,所謂跌市的惡性循環就是「買家繼續等、業主繼續劈」,整體成交量自然處於低水平。

不過樓市已踏入轉變期,並將會走出跌市的惡性循環,息口將要見頂回落,供平過租亦會重現,自然會吸引一些趁低吸納的租客變買家,再者隨著整體租金持續上升,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數及租金指數,目前樓價已跌至8年新的新低,而租金卻升至近5年新高,高租金、低樓價,目前個別屋苑的租金及每月供款已相當接近。

現階段市況仍然相對淡靜,上月二手成交量按月再跌近一成,新盤銷售仍然疲弱,但隨著減息周期的臨近,樓市亦將會出現轉變,發展商亦趁減息加快推盤,近期已有個別大型新盤部署於短期內推售,與此同時,高息環境將要過去,對刺激本地經濟亦有一定的幫助,剛性需求仍然存在,最重要是令買家重拾購買的意慾,因應供平過租將要重現,未來入市買家會有所增加,加上市場上仍有不少銀主盤、跌樓貨,現階段正是入市吸納筍盤的好時機。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


27-08-2024

過去兩個月樓市踏入暑期模式,因應暑假是租賃市場的傳統旺季,加上今年有不少內地學生以及專才來港,增加房屋租住需求,而同時之間由於高息環境持續,令近期樓市持續整固,買家入市心態審慎,部分準買家更會因應市況而轉買為租,令整體租賃市場「旺上加旺」,令過去兩個月的暑期模式下,樓價持續急跌而整體租金卻持續上升,不過隨著暑假即將過去,下月美國亦會展開減息,或許現時樓市是黎明前最黑暗的一刻,但市況將要逆轉,而近期已有個別買家趁逆轉前偷步入市。 正所謂「黎明前的黑暗永遠是最黑暗」,在現時按揭息口仍然高企,加上在跌市的環境下,銀行承造按揭時亦會較為保守,近月銀行明顯收窄部分按揭審批,令整體一、二手交投均較為淡靜,樓市確實處於一個低迷環境,樓價持續整固,業主為求盡快出售物業,自然需要一減再減,不過與此同時,整體樓市卻持續上升,租務市場顯著暢旺下,令近月租金的升幅更為顯著。 不過樓價持續跌、租金繼續升始終是罕見的「怪現象」,相信情況亦只會是短暫維持,當然短期內租務市場仍然暢旺,因為仍有部分升讀大學的內地生仍未來港,短期內租金仍會上升,但隨著美國下月將展開減息,雖然現階段亦難以確定香港銀行會否即時跟隨,但未來息率勢必回落,供樓負擔減低的同時,租金卻持續上升,供平過租的情況亦勢必重現,目前低迷的樓市將會逆轉。 現在的黎明前的黑暗,不過黑暗終必過去,目前的樓市已接近隧道的盡頭,樓市已出現曙光,息口將要見頂回落,供平過租亦會重現,無可否認過去一段時間,樓市受制於銀行審批按揭的審慎態度,但新近金管局已經與銀行代表開會,討論如何提升按揭審批的效率,銀行方面已表明未來會加快按揭審批,承諾於兩周內回覆客戶審批給果,相信未來樓市逆轉在即,近期已有個別買家趁低價偷步入市。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

20-08-2024

近月樓市整固氣氛依然濃厚,即使下月美國減息幾成定局,但減息在望下樓市仍然未見起色,原先預期本月新盤市場可延續上月旺場,奈何大部分發展商仍然按兵不動,觀望心態濃厚,本月上半個月新盤銷售仍不足240伙,相信本月新盤銷售勢必再度回落,二手市場同樣不景氣,蝕讓成交持續增加,整體二手交投仍維持「低溫狀態」,每月維持三千多宗二手成交,市場仍在觀望下月美國減息幅度、本港銀行會否跟隨,同時亦期待十月施政報告會否再有救市措施。 樓市維持審慎,主要是因為上半年樓市交投急速回升,市場大部分剛性需求已被吸納,無可否認,不少急於入市的買家,相信大多已趁低位入市,目前市場餘下或許是一些「可買可不買」的準買家,簡而言之,這批買家可稱為隱性需求,他們有入市的需求,但缺乏即時入市的意慾,高息環境以至後市的走向是這批隱性需求的入市阻力,近月本地銀行對按揭市場的審慎態度確實成為不少買家的入市難阻。 與此同時,所謂隱性需求亦包括部分持有大量現金,現時主要作定期存款的「收息一族」,因應過去一段時間定期存款息口長期處於四厘以上的水平,令不少「收息一族」將資金停泊於定期存款,加上過去一段時間收租回報吸引力相當有限,但有關情況將隨著美國減息而逆轉,近月本地銀行同業拆息已有所回落,未來定期存款息率勢必回落,加上整體租金持續上升,收租回率將重新變得吸引,隱性需求的購買意慾重新出現。 總括而言,短期樓市仍然觀望,準買家仍然觀望下月美國減息幅度、以至十月份施政報告會否推出一些救市措施,但市場仍存在一定的需求,或許需求會否高息環境而成為隱性,但現階段有一定資金靜待入市時機,最新本地人口較去年底有輕微回升,近兩年來首度出現人口淨移入,將隱性需求轉化成入市意慾,加上現時一、二手市場均有一定的低價筍盤,當需求化成入市意慾,整體樓市成交便會增加。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

13-08-2024

復甦需要過程,過程可以好漫長,三年疫情過後整體經濟復甦確實較預期緩慢,早前公布的6月份零售業總銷貨價值為299億,按年回落9.7%,市民有著「慳住使、就住使、留住去外面使」的心態,市民消費心態仍然低迷,整體零售行業仍未完全復甦,樓市的情況同樣,撤辣過後樓市交投又回歸淡靜,樓價整固壓力再現,不過整體而言,利好因素仍然存在,現階段所需要是製造購買意慾,讓樓市加快復甦。 正如過去分析,後市仍然是審慎樂觀,短期樓市或許仍然審慎,不過後市仍然樂觀,近日美國經濟數據疲弱,失業率上升令人關注,美股波動加劇,美國經濟衰退憂慮再現,現有市場預期美國聯儲局或許需要提前緊急減息,美國減息步伐可能加快,預期下月美國聯儲局會議將會是減息周期的開始,消息已甚囂塵上,甚或會將首次減息幅度增加至半厘,美國減息在即幾近成局,美國加快減息,香港自然需要跟隨。 美國減息在即的同時,目前已不再是憧憬是否減息,而是減息力度的多少。但未知大家有否留意到,與此同時因應本地住宅租務市場非常活躍,近幾年的租金已經年年上升,按差估署的私人住宅租金指數已幾乎連升一年半,期間只有今年年初整體租金輕微回落兩個月,過去一年租金已按年上升近4.5%,現時租金水平升至近五年新高,居住需求大,加上利息見頂,一來一回下,相信「供平過租」的情況肯定即重現。另外,中港經濟持續復甦,市民置業信心加強,相信第四季樓市,很大機會回復今年初水平,價與量會同步上升。 總括而言,近月樓市總體成交量確實有所回落,樓市整固壓力仍在,但現時樓市基調仍然穩固,市場購買力仍然豐厚,本地銀行體系仍然有超越16萬億元的客戶存款總額,香港人仍然相當有錢,現在所需要是製造購買意慾,前線代理需要為客戶提供最精準、更到位的市場資訊,讓買家重拾入市意慾,不過在撤辣加上減息的利好因素下,撤壓令買家入市成本減低,減息讓買家供樓負擔減低,同時間租金持續上升,「供平過租」的利好環境即將重現,勢必加快整體樓市復甦。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

06-08-2024

近日以哈戰爭再度轉趨緊張,地緣政治局勢不穩,新近美國聯邦儲備局會議維持利率不變,高息環境仍然持續,本地消費市道仍然低迷,北上購買趨勢持續,最新發表的6月份零售業總銷貨價值為299億,按年回落9.7%,市民有著「慳住使、就住使、留住去外面使」的心態,消費心態低迷,連帶樓市亦有著持續回落的趨勢,樓價依然受壓,不過整體一、二手交投持續處於低溫狀態,上月新盤銷售反彈而二手交投持平,維持於3300至3500宗的水平。 樓市維持審慎,不過整體經濟卻有緩慢復甦的跡象,本港第二季本地生產總值(GDP)數據出爐,按政府統計處公布第二季經濟增長較上年同期實質上升3.3%,較原先市場預期的2.8%增長為高,而第一季的實質升幅為2.8%,數據反映經濟增長正緩慢地增加。政府發言人表示,香港經濟次季繼續錄得溫和增長,料今年餘下時間應會繼續增長,雖然各方面的不明朗因素,不同經濟環節的表現或會參差,如果外部需求維持穩定,貨物出口的正面表現應該可以延續,經濟繼續擴張應可為固定資產投資提供支持。 當然現階段經濟復甦勢頭未足以拉動低迷的樓市,市民入市心態仍然審慎,高息環境持續,購買力依然不足,主要是因應目前定期存款息口普遍仍高於4厘以上,持續高於僅3厘的租金回報率,令物業市場的投資需求愈來愈低,即使港府於年初全面「撤辣」,購買力亦被新盤市場吸納,導致二手樓市交投持續處於低溫狀態,低成交量令樓價持續受壓。 不過目前的低息環境相信只是短暫的狀態,美國聯儲局下月議息會議,減息機會甚高,換言之減息周期即將展開,即使初時香港銀行未必會即時跟隨美國減息,但香港減息亦是「遲早的事」,加上新盤銷售仍然強勁,相信隨著新盤供應減少,二手交投或會增加,現階段二手盤源依然充足,個別急於出售的業主以至個別銀主盤以低價出售,自然令樓價出現整固,但因應經濟緩慢增長,未來二手盤源或會收窄,樓價受壓情況亦會逐步消除。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

金管局出手快 按揭重回正軌

29-08-2024

筆者上周在本欄指出銀行在審批按揭貸款時的種種延誤,對市場帶來不良的後果。金管局在接獲代理業及立法會議員的投訴後,火速行動,財爺也跟銀行了解情況。上週五,金管局更連同中銀、滙豐及渣打開記者招待會,銀行承諾在審批文件齊全後,兩星期內便會通知買家結果! 筆者認為這個承諾很合理,筆者從來沒有要求銀行開水喉,放寬審批的準則,始終不同銀行應該有自己的經營策略,各銀行承擔的風險也不一樣;但銀行實行「拖字訣」會對整體物業市場帶來額外的不確定性,令成交減少,套現能力下降,業主被迫降價才能成功出售物業,直接影響物業的估價,令銀行再收緊貸款,形成惡性循環。金管局當然明白當中的道理,難得的是出手比筆者想像中快,值得嘉許。 週五另外一項重要消息,自然是美國聯儲局主席鮑威爾在全球央行年會上的演說,明確表示「是時候調整政策,提振就業市場」強烈暗示九月啟動減息。市場分析說他沒有再用上「循序漸進」、「觀望數據」等字眼去形容減息步伐,所以估計九月減息幅度可能達致0.5厘。筆者認為九月減幅多少重要性不大,反而聯儲局焦點一旦由通脹轉至就業市場,未來一年的減息幅度就不會少。 美國勞工統計局公布截至今年三月,過去一年的非農業就業數據( 23年4月 - 24年3月),竟然創造的就業崗位比最初報告少了81.8萬個,平均每月就是6.8萬個;以往每月公布數值大都在10 - 20萬之間,換句話說,數字報大了35%至70%,而最新的7月非農業新增就業人數也降至11.4萬人,創2020年12月以來的新低, 6月中公布的20.6萬人大幅向下修訂至17.9萬人。 美國就業市場不理想,由上市公司不斷裁員可見,情況不會一下子改變過來,市場估計由9月開始減息至2025年6月幅度可以達到2%至2.5%。香港的最優惠利率當然不會跟足跌幅,但銀行同業拆息都會跟隨大市波動,當今這一個月的息率為4%,若果減至2%,以住宅物業的按揭為 H+1.3%計算,實際利率為3.3%,相比現今封頂息率的4.125%,利率有望下調0.825%。 對貸款者而言,當然是好消息,而銀行的按揭生意也會變回有利可圖,按揭市場又會出現百家爭取,互相爭奪的優質生意。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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