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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

需求漸增供應驟降 減息利樓市轉勢

17-09-2024

美國減息在即,盡管減息會減低買家的供樓負擔,減息對市場肯定會帶來一定的刺激作用,奈何在過去一段時間樓價持續整固,買家自然有等待的心態,觀望樓市會跌到幾時,樓市逐步入跌市的惡性循環,樓價愈跌樓市愈淡靜,無可否認,過去數月間樓市觀望心態濃厚,買家入市心態疲弱,樓市整體交投亦持續回落,按土地註冊處的紀錄,整體二手交投已經連跌4個月,上月的二手註冊量更再度跌穿3,000宗的低位,回復撤辣前的淡市水平,樓市價量齊跌,不過踏入減息月,發展商已顯著加快推盤步伐,近月新盤市場已明顯再度熱鬧起來,相信今個月新盤市場銷售勢必重上1000宗水平。

減息的展開對樓市勢必帶來一定的刺激作用,減息令買家供樓負擔減低,自然有助需求的刺激,當然減息對樓市的刺激作用有多大,現階段仍難以確定,始終樓市持續整固下,市場對後市走向仍然觀望,但市場上仍有一定的剛性需求,其中最主要的剛性需求是每人的新婚數字,疫情過去令去年本地的結婚人數大幅增加,按政府統計處的數字,去年共有47,723對新人結婚,較2022年約3萬對激增59%,較疫情期間每年僅約2.7萬對大幅增加,不過2024年是龍年,因為無立春傳統稱為不宜結婚,一般估計今年新婚數字會有所回落,但相信仍會有4萬對新人,新婚數字增加對樓市需求自然漸增。

樓市有一定的剛需,同時間樓市未來供應情況又如何,相信大家亦明白今、明兩年是新盤落成的高峰期,樓市供應大幅增長,不過目前樓市供應是「短加長減」,近年樓市供應悉數屬於疫情前購入的土地,當時樓市仍然熾熱,發展商積極搶地下,近年樓市供應自然增加,但疫情下近年新盤動工量已明顯減少,加上樓價整固,發展商減少買地以至放慢新盤的興建,未來新盤供應勢必驟降。

結婚人數的增加令樓市需求漸增,而與此同時,隨著未來供應屬「短加長減」,未來新盤供應勢必驟降,相信供求的改變,樓市氣氛勢必逆轉,但樓市復甦是一個過程,加上今年是新盤供應高峰期,「慢慢揀」的心態令樓市氣氛觀望,不過減息漸近,盡管現階段亦難以確定,本地銀行會否即時跟隨美國減息,但減息肯定有助樓市轉勢。

筆者:世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民


08-10-2024

剛過去的十一國慶黃金周,維港煙花綻放點亮璀璨夜空,不單是煙花璀璨令本港人流暢旺,加上政府及商戶提供的優惠下,令酒樓、戲院而擠得水泄不通,當然另一個最大的因素是減息過後,加上內地政府再推刺激經濟組合拳,降準減息大力提振資本市場、促進房地產市場止跌回穩,令過去一個多星期,中、港股市突然爆升,本港恆生指數連續多日上升,短短一個多星期恆指急升4,000點,直逼23,000點的一年半新高,股市帶動的財富效應,加上國慶帶動的人流,整體零售消費市場亦顯著回升。 過去兩年的股票市場,在高息環境加上整體投資市場氣氛薄弱,股市困境影響投資者的信心,不少投資者寧願將資金停泊於「零風險」的高息定期存款,令過去一段長時間「收息一族」大增,股市、樓市氣氛亦變得薄弱,隨著減息周期展開,一般定期存款息率已急速回落至3.5厘以下、甚或更低,加上自美國減息後資金流入本港在內的股票,近日股票市場爆升,每日總成交金額更大幅增加,從以往平均每日不足1000億成交,大幅增加至上星期的四個交易日,累計總成交金額卻高達1.2萬億元,資金流入成為股市爆升的最大因素。 過去經濟學家已經分析過,股市上漲勢必產生的「財富效應」,意思是指人們資產增加,消費意欲亦會增加,進一步推動了消費者支出意願及額度,當消費者和投資者看到自己持有的股票飆升時,整體投資氣氛亦自然會變得更加熾熱,事實上新近股市爆升所帶來的財富效應已逐步浮現,首先是大幅推動了消費者信心、支出額度和經濟增長,隨普消費市場回暖亦有助整體經濟復甦。 減息再加上資金的流入,近日股市爆升又進一步推高市場財富效應,資金流入推高股市後,相信未來資金亦會逐步流入樓市,首先會刺激一手新盤成交增加,因應今明兩年的新盤落成的高峰期,發展商沽貨壓在仍在,短期內樓市仍然會是一手主導,與此同時,隨著租金持續上升,樓市整固未完,最新租金回報率已升至4厘以上,租金回報高於定期存款,部分「收息一族」或會將資金轉投二手市場,股樓齊升日子將會重現。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

02-10-2024

中秋佳節剛剛過去,今年的中秋是相當特別,今年中秋剛好遇上美國減息,並且超乎市場預期的減息半厘,而香港亦突如其來的減息0.25厘,年底前美國或會再減息半厘甚或更多,香港最優惠利率亦有再度調低的可能,回想去年施政報告,政府展開首階段減辣及後再於今年年初政府全面撤辣,再加上減息威力,今年整體樓市成交量已顯著提高,年初至今已累計售出逾1.1萬伙的新盤單位,成交回升但樓價卻持續整固,最新公布的樓價指數已連跌4個月,今年首8個月樓價累跌6.2%,相信稍後發表的新一份施政報告,政府或許有新一輪刺激樓市、復甦經濟的措施。 回想過去一年的市場變化,從去年施政報告展開減辣,再於今年年初財政預算案中全面撤辣,並放寬住宅物業的按揭成數,及後再放寬樓花按揭成數至撤辣前的成交,過去一年連番減辣、撤辣,以至先後多次放寬住宅物業按揭成數及限制,再加上新近銀行減息周期展開,整體而言過去壓住樓價的因素已逐步消除,事實上在減息的刺激下,近日股市已顯著造好,重上20,000點的近年高位,減息威力已在股票市場產生作用,相信整體對樓市、對新盤市埸刺激作用肯定更大。 再者按政府最新公布的樓價及租金指數,整體樓價持續整固,樓價再跌至近8年的新低,與此同時租金指數又連升6個月,並升至近5年新高,租金繼續升、樓價繼續跌,供平過租的情況勢必逐步擴大,無可否認減息過後,縱使近期樓市氣氛已逐步熾熱,但整體樓價仍於低位徘徊,樓價暫時未升,主要是市場對樓市觀望的習慣未改,但習慣是會慢慢改變,相信樓價復甦將要到來。 樓市何時復甦、樓價何時會見底回升,從樓市減辣、撤辣,放寬按揭成數及限制,再加上減息周期已經展開,減息後股市回升,股市財富效應重現,減息威力肯定會持續擴大,總括而言,過去壓住樓價的因素已逐步消除,加上政府即將發表新一份施政報告,目前的政治經濟環境已趨穩定,現階段正是拼經濟、謀發展、惠民生、添幸福的最好時機,相信今年施政報告勢必再有新措施,以助樓市恢復穩步上升的利好勢頭。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

24-09-2024

首先必須開宗明義地指出美國減息並非「突如其來」,只是先原市場亦預期減息0.25厘、或是減息半厘,其本上是一半半機會,再者過去香港亦跟足美國加息,過去兩年多美國累計加息11次共5.25厘,但期間香港的最優惠利率卻僅僅加息0.875厘,香港對美國息率變化確實並非亦步亦趨,原先市場亦預期香港最快要等到年底香港才會減息,最終美國大幅減息半厘,多間香港的大型銀行亦即使減息0.25厘,絕對是一次「突如其來」的減息,不單是提前了減息,連帶減息幅度更比預期為大。 今次突如其來的香港減息,肯定對香港的經濟以至香港樓市都有一定的刺激作用,減息不啻為久旱逢甘霖,猶如一場「及時雨」,首先在過去的高息環境下,商家的借貸成本增加,加上租金負擔重,整體零售業特別是飲食業明顯受重創,無可否認減息對樓市、股市和整體經濟都有即時的利好,減息降低企業融資和個人借貸成本;供樓業主可即時節省利息開支,置業人士的入息要求亦可同步降低;低利率有利促進企業的盈利能力和經濟活力,推動股價上升;此外減息亦可紓緩通脹壓力,提高消費者購買意慾,對整體經濟前景帶來正面影響。 當然大家亦明白,減息只是剛剛開始,無論整體經濟以至樓市復甦均需要時間,再者目前新盤供應依然充足,新盤貨尾量維持高水平,即使減息發展商依然是震撼性低價作競爭,新近更有港島區的新盤,以新界區的售價來招徠吸引買家入市,減息再加上發展商於未來一個月積極推盤,相信未來新盤銷售勢必急增。 總括而言,減息為香港經濟以至樓市帶來喜訊,減息減低買家供樓負擔,但同時間租金仍處於高水平,租金持續上升而樓價又顯著整固,現實上目前已有個別屋苑出現供平過租的現象,以港島杏花村為例,早前低層單位以648萬元成交,按七成按揭計算,減息後每月供款僅約21,330元,但有關單位最新租值達24,000元,供平過租自然增加買家入市誘因,減息勢必加快樓市復甦。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

10-09-2024

上月一、二手交投均處於「低溫狀態」,美國減息周期未展開,樓市氣氛自然變得觀望,加上樓價持續整固,利淡因素充斥市場,大部分發展商仍然按兵不動,令上月新盤市場顯著淡靜,整月僅售出約500伙新盤單位,是自今年2月樓市全面撤辣後的單月新盤銷售新低,按土地註冊處的紀錄,上月二手交投同樣變得淡靜,整月的二手註冊量可度跌穿3,000宗的低位,是近5個月的二手成交新低,一、二手交投同步回落,樓市價量齊跌,整體新盤貨尾總存量亦有所回升,踏入9月份發展商積極「去庫存」。 如果大家還記得在五、六年前,政府積極賣地而期間樓市持續升溫,發展商積極吸納土地下,一年內政府售出近二十幅住宅地,比對於過去一年政府僅透過招標售出三幅土地,過去賣地高峰期,造就今、明兩年是新盤落成的高峰期,按政府差餉物業估價署的估算,今年新盤落成量將增加至22,267伙,較去年的13,852伙大幅激增逾60%,來年即2025年的新盤落量更會進一步增加至25,531伙,較今年的估算落成量再增加約15%,新盤落成量持續增加,而同時間樓市又跌入低谷,目前新盤貨尾總存量亦超越22,000伙。 面對新盤落成高峰期,新盤貨尾總存量又持續處於高位,近月發展商亦多方面積極「去庫存」,有發展商大幅劈價清貨尾,劈價幅度隨時高達三至四成,亦有發展商實行將已落成的新盤轉售為租,同時間亦有發展商重新調整建屋的發展步伐,減慢新盤的建築進度甚或是將項目的發展規模縮減,以紓緩推盤的壓力。 總括而言,昔日樓市幾乎是「只升不跌」,發展商自然會瘋狂搶地吸納土地儲備,奈何經過三年多的疫情,加上過去美國加息周期影響,高息環境下令市民供樓負擔增加,樓市轉速逆轉同時,又遇上今、明兩年的新盤落成高峰期,發展商自然需要積極「去庫存」,甚至不計成本大幅劈價清貨,但隨著樓市整固,過去兩、三年發展商已減慢買地兼調整發展步伐,未來新盤落成量將會大減,加上減息周期又即將展開,樓市將會再求逆轉。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

組合拳,拳拳到肉 股市飛升,樓市又幾時

02-10-2024

上星期,香港股市飛升,由18300點左右升至20632點收市,升幅超過12%。星期五的成交額,更加達到4457億,創出歷史新高!背景當然是中央打出刺激經濟的組合拳。首先出場的是金融系統三巨頭,包括人行行長潘功勝,國家金融總局局長李雲澤及中證監主席吳清。公布降準0.25%,降息0.5%及第二套房首付下降至15%,措施都是意料中事。舊瓶新酒,原本以為不會有很大作用。豈料,之後再公布8000億的貨幣政策工具,其中5000億供證券行,基金及保險公司使用,將其資產包括債券,股票ETF及滬深300成份股等換入國債或央行票據等流動性高資產,這些資產容易變成現金。但只限用於再投資股票,另外3000億供上市公司和主要股東使用,支持回購,利率也只是1.75%。三巨頭更表示,計劃如果有效,資金沒有封頂,可以繼續加碼!最後,他們再透露人行將推出(平準基金),即類似香港的盈富基金,基金直接買入股票,並長期持有。上述兩項措施,若順利執行對疲弱的中國股市帶來強大的支持。 國內經濟不景,在股市積弱外樓市才是重中之重!只救股市,對整體幫助有限。正當市場冷靜下來之際,星期四政治局突然開會公布政策,主調是要「促進房地產市場止跌回穩」及「實施有力度的減息」非常堅決及清晰,本週一深圳廣州上海也相繼宣布取消限購政策。 除此之外,市場在傳出消息中國計劃推出2萬億的財政刺激措施,其中1萬億擬用作提高對消費品以舊換新,設備升級的補貼。另外向兩名或以上孩子家庭發放,每月每名孩子$800的補貼。另外1萬億協助地方政府解決債務問題!上海及四川也傳出會派發消費券刺激地方消費。 同一時間推出多項強而有力的金融政策及財政政策,史無前例,市場明白中央救市的決心!所以外資也紛紛轉軚搶購中港股票。令股市屢創新高。 大家都會關心樓市的走勢,又如何?股市跟樓市一樣,重點在於信心!香港樓市就要看政府在10月施政報告會否有進一步的措施,提振購買力。如何推動投資者入市?由於篇幅有限,留待下周再談。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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