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吳啟民

世紀21香港有限公司

行政總裁

擴容引流 放寬按揭吸納資金入市

22-10-2024

樓市向來是相當獨特的市場,所謂「寧買當頭起,莫買當頭跌」,買家往往有著「羊群心態」,當整體樓市交投持續增加,買家往往會「怕執輸」而搶住入市,事實上「寧買當頭起」,即使買貴貨也要爭住買,相反隨着樓價持續整固,一、二手交投回落,即使樓價已顯著回落,市場大量「筍盤」買家人態卻依然審慎,難怪過去一年樓市從減辣到撤減,一再放寬按揭成數,目的就是確保樓市穩健發展。

無可否認,從「減辣」到「撤辣」,整體樓市成交一度顯著回升,奈何整體樓價依然持續整固,「莫買當頭跌」令買家入市心態再次變得審慎,事實上自今年2月底樓市全面撤辣及放寬物業按揭後,整體住宅物業市場交投已略為改善,由今年第一季每月平均3,300宗,上升至第二季每月平均達6,000宗,但隨着市場氣氛回軟,第三季成交量已顯著回落至每月平均3,400宗,今年首八個月整體樓下跌6.2%,更較2021年的高位累計調整26.6%,個別地區跌幅更高達三至四成。

上月美國減息半厘,香港銀行亦跟隨減息四分一厘,對一手新盤市場帶來刺激,但整體二手市場依然膠著,出現一手旺二手穩,最新發表施政報告為了確保樓市穩健發展,金管局再度放寬住宅物業的按揭條件,不論物業價值、是否自用或公司持有以及買家是否「首置」,按揭成數上限一律調整至七成,供款與入息比率上限亦一律調整為五成,換言之目前的最高按揭成數及供款與入息比率,已基本上回復至2009年實施逆周期措施前的水平。

新一份施政報告放寬住宅及非住宅按揭成數至七成,以及將買5,000萬元豪宅納入俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」之投資資產範圍,為市場帶來驚喜,加上過去一年減辣、撤辣,以至放寬按揭成數,令樓市進一步擴容引流,吸引更多的資金流入樓市,特別是減息周期展開,而租金又持續上升,在租金回報增加下,相信可吸引更加收租客回歸市場,相信施政報告可進一步刺激第四季成交量回升,樓價亦可望逐步止跌回升。

筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民


12-11-2024

在缺乏大型新盤壓場下,踏入11月新盤市場總體成交量稍稍回落,不過整體而言,仍然有不少向隅客轉投其他貨尾升,新盤氣氛依然熱鬧,整體二手市場亦稍稍升溫,不少二手成交價依照低位徘徊,仍有不少低價蝕讓成交,目前樓市正處於逆轉初期,利好及利淡因素角力下,樓市由跌轉升,初期難免會有反覆,但利好因素持續,正當美國大選塵埃落定,特朗普重新上台為環球貿易市場增添不明朗因素,美國聯儲局再度減息,香港銀行亦罕有地跟足減息幅度,同步減息四分一厘,利好因素仍壓過利淡因素。 無可否認,目前樓市仍存在著一定的利淡因素,疫後經濟重啟一直未如理想,即使訪港旅客回升,但整體零售市道仍然疲弱,飲食行業更處於寒冬期,與此同時環球地緣政治仍然緊張,避險情緒升溫資金轉投黃金市場,當然四年一度的美國大選終於上星期落幕,隨著特朗普再度上場,令人困擾的貿易戰亦勢必再度爆發,相信在明年初特朗普上任前,市場不明朗因素仍然存在。 與此同時,市場上充斥著一定的利好因素,減息周期展開,自九月下旬開始美國聯儲局兩度減息,香港亦有跟隨,減息是大勢所趨,特別是按美國的現時經濟環境下,相信短期內亦息口下調周期難以逆轉,香港亦已累計減息半厘,大大減低一眾業主的供樓負擔,二手市場上已出現不少供平過租的現象,加上最新新造按揭利率已幾乎等同於最新租金回報,買樓收租自然變得吸引,加上內地經濟改善及港府吸引人才措施下,來港人才增加令租金持續上升,相信租金回報仍會維持吸引水平。 樓市向來是利好及利淡因素的角力,利淡因素充斥自然令買家人態變得審慎,但總括而言,今年來樓市出現多項利好因素,包括年初的全面「撤辣」、減息周期展開、供平過租出現、內地積極提振經濟、股市造好帶來的財富效應,以及政府優化投資移民計劃及放寬按揭等,樓市氣氛改善,大量購買力釋放並進入一手新盤市場,相信短期內仍然是一手主導市場,二手市場亦慢慢穩步回穩。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

05-11-2024

近月樓市氣氛明顯好轉,減息效應再加上上月中的施政報告,再有刺激樓市措施,金管局宣佈日後住宅及非住宅物業不論物業價值、是否自用或公司持有、以及買家是否首置,按揭成數上限一率調整至70%,供款佔入息比率上限一律調整為50%,放寬按揭成數上限,吸引部分長線收租的投資者入市買樓收租,近月投資者大手入市購入多個單位的比較增加,刺激上月新盤銷售急速回升。 撤辣熱潮令今年上半年新盤銷售明顯暢旺起來,奈何在過去的第三季,樓市氣氛觀望,第三季新盤銷售顯著回落,但在減息效應下加上放寬按揭成數等利好因素,上月新盤銷售逼近3,000伙,較9月份的約740伙急速反彈三倍,成為自撤辣以來的第二高,亦比起伙任何一個月份的新盤銷售還要高,新盤市場旺市重臨,而踏入11月份再有多個新盤部署於短期內推售,相信未來一個月仍會是新盤月,發展商亦會趁機加快新盤銷售。 總計今年首10個月的新盤市場成績表,今年新盤表現成績亮麗,加上今年售出的新盤以市區盤為主,無論整體成交量以至總成交金額均較去年顯著回升,今年首10個月新盤總銷量已超越14,100伙,較去年同期激增六成,由於今年平均每宗成交價達至1,200萬元,較去年平均每宗成交價只有1,036萬元顯著增加,今年首10個月新盤市場總銷售總額已超越1,700億元,按年大幅增加85%,估計全年新盤銷售總額勢必突破2000億元大關,假若未來兩個月新盤市場維持過去10月的旺勢,全年總銷售金額更有機會超越2021年的2253億的高位,成為創自2013年新例實施以來,新盤銷售總額最高的一年。 總括而言隨著按揭成數放寬,樓市換樓鏈全面起動,換樓市場變得活躍,加上租金回率的回升,目前一般新樓的租金回報已重上3厘水平,個別二手物業的租金回報更高達4厘,物業投資變得吸引,自然吸引收租客重臨市場,加上今明兩年新盤落成高峰期,市場上尚餘大量新盤現樓貨尾待售,即使今年不少發展商售樓收益已顯著回升,但發展商仍需積極「去庫存」,發展商加快新盤銷售,未來新盤市場仍會繼續旺,二手市場亦可望逐步回穩。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

29-10-2024

新一年度的居屋剛於上星期截止接受申請,但即使在接受申請期間,剛好遇上銀行減息,奈何減息因素下,今年申請居屋人數卻較去年大幅回落,按房委會於截止認購當日公布的數字,截時共收到約10.3萬份申請,較去年截止認購日的數字大幅減少約6萬份,按年銳減近四成,基於隨著私人市場的樓價持續回落,居屋的定價已經與新盤樓價拉近,居屋吸引力自然大減,私樓新盤更見吸引,自然部分部分居屋的客源流入新盤市場。 無可否然,在疫情影響下過去數年間整體樓價持續回落,私人住宅新盤市場銷售亦明顯受影響,但隨著今年初樓市全面撒辣及減息因素刺激下,今年新盤銷售顯著增加,截止目前為止,今年新盤銷售已達13,500伙,較去年同期激增激增五成以上,新盤銷售激增逾五成,但同時間新居屋的申請人數卻大減,事實上今年居屋申請人數已跌至近7年的新低,申請人數亦已連續兩年回落,2019年的居屋共接獲逾30萬份申請,2020年申請人數回落至23.6萬份,2022年稍微增至24.8萬份,去年減至總計只有17萬份,今年跌幅更見明顯。 當然居屋申請人數大減是多方面的因素,例如移民人數增加、樓價回落亦影響買家場的置業人態、折扣率減少亦減低居屋部分的吸引力,當然最重要是近期樓價持續下調下,過去一段時間,不少新盤以震撼價推售,部分新界區的新盤入場費低見10,000元以下,部分九龍區的新盤亦以新界價推盤,以今年期居屋的定價計算,扣除折扣率,今年新居屋的市值呎價,已經與近年部分新盤定價相當接近,新盤定價吸引、居屋吸引力自然大減,部分潛在申請者可能選擇透過其他途徑置業、包括以白居二或綠表身分購買二手居屋,亦相信亦有部分客源流入私人住宅新盤市場。 總括而言減息過後,發展商乘勢加快新盤銷售,不少新盤以低價招徠下,市場焦點聚焦於新盤市場,加上新居屋售價與私人住宅的售價接近,而始終居屋亦設有一定的轉讓限制,過去的樓價高企,居屋向來是「以平取勝」,但今年新盤定價回落,居屋吸引力即時大減,始終新盤配套齊全,用料上乘並配備名牌家電,相信未來一段時間新盤優勢仍在。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

15-10-2024

近日股市大幅上落,上星期恆指一度衝破23,200點的近兩年高位,不過經歷股市「六連升」之後市場隨即出現獲利回吐,上周二股市曾急瀉最多2,336點,最終全日恆指下跌2,172點,成為歷年港股最大跌幅,重返21,000點以下的近一年半低位,不過當日港股的成交金額卻高達6,204億,再創港股單日成交的新高,連續一個多星期股市每日成交金額高達數千億元,港股大時代已經重臨,股市帶動樓價回升的歲月,相信亦指日可待。 過去兩星期股市經驗近年最翻天覆地的改變,受上月底內地再推救市組合拳,中央降準減息,內地房地產市場急速反彈,大量資金湧入股票市場,更出現大量內地客來港開戶口的情況,恒指從9月11日的低位16964點,月初更一度升穿23200點水平,累升逾6,000點,港股表現令人大吃一驚,港股每日的成交金額從過去每日800-900億,升至3,000億、4,000億、甚或是6,204億,據香港交易所的公佈,九月港股日均成交金額為1,692億港元,較8月的955億港元上升77%,十月的日均成交金額肯定更高,反映不單是散戶重投市場,更有大量海外資金、國際投資者以資金投入香港股票市場。 相信大家亦明白,「財富效應」下整體經濟會加快復甦,連帶過去一直整固的樓市亦可望止跌回升,過去經濟學家已經分析過,股市上漲勢必產生「財富效應」,意思是指人們資產增加,消費意欲亦會增加,進一步推動了消費者支出意願及額度,當消費者和投資者看到自己持有的股票顯著升值時,整體投資氣氛亦自然會變得更加熾熱,再者過去港股大時代,對樓市亦有一定的刺激作用。 不過股市、樓市的性質是截然不同,股市波幅較大、投資期亦會較短,過去經驗股市往往會跑先樓市,特別是當股市暢旺一段時間,部分投資者會於獲利後,將資金用以改善生活買樓自住,樓價固然會上升,過去數年間股市持續低迷,投資者缺乏資金,樓價自然下跌,因此港股大時代重臨,勢必刺激資金流入樓市,首先受惠會是一手新盤市場,因應現時不少發展商均積極「去庫存」,發展商續以震撼價推盤,相信未來一段時間新盤市場會回歸熾熱,隨後二手市場亦會逐步回穩。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

奧蘇利雲優才移居 突顯香港獨有優勢

05-11-2024

英國桌球名將、綽號「火箭」的奧蘇利雲 (Ronnie O'Sullivan) 透過優才計劃獲批成為香港人。被問及為何選擇香港作為居住地,奧蘇利雲表示,香港有良好的稅制,桌球在香港亦很受歡迎,加上美食和文化,令香港成為一個理想居住地。 筆者認為,稅制是各項原因中最具說服力的!香港薪俸稅的標準稅率僅為15%,公司利得稅也只是16.5%;至於英國個人入息稅,只要年收入超過12,570英鎊,便要繳付20%稅款。如果年收入超過12.5萬英鎊以上,稅率更達45%!而且英國還有增值稅(VAT)、市政稅、遺產稅等等,林林總總的稅項令收入者負擔非常重,怪不得香港一向被稱為税務天堂。舉個例子,明年「LIV 高球2025 香港站」的獎金高達2,500萬美元,獲獎球手少交30%稅款,相當於節省了750萬美元,即是5,830萬港元,這就不難理解球手為何選擇香港成為居住地的原因! 不過大家不要忽略一點,奧蘇利雲表示他有70-80%的工作都在中國及亞洲地區。據報章報道,今季冠軍最高的10場賽事,有5埸就在中國舉行。中國已經是全球第二大經濟體,香港背靠祖國,得益自然多。由1842年鴉片戰爭、1898年八國聯軍,中國由任人宰割的東亞病夫形象,到現今能夠復興強大,非一朝一夕的事,而是依靠幾代人的努力! 中國強調集體利益,必要時需為國家放棄個人利益,為國犧牲!例如筆者上個月到新疆旅行,聽到導遊在途中解說1949年新中國成立,王震將軍及其部隊開拓新疆的故事:由於資源短缺,軍人須一面守護國土,同時要拿起斧頭開拓農地,發展經濟。結果離鄉別井多年,不少人家不成家,只能一生在新疆的荒蕪之地,渡過餘生! 相對於中國,香港人不但不用服兵役,連軍費也不用向中央支付,何等幸福!另外,香港的地理位置四通八達,香港人持有的香港永久性居民身份證,以及辦理容易的「回鄉證」,對於往來國內工作及旅遊都非常方便。特區護照有135個免簽國家,連俄羅斯及不少中東國也是免簽,同樣方便。 雖然這幾年面對中美兩大國的角力,影響了香港作為中介人角色,但香港仍然存在不少優勢。只要大家繼續努力,路是人行出來的,香港前途仍然是光明的!正如奧蘇利雲說:「如果想擁有美好的生活,那一定要來香港」。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

當收租回報高過新造按揭利率

12-11-2024

樓市已踏入減息周期,美國聯儲局上星期宣布再減息0.25厘,為今年內第二次。滙豐及中銀隨即調低港元最優惠利率(P),息率由5.625厘減至5.375厘,減息0.25厘,連同9月下旬已累計減息半厘,以每100萬元貸款額計,年期30年,減息0.25厘後,每月供款開支減少約140元,入息要求減少約280元,供樓負擔減輕對一眾業主來說自然是一大喜訊。 不過與此同時,供樓負擔減低,對買樓收租的投資者來說同樣是一大喜訊,正如早前所言,過去一段長時間,樓市一直出現租金升、樓價跌的「怪現象」,租金升樓價跌租金回報自然增加,買樓收租回報亦變得吸引,而事實上按現時利率水平計算,租金回報率已幾乎等同於、甚或是比起新造按揭利率還要高。   按差餉物業估價處最新的數據,以A類的細單位作計算,即實用面積為40平方米(約430平方呎)以下的單位,最新8、9月的平均回率已升至3.7厘的水平,亦是自2022年起租金回率一直增加,由2.4厘大幅增加至現時的3.7厘,升幅相當顯著,而剛好在減息後,最新實質按揭利率亦已調低至3.625厘的水平,換言之回報率比起借貸利率還要高,借錢作買樓收租變得更加吸引。 再加上上月施政報告,金管局已進一步放寬按揭限制,出租的物業按揭亦可以借足七成,放寬按揭成數後,按揭成數上限一率調整至七成,供款佔入息比率上限一律調整為五成,而過去收租物業最高按揭成數只為六成,若本身已有其他物業按揭,供款佔入息比率上限為四成,同時租金亦可計算成收入一部分,買樓收租變得更輕鬆,收租回率更吸引,減息後供樓負擔亦更見輕鬆,肯定會吸引更加投資者入市買樓收租。   總括而言,減息周期只是剛剛開始,下月美國聯儲局將再度進行議息會議,下月再度減息的機會亦相當高,至於下年的減息步伐當然存在著一定的不明朗因素,特朗普再度上台,貿易戰再度爆發,美國通脹自然可能會重新升溫,或許會令減息空間收窄,但整體而言低息環境仍會維持一段時間,加上高租金的環境持續下,買樓收租仍然吸引,相信至少短期內租金回報仍會高於實質按揭利率,會持續吸引投資者借錢買樓收租。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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