《天價薪酬損利潤 貝殼業績掀爭議》

24-04-2025

在國內房地產市場持續低迷的背景下，貝殼找房（NYSE: BEKE）近年來因高管薪酬與基層員工待遇的極端反差引發廣泛爭議。 根據財報數據，貝殼董事長彭永東與聯合創始人單一剛的薪酬在2021至2023年間呈現「逆勢暴漲」：彭永東年薪從847萬元飆升至7.13億元，單一剛則從685萬元增至5.29億元，兩人合計年薪佔公司淨利潤的30%以上。即便2024年公司淨利潤同比下滑30.9%，市場仍預測高管薪酬維持高位。 儘管貝殼聲稱高薪主要源於「股權激勵」，但財務數據顯示，2023年股權激勵支出佔淨利潤的47%，且解鎖條件僅與任期掛鉤，而非具體業績指標。這意味著高管薪酬與公司實際盈利能力脫鉤，被外界質疑為「將股東利潤轉化為管理層私產」。 相較於高管的「天價收入」，貝殼前線經紀人面臨收入縮水與福利保障不足的雙重壓力。根據員工反饋，新人需簽訂「借薪合同」，未達業績目標可能倒欠公司錢；部分地區社保亦未足額繳納，甚至出現「北京員工繳納深圳社保」以降低成本的情況。此外，貝殼曾引以為傲的ACN分佣機制也因平台抽成比例過高及分佣人數增加，導致經紀人實際收入下降。 數據顯示，2024年貝殼經紀人年均收入僅6.8萬元，而高管薪酬足以覆蓋數萬名基層員工薪資。 貝殼的薪酬爭議根源在於治理結構的權力集中。創始人左暉去世後，彭永東通過左暉家族信託的委託獲得控制權，管理層掌握67.4%的投票權，形成「自定薪酬」的封閉體系。此舉雖合規，卻被指違背左暉「價值觀優先」的初衷，使企業從「長期主義」滑向「資本套利」。 從商業邏輯看，高管薪酬應與企業績效、股東回報及員工福祉掛鉤。然而，貝殼的案例顯示，當管理層權力缺乏制衡時，薪酬設計可能淪為利益輸送工具。儘管彭永東近期宣布捐贈價值4.68億港元的股票用於基層福利，但此舉被視為輿情危機下的公關策略，未能從根本上解決結構性矛盾。 社會期待企業在追求利潤的同時，需兼顧「利益相關者價值」。貝殼若無法在激勵機制中納入員工權益與行業進步的考量，其「價值觀驅動」的品牌形象恐將持續崩塌。 貝殼的高管薪酬爭議，本質是資本擴張與社會責任的失衡。在房地產行業處於深度調整期，企業需重新審視治理結構，將員工尊嚴與客戶價值置於與股東利益同等地位。唯有如此，方能打破「成也創始人，敗也接班人」的魔咒，實現真正的可持續發展。 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告，雖然未有為樓市全面「撒辣」，不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升，一手新盤成交已連升3個月，今個月的成交量更已達至1300伙，較9月份的266宗彈升近4倍，二手成交量亦由10月份的不足2000宗，回升至本月約近3000宗，整體樓市交投顯著回升，奈何居二市場成交卻顯著回落，不過相信只是短暫回落，隨著延長居屋按揭期限實施，相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施，包括將買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）稅率減半，由15%減至7.5%，額外印花稅適用年期縮短，由三年變兩年，不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時，可以「先免後徵」，大大減低來港專才的入市成本，不過除此以外，施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年，讓買家可獲得年期更長的按揭貸款，有助居屋流轉，雖然上述安排於明年3月1日才正式實施，但隨著日期臨近，銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落，買家入市意慾變得審慎，從房委會公布居屋第二市場的成交，今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交，大幅減少至9月份只有131宗，但施政報告刺激下，過去兩個月居二交投稍稍回升，上月居二成交達185宗，不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束，本月居二成交又再度回落，不過情況只是暫時，隨著白居二2023已完成攪珠，名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後，過去一般首次發售起計19年以內新居屋，按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年，延長後按接可達「930」，九成按揭還款期30年，而以往年期較舊的居屋，按揭成數較低，年期亦相當短，新安排勢必進一步刺激二手居屋市場，舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度，交投勢必回升，近月居屋查詢已明顯增加，相信延長保證期全面落實後，居屋流轉勢必大幅回升。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

上車需求殷切 細價樓新盤大熱

09-04-2025

如果大家有印象，有一個實況綜藝節目，由谷德昭導演主持的電視節目，名為「納米無明火」，是當時地產市道的「最貼地」寫照，顧名思義節目是介紹目前不少年青人為求「上車」，只好窩居於不足二、三百呎的「納米」細樓，兼「無明火」煮食的開放式蚊型單位，主要原因是以往只有400萬元以上物業可以借足九成，當時亦只有200萬元以下可享有100元的「超低釐印費」優惠。 事至今日，上車客的置業成本已大大減低，按現時按揭保險計劃之下，1000萬元以下的物業亦可以借足九成，加上於今年2月財政預算案，400萬元以下物業亦可享有低見100元的「超低釐印費」優惠，換言之數年前，不少上車客需要「愈住愈細」、甚至是「愈住愈貴」，但過去數年間整體樓價顯著回落，與此同時受惠於上車客置業成本大減之下，相信現時上車客應該可以住得「大一點、闊一點」。 再者按四年前的新盤銷售計算，面積只300呎以下的納米樓成交大幅增加，佔整體成交比率的15%，不過隨普2021年底政府於賣地條款中加入限呎的要求，把最細單位的面積要求設於面積約280平方呎以上，限呎地的要求及按揭保險計劃逐步放寬後，近年來的新盤市場中，面積約280平方呎以下的開放式單位已幾近絕跡，事實上近年來的新盤，特別是新界區的大型上車新盤，絕大部分都是300平方呎以上的一房及兩房單位佔主導，近年開放式單位已賣少見少，只有少部分的市區上車盤仍然提供300平方呎以下的開放式單位。 再者隨著近年樓價持續回落，四、五年所有的新界區新盤呎價均超越1萬元，呎價低於1萬元的新盤幾本上是「無可能」，但近年新盤呎價幾乎是一浪低於一浪，呎價低於1萬的新盤亦再次出現，換言之300多萬元可以買到新界區的1房新盤，500萬元以下可以買2房，對上車客來說自然有相當吸引力。 相信大家亦明白，細單位的熱潮是一個房屋市場的趨勢，過去家庭結構在七、八十年代，受早年嬰兒潮的影響，出現不少一家六、七口、三代同堂的大家庭，兩房、三房自然成為主流，但隨著時代轉變，出生率下跌，結婚率下降以至離婚率上升，小朋友長大後自然希望「搬出黎住」，單身貴族大幅增加，不過幾年前的納米樓相信只是一個短暫的社會現象，真正的樓市剛需是一房及兩房單位，新界區的細價樓肯定是市場大熱。 筆者：世紀21 Q動力 總經理 楊永健

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策，輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階，價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元，買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢，購買心目中理想的安樂窩？ 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先，我們將討論居屋的狀況。眾所周知，居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋，但要將現有公屋交還房署（即是以公屋換居屋），這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例，可申請380萬的按揭貸款，而每月供款約19,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈，加上減少的60,000元印花稅，買家已額外獲得71,000元，相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民，他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件，即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例，最高可做9成按揭（即360萬）。每月供款約18,000元（以供25年及年利率3.5%計算）。此外，銀行按揭現金回贈超過10,000元，加上60,000元印花稅優惠，共有約70,000元優惠，相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭（即280萬）。如果該買家首次置業，他們更可通過按揭保險計劃，獲取高達90%貸款額（即360萬），當然，按揭保險需要繳付按揭保險費用，以貸款年期30年為例，一次付清保險費用是2.16%，即77,760元。假如將這保險費加進貸款額，分30年攤還，利息支出也要47,000多元，因此利用印花稅的優惠，已經省卻60,000元，所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說，調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔，希望買家們能善加利用這些優惠政策，找到心目中的理想安樂窩！ 筆者：聯按有限公司 執行董事 莫耀強

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事