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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2022樓市展望 利息疫情主導

20-12-2021

轉眼間,2021年又即將完結,由於今年香港及內地的疫情都受控,除個別旅遊相關行業外,經濟大致回復正常。至於本年樓市,基本上也是穩定,上升幅度不足5%。

最令人意外的反而是成交量大增!計至12月中,全年物業成交金額達到8,651億,預計至年底,將會突破9,000億。這將是一個歷史新高記錄,比1997年樓市最瘋狂的時候,物業成交金額是8,680億還要高,成交宗數也達到近95,000宗,是2012年以來的新高。

各類物業中,二手住宅物業成交量上升幅度最高,由去年的46,903宗上升至58,572(計至12月中)年底應超過60,000宗,上升近30%,其實自2012年來,二手住宅成交量從來從未超過50,000宗。成交金額也超過5,000億,僅次於1997年的5,647億。相信是疫情受控,加上低息持續,林鄭Plan威力在買家發揮功效。但供應方面,也因移民潮的出現而大增,有買有賣樓價上升有限,但卻造出超高成交金額量。

展望2022年,移民潮相信仍然持續,但數量可能減少。樓價會否因為受到刺激而上升,就要看看利率的走勢,及新型病毒會否引發新一波的疫情。疫情很難估計,但靠過往經驗筆者相信香港及國內都應該能夠守得住!不過,來年的利率走勢則較難預測。

筆者之前文章也討論過美國是萬般不願加息!但疫情在歐美國家一直不受控,供應鏈更發生嚴重問題,令物價一直上升,勞工也因疫情不願上班,令工資也在上升中,在通脹遠超2%的情況下,2022年美國加息步伐將會加快!美國在2018年的上一次收水過程中,香港受惠於資金充沛,利率只加了0.125%,今次又會如何?

這方面更要看未來香港股市的吸引力,IPO市場好的話,美元利息即使稍高港息,資金仍會泊在港元。由於投資港股,實質上是投資國內的大企業,中國企業在反壟斷,私教改革,「共同富裕」及「地產調控」的背景下,2022年上半年經濟展望也有隱憂!但為應付經濟下行風險,中央應為稍為放水,配合穩健的財政政策,預計下半年會好轉!

當然,通關也將短期內會實現,對香港樓市也將會是一項強心針。綜合各項因素,估計2022年的住宅樓價上半年也會平穩,下半年有望回升2-5%之間!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總 裁李峻銘



30-06-2022

筆者最近被問及最多的問題,莫過於是否買樓入市良機?不少是上車的年輕人,或是想改善居住環境的換樓客!背景當然是近期經濟氣氛欠住,俄烏戰爭及疫情令全球通脹升溫,利息趨升。又有不少報導指美國政府可能出現衰退,跟著美股大跌,美元狂升,令日圓及其他貨幣大跌,金融風暴又若隱若現? 香港因英國推出BNO移民計劃,令大家身邊不少親友離開香港,一下子令全港的物業市場蓋上不明朗的因素,自然令人感到迷惘!每個人置業都有不同原因,如果是正在每月交租的自用者,在香港置業肯定是首選。1000萬以下物業只需10%首期,而且租金肯定比利息支出高,供款大部份都是還本金,即是儲蓄。雖然少了錢消費,但對年輕人來說肯定是好事。對於換樓人士,或多或少都有投資成份,但相比其他投資領域,也絕對安全很多。 在外匯市場,一個消息已經可以使匯價大上大落,所以外匯交易從來都只是適合年輕人,股市、債市、貴金屬等等,也是經常大幅波動,筆者也交過不少學費。在不同的投資領域中,物業投資未必是獲利最多的,近年炒賣Bitcon等加密貨幣,可以獲利的幅度及速度,肯定比物業投資快,但隨之而來的風險也非常高。一般人都只會將部份資金投入這類高風險投資產品。物業投資卻擁有長線保值抗通脹的特性,一般投資者都可以放心投資。 投資必定涉及風險,物業投資也不例外,筆者一向認為,若要買樓香港是首選,但若在香港已有一定資產,就必須考慮分散投資,尤其是在當今局勢,歐美會否制裁中國或香港,也非絕無可能。但買海外樓如隔山買牛,風險也不少,「唔熟唔買」,所以筆者暫時只買澳洲及英國物業。對筆者來說,物業升值當然好,更重要是租金的現金流,這有助平穩未來香港收入的不確定性! 所以,每位讀者都有不同背景,為不同原因而置業,長遠都有助大家安居致富,而且買樓可說是睡覺也不用擔心的投資,相比其他領域安心又安全! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

23-06-2022

上周美國聯儲局終於順應市場估計,加息0.75%,並預言會繼續在今年加息。投資市場都在擔心,若高通脹率令聯儲局不斷加息,似乎看不到盡頭。美元受加息影響,不斷升值令世界其他地方貨幣自然出現大貶值,債券價格亦無可避免因利息急升而大跌,其他類別資產也牽一髮動全身,當各類資產價格都向下,觸發金融危機的可能性又令人心惶惶! 通脹居高不下,首先是因疫情令供應鏈斷裂,工廠生產能力大受影響,貨品供應不足,價格自然提高,但疫情會過去,所以美國聯儲局年初還認為通脹只是暫時性。但俄烏戰爭爆發,石油、天然氣、小麥,甚至汽車零件通通因戰爭而影響出口,通脹率自然難以回落! 不過,筆者對此較為樂觀,正當戰事非常膠著,似乎沒有太大突破,但對經濟影響卻日趨嚴重之際,法國總統、意大利總理、德國總理及羅馬尼亞總統一同訪問烏克蘭與澤連斯基會面,口頭上當然講繼續支持烏克蘭,但這四國人民希望停戰的比例,依次為意大利(52%)、德國(49%)、羅馬尼亞(42%)及法國(41%),再加上6月23及24日歐盟就會討論烏克蘭加入歐盟的申請資格,不難令人想像四國領袖向澤連斯基施壓,盡快跟俄羅斯恢復和談。 更有趣的是英國首相約翰遜也在四國領袖訪問之際,突然現身基輔,又跟澤連斯基會談,並且跟歐盟四國唱反調,勸烏克蘭不要接受苛刻的停火條件。聰明的讀者也會聯想到,歐洲明顯受戰火影響最深,最渴望停戰和談。此事除了澤連斯基,最關鍵的還是美國取態,美國中期選舉在即,高通脹率已令民生受到嚴重影響,民怨四起,甚至有報導指出美國中產家庭需要以賣血方式增加收入以維持原本生活水平! 筆者估計拜登政府因戰爭而獲得不錯的紅利 (短期利益),為了選票也會加入歐盟大軍的隊伍,迫烏克蘭讓步。問題反而是普京會否接受,或是開出的條件會否太辣令戰爭一直拖延至冬季。但無論如何,筆者估計戰爭將在今年內結束!通脹也會因而見頂,利率自然也會停止上升!大家在部署投資時,不宜太悲觀!無論港股定港樓,調整過後今年可能是入市良機!  筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

16-06-2022

本周美國聯儲局又議息,加息半厘已無疑問,但當美國發表5月消費物業指數達到8.6%及核心消費物價指數上升至6%,令市場估計加息幅度可能去到0.75%,而美國股市在上星期五應聲急挫880點。 回到香港樓市,可謂冰火兩重天,週末白石角新盤一Q清袋,向隅者眾;相反二手成交則疏落,十大屋苑週末成交少於十宗,當然也因連日天雨有關!再看本年度首五個月二手住宅成交只有15,356宗,平均每月3,071宗,比去年全年平均每月4,333宗大幅下降,當然第一季度香港受疫情嚴重影響,成交量下跌也是自然不過的事情! 筆者再將數據範圍放大,自1980年1月,香港私人住宅樓價指數為18.3,升至去年2021年9月歷史新高398.10,升幅超過20倍,而今年2022年4月為384,即自高位回落了3.7%左右。綜觀這42年的走勢,可謂大漲小回。最矚目的當然是1997年至2003年的跌幅,由高峰172.9跌至82.4,幅度為66%,之後一直上升。至2008年金融海嘯才有較大的跌幅,由08年6月126.6跌至同年12月的104.8,跌幅為8%,之後就由15年尾至16年頭美國加息收水,也令樓價由306.10跌至271.4,幅度近11%,2018年中美貿易戰,也曾令樓價由7月份的394.8跌至12月的359.40,幅度為9%。 筆者的結論是樓市大漲小回的過程中,除97年那次外,每一次回落幅度都在10%左右,而且都是跟金融問題息息相關!97年的大風暴則是金融加「八萬五」的政策,加上剛回歸的政治氣候,才會為樓市造成極大的跌幅。 今年樓價又受到美國滯漲風險上升而困擾,加上俄烏戰爭加強了通漲的恐懼,但筆者卻發現中國5月的CPI遠低於美國,國內沒有滯漲的風險,反而是需求不足,中國並不會加息反而減息。市場上不少基金,在美國衰退的背景下,反而更樂於投資在中國,加上港股A股都處於低位,基金大戶寧願蝕息,也樂於持有港元,等候投資機會。港元貸款利率上升的幅度,在今年內也是有限。除非美國利息上升似70年代,超過10厘就會為全球經濟帶來災難性影響,香港當然也難倖免!不過,筆者相信這風險太明顯,任何財金高手也不會重蹈覆轍,所以筆者反而認為隨著疫情回穩及通關,利好因素即將浮現,今次樓價稍為回調,實際是上車換樓的置業良機! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

09-06-2022

上周香港團结基金發表了新一份研究報告,標題是︰「短期供應已技窮,長遠儲備現暗湧」。報告中詳細列出香港過去及未來的住宅供應情況,單看2021年的實際供應量只有14,386伙,比2020年的20,888伙下跌了31%,也比差餉物業估價署的預測量18,228伙為少。疫情全地盤停工,及勞工短缺是主要原因。 其實,落成量比預期少也是司空見慣,2019年預測20,415伙,結果落成了14,093伙;2016年預測18,200伙,實際落成只有14,595伙。雖然如此,2017年至2021年五年間,平均每年有17,500伙落成,已比2007年至2016年的平均10,900伙大幅改善。至於2022年至2026的短期供應,報告中也估計有平均17,300伙落成,與過去五年的平均數相若。不過更嚴重的問題,將會發生在2027年至2031年的中期供應,報告估計正常只會有12,000伙,一旦有所延誤(經常發生),落成量可能進一步下跌至平均10,400伙,又回復2007年至2016年間的低數量供應。 當中原因是政府手上的熟地已發展的七七八八,新供應集中在新發展區,要2030年後再出現,而鐵路項目上蓋的土地供應,亦有相似的情況!供應短缺有數得計,已經是不爭的事實,但需求又如何?這個數字就比較難準確評估,經濟好的話,更多年青人傾向獨立自主,相反經濟不景,也可以返回老家暫住。政府過往在不同的報告中,一般用20,000為基準,但自從長遠房屋策略將公私營房屋供應目標比例改至7:3,私人住宅土地大幅減少,就很少主動談論這個數字! 筆者先從結婚數字推算,以往每年結婚的新人都超過40,000對,而2020年由於疫情關係,異地婚姻大幅減少,令新人數字減至29,000對。結婚要組織新家庭,自然對房屋產生新的需求!近年另一個新增需求,是國內到港的大專學生不斷增加,由2000年只有1,882個,至2010年已有17,959個,而2018年為42,653,2019年開始受疫情影響回落至20,000個左右,由於數量龐大,學生宿舍自然不足,學生被迫轉向私人市場全租,而畢業後留港就業,滿七年又可以取得永久居留權,數量估計每年有超過萬伙單位的需求。 單單計算結婚及國內大專生的需求,已經遠遠超過每年的新增供應,長遠而言新政府必須改善現有程序,立刻加快土地供應,否則到2027年供不應求的情況又會再度惡化,遠水不能救近火,要立即行動,才能緩和未來短缺的景況! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

加息、開關前樓市膠著 宜趁機執平貨

12-07-2022

七月又是加息月,美國聯儲局將於月底再次進行議息會議,市場已普遍預期今個月美國勢必加度大幅加息以對抗通脹,當然今年以來美國已先後三度加息,累計加息一厘半,不過香港銀行仍然未有跟隨加息,香港幾時加息仍需視乎本地資金的情況及同業拆息變成,加息周期開始,難免會影響買家的購買意慾,市民入市心態自然變得審慎。 與此同時,因應近月疫情仍然反覆,相信距離中港恢復正常通關仍有一段距離,缺乏內地資金的進場,加上早前旺市已消耗一定的購買力,缺乏內地新客源下,短期內市場的購買力確實稍稍回落,令近月的樓市出現膠著的狀態,一手市場交投仍然平持平穩,但整體二手成交量卻已顯著放緩,相信在加息及短期未能通關的陰霾下,樓市仍然膠著。 當然隨著新政府上場,市場對新政府在加快房屋供應亦有一定期望,新政府亦已表明,未來土地發展以至房屋供應,將達至提速、提量、提質、提效,相信整體未來供應會遂步提高,積極推展樓市穩步前行。 綜合而言,短期內樓市或許仍然膠著,二手整固期仍會持續,不過除非整體經濟環境出現逆轉,因應在過去兩年疫情下,整體新樓動工量減慢,未來新樓落成量勢必減少,供不應求下樓價大跌機會不大,同時亦難以出現顯著回升,事實上在現階段樓市仍然膠著,個別業主或許需要急於求售而減價招徠,加上移民潮下市場上整體二手放盤量增加,放盤增加叫價平穩,用家可以趁機入市執平貨,隨時可以以低於市價購入「心頭好」。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

控疫、建屋、通關、都攪好, 那怕人材不來?

28-06-2022

候任執政團隊的名單中,筆者注意到主管土地發展及房屋的兩位局長都是擁有豐富相關資歷的政務官,今時今日願意加入【熱廚房】必定是有抱負,想有作為解決香港市民的居住困境,至於續任局長的鄧炳強及曾國衛,是紀律部隊的核心人物,有他們努力不懈的除暴安良,今天社會秩序才可回復太平。 隨著社會法治彰顯,要實現香港經濟恢復,關鍵要點是深港早日正常通關,我一直留意社會上有部份意見領袖反復表示香港是國際金融中心,因此必須優先處理對外通關,以確保中外人員交流暢順,故每當疫情回落,便急急催促港府放寬海外人士入境檢疫措施,導致之後一波又一波的疫情來襲,亦因此導致深港正常通關一直流產,淪為空話。 幾乎肯定特首李家超非常認同深港通關的迫切性,除邀得盧寵茂醫生出任醫務衛生局長外,同時情商前食衛局長高永文加入行政會議,兩位俱是2003年香港非典肺炎的抗疫領軍人物,一定可以為香港政府的治疫方略作出實質貢獻,盧醫生履新前更長時間主理港大深圳醫院,熟悉深港兩地的檢疫準則,在人脈溝通方面亦起作用,故樂觀感到兩地回復正常通關,已不再是遙遙無期。 國務院疫控部門一直強調【外防輸入,內防擴散】的必要性,過去不少港人感到不明所以,總是埋怨外遊返港需要多天隔離檢疫,亦有一些專家不理會全民躺平的社會成本,以隔離檢疫妨礙旅客訪港為由,主張疫情緩和即放寬海外來客檢疫措施,高呼可提振本地消費,結果事與願違,作為香港遊客核心購物區的銅鑼灣及尖沙咀,至今大小空置鋪位隨處可見,足證祇有讓內地旅客無需過度檢疫進出深港口岸,香港市面消費才可逐漸回復,相反,精簡檢疫措施亦有利促進跨城經濟活動,為吸引優秀專材來港創造有利條件,共謀香港經濟發展。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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