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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

佳節當前樓市靜 買樓鋤價好時機

28-12-2021

今年聖誕、新年的氣氛特別濃厚,走到街上,不難發現處處都車水馬龍,擠得水洩不通,相信跟未能出外旅遊,大家都留港有關。

打開Facebook,提醒筆者去年今天,香港正藉疫情高峰,連晚飯堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食,否則就唯有外賣。今年餐廳卻大收旺場,高朋滿座,出名的餐廳甚至一位難求。筆者曾到訪一間私房菜,他已經停止接受訂位,因為2022年的訂位已經全滿!誇張至極,風光背後其實不少餐廳捱不住去年的逆景,已經結業,無法享受今年好日子!

這個情況,令筆者想起投資,能夠有能力在逆景時守住,才能獲得順景時的回報!
其實,在樓市方面,今年年中是市場最暢旺的時候,樓價指數也曾創歷史新高,但之後便慢慢回軟,雖然跌幅有限,但買家的變化明顯減慢了!當今正籍聖誕新年,下月又到農曆新年,大節日一個接一個,買家的購買意欲自然更加打上折扣,尤其是二手市場交易。

相反,一手高價物業在靜市中,表現一支獨秀,剛剛屯門青山公路The Carmel售出一洋房,售價高達8,500萬,呎價$20,512。馬鞍山泓碧也售出另一洋房,樓價更高達1.44億 ,呎價$40,224元,元朗山水盈去周連沽3幢洋房,最後一座以4145.4萬售出,呎價也達$18,800元。
新界洋房連續高價售出,買家並未受到節日氣氛影響。相反,接近年尾,發展商出貨意欲提高,紛紛提高佣金推動代理,買家也肯在靜市中出價購買優質罕有物業!

其實,在二手市場也有部份業主在年尾較急吐現,經過幾個月時間的調整,買家現在只要肯出價,隨時找到筍貨成交。

翻查筆者公司記錄,發現有一個全沙田馬場的三房單位成交,以往這類單位市價肯定超過1000萬,旺市時更是一盤難求,上周竟然可以用900萬成交了!買家勤力,搶到筍盤!所以,如果買家想搵到心水筍盤,不妨考慮犧牲節日的時間去睇樓,下一位幸運兒可能就是你!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


02-06-2022

沙中線通往港島灣仔會展的延伸線,終於在今年5月15日通車,這條鐵路線由70年代開始計劃,前前後後經歷50年才完工,期間宋皇臺車站曾發現古蹟,紅磡站也曾爆出造假及偷工減料等醜聞,可謂一波三折。無論如何,這條鐵路是香港第四條過海隧道,大大改善繁忙時間地鐵過海段的擠迫情況! 當然,站在投資香港物業的角度,哪個地區最受惠更為大家關注!由於過海段新建車站只增加了會展站,而會展站處於差不多純商業區,對於當地的寫字樓價格,當然直接受惠,尤其是一旦開關,相信有不少國內機構會進駐該區。但這類甲級寫字樓售價幾千萬起跳,並非一般小市民可以負擔,有部份評論認為對紅磡站附近物業有幫助,但該區住宅數量也有限,鐵路上蓋物業只有都會軒,而步行距離十分鐘內的只有半島豪庭及海濱南岸,其餘的都以酒店及寫字樓為主。 以筆者的觀察及判斷,反而東鐵線上的新界東住宅,得益可能更大。以往新界東住宅,由於交通不便,往返港島商業中心的工作地點需時長,大大影響樓價。當新鐵路線通車後,由大圍至會展只需四個站,需時大約15分鐘,有同事發現比乘搭屯馬線,由大圍去馬鞍山站的時間更短更快捷,即使大埔也不用30分鐘可到達中環,由邊境羅湖站或皇崗站,40分鐘也可直達。 根據歷史數據,西鐵在2009年連通尖東站時,大大減少元朗區至市區的行車時間,有利在市區工作的年青人遷入元朗區,車站上蓋物業更是直接受惠,當年2009年12月Yoho Town平均呎價為5,147(實用),到2022年4月呎價已升至17,174(實用),漲幅達到333%。參考全港樓價指數則由2009年底的134.7升至2022年3月的381.3,升幅為283%,可見元朗Yoho Town的樓價跑贏大市近兩成! 所以筆者建議大家不妨多留意東鐵沿線物業,加上政府大力推動北部都會計劃,此區的升值潛力不容忽視! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

26-05-2022

俄烏的戰爭已經進行超過兩個月,戰事仍在膠著。雙方都沒辦法在短時間戰勝對方,令烏克蘭的人民繼續在戰火中生活,固然是非常痛苦,對世界的影響亦繼續不斷擴散。歐洲首當其衝,能源及小麥糧食價格飛升,對低下階層的貧苦大眾打擊最大! 除俄烏戰事以外,美國總統拜登又剛剛飛抵韓國及日本訪問,推銷其印太經濟框架(IPEF),加強其遠東的勢力。說白一點,就是為圍堵中國作的部署。今天的烏克蘭,明天的台灣,報章剛報導拜登在日本談及台灣問題,[願意使用武力保衛台灣,並稱美國及其他國家站在一起,以確保中國不能在台灣使用武力],美國正不斷挑戰中國的底線!一旦台灣戰事真的發生,香港的處境又會發生甚麼影響?又應該如何部署?正是大家關心的問題! 實體戰爭在香港發生的機會極微,反而金融戰爭則似乎無可避免。參考美國對付俄羅斯的做法,相信是推倒港元的價值,令金融大亂,人心惶惶!由於港元與美元掛鉤,銀行每發行7.8港元的港幣,都需要向金管局交出1美元,所以港幣的價值百分百由美元支撐。如果美國把香港剔出SWIFT系統,正如對俄羅斯一般,金管局就可能無法向外界支付美元,港元的處境又會如何?所以坊間也有不少評論認為香港政府應該盡快研究將港元與一籃子貨幣掛勾而非單一美元! 作為一個普通市民,也可能需要為自己的資產舖路,將部份資產搬離香港放在海外及國內,是合理的部署,試想像一下如果大家要離開香港,在中山珠海生活需要用的是人民幣;若大家選擇在澳洲生活自然需要澳元。除了現金,物業是固定資產,搬不走,在動盪時期出售也會非常困難。筆者建議大家不妨考慮將物業加按,套取現金,然後增加在海外或國內的資產,可以是物業,也可以是股票債券,以減少港元一旦受到金融制裁而帶來的風險! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

19-05-2022

第五波疫情逐漸減退,市面也遂漸回復正常!包括大家都可以到球場運動,舒展一下筋骨。經過疫情的教訓,大家可能比之前更注重身體健康,適量的運動是必須的!自然大家對康文署管理下的運動設施需求,肯定是有增無減! 筆者是標準足球迷,每周都會到康文署管理的球場,親身體驗到需求遠超供應。結果當然引來投機活動,球場的熱門使用時段往往被「場佬」佔據,並在網上放售,以一個為時90分鐘的足球場為例,官價是港幣168元,炒價由900至1200元不等,如果不想食炒價,早上七點開始發售七天後的時段,早上五點開始有人在球場外排隊,當然也可以在網上登入康體通,但成功登入的機會也很微,更不要談上成功搶到時段! 康文署當然受到壓力,他們的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申請人必須親身到場簽名才能取場,現在要求申請人整段時間也必須在場,球場管理人員隨時可以在途中要求簽名。由於效果仍然有限,計劃再次加強,辣招取消親身到場購買,網上康體通也規定一個戶口只能接上一個手機。其實每一次加強辣招都令炒場人士的操作成本增加而已「在供應沒增加,需求卻不斷增加,供應追不上需求,這些辣招操作,只會將增加的成本由賣家轉嫁到買家身上!所以筆者可以預期球場的炒價只會因辣招而繼續上升!要徹底解決此問題,長遠而言當然是增加供應,但遠水不能救近火,問題就一直拖下去! 這些處境,這些對白,大家是否覺得很熟悉!跟房屋供應不足,政府就不斷「推出」各式各樣的「辣招」,結果令置業成本不斷上升,問題完全沒有得到解決!相反,買樓首期不斷因「辣招」而上升,反而令買樓成為有錢人的專利,必須有「父幹」才能上車,年青人連奮鬥的動力也減弱了! 要解決球場或房屋短缺,必須從增加供應方面著手!筆者發現不少學校也有球場設備,晚上熱門時段都是空置的,如果政府能推動及協調各學校,讓這些空置球場供校外人士使用,便可大大增加球場的供應!辦法總比困難多,筆者寄望新政府的新政策方向 - 「以結果為目標」能解決官僚簡化程序,能真正為香港市民創造幸福! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

12-05-2022

上星期,有一本財經雜誌以「買樓畀佣金已過時」為題作專題報導,報導中指出在網上討論區有網民表示,以前樓價100-200萬,佣金1%即是1至2萬,而家樓價需要700-1000萬,要畀7萬至10萬佣金,覺得太貴不合理!報導又稱,樓主引用律師費比較,20年前律師費跟佣金差不多價錢,而家代理佣金高於律師費是「畸形現象」,樓主並認為當今地產市場比20年前透明化,買樓上的程序很多時都是買家親力親為,地產代理的角色及價值已減少,佣金收費已過時。 筆者也明白佣金是買賣物業時一筆不少的使費,但若跟律師費比較,卻有性質上的不同,物業代理是需要促成物業交易才有佣金,換句話不成功不收費。香港的律師費是無論結果如何都要支付,打官司輸了也照收,物業交易最後即使告吹,大家一樣需要支付律師費! 反而,筆者贊成若物業代理的價值消失了,佣金就真的會變成過時產物。正如在投資市場上,不少股票交易佣金,變成「0」佣金促銷,原因是交易代理的工作由電腦取代了!買家及賣家可能覺得,香港物業市場上也有放盤平台,正正可以取代代理的配對角色。買賣雙方藉平台撮合自己直接議價,文件由律師行處理整個流程,可以淘汰代理的角色及功能! 理論上這是可行的,市場上也有些小額成交,例如車位買賣租賃、套房的租賃,不少是由平台作媒介,當中沒有代理參與。相反主流的交易,代理的參與比例仍然非常高。其實市場上最流行的其中一個平台,在創立初期是朝向跳過代理,促進買賣雙方直接交易作為其運作模式,但並不成功!隨著香港物業市場的改變,慢慢地也變成代理的放盤平台,每年物業代理付出予平台的廣告費超過億元。如果沒有代理參與,平台可能已經關閉! 筆者也發現資深投資者是懂得利用代理協助促成交易,並樂於支付佣金!他們懂得欣賞代理,能夠替他更快速找到買家或賣家,他們明白時間就是金錢,交易的時機轉眼即逝,代理能約睇一間就協助買家找到心頭好,是能力的表現,替他節省很多時間!首置客反而會覺得代理工作太簡單,只睇樓一次就收取高昂的代理佣金! 當然,隨著科技的進步,代理也需要與時並進。若只做一條活動鎖匙,俗稱「睇樓員」,未能提供足夠的價值,市場無情,淘汰也是必然的!佣金只會留給有創造價值的代理! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

疫下動工量減 剛需仍然殷切

27-06-2022

受新冠疫情的衝擊,令整體樓市出現相當大的變化,年初第五波疫情打擊下,無論樓市、股市均顯著受壓,今年上半年整體一、二手交投顯著回落,無可否認在疫情下,市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響,或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常,亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」,至目前市民已習慣使用「安心出行」,甚或需要定期「快速測試」,疫情已持續兩年多,即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬,但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行,無可否認過去兩年整體結婚數字顯著減少,連帶出生率亦持續回落,疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓,相信隨著疫情轉趨放緩,加上整體經濟逐步重啟下,今年結婚率、出生率或許顯著回升。 另一方面,疫情下過去幾年新樓動工量顯著減少,特別是疫情初期,地盤群組出現下,令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工,按屋宇署的數字,2020年動工量只有7100多伙,即使去年(2021年)明顯增加至21000多伙,不過由於當中約近5000伙,屬於由社福機構主理過渡性房屋,因此實際上去年動工量並沒有想像般高,加上近年政府賣地有所減少,整體而言,在疫情底下,整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆,不過疫後經濟重啟已是大勢所趨,隨著結婚率、出生率的回升,市場對樓市的剛性需求仍然殷切,不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張,供不應求的情況仍會持續。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

市建局打造新九龍城

31-05-2022

收地不易,這是重建香港舊城區的難題,由於涉及市民私有產權,有時就算私人發展商願出高價收購,也未必可以順利取得全部業權,依法強拍又費時失事,甚至由於個別業主要價脫離現實,因此令到發展商放棄收購,例如位在小瀝源路的帝堡城,當年收購兩間相連村屋和業主談判破裂,結果須改動圖則,讓位處其中的村屋成為一块【飛地】,和氣派的帝堡城相映成趣,非常觸目。 九龍城前身是上世紀的九龍寨城,當年是三不管的小區,居民龍蛇混雜,中英政府至1987年才達成協議,到1993年完全拆除,遺址建成九龍寨城公園,部份原有城牆至今依然清晰可見。 城寨整頓後,城寨居民獲政府恩恤搬遷,但始終因地點接連啟德機場,幾條街的唐樓地鋪繼續車水馬龍,而且不少居民在樓下商鋪工作,寧願忍受大飛機升降噪音,也捨不得遷往別處。 終於等到1997年7月,啟德機場正式搬往赤鱲角繼續營運。失去了往來航班旅客的光顧,九龍城區進入了迷失的二十年,同時部份唐樓已老化殘破,設施落後不方便也促使部份坊眾接受小型發展商收購搬走,故二十年來區內重建了一幢一幢的【牙籤樓】,然而,大概因為不少老街坊懷舊情結,更有老居民當年在這裡創業發跡,縱使搬到附近豪宅區居住,還是會經常來購物品茗或訪友,而九龍城市政街市大廈及兩旁的衙前塱道和侯王道,直到今天還是老一輩的潮洲人及上海人購買故鄉食材的集中地,加上老街坊重情,在這一帶經營店鋪生意依然大有可為。試問會生金蛋的鵝,誰人甘願捨棄? 位處上述兩條街中間的九龍城市政街市大廈,佔地面積廣大,原是吸引街坊光顧的核心濕貨市場,市建局既已宣佈重建,鄰近街道將失去依附重心,有利發展商加快收購附近舊樓,加上前不久已宣佈獲批重建為住宅項目的九龍城廣場,還有區內已建成的地鐵站,九龍城經過這一次【鳳凰涅盤重生】,在未來可為九龍城居民帶來舒適的全新生活環境,大家一定要向樂意遷出的街坊表彰感激。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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