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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

佳節當前樓市靜 買樓鋤價好時機

28-12-2021

今年聖誕、新年的氣氛特別濃厚,走到街上,不難發現處處都車水馬龍,擠得水洩不通,相信跟未能出外旅遊,大家都留港有關。

打開Facebook,提醒筆者去年今天,香港正藉疫情高峰,連晚飯堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食,否則就唯有外賣。今年餐廳卻大收旺場,高朋滿座,出名的餐廳甚至一位難求。筆者曾到訪一間私房菜,他已經停止接受訂位,因為2022年的訂位已經全滿!誇張至極,風光背後其實不少餐廳捱不住去年的逆景,已經結業,無法享受今年好日子!

這個情況,令筆者想起投資,能夠有能力在逆景時守住,才能獲得順景時的回報!
其實,在樓市方面,今年年中是市場最暢旺的時候,樓價指數也曾創歷史新高,但之後便慢慢回軟,雖然跌幅有限,但買家的變化明顯減慢了!當今正籍聖誕新年,下月又到農曆新年,大節日一個接一個,買家的購買意欲自然更加打上折扣,尤其是二手市場交易。

相反,一手高價物業在靜市中,表現一支獨秀,剛剛屯門青山公路The Carmel售出一洋房,售價高達8,500萬,呎價$20,512。馬鞍山泓碧也售出另一洋房,樓價更高達1.44億 ,呎價$40,224元,元朗山水盈去周連沽3幢洋房,最後一座以4145.4萬售出,呎價也達$18,800元。
新界洋房連續高價售出,買家並未受到節日氣氛影響。相反,接近年尾,發展商出貨意欲提高,紛紛提高佣金推動代理,買家也肯在靜市中出價購買優質罕有物業!

其實,在二手市場也有部份業主在年尾較急吐現,經過幾個月時間的調整,買家現在只要肯出價,隨時找到筍貨成交。

翻查筆者公司記錄,發現有一個全沙田馬場的三房單位成交,以往這類單位市價肯定超過1000萬,旺市時更是一盤難求,上周竟然可以用900萬成交了!買家勤力,搶到筍盤!所以,如果買家想搵到心水筍盤,不妨考慮犧牲節日的時間去睇樓,下一位幸運兒可能就是你!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


27-10-2022

上週,李家超公佈其萬眾矚目的首份施政報告,作為地產界的一份子,對樓市沒有調整辣招,當然是失望,其中唯一的改變,是外地尖子來港可以先置業、先付稅,居住滿七年後尖子成為本地永久居民,就可以退回多付的稅金,這政策無論對吸引尖子來港或攬活樓市,似乎效用都是微乎其微! 除了短期「減辣」措施欠奉之外,其他土地及房屋措施,卻有不少新意!當中簡約公屋最實際,在未來五年興建約三萬個簡約公屋單位,令公屋輪候時間立即「封頂」,目標在四年內,將平均輪候年期由6年降至4.5年,大量興建公屋才能解決香港貧窮人口的居住問題,他們現在住在劏房籠屋,環境狹小而惡劣,正是最迫切需要幫忙的一群,每年的施政報告,都在設計不同的方法以加快興建速度,但真正落成數量,仍然是遠遠落後於計劃,令輪候時間越來越長。今次簡約公屋可暫時緩解一下壓力,要真正解決問題,還是需要看政府如何改善整個流程︰包括覓地、改變規劃用途及建築的速度。 當然,施政報告就此作出不少建議,當中北部都會區及明日大嶼會開發更多土地,筆者也認同是明智之舉,不單住宅用地缺乏,其他工商、物流等等都是不足夠,如果要配合「搶人才、搶企業」,充足的土地、廉價的租金,肯定對跨國大企業有莫大的吸引力。施政報告中,另一重點發展策略是基建先行,所以提出了三條新公路及三條新鐵路。基建先行,就是先建成上述公路及鐵路,改善了交通網絡,有利於北區與大灣區融合,也有利於將軍澳新區連接市區,筆者冀望李家超能落實其先行的概念,打破以往的惡性循環。以往新區欠交通,自然沒有人願意遷入,卻又因欠人口,大型基建便不願冒險興建,雞蛋同雞,政府要帶頭用基建先行去創造條件,新區才能有機會成功開展。更加令筆者感到高興的一點,施政報告內建議,將金鐘四成的辦公樓,遷至北部都會區,政府肯做領頭羊,自然會令其他企業跟隨。 最後,希望新一屆政府能做到「提速、提效、提量」,盡快落實施政報告中的措施,改善市民的生活,才能留住本地及吸引外來的人才! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

20-10-2022

最近市場已有不少評論指由於新加坡已經復常,吸引了不少香港資金及人才移居,樓價租金都有顯著升幅。上週,筆者有機會跟一位已經移居新加坡三十多年的香港人,談談新加坡物業近況! 根據他的描述,新加坡市面真的很興旺,除了香港人外,東南亞也有不少資金及人才,原先可能會考慮香港,現在也轉移至新加坡,另外國內也有不少家長以往會將子女送到歐、美、澳等國家留學,並會申請居留,但在中美角力背景下,新加坡成為他們的首選,反而成為受益者。 筆者常聽說新加坡的房子也是非常搶手,優秀地段變成一房難求,私人物業租金在今年已經上漲了近三成,由於一般勞工大眾都會居住在新加坡的公營房屋,私人物業租金上升,對他們影響不大,但是原來新加坡有不少東南亞籍的外地輸入勞工,由於沒有房屋福利,對他們的影響最為直接! 結果,馬來西亞的新山由於連接新加坡,就變成搶手貨。情況就像20年前的深圳跟香港,兩地只是一橋之隔,每天有大量香港人在香港工作,放工後返回深圳居住。根據資料,星馬的新山口岸,每天都有30-40萬人流通,新山覆蓋的面積很大,中央市中心區,地段位置最優越、最接近新加坡,是最值得投資的地區! 新加坡的樓價由最平每平方呎港幣5000元至市中心豪宅區最貴可達每呎港幣20,000元,而新山市中心地段的價錢每呎在港幣2000元以下,跟新加坡有一大段距離,所以也吸引不少新加坡人在這裡置業,作渡假之用! 當然,香港人也喜歡在馬來西亞置業,因為除了價錢平之外,飲食、語言、氣候、時區等等都有優勢,之前的MM2H第二家園暫停,加上疫情令熱潮退卻,現在往返交通及檢疫方便得多,而MM2H也開始重啟,雖然要求條件比之前嚴格,相信也會吸引港人投資或移居新山。 談到投資前景的最大亮點,就是新加坡的地鐵將延長至新山,工程已經展開,預計2026年底完成,地鐵落成後兩地的交通將大大改善,兩地的樓價將進一步拉近。在新加坡物業前景看漲的背景下,新山的投資氣象自然也會熱鬧起來! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

13-10-2022

本月中特首李家超便會公佈其上任首份施政報告,雖然他強調自己並不會「流於口號」,不過他的口號也不少,「以結果為目標」,房屋要「提量、提速、提效」。其實前兩任特首在上任時,也曾表示房屋問題是重中之重,也發表不少如何精簡程序,加強統籌,也就是李家超口中的提速、提效,但最重要還是提量的效果如何! 在公屋方面,建成量遠遠落後於需求,中央官員已經明確提出目標︰「籠屋劏房要消失」,換句話說公屋要大量興建,要滿足低收入人士的基本住屋需求。上屆政府在任期內,也曾多次更改公屋的目標建屋量,任滿時的版本是本來十年會興建33萬公屋單位為目標。如果李家超要提量,就必須為興建超過33萬公屋的發展提供藍圖及具體行動,並附上其所說的「關鍵績效指標」。 公屋提量就可以解決居住問題,就是消滅籠屋劏房的有效手段!至於私人物業樓價高,市民難以負擔,又是政府必須面對的難題。除了供應量外,樓價高低受市場不同的因素影響,政府根本難以控制,況且購買物業本身也是一個投資行為,政府也不能保證只賺不蝕。若樓價大跌,又會催生社會及金融問題,樓價保持穩定應該是政府樂見的情況。 自2008年,利率低企,市場水浸,但資產價格飛升,政府唯有推出各項辣招以減少需求,減慢樓價的升幅,穩定樓價。所以過去幾年,不少港人便轉移至投資其他資產,例如債券、股票或海外物業。當今經濟及政治形勢不樂觀,樓市已經有近10%的跌幅。業主可能因移民或公司虧蝕急需賣樓套現,即使大幅減價,投資者受制於辣招,仍然難以入市買樓! 樓價有大幅下跌的風險,國內樓市也出現各式各樣救市方案,因為樓市大幅下跌不但對業主帶來損失,也會對消費產生影響,當今在中美角力的大背景下,金融戰一觸即發,樓價平穩對社會安定有莫大裨益!如果減辣太遲,信心一旦摧毀就很難短時間再恢復。希望特首在其施政報告中,無論公屋或私樓,都有合適的及時措施。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

06-10-2022

香港政府逐步向國際通關,「0+3」的檢疫措施剛於上周一(26/9)實施,立即令不少香港居民計劃外遊。疫情期間,筆者也一直受困於香港,最後一次外遊回港已經是2020年3月,足足有2年半的時間! 其實,國外有不少地方比香港更早復常,旅客也重新出外旅遊,過去三年淡靜的旅遊熱門城市,又回復熱鬧的景象。筆者也是一名熱愛旅遊的愛好者,需要在各地租住酒店旅館!發現不少旅遊城市的物業,只要適合用作招待遊客短期居住,租金回報比一般正常長租為高!因為隨著互聯網的普及,Airbnb、Hotels.com、Booking.com等平台也相繼出現,令到旅客在尋找合適租住單位變得很輕易,以往由酒店壟斷旅客的情況已經一去不復返。 業主只需要委託當地的管理公司,就有一站式解決出租搵客、清潔維修、報稅等等相關事項,並不會太複雜。不過,在選擇地點時,就必須小心謹慎。首先必須是長期有旅客的城市,例如英國倫敦、日本二世古,或澳洲的黃金海岸等等,倫敦是文化之都,二世古是滑雪天堂,而黃金海岸則有又長又靚的海灘,這些特點都是天然優勢或長期累積而成,不容易改變。當然,在法例上也必須留意,在日本大阪已經不是全年365日都可以經營民營式旅店。 另外,管理公司的質素,也是關鍵因素之一!除了管理質素外,如何推廣、如何定價,可以既收到理想屋租之餘,又可以天天客滿,不會空置,二者如何平衡都是學問與經驗。除了上述因素,近期美元大升,令海外物業變相減價,同一個物業值錢,英鎊今年就下跌超過20%,即是八折港幣找數,非常著數! 筆者在黃金海岸剛有一入伙近三個月的物業,即使現在不是旅遊旺季,但也是天天客滿,扣除所用使費,淨回報超過10%。筆者也打算年底到二世古滑雪,發現大部份方便地點的旅館或民宿已經訂滿,也是一房難求。 三年疫情,旅遊物業自然大量空置,有業主出現財困,在市場上急於出售物業吐現也是合理現象,價錢自然容易商量!筆者估計待旅遊復興一段時間後,價錢自然會跟隨租金回升而提高,大家在疫情過後去旅遊的時候,不妨也留意一下入住的物業,可能會為你帶來不錯的投資機會! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

港息或許最快明年中見頂

23-11-2022

香港加息周期展開,隨著供樓人士負擔增加,買家入市心態自然變得審慎,因應美國聯儲局仍採取相當進取的加息步伐,本地銀行體系結餘亦已回落以1000億以下的水平,相信未來一段時間,香港銀行仍會跟隨美國加息,當然按過去兩個月的經驗,香港加息步伐仍會遠低於美國加息,過去八個多月加息累計六次加息,累計加息3.75厘,而期間香港銀行只是將本地最優惠利率輕微調高0.375厘,而隨著美國通脹放緩,相信香港息率最快明年中見頂。 新近世紀21研究部就過去半世紀,綜合美國、以至香港的息口變化,過去美國息口的變化主要是跟隨當地通脹的走勢,當通脹上升,聯儲局自然需要通過加息來冷卻過熱的經濟,因應目前美國通脹與聯邦基金利率有一定的差距,相信在明年年中前,美國聯儲局仍然需要維持加息以應對通脹,當然期間的加息步伐會因應期間通脹變化。 至於息口何時見頂,當然現階段仍然難以確定,關鍵因素是俄鳥戰事對環球通脹的影響,但樂觀而言,相信是明年年中之前聯邦基金利率或會再加息1厘至1.5厘,預期當利率升至約5.5厘的水平,到時聯邦基金利率與通脹處於接近水平,美國息口或會見頂,期間香港息口亦會相應提高,但加息幅度仍然有限,相信明年中香港銀行最優惠利率或會升至6厘的水平,實質按揭利率仍會處於低水平。 不過相信大家亦明白,隨著近月美國通脹已稍稍放緩,市場亦已預期下月美國聯儲局亦會稍為減慢加息步伐,而事實上隨著加息步伐放緩,近月無論美股以至港股均已顯著回升,投資氣氛改善下,對樓市亦會有一定的支持作用,相信如果港息可於明年中見頂,整體本地樓市亦可望於明年初見底,到時二手成交量亦會有所回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓價跌足兩成多,你心動未?

25-10-2022

施政報告幾乎沒有提到遞減辣招,這讓代理業界感到非常失望。然而,是次樓市急凍,觸發點是美國利率急升,通過聯繫匯率的傳導作用,迫使香港加息遏止資金流走,現在美國通脹高燒不退,疊加俄烏戰況升級,想入市尋寶的市民也得再三思量,看看局勢發展才作定斷。 上周,極度看淡香港樓市的美國高盛投行發表預測指香港樓市至明年底或累跌3成,這判斷自當有他們的理據。然而,前線地產經紀近日匯報多區放售樓盤中,已出現一些放售價比高峰回落超兩成的割價盤,在差不多同時間亦有兩位資深投資朋友先後向我報捷,各自購入低市價接近兩成的住宅單位,其一是一個連花園的舊樓特色單位,成交價低於一千萬元,樓齡接近六十年了,朋友認為該單位樓價偏低導致租金回報高,而且估計未來獲發展商垂青收購機會大,即使短期內沒有收購,有穩定的租金收入,還是進可攻退可守,況且現時股債市風急浪高,將存款全投定期,卻不可對沖貨幣風險,因此決定繼續將一定比例的資金投入樓市,繼續物色願意割價及有重建價值的單位,特別是位處豪宅地段的舊樓,貪地積比未有用盡。 在筆者看來,好像高盛這類高大上的投行分析也祇表示明年底樓價或累跌三成,現實是一些放售中的樓盤價已比高峰期回落幾乎兩成了,回落差價遠超加息產生的額外供款。況且買家若認真還價,經紀居中落力協調下,買家就不需夜長夢多,即時落實擁有。 還有更值得留意的是,傳聞中國正醞釀重新審視入境措施,這可由內地航空的國際航班復飛增班看出端倪。往來香港和大灣區一旦改善,兩地人員來往必會增加,刺激香港經濟谷底回升,配合優才置業,趁樓市低迷自置居所,確實有望打破目前樓市呆滯困局。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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