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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

佳節當前樓市靜 買樓鋤價好時機

28-12-2021

今年聖誕、新年的氣氛特別濃厚,走到街上,不難發現處處都車水馬龍,擠得水洩不通,相信跟未能出外旅遊,大家都留港有關。

打開Facebook,提醒筆者去年今天,香港正藉疫情高峰,連晚飯堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食,否則就唯有外賣。今年餐廳卻大收旺場,高朋滿座,出名的餐廳甚至一位難求。筆者曾到訪一間私房菜,他已經停止接受訂位,因為2022年的訂位已經全滿!誇張至極,風光背後其實不少餐廳捱不住去年的逆景,已經結業,無法享受今年好日子!

這個情況,令筆者想起投資,能夠有能力在逆景時守住,才能獲得順景時的回報!
其實,在樓市方面,今年年中是市場最暢旺的時候,樓價指數也曾創歷史新高,但之後便慢慢回軟,雖然跌幅有限,但買家的變化明顯減慢了!當今正籍聖誕新年,下月又到農曆新年,大節日一個接一個,買家的購買意欲自然更加打上折扣,尤其是二手市場交易。

相反,一手高價物業在靜市中,表現一支獨秀,剛剛屯門青山公路The Carmel售出一洋房,售價高達8,500萬,呎價$20,512。馬鞍山泓碧也售出另一洋房,樓價更高達1.44億 ,呎價$40,224元,元朗山水盈去周連沽3幢洋房,最後一座以4145.4萬售出,呎價也達$18,800元。
新界洋房連續高價售出,買家並未受到節日氣氛影響。相反,接近年尾,發展商出貨意欲提高,紛紛提高佣金推動代理,買家也肯在靜市中出價購買優質罕有物業!

其實,在二手市場也有部份業主在年尾較急吐現,經過幾個月時間的調整,買家現在只要肯出價,隨時找到筍貨成交。

翻查筆者公司記錄,發現有一個全沙田馬場的三房單位成交,以往這類單位市價肯定超過1000萬,旺市時更是一盤難求,上周竟然可以用900萬成交了!買家勤力,搶到筍盤!所以,如果買家想搵到心水筍盤,不妨考慮犧牲節日的時間去睇樓,下一位幸運兒可能就是你!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


20-01-2022

疫情令不少公司改變運作模式,在家工作(WFH)變得非常普遍!間接令不少打工仔從市區搬至郊區,以享受更佳的居住環境。就以英國為例,根據去年10月數據,全國平均樓價按年升值10.2%,但倫敦就只有6.2%,而倫敦的周邊城鎮比傳統市中心表現更佳。根據萊坊的統計調查,2020年9月至2021年8月成交增幅最多為雷丁附近的Wokingham(RG10),成交量增加了83%,這裡也是香港人移民的熱門地點,樓價升幅也達15%至48.9萬鎊。這種現象在加拿大的溫哥華及澳洲的悉尼也有類似情況發生。所以大家若在外地置業,傳統上只買市中心的觀念,可能已經過時! 回到香港的情況又如何?根據仲量聯行的早前數據,2011年至2015年新界北部及西北部的住宅樓價升幅是45.8%,九龍區則上升了47.7%,市區升幅高於新界。但踏入2016-2021年,新界區上升了28.6%,跑贏同期九龍區的25.5%。筆者再根據中原城市樓價指數,在2019年1月至2021年10月比較,全港城市指數上升了11%,而港島區的指數上升了9.25%,九龍指數上升了10%,相反新界西上升了13.3%,而新界東則上升了14.5%。明顯地,新界區的走勢比市區為佳。天水圍的Wetland Seasons Bay及呎價低水的洪水橋新盤LYOS也有單位呎價衝破2萬;新界東馬鞍山新盤泓碧洋房,也有成交價超旖2.33億,呎價超過45,000,新界區樓價越升越有。 以往郊區距離市中心遠,交通既廢時又花費,學校醫院等等配套都強差人意。但隨著北部都會計劃的逐步推展,北區市中心將會逐漸出現,以往郊區的缺點將成過去,新界區物業將會有更佳表現。 疫情改變世界,連住屋的要求也隨之而改變,長線投資者必須留意此趨勢,方為上策! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

13-01-2022

香港人口老化已經是無法逆轉的大趨勢,根據香港政府統計處發佈的「香港人口推算2020-2069」,2019年本港男性的平均預測壽命為82歲,而女性則為88歲,兩者均較30年前增加8年。在2019年65歲以上人口佔總人口18%,約130萬,年齡中位數為45.5歲,去到2039年,65歲以上的人口佔總人口1/3 ,約有250萬人,年齡中位數則去到52.5歲。換句話,在2039年50歲或以上的人口,比50歲以下的還要多,總數在350萬以上! 在此背景下,回想香港住宅的設計,並沒有與時並進,沒有照顧長者的需要!筆者發現在私人住宅內,有不少獨居長者,這個趨勢隨著人口老化,只會越來越普遍。健康問題一定是頭號關注點,廁所設計、走廊闊度、扶手等等基本設備固然是必需考慮,隨著智能家居的發展,可發現長者一旦跌倒,未能在合理時間下起身,便能發出警報予有關人士,智能家居也必不可少! 除了個別單位的設計外,會所的設計又必須重新配置。運動對長者健康是非常重要,但當下的會所健身室設備又是否適合長者使用?長者可能不大需要保齡球場,反而更多的棋室、麻雀房可能更合適。游泳池的設計,可能又不一樣,全年的恆溫淺水區,按摩池也會更受長者歡迎! 硬件設計固然重要,軟件的安排也可能更需調節,以迎合他們的需要!定期安排醫護人員在屋苑內,方便長者之餘,又可建立個人醫療紀錄,更有效處理長期病患! 不少長者往往受行動不便影響,很難再長途跋涉跟朋友聚會,若屋苑會所可以舉辦不同活動,令長者在屋苑內建立其朋友圈,一定會改善長者的精神面貌。甚至可以邀請長者作導師,跟其他長者交流,相信不少長者在年輕時已經是專家,有平台讓他們分享過往的經驗及知識,一定大受歡迎! 筆者也明白,在香港發展住宅物業,不需要花太多心思,一推出市場,很快就會沽清!不過,近年一些高價大單位去貨速度減慢,當然主要原因是政府的辣招令換樓鏈斷裂所致,但若在設計上突破,專門針對有錢的長者,才能推動他們的購買意慾,售價也可能更上一層樓! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

03-01-2022

在香港,智能家居一向不太流行,可能因為大家覺得實際效用不大,只得控制燈光、窗簾、冷氣等家居電器,但費用卻高不可攀,是豪宅才有資格的配置! 但是,隨著科技的進步,這些想法也應該成為過去!現在,只需要一部隨身手機,免費下載一個合適的App,花費數百元,就可以購買到一個智能插蘇拖板,可以遙控家中的普遍電器,例如回家前預先開定冷氣,預定時間開關窗簾,都變得很簡易,完全可以自助,不需工程人員協助,費用自然大幅下降。 智能家居除了令大家方便之外,也令家居變得更安全!筆者有一位親戚,家中有老人家是有認知障礙症,曾經試過深夜獨自走出家門,在街上迷失路途,不懂回家!為此,親戚便在其大門上安裝一個只需數百元的感應器,設定在深夜時間開啓,一但老人家走出家門,便會啓動感應器,預設的手機便會發出警號,無論親戚身在何方,都可以獲得通知! 另一次,筆者有一位朋友,忘記關掉煮食爐,鄰居聞到異味,管理處致電筆者朋友,他立即可以用手機上的Apps,關掉煮食爐,避免了一場火災,也是智能家居的功能。 不過,市場上不同型號、不同公司、不同產品都可能用不同的Apps控制,對於用家來說很不方便!但筆者發現華為自家系統(OS)Harmony就具有跨平台的「超級終端」功能,不但可以將手機、平板電腦、筆記型電腦、手錶等等連接,更可以用手機為中心,跟不同的裝置互聯協作,甚至第三方提供的智慧電視、運動單車、跑步機、智能雪櫃、煮食爐、熱水機等等。大家可以想像智能家居的應用範圍不但越來越廣,也變得越來越方便簡單。 香港的發展商一向較保守,智能門鎖已經是近年的傑作,其實引入其他智能裝置費用絕對可以負擔。所以,筆者相信不久將來,智能家居將逐漸普及化,大家不妨留意市場上目前也有不少選擇,令自己方便舒適及安全之餘,也能為自己物業提升價值。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

20-12-2021

轉眼間,2021年又即將完結,由於今年香港及內地的疫情都受控,除個別旅遊相關行業外,經濟大致回復正常。至於本年樓市,基本上也是穩定,上升幅度不足5%。 最令人意外的反而是成交量大增!計至12月中,全年物業成交金額達到8,651億,預計至年底,將會突破9,000億。這將是一個歷史新高記錄,比1997年樓市最瘋狂的時候,物業成交金額是8,680億還要高,成交宗數也達到近95,000宗,是2012年以來的新高。 各類物業中,二手住宅物業成交量上升幅度最高,由去年的46,903宗上升至58,572(計至12月中)年底應超過60,000宗,上升近30%,其實自2012年來,二手住宅成交量從來從未超過50,000宗。成交金額也超過5,000億,僅次於1997年的5,647億。相信是疫情受控,加上低息持續,林鄭Plan威力在買家發揮功效。但供應方面,也因移民潮的出現而大增,有買有賣樓價上升有限,但卻造出超高成交金額量。 展望2022年,移民潮相信仍然持續,但數量可能減少。樓價會否因為受到刺激而上升,就要看看利率的走勢,及新型病毒會否引發新一波的疫情。疫情很難估計,但靠過往經驗筆者相信香港及國內都應該能夠守得住!不過,來年的利率走勢則較難預測。 筆者之前文章也討論過美國是萬般不願加息!但疫情在歐美國家一直不受控,供應鏈更發生嚴重問題,令物價一直上升,勞工也因疫情不願上班,令工資也在上升中,在通脹遠超2%的情況下,2022年美國加息步伐將會加快!美國在2018年的上一次收水過程中,香港受惠於資金充沛,利率只加了0.125%,今次又會如何? 這方面更要看未來香港股市的吸引力,IPO市場好的話,美元利息即使稍高港息,資金仍會泊在港元。由於投資港股,實質上是投資國內的大企業,中國企業在反壟斷,私教改革,「共同富裕」及「地產調控」的背景下,2022年上半年經濟展望也有隱憂!但為應付經濟下行風險,中央應為稍為放水,配合穩健的財政政策,預計下半年會好轉! 當然,通關也將短期內會實現,對香港樓市也將會是一項強心針。綜合各項因素,估計2022年的住宅樓價上半年也會平穩,下半年有望回升2-5%之間! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總 裁李峻銘


疫下樓市危與機

24-01-2022

疫情出現變數,令本港再次「晚市禁堂食」、花市等賀年節目悉數取消下,各行各業亦受到打擊。同樣樓市受市場氣氛影響,無論二手睇樓量或成交量均下跌,部分新盤亦延至農曆新年後才部署開售。 回顧2021年二手全年成交量錄得逾6萬宗成交,較2020年大增28%,亮麗成績是市場意料之外。疫情已持續將近兩年,期間樓市亦出現下行現象,但維持時間很短,整固期由「掉頭回升」,原因剛需求依然存在,因為每年仍有不少新婚人士雖要置業安居,市場換樓家庭積壓數目不少,市場形容為「報復式」入市。 息口及環球經濟方面,美國聯儲局早已預告今年內會重啟加息,至於「幾時加、加幾多次」仍是未知之數,不過按過去經驗香港亦未必完全跟隨美國加息或減息,以現時拆息持續處於低位,即使加息幅度亦相當有限。與此同時,全球低息及量化寬鬆環境下,市場對商品需求亦回復向上,而疫情未完結更加令部份供應鏈恢復有限度,環球通脹持續升溫,相信本地通脹壓力同樣亦會進一步增加,投資市場選擇「磚頭」較有保值。 面對整固期,亦為準買家帶來更有利議價空間,個別業主願意提升議價空間5-8%,而市面上仍然不乏CP值高(Cost Performance Ratio)、性價比吸引的筍盤,有需要尋找理想家居或作投資用途的市民,正是入市良機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

宅家過年,冷暖自知

18-01-2022

較早前老友聞得禁堂食措施即將收緊,立即前往稔熟食肆購得罕有十斤重黃皮老虎海班一尾,一於趁禁令尚未升級前邀靖一眾老友記大快朵頤,席間老友表示此大海魚原由酒家另一位老主顧預訂,由於禁堂食收緊被迫取消原定的團年飯局,這尾魚原價要四千元以上,現在以不到七折價錢割愛,認真抵食,宴會上一眾老友觥籌交錯,言談甚歡,然而將快樂建基在別人的失落之上,我心裡還是有點過意不去。 禁堂食強化版生效後,各門市零售行業叫苦連天,政府隨即宣佈推出抗疫基金5.0資助受災行業,重災區的花市攤檔,中西餐飲業,美容及健身,旅遊業等雖然獲發放津貼撫恤,然而老闆們齊聲表示【有好過無】,事實上政府的抗疫措施確有進退失據,以致無法堵塞漏洞,例如最近貨機機組人員違規播毒,造成多條傳播鏈流入社區,結果市民被迫宅家過年,商界更因此損失慘重。 對於好動的青年人而言,宅家過年和限聚令收緊的確妨礙了他們朋友間的社交活動,令節日喜慶失色不少,然而,對保守傳統的長者,卻多了一個機會可以兒孫共聚一堂,享用一年一度的團年飯,一家人開心守歲過大年。 最惆悵的是經營重災行業的商人,早前還預計港人出現報復式消費潮,現在大失預算,要傷腦筋四出張羅現金周轉。宅家過年更考驗人們的社交和自身實力,因為眾多親朋戚友不能共聚團拜,祇能夠選擇更密切的親友及夥伴串門,成功人士自然有更多人爭相拜訪,失意的商人卻充分領略炎涼世態。 香港市民一向重視地產投資,地產代理從業員每日到處奔波為買家物色心頭好,在這一波變種病毒衝擊下,卻得不到政府一點善意關顧,是被受忽視的災民。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

七盤齊推 一手市場百花齊放

12-11-2021

剛過去的「金九銀十」,整體市場條氛尚算熱鬧,新盤亦一個接一個,綜合而言,過去兩個月市場共售出約3330個新盤單位,較去年的「金九銀十」大幅增加37%,不過「金九銀十」過去,踏入11月新盤市場更見熱鬧,首一個星期整體一手新盤市場已售出近500伙單位,加上多個新盤亦密鑼緊鼓部署於短期內登場,預計未來兩個月新盤市場隨時比過去「金九銀十」更為熱鬧。 踏入11月確實有多個新盤同期登場,短短1個多星期已有多達三、四個新盤先後登場,加上市場上還有部分新盤部署於短期內推售,有市場人士估計今個月將有多達七盤登場,勢必成為過去兩年最多新盤推出市場發售的月份。 不過如果以推盤量計算,雖然上月只有四個新盤登場,但由於當中涉及兩個過千伙的大型新盤登場,因此上月推盤量高達3003伙,比起去年11月的2942伙還要多,亦是自18年10月以來的三年新高,盡管本月新盤市場「七盤齊推」,但由於當中大多屬於中型規模新盤、以至單幢式新盤,相信今個月的推盤量或許會較上月輕微減少。 但今個月的「七盤齊推」,可謂百花齊放,香港、九龍、新界各有新盤,中小型的上車盤以至港島豪宅均有選擇,無論上車客、收租客、投資客、換樓客均有適合的貨種選擇,再加上上月推出新盤亦有單位加推,相信今個月的新盤市場的銷情勢必熱鬧。 當然每個人的置業需求均有不同,有人會視乎未來基建規劃發展,以上月施政報告為例,政府計劃於東鐵線興建全新白石角站後,區內新盤銷售即時暢旺起來,當然亦有人會以風水作考慮,據悉未來地運轉向北面,加上政府未來北部都會區策略發展,新界北勢必成為未來新盤市場焦點。 總括而言,截至目前為止,今年新盤市場累計新盤銷售已超越15000伙,已去年全年的14393伙,相信新盤銷售總數勢必達至18000至19000伙的水平,並有機會超越2019年的18420伙的高位,成為自2013年新例實施以來新盤銷量最高的一年,整體銷售金額亦有機會達至2400億元的歷史新高。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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