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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

代理功能仍存在? 買樓畀佣已過時?

12-05-2022

上星期,有一本財經雜誌以「買樓畀佣金已過時」為題作專題報導,報導中指出在網上討論區有網民表示,以前樓價100-200萬,佣金1%即是1至2萬,而家樓價需要700-1000萬,要畀7萬至10萬佣金,覺得太貴不合理!報導又稱,樓主引用律師費比較,20年前律師費跟佣金差不多價錢,而家代理佣金高於律師費是「畸形現象」,樓主並認為當今地產市場比20年前透明化,買樓上的程序很多時都是買家親力親為,地產代理的角色及價值已減少,佣金收費已過時。

筆者也明白佣金是買賣物業時一筆不少的使費,但若跟律師費比較,卻有性質上的不同,物業代理是需要促成物業交易才有佣金,換句話不成功不收費。香港的律師費是無論結果如何都要支付,打官司輸了也照收,物業交易最後即使告吹,大家一樣需要支付律師費!

反而,筆者贊成若物業代理的價值消失了,佣金就真的會變成過時產物。正如在投資市場上,不少股票交易佣金,變成「0」佣金促銷,原因是交易代理的工作由電腦取代了!買家及賣家可能覺得,香港物業市場上也有放盤平台,正正可以取代代理的配對角色。買賣雙方藉平台撮合自己直接議價,文件由律師行處理整個流程,可以淘汰代理的角色及功能!

理論上這是可行的,市場上也有些小額成交,例如車位買賣租賃、套房的租賃,不少是由平台作媒介,當中沒有代理參與。相反主流的交易,代理的參與比例仍然非常高。其實市場上最流行的其中一個平台,在創立初期是朝向跳過代理,促進買賣雙方直接交易作為其運作模式,但並不成功!隨著香港物業市場的改變,慢慢地也變成代理的放盤平台,每年物業代理付出予平台的廣告費超過億元。如果沒有代理參與,平台可能已經關閉!

筆者也發現資深投資者是懂得利用代理協助促成交易,並樂於支付佣金!他們懂得欣賞代理,能夠替他更快速找到買家或賣家,他們明白時間就是金錢,交易的時機轉眼即逝,代理能約睇一間就協助買家找到心頭好,是能力的表現,替他節省很多時間!首置客反而會覺得代理工作太簡單,只睇樓一次就收取高昂的代理佣金!

當然,隨著科技的進步,代理也需要與時並進。若只做一條活動鎖匙,俗稱「睇樓員」,未能提供足夠的價值,市場無情,淘汰也是必然的!佣金只會留給有創造價值的代理!


筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


01-12-2022

本周地產成交的新聞,幾乎全部都是利淡消息,業主劈價、蝕本賣樓、代理行減舖炒人等等,也有不少聲音要求政府減辣,甚至完全取消辣招。筆者相信政府既不想樓價急升,也不想樓價急跌,香港大概有一半家庭擁有自買物業,樓價大跌對社會消費也帶來負面影響,加上地產的產業鍵牽涉甚廣,樓市不景對社會各行各業帶來很多負面影響! 筆者認為政府調整辣招只是時間問題,當今政府收到的統計數字明顯有延後的問題,官方只錄得10%以下的跌幅,政府自然認為幅度少,其實在市場人士都知道跌幅應該已達15%或以上,而且跌勢非常急,有業內人士估計至年底,跌幅可能達到20%。跌價大而且急,會大大打擊買家信心,又會進一步推遲置業決定,令樓市產生惡性循環。筆者只希望政府應主動收集更新更準確的市場資料,及時作出精確決定,以免將來更難挽救! 除了辣招以外,筆者亦關心政府會如何調整房屋相關政策,以達至社會更和諧,更穩定!在樓價調整的背景下,推出更多鼓勵政策,協助首置客上車,例如厘印費多年來都沒有隨通脹調整,一個500萬的上車盤,厘印費已達15萬,令首期由50萬提升至65萬,筆者建議將500萬或以下樓價的物業其厘印費減至$100,其他房價的厘印費也應相應減低! 隨著居屋的樓齡越來越大,超過政府擔保期的物業就越來越多,白居二買家為了可以做到925(9成按揭及25年供款期),可選擇的樓盤越來越少,變相推高了白居二的成交價。以最近馬鞍山錦豐苑為例,一個可以做925的432呎單位成交價達到403萬,而一個不可以925的431呎單位,成交價只是315萬,兩者之間往往相差15-20%,所以政府也應該延長居屋的擔保期,讓白居二買家有更多選擇,也有助壓低居屋的二手價。 最後,因應香港有不少年青人移居外地,需要補充各方面的人才,筆者也建議重新開放投資移民,將投資金額提升至3000萬,並將物業納入投資範圍內,以往怕會推高樓價,現在1000萬以上物業市場像一潭死水,不用顧慮會推升樓價有很大的影響了! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

24-11-2022

今年香港的住宅物業售價終於有顯著回調!物業指數今年下跌了約10%,估計至年底仍會繼續下跌的趨勢,雖然如此,香港的樓價仍然是非常昂貴!每一年國際調查機構Demographia會公佈全球城市樓價負擔能力報告,香港已經連續12年蟬聯全球最難負擔的冠軍!樓價中位數對家庭收入中位數比率為23.2倍,即家庭要不吃不喝23.2年才能買到一個住宅單位! 為什麼香港的樓價可以長期都保持昂貴?最近,筆者從一個移民至三藩市的家庭遭遇中找到一些答案!典型香港中產家庭,兩夫妻育有一對子女,在香港從事I.T.工作,夫妻二人合共每月有10萬收入,也有一層自置物業,有工人照顧子女及做家務。幾年前移民,由於沒有工人及稅率高,只有丈夫出外工作,收入只餘一半即約5萬,加上稅率高,實際除稅後收入只餘下3萬左右,由於供樓覺得有壓力,故一直租住物業。但近年美國物業受低息影響,樓價升幅很大,遂決定賣出香港物業,在美國置業。不幸地,美國經過多次加息,息率升了近4%,供款金額大增,加上通貨膨脹,單靠丈夫收入不足夠維持支出,結果妻子也被迫外出工作,小朋友唯有交由托兒中心照顧。現在兩夫妻表示最可怕的危機,是美國各大科網公司都在裁員,恐怕有一天發生在他們身上的話,物業也可能會斷供。 大家可以想像,若他們繼續在港生活,I.T.行業可謂天之驕子,在疫情下工資也不斷攀升!加上香港的低稅率,又有工人姐姐照顧令兩夫妻可以安心外出工作,支付樓價及供款的能力自然遠高於三藩市! 除此之外,筆者作為地產代理,經常發現香港不少單位都是長期空置,或只是間中有人居住!在豪宅區情況更為普遍,香港作為世界金融中心之一,不少外地買家,包括東南亞、歐美,甚至國內買家都會在香港置業,作為儲存財富的工具,卻很少入住,正如倫敦及紐約一樣。資訊透明、交投量大、貨幣自由流通等等,加上普通法的保護,都是香港物業的優勢,尤其是國內的中產人士越來越多,香港物業的潛在買家只會有增無減,更加不可以只單憑香港家庭的收入去計算購買力。保守估計,全國人口已有2億成為中產,香港的供應又怎會追得上,所以香港的樓價長期昂貴,是有其道理! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

17-11-2022

上周美國公佈其9月份消費物價指數(CPI)增幅為7.7%,比市場預計的8%低,也連續3個月下跌!市場認為是通脹見頂的訊號,再加上部份美國聯儲局官員表示加息幅度可以減慢的言論,令市場預期美國息口會在明年上半年見頂!過去一年各大央行要大幅加息來壓抑通脹,如果一旦通脹真的繼續回落,加上停止加息的話,樓市擺除了其中一個負面因素! 除了息口因素,中國的防疫政策也在調整當中,上周宣佈取消航班溶斷機制,也宣佈隔離政策由「7+3」改為「5+3」,雖然短期內不會改變「動態清零」的政策,但要求各地要更精準防疫,盡量避免對民生帶來困擾及經濟帶來不必要損失!政策方向正確,相信隨著病毒的減弱,中國會循序漸進地復常,跟香港通關的日子會越來越近! 當然,逆全球化、中美角力、俄烏戰爭等等負面因素,也非短時間可以全部消除,但中美元首終於可以在會議上當面會談,德國總理也親身來到中國與習近平主席見面。外交活動頻繁,筆者當然不知道細節內容,但有接觸、有溝通,肯定比沒有好,也減低了擦槍走火的機會。 由於過去幾個月,市場壞消息不絕,一致看淡,連行內地產代理的大行,也因生意淡薄而計劃減200間分行及大幅裁員,大家其實不要太認真,這只是計劃,落實執行的話,也非一朝一夕可以完成,只要樓市有起色,計劃就會立即改變!作為業主,更加不要賤賣物業。 在市場上,每月都有些超跌盤出現,剛剛筆者留意到沙田第一城,有一低層單位成交價竟然是350萬,同面積的歷史高位是640萬。雖然同層是凶宅單位,筆者覺得仍然是超跌價。另外,九龍凱帆軒一個兩房單位以690萬售出,銀行估價卻為930萬,相信也是業主急於套現,加上看淡前景而大幅降價。淡市對買家來說,其實非常有利,現在買樓雖然加息,但實際支出更少!不用拿上面這麼極端的例子,就以正常2021年9月份第一城1座高層H室為例,去年成交價為618萬,息口2.4%,借款80%,分30年還款計算,每月需還款$19,754,今年最近成交為488萬,樓價跌130萬,供款利息即使升至2.925%,也只需每月還款$16,652,即使再加息至3.425%,每月供款也只是$17,741,仍比上年每月供少$2,013元。 筆者想強調,淡市買樓有優勢,不要被淡市氣氛影響而擱置,必須留意市場負面因素是否改變,要買到「超跌筍盤」,就必須緊貼市場,不要走寶! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

10-11-2022

自從香港的防疫措施改為”0+3”之後,不少親朋戚友都去外地旅遊。筆者也跟朋友計劃下年一齊前往西班牙。英航飛機舊、服務差,口碑一向一般,大家不想乘搭並不奇怪,驚訝的是國泰並非大家首選!首選竟然是卡塔爾(Qatar) 航空。尤其是它的商務座,在座位硬件等設備已達到國泰頭等水平,食物及服務水平更勝國泰。雖然國泰是直航,但對友人的吸引力竟然遠不及要轉機的卡塔爾。 當然席間也有朋友反駁,去西班牙沒有廉航,如果去東南亞或日本等航線,價錢平的廉航才是首選!朋友不是經濟能力問題,而是覺得飛機帶他到達目的地已足夠,不欣賞也不需要其他額外服務,所以認為不值得為此付鈔! 另外,朋友也在討論到哪些餐館吃飯,有人提議米芝蓮餐廳,也有人認為不值,普通酒樓就已經不錯,因為根本吃不出當中的分別,何必額外花費呢!這又跟喝一支價值10萬元的紅酒,跟幾千元的紅酒一樣,除了身份象徵外,能否分別出當中不同也是關鍵! 地產代理的吸客方法也有類似的爭論,筆者一向相信真盤源的重要性,但也有圈內行家反駁筆者,認為假盤更能吸引客戶,客戶只求買到筍盤,其他都是次要!筆者認為假盤無疑能夠獲得更多接觸客戶的機會,但假盤令客戶的體驗很差,又失去了信任,生意很難做得成。不過,經過反覆討論,真盤源對於買賣樓宇經驗豐富的買家,更顯其重要性,因為除了樓盤要筍之外,信任亦是買賣過程中重要的一環,有真盤源便不需浪費他的時間。但筆者也需承認,對於冇買樓經驗的上車一族,未必人人都懂得當中的分別。不過遇到假盤,浪費了時間,更很有可能錯失找到真正筍盤的機會,而且委托操守有問題的代理去處理人生的最大決定之一,當中的風險更大! 當然,航空公司或餐廳都有其定位,回應客戶不同的需求。而地產代理除了要有良好操守外,也必需為自己定位,為目標客戶提供更貼心的增值服務,要客戶明白你服務的優勝之處!例如,最近經濟差,市場成交也大減,居屋買家是自住,成交影響最少,由於手續較繁複,因此筆者公司也制作不少居屋上車的錦囊,免費在網絡上供有興趣人仕下載, 為潛在客戶提供價值, 生意機會自然來! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

港息或許最快明年中見頂

23-11-2022

香港加息周期展開,隨著供樓人士負擔增加,買家入市心態自然變得審慎,因應美國聯儲局仍採取相當進取的加息步伐,本地銀行體系結餘亦已回落以1000億以下的水平,相信未來一段時間,香港銀行仍會跟隨美國加息,當然按過去兩個月的經驗,香港加息步伐仍會遠低於美國加息,過去八個多月加息累計六次加息,累計加息3.75厘,而期間香港銀行只是將本地最優惠利率輕微調高0.375厘,而隨著美國通脹放緩,相信香港息率最快明年中見頂。 新近世紀21研究部就過去半世紀,綜合美國、以至香港的息口變化,過去美國息口的變化主要是跟隨當地通脹的走勢,當通脹上升,聯儲局自然需要通過加息來冷卻過熱的經濟,因應目前美國通脹與聯邦基金利率有一定的差距,相信在明年年中前,美國聯儲局仍然需要維持加息以應對通脹,當然期間的加息步伐會因應期間通脹變化。 至於息口何時見頂,當然現階段仍然難以確定,關鍵因素是俄鳥戰事對環球通脹的影響,但樂觀而言,相信是明年年中之前聯邦基金利率或會再加息1厘至1.5厘,預期當利率升至約5.5厘的水平,到時聯邦基金利率與通脹處於接近水平,美國息口或會見頂,期間香港息口亦會相應提高,但加息幅度仍然有限,相信明年中香港銀行最優惠利率或會升至6厘的水平,實質按揭利率仍會處於低水平。 不過相信大家亦明白,隨著近月美國通脹已稍稍放緩,市場亦已預期下月美國聯儲局亦會稍為減慢加息步伐,而事實上隨著加息步伐放緩,近月無論美股以至港股均已顯著回升,投資氣氛改善下,對樓市亦會有一定的支持作用,相信如果港息可於明年中見頂,整體本地樓市亦可望於明年初見底,到時二手成交量亦會有所回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

合理化舊居屋按揭,讓基層多一個置業切入點

29-11-2022

重要的事說三遍,何況特區政府一再重申居住問題是政策重中之重!就基層市民置業,由於私人物業樓價高企,首期訂金及月供款項不菲,再加上現行供樓壓力測試,許多家庭縱使儲夠首期,但礙於供款額或需要組合多名家庭成員共同供款,至於年輕小家庭,倆夫婦外出工作謀生,家裏小孩子交託菲傭照顧,或由退休父母幫帶小孩,基於收入所限,往往一家大小擠在一個陝小單位生活,然而,租樓始終不是長遠計,夫妻收入卻高於申請公屋上限,希望住大啲又不想負擔太重,過去抽居屋就成為唯一希望。 今時今日,房委會每年推出了一定名額的白居二計劃,讓抽中的合資格人士可以在公開市場購買不須補地價的二手居屋,例如剛公佈今年的配額合共4500個,抽中人士在同一時間進入市場揀選單位,結果睇樓客突然增加,叫價合理的單位迅即被吸納,其他放售業主見睇樓增加,便收窄議價空間,然而,持居二購買證的客人又擔心加息增加供款,大多數不願追價,於是做成一半中籤者置業落空,怨聲載道。 其實,部分市民積極申請白居二,最主要目的是通過犧牲樓齡換取更大的居住空間。其實樓齡略高的居屋或公屋的保養許多比舊區唐樓還好,可惜房委會制定的資助房屋擔保期卻一直堅守25年內的居屋才獲批9成半按揭,超齡居屋就算白居二買家也只可申請最多6成按揭,因而令持證買家卻步。 業界多年以來,一直倡議政府與銀行磋商擔保期修訂,藉此改善基層家庭通過低起點置業改善生活空間,然而,過去政府不聞不問,現屆政府卻予人實務惠民的形象,相信許多市民和筆者都希望官方對居屋擔保期作出合理的修訂,給市民多一個低門檻的置業切入機會。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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