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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

疫情+波叔Plan 新界三房升值之王

28-04-2022

自從疫情緩和,香港政府開始放寬社交距離限制,物業市場又活躍起來。疫情改變世界,在疫情期間工作會議只能以線上形式舉行,初初覺得很不習慣,無法面對面跟同事溝通,感覺始終有所欠缺,但隨著時間過去,大家又習慣這種模式,既節省大量的交通時間,也令與外國同事及客戶的溝通方便多了!即使疫情緩和,不少會議也沿用線上形式進行!由於多了人在家工作,對房間及廁所數目的需求上升,需要更大空間面積的單位也是自然不過的事。

在上周末開售的啟德 MONACO MARINE,售出近80%,三房餘下9伙未賣,其餘的都是1房及2房,1房佔的比例更大!這情況跟以往幾年細單位熱賣的情況剛剛相反!當然「波叔Plan」實施以來,令1000萬以上物業的首期大減,也是功不可沒!在二手市場,也見證這種變化,1000萬以上的交易比例也越來越高。由於需求者眾睇樓還價的情況熱烈,也令3房單位更受歡迎,反價的機會自然就更普遍!

除面積外,疫情也令大家更重視居住環境健康,充足的綠化環境空間及運動設施,變成重要的考慮因素。本周另一矚目新盤,座落於元朗錦上路站上蓋,發展商剛公佈本周五(29號)發售首輪388伙,筆者估計此盤食正鐵路上蓋之餘,又有理想的家居環境配套,應該可以一Q清袋。問題只是1房及2房細單位搶手,或者3房大戶更受市場歡迎。

其實香港的住宅超過八成都是700呎以下的單位,在實施樓市辣招之前,大單位的呎價比細單位高,而發展商也傾向興建大單位,供二手業主換樓之用。發展商在確認買家喜好轉變之後,也會興建更多大單位,以滿足市場需要!

新特首的施政大綱即將出爐,房策肯定是重中之重,筆者大膽估計,北部都會區將會是重點,香港北部將會重點發展科技。新界無論在環境、價格、發展產業、工作機會都趨向完善,3房單位就更加會成為明日之星,升值之王!


筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


19-05-2022

第五波疫情逐漸減退,市面也遂漸回復正常!包括大家都可以到球場運動,舒展一下筋骨。經過疫情的教訓,大家可能比之前更注重身體健康,適量的運動是必須的!自然大家對康文署管理下的運動設施需求,肯定是有增無減! 筆者是標準足球迷,每周都會到康文署管理的球場,親身體驗到需求遠超供應。結果當然引來投機活動,球場的熱門使用時段往往被「場佬」佔據,並在網上放售,以一個為時90分鐘的足球場為例,官價是港幣168元,炒價由900至1200元不等,如果不想食炒價,早上七點開始發售七天後的時段,早上五點開始有人在球場外排隊,當然也可以在網上登入康體通,但成功登入的機會也很微,更不要談上成功搶到時段! 康文署當然受到壓力,他們的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申請人必須親身到場簽名才能取場,現在要求申請人整段時間也必須在場,球場管理人員隨時可以在途中要求簽名。由於效果仍然有限,計劃再次加強,辣招取消親身到場購買,網上康體通也規定一個戶口只能接上一個手機。其實每一次加強辣招都令炒場人士的操作成本增加而已「在供應沒增加,需求卻不斷增加,供應追不上需求,這些辣招操作,只會將增加的成本由賣家轉嫁到買家身上!所以筆者可以預期球場的炒價只會因辣招而繼續上升!要徹底解決此問題,長遠而言當然是增加供應,但遠水不能救近火,問題就一直拖下去! 這些處境,這些對白,大家是否覺得很熟悉!跟房屋供應不足,政府就不斷「推出」各式各樣的「辣招」,結果令置業成本不斷上升,問題完全沒有得到解決!相反,買樓首期不斷因「辣招」而上升,反而令買樓成為有錢人的專利,必須有「父幹」才能上車,年青人連奮鬥的動力也減弱了! 要解決球場或房屋短缺,必須從增加供應方面著手!筆者發現不少學校也有球場設備,晚上熱門時段都是空置的,如果政府能推動及協調各學校,讓這些空置球場供校外人士使用,便可大大增加球場的供應!辦法總比困難多,筆者寄望新政府的新政策方向 - 「以結果為目標」能解決官僚簡化程序,能真正為香港市民創造幸福! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

12-05-2022

上星期,有一本財經雜誌以「買樓畀佣金已過時」為題作專題報導,報導中指出在網上討論區有網民表示,以前樓價100-200萬,佣金1%即是1至2萬,而家樓價需要700-1000萬,要畀7萬至10萬佣金,覺得太貴不合理!報導又稱,樓主引用律師費比較,20年前律師費跟佣金差不多價錢,而家代理佣金高於律師費是「畸形現象」,樓主並認為當今地產市場比20年前透明化,買樓上的程序很多時都是買家親力親為,地產代理的角色及價值已減少,佣金收費已過時。 筆者也明白佣金是買賣物業時一筆不少的使費,但若跟律師費比較,卻有性質上的不同,物業代理是需要促成物業交易才有佣金,換句話不成功不收費。香港的律師費是無論結果如何都要支付,打官司輸了也照收,物業交易最後即使告吹,大家一樣需要支付律師費! 反而,筆者贊成若物業代理的價值消失了,佣金就真的會變成過時產物。正如在投資市場上,不少股票交易佣金,變成「0」佣金促銷,原因是交易代理的工作由電腦取代了!買家及賣家可能覺得,香港物業市場上也有放盤平台,正正可以取代代理的配對角色。買賣雙方藉平台撮合自己直接議價,文件由律師行處理整個流程,可以淘汰代理的角色及功能! 理論上這是可行的,市場上也有些小額成交,例如車位買賣租賃、套房的租賃,不少是由平台作媒介,當中沒有代理參與。相反主流的交易,代理的參與比例仍然非常高。其實市場上最流行的其中一個平台,在創立初期是朝向跳過代理,促進買賣雙方直接交易作為其運作模式,但並不成功!隨著香港物業市場的改變,慢慢地也變成代理的放盤平台,每年物業代理付出予平台的廣告費超過億元。如果沒有代理參與,平台可能已經關閉! 筆者也發現資深投資者是懂得利用代理協助促成交易,並樂於支付佣金!他們懂得欣賞代理,能夠替他更快速找到買家或賣家,他們明白時間就是金錢,交易的時機轉眼即逝,代理能約睇一間就協助買家找到心頭好,是能力的表現,替他節省很多時間!首置客反而會覺得代理工作太簡單,只睇樓一次就收取高昂的代理佣金! 當然,隨著科技的進步,代理也需要與時並進。若只做一條活動鎖匙,俗稱「睇樓員」,未能提供足夠的價值,市場無情,淘汰也是必然的!佣金只會留給有創造價值的代理! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

05-05-2022

上周五,特首唯一候選人李家超公佈政綱,相信讀者都很關注其房屋政策。其中分為四大核心政策,打頭陣的是精簡程序,解燃眉之急。當中各項措施中,以「公屋提前一年上樓」最為市場矚目。其餘還包括重啟私人參建居屋、優化及精簡土地相關程序、善用市場力量、加速土地房屋的供應,其至廣泛運用新科技建公屋縮短建築時間。至於第二項核心政策是成立「公營房屋項目行動工作組」及「土地房屋供應統籌組」,目的是加強統籌不同政府部門的建屋工作,令整個建屋流程達到提速、提效及提量的效果。 從上面兩頂政綱,可以見到李家超的房屋政策,跟以往的特首最大的分別,是更關注短期及運作效率。過往房屋政策,往往只提到未來10年、20年的計劃,並強調建屋量並非一時三刻可以提升,要長遠規劃,結果十年又十年,問題繼續惡化,結果又將問題留給下一任特首! 今次李家超先針對官僚問題,筆者也認同此乃其中一個核心問題,一旦成功,可以短期內立即將錯綜複雜的房屋問題除去了其中一個大毒瘤!至於長期房屋政策,政綱中第三項核心政策,提到會繼續北部都會區及明日大嶼計劃,並會審視「綠化地帶」、「棕地」,研究作安老院舍及住宅的可行性。最後一項核心政策,則是確立以基建先行的發展模式,尤其是與深圳的互聯互通。 在傳媒的答問大會上,李家超又明確表示︰「樓價,我覺得應該保持穩定,因為樓價我不希望波動太大,所以在政府對於這個立場,我相信要清晰說給市民聽,穩定的樓價是最適合香港社會。」穩定樓價是政府長遠房屋政策的目標方向。 至於今年首季樓市的現實情況又如何?受疫情影響成交量大跌是意料中事,一手成交只有1,723宗,比去年同期下跌53%;二手成交有8,333宗,比去年同期下跌42%,但樓價只是輕微下跌3%,樓市經歷了這個壓力測試再加上李家超的政綱,樓價在年內會大跌的想法,相信落空的機會很大了! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

21-04-2022

李家超將成為新一任特首,相信已無疑問,由於他是武官出身,過往很少就房屋政策發表意見,大家都在關注他的房屋政策,如何帶領香港解決這積存已久的深層次矛盾! 雖然政綱仍未發表,但他多次強調施政方向 - 「以結果為目標」,明顯是針對過往AI文官體系,施政往往重視程序,而犧牲效率,削弱效果的醜習!這也是香港房屋問題多年來未能解決的根本原因之一! 根據筆者的觀察,李家超在會見房地產業務相關的選委後見記者時透露,他聽到業界就房屋短缺,有不少中長期的解決方案,但能快速解決的短期方案則欠奉。明顯地,他的作風跟林鄭截然不同,回顧2017年林鄭上台,就先攬個土地供應事務小組,進行全港土地供應大辯論,報告在2018年12月發表,而政府發展局則在2019年2月20日接納報告內8大建議,其中應該優先處理的三項,即發展棕地、新界私人農地及收回粉嶺高球場,林鄭5年任期即滿,具體行動有多少?效果又有多少?大家心裡有數! 筆者也有留意李家超競選陣營中,其中一位副主任是黃元山,他被媒體認為是未來特首就房屋政策的智囊。黃元山在2022年1月發表了一份土地房屋政策研究報告︰拆牆鬆綁精簡程序,速解「十二萬伙急」短缺。根據該報告,自2013年《長遠房屋策略》以來,過去8年內沒有一年房屋落成量能達標,累計拖欠12萬個公私營單位。要填補供應缺口,就要簡化現有的官僚程序,令原先在2026年至2030年間才能落成的房屋提前至2025年前建好。報告中很詳細列明那些項目已經在較後期階段,如拆牆鬆綁,就能實現提早於2025年前落成的目標! 筆者覺得李家超需要的短期解決方案已經準備就緒,若能貫徹落實,香港的劏房、籠屋就有望消失,真正解決香港的房屋問題! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

股樓分家?套股換樓成趨勢

19-05-2022

隨著距離措施逐步放寬,由4人一檯到目前8人一檯,相信稍後可以回復12人一檯,市面經濟運作復常下,相信本地經濟亦會盡快回復正增長,不過在近月樓市明顯轉趨暢旺的同時,奈何受外圍氣氛影響,本地股市持續頹勢,但股市淡靜,樓市卻穩步回升,「股樓齊升」的日子已難以復再,但在「股樓分家」下,或許套股換樓將成為未來新趨勢。 因受美國通脹壓力增加,美國聯儲局亦已明言未來兩個月的議息會議,將會再加息,加上俄烏緊張局勢未見放緩,未來環球股市仍然受壓,與此同時,內地疫情反覆,內地股市亦難見樂觀,綜合而言,相信未來一段時間港股依然低位徘徊。股市的吸引力早已大不如前,恆生指數更從去年2月3萬點以上高位,換言之過去一年多港股已大幅回落三成多,難怪個別股市投資者已尋找其他選擇。 事實上,股市持續疲弱下,加上盡管近年整體樓價亦有稍微回落,但整體跌幅亦只是介乎百分之五至八而已,基本上過去數年間樓市仍然是大漲少回格局,整體樓市依然平穩向上,買樓永遠是置業安居、投資致富,近年身邊亦有不少朋友選擇套股換樓,在目前剛需仍然存在,本地息口持續低企的環境下,加上樓市政策穩定,投資樓市肯定比投資股市更加「值博」。 加上近月一、二手樓市均明顯暢旺起來,雖說有個別二手盤口降價求售,但只屬少數,新近新盤市場熱鬧程度更是近年少見,六、七個新盤接續登場,按揭保險計劃的放寬,已令換樓市場重啟,勢必帶動樓價見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

環球金融露危機,財富洗牌現契機

17-05-2022

一旦發生金融危機,利率、股債市及房地產價值在短時間內發生破壞性的改變,繼而導致大量企業幾乎同時倒閉,失業率瞬即惡化失控,然後出現大量有樓者拖欠供款遭銀行沒收房產,民眾破產人數急增及需要公共援助維持生活。 依稀記得香港過去曾遭遇兩次特大規模的金融危機,老一輩對97年爆發的亞洲金融風暴自然印象深刻,當時經濟泡沫由泰國率先爆破,繼而引致亞洲各國貨幣連環貶值,股市及房地產價值暴跌,當時南韓民間發起了著名的“捐金運動”拯救本國經濟,而香港政府入市“打大鱷”,重挫國際金融炒家,成功捍衛港元幣值,事跡為港人津津樂道,其後因恐危及美國股市穩定,國際金融大鱷收兵,這波金融海嘯才告平息,然而此役已令香港經濟元氣大傷,地產樓房價格全面潰退,縱使樓價下跌六成有多,依然承接乏力,直至2003年中,中央政府批准港澳個人自由行,香港經濟才得以走出低谷,地產市度復甦,不少港人適時搭上置業順風車,靠著物業增值,成功脫窮致富。 中年港人絕對不會忘記在2008年9月發生的美國房貸次按爆破,拖跨了實力雄厚的華爾街巨人雷曼兄弟,繼而引發環球連環金融崩潰,香港股市及樓市備受拖累牽連,港股在這波跌浪累積下跌約2萬多點,樓市在短短兩、三個月內,個別投資者因急於套現,需要割價3成拋售持有的物業,時任美國國務卿的希拉利急訪北京,以同舟共濟說服了我國領導人,於同年11月推出人民幣寬鬆政策,大增貨幣供應量,成為帶動全球走出經濟衰退的火車頭,不知道今天的美國政要,是否還記得中國這位有情有義的白武士? 以上兩次人生難得一遇的環球金融危機,事故源頭俱與美國關係密切,可是對相距萬里之遙的香港經濟,依然促發了兩波港人財富洗牌的重大契機,一方面令一些富人變得一貧如洗,卻又成功做就另一批香港人獲得豐厚的財富,特別是積極借勢搭上順風車置業的,至今大多數獲利不菲,成功致富上流。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

樓價重返去年初水平 醞釀下一波樓市升浪

29-03-2022

雖然第五波的疫情還未過去,不過幸好近日確診數字已顯著回落,相信今一波疫情亦將要過去,回顧過去兩年多的疫情變化,第五波疫情的嚴重程度確實令人感到意外,表面染疫人數已超越110萬人,實際染疫人數更有機會已超越300至400萬人,並已帶走7000多人的生命,情況確實令人惋惜。 再者第五波疫情亦令本地經濟,以至樓市、股市均帶來一定的衝擊,正如財政司司長早前的預告,相信第本季度本地經濟難免會再次出現收縮,股市已率先出現極大的波動,恆指一度跌至18415點的6年幾新低,近一星期才稍為反彈至22000點以下的水平,但距離第五波疫情前的約25000點仍有一段距離。 至於樓市的情況,最新差餉物業估價署公布上月私人住宅樓價指數,最新樓價指數報382.1,按月顯著下跌2%,是近年來單月最大的跌幅,整體樓價指數已經連跌5個月,並已跌至自去年1月以來的13個月新低,其中大單位的跌幅就更加明顯,按差估署的數字,最新D及E類單位(即實用面積為1076平方呎以上單位)的樓價指數,更已跌至自2017年10月以來的近5年低位。 換言之目前整體樓價,特別是細單位的樓價已跌至去年初的水平,而大單位更已跌至4、5年前的低位,相信大家亦明白樓價整固是基於近月整體成交量大幅回落,成交減少業主自己需要割價求售,相信整體樓價已調整至一個相當吸引的水平,個別買家亦已趁機入市「執平貨」。 總括而言,目前股票已由18000幾點反彈兩成,直逼22000點的水平,4月21日放寬社交距離措施,大市放寬下,樓市明顯回暖,二手成交無論是太古城、黃埔花園均出現搶盤的現象,其他屋苑成交上升,個別優質盤口有多客爭奪,未來消費券的出台及保就業數百億元注入市場,四月必定反彈式大旺市、加上「波叔plan」之下,按揭保險上限放寬,1200萬元以上物業、最高可借960萬、以1500萬成交相等按揭成數最高可達六成四,過千萬成交定必倍數增加。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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