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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

監管代理25年 法例改革宜加速

15-09-2022

剛剛收到地產代理監管局慶祝成立25周年的請柬,監管局由1997年成立至今,筆者都見證其成立及發展,回想97以前,地產代理良莠不齊,服務水平非常參差!往往為消費者所垢病,加上在90年代,樓價升幅驚人,資訊不對稱,代理擁有更強的影響力,也很容易受到利益所蒙蔽,隱瞞自己的身份參與炒賣,甚至挺而走險,從中食價,令買賣雙方有所損失!除非涉及刑事可以報警處理,其他糾紛消費者往往投訴無門,民事訴訟涉及龐大法律費用,令他們放棄投訴。

地產代理監管局的成立,無疑是廣大市民的後盾,既擁有調查權,也可以制訂代理必須執行的執業指引,無疑令代理行業走上更專業的道路,掃除過往不少嚴重醜習,令市民得到更佳的保障。

不過,監管局的成立及運作,是根據地產代理條例(香港法例第511章)的規定,這法例在1997年跟其他一大堆法例,趕在主權移交時通過實施,當中難免有些考慮欠周詳,何況法例已經歷時25年,定期檢討才能與時並進!例如在97年,中學只是五年學制,所以當年規定是中五畢業便符合發牌學歷要求,應該改為中六畢業便是理所當然。當年立法時,海外置業並不流行,沒有為此著墨也很自然。結果出現不少無牌人士從事海外物業銷售,買家保障成疑,也需從速立法改正!作為從事此行業超過30年的「老餅」,可列出很多可以改善的細節,但廣大讀者未必有興趣!

但有個大原則,卻是具翻天覆地的改變。現行的法例是容許雙邊代理的模式運作,代理一方面代表買家,同時又代理業主,但買賣雙方難免有利益衝突,代理要持平去對待雙方是非常困難的事,甚至是觀點與角度的問題。筆者也曾經見到不少代理同時被買家投訴偏幫業主,而業主又投訴代理偏幫買家,兩面不是人。

要代理的工作做得好,必須釐清其工作責任,這種含糊不清的角色有礙代理質素進一步提升!根據筆者記憶,1997年立法時就雙邊代理角色也曾有不少爭論,業界對實行單邊代理很有保留,認為會影響交易的速度及交易量,間接令佣金上升,最後政府妥協保留雙邊代理,而業界也支持部份條例刑事化,政府便順利在回歸前通過法例!

此一時彼一時,監管局成立已經1/4個世紀,也許是適當時間再為法例作出詳細的檢討,令代理質素更上一層樓!


筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


08-09-2022

最近筆者跟商界朋友討論時,話題總離不開員工移民潮,尤其是資訊科技的人才,更是重災區。以筆者公司為例,IT部門原有5位同事,其中一位去年已經移居英國,另一位打算明年出發,另外一位則被政府的高薪吸引了,轉職政府工!讀者在各大媒體也會留意到,除資訊科技外,金融財經、醫護、教師以及公務員都是移民重災區! 為了填補空缺,不少公司向外高薪挖角,包括政府。除了薪金水漲船高,增加企業的運作成本以外,新上任的同事其工作能力及經驗,往往未符合工作要求,由於空缺多,勉強上任,工作壓力也自然大,對同事也不是好事! 這種人才荒,似乎並不是香港獨有,在疫情期間歐美國家都出現所謂「大辭職」浪潮,尤其是年青人更注重工作與生活的平衡(Work-Life Balance),要求彈性工作時間及可以在家工作。展望將來,一些厭惡性工作將更難找到新血加入,怪不得餐廳長期缺乏「洗碗」,地盤工作雖然薪金優厚,但也是長期倚賴輸入勞工!由於請人實在太難,這類工作也漸漸由機械人及自動化所取代。 至於地產代理,也利用VR去睇樓,水平日漸提高,這也節省了代理及客戶的時間。但代理另外一項重要工作,就是配對買家與業主,為了有效完成這個工作,不同代理會不停致電業主,查詢單位的情況外,也不斷試探業主的去貨心態、價錢是否堅定、是否可以降價等等。對於買家,不同代理也不斷提供樓盤,甚至是重複的樓盤,也令買家感到煩擾,拒絕的比例很大,代理的成功率也不高,其實這些也是厭惡性工作,年青一代對此的興趣自然也不高!所以代理利用人海戰術的效率也變得越來越低,難怪最近樓市轉淡各大公司都錄得大額虧蝕! 所以未來代理的模式也會進入新時代,利用AI人工智能,可以更準確配對買賣雙方,當然背後需要很多準確原始資料(Data)。如何收集、如何分析當然是關鍵要素,由於現代社會人人都用手機,有效收集數據已經變得更有可能。但要有成效也絕不輕易,管理層需要有高遠的視野及堅定的決心,才能排除過程中的困難,而公司也要作出長期的投資才見成效! 地產代理的工作,不會完全由人工智能取代,但若能有效運用科技,將會令代理工作更上一層樓,成效與收益也自然理想得多! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

01-09-2022

筆者最近途經觀塘區,第一印象就是面目全非,由昔日破舊的工廠區搖身一變成為時尚的工商貿易區,高級寫字樓及商場林立,但在眾多美輪美奐的大廈群中,有一座只有樓高約七層的舊大廈,原來是電訊盈科的「機樓」。翻查一下歷史,原來「機樓」是電訊服務供應商的集線地,大家的有線電話都會經此「機樓」運作,政府在1950 – 1990年以私人協約方法批出81幅土地作此用途,總面積達到17.4公頃。 由於科技一日千里,電訊器材體積越來越少,「機樓」對面積的需求也大大減少,可騰出空間作其他用途。例如銅鑼灣禮頓道有一座電訊盈科大廈,原先也是「機樓」,其後向政府補地價改成商廈用途。其實電盈也曾有計劃將全部「機樓」轉作住宅用途,研究指出具有重建價值的合共有42個地盤,面積逾萬呎。但據報導計劃最後只有一個成功,就是上環和風街的盈峰一號。筆者估計除了改變土地用途外,補地價是重要阻力。因為當年批地是屬於特別用途,批出土地的價格極低,一旦要補回全部差額,發展商覺得利潤有限,但若有「鬆手」又會被社會輿論炮轟偏幫發展商,所以最終未能成事!假如當日電訊商用市價購入地皮,地價升值已不少,補地價只是補用途變更的差額,發展成事的機會就大大增力! 除了大企業,其實小市民也面對這種困局,大家購買新居屋時,屬免付地價,但不是豁免只是延期收取。例如市值800萬的單位,地價佔50%,即400萬,居屋業主好處是只需要付半價便可以上樓,但一旦需要在自由市場賣出單位,便需要補地價,如果單位已升值至1200萬,業主便要補回50%未付的地價,即是600萬,升值越多補地價金額會越大。如果業主當日用400萬買入私人住宅,升值金額固然可能更高,也無需補地價,可以取得升值的全部利潤。 當然,相同價錢買到的私人物業,肯定比居屋面積細,或者距離市區遠,針無兩頭利,如何選擇大家就要小心考慮了! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

25-08-2022

自從內地政府推出「三條紅線」,發展商資金緊絀,爛尾樓的出現自然並不是甚麼新鮮事。上月筆者也曾撰文談及此問題,但涉及的城市大多數在湖南、湖北、江西等等中西部城市,而本月初還有KOL在YouTube頻道講大灣區並沒有欄尾樓的出現。言猶在耳上週一班香港苦主向特首求助,他們是在2017年購入了一個位於橫琴口岸上蓋的樓盤。筆者還記得當年開盤非常震撼,由於物業位置優越,緊貼橫琴口岸及結合交通樞紐,加上外型設計時尚,即使呎價高達港幣6000元以上,銷售成績也非常理想。在電視上看到影片,也見到外牆已經大致完成,確實是一個標誌性項目,對其要爛尾收場,筆者也感到震驚及可惜! 以往在港人最熱衷置業的珠海及中山,間中也有小型爛尾個案,但大都是小型開發商或商舖劏場。物業去貨難,開發商多數利用高回報包租等手段,吸引經驗少的投資者上釣,真真正正的爛尾樓事件,已經是很久之前的歷史了。其中最重要的改變是開發商要預售樓花,必須獲得「五証二書」等不同部門批文,證明已具備開工的條件,而且出售樓花獲得的款項,必須存入指定戶口受到監管,確保發展商不能胡亂挪用樓款於其他用途。今次這大型項目,根據報導有齊相關文件,而且銷售成績非常理想,理論上應該沒有資金斷裂的問題。 除了爛尾,貨不對辦也是另一個需要關注的問題,這個項目的用途是商業用途,產權也只有40年,跟一般70年產權的住宅有顯著分別,但開發商卻包裝成為「公寓」,可以商住兩用,並以4米9的特高樓底作賣點,可以建複式設計,結果珠海政府其後否定這種做法,發展商固然未能實現4米9樓底的承諾。據一些苦主訴說,連供應水及天然氣的管道也沒有建好,換句話說只能作商業用途,之前承諾的「商住」用途也泡湯了! 其實,這種貨不對辦在珠海並不是單一事件,在2021年珠海保稅區也有些項目發生類似糾紛,開發商職員及代理中介在美輪美奐的示範單位內所承諾的,跟收樓時完全不一樣。根據筆者跟內地人士了解,在橫琴置業也有些國企發展商出現類似問題,但處理得宜,肯對買家作出賠償,事情沒有鬧大!由此可見,這種事情在當地並不罕見。 無論樓盤爛尾或貨不對辦,開發商固然是有不可推卸的責任,但作為監管機構,也是需要負上一定責任。在大灣區置業,對融入大灣區有莫大的幫助,但置業是重大投資,信心是重要基礎,令苦主得到合理的賠償及適當的協助,將有助重建買家的信心,希望政府能介入協調,令事情得到完滿解決! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

11-08-2022

傳媒報導新特首李家超,原定上週公佈縮減酒店檢疫日數,及推出紅黃碼新措施,目的是希望香港能逐步與國際通關,可惜又因技術問題而延後,至今週才落實推行。 香港正坐困愁城,無論對海外及內地都沒法通關,令經濟活動一直沒法正常恢復,加上美國加息,無論供樓一族或營商的老闆都百上加斤!過去幾年,香港已經遇到不少難關,2018年中美貿易戰、2019年社會運動、2020年新冠肺炎、2022年俄烏戰爭,更要命的是碰上中美爭拗,台海局勢緊張,令疲弱的經濟再遇重挫,百業蕭條! 當今報章有不少蝕讓成交報導,例如德福花園一個527方呎的單位,以668萬售出,原業主在2018年以800萬購入,帳面已經慘蝕132萬,達16.5%;太古城一個536方呎的單位以950萬售出,原業主在2019年以1030萬購入,帳面蝕80萬或7.8%。其實過去3-4年,整體樓價指數上落不大,蝕讓業主不是移民急讓,就是生意困難,急需資金周轉! 以往沒有辣招的年代,市場上有投資者的話,只要樓價低於市價5%左右,便會吸引他們的注意力,售出的機會便大。現今投資者要付出15%的稅金,5%的折讓當場沒興趣!一般用家除了考慮價錢之外,配套、裝修、方位等等都有不同的要求,所以樓市在沒有投資者的背景下,一旦遇上樓市交投疏落的情況,成交價就會跌得更慘! 筆者明白在樓市熾熱期間,辣招有其一定作用,但亦有其副作用,1000萬以下的物業,幸好有林鄭plan及波叔plan的協助,買家還可以順利上車換樓,但具有一定投資者的2000萬以上豪宅,情況就更糟糕,外地投資者未能到港,本地客又被辣招所趕,購買力不斷萎縮!如今經濟已經向下,股市、債市通通不振,如果連樓市都繼續不振,對經濟的打擊就更大!所以新的特區政府,應該盡快未雨綢繆,及早檢討一些過時的辣招,令投資者重新入市以穩定樓價,穩住經濟! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

劈價盤湧現 用家宜趁機「執平貨」

30-08-2022

近月樓市兩極化的現象愈見明顯,近月一手新盤市場持續暢旺,整體新盤銷情的持續理想,8月份的新盤銷售更創下自去年5月以來的近15個月新高,不過與此同時,整體二手市場交投持續淡靜,個別較心急出貨的業主只好減價放售單位,令市場湧現一大批「減價盤」、以至「劈價盤」,加上個別「移民盤」出現,整體二手樓價持續整體,個別成交價更出現「一個平過一個」的現象。 隨著早前銀行已陸續調高新造按揭的按息上限,香港調高最優惠利率的機會亦已大大提高,加息臨近下購買力變得審慎,二手樓市顯著受壓,樓價亦拾級而落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算,過去一年整體樓價指數反覆回落,盡管按樓價指數而言,過去一年整體樓價跌幅只介乎5.5%而已,但已跌至自2020年2月以來近兩年半低位,實際上個別地區的跌幅亦已一成以上。 無可否認,近期二手市場成交中,錄得不少蝕讓成交,當中包括不少持貨僅3年,額外印花稅徵稅期結束便隨即沽貨離場,現時這批持貨3、4年的短期轉售大多都要蝕讓離場,不少入伙數年的「半新樓」,大多均需要面對跌價的現實,同時間整體二手成交價不斷「尋底」,沙田第一城兩房入場價由年初500萬元,進一步跌至目前400多萬元,馬鞍山兩房亦已跌至500萬元,太古城兩房亦已不用950萬元。 加息周期開始,大部分準買家憂慮利息增加影響還款能力,但準買家應積極準備當加息幅度放緩時便可把握時機入市,加上現時樓價跌至相當吸引的水平,對於用家而言,確實可以考慮於現階段趁機「執平貨」,基本需求下,每年均有一批買家需要上車或是換樓,隨著樓價回落至吸引水平,大批劈價盤湧現,確實是用家入市好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

美國加息割韮菜,港樓價恐慌跌過頭?

13-09-2022

美國聯儲局主席鮑威爾剛於上周四發表重要演說,表明為了要把美國通脹壓服回到2%,將會堅定不移的推進收水及加息,要美國人有心理準備失業人數回升,同時加息也會令美國家庭負擔額外增加,更多美國人甚至出現財困。 然而,這一波凶猛的美國通脹,遠因較早前是美元濫發,近因則是美國發動去全球化,因而導致商品物流及能源成本無序上升,而俄烏陷入拉鋸戰局,影響全球糧食及石油暢順供應,因而使西方發達國家通脹瀕臨失控,也恰好成為美國繼續加息的堂皇正大藉口。 事實上,美元是國際最主要流通貨幣,因此美國加息及收水,對環球資金流動的確舉足輕重,但鮑威爾表明美聯儲加息是基於美國自身利益,而美聯儲加息的首要任務是制服美國國內的通脹,使盡快回落至2%的理想目標,換言之,美聯儲將不會考慮加息對其他國家及地區的確實需要,例如我國才公佈8月居民消費價格指數(CPI)按年祇升了2.5%,通脹率相當溫和,確實沒有加息必要。可惜其他國家由於經濟規模弱小,資金撤走回流美國令被撤資國家資產價格失去承接跌跌不休,導致一場環球金融危機迅速展開,作為東北亞發達經濟體之一的南韓,近期股市暴跌,外匯儲備及外貿表現入不敷支,看情況趨勢,這個美國同盟國或再成為被割韮菜的頭盤祭品了。 美國的如意算盤是藉著連串緊密加息制服通脹,筆者相信成功不易,因為過程中會令美國人遭到嚴重金融損失,重創美國股市及債市。況且成敗另一關鍵是俄羅斯在全球能源發揮去美元化是否能夠取得成功。最後是歐洲這個冬天實在太冷了,有機會令歐洲人回復理智,因此美國的降服通脹大計,分分鐘要被迫半途而癈,那麼,現在就預期港樓大跌回到解放前,香港人是否想多了! 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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