cardimage

李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

二手盤價量齊升 新盤大手客再現

19-01-2023

上周筆者在本欄提到,中港正式通關,樓市會回復正常,並預計二手筍盤會在未來1-2個月消化完成,但經過一周的時間,樓市復常的速度比筆者估計更快。二手交投方面,一月上半月十大屋苑成交錄得164宗,比同期上升88%,海怡花園升幅最高,達16倍;屋苑呎價也全面上升,以將軍澳新都城升14%稱霸,可謂價量齊升,近年罕見!

至於新盤市場,在沒有新盤開售的背景下,也出現百花齊放的現象。以量計算粉嶺ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96伙。上車盤外,豪宅表現也一樣出色,當中位於啟德跑道區的澐璟,本月已有15宗成交,此盤全屬2,000呎以上大單位,呎價近5萬元,每單成交都近億元以上。除此之外,九龍區St. George's Mansions也有5宗成交,呎價也有超過5萬元,總價也是億元成交;至於新界區也是不惶多讓,馬鞍山Silversands頂層連天台特色戶以$5,600萬成交,成交呎價超過$35,000,創項目成交價及呎價新高!更令筆者意外的是新盤大手客再現,九龍區Grand Victoria II有客人一口氣買入8個單位,每個單位成交價都超過$2,000萬,總價超過1億6千萬元。

筆者原先估計,通關初期由於簽證等手續所限,人流應該有限,南下的會以「新香港人」為主,從政府的入境數字來看,應該與事實符合,但對樓市的刺激,卻似乎比預期中更正面!筆者也有留意到網上有不少評論認為,國內近年經濟及樓市不振,通關未必帶來購買力,反而令國內業主方便南下沽貨,令香港樓市反而會進一步下跌。在理論上,這種說法合符推理的邏輯,但實情卻並沒有這麼簡單及直接!

對於物業的買家來說,買樓始終是重大決定,會傾向保守,喜歡實地考察,封關期間不會貿然出擊,而是傾向等待時機,所以購買力是可以累積!相反,如果國內業主遇到財困,一般都是急於套現,即使隔離措施麻煩也不會等待,何況通關時間是未知數,只會盡快行動,所以沽貨的壓力是不會累積的!

而且,據筆者在市場上的了解,國內業主為求盡快套現,會傾向先向財務公司加按。買入物業時銀行一般只能按樓價的3~4成,財務公司樂於加按至七成,加按套現後業主同時會在市場放售,賣出物業的款項用作還款!如果遲遲未能成功放售便會成為銀主盤。筆者從財務公司或銀行的銀主盤名單中,發現豪宅物業數量極之有限,所以筆者相信國內業主在通關後,會大舉沽貨的數量也有限!

加上美國的通脹率又再下降至6.5%,加息壓力下調,香港樓市春節後,相信會進一步向好。有需要的買家宜盡早留意當中的變化,作出符合自己需要的決定。

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


22-02-2024

前摩根士丹利亞洲區主席羅奇(Stephen Roach) 之前在金融時報發文 「香港已玩完」(Hong Kong is over) 引起社會上熱烈的討論。西方人士對中國及香港發表惡意批評其實見怪不怪,當中不少根本對中國及香港都沒有深入認識,但羅奇一向被視為「中國大好友」,1980年代初便在香港,對中國經濟研究有 30多年,一直看好中國及香港的發展!今次立場倒轉,因此更令人關注! 羅奇在其文章中是用恒生指數的表現去認定 「香港已死」,他說由2019年至今,恒生指數由 3萬點下跌至現在 16000點,跌幅近半,由 1997年回歸至今,恒指只漲了5%。恒生指數只是金融市場內幾十隻股票的股價表現,何以能夠反映香港的盛衰,股價不升長跌,涉及多種因素,美國股票屢創新高,依羅奇的思維,豈不是美國的國力應該如日中天!實情剛剛相反,美國的兩黨政治內耗嚴重,國內分裂也很明顯,對外債台高築,美之地位岌岌可危。今年尾大選,特朗普一旦未能當選,其支持者可能不服從選舉結果,要求推翻結果,發生動亂也有可能,「美國已玩完」的機會似乎比「香港已玩完」更見說服力。 雖然不同意其結論,但也研究他提出的三大因素,藉此理解西方人如何看香港,也有價值! 羅奇認為第一個因素是本地政治,由 2019年的「逃犯條倒」引發大規模示威活動,令中央實施「國安法」削弱了香港的自治,令「五十年不變」的承諾腰斬!筆者的看法跟他完全相反,在沒有國安法及 23條的話,外國機構(包括間諜組織) 對香港及中國的活動,香港政府沒有足夠的法律基礎去監管及制裁,跟「一國兩制」、50年不變承諾無關!筆者也寄望在愛國者治港的環境下,中央有信心讓香港有機會進一步普選特首,讓外國人明白香港的高度自治,並沒有改變! 第二個因素是國內經濟的困局,特別是「三個D」,即高債務、通縮和人口結構老化(Debt, Deflation and Demography),筆者同意國內經濟短期面臨一些困難,也令香港受到影響!中國過往過份依賴房地產的發展模式,轉向消費型,尋求高質量發展,No Pain, No Gain 經過艱難日子,相信好日子會重臨。 至於第三點是中美之間的競爭令香港這個「超級連繫人」角色受到影響,這無異令香港對歐美的貿易減少了,但其他地區的機遇卻不少,例如中東及東南亞,重點是香港能夠轉型,適應世界的改變。任何一個地方,墨守成規不求進步,自然會被淘汰,香港也不例外。羅奇的言論正好警剔我們要加倍努力,不要被人家看低! 筆者:世紀21奇豐物業顧問 行主席及行政總裁 李峻銘

15-02-2024

筆者在2024年初在本欄提出,本年的樓價走勢受兩大因素主宰,一是「減辣」,另一樣是「減息」,本月底財爺宣佈財政預算案時「減辣」肯定是有的,問題是會否「全撤」而已。 今天想談一下「減息」,香港要減息當然要美國也減息才成,而美國聯儲局主席鮑威爾在上周會議結束後,明確表示緊縮周期已經結束,但卻同時暗示3月減息的可能性不大,原本市場估計3月減息的機會由64%大減至20%。其實去年聯儲局的點陣圖預期2024年只會減息三次,幅度共0.75%,但市場卻普遍估計會有六次減息,共達1.5%。市場的估計大多基於2024年是選舉年,經濟在高息及緊縮的政策下,隨時有衰退的風險,政府為防止衰退及影響大選,必須先下手為強,但美國經濟數據仍然非常強勁,剛公佈的1月份就業數據,非農職位新增達35.3萬個,遠超市場估計的18.5萬個,失業率保持在3.7%,而平均時薪按年也增加4.5%。強勁的勞動市場令聯儲局相信美國經濟會軟著陸,不至於出現衰退風險,自然也沒有必要過早減息,何況通脹率也未達至2%的目標! 當大家看到這些報導,自然也覺得美國的減息步伐會減慢,但不要忽略上周世界各地都有銀行出現危機,包括美國的紐約社區銀行(NYCB)公佈業績,上季意外錄得嚴重虧損,令派發股息大減七成,而股價也在一周內暴瀉42%。大幅虧損的主要原因是受商業房地產拖累,需要作大幅度壞帳撥備。而日本的青空銀行(Aozora Bank)也發出盈警,本年度會出現280億日圓的虧損,15年來首次見紅,該銀行股價也在兩天內暴跌合計達37%。 除此之外,歐洲的德銀也為美國商業房地產貸款作出1.23億歐羅的撥備,而奧地利房地產集團Signa也破產收場,其最大債主為瑞士私人銀行寶盛,要為此撥備7億美元。商業房地產受在家工作的風氣影響,空置率大升,價格自然大跌,銀行處於風險關口,一旦爆雷聯儲局又豈能袖手旁觀,到時又要急急放鬆銀根及減息救市。 所以今年的減息步伐,仍然存在很多變數,但大方向不會改變,相信2024年會一步一步向好發展!在此筆者亦祝大家今年龍年身體健康,事事順利! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

08-02-2024

為了振興經濟,重燃香港的旅遊業,港府大力打造香港成為「盛事之都」。原本其中一件盛事便是「球王」美斯隨美職聯球隊國際邁阿密訪港獻技,港府除了出力支持,更花費港幣1,600萬公帑資助,球場上見到特首李家超、財爺陳茂波、文化體育及旅遊局局長楊潤雄等高官齊齊現身,為此盛事贈慶。 美斯訪港無疑引起全城期待,活動票價由880-4,880港元,筆者作為超過50年的標準球迷,也覺得這個票價是空前的昂貴。雖然如此,4萬張門票在開售半小時左右便告售罄,相信除了本地觀眾,也吸引了不少大灣區及外地的球迷專程來港一睹「球王」的風釆。 但最後活動竟然爛尾收場,球隊聲稱美斯受傷,連一分鐘也沒有出場比賽!令4萬名入場球迷大失所望,球員受傷未能出場是無法避免,失望之餘卻也能理解,但美斯受傷明顯不是意外情況,來港前2月1號對艾納斯的比賽中,美斯也只能在最後7分鐘才出賽,球隊事後聲稱美斯是肌肉發炎,這種傷應該在比賽前的一至兩天,球隊已經可以判斷能否出賽,而不是臨場才作出的決定,所以球迷覺得「受騙」,令失望變成「憤怒」! 對香港政府打擊最深的是另一「球王」C朗上月訪問深圳,C朗同樣因為受傷未能出賽,結果主辦方一天前宣佈取消賽事,向球迷全額退票,並向球迷賠償酒店及交通開支,令球迷在失望之餘至少沒有甚麼經濟損失!面對同樣問題,為何香港跟深圳的處理手法有如此大不同?背後的原因可能很複雜,但作為消費者、作為遊客不會深究,而是考慮下一次會否再來香港參與此等「盛事」時,多了一份憂慮! 今次國際邁阿密的做法,固然令球迷感到「氣憤」,也會被詬病辦事不力,沒有好好保障球迷的利益。香港政府要利用「盛事」去宣傳香港,帶動香港的經濟,也必須做好各項細節管理把關,否則好事隨時變壞事,盛事變醜事,「香港」這塊招牌逐漸被國內或國外其他城市比下去,香港要重燃希望必須加倍努力! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

01-02-2024

差餉物業估價署剛公佈2023年官方樓價指數為312.1,即是樓價在2023年全年下跌6.75%,相比2021年高峰期的392.7,這兩年間香港樓價下跌了20%。除了樓價下跌之外,成交量下跌的幅度更大,已經連續兩年一手住宅成交量在一萬宗左右,都是10年新低;而二手住宅成交量也是連續兩年每年都只有36,000宗左右,連2003年沙士年的低成交量也有46,000宗,情況可見是非常惡劣。 在低成交量下,業主及發展商都很難出售物業套現還債,銀行有見及此自然「落雨收遮」,剛剛看到一則新聞報導,連低調富豪何祟本家族,也需要向財務公司借入8,500萬港元短期貸款,息率高達20厘。根據報導此家族持有不少山頂大屋,但豪宅不易出售,唯有向「財仔」借款!其實,這些也是冰山一角,在高息及低成交量的背景下,銀行迫倉Call Loan,業主唯有「低價」才能售出物業還債,但「低價」會再進一步打擊市場信心,銀行又再加力追債(Call Loan),惡性循環因此而生! 根據差估署的公佈,租金在過去一年上升了6.61%,與樓價下跌背道而馳,在當今環境下,買家面對7.5%的印花稅,購買意欲肯定不高,結果租金繼續上升之餘,發展商的物業又滯銷,空置待售的物業估計高達3萬伙,「有樓冇人住」又是另一個畸形現象。 上周廣州市政府公佈進一步優化限購政策,除了放寬120平方米以上的限購令外,居民家庭若將自住物業轉作出租,在購買新物業時會相應減去持有物業的數目,此政策變相為業主購買物業出租,掃除一些政策上的障礙,此政策值得香港學習!新一年度的財政預算案又將於2月公佈,大家都希望財爺進一步減辣,甚至「全面撤辣」,筆者一向認為沒有必要「全撤」,只要針對在要項上優化就可以,其中應該讓香港本地居民可以買多一套物業收租,跟廣州市的優化措施不謀而合。 在樓價已經下跌20%的臨界點上,政府必須推出有效措施,防止樓價繼續下跌,雖然暫時未見到懸崖性崩盤,但必須防患於未然,否則一旦出現,回復信心就難上加難!希望財爺在2月的財政預算案為市場帶來好消息! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

樓價8連跌 撤辣助樓市走出隧道盡頭

20-02-2024

龍年伊始,萬象更新,傳統上,龍是力量和權力的吉祥象徵,正所謂「行運一條龍」,龍總是與好運、智慧、成功聯繫在一起,在此祝願各位龍轉乾坤,今年樓市、股市成功扭轉局面,往好的方向前進,更祝願大家魚躍龍門,今年新盤銷售、整體一、二手成交量均可以重新比喻登上高位,整體樓市龍騰虎躍、威武雄壯,生氣勃勃。 無可否認,目前樓市已跌至深谷,過去一年的低成交量,反映業主對後市前景失去信心,買家入市意慾有限,加上整體樓價持續回落,不少業主更無可奈何地蝕讓離場,部分業主的蝕讓幅度更高達三至四成,反映目前樓市已進入看不見盡頭的隧道,產生「隧道效應」,看不見跌市盡頭,業主自然寧願早日「止蝕離場」,現在最重要就是讓業主看得見未來,讓漫長的隧道「漸露曙光」。 我們希望龍年樓市「創新﹒突破」,因為按差餉物業估價署數據顯示,整體樓價指數已經連跌8個月,按數字而言是近20年樓市最長的跌浪,因為無論是03年的沙士、08年的金融海嘯,16年的環球股災以至19年社運,樓價最長跌浪往往連跌半年就可以止跌回穩,但目前樓市已並非短暫波動的上落市,而是看不見盡頭的最長跌市,去年12月私人住宅售價指數已經是自17年以來的七年新低,換言之近七年入市買家均需要蝕讓,與 21年的樓市高位比對,樓價累計跌幅已接近22%,個別跌價幅度是高達三至四成。 相信大家亦明白,假若整體樓價持續回落,令經濟風險陷入惡性循環,現今工作的重中之重,就是「拼經濟、惠民生」,其中一個關鍵就是盡快全面「撤辣」,令樓市早日復常,讓準買家重拾入市意慾,樓市全面「撤辣」刻不容緩,越早「撤辣」對香港經濟越有利,再者目前樓市所面對是供應持續增加,持續「供過於求」發展商自然需要減價沽貨,如果樓市需求萎縮,購買力疲弱,只會令到信心疲弱的樓市雪上加霜,更一步衝擊香港經濟復甦步伐。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

cardimage

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

cardimage

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

cardimage

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

cardimage

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

cardimage

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

© 2024 - C21 Hong Kong Limited 世紀21香港有限公司 牌照號碼 C-004508 私隱政策 | 免責聲明