cardimage

李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

中港正式通關 樓市復常之年

12-01-2023

踏入2023年,第一個好消息便是中國在1月8日跟香港恢復「通關」。自去年底中國政府大幅調整防疫政策,放鬆各項防疫措施,不再強制核酸及封控以盡快讓經濟「復常」,便期待盡快「通關」的日子!

中國好,香港自然好,疫情期間中國經濟受挫,香港當然不會好。2022年香港GDP收縮了3.2%,令買家擔心經濟前景,不敢貿然入市,成交量創自1996年有紀錄以來最低,樓價也回落15%,加上環球息口上升,股市、匯市及債市全面下挫,「負財富效應」進一步摧毀市民的置業信心!

中港通關不代表立即有大量國內買家入市買樓,但是極具「復常」的象徵意義,廣大市民對今後的經濟展望立即會轉為樂觀!再者,美國加息因素也似乎接近尾段,市場估計可能加多半厘便到達頂峰,而在明年上半年更有機會減息!相對於歐美及英澳等國家,香港加息幅度有限,三次累加少於1%,實質影響較微,只是加息打擊了信心而已!

所以自去年12月中旬,買家的信心已經漸漸回復,無論成交量及睇樓量都節節上升,暫時只有少量業主封盤加價,幅度也是很少,但隨著成交增加,樓市升溫,估計筍盤在未來1-2個月會被市場消化。買家是否願意追價,樓價回升的力度如何,值得大家留意!

當然,發展商的取態也很重要。2022年一手住宅成交量少於一萬宗,也是近年新低,令累積未售的樓花接近三萬伙。去年發展商見到購買力弱,未有大舉出貨,今年購買力轉佳,就有很大的動機推售!基於未來幾年新樓供應有限,筆者估計發展商會待二手市場的筍盤消化後,在農曆新年後才大舉出擊,但售價只會稍為調整,不會大幅減價求賣!

而樓市能否扭轉去年跌勢為升,就很倚賴「搶人才」的成效。人才年薪要求達$250萬以上,居住單位估計將會是高檔的私人屋苑,而且人數每年會超過3萬5千人,對中價物業的需求幫助很大,這也是過往幾年香港各類物業中,最疲弱的一個種類!踏入下半年,這些「人才」會陸續到港,而移民人士也走得七七八八,此消彼長下筆者估計下半年樓價才有顯著回升!

但由於俄烏戰爭仍然膠著,不知會擴大抑或結束,這直接影響歐美的經濟情況,2023年歐洲及英國差不多可以肯定會衰退,而美國則是一半一半,香港樓市雖然會復常,但相信樓價難以大幅飆升。中間變數仍有很多,自住的買家不妨盡早入市,及時搶購筍盤;而投資者不宜過於急進,可以再觀察多項變數的發展,方為穩妥!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


19-01-2023

上周筆者在本欄提到,中港正式通關,樓市會回復正常,並預計二手筍盤會在未來1-2個月消化完成,但經過一周的時間,樓市復常的速度比筆者估計更快。二手交投方面,一月上半月十大屋苑成交錄得164宗,比同期上升88%,海怡花園升幅最高,達16倍;屋苑呎價也全面上升,以將軍澳新都城升14%稱霸,可謂價量齊升,近年罕見! 至於新盤市場,在沒有新盤開售的背景下,也出現百花齊放的現象。以量計算粉嶺ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96伙。上車盤外,豪宅表現也一樣出色,當中位於啟德跑道區的澐璟,本月已有15宗成交,此盤全屬2,000呎以上大單位,呎價近5萬元,每單成交都近億元以上。除此之外,九龍區St. George's Mansions也有5宗成交,呎價也有超過5萬元,總價也是億元成交;至於新界區也是不惶多讓,馬鞍山Silversands頂層連天台特色戶以$5,600萬成交,成交呎價超過$35,000,創項目成交價及呎價新高!更令筆者意外的是新盤大手客再現,九龍區Grand Victoria II有客人一口氣買入8個單位,每個單位成交價都超過$2,000萬,總價超過1億6千萬元。 筆者原先估計,通關初期由於簽證等手續所限,人流應該有限,南下的會以「新香港人」為主,從政府的入境數字來看,應該與事實符合,但對樓市的刺激,卻似乎比預期中更正面!筆者也有留意到網上有不少評論認為,國內近年經濟及樓市不振,通關未必帶來購買力,反而令國內業主方便南下沽貨,令香港樓市反而會進一步下跌。在理論上,這種說法合符推理的邏輯,但實情卻並沒有這麼簡單及直接! 對於物業的買家來說,買樓始終是重大決定,會傾向保守,喜歡實地考察,封關期間不會貿然出擊,而是傾向等待時機,所以購買力是可以累積!相反,如果國內業主遇到財困,一般都是急於套現,即使隔離措施麻煩也不會等待,何況通關時間是未知數,只會盡快行動,所以沽貨的壓力是不會累積的! 而且,據筆者在市場上的了解,國內業主為求盡快套現,會傾向先向財務公司加按。買入物業時銀行一般只能按樓價的3~4成,財務公司樂於加按至七成,加按套現後業主同時會在市場放售,賣出物業的款項用作還款!如果遲遲未能成功放售便會成為銀主盤。筆者從財務公司或銀行的銀主盤名單中,發現豪宅物業數量極之有限,所以筆者相信國內業主在通關後,會大舉沽貨的數量也有限! 加上美國的通脹率又再下降至6.5%,加息壓力下調,香港樓市春節後,相信會進一步向好。有需要的買家宜盡早留意當中的變化,作出符合自己需要的決定。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

05-01-2023

經過三年的疫情影響,筆者終於在2022年底出外旅行,由於愛好滑雪,便選擇到日本長野的白馬村滑雪。筆者是取道東京前往,可能近年底,在東京上野區的街上人流擁擠,迫得水洩不通,比香港花市的擠迫情況不惶多讓!晚上食肆也是繁忙,希望香港復常後情況也一樣! 抵達白馬後,擠擁情況更甚,餐廳全部高朋滿座,一位難求,更有客人在零下溫度於戶外排隊等位。筆者所訂的普普通通日式酒店,相信有超過30年歷史,除了滑雪用具的儲物室外,甚麼設備也沒有,但每晚房租也需要超過3,000港元,筆者與酒店東主閒談聊天,恭喜他生意終於回復正常,今年一定賺大錢!他反而大吐苦水,三年疫情固然令他們的生意大受打擊,但即使正常時期生意也是飄忽不定。由於白馬的標高只有約700米,高度不足令雪量一般在1月才足夠滑雪,直至3月底又因雪量不足而令遊客減少,換言之整年只有三個月是旺季,其餘九個月都是淡季,夏天又缺乏景點及遊玩設備,遊客量極低。 白馬情況與北海道二世古相差極遠!二世古12月開始雪季,直至4月中才完,足足有五個月旺季,加上夏天都有山有水,有一定數量的遊客,這也解釋了二世古樓價高昂的原因!所以單看旺季的情況,會變成以偏概全,白馬旅遊業的收益並非想像中理想! 回看筆者的本行,客戶也很容易得出類似結論,代理是不成功不收費,結果付佣的客戶覺得代理工作很容易輕鬆就賺取豐厚佣金,但失敗的個案遠比成功的多!其實,大家翻看美聯物業的年報,就看到整體情況。2022年首十一個月已經蝕了5億港元,而過去5年的盈利總和也沒有5億。美聯平均每年有近50億營業額,但平均每年盈利也沒有1億,盈利率只有不足2%。可見代理行業是本大利小,風險高。 筆者也深深體會到白馬酒店老闆的感慨,也唯有寄望香港及國內都在放寬防疫,與世界接軌後生意會回復過來! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

29-12-2022

2022年尚餘數天便會結束,對於樓市來說,這一年可以說是非常慘淡。先說成交量,截至12月22日為止,整體成交宗數只有58,823宗,成交金額只有5,489億,比2021年的96,133宗及9,178億的成交,無論是數量及金額都下跌了40%;至於樓價,參考城市領先指數由去年底的186.19跌至上周的156.37,下跌了16%,2021年樓市成交異常熾熱,成交金額甚至突破1997年的8,680億,可惜踏入2022年,香港疫情爆發第五波,醫療系統不勝負荷,由於染疫人數眾多,工商活動也大受影響,最嚴重階段,餐廳堂食也只能維持至下午六時,在此背景下睇樓也變成高危活動,成交量自然大受影響! 除了疫情外,俄烏戰爭爆發,也令世界的供應鍵產生巨變,石油及天然氣價格大幅上升,令歐美的通貨膨脹加劇,為了壓抑物價各大經濟體的央行都大幅加息,美國加息超過4厘,對於投資市場帶來了災難性的衝擊。罕有地債市及股市同時大幅下跌,連香港的外匯基金在首3季累積虧蝕了2,655億,香港樓市自然也不能倖免,置業信心受到嚴重打擊。樓市成交只有集中在上車盤,換樓客在觀望中暫緩出手,而投資客受到樓市辣招影響已經退出市場很久了。 在年底,國內的防疫措施傳來顛覆性改變,大幅放寬各項管制措施。國家衛健委更在12月26日公佈免隔離通關消息,在2023年1月8日起,取消入境核酸測試及集中隔離措施,大大減低港人北上的障礙,亦自然吸引國內人士放心出外!由於這是全國性措施轉向,有助國內經濟的恢復,中國及香港在2023年將會是復常之年。其實自從消息公佈後,換樓客也開始積極起來,交投量已經回升。加上美國加息在2023年也將有望見頂,香港樓市有望重獲生機,樓市將進入「轉角市」,有需要置業自住或換樓人士,應盡快留意樓市走向,筍盤可能很快會被市場消化,而家是八折買樓,相信是置業良機! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

22-12-2022

本周城中熱話自然離不開世界盃,筆者是一位標準足球發燒友,自2002年日韓世界盃,差不多每屆都會親身去觀戰,今屆因為疫情影響,雖然今次未有到場,只能透過電視觀看,但完全無損決賽的精彩!戰況峰迴路轉,進入下半場最後十分鐘,以至加時都是緊張刺激、精彩萬分,是筆者所見其中一場最經典的對決! 最後由阿根廷取得冠軍,球王美斯終於在其最後一屆嚐到世界盃冠軍的美夢!美斯的球技出眾,舉世聞名,眾人皆知不用多說。但講到今仗的最佳球員,筆者反而覺得是門將 - 馬天尼斯,全場所失三球,有兩球是十二碼,另外一球水準極高也是難以救出,回天乏術,他最精彩是在完場前撲出法國隊的單刀波,一般估計這類單刀已經等於輸了九成,在千軍一發之間他大字型攤開手腳,只能用身體去擋,結果他左腳救出阿根廷,可以保持和局繼續進行。12碼對決高下又是他的強項,結果他成功救出了一球12碼,而阿根廷頭四球全部射中,結果以4:2獲得冠軍,阿根廷獲勝他功不可沒。 馬天尼斯這個名字大家可能比較陌生,他其實跟很多阿根廷孩子一樣兒時家境非常貧苦,坊間報導他見到父親因無法繳付帳單而哭泣,決心要成功讓家庭脫離貧困,16歲便已經隻身遠赴英國發展,但10年間在球會未有正選機會,還不停地被外借到低組別比賽,但他並沒有放棄,繼續努力堅持,終於在2020年正選門將受傷後獲得機會在英超出戰,並越戰越勇,終於奪得今屆世界盃的金手套獎! 筆者經常強調「千金難買少年窮」,年輕時家裡的經濟環境不佳,正好是鍛鍊意志的優良土壤,克服過困難,做事的能力固然增強了,也知道要挑戰困難就是要付出,要成功就必須克服困難的事。世界上沒有免費午餐,無論成功與失敗都會帶來經驗,通常總結經驗後,再次面對困難就更有自信心了! 人生其實也是需要投資,在年輕時投入越多,經歷更多,成就的高度就更理想。正如前文提及的馬天尼斯,可能因不斷的外借累積了很多不同的遭遇及困難,才能成就今天的他!寄語從事地產代理的同業,今天的生意及環境差不要氣餒,要趁機提升及轉型,才能克服當今的市況,這正是給大家磨練及考驗的時候! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

兔年樓市 動若脫兔步步高陛

13-01-2023

快將踏入癸卯兔年,新春福兔送吉祥、而兔子屬於繁殖速度很快,其警覺性高的動物,向來以靈敏見稱,而「卯」時是指早晨5-7時,因此,「卯」表示春意,代表黎明,充滿著無限生機,踏入癸卯兔年,祝願大家動若脫兔,來年樓早步步高陞。 無可否認,快將過去的虎年樓市是相當淡靜的一年,過去一年新盤銷售跌至不足一萬宗,較2021年的1.7萬宗幅回落四成多,二手成交就更加淡靜,全年只有約3.7萬宗二手成交,跌至自回歸以來成交新低,面對異常淡靜的樓市,部分急於出售單位的業主自然需要割價求售,加上移民潮的疊加因素,令過去一年的樓市顯著回落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數,過去一年整體樓價已顯著回落一成至一成半,實際上個別地區的急售盤,跌幅更達兩至三成。 不過送虎迎兔,新一年樓市氣氛已明顯回暖,中港恢復通關,整體零售市場以至旅遊行業已逐步復常,失業率回落市民消費意慾增加,本地經濟亦已回復正增長,連帶股市亦顯著回升,相信今年本地經濟勢頭轉趨樂觀。不過樓市復常是一個過程,去年整體一、二手交投顯著回落,不過踏入2023年新盤銷售已明顯回升,相信春節過後發展商恢復推盤,新盤市場勢必回歸熱鬧,與此同時近日二手市場亦已逐步回暖,市場上的減價盤亦已逐步減少。 樓市復蘇需要過程,而關鍵是成交量回升,只有新盤市場回歸熱鬧,二手交投持續活躍,買家入市意慾亦自然增加,近期樓市已逐步回暖,相信踏入兔年,樓市走向比較樂觀,市場剛需仍然存在,加上息口已接近見頂,只要成交量回升,相信整體樓價或可從低位反彈一成,期望兔年樓市回復順景,買家把握機遇趁低入市。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

cardimage

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

cardimage

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

cardimage

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

不利經濟因素續消退,派糖徒添納稅人負擔

17-01-2023

香港自放寬防疫措施後,不單祇餐廳酒樓顧客大增,近日年宵攤檔更人頭湧現,久違了的熱鬧景象再現,市民拖男帶女外出消費,市面氣氛顯著好轉,這是不爭的事實。做生意的老闆們信心逐漸回復,雖然最低工資即將加至每小時40元,但鋪租平了一截,不少老闆又開始思考擴張,準備接待內地遊客大軍重臨消費。 上周五到花市走了一趟,整條街人頭湧湧,花農忙作一團,顧客不惜掏包消費,一買一賣都顯得高高興興。事實上,政府目前主要職責是令市民及早對經濟回復信心,從中釋出的購買力已足夠穩住市面消費,商鋪經營者也可以止血,稍後內地遊客重臨,更可收復過去失地。 對樓市而言,地產代理業界雖然曾得到政府兩次保就業津貼的體恤,早前還是奄奄一息,最具規模的代理行更提出削鋪減員計劃,顯見津貼並不能改變虧損的厄運,直至最近政府放寬多項防疫措施及有序通關,樓市交投即出現回暖跡象,早前筆者路經北京道又見藥房開始趕工裝修,各遊客購物區的租金也在迅速反彈,說明市面正在恢復活力之中,稍後老闆們又要想方設法增聘員工,加薪也就無可避免了。 普羅市民有人工加,再不用愁失業,信心增強又會重燃置業以改善居住條件,換樓住大啲,樓市交投就會逐步回升,發展商也洞悉時機,近日急急為農曆年後推出新樓盤進行熱身公關,料2023年一手樓銷售有望價量齊升,政府似乎也預見樓市回暖,房屋局局長何永賢在立法會會議上明確表示沒有撤辣的計劃,相信是不想樓市過度亢奮加價,打擊市民置業希望。 然則,政府政策調整已為經濟重啟注入巨大動力,那麼無差別向遊客及全港市民派發多一輪消費券的倡議,除令正在日漸枯竭的庫房增加一筆不菲的支出外,也為政府未來加稅埋下伏筆,不知道大家認為是否值得呢? 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

cardimage

柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

cardimage

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

© 2023 - C21 Hong Kong Limited 世紀21香港有限公司 牌照號碼 C-004508 私隱政策 | 免責聲明