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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

樓市慘淡終會完 通關迎來新商機

29-12-2022

2022年尚餘數天便會結束,對於樓市來說,這一年可以說是非常慘淡。先說成交量,截至12月22日為止,整體成交宗數只有58,823宗,成交金額只有5,489億,比2021年的96,133宗及9,178億的成交,無論是數量及金額都下跌了40%;至於樓價,參考城市領先指數由去年底的186.19跌至上周的156.37,下跌了16%,2021年樓市成交異常熾熱,成交金額甚至突破1997年的8,680億,可惜踏入2022年,香港疫情爆發第五波,醫療系統不勝負荷,由於染疫人數眾多,工商活動也大受影響,最嚴重階段,餐廳堂食也只能維持至下午六時,在此背景下睇樓也變成高危活動,成交量自然大受影響!

除了疫情外,俄烏戰爭爆發,也令世界的供應鍵產生巨變,石油及天然氣價格大幅上升,令歐美的通貨膨脹加劇,為了壓抑物價各大經濟體的央行都大幅加息,美國加息超過4厘,對於投資市場帶來了災難性的衝擊。罕有地債市及股市同時大幅下跌,連香港的外匯基金在首3季累積虧蝕了2,655億,香港樓市自然也不能倖免,置業信心受到嚴重打擊。樓市成交只有集中在上車盤,換樓客在觀望中暫緩出手,而投資客受到樓市辣招影響已經退出市場很久了。

在年底,國內的防疫措施傳來顛覆性改變,大幅放寬各項管制措施。國家衛健委更在12月26日公佈免隔離通關消息,在2023年1月8日起,取消入境核酸測試及集中隔離措施,大大減低港人北上的障礙,亦自然吸引國內人士放心出外!由於這是全國性措施轉向,有助國內經濟的恢復,中國及香港在2023年將會是復常之年。其實自從消息公佈後,換樓客也開始積極起來,交投量已經回升。加上美國加息在2023年也將有望見頂,香港樓市有望重獲生機,樓市將進入「轉角市」,有需要置業自住或換樓人士,應盡快留意樓市走向,筍盤可能很快會被市場消化,而家是八折買樓,相信是置業良機!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


02-03-2023

上周財政司司長陳茂波發表其新一年度的財政預算案,赤字達到$1,398億(已計入政府發債收入),遠超預計的$563億赤字,差額達到$835億。 當中賣地收入$711億,比原先預計少了$489億,印花稅收入也比預計少了$460億,只有$670億,單單這兩個項目的缺口共計已經$949億。換句話,只要這兩個項目合乎政府預算,,政府的赤字預算就會符合預期,不會超標。展望未來一年,地價收入預算回升至$850億(+20%),而印花稅收入預算上升27%至$850億!香港政府的財政一向倚靠地產及金融,樓市股市暢旺,土地有價,出售土地收入高而相關印花稅也自然水漲船高。 由於去年底國內復常通關,為樓市打入一支大大的強心針,樓價也見底回升,預算案內也就沒有對樓市「辣招」動手術,只是對首置客的印花稅作輕微寬減。$300萬細價樓印花稅由$4.5萬元減至$100;而$400-900萬減幅約2成,最多約$70,000元,相信對樓市沒有太大刺激作用! 相反,預算案中說明會推動投資移民計劃,雖然購買房產並不會計算入要求投資的類別之中,但根據上次經驗,一旦取得移民資格,不少人都會選擇在港置業作居住用途。由於去年施政報告推出措施,合資格人才在港居住滿七年,取得永久 居民的身份後,就可以退回早年購入物業時付多了的「辣招」稅。對於這類投資移民,就可以採用「先徵後退」的方法,不用一定等到七年後才置業!筆者覺得這對樓市有一定幫助,除了投資移民之外,也有不少一直在港留學然後留港工作的「新香港人」,過往滿七年就會置業了! 根據香港政府統計處發布了一篇人口普查主題性報告,在2021年這種「新香港人」有63%居於私樓,居住於公屋的有28%,而資助房屋為6%。同期全港人口居於私樓的只有52%,而公屋及資助房屋比例是30%及16%。明顯地「新香港人」的經濟實力較強,隨著投資移民計劃及「搶人才」、「搶企業」的推動,越來越多「新香港人」通過不同的計劃來港居住,對香港的私樓市場,帶來實質的需求。 香港政府的財政預算,已經連續4年出現赤字,在審慎理財的大原則下,樓市需要回復正常才能穩住財政,所以預計「新香港人」对香港各方面都有好處,相信 也會陸續有來! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

23-02-2023

2022年香港樓市經歷了淒慘的一年,樓價下跌了15%,而交投量也大跌了40%,令不少代理行罕有地在年底減舖減人,但隨著國內突然徹底地改變防疫政策及全面對外開放,為香港樓市打入一支強心針。 翻看成交資料,在2023年1月份的註冊量為4,427宗,雖然這數字也屬偏低水平,但已經比去年12月的3,565宗上升了24%。再看看2023年截至2月16日的註冊宗數為3,695宗,上升幅度就非常明顯,只是半個月已經超過去年12月全月的成交數量。大家更要明白,從簽署臨時合約成交至簽正式合約,會有大約14天時間的延後,2月1日至16日的成交期正好是春節假期,以往一般都是全年交投最淡靜的月份,但今年2月份將打破慣例,筆者估計2月份全月將有超過7,000宗成交,樓市可說是已經完全復常了! 樓價方面,指數回升只有2-3%,但市場上的「超筍價」、「超跌盤」已經完全消化了,去年底筆者在專欄中不斷提醒對樓市不要太悲觀,自住買家應趁機入市,希望讀者能把握執平貨的機會。雖然超平價的筍盤短期內都不會再現,但市場價格仍然比去年有近10%的差距,樓價會否延續升勢,相信是大家關心的問題,發展商動態亦是舉足輕重! 雖然二手市場已經回復暢旺,但一手市場未有大型新盤出售,發展商仍然靜觀其變,2023年以來一直只是賣貨尾,截至2月16日也只有717宗註冊成交,筆者相信在2月尾,各大發展商會開始推售新盤,市場反應良好的話將會進一步推升樓市氣氛。 另外,香港政府推出的「搶人才」計劃,也有不錯的成績,據報導「高端人才」計劃在推出不足2個月時間,已經有近萬人申請,7,000人獲批,這計劃的人數並沒有上限,只要反應好,每年為香港增加5-10萬人不足為奇,對香港的高端住宅市場,將有不錯的支持作用! 當然,美國加息幅度、俄烏戰爭等等外圍因素,仍會對香港樓市產生一定的影響。但影響力已經下降,只要不太負面,相信無礙香港樓市的動力。長遠來說香港樓市的動力必須看經濟,經濟繁榮收入增加才能令樓市更上一層樓。在中美交惡的年代,香港中介人的角色無可避免受到影響,所以必須另謀出路,特首李家超出訪中東,推動中東油企資金來港投資及上市集資,有利香港的金融市場更多元化,都是正確的方向。筆者也冀望香港政府及商界一同努力,多加利用香港背靠祖國的優勢,為香港開出新路,經濟好,樓市自然好! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

16-02-2023

上周特首李家超前往中東進行訪問,主力唱好香港,吸引中東資金來港。訪問陣容除了官方成員,還包括30多名財經、工商、貿易、科技、物流等界別的代表,港交所行政總裁歐冠昇、貿發局主席林建岳及各大銀行的高層也有隨行。除了訪問陣容龐大,時間上碰巧是國家領導人習近平去年底訪問沙特之後,因此坊間有不少報導指特首堅負遊說沙特國家巨企 – 沙特阿美(Saudi Aramco)來香港作二次上市。 沙特阿美曾是全球市值最高的企業,2019年在沙特當地的雅德證券交易所上市,上市前美國、香港、日本及英國都尋求其在本地第二上市。香港的交易所一向以本地及中國的企業為主,沙特阿美來港上市若能成事,更能鞏固香港國際金融中心的地位,更可以藉此作為樣板,吸引更多國際大型企業來港,包括俄羅斯的石油天然氣企業,一帶一路上國家能源礦產企業。 促成此事很不容易,根據陳文鴻先生的分析,困難主要有二︰首先香港交易所要求最低的公眾持股是5%,而沙特阿美海外上市只會有3%,香港需要修例配合;第二,香港的市場規模有限,不足以容納如此龐大的融資金額,因此必須與內地合作,如何有效引流內地的資金,將考驗香港政府財金官員的能力及智慧。 也有評論認為沙特阿美來港上市,只是中國大棋局上的一步而已!傳聞習近平主席在沙特的訪問中,遊說對方把石油交易中10%的金額以人民幣結算,目標自然是打破美國多年以來藉「石油美元」取得的優勢。要實現如此龐大目標,必須解決對方獲得人民幣後,可以投資的渠道,香港的地位就變得更重要了!若透過香港的交易所,可以投資全球一帶一路的巨企,成事的機會就大增。當然,下一步交易所也必須可以用人民幣結算,推動數字人民幣也刻不容緩! 簡單來說,香港的國際金融中心地位,若能結合中國的金融實力進一步強化,不單單對香港本身是天大喜訊,也是對國家競爭戰略上,提供重要的支持作用!所以特首此行不容有失,為大局必須交出成績! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

09-02-2023

特首李家超在去年《施政報告》中提出興建三萬個 ”簡约公屋” , 目的是縮短 輪候公屋時間。 「簡约公屋」是興建在尚待發展的政府土地或備用私人發展商的閒置土地上,採用簡約設計及組裝合成方式興建,約需1至2年,然後讓正在輪候公屋超過三年以上的居民申請入住,令基層市民可以盡快改善其生活環境,尢其是正在居住 於環境惡劣的劏房家庭。 不過,最近選址及造價等等細節陸續曝光,當中以每個單位的建築成本高達89萬元,遠高於傳統公屋的65萬元,以及啟德區選址,最為引發爭議!由於五年後,「簡约公屋」就會清拆,將土地還原發展原先計劃的用途,所有的建築成本就會報銷,高昂的造價更令人感到有否浪費之嫌。政務司副司長卓永興就此發文回應,他說「作為土生土長的香港人」最重要的是「盡早拯救那些住在劏房的市民於水火之中」,他又反問「何苦糾結於簡約公屋的造價比過渡性房屋高的問題呢?」他似乎將質疑造價過高就等於反對「簡约公屋」 計劃。 筆者也是在公屋長大的土生土長的香港人,也非常贊成此計劃。但作為高官就應該執行細節上,尢其是花公帑的造價,確保用得合適,這是政府部門的工作,根本談不上反對計劃。 正如筆者之前發生了一宗交通意外,汽車的外殼損毀了必需維修同款新車車價除稅後不超過 30 萬,但維修報價卻高達 26萬 8千,問題不是維修不合理,只是造價過高而不合理。 另外一個爭議是啟德區的選址,啟德在市中心,當然會受到居民的歡迎,這本來不是壞事,但當區居民會擔心五年後,這個「簡约公屋」是否真的會清拆,會否變成永久「簡约公屋」, 啟德區之前也有興建單軌鐵路的計劃,賣地賣樓後,計劃卻被政府取消了,當區居民難免有「杯弓蛇影」的憂慮。加上,五年後啟德區的住戶多數都會被安置住新界公屋,能搬到市區公屋比例不高,到時又會否帶來另一番風雨!也是政府在選址上的考量! 總結來說,興建「簡约公屋」是好事,但必須防範在執行細節上的犯錯,以免好事變成壞事而已! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

息口走勢不明朗 剛性需求集中上車盤

16-03-2023

近月一、二手樓市顯著回穩,市場亦預期整體樓市可踏入小陽春,奈何隨著美國息口走勢出現變化,加息陰霾再現,因應美國通脹仍然高企,美國聯儲局主席新近更重申持續提高聯邦基金利率目標是必要的,目前距離將通脹拉回至2%水平還有相當距離,未來數月間美國或需要持續加息以應對通脹,相信今年內美國仍會處於加息周期,加上近日本地銀行同業拆息回升,相信稍後香港銀行亦需再度跟隨美國加息。 再者近日美國矽谷銀行(Silicon Valley Bank,SVB)倒閉事件後,連帶歐洲瑞信亦出現危機,環球金融體系的穩定情況再度備受關注,亦令未來息口走勢增添不明朗因素,相信美國息口於短期內見頂的機會已大大減低,金融市場再添波動,買家購買意慾亦難免受金融體系不穩定而影響,特別是豪宅市場買家,今年年初豪宅市場一度轉趨活躍,近月已稍稍出現放緩現象。 盡管如此,近月新盤市場依然熱鬧,加上上月底財政司公布新一年財政預算案,將中低價物業的首置從價印花稅稅率調低,無論對一、二手市場成交量均帶來刺激作用,不過整體而言,近月一、二手市場均集中於中低價的物業,反映市場對上車盤物業仍有一定的剛性需求,因此近月銷情較突出的新盤物業均集中於中低價的上車盤為主。 總括而言,在加息陰霾再現下,買家入市意慾自然受到影響,不過市場上對中低價的上車盤仍有一定的剛性需求,無論是從新盤市場的超額情況以至二手市場交投轉趨活躍,市場對中低價物業有一定的需求,經歷去年下半年樓價出現整固,自用買家應把握現時的用家市場,趁機入市「執平貨」。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

派糖全速谷經濟,港樓交投轉樂觀

28-02-2023

深港全面通關反應良好,本港各購物區初現內地旅行團客重臨,雖然鬧市中仍有不少吉鋪待租,相信是零售業者驚魂未定,不足考慮。祇要內地遊客繼續源源不絕,現身在港九各街頭購物,吉鋪將會很快一掃而空,仍在猶疑開店的投資者應該當機立斷,否則稍後就算願付較高租金,還是一舗難求呀! 零售業無疑已經走出谷底,年輕人紛紛外出消費,新春期間長者們開始興致勃勃參加親朋飲宴團拜活動,說也奇怪,此時疫情也好像突然間消失般,看得出香港整體經濟正逐漸回暖,上周財政司長更宣佈再次向18歲以上永久居民派糖每人消費券5000元,這支強心針有望刺激經濟活動強力反彈,港府似是蓄意推動市場活動全速復甦吧! 對地產代理業界而言,不管削減多少印花稅,都是利好交投的好消息,香港經濟若順利恢復,市民就不再擔心失業,大家收入多了,加上住宅樓價也回落一成半,正好把累積多時的儲蓄拿來作首期,目前二手樓放盤業主已收窄了議價空間,經紀要費勁說服買賣雙方才可促成買賣,不過辛苦一點不是問題,因為這是做經紀的份內工作。 樓市氣氛轉好,二手樓議價雙方僵持不下,發展商已看到切入市場時機,紛紛蠢蠢欲動,推出減價促銷貨尾單位,多個中低檔的新樓盤亦積極熱身,市民及投資者也重拾置業意欲,然而,據說累積待售住宅單位以萬計,筆者相信仍有不少發展商選擇減庫存套取現金策略,畢竟利率處於近年高位,去貨可減輕企業財政壓力,發展商既然有意去貨,經紀祇求有生意做,許多行家已將精力聚焦至一手新樓銷售活動,樓市有交投經紀就不愁沒收入,各大地產代理商都低調取消了早前裁員減鋪的計劃,現在又重新宣傳要加開分行增人手了。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

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柯興捷 先生

世紀21富山地產

行政總裁

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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