趁減息還未到來 尋覓筍盤好時機

26-09-2023

上星期美國聯邦儲備局再次舉行議息會議，一如市場預期美國維持目前利率介乎5.25至5.50厘，仍處於聯邦基金利率16年來的高位，亦是繼6月後再維持利率不變，當然現階段仍然無人能夠確定，今一輪自去年3月開始的加息潮是否經已過去，不過聯儲局公開市場委員會（FOMC）的聲明亦指出，大部分聯儲局官員預計今年還會加息一次，或許年底前還會再加一次息，但市場同時亦已預期減息期最快明年就會展開。 雖然美國最新8月份消費者物價指數（CPI）的通脹數據，按年上升3.7%，數字較市場預期為高，正如聯儲局的會後聲明指出，近幾個月就業增長已顯著放緩，但依然強勁；目前經濟活動以「穩健」速度擴張，通脹仍居高不下，央行對通脹風險維持高度關注。同者按市場預期，美國最快明年便會重啟減息，減息幅度或會達半厘，2025年的減息幅度亦更大。 當然現階段無人知道減息期會何時展開，但股票市場向來有一個原則，名為Buy the Rumor, Sell the Fact，投資者往往趁消息未落實前入市買貨，消息確認以後才即時沽出有關股票套現獲利，當然大家都明白樓市的運作與股市截然不同，不過套用目前樓市的情況，無可否認，息口持續高企，整體樓價已出現相當顯著的跌幅，現階段或許正是 Buy the Rumor的好時機，趁低吸納的好時機。 樓市正處於整固市，隨著樓價回落，買家入市心態較為疲弱，大家亦認同，現時樓價已跌至相對吸引的水平，無論是一手市場以至二手市場，亦有不少買家抱「執平貨」心態尋寶，事實上近月二手市場亦出現「震撼低價」，個別單位的成交價較幾年前的高峰，大幅回落三至四成，其中有部分屬銀主盤或是急於出貨的業主，二手的「震撼低價」亦吸引買家尋寶，新盤市場中亦有個別貨尾盤，提供相當優惠吸引買家入市，加上未來本地銀行或會減息，即使減息日子還未到來，但現階段正是尋覓筍盤好時機。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

基建帶動將軍澳再變天 樓市添新動力

28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告，承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱，實行提速、提量、提質、提效加快基建，創造容量，透過興建道路網絡及鐵路系統，在交通便利的有利條件下，加快建造土地、增加未來房屋供應，以解決過去香港房屋短缺的詬病，過去一直高速發展的將軍澳區，未來再有137區大屋房屋規劃發展，勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道，以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後，過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善，加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車，到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離，預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德，交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此，基建帶動自然可以創造更大的容量，無可否認日出康城的新供應已進入尾聲，未來只餘下第12、13期的最後2期發展，加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目，以及已獲批興建的百勝角居屋，興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此，在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃，最快2030年起入伙，或許現階段「十劃只有一撇」，不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘，加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言，基建帶動供應，亦帶動樓市，隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項，區內交通持續改善下，即使未來137區將提供多達5萬伙供應，規模較現時康城區還要大，整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應，再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例，但隨著交通改善，勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳，為區內樓市帶來更多新客源，樓市更添動力。 筆者：世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

買新盤比抽居屋更吸引

21-08-2023

天氣不似預期，新盤定價的確不似預期，連帶最新抽居屋的人數亦遠遠不及預期，新一期的居屋剛於上星期截止接受申請，今年申請人數卻遠低於預期，由於去年的居屋申請達27.8萬份，即使扣除「家有長者優先揀樓計劃」人士，會額外獲發一個籌號，去年的申請人數亦多達24.8萬人，距離2019年的30萬人亦只是減少一成多，原先的預期申請居屋人數至少亦達20萬人以上，但今年只有約17萬份，較去年減少三成以上，確實是「大跌眼鏡」。 今年新居屋申請人數不似預期，主要原因是因為長實油塘新盤親海駅以震撼低價推出，被市場形容為私樓居屋價，難怪連立法會議員兼房委會資助房屋小組成員梁文廣亦不諱言，當私樓價錢亦貼近居屋價，「俾人感覺嚟緊買私樓或許會再平啲」，市民抽居屋的意慾自然大大減低。 再者以長實親海駅的收飛情況來看，抽新盤比申請居屋更加搶手，上星期推售的親海尺II，最終收逾3.8萬票，成為本港歷來收票最多新盤「票王」，按項目首輪銷售626伙計算，超額認購約60倍，相對於今期居屋的申請人數約17萬份申請計算，以今期居屋合共9154伙計算，超額倍數亦僅18倍而已，60人爭1個單位同18人爭1個單位，私樓新盤明顯較搶手。 首先今期的居屋定價是否吸引，按房委會的訂價，今期居屋將以市價六二折發售，折扣率較去年的五一折為低，售價由149萬元至494萬元，平均呎價由6280港元至9390港元不等，當中售價最高為啟德的啟悅苑，平均呎價為9390港元，最平為元朗朗天苑，平均呎價為6280港元，換言之如果按現時市價計算，計算補地價後，啟悅苑的市價為達1.5萬元，而元朗朗天苑的市價則達1萬元，有關市價計算，居屋與現時私樓價格確實相當接近。 當然無人可以擁有後市的水晶球，究竟後市會升定會跌，確實無人可以肯定，但無可否認按現時的新盤定價來看，再跌的空間或許已相當細，始終以現時的市況來看，個別新盤甚或是個別二手盤的售價，已跌至一個相當吸引的水平，市場跌至低價便遇上相當承接力。

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

7月7日開始，按揭貸款有什麼亮點？

23-08-2023

由7月7日開始，金融管理局將港幣1500萬或以下的自用住宅物業按揭成數提升至7成，這個改變令很多擁有物業按揭的朋友，立即申請𨍭按，目的想吐取現金和拿取銀行按揭的現金回贈。因為現金回贈多少是根據貸款金額多少來計算的，例如一個1000萬的貸款金額，就可以拿到30萬的現金回贈，真是一個不少的數目呢！而且特別介乎樓價1000萬以上至1500萬這個界別，以前只可以做5成按揭，現在可以多2成貸款到7成，即可以吐回現金200萬至300萬，同時間又可以拿取按揭現金回贈，這個真的有很大吸引力！朋友們可能會問我，取出現金要付利息，同時這些現金也沒有什麼用途，怎麼辦？大家可以看看我之前的文章，就知道善用‘按揭掛釣存款’產品，便可以完全抵消按揭利息的支出。 另外對第一次買樓的朋友來說，肯定想做高成數至9成按揭，因為首期對這些準買家來說，也是一個重要課題。新的按揭保險計劃，1000萬或以下的物業可以做足9成按揭，最大提升是1500萬的物業更可以做足8成貸款，即是拿300萬首期，就可以買到一個安樂窩！相比以前，只能夠做5成貸款，及要拿750萬做首期，這個數字對很多朋友來說，真的可能是遙不可及的。 談到按揭保險計劃，大家又會問，是否很難才可以得到批核？在坊間網上爬文，往往會被固定收入、首次置業、供款能力和壓力測試這些名詞嚇怕，我和大家來談一個簡單例子，大家可能從沒有在網上看過這樣界定，就是什麼叫固定收入？網上可能只會講每個月有固定自動轉賬工資存入銀行，其他收入不計算在內，這個就是一般網上查閱固定收入的解釋！其實這個只是固定收入人士的一個重要特色，但不是定義！ 依據固定收入人士的準則，是視乎工作性質是否一個固定收入的工作種類來決定。例如一個保險經紀或名牌皮具店的營業員，他們的工作種類是以營業額分紅賺取佣金，這類工作界定為非固定收入人士；另一個例子，一個建築地盤的工人，每個月有固定工資，但因為工作性質，經常加班，其加班工資以每小時計算，而每月加班時數也不是一樣，甚至加班的工資佔全部每個月的總共工資很大部分，很多網上資訊，就會說加班工資因為不固定，不能計算在收入證明內，但答案是這些加班的不固定工資，可以取最近三個月的平均數目，計算為固定收入的一部分。擧一個實例，一位某建築公司的地盤工人，每月固定工資為2萬元，而最近三個月加班工資分別由1萬至1萬四千元不等，當他申請按揭保險計劃，工資計算是固定工資加上過去三個月的平均加班工資作為整體工資收入，重點是這位申請人被界定為固定收入人士，只要他現在沒有擁有住宅物業和沒有按揭負擔，這位申請人便符合資格申請9成按揭，適當運用他的資金買入最適合自己的安樂窩！

莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事