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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

銀行危機未除 減息步伐未定

15-02-2024

筆者在2024年初在本欄提出,本年的樓價走勢受兩大因素主宰,一是「減辣」,另一樣是「減息」,本月底財爺宣佈財政預算案時「減辣」肯定是有的,問題是會否「全撤」而已。

今天想談一下「減息」,香港要減息當然要美國也減息才成,而美國聯儲局主席鮑威爾在上周會議結束後,明確表示緊縮周期已經結束,但卻同時暗示3月減息的可能性不大,原本市場估計3月減息的機會由64%大減至20%。其實去年聯儲局的點陣圖預期2024年只會減息三次,幅度共0.75%,但市場卻普遍估計會有六次減息,共達1.5%。市場的估計大多基於2024年是選舉年,經濟在高息及緊縮的政策下,隨時有衰退的風險,政府為防止衰退及影響大選,必須先下手為強,但美國經濟數據仍然非常強勁,剛公佈的1月份就業數據,非農職位新增達35.3萬個,遠超市場估計的18.5萬個,失業率保持在3.7%,而平均時薪按年也增加4.5%。強勁的勞動市場令聯儲局相信美國經濟會軟著陸,不至於出現衰退風險,自然也沒有必要過早減息,何況通脹率也未達至2%的目標!

當大家看到這些報導,自然也覺得美國的減息步伐會減慢,但不要忽略上周世界各地都有銀行出現危機,包括美國的紐約社區銀行(NYCB)公佈業績,上季意外錄得嚴重虧損,令派發股息大減七成,而股價也在一周內暴瀉42%。大幅虧損的主要原因是受商業房地產拖累,需要作大幅度壞帳撥備。而日本的青空銀行(Aozora Bank)也發出盈警,本年度會出現280億日圓的虧損,15年來首次見紅,該銀行股價也在兩天內暴跌合計達37%。

除此之外,歐洲的德銀也為美國商業房地產貸款作出1.23億歐羅的撥備,而奧地利房地產集團Signa也破產收場,其最大債主為瑞士私人銀行寶盛,要為此撥備7億美元。商業房地產受在家工作的風氣影響,空置率大升,價格自然大跌,銀行處於風險關口,一旦爆雷聯儲局又豈能袖手旁觀,到時又要急急放鬆銀根及減息救市。

所以今年的減息步伐,仍然存在很多變數,但大方向不會改變,相信2024年會一步一步向好發展!在此筆者亦祝大家今年龍年身體健康,事事順利!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


17-04-2024

上周末,美國公佈的消費物價指數(CPI) 及工業生產價格指數(PPI)都高於市場預期,令6月份減息的機會大降,普遍預期今年美國只會減息兩次,但更極端的說法是美國下一次調整利率應該是加息而非減息,令大家對息口走勢感到迷惘! 筆者剛好這個星期在夏威夷親身體驗了美國的物價上升,首先是旅遊相關的門票近年普遍都上升幾倍,例如最著名景點之一的恐龍灣,兩年前入場費是7美元,現在是25美元,又例如鑽石山觀景台,兩年前是1美元,現在是5美元。即使在景點吃便餐 - 大蒜蝦飯,在疫情前是$10/份,兩年前已加價至$14/份,現在又再加至$18/份! 除了旅遊相關費用掀起加價潮之外,筆者去其超級市場購物也發覺物價相當高昂,夏威夷最出名的農產品就是木瓜及菠蘿,筆者各購一個,合共$14美元,這些都是本土產品,外來商品就不用說。 除了物價本身之外,美國消費有其他支出,稅項當然少不了!但小費也是高得驚人。在餐廳吃飯,15-20%的小費是必需的,但估不到即使買外賣咖啡也需付$1-$2的小費,令一杯咖啡就要付出$7美元,貴得令人咋舌!筆者入住酒店,除了要支付房租及稅項,竟然另外需付所謂休閒設施費,一間酒店收$26,另一間收$40。理由是酒店提供了健身房,房內提供了樽裝水、夾萬及上網服務。美國收費五花百門,令人嘆為觀止! 筆者向導遊先生了解,他說現在當地的最低工資是$12.5/小時,但服務性行業往往要$20/小時才能找到人工作。汽油價錢也是不斷上升,2020年前每公升不需0.5美元,現在卻已經升至0.9美元/公升。老闆的成本不斷上升推動物價也不斷上升,通貨膨脹的勢頭似乎未有逆轉的跡象。 美國通脹不下,除了俄烏戰爭令油價居高不下,中美脫鈎也令美國消費者購買便宜中國貨的機會減少了!在此背景下,減息步伐自然舉步維艱。不過,始終是大選年,向上的機會很細,筆者仍相信會減息1-2次,下年就要再看通脹走勢了! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

11-04-2024

自從樓市「辣招」在二月底徹底取消後,樓市明顯活起來。尤其是一手,三月份總成交達到4,123宗;不過,成交樓盤集中在中小型單位。三月份成交量最大的樓盤是日出康城的Season Place達540伙;第二位是恆基在深水埗的Belgravia Place達410伙;在坪石區的泰峯也有324伙成交而排在第三位。這三個樓盤的主打都是上車盤,樓價在700萬以下的單位普遍都暢銷,樓價一旦超過1,000萬的需求都顯得比較疲弱。 上周長實推出黃竹坑站上蓋物業BLUE COAST,首輪發售422個單位。由於此物業主打大單位,加上樓價以1,000萬起,平均為1,850萬,雖然在推售價標榜「撈底價」平均每呎售價21,968元發售,比同區附近樓盤的開售價折讓近三成;雖然震撼市場,但在樓市主打剛需及自用為主的氣氛下,能否一Q清袋,大家看法都很分歧。 結果BLUE COAST首輪賣出413個單位,佔全部可售的98%,成績也非常突出,發展商套現近75億 ,創了《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來單月成交金額最高的新盤。 此盤開售當天,固然萬人空巷,把整個售樓的商場也弄得水洩不通,排隊輪候登記報到的買家人龍,也一度伸延至商場外天橋及對面的港鐵站。 但最值得大家留意的是,大手買家的情況,項目分F、A及B組; F組是買5–8伙的大手客,結果有15台客人登記;其中3組客買8伙,其餘12組買5伙;F組合共售出84顆,佔全部近20%。根據前線同事匯報,幾乎全部F組買家都是說普通話,當中部份已有香港身份證,部份只有國內證件證明。另一組是A組,可以最多購4伙,結果售出219伙。F組及A組的大手客,合共售出303伙,已總佔可售單位的72%;同樣,內地客佔的比例也非常高。 由此可見,國內客受到「撤辣」影響紛紛來港,尋求合適的房地產投資機會。事實上,環顧全世界受國內人歡迎的大城市,都有針對外國人買樓的稅項;英國是2%,澳洲在6–10%之間,星加坡達60%,加拿大的一些熱門城市甚至禁止授予外國人;反觀香港完全沒有任何特別徵稅,買賣又自由,沒有任何限售的吸引力不言而喻! 大手客另一個重點啟示:只要價錢及份量吸引,雖然平均樓價在1,850萬,也能吸引投資者的眼球,令他們重回樓市投資!給予樓市的發展起了很重要的信心作用! 筆者估計本地的購買力,無疑是受信心影響,仍然未充分起動,只要發展商的存貨一直減少,劈價賣樓的壓力減少,大家的信心也會慢慢返來,樓市終於露出一線曙光。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

03-04-2024

上周筆者參加的經濟論壇除了年輕王教授發表 “大量興解公屋未能解決劏房問題”的演講外,還有另一位重量級嘉賓何教授,他經驗非常多,是筆者在大學讀書時已經有上他的經濟學課堂,屈指一算也接近是40年前的事。 他的演說沒有複雜的數字,卻導出問題的核心。他演說的重點是「公屋養懶人」,公屋租金太平,福利太好,令年青人以入住公屋為目標,缺乏向上奮鬥的動力,他建議公屋應該興建在郊區,面積在 500呎以下。年青人若果希望獲得更佳的居住環境或者結婚生子之後,希望有更大的空間,必須靠自己的努力去進入私樓市場。一生人都住公屋,會變成被人看不起,是不思進取的話,才有足夠動力去令年青人奮鬥! 其實,何教授跟之前的年輕王教授一樣,都是指出房屋政策令到香港的置業階梯變得斷裂。年青人會千方百計都是為了一間公屋,筆者曾經見過年青同事要求不要升職,不要加薪,目的是保持入住公屋的資格。一旦入住公屋,就像獲得一筆大寶藏,一世永享,甚至可以承傳給下一代。 這種風氣當然是政策所導致。席間,也有不少嘉賓發言,其中一位講到公屋的重建。最近政府經過多年的研究,正式公布其重建計劃,整個計劃需要17年,直至2041年才完成。華富邨樓齡普遍已經超過 50年,由於等待重建,已經破舊不堪,這種香港速度真是令人氣餒。 官方解釋,由於需要原區重置,而華富邨附近周邊地區缺乏可供安置的屋邨,政府只能先興建少量大廈,分階段讓原住在華富邨的住戶遷至新大廈,再逐步拆卸舊大廈,再接收,再拆卸,結果要用到 17年時間才能完成整個計劃。在這 17年裡,居住於華富邨的老人家就像住在地盤一樣,生活質素可想而知。原區安置當然是爭議最少的方法,也是做官最輕鬆及穩妥的方案! 但對於居住於此的老人家,一個環境好,設備更適合長者的老人村,可能更為合適。取消原區安置,把長者遷往適合他們需要的新區便能加速重建。再者,華富邨在 50-60 年前是遠離市區的郊外,現在卻是一幅罕有的港島靚地皮,是否應該用於拍賣,建私樓獲得可觀的地皮收入,令房委會有更多資源在郊區興建更多的公屋,又是另一個值得討論的議題! 一個經濟學會的午間座談,都帶出香港的公屋政策有許多討論空間,值得當局徹底檢討! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

26-03-2024

筆者最近參加了一個經濟學會主辦的講座,主要是從經濟學理論去分析香港的房地產問題,當然也有邀請政府高官講解一下香港政府的房屋政策。席間,一位房屋局的高官在分享香港政府已為未來十年的公共房屋找到足夠土地,並憧憬未來公屋供應會充裕,令與會者感到困擾大家多年的公屋不足問題,露出一絲解決的曙光。 但另一位發言的經濟學教授卻提出「增加公屋數量,解決不了劏房問題」,立時令氣氛一轉,大家對此講法也嘖嘖稱奇!自然更聚精會神留意他的發言及理據。他把2006年至2021年政府公佈的數據重新整理,發現公屋單位的數量由2006年的692,160戶,增加至2021年的818,280戶,淨增長了126,120個單位。雖然住戶的收入上限也隨著時間不斷增高,但2006年時,符合收入上限的戶數為536,180,跟2021年的521,840戶,相差只有14,340戶,但超出上限的戶數則由2006年的155,980大大增加至2021年的296,800戶,淨增加了140,820戶,換句話在2006年至2021年的15年間,增加公共房屋的單位完全被富戶居住。背後原因,公屋的租戶收入隨著時間而上升,但公屋的富戶租金卻完全脫節。以4人公屋為例子,申請人的入息上限是$30,950,但一旦入住公屋後,收入要達到$55,841才是富戶,才需要支付少量的額外租金,直至家庭收入超過$154,750,才需要搬出公屋單位,但根據2023年第3季政府資料,月入超過$10萬的公屋家庭,仍然有226,600個,富戶長期佔用公屋已經是常識。所以教授進一步說明,這令劏房戶無法遷入公屋,令富戶遷出公屋才是解決劏房的最佳辦法。 從一般人的常識也會明白,興建公屋單位需要大量資源及冗長時間,相反只要令富戶成功遷出,就能騰出近30萬個單位給輪侯人士,當中必然包括不少劏房戶,問題才能解決,否則越來越多富戶佔用公屋資源,效果也是有打折扣! 其實筆者也發現最近公屋戶用綠表在居二市場找房的買家越來越多,前線同事也反映因房署近期加強力量執行富戶政策有關,筆者冀望政府可以在富戶的租金上進一步檢討,增加其遷出的動機,另一方面加強執法,對虛報、漏報的情況予以打擊,相信香港劏房問題自然能夠迎刃而解! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

減息在即 食息一族「轉軚」重投樓市

16-04-2024

上月美國聯邦儲備局,一如市場預期維持利率不變,聯邦基金指標利率維持5.25至5.5厘之間,但從局方公布的點陣圖顯示,今年內美國息率將維持減息3次的預計,預期今年或的聯邦基金利率的預期中值為4.6厘,市場一般預計美國聯儲局最快今年6月重啟減息,雖然近日多名聯儲局成員表明現時美國不急於減息,無可否認,美國幾時會重啟減息,現階段仍難以確定,但減息已是遲早的事,只是時間問題。 美國減息在即,預期香港銀行亦會於稍後的時間跟隨美國減息,而事實上自去年底開始,本地銀行同業拆息(Hibor)亦已顯著回落,去年12月本地銀行一個月同業拆息仍高達5.6厘水平,近日的一個月拆息已顯著回落至4.3厘以下的水平,拆息回落的情況下,本地銀行的定期存款的息率亦明顯下降,今年初不少銀行定存息率可高達5至6厘水平,近期定存息率已減至4厘,甚或是更低的水平。 銀行定存息率回落下,影響最大自然是一眾過去趁銀行高息,將資金暫時停泊於定期存款的「食息一族」,相信大家亦明白,過去三、四年在社會運動以至疫情影響,投資市場轉為波動,無論是股市、樓主均顯著回落,加上在過去加息周期,本地銀行進入定存高息日子,過去數年之間,本地銀行體系的客戶存款總額亦持續增加,從4年前不足14萬億元,顯著增加至目前的16萬億元以上,不過今年首兩個月銀行存款總額已稍為回落,高息日子逐漸過去,食息一族開始「轉軚」尋找新的投資機遇。 因應過去的食息一族,大多會將資金投放於三個月或是半年的定期,換言之在過去部分高達5厘以上的定期存款將逐漸到期,面對利率回落,定存息率大減,食息一族自然需要考慮將資金轉投其他市場,再加上撤辣後業主購買第二套房收租的成本大減,而過去樓價回落租金則持續上升,租金回報增加下,相信會有不少食息一族「轉軚」重投樓市,以現時銀行存款總額的情況來看,即使只有5%資金轉投樓市,對樓市已有相當支持作用。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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