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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

公屋養懶人 檢討係時候

03-04-2024

上周筆者參加的經濟論壇除了年輕王教授發表 “大量興解公屋未能解決劏房問題”的演講外,還有另一位重量級嘉賓何教授,他經驗非常多,是筆者在大學讀書時已經有上他的經濟學課堂,屈指一算也接近是40年前的事。

他的演說沒有複雜的數字,卻導出問題的核心。他演說的重點是「公屋養懶人」,公屋租金太平,福利太好,令年青人以入住公屋為目標,缺乏向上奮鬥的動力,他建議公屋應該興建在郊區,面積在 500呎以下。年青人若果希望獲得更佳的居住環境或者結婚生子之後,希望有更大的空間,必須靠自己的努力去進入私樓市場。一生人都住公屋,會變成被人看不起,是不思進取的話,才有足夠動力去令年青人奮鬥!

其實,何教授跟之前的年輕王教授一樣,都是指出房屋政策令到香港的置業階梯變得斷裂。年青人會千方百計都是為了一間公屋,筆者曾經見過年青同事要求不要升職,不要加薪,目的是保持入住公屋的資格。一旦入住公屋,就像獲得一筆大寶藏,一世永享,甚至可以承傳給下一代。

這種風氣當然是政策所導致。席間,也有不少嘉賓發言,其中一位講到公屋的重建。最近政府經過多年的研究,正式公布其重建計劃,整個計劃需要17年,直至2041年才完成。華富邨樓齡普遍已經超過 50年,由於等待重建,已經破舊不堪,這種香港速度真是令人氣餒。
官方解釋,由於需要原區重置,而華富邨附近周邊地區缺乏可供安置的屋邨,政府只能先興建少量大廈,分階段讓原住在華富邨的住戶遷至新大廈,再逐步拆卸舊大廈,再接收,再拆卸,結果要用到 17年時間才能完成整個計劃。在這 17年裡,居住於華富邨的老人家就像住在地盤一樣,生活質素可想而知。原區安置當然是爭議最少的方法,也是做官最輕鬆及穩妥的方案!

但對於居住於此的老人家,一個環境好,設備更適合長者的老人村,可能更為合適。取消原區安置,把長者遷往適合他們需要的新區便能加速重建。再者,華富邨在 50-60 年前是遠離市區的郊外,現在卻是一幅罕有的港島靚地皮,是否應該用於拍賣,建私樓獲得可觀的地皮收入,令房委會有更多資源在郊區興建更多的公屋,又是另一個值得討論的議題!

一個經濟學會的午間座談,都帶出香港的公屋政策有許多討論空間,值得當局徹底檢討!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


11-04-2024

自從樓市「辣招」在二月底徹底取消後,樓市明顯活起來。尤其是一手,三月份總成交達到4,123宗;不過,成交樓盤集中在中小型單位。三月份成交量最大的樓盤是日出康城的Season Place達540伙;第二位是恆基在深水埗的Belgravia Place達410伙;在坪石區的泰峯也有324伙成交而排在第三位。這三個樓盤的主打都是上車盤,樓價在700萬以下的單位普遍都暢銷,樓價一旦超過1,000萬的需求都顯得比較疲弱。 上周長實推出黃竹坑站上蓋物業BLUE COAST,首輪發售422個單位。由於此物業主打大單位,加上樓價以1,000萬起,平均為1,850萬,雖然在推售價標榜「撈底價」平均每呎售價21,968元發售,比同區附近樓盤的開售價折讓近三成;雖然震撼市場,但在樓市主打剛需及自用為主的氣氛下,能否一Q清袋,大家看法都很分歧。 結果BLUE COAST首輪賣出413個單位,佔全部可售的98%,成績也非常突出,發展商套現近75億 ,創了《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來單月成交金額最高的新盤。 此盤開售當天,固然萬人空巷,把整個售樓的商場也弄得水洩不通,排隊輪候登記報到的買家人龍,也一度伸延至商場外天橋及對面的港鐵站。 但最值得大家留意的是,大手買家的情況,項目分F、A及B組; F組是買5–8伙的大手客,結果有15台客人登記;其中3組客買8伙,其餘12組買5伙;F組合共售出84顆,佔全部近20%。根據前線同事匯報,幾乎全部F組買家都是說普通話,當中部份已有香港身份證,部份只有國內證件證明。另一組是A組,可以最多購4伙,結果售出219伙。F組及A組的大手客,合共售出303伙,已總佔可售單位的72%;同樣,內地客佔的比例也非常高。 由此可見,國內客受到「撤辣」影響紛紛來港,尋求合適的房地產投資機會。事實上,環顧全世界受國內人歡迎的大城市,都有針對外國人買樓的稅項;英國是2%,澳洲在6–10%之間,星加坡達60%,加拿大的一些熱門城市甚至禁止授予外國人;反觀香港完全沒有任何特別徵稅,買賣又自由,沒有任何限售的吸引力不言而喻! 大手客另一個重點啟示:只要價錢及份量吸引,雖然平均樓價在1,850萬,也能吸引投資者的眼球,令他們重回樓市投資!給予樓市的發展起了很重要的信心作用! 筆者估計本地的購買力,無疑是受信心影響,仍然未充分起動,只要發展商的存貨一直減少,劈價賣樓的壓力減少,大家的信心也會慢慢返來,樓市終於露出一線曙光。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

26-03-2024

筆者最近參加了一個經濟學會主辦的講座,主要是從經濟學理論去分析香港的房地產問題,當然也有邀請政府高官講解一下香港政府的房屋政策。席間,一位房屋局的高官在分享香港政府已為未來十年的公共房屋找到足夠土地,並憧憬未來公屋供應會充裕,令與會者感到困擾大家多年的公屋不足問題,露出一絲解決的曙光。 但另一位發言的經濟學教授卻提出「增加公屋數量,解決不了劏房問題」,立時令氣氛一轉,大家對此講法也嘖嘖稱奇!自然更聚精會神留意他的發言及理據。他把2006年至2021年政府公佈的數據重新整理,發現公屋單位的數量由2006年的692,160戶,增加至2021年的818,280戶,淨增長了126,120個單位。雖然住戶的收入上限也隨著時間不斷增高,但2006年時,符合收入上限的戶數為536,180,跟2021年的521,840戶,相差只有14,340戶,但超出上限的戶數則由2006年的155,980大大增加至2021年的296,800戶,淨增加了140,820戶,換句話在2006年至2021年的15年間,增加公共房屋的單位完全被富戶居住。背後原因,公屋的租戶收入隨著時間而上升,但公屋的富戶租金卻完全脫節。以4人公屋為例子,申請人的入息上限是$30,950,但一旦入住公屋後,收入要達到$55,841才是富戶,才需要支付少量的額外租金,直至家庭收入超過$154,750,才需要搬出公屋單位,但根據2023年第3季政府資料,月入超過$10萬的公屋家庭,仍然有226,600個,富戶長期佔用公屋已經是常識。所以教授進一步說明,這令劏房戶無法遷入公屋,令富戶遷出公屋才是解決劏房的最佳辦法。 從一般人的常識也會明白,興建公屋單位需要大量資源及冗長時間,相反只要令富戶成功遷出,就能騰出近30萬個單位給輪侯人士,當中必然包括不少劏房戶,問題才能解決,否則越來越多富戶佔用公屋資源,效果也是有打折扣! 其實筆者也發現最近公屋戶用綠表在居二市場找房的買家越來越多,前線同事也反映因房署近期加強力量執行富戶政策有關,筆者冀望政府可以在富戶的租金上進一步檢討,增加其遷出的動機,另一方面加強執法,對虛報、漏報的情況予以打擊,相信香港劏房問題自然能夠迎刃而解! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

21-03-2024

今天想先跟大家講一個故事,話說沙田第一城有位資深的代理A君,他是區內數一數二好生意的經紀,主力做第一城的二手買賣,樓市撤辣後他帶同一位買家跟業主簽買賣合約時,業主臨場反價,結果不歡而散!A君雖然少做一手樓,但也無可奈何地將客人帶到九龍區一個正在熱賣的新盤示範單位,結果客人一見鍾情立即成交,還非常多謝A君的介紹,因為價錢差不多,由原來買40年樓齡的舊樓,變成買新樓,而且不但不用付佣金,經紀還有現金回贈,明言以後會再介紹更多親朋好友予A君。原先業主只願意付半佣,連同買家只有6萬多,反而新盤佣金實收有16萬多,相差也很遠,A君揚言以後會將更多二手客人轉會至新盤! 撤辣之後,二手業主反價封盤很普通,事實上急售的二手業主不多,不急售的自然反價封盤,相反一手樓盤貨量仍然龐大,一手比二手便宜,選擇又多,今年內形勢相信不會改變!單是三月上半月,已經成交超過2,000個一手單位,可見一手的去貨量很厲害。根據市場消息中原上半個月的佣金收益已經近3億,相對於去年有些月份整個月也只有1億左右,收獲也非常豐厚! 所以有些代理仍然只做二手的話,相信會非常吃虧,除此之外近10年入行的代理,也只會做用家的生意,很少接觸投資者或者投機者,未見過一個客買多間、如何用有限公司買樓降低風險、應該選擇哪類物業等等,對這些問題可能也是一頭霧水。 其實除了投資客之外,國內買家也將會是將來的主力客源之一,如何搵客?如何跟進?也是另一套學問。國內流行微信、小紅書等社交媒體,操作上跟Facebook或者YouTube又是不一樣。作為代理,必須適應時代的轉變,客源改變了,購買的程序改變了,甚至不能只局限在自己本身熟識的小區上,要擴闊範圍,也可能需要跟其他外區的同行多多合作。 當然數碼化的改變,也令新人可以更快為買家所認識,以往要靠多年經驗才能成功,而現在新人懂得利用五花八門的數碼化平台及社交媒體,就可以輕易跑出。而有經驗的一群,筆者寄語他們必須快馬加鞭,追上時代的步伐,改變手法適應新環境,否則只會坐以待斃,被時代淘汰! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

14-03-2024

自從政府在二月底取消一切樓市的需求控制措施之後,成交量大幅提升,尤其是一手新盤,由2月28日至3月10日共12天時間,市場新盤成交已經有1,702宗,而且不是集中在個別新盤,而是百花齊放。其中位於石硤尾的Belgravia Place有超過300宗成交,另外就是港島區的The Holborn、九龍區的Baker Circle.Greenwich及維港1號、新界區的星凱堤岸都有近百宗成交,其餘分散在各區的貨尾單位都有成交! 最新週末在只賣貨尾的情況下,一手也賣出301伙,銷情的走勢似乎越來越旺,若走勢持續,三月份的總成交量相信會超過3,500宗,2023年全年一手成交也只有10,650宗,2022年時是10,243宗,3,500宗已經是過往兩年平均數的1/3。筆者估計2024年全年的一手成交有望超過20,000宗,過去10年平均每年一手成交也只是15,900宗。二手方面,過去週末十大屋苑成交有10宗,熾熱情況未如新盤厲害,筆者估計整個3月成交量會回升至4,000宗以上,全年有約50,000宗成交。 成交量上升,其中一個現象是一個客購入多個單位,俗稱「一客多食」,筆者剛收到消息Belgravia Place有一位客人一次過購入24個單位,相信是市場上伙數最多的單一成交!這些自然是投資客,甚至是投機者,利用有限公司購入享長樓花期或成交期,物業只需要支付低首期,到近成交期再高價轉手圖利。 炒風再起便成為大家擔心的議題,銀行界也立即表態拒做「摸貨」按揭,令投機者不容易中途轉售,大家都會明白樓市完全沒有投資者及投機者,變成一潭死水,固然對急於吐現的業主非常不利,對政府的庫房也有莫大影響,但市場炒風太厲害,又怕重現1997般樓市崩潰,也影響經濟及民生。 筆者曾經歷97、98年樓市,當時銀行的借貸資料集並未齊全,買家可以利用一份稅單向不同銀行借錢,結果一個炒家隨時擁有十套八套物業,筆者見過擁有超過百套的炒家也不少!樓市一旦逆轉,根本無法應付,自然被迫急於將物業出售,但現在銀行被金管局嚴格監管,在中央信貸資料齊全的背景下,炒家只會利用一手長成交期來炒賣,只要市況好轉,發展商自然收緊這方面的付款辦法,炒風不會無限放大,大家可以放心。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

銷售增加供應減少 新盤定價成後市指標

09-04-2024

相信大家亦會記得,剛過去的今年第一季是政府於2011年主動推地以來,首次出現主動「零推地」,過去十四年,政府每季都會推出住宅地,從未間斷,平均每季都會推出兩至三幅土地,即月月有地賣,甚或單月賣出超過一幅土地,當然在過去一年樓市顯著整固下,發展商亦自然變得審慎減少買地,去年基本上都會一季推一幅地,當然亦有出現流標的情況,面對投地氣氛冷淡,今年首季政府沒想有推售住宅用地,同時也沒有商業地推出,私樓供應量歸零。 無可否認,因應過去一段時間,先後多次「流標」的情況下,去年全年整體政府的賣地場上,在2023年全年最終只售出四幅土地,分別是荃灣寶豐路土地、港島堅尼地城西寧街住宅地、啟德2A區2號及3號地盤、以至大嶼山長沙地皮,當地除啟德規則較大外,其餘三幅均屬於小型地盤,因此按政府的計算,連同市建局項目、以及私人發展商的重建項目,在2023至24年度,整體私人房屋土地供應,估計只可供興建約1.4萬伙住宅單位,稍稍超過原先全年目標的1.29萬伙,但比對於過去2022至23年度整體私人住宅總供應達2萬伙,過去財政年度的土地供應已顯著回落。 不過踏入第二季,政府將會重出推出土地招標,不過預計今季政府只會推出一幅,位於沙田小瀝源源順圍的住宅地,雖然預計這幅土地只提供約280伙住宅單位,現階段政府亦未公布招標詳情,不過這幅屬於樓市撤辣後的首宗招標的住宅地皮,勢必成為市場上的焦點,亦會是發展商對後市看法的試金石。 整體而言,撤辣過後整體新盤銷售大幅增加,今年第一季的新盤銷售已逼近5000伙,第二季的新盤銷售勢必有增無減,換言之單是今年上半年整體新盤銷售相信可達1萬至1.2萬伙,全年或可售出2萬伙甚或更多的新盤單位,較去年全年的約1萬伙激增一倍以上,新盤銷售增加的同時,未來土地供應亦會減少,第一季零推地、第二季亦只推出一幅土地,相信今年整體土地招標成績會與去年差不多,面對銷售增加、土地供應減少,未來發展商的新盤定價心態會否換為進取,但同時間市場上仍有大量新盤積存待售,發展商仍會加快新盤銷售步伐。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

回別觀望 樓市交投勢必回升

24-10-2023

新一份施政報告即將登場,盡管港府未必會完全「撤辣」,不過亳無疑問地政府勢必「減辣」,其中15%的新從價印花稅或會取消,以減低內地專才、海外買家以至本地投資者的入市成本,亦有助換樓市場的復甦,再者消息亦指出,港府或會推出優惠以鼓勵生育、催谷經濟。 相信大家亦明白,因應早前美國加息周期令香港銀行相繼調高按息,整體經濟未完全復甦,市場供樓負擔依然吃力,加上港股表現呆滯,股市的財富效應減低,高息環境下市民寧把資金投入定期存款,樓價走勢未明朗,準買家靜候施政報告「減辣」佳音,疊加因素下令市民入市心態變得觀望,樓市自然即時「停一停,想一想」。 不過隨著施政報告登場,樓市政策變得明朗化,同時間早前美國聯儲局官員已表明今年內美國不用再加息,美國加息周期或許已告一段落,換言之未來息口走勢亦將變得明朗化,未來市場勢必告別觀望,隨著政策明朗化、息口明朗化、後市亦自然變得明朗,相信整體第四季,一、二手交投亦可望回升。 事實上市場告別觀望,不少發展商已搶閘為新盤造勢,即使施政報告未登場,近日已有多個新盤率先上載樓書及開放示範單位,個別發展商更已表明於施政報告公布後,便會於短期內公布定價,多個新盤接續登場,部分發展商更表明會以「驚喜價」推盤,未來一手新盤市場勢必轉趨熱鬧。 總括而言,樓市將要告別觀望,在「減辣」的助力下,市民入市心態亦變得積極,加上整體二手交投持續整固下,市場上筍盤湧現,個別準買家趁低吸納下,部分大型屋苑的二手近日已有助回升,加上息口或已見頂、整體經濟已持續復甦,各行各業開始百花盛放,相信待政策明朗化,各大發展商亦會加快銷售,政府大力催谷夜經濟下,近日整體零售市道亦有所回升。 早前新盤市場減慢,稍後發展商亦需要「追數」,相信「驚喜價」推盤情況或會增加,發展商加快推盤,務求「貨如輪轉」,而早前金管局已放寬按揭保險計劃至樓花物業,有助樓花銷售,整體一、二手交投勢必回升。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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