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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

公屋養懶人 檢討係時候

03-04-2024

上周筆者參加的經濟論壇除了年輕王教授發表 “大量興解公屋未能解決劏房問題”的演講外,還有另一位重量級嘉賓何教授,他經驗非常多,是筆者在大學讀書時已經有上他的經濟學課堂,屈指一算也接近是40年前的事。

他的演說沒有複雜的數字,卻導出問題的核心。他演說的重點是「公屋養懶人」,公屋租金太平,福利太好,令年青人以入住公屋為目標,缺乏向上奮鬥的動力,他建議公屋應該興建在郊區,面積在 500呎以下。年青人若果希望獲得更佳的居住環境或者結婚生子之後,希望有更大的空間,必須靠自己的努力去進入私樓市場。一生人都住公屋,會變成被人看不起,是不思進取的話,才有足夠動力去令年青人奮鬥!

其實,何教授跟之前的年輕王教授一樣,都是指出房屋政策令到香港的置業階梯變得斷裂。年青人會千方百計都是為了一間公屋,筆者曾經見過年青同事要求不要升職,不要加薪,目的是保持入住公屋的資格。一旦入住公屋,就像獲得一筆大寶藏,一世永享,甚至可以承傳給下一代。

這種風氣當然是政策所導致。席間,也有不少嘉賓發言,其中一位講到公屋的重建。最近政府經過多年的研究,正式公布其重建計劃,整個計劃需要17年,直至2041年才完成。華富邨樓齡普遍已經超過 50年,由於等待重建,已經破舊不堪,這種香港速度真是令人氣餒。
官方解釋,由於需要原區重置,而華富邨附近周邊地區缺乏可供安置的屋邨,政府只能先興建少量大廈,分階段讓原住在華富邨的住戶遷至新大廈,再逐步拆卸舊大廈,再接收,再拆卸,結果要用到 17年時間才能完成整個計劃。在這 17年裡,居住於華富邨的老人家就像住在地盤一樣,生活質素可想而知。原區安置當然是爭議最少的方法,也是做官最輕鬆及穩妥的方案!

但對於居住於此的老人家,一個環境好,設備更適合長者的老人村,可能更為合適。取消原區安置,把長者遷往適合他們需要的新區便能加速重建。再者,華富邨在 50-60 年前是遠離市區的郊外,現在卻是一幅罕有的港島靚地皮,是否應該用於拍賣,建私樓獲得可觀的地皮收入,令房委會有更多資源在郊區興建更多的公屋,又是另一個值得討論的議題!

一個經濟學會的午間座談,都帶出香港的公屋政策有許多討論空間,值得當局徹底檢討!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


16-05-2024

居者有其屋(居屋)是房屋委員會(房委)或房屋協會(房協)以折讓價將物業賣給合乎資格人士,大部份情況折扣由30%至50%不等。所以每年都吸引大量認購,法例原來規定業主日後出售此款資助房屋要先補回之前未付的地價,才可以出售或出租! 但這筆補地價往往是幾百萬的天文數字,令業主很難負擔,也令居屋的交投一向低於私人物業,因此市場上也有不少空置的居屋。政府有見及此在2013年開始設居屋第二市場,最初只限綠表資格,即買家必須已經擁有公屋,在完成交易後必須交回公屋。及後在2017年,將計劃正式擴展至白表市場,即買家只需符合購買居屋的資格便可購買,便大大加強了合資格買家的數量。 居屋第二市場的需求是明顯的,合資格買家數量增多了。成交轉旺,業主更容易出售已經空置的單位,由於綠表買家須直接交還公屋;固然可以將公屋重新發分配與輪候人士,而白表買家亦會從消失在輪候名單內,也是成功減低了輪候的人龍,給其他人士上樓空間! 居屋第二市場計劃活化了買賣機制,也令市場歡迎!每年都有大量超額登記,但受制於每年5000個的白表名額,買賣名額若能進一步提升,效果會更佳! 除了出售外,出租也是需要進一步活化,最初業主也是必須先補地價才能出租單位。至2018年,房協首先推出「未補地價資助出售居屋 - 出租計劃」,最初只准業主出租單位內的個別睡房,租客也必須是正在輪候公屋的人士;而2019年房委會也加入此計劃,至2021年正式恆常化此計劃,並擴展至可租整個單位。雖然計劃已經優化及放寬,涉及可以出租的單位數量可以達到超過35萬個,而市場上實際通過出租計劃的單位每年租出也只有幾百宗而已,效果很不理想! 當中宣傳不足是其中一個原因,在各大線上討論區也有不少討論,不少人誤以為出租未補地價居屋,一定是違法行為。另外一個原因相信跟手續繁複有關,租客必須是以登記申請公屋達三年以上的家庭或六年以上的非長者單身居民。而其業主又必須是業權滿10年或以上,業主和租客都怕誤入法網,往往疏忽了這個合法合規的市場。 大家可以想像一下,只要有10分之1的未補價居屋成功在市場放租單位數量便有35,000個,而政府大鑼大鼓推廣的「過渡性房屋」在2015年發展,花了八年時間才推出7000個單位,花了28億公帑。相反,若能簡化居屋的出租要求及多加宣傳;出租市場一旦活化,更多單位成功租出,大大減輕劏房戶的租金壓力,政府也節省一大筆公帑! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

08-05-2024

上週末香港突然傾盆大雨,尤其將軍澳及西貢區,一個小時內雨量可以破紀錄超過140毫米。 筆者也收到住在西貢區的親戚求救,嚴重的有表示屋內漏水嚴重至快變成游泳池!輕微的天台或窗邊漏水! 除了大風大雨時候是漏水的高峰期,平時,筆者也收到客戶或親朋戚友的查詢;遇到家中漏水,應該如何處理? 如何追究賠償! 首先,當然是找出漏水源頭。最常見的是窗戶或冷氣機周邊老化,固然入水;這個問題最易維修處理,相對是幸運了。比較麻煩也很常見的是,牆內的水管漏水,在浴室或廚房發生的可能性最高;要維修的話,住戶要清拆牆身,滲水整房變得烏煙瘴氣,耗時也許很長,費用自然也高昂。如果是新樓,還可以向發展商匯報,一般都有三年的保養期,雖然免卻費用,但維修期間屋內很多地方就不能使用了,難免帶來許多不便之處! 但更要命的是,問題源頭不是在自己屋內,而可能是來自屋外。源頭問題在那?最簡單的辦法是關掉全屋水喉30分鐘,記錄關前和關後的水錶讀數,如讀數有上升,自然證明水喉漏水!一旦證明源頭不在屋內,便是鄰居了!但具體在那個單位,就並不容易發現,其他業主也沒有動機協助你查出源頭,甚至為了逃避責任,故意不合作,問題就更加棘手! 如有需要,業主可以向管理處尋求協助,甚至打電話1823向滲水辦投訴!滲水辦是由食環署及屋宇署聯合成立的組織,協助進行勘察漏水源頭!他們有權向法庭申請手令,強制入屋檢查。 除了漏水會影響大家的日常關係,在物業買賣的過程中,也經常遇到交易單位漏水問題及責任,新買家在收樓後才知道單位有漏水現象。心中自然難受,想追究前業主現實上卻並不容易。 首先,一般市場上的買賣合約都會訂明是以現況交易,買家除非能證明是前業主故意疏忽,導致漏水損失,否則勝算很低;而且如上所述,一旦漏水源頭在鄰居,前業主也未必有賠償責任。所以在購買二手樓時,不妨向業主查詢有關單位是否有漏水的紀錄。如果業主隱瞞,就有可能涉及失實陳述;基於此念,追究的機會可能較高。當然在睇樓的過程中,細心留意每個地方的細節,及使用可靠的代理協助就更加有保障了! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

02-05-2024

香港差餉物業估價署剛公布官方樓價指數為305.2 ,結束了連續10個月的下跌,按月上升了1.06%,這個變化相信符合大部份的預期。 但踏入4月份,私人住宅樓市,無論一手二手都慢了下來,3月份一手成交有4176宗,而4月至28號只有1778宗,3月份熱爆紅盤日出康城的Season Place, 及Blue Coast在第二輪銷售只能售出70%至75%左右,十大屋苑在4月成交也回落至173宗,比3月分的370宗,下跌了54%! 大家自然在討論撤辣招的效果能否持續?上週一手市場再度有新盤上場,今次是在何文田地鐵上蓋的朗賢峯,呎價平均近20,000,雖然售價相比同區的貨尾盤也下調了兩成以上,但能否一Q清袋,也令人懷疑,結果買家出席率高,尤其是三房也是很快就沽清,買家似乎是用家的比例比Blue Cost更高,相信朗賢峯會再加推;並同時招標出售另一期的大單位,景觀更開陽,相信價錢會更理想! 上周房屋局也公布了未來三至四年一手私人住宅的潛在供應,達到112,000伙,創出歷史新高。112,000伙之中。有21,000伙是已經落成但仍未售出,而已動工的佔72,000伙,而當中40,000伙是2022年以前已經動工的,換句話說,在2025年前,這40,000伙相信大部份都會變成現樓。 根據差估署的推算, 2024年將有22,300伙落成;而2025年則是25,500伙,合共47,800伙。過往差估處一般都高估落成量,筆者傾向相信房屋局的數字, 40,000伙比較符合現實情況! 展望未來兩年的樓市,現貨落成量連貨尾有近60,000伙待售,為發展商形成頗大的銷售壓力,售價難以提升! 另一方面,需求有如何?美國不斷延遲加息的冀望,影響買家的需求!但筆者留意到香港的1個月同業拆息走勢不斷向下。在2023年底,一般都是超過5厘,在12月20日更達到5.63%,而踏入2024年就開始下跌至4厘左右,至4月25就更加跌破4厘至3.98% 在美息不減的預期下,港息卻逆市下跌,反而資金流入香港市場,所以一旦有美國減息配合,相信香港的減息速度會比預期快,而且香港在2023年底有16億存款,年增長5%,不少港人移民, 資金應該減少流走才對,結果資金反而有易增長,究竟那類型資金流入香港? 港股轉強,外資流入炒港股,當然是原因之一,但大家不要忽視國內人士的潛力;香港存款有近4%利息,美國更有5%,相反在國內的存款利息只有2%左右,加上人民幣貶值,國內同胞一定有動機將錢轉到香港。 雖然國內有外匯管制,但相信仍有各式各樣的途徑。如果香港樓價繼續下跌,只要國內開通一些配額,像股票的滬深港通一樣,能夠光明正大讓國內資金來港買樓, 60,000個貨尾都不會是什麼問題,所以大家對香港的樓價不用太悲觀,筆者相信下跌的風險已經很有限! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

24-04-2024

筆者上周跟讀者分享了美國夏威夷的物價高據不下。美國聯儲局官員又放鷹,減息可能又要被迫延後! 今次去夏威夷,需要在東京轉機非常耗時;在機上,筆者有充裕時間看電影,所以今次看了片長三個半小時的「花月殺手」 講述美國白人如何使計向美國印第安人巧取豪奪土地和資源,由羅拔迪尼路( Robert De Niro )主演的William鼓勵由李安納度(DiCaprio)演出的Ernest迎娶印第安女子Mollie然後把Mollie的家人逐一謀害,令整個家族的資產釋放歸入Mollie名下,然後再向其落毒,以便Ernest 可以接收其財產。 劇情背景是1920年的俄克拉何馬亞洲,當時當地的白人互相勾結,謀財害命無法無天,原住民的慘況,令筆者更有興趣去了解夏威夷土著的遭遇。夏威夷在1898年正式併入美國成為準州之一;在權力交接時,並沒有大規模流血的戰爭;據歷史說法是經過公投的,但筆者仍然見到不少原住民在屋外掛上鬧獨立的旗幟。公投如何運作,就自行判斷。 此外,筆者發現有些地區被劃成為「原居民保護區」;導遊說,這些區域樓價超平,因為買家必須擁有最低限度10%的原住民的血統!只需幾十萬美金便有交易!不過,此款房屋的共通點就是比較殘破,原因是買家的收入不高,缺乏資金維修; 日積月累,自然失修令價值下跌。這種情況,和香港的居屋情況相似;由於買家有收入限制,而且也需要補地價才能出售,令物業的價值未能有效釋放。怪不得香港有不少學者建議將居屋補地價取消,才能使市場機制有效運作!另一個原居民優惠是入息保障,他們的入息若低於政府設下的水平,可向政府申請補足差額;結果令許多懶惰原住民只工作半年,甚至自願失業,以免影響政府的補貼。有些人認為種種優惠都是糖衣毒藥,包藏禍心,目的是弱化原住民,難怪現在的原住民只佔總人口的10%,無論對印第安人或夏威夷土著,都是不懷好意,只是手段不同! 香港現在回歸祖國,令大家免去被外國人剝削及加害的憂慮,但也需要警惕及留意政策的反效果,以免好心做壞事! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

樓市微溫狀態 低賣低買趁機換樓

21-05-2024

撤辣後的煙花效應逐漸過去,轉眼間抉樓市撤辣已將近三個月,加上美國經濟數據反覆,美國暫緩減息步伐的重啟,令樓市觀望氣氛再現,近月一、二手成交量均有所回落,按土地註冊處紀錄,上月整體二手註冊量接近5400宗的高位,較3月份的二手註冊幾近倍升,不過今個月二手註冊已稍稍回落,估計本月二手註冊量將回落至約4000宗的水平,較上月高位回落兩成半。 與此同時,一手新盤市場的熱鬧氣氛亦已較3月份的暢旺市況顯著回落,保守估計未來兩、三個月,整體一、二手成交回歸微溫情況,相信每月一手新盤成交或可維持每月1500至2000宗水平,而每月整體二手註冊數字,相信可維持3000至4000宗的水平,比對於去年底至今年初的淡市時期,每月不足1000宗新盤成交,二手註冊量亦僅維持2000至2500宗,目前樓市是相對微溫狀態。 樓市復甦需時,特別是二手市場,當市場上的筍盤「賣少見少」,個別業主或會稍稍上調叫價,甚或反價封盤,與此同時,美國息勢再添不明朗因素,現階段亦難以確定美國合時重啟減息,加上過去一段時間樓價顯著整固,最新金管局公有今年首季負資產的情況,最新負資產的總數已超越3萬宗,負資產的數字再創近20年新高,難免會令部分準買家的入市心態再次變得審慎。 總體而言,市場仍然觀望美國息口走勢,以至本地經濟的復甦情況,現階段市場資金仍然充裕,近日股市顯著回升,每日成交金額亦顯著增加,資金回流股市、樓市,市場剛需仍在,相對於幾年前,目前樓價水平相對較低,對於一眾換樓客而言,低賣低買趁機換樓,總比幾年前高賣高追來得容易,現階段仍然時換樓的好時機,相信整體二手會逐步復甦過來。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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