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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

撤辣小陽春 會否曇花一現?

02-05-2024

香港差餉物業估價署剛公布官方樓價指數為305.2 ,結束了連續10個月的下跌,按月上升了1.06%,這個變化相信符合大部份的預期。

但踏入4月份,私人住宅樓市,無論一手二手都慢了下來,3月份一手成交有4176宗,而4月至28號只有1778宗,3月份熱爆紅盤日出康城的Season Place, 及Blue Coast在第二輪銷售只能售出70%至75%左右,十大屋苑在4月成交也回落至173宗,比3月分的370宗,下跌了54%!

大家自然在討論撤辣招的效果能否持續?上週一手市場再度有新盤上場,今次是在何文田地鐵上蓋的朗賢峯,呎價平均近20,000,雖然售價相比同區的貨尾盤也下調了兩成以上,但能否一Q清袋,也令人懷疑,結果買家出席率高,尤其是三房也是很快就沽清,買家似乎是用家的比例比Blue Cost更高,相信朗賢峯會再加推;並同時招標出售另一期的大單位,景觀更開陽,相信價錢會更理想!

上周房屋局也公布了未來三至四年一手私人住宅的潛在供應,達到112,000伙,創出歷史新高。112,000伙之中。有21,000伙是已經落成但仍未售出,而已動工的佔72,000伙,而當中40,000伙是2022年以前已經動工的,換句話說,在2025年前,這40,000伙相信大部份都會變成現樓。

根據差估署的推算, 2024年將有22,300伙落成;而2025年則是25,500伙,合共47,800伙。過往差估處一般都高估落成量,筆者傾向相信房屋局的數字, 40,000伙比較符合現實情況!

展望未來兩年的樓市,現貨落成量連貨尾有近60,000伙待售,為發展商形成頗大的銷售壓力,售價難以提升!

另一方面,需求有如何?美國不斷延遲加息的冀望,影響買家的需求!但筆者留意到香港的1個月同業拆息走勢不斷向下。在2023年底,一般都是超過5厘,在12月20日更達到5.63%,而踏入2024年就開始下跌至4厘左右,至4月25就更加跌破4厘至3.98%
在美息不減的預期下,港息卻逆市下跌,反而資金流入香港市場,所以一旦有美國減息配合,相信香港的減息速度會比預期快,而且香港在2023年底有16億存款,年增長5%,不少港人移民, 資金應該減少流走才對,結果資金反而有易增長,究竟那類型資金流入香港?
港股轉強,外資流入炒港股,當然是原因之一,但大家不要忽視國內人士的潛力;香港存款有近4%利息,美國更有5%,相反在國內的存款利息只有2%左右,加上人民幣貶值,國內同胞一定有動機將錢轉到香港。

雖然國內有外匯管制,但相信仍有各式各樣的途徑。如果香港樓價繼續下跌,只要國內開通一些配額,像股票的滬深港通一樣,能夠光明正大讓國內資金來港買樓, 60,000個貨尾都不會是什麼問題,所以大家對香港的樓價不用太悲觀,筆者相信下跌的風險已經很有限!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


19-06-2024

上星期筆者在本欄分享了,在三藩市「零元購」的經歷。除此以外,筆者也發現無人駕駛出租車,已經走在三藩市各條大街上,包括Google母公司旗下的Waymo及通用汽車旗下Cruise。筆者曾經嘗試乘搭,可惜香港電話號碼未能成功登記有關的應用程式,未能成功試搭。 筆者翻查資料,原來無人駕駛出租車曾在此引發不少爭議。單在2022年以來,便有接近600宗交通事故,包括曾經發生無故停在路上,妨礙了消防的救援行動;又曾經有多達10輛無人駕駛的士因通訊網絡過量負荷而無法接收及發送數據,結果又被迫停止運作,集體停在街上,阻塞交通。另外,此種無人駕駛一旦普及的話,對於的士司機及Uber司機的生計自然造成衝擊;所以也曾發生車輛被惡意破壞的事件。 反觀國內,無人駕駛在2017年開始在公路上試行;但主要集中在巴士上運行,巴士的好處在路線固定,出錯的機會較少,可以讓系統收集足夠的數據,逐步改善系統的安全性。而2024年在國內,已經有至少16座城市允許在公共道路上測試無人駕駛汽車,而單是百度旗下Apollo的自動駕駛累積行車里程突破1億公里,訂單超過600萬單;相比Waymo累計只有1,149萬公里,訂單只有70萬單,相差甚遠。 再看看香港的情況,無人駕駛的士固然沒有任何測試;相反,香港連電動單車或電動滑板在街上行走也是違法。如果因為安全的考慮,可以禁止在大街或旺區行走,但若因法例的落後,追不上時代的步伐,就顯得政府的無為! 三藩市的無人駕駛的士,雖然當初不受本地人歡迎,但卻成功吸引外國旅客的眼球,對此新事物嘖嘖稱奇,並成功加強了其先進科技城市的形象,慢慢也令本地人士接受。香港也是一個國際化城市,若能將國內成功的先進科技示範給全世界人知道,固然有助提升香港的競爭力,對提升國家形象大有裨益。 其實,北京上周已經試飛載人低空飛行汽車,屬小鵬汽車旗下的「旅航者X2」,可以載兩個人,可以手動駕駛也可以自動駕駛兩種模式。這種完全是以往在電影才看到的未來城市情景,已經快將變成現實。香港應好好利用自己國際城市的特點,加入試驗行列;為香港,為國家出力! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

12-06-2024

筆者過去三個星期去了美國旅遊,途經美國八個洲份,由於大多是旅遊勝地,只有逗留在西雅圖,鹽湖城及三藩市三個城市才能體會些美國人的生活狀況,可以跟大家分享! 筆者在30年前,首次來到三藩市,覺得這裏氣候溫和非常適合居住,唐人街規模又大,中國人的生活基本需要齊全,華人飲食的選擇也非常多!怪不得筆者身邊也有不少人移民到此。 今次舊地重遊,感覺完全不一樣。首先,出發前收到朋友的警告,千萬不要進入危險地區,晚上也避免單獨在街上行走。當筆者到達三藩市,親眼目睹情況果然惡劣,不少店舖門口都自設警衛,而在唐人街的超級市場裏,也會發現不少日常商品被上鎖;顧客若要購買,必須通知店員開鎖取出,非常廢時失事。超市這樣做當然有原因,當地朋友告訴筆者,由於美國加州的法律將盜取950美元以下的罪行,定義為輕罪;當初只是鼓勵了一些貧窮的露宿者(Homeless)去店舖自由取用生活用品及食物;及後,情況變本加厲,有些犯罪分子便乘機組織一大群人入店搶掠,之後將贓物放上網上商店,再以低價轉售圖利! 首當其衝,自然是商店的商家,在無計可施的情況下,唯有關門大吉!筆者在最繁盛的商業街,也見到空置率非常高,部份街道甚至十室九空! 由於三藩市搵食容易,自然吸引更多犯罪分子及露宿者移居到此,街上很容易就見到他們的蹤影了。筆者也多次被他們「問候」或「要求捐款」,對居民帶來了不少恐懼及擔心!結果,不少在加州的居民移居至鹽湖城( Salt City )、拉斯維加斯( Las Vegas )及休斯頓( Houston )。這些地方的共通點當然是有安全感,很少露宿者騷擾,加上房價便宜很多;朋友就在加州賣了一套房後,在這些地方不但可以買一套房子自住,另外更可再買一套或兩套收租,生活自然就問題不大了。 所以任何一個地方要繁榮,安全必不可以缺乏!慶幸香港一向都是一個安全度高的大城市!篇幅所限,下次再談其他城市的所見所聞! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

06-06-2024

最近兩年樓市下跌,令之前高價買入樓花的業主在收樓時面對不少困難;首先是估價不足,對比購入價,可能已經折讓了20%至30%,首期自然大增,以一個1,000萬的物業計算,之前打算做九成按揭,只需100萬首期,而現在估價只有700萬 ,借貸預算最高只有630萬 ,首期便大增至370萬。相信並不是每個買家都有能力一下子可以拿出多270萬 ;結果,自然無法完成交易,交易被取消後之前已付的100萬首期,自然會被發展商沒收,更嚴重的事可能會被發展商收回差價,即是單位重修後,發展商少收了的樓價,假設發展商以700萬成功再出售單位後,發展商面有權向撻訂的上手賣家追收200萬的欠款。 相反,如果你用有限公司名義置業,最壞情況便是將公司關掉及取消,發展商是沒有法律權力去追究個人的責任。當然持有一間有效公司是有成本的,成立時需要付約2萬元,而每年找會計師核數,費用2至3萬元不等,也需要支付商業登記費($2150 ) 每年。不過,若果物業出租的話,在計算物業稅時,比個人更靈活;除了一般的差餉管理費可以獲減免外,至於銀行貸款利息無論一層,兩層的利息都可以扣減,連一些裝修費或走專業人士管理物業的成本,都通通可以作為扣減項目,比起個人持有更划算。當然利用有效公司的手段會比個人複雜,尤其是利得稅的計算,如果個人持有物業,只要他不是炒家,持有物業超過三年,物業升值的部份就會被視為房產增值,在香港不用付稅,但若以有限公司持有,稅務局可以查找這公司過往的買賣記錄,判斷公司的本質是買賣物業,從中獲取的利益便需要付16.5%的利得稅。所以,一般會計師都會建議利用一間全新的的有限公司以持有物業,便會減去此風險。 以往樓市受辣招影響,用有限公司置業,需要支付樓價30%作釐印費,賣家自沒有動力去做,但當下所有辣招已經取消,大家不妨考慮吓利用有限公司,尤其是購買遠期樓花,單單不用被發展商追回差價,已經值回票價! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

29-05-2024

上週五城市領先指數( CCL ) 公布數值為144 ,迫近今年的低位143.02 ,接周跌1.4%,跌幅非常明顯,連同之前連跌4周,合共跌了1.97%。其實,自從二月底撤辣之後的10週, CCL五升五跌,合共只升了0.69%。 撤辣對樓價推升的效應,不少人認為明顯消失了!但同一天,一手新盤單月錄得三宗過億元的超級豪宅成交,當中包括赤柱黃麻角道的one Stanley以逾1.46億沽出一棟洋房,實用面積3304呎,花園1121呎及737呎天台,呎價$44,200 ;另一單為薄扶林碧麗軒, 洋房實用面積4326呎,連891呎平台, 775呎天台,及63尺花園,成交價1.5億,呎價$34,674 ;最後一單是半山的21 BORRETT,實用面積2169呎,以1.15億售出,呎價$50,200。 其實,五月份至24號已經有9宗過億元的成交,而26及27號更有九龍半山的緹外進行招標,如無意外,又會多2宗過億成交,本月估計會有11宗比四月份的6宗,上升83%。這類超級豪宅賣家,大多數都是國內或東南亞買家,如果仍有重稅辣招的話,成交量一定大打折扣。由此可見,辣椒對於外地人的影響仍然持續。 至於整個一手市場,截至24號合共成交1227宗,相比四月同期的1433宗下跌了15%情況並不太嚴重;大家可能會指出同月發售的日出康城Park Season只成功售出27伙,佔推出154間的17.5%生意非常慘淡。 筆者發現即使撤辣後,暫時只釋放了用家的購買力,而日出康城此盤自撤辣後已經進行了多次銷售,成功售出750伙,同區買家一下子相信已被消化;相反元朗站上蓋地YOHO Hub II 重推,即使加價也售出210顆,而沙田瓏珀山也在重推,沙田區新盤一向量少,相信又會吸引到用家的注意力。 撤辣後,對投資者的最大障礙已經清除,但仍未觀其大量入市,高息環境相信也是主要原因。但減息相信在今年下半年至明年出現,筆者估計美國聯儲局會減息一釐至一釐半。相反,租金在需求帶動下,仍會繼續上升,尤其今年夏季的高峰期,大量高才通及學生都會加入場租的行列。去到明年,利息收益跟租金收益會很接近,相信買住宅收租又會引起投資者注意。 筆者估計市場上會出現兩種新投資者,第一款是以往主力投資商舖的家族及機構投資者,由於市場萎縮及在家工作的改變,無論舖位及寫字樓已經出現大量空置,回報欠佳,便令此類買家要改變其投資組合;住宅勝在租金穩定,他們可以藉住宅價格低潮時,大手向發展商購入大批單位,甚至單幢物業,打做成學生宿舍,或高級長者宿舍等等!在辣招全撤的背景下,不用只買工商物業!投資組合吏平衡! 另一個新買家,可能是金融市場的基金,可以購入一批住宅打包成ETF的金融產品,投資移民便合資格購買,ETF也可通過港股通售予國內投資者。筆者也不是金融專家,當中有些條例可能需要配合,但只要有市場,相信政府也樂於配合,令市場更多買家! 撤辣後的第一波興奮可能會漸漸退卻,但其影響卻是深遠的,仍然會繼續影響市場,只要減息落實,市場就會有變化;大家不要對市場看得太淡,對於個別買家,相反人棄我取,別再心灰意冷,可能就是買平貨的好機會! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

上半年量升價平穩! 下半年量穩價回升?

18-06-2024

盡管近期美國通脹情況已有所改善,聯儲局主席亦直言通脹雖已實質放緩,但仍然偏高,今年以來的數據未足令聯儲局展開減息,無可否認,美國已將減息步伐進一步推遲,隨著上星期美國聯儲局再次展開議息會議,息率再次維持不變,換言之美國於今年上半年減息的憧憬經已告終,亦正因為美國進一步推遲減息,樓市氣氛亦自然再度變得觀望,買家入市心態變得審慎,令近日一、二手交投均顯著回落。 不過總結今年上半年的樓市,整體而言,今年上半年是量升價平穩,在兩月底樓市全撤辣的刺激下,過去三個月整體一、二手交投顯著回升,雖然近月樓市氣氛已顯著吹於平淡,但整體新盤市場氣氛依然熱鬧,新盤攻勢亦一浪接一浪,但新盤貨尾總存量仍然高企,爭相減價促銷貨尾,按數字而言,按現時截至六月中的估算,今年上半年整體二手成交量肯定會超越20,000宗,較去年下半年的約13,600宗,顯著回升近五成之多,一手新盤升幅更為顯著,推算今年上半年一手註冊量約9,500宗,較去年同期的4,360宗大幅急增一倍以上。 上半年一、二手成交量同步回升的同時,加上在撤辣過後,整體樓價曾短暫性出現反彈,樓價指數一度見底回升,但隨著近月樓市氣氛再度變得觀望,樓市再度踏入整固期,個別業主急於出貨下,近月市場上的蝕讓成交顯著增加,一般而言,部分蝕讓幅度亦達一至兩成,更有個別半新盤大幅蝕讓三至四成之多,蝕讓成交增加,總括上半年樓價平穩偏遠。 一言敝之,今年上半年樓市是量升價平穩,不過展望下半年樓市可望量穩價回升,後市仍然審慎樂觀,無可否認隨著樓價整固,市場上的筍盤再度回升,樓市蝕讓潮反而成為買家趁低吸納的好時機,現階段本地銀行體系的存款總額仍然高達16萬億元以上,加上今年內美國仍然有機會減息一至兩次,高息環境或會短暫維持,但美國最快今年9月重啟減息,相信減息落實可望刺激樓價再度見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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