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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

活用有限公司 置業安心好處多

06-06-2024

最近兩年樓市下跌,令之前高價買入樓花的業主在收樓時面對不少困難;首先是估價不足,對比購入價,可能已經折讓了20%至30%,首期自然大增,以一個1,000萬的物業計算,之前打算做九成按揭,只需100萬首期,而現在估價只有700萬 ,借貸預算最高只有630萬 ,首期便大增至370萬。相信並不是每個買家都有能力一下子可以拿出多270萬 ;結果,自然無法完成交易,交易被取消後之前已付的100萬首期,自然會被發展商沒收,更嚴重的事可能會被發展商收回差價,即是單位重修後,發展商少收了的樓價,假設發展商以700萬成功再出售單位後,發展商面有權向撻訂的上手賣家追收200萬的欠款。

相反,如果你用有限公司名義置業,最壞情況便是將公司關掉及取消,發展商是沒有法律權力去追究個人的責任。當然持有一間有效公司是有成本的,成立時需要付約2萬元,而每年找會計師核數,費用2至3萬元不等,也需要支付商業登記費($2150 ) 每年。不過,若果物業出租的話,在計算物業稅時,比個人更靈活;除了一般的差餉管理費可以獲減免外,至於銀行貸款利息無論一層,兩層的利息都可以扣減,連一些裝修費或走專業人士管理物業的成本,都通通可以作為扣減項目,比起個人持有更划算。當然利用有效公司的手段會比個人複雜,尤其是利得稅的計算,如果個人持有物業,只要他不是炒家,持有物業超過三年,物業升值的部份就會被視為房產增值,在香港不用付稅,但若以有限公司持有,稅務局可以查找這公司過往的買賣記錄,判斷公司的本質是買賣物業,從中獲取的利益便需要付16.5%的利得稅。所以,一般會計師都會建議利用一間全新的的有限公司以持有物業,便會減去此風險。

以往樓市受辣招影響,用有限公司置業,需要支付樓價30%作釐印費,賣家自沒有動力去做,但當下所有辣招已經取消,大家不妨考慮吓利用有限公司,尤其是購買遠期樓花,單單不用被發展商追回差價,已經值回票價!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


20-03-2025

特朗普從今年1月20號重返白宮,如同政壇的巨型推土機,短短50天內,一系列政策密集出台,再次將美國乃至全球經濟推向充滿變數的境地。與其說這些政策是各自為戰,不如視其為服務於兩個核心目標的手段:削減美國高達37萬億美元的巨額債務,以及重振美國工業! 特朗普的宏圖偉業,劍指美國歷史上最偉大的總統寶座。然而,四年時間的限制,加上其鮮明的個人自我中心風格,使得政策推進異常激進,猶如一場高風險的豪賭。這種“先破後立”的策略,在短期內可能會引發難以預料的後果,甚至可能將美國推向滯脹,乃至衰退的邊緣。 “破”的方面,特朗普可謂毫不手軟。其一,貿易保護主義再度抬頭。關稅大棒揮向全球,不僅針對傳統貿易對手,更波及長期盟友,如加拿大、歐洲、日本、韓國等。這種以鄰為壑的做法,勢必引發貿易摩擦升級,擾亂全球供應鏈,最終損害全球經濟增長。其二,大幅削減聯邦政府開支,試圖以此控制債務規模。然而,在經濟下行壓力加大的情況下,削減開支可能導致需求不足,加劇經濟衰退風險。其三,放寬監管、減稅等措施,短期內或許能刺激經濟活力,但長期來看可能會加劇貧富分化,埋下金融風險的隱患。 “立”的方面,特朗普的重心放在重振美國工業上。他試圖通過關稅壁壘政策,令製造業回流美國,從而創造就業機會。不過在全球化的浪潮下,產業鏈的轉移是市場規律的結果,行政干預能否奏效,尚待觀察。更重要的是,即使製造業回流,也未必能顯著改善美國的就業狀況,因為現代製造業更加依賴自動化和技術工人,對勞動力需求相對有限。 然而,特朗普的激進策略可能導致滯脹的風險。貿易保護主義推高進口商品價格,疊加供應鏈受阻,可能引發輸入型通貨膨脹。與此同時,經濟下行壓力加大,失業率上升,又可能抑制消費需求,導致經濟停滯。這種物價上漲與經濟停滯並存的局面,將令美國經濟陷入困境。更為嚴峻的是,如果通脹預期失控,可能引發惡性循環,屆時美國經濟將面臨更加嚴峻的挑戰。 此外,特朗普的政策也可能對金融市場帶來巨大衝擊。關稅戰和貿易摩擦可能引發投資者恐慌,導致美股大幅回落。各國中央政府都持有大量美國國債,日本超過10,000億美元,中國及英國亦超過7,000億。一旦國際秩序重新洗牌,就可能導致大量拋售美國債券,其他投資機構及個人對美債失去信心的話,持有美國國債的投資者將面臨重大損失。 總而言之,特朗普的政策目標看似宏偉,但其激進的手段卻可能帶來難以預料的風險。特朗普能否成功“先破後立”,仍是未知數,但可以肯定的是,未來幾年,美國乃至全球經濟都將面臨前所未有的挑戰。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

13-03-2025

香港房地產市場正陷入一場危險的認知誤區,市場有不少評論將工商舖與住宅市場視為平行軌道,認為前者屬資本及投資者的遊戲,後者才是民生需求,這種切割式思維正在掩蓋系統性風險。當新世界發展不斷出售其資產,包括去年3月份以40.2億元出售荃灣愉景新城商場(D·PARK)及停車場全部權益,以及向母公司周大福企業出售前海周大福金融大廈北塔餘下30%權益,套現逾15.5億元,實則揭示出工商舖市場正處於水深火熱的環境。 香港商業地產正經歷結構性轉型,中環甲級寫字樓空置率突破10%創歷史新高,而旺角商舖租金亦較2013年峰值暴跌65%。這些數據背後是跨境電商重構零售生態、跨國企業區域佈局調整的時代巨變。金融管理局數據顯示,2023年工商物業抵押貸款違約率較五年前激增三倍,迫使銀行將非住宅物業估值下調20-30%,這直接掐斷開發商的再融資管道。開發商以優質住宅用地作為工商項目貸款的交叉抵押已成行業慣例,而銀行對工商物業的估值重挫,必然牽連捆綁抵押的住宅用地價值,形成擔保品價值螺旋式下跌的惡性循環。 中小型開發商的財務報表揭開殘酷現實。截至2023年底,20億港元市值以下地產商的平均速動比率跌破0.5,流動負債較現金儲備高出逾兩倍。這迫使他們在工廈活化項目與住宅推盤之間作出殘酷選擇,如資本策略地產寧可犧牲豪宅項目的利潤空間加速套現,也要維持現金流周轉。 另一方面,銀行的風險管控也形成致命絞索。滙豐與中銀已將工商物業貸款成數降至估值40%,且要求開發商對抵押資產價值波動進行現金補差。這種機制迫使業主在市場低谷時賤價拋售。近期觀塘工廈成交價較估值折讓35%的案例,實為維持銀行融資的無奈之舉。 在住宅市場,開發商被迫採用「現金流優先」策略。新世界最新推出的北角住宅項目定價較同區新樓低10%,表面上是促銷手段,實質是通過犧牲毛利換取快速回款以應對交叉擔保壓力。這種定價策略正在重塑市場預期,形成新樓定價對二手市場的價格造成壓力。二手業主只能再減價爭奪客源,又再造成一個惡性循環。 當市場仍在爭論工商舖與住宅市場的關聯性時,資本市場已用真金白銀給出答案:恒生地產分類指數與工商物業REITs走勢相關性達0.82。香港房地產市場正面臨三十年來最嚴峻的價值鏈重構,唯有正視不同物業市場的系統性連結,才能在這場樓市寒冬中找到破局之路。香港若要振興樓市,必須有更多破格的思維及政策,不妨考慮善用大量空置的工商物業去滿足市場的需求,例如數據中心、學生宿舍、劏房戶的臨時居所等等。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

06-03-2025

2025/26年度香港財政預算案揭示的連續多年赤字問題,已從週期性波動轉向深層次結構矛盾。政府預計未來五年將新增逾4,900億港元赤字,財政儲備會進一步消耗至5,800億港元,僅相當於8個月政府開支。這一趨勢凸顯香港經濟正面臨「土地財政依賴症」與「稅基狹窄症」的雙重夾擊,亟需結構性改革。 香港財政長期依賴土地相關收入,過去十年賣地及印花稅平均佔政府收入23.6%。然而,2024/25年度地價收入僅135億港元,較預期暴跌59%,印花稅收入亦縮水18%,暴露出「土地財政」模式的脆弱性。此類收入高度受制於全球利率週期及資產市場波動,在經濟下行期形成「收入塌方-赤字擴大-儲備消耗」的惡性循環。儘管預算案提出2025/26年度發債1,500億港元支持基建,並將債務佔GDP比率控制在16.5%以下,但若未能同步推動產業轉型,恐陷入借新債填舊坑的債務依賴。 面對住宅樓價較高峰回落23%、以及非住宅物業空置率高企的困境,政府的回應措施只是將低價物業印花稅起徵點提高至400萬港元,以及停售商業地皮,對振興樓市一點幫助也沒有。 教育與醫療產業確有獨特優勢,若能善用資源,突破制度瓶頸,或可成為經濟新增長點,才能長遠減低香港的結構式赤字。香港教育產業的國際化程度具戰略價值:4所大學位列QS全球百強,非本地學生佔比達18%(2023年),每年創造逾60億港元直接經濟收益。若參照澳洲教育出口模式(佔GDP 4.3%),香港可發展「留學+職業培訓+科研轉化」生態鏈。可惜現實瓶頸明顯,土地成本過高限制校區擴張、人才簽證審批效率低於新加坡(平均處理時間多出15個工作日)、學科設置與大灣區產業需求錯位(工程類學位僅佔總量22%)。 醫療產業的跨境服務優勢突出:香港癌症治療五年存活率達65.3%,較內地高出20個百分點。理論上可複製韓國美容醫療模式(2022年創匯32億美元),但現行《私營醫療機構條例》限制合資機構持股比例,醫療器械引進審批較深圳慢6-8個月。若能建立醫療特區制度,在北部都會區試點跨境醫療保險直付、放寬國際診所准入,預計可帶動每年200億港元產值。 預算案試圖通過「節流為主,開源為輔」的策略平衡收支,公務員編制在二萬個空缺的背景下,未來五年會削減1萬個職位,不知道實際能為庫房節省多少?至於改革「兩元優惠計劃」與交通補貼,預計五年節省62億港元;其他增加收費,削減津貼措施,也是小修小補,欠缺大刀闊斧,未能顯示決心及規劃,難免給人一種交功課的感覺。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

27-02-2025

相信大家最近都非常關注每天的國際新聞,留意著特朗普每一天的言行如何影響局勢。他身邊除了親人及馬斯克之外,最具影響力的竟然是一位經營房地產公司的大亨Steve Witkoff 維持科夫。根據CNN報道,特朗普認為自己通過房地產事業培養了談判技巧,在維特科夫身上亦看到同一樣特質,認為兩者是從同一塊布上剪下來的,這種共同經驗在特朗普政府中幾乎是沒有人擁有的。 在特朗普去年贏得11月大選後不久,維特科夫已被任命為特朗普的中東特使,他與拜登政府合作,成功敲定了以色列和哈馬斯的停火協議。最近他的職責也擴大至俄烏戰爭,上週二就陪同國務卿和國家安全顧問在沙特阿拉伯與俄羅斯外長會面,商討如何停止烏克蘭與俄羅斯之間的戰爭。 翻查維特科夫過往的成功談判例子,簡直多不勝數。例如在紐約威廉斯堡濱水區的改造工程中,維特科夫曾獨創「利益捆綁開發」模式:讓藝術家獲得廉價工作室、建築工會拿到就業保障、開發商取得容積率獎勵,這種多方共贏的思維,後來成為他破解中東困局的關鍵。2018年白宮宣布退出伊核協議時,維特科夫正在穿梭特拉維夫與迪拜的私人飛機上,推動以色列開發商與阿聯酋主權基金合作建設紅海自由貿易區。當傳統外交官聚焦核設施監控時,他用混凝土和鋼結構編織出新的利益網絡-以共同商業利益稀釋地緣衝突,這正是地產經紀最擅長的價值創造。 在約旦河西岸,維特科夫借鑒紐約舊城改造中的社區股權計劃,提議以色列定居點與巴勒斯坦村莊共同開發太陽能農場,以巴雙方居民將按土地貢獻比例持有電站股份,既解決能源分配爭端又創造持續收益。這種將拆遷補償方案升級為和平機制的設計,讓《經濟學人》驚嘆:地產契約比和平協議更具約束力。 作為一名專業房地產從業員,維持科夫深入了解了人際互動的微妙之處、談判的藝術以及在壓力下保持冷靜的重要性。他穿梭於各種交易之間,與來自不同背景的客戶打交道,學會了傾聽、理解並滿足他們的需求,這些經驗為他日後在外交舞台上工作奠定了堅實的基礎。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

減息預期升溫 料可延續小陽春威力

18-03-2025

踏入3月份樓市氣氛稍為好轉,上月財政預算案將400萬元以下細價樓的釐印費大幅調低至100元,減釐印費的威力是立竿見影,近月整體一、二手交投均顯著回升,特別是一手新盤市場,發展商震撼低價推盤策略依然奏效,收票成績理想,多個新盤銷售報捷,連同過去的周未、周日,本月至今整體新盤銷售已超越1600伙的高位,相信在大型新盤推售的配合下,今個月新盤銷售或可達至2300伙至2500伙之間,較上月的1235宗倍增,升至自去年10月以來的5個月新高,與此同時近期二手市場成交亦有所增加。 樓市已正式踏入小陽春,不過小陽春的威力能否延續,亦需要多個因素配合,未來新盤市場會否持續熱鬧,發展商亦會否繼續以震撼低價來搶客,當然近月股票市場大旺亦為樓市小陽春增添助力,股市旺勢能否持續,當然最重要因素仍然是未來兩、三個月以至半年的息口走勢,如果大家有留意因應本港銀行同業拆息依然高企,近月明顯再有銀行以高息搶定存,定存息率回升確實會令計劃買樓收租投資者稍稍卻步,始終最新的定存息率仍然高於買樓收租的回報率。 今個星期美國聯儲局再次進行議息會議,雖然普遍預期會再度維持利率不變,不過隨著近期美國貿易政策的改變,以至近期經濟數據反映,最新的職位空缺多於預期,上周五公布的非農業新增職位亦較預期少,加上美國通脹情況又持續放緩,市場擔心數據反映經濟正步入衰退,減息預期自然升溫,過去市場預期今年美國只會減息兩次,最新估算會減息三次,每次減息0.25厘,其會最快於5月初重啟減息,當然5月會否減息仍充滿變數,但上半年再度減息機會相當高,重啟減息肯定有助小陽春威力延續。 無人可以擁有樓市水晶球,無人會知道樓市小陽春會維持多久,不過基於現階段已知會有多個大型新盤於下月推出市場發售,定價亦相當令人期待,多個大型新盤陸續登場,相信4月份的新盤市場仍會持續熱鬧,整體新盤銷售隨時比今個月更加暢旺,表現時的進度來看,今年首季整體新盤銷售應可超越4,200伙水平,雖然較去年同期有所回落,因為去年撤辣效應下,去年3月單月新盤銷售已超越4,000伙,不過如何小陽春威力延續,相信今年上半年整體新盤銷售仍可超越1萬伙,與去年上半年相若。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

資金市重現 首季新盤銷售重上4200宗

19-03-2025

近月樓市交投再度轉趨熾熱,連帶整體二手成交亦顯著增加,不少買家入市意慾重燃,趁樓價整固而加快入市趁低吸納,亦有個別投資者重投市場,相信大家亦明白,在過去數年美國加息周期下,息口高企令整體投資市場幾近停頓,但隨著美國減息周期已經展開,息口開始回落至較低水平,投資市場亦有機會重新活躍起來。 當然最重要是資金市重現,特別是股票市場重新活躍起來,過去兩個月股市的明顯變得熾熱,資金持續流入股市令股票市場每日成交金額大幅增加,過去數年月港股的每日成交金額拾級而上,從去年二月港股的平均每日成交金額仍然只是900億元的水平,去年十二月每日成交金額已顯著增加至1420億元,今年一月再升至1438億元。 踏入蛇年港股更見暢旺,每日成交金額幾近倍升,股票市場持續變得暢旺,今年二月份港股的平均每日成交金額已增加至2,973億元,更較去年同期的900億元急增二點三倍,不過今個月有機會再升,因為在過去的兩星期,每日成交介乎2338億至3831億元,平均成交金額超越3000億元,每日成交增加的同時,近日恆指亦已企穩2.4萬點以上,相信大家亦明白股市持續暢旺,投資者於股市賺到錢,就可以釋放財富效應,亦自然願意增加消費,更好提振消費、亦會促進資產價格回升。 相對於樓市,今年資金市明顯是股票市場先行,樓市仍然相對平穩,不過今個月新盤市場持續熾熱,最新新盤銷售已超越1630伙,相信下星期就會增加至2000伙以上,換言之只要新盤推售配合,今個月的新盤銷售應該可以超級2500伙,令今年首季的新盤銷售可突破4200伙的高位,與去年第四的4680伙接近,亦是近年首度出現連續兩季新盤銷售突破4000伙,再者未來一季尚有多個大型新盤登場,今年第二季新盤銷售仍會暢旺,反映新盤市場持續熾熱。 綜合而言,近月住宅市場已開始全線旺場,無論是一手新盤市場、二手市場、居屋第二市場都有轉趨暢旺的跡象,反映市場上資金仍然充裕,整體銀行存款總額仍處於高水平,加上租金升樓價跌持續,回報增加及供平過租,資金需要尋求出路,加上近月股票市場持續熾熱,投資市場重現,財富效應下資金將陸續由股市投入樓市。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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