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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

新版買樓方程式 位置+氣候+安全

18-07-2024

一直以來,地產業內有一種流行說法!置業方程式就是 “ Location, Location, Location”意思是買樓位置最重要!重複三次可見其重要性及唯一性!筆者也見到不少買家到外地置業,由於隔山買牛,都以市中心為首選,買市中心靚位置,深信物業位置的重要性,應該錯不了。

最近筆者到過美國西岸 - 三藩市,拉斯維加斯,鹽湖城等,及澳洲幾個大城市:悉尼,墨爾本,布里斯本等,發現在疫情後,大家對居住的需求,有根本性的改變,買樓方程式,也需要重新思考。其中一個普遍現象,是Work From Home在家工作非常盛行,有些工作,尤其是科技行業,可以天天在家工作;即使是會計工作,也只需每周返公司工作一天,同事一齊開會聚一聚;以往大家為求返工方便,近市中心的住宅往往需求特別大,無論樓價及租金都特別高,現在有了在家工作模式,可以遷往近郊也不會太麻煩!

在澳洲就更加誇張,以往布里斯本的樓價一向落後;但疫情過後,大量澳洲人從墨爾本及悉尼移居至此,尤其是黃金海岸區;以往雖然居住環境一流、氣候溫和、不寒不熱、每年日照長達300天,但一向都只是退休之選,因工作機會有限,難以吸引年輕人來此定居,但現在卻有人滿之患。

筆者有物業在當地收租,疫情後,租金每年上升都超過10%,租客主動提供的租金甚至比筆者的叫價還要高,目的就是希望可以搶到單位!而且,疫情也加速了餐廳外賣的生意模式;以往若居住在郊外,想出外吃飯很不方便,選擇也很少;但現今外賣完全可以解決此難題,讓大家再選擇居住地點時,可以考慮更大的範圍。當中,氣候是無法改變的,天氣好的地方自然是較受歡迎。

另外一個關注點,就是安全問題;當今世界右傾主義盛行,部份西方國家,在維持社會秩序及安全上越做越差。筆者上月已經撰文描述在美國不同城市的際遇,尤其是三藩市等大城市,以往是置業的好地方,無論在位置及氣候都很宜居,但近年卻令人望而生畏,遷出的人也越來越多。如果一定要筆者離開中國居住,筆者也是會選擇黃金海岸,而一定不會去三藩市。

剛剛上周特朗普也被行刺差點兒就喪命,之後美國的分裂只能有增無減,法國左右兩派也鬥至難分難解,中間派變得兩面不是人;世界紛亂,小市民找個安全地方過活,也是人之常情!

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


01-11-2024

今年的施政報告除了佔有不少篇幅的樓市政策外,就是行政長官李家超在全份報告中談及高達48次的「變革」或「改革」等字眼。香港政府是一個高度官僚的機構,坊間有著所謂的官場文化就是「不做不錯,少做少錯」。今次有特首親自推動變革文化,實在可喜可賀,值得嘉許! 其實香港的角色一直隨著時代不停轉變,由以往的漁村、轉口港、製造基地,去到中西方的中介人。現在中西鬧分手,以往香港的功能自然會褪色,加上大灣區的競爭,香港需要改革轉型已經迫在眉睫! 今次施政報告談到要建設黃金儲存倉庫,其實香港交易所本身在倫敦也設有金屬交易所(LME)。認可倉庫有助香港構建國際黃金及貴金屬交易中心,將帶動投資交易、衍生產品、保險、倉儲、貿易和物流服務等相關產業鏈發展。 另外,大幅降低烈酒的稅率亦有助香港建立新的烈酒交易中心及附帶產業。烈酒最大的客戶都是來自中國,近水樓台成功的機會應該相當高! 施政報告中另一個亮點,是要打造「留學香港」的品牌!香港本身是一個非常國際化的城市,有著歷史悠久的優秀學府;中大、港大、科大在國際上都有非常高的地位,具備再次發展成為亞洲高等教育樞紐的條件。前中文大學校長劉遵義認為,香港政府應鼓勵中外私立高等學校來港辦學。以波士頓為例,在美國麻省理工為中心的50英里周邊內已經有100家以上的高等學府,包括哈佛大學、麻省理工、波士頓大學等等;文科的、理科的、公立的、私立的、規模大的、規模小的都應有盡有。香港政府不需要補貼這些外來的大學,只需以廉價的土地租給他們辦學,學校結束時政府可自動收回,不會有任何損失。但外來的大學生在香港逗留四年,他們會帶給香港不少的收入之外,部份亦會選擇留下,成為香港的人才。即使畢業回國,人脈還在,可成為香港的資源,也有利於香港! 一間公司想要變革,需要最高領導人提出目標及方向,凝聚同事的共識,一齊推動才能成功!香港要變革成功也需要政府的領導,以及大家全港巿民一同努力! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

23-10-2024

上週三公布的施政報告,在樓市不景的背景下,大家都期待政府如何為樓市注入動力。一如以往樓市政策,著墨不少,可惜刺激措施的力度比預期少,相信令不少人失望。 唯一落實的是,把新投資移民入境計劃的認可投資範圍由原來只限工商物業,擴展至5000萬或以上住宅物業;這個門檻非常之高,而且投資移民的成功宗數去年只有幾十宗,對市場影響極少。 之前坊間盛傳的不少提議,包括青年置業貸款計劃,強積金可作置業首期,放寬高才專才資金來港置業等等,通通沒有出現。新增措施只是提高年青人(40歲以下)買居屋的機會,令購買力流向居屋市場,對上車盤反而不利。 對市場有真正長遠影響的,反而是金管局同時宣佈放寬住宅按揭條件,物業不論價值,自用或投資,私人或公司持有,一律上限為七成。加上辣招稅已經取消,明顯有利投資者入市。市場上的新盤,近期也多了一客多食,俗稱「西餅客」的投資者入市。在減息的背景下,投資者入市的趨勢將會提升,放寬按揭後將有利加大槓桿,預期回報將更高!將有利交投回升及樓格回穩。 施政報告中「規管劏房」是另一重點,淘汰劣質劏房,用心非常好,筆者也支持。但必須明白劏房變成簡樸房後,供應必定會減少;筆者估計政府的如意算盤是增加公屋供應去填補這個缺口,問題是輪侯公屋的人龍仍然很長,這無疑是額外的負擔! 市場上其實有不少空置的工廈及商廈,應考慮如何活化這類供應去填補簡樸房的不足;一方面不會浪費社會資源,另一方面可以減輕公屋輪候的壓力,可謂一舉兩得! 最後施政報告的措施溫和,相信不會刺激樓價快速反彈,但方便投資者入市的方向正確,將有利樓市慢慢恢復健康。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

16-10-2024

中央政府九月底使出組合拳後,香港股市瘋狂上升5000點,終於上周出現獲利回吐,只用一天時間又大幅下跌兩千點!令到不少股民懷疑究竟組合拳是否有作用? 其實10月先後有發改委及財政部高層公布相關政策!思路及框架都解釋得非常清晰! 就是利用貨幣政策及財政政策,雙管齊下去刺激消費,解決地方債及樓市爆破帶來的種種問題! 筆者有位朋友是投資高手及對國內經濟有深入認識,在這裡跟大家分享他的分析:中國版QE即是中央發債,去填補地方債及購置全國的不良房產甚至土地,令到債務黑洞及房產問題得以改善,經濟及金融運轉重新順滑啟動。 另外是中央舉債去填補所有銀行的核心資本充足比率,令到銀行可以繼續健康經營,維持全國經濟發展及穩定。中長線真正幫助到各省份、各行各業,亦由上至下幫助到大企業至小員工。相應代價是中央的負債率提高了,藉以分擔,改善諸多地方及地產的不良負債。 由於中央負債率只有40%多,與其他發達國家相比,仍屬是偏低的,的確有空間增加,去置換地方不良債務,令到地方重新出發,正常發展。 這是中國版QE,用的是人民幣信用,未來要償付的亦只是人民幣。今日國內通脹率可有可無,印銀紙後遺症還是很輕微的。 印銀紙多咗,匯率有冇大影響?參考美國的QE,曾經一大段前期時間,印多幾多,就填多黒洞幾多,當時引發不到什麼通脹。反而黒洞填補了,資產價格飛升,投資就業改善,社會問題亦一度可以掩蓋住。 美國的印銀紙,可以全世界埋單,前期填補黒洞,因而市場上沒有多出太多美元,而美國資產價格上升,引致更多外國資金追逐美元資產,因此,當時的印銀紙,並無引起貶值現像。 中國這次的QE,主要是人民幣,前期還是要拿來填補地方債及房產的黑洞,亦不會太過影響通脹。至於匯率,由於中國一年的貿易盈餘達8,000億美元,即 56,000億人民幣,再加上嚴控資金外流,我相信人民幣匯率會仍然穩定! 市場的不安主要是政府沒有提供具體救市金額!筆者反而相信只要政策後遺症可控,政府可以不斷加碼令政府效果顯現!所以筆者仍然相信今次組合拳會有效,只是効用需要時間去發展! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

10-10-2024

中央上周打出政策組合拳,令中國及香港股市都出現強烈反應!中國的一線城市售樓處,本週也重新出現人潮,據聞銷售成績也很理想!效果能否持續有效,相關的政策必須繼續出台。10月8日中國法改委有發佈會,由中主任鄭柵潔聯同四位副主任共同出席公布新的刺激政策!中央救市的決心,表露無遺! 當然大家可能更關心香港的樓市發展,香港的樓價已經從最高位下跌接近30%,今年也下跌了超過7%。在減息前,跌勢一直沒有停下來,若果跌勢持續,在財富效應下,香港隨時會進入通縮,大家都減少消費,經濟就更加一沉不起! 隨着減息周期開始及中央的組合拳效應,過去週末的樓市成交,無論一手或二手都有起色!除了成交量上升,更重要的是出現投資者重新入市的訊號!跑馬地ONE JARDINE’S LOOKOUT,獲得一名投資者大手買入12個單位!新鴻基的啟德站天壐天周末推售,要求買六至八個單位的大手A1組,竟然有98個登記,而買三至五個單位的A2組,更加有266個登記,最後所有單位一Q清袋! 大家可能會發現撤辣時曾出現旺市,但只是曇花一現,發展商一加價銷情就會冷卻下來!筆者相信問題的核心是信心不足! 今次中央完美示範打出政策組合拳,集合了貨幣政策,財政政策及樓市政策一齊做,才能挽回信心!香港有18萬億存款,在減息的背景下需要尋找資金出路。香港政府正好利用此良機,推出更加強而有力的政策,才能推動投資者入市! 筆者有下列建議: 1)批准首次置業者可動用強積金作置業首期 2)重啟首次置業貸款計劃 3)開通內地人置業的專款通道,賣樓套現後也只可沿原有通道返回內地! 香港政府可能擔心一旦落藥太重,太多外地人入市推高樓價。港府可進一步限制外地人只准購買一手新樓,令一手與二手形成兩個市場!本地人或首次置業者可先買價錢較便宜的二手樓,發展商新樓有外地客支持又可放心買地建屋,地皮可以順利售出,香港的財政政策才可以平衡,相信是一石多鳥! 筆者期望香港政府在施政報告能夠提出更多有力政策,令剛復甦的樓市可以持續止跌回穩! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

售價與私樓拉近 新盤暢旺居屋吸引力減

29-10-2024

新一年度的居屋剛於上星期截止接受申請,但即使在接受申請期間,剛好遇上銀行減息,奈何減息因素下,今年申請居屋人數卻較去年大幅回落,按房委會於截止認購當日公布的數字,截時共收到約10.3萬份申請,較去年截止認購日的數字大幅減少約6萬份,按年銳減近四成,基於隨著私人市場的樓價持續回落,居屋的定價已經與新盤樓價拉近,居屋吸引力自然大減,私樓新盤更見吸引,自然部分部分居屋的客源流入新盤市場。 無可否然,在疫情影響下過去數年間整體樓價持續回落,私人住宅新盤市場銷售亦明顯受影響,但隨著今年初樓市全面撒辣及減息因素刺激下,今年新盤銷售顯著增加,截止目前為止,今年新盤銷售已達13,500伙,較去年同期激增激增五成以上,新盤銷售激增逾五成,但同時間新居屋的申請人數卻大減,事實上今年居屋申請人數已跌至近7年的新低,申請人數亦已連續兩年回落,2019年的居屋共接獲逾30萬份申請,2020年申請人數回落至23.6萬份,2022年稍微增至24.8萬份,去年減至總計只有17萬份,今年跌幅更見明顯。 當然居屋申請人數大減是多方面的因素,例如移民人數增加、樓價回落亦影響買家場的置業人態、折扣率減少亦減低居屋部分的吸引力,當然最重要是近期樓價持續下調下,過去一段時間,不少新盤以震撼價推售,部分新界區的新盤入場費低見10,000元以下,部分九龍區的新盤亦以新界價推盤,以今年期居屋的定價計算,扣除折扣率,今年新居屋的市值呎價,已經與近年部分新盤定價相當接近,新盤定價吸引、居屋吸引力自然大減,部分潛在申請者可能選擇透過其他途徑置業、包括以白居二或綠表身分購買二手居屋,亦相信亦有部分客源流入私人住宅新盤市場。 總括而言減息過後,發展商乘勢加快新盤銷售,不少新盤以低價招徠下,市場焦點聚焦於新盤市場,加上新居屋售價與私人住宅的售價接近,而始終居屋亦設有一定的轉讓限制,過去的樓價高企,居屋向來是「以平取勝」,但今年新盤定價回落,居屋吸引力即時大減,始終新盤配套齊全,用料上乘並配備名牌家電,相信未來一段時間新盤優勢仍在。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

收租客重臨 投資者大手入市

29-10-2024

自上月本地銀行跟隨美國聯儲局減息後,加上中央推出「政策組合拳」提振經濟救市,股票市場急速反彈,與此同時上星期施政報告,港府亦推出刺激樓市措施,放寬住宅及非住宅按揭成數至七成,以及將買5,000萬元豪宅納入俗稱「投資移民」的「新資本投資者入境計劃」之投資資產範圍,為市場帶來驚喜,為樓市帶來動力,投資者及大手客重出江湖,近期多個新盤都出現大手掃貨個案。 股市反彈帶動近日市場投資氣氛已明顯轉趨熾熱,多個一手新盤均獲投資者大手入市,令本月新盤銷售急速回升,截止27日為主,本月至今整體新盤銷售已突破2700伙大關,相信本月新盤銷售將超越3000伙,再創自撤辣以來單月銷售次高。 過去一個多月,市場不乏來自內地、以至本地的大手客頻頻現身新盤市場掃貨,剛開售的西九龍瑜悅,有兩兩組相關的投資,斥資約4500萬元一口氣掃入9伙一房單位收租,亦有投資者看好啟德區的發展前景,斥資逾2000萬購入4伙啟德海灣一房單位,加上將軍澳海茵莊園錄得一組大手客連日掃貨合共25伙,涉資約1.3億元,以一房戶為主,相信是作收租用、以至港島跑馬地新盤ONE JARDINE'S LOOKOUT開售時,亦有大手客斥資逾8900萬元購入12伙。 無可否認,過去受限於辣招的買家印花稅,大大多增加投資者購買第二套房或更多單位的入市成本,基本上購買多於一個單位作投資或收租已幾近絕跡,加上在高息環境下,將資金存放在銀行作定期存款的息率,比起買樓收租的回報還要高,買樓收租絕不吸引的情況下,過去一段長時間買樓收租已經相當陌生,不過自樓市全面撤辣後,已有個別投資者重投市場,再加上銀行減息,而租金升樓價跌的環境亦已持續一段時間,目前買樓收租已變得吸引,特別是一房細單位更見搶手,近月投資者明顯大多選擇購買一房作收租。 減息期剛剛展開,而近年整體租賃市場仍然緊張,特別每年暑假期間,大量的內地生來港搵樓租住單位,附近大學區如沙田、紅磡以至港島西區址出現租盤供不應求的情況,租金持續上升下,相信未來買樓收租場的回報仍會持續變得吸引,收租客重臨,不過投資者大手入市,相信未來的新盤市場仍然熾熱,市區細單位肯定更見搶手。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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