李峻銘
世紀21奇豐物業
主席及行政總裁
投資縮動工慢 樓價難大跌
14-08-2024
上週政府發表官方樓市指數,7月份住宅樓價報301.8,比上月跌1.2%,創8年新低;而2024年上半年合共下跌3.1%。換句話說,2月份政府撤辣令住宅樓市交投升幅的作用已完全抵銷。而相對於2021年的歷史樓價高位398.1,已經平均下跌了24.2%。這個跌幅已經超過2008年的金融海嘯,令不少人會問,下一步跌幅會如何? 1997年 - 2003年跌去70%樓價,會否歷史重演?
毫無疑問撤辣後,住宅樓市曾經非常興旺!單單3月份,一手成交便達到4176宗,但由於不少發展商都有資金壓力,便不斷低價促銷,不但搶走二手客源,令急售的二手業主唯有減價迎戰,而且形成惡性循環,越賣越平,甚至發展商之間也曾出現減價戰,令買家的買賣信心受到進一步的打擊!
不過若從數據去預計未來幾年的供應,便會發現情況並不算太壞!房屋局也公布了未來3 - 4年的住宅潛在供應,數字為10.9萬伙,雖然比去季減少了3000伙,但也是歷來的第二高,也是連續7個季度供應量在10萬伙以上,表面上也不見樂觀,因爲存貨依然龐大。
但若從動態角度去分析,究竟未來這些潛在供應會繼續增加,還是會減少?首先,我們可看可動工熟地而未動工的數字,今季已經下跌至13,000伙,是10年新低,原因是熟地越來越少。2023年政府及一鐵一局只售出3幅住宅地,分別是荃灣寶豐路,堅尼地城西寧街及啟德地皮。相反,流標的項目就達到六個;而北部都會區的農地,發展商寧願讓政府收回也放棄發展。2024年1 - 3月政府宣佈暫停出售住宅地,4 - 6月只有復星國際在西貢清水灣的邵氏片場重建項目,7月份也只有小瀝源1幅蚊型地皮成功出售及粉嶺北一項補地價成功,而柴灣首個私人參與居屋「樂建居」也流標收場。大家可以估計這個數字未來三年將會大幅減少。
筆者大膽假設每年新的熟地只有8,000伙,未來三年合共只有24,000伙新供應,當中假設未來三年售出的單位像以往平均每年都有15,000伙,差不多三年合共售出了45,000伙;這個潛在供應便會合共減少21,000伙,變成88,000伙,與房屋局數字形成落差。當然上面數字只是假設,未必完全準確,但趨勢不會錯;在現今的市況下,發展商根本沒有動力去大力發展,供應便自動調節。現今跟1997 - 2003年時期,房地產市場最大的分別,是當時其住宅空置率由3.7%飆升至近7%; 2024年首季的住宅空置率卻只有4.1%。作為代理中介公司,每月成交的宗數沒有減少,只是由以往買賣為主,變成以租賃為主。
可見整體居住需求並沒有減少,只是信心出現問題。美國的經濟數據欠佳,9月份開始利息便會下降;一旦利息下降,投資收租變得有利可圖;積壓存貨減少,發展商不用劈價搶客;置業信心便會恢復過來。筆者一向對香港前途樂觀,所以最近也鼓勵兒女趁現在選擇多、價錢平,進行樓換樓,以兩房換三房,是不錯的機會!
筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘