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李峻銘

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

註冊制度大落後 樓宇業權爭議多

12-09-2024

最近市場熱話的一宗本地二手住宅買賣個案,因業主有隱藏債務,令買家最後損失全部70萬訂金,整件事情的來龍去脈非常複雜。為何律師樓在原業主債務纏身下,仍會把訂金放給賣家?土地註冊文件上突然出現的第三按揭 - 鄧小姐到底是什麼身份?當中註冊文件中顯示由鄧小姐貸出的270萬借款為何現時肯只收回60萬 ?回到市場傳言,此宗交易最後未能成交的真正原因是買家無法取得按揭,引致訂金被業主沒收,而非業主因破產又或債務問題至未能成交!這件事最後可能引致警方介入,筆者並不方便評論個別情況。

假設此事只涉及個別律師樓職員失職或犯規的話,那就是個人職業操守問題,論點及解決方案就在於如何加強監管而已。相反,若整件事的流程操作都是合法合規,但卻都未能保障買家的訂金或權益,問題反而更大,涉及整個制度!

筆者回顧當今香港的土地及樓宇註冊制度實在很落後,大家在土地註冊處見到的物業擁有人,在法律上並不保證擁有真正完好的業權,法律上也沒有規定所有文件必須註冊。任何新文件的出現,或文件有任何錯漏,也會影響業主的業權。於是在每次買賣時,律師樓都需要重新審查所有契約文件一次,一旦發現文件有錯漏,或因法例的更改,就有機會令業權產生瑕疵。

最經典的案例,莫過於《小巴司機案》。他用太太的名字買樓,土地註冊處的業主名字自然是太太的名字,太太隱瞞丈夫賣出物業後,由於小巴司機並不知情,法律最後判樓宇的真正業主是小巴司機,太太無權賣樓,買賣作廢;新買家付了首期,借了按揭,但卻變成一無所有!

政府對這些情況當然明白,早於1988年已成立工作小組,並於2004年7月7日通過《土地業權條例》在新條例下,只要在土地註冊處成功登記的業主,便獲得物業不可推翻的業權。這種制度已經廣泛運用於中國內地,澳洲,德國,荷蘭,新加坡,及大部份實施普通法的地方。可惜由立法至今天,已經超過20年,政府仍然未能有效落實法例生效,制度上的缺陷一直繼續存在,交易就繼續有風險!

大家在選擇地產代理及律師樓時,必須更小心謹慎;不要只單靠費用多少而決定,信心及質素更是值得大家考慮的因素。

筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘


02-10-2024

上星期,香港股市飛升,由18300點左右升至20632點收市,升幅超過12%。星期五的成交額,更加達到4457億,創出歷史新高!背景當然是中央打出刺激經濟的組合拳。首先出場的是金融系統三巨頭,包括人行行長潘功勝,國家金融總局局長李雲澤及中證監主席吳清。公布降準0.25%,降息0.5%及第二套房首付下降至15%,措施都是意料中事。舊瓶新酒,原本以為不會有很大作用。豈料,之後再公布8000億的貨幣政策工具,其中5000億供證券行,基金及保險公司使用,將其資產包括債券,股票ETF及滬深300成份股等換入國債或央行票據等流動性高資產,這些資產容易變成現金。但只限用於再投資股票,另外3000億供上市公司和主要股東使用,支持回購,利率也只是1.75%。三巨頭更表示,計劃如果有效,資金沒有封頂,可以繼續加碼!最後,他們再透露人行將推出(平準基金),即類似香港的盈富基金,基金直接買入股票,並長期持有。上述兩項措施,若順利執行對疲弱的中國股市帶來強大的支持。 國內經濟不景,在股市積弱外樓市才是重中之重!只救股市,對整體幫助有限。正當市場冷靜下來之際,星期四政治局突然開會公布政策,主調是要「促進房地產市場止跌回穩」及「實施有力度的減息」非常堅決及清晰,本週一深圳廣州上海也相繼宣布取消限購政策。 除此之外,市場在傳出消息中國計劃推出2萬億的財政刺激措施,其中1萬億擬用作提高對消費品以舊換新,設備升級的補貼。另外向兩名或以上孩子家庭發放,每月每名孩子$800的補貼。另外1萬億協助地方政府解決債務問題!上海及四川也傳出會派發消費券刺激地方消費。 同一時間推出多項強而有力的金融政策及財政政策,史無前例,市場明白中央救市的決心!所以外資也紛紛轉軚搶購中港股票。令股市屢創新高。 大家都會關心樓市的走勢,又如何?股市跟樓市一樣,重點在於信心!香港樓市就要看政府在10月施政報告會否有進一步的措施,提振購買力。如何推動投資者入市?由於篇幅有限,留待下周再談。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

26-09-2024

由於海洋公園的大熊貓「盈盈」和「樂樂」,誕下了一對龍鳳胎,加上國家再贈送多兩隻大熊貓到港,合共有六隻大熊貓,熱鬧非常。南區區議會就大肆宣傳所謂「處處有熊貓」的一系列活動,推動香港的旅遊業復甦!活動包括,巴士巡遊、大熊貓綵艇及帆船,也有燈飾佈置,甚至推出大熊貓糕點製作,形形色色包羅萬有,確實花了不少心思。但是絕大部份活動都是在國慶日前後進行,屬於短期性活動。對於國內遊客來說,多了一個活動,當然多了一點吸引力,但效果只屬曇花一現。過往,香港是全中國最自由開放,中西匯聚,色彩繽紛、東方之珠,加上免稅環境,價錢較爲便宜及款式新穎,這些優勢隨着中國大陸的開放便逐漸消失。 要重現遊客的熱情,香港必須重新推廣獨有的特點,香港擁有長久及豐富的殖民歷史,例如上環水坑口,在港島進行大規模填海前是一個渡輪碼頭,是登陸港島的理想地;結果1841年美軍軍艦就選擇在這裏登陸。又例如中環街市旁的域多利皇后街,就是分隔華人居住與英國人聚居地的分隔線,很多殖民歷史、古蹟及故事,也可以化身成為旅遊景點。除此之外,香港也曾是東方荷李活,遺留不少文化資產也可以結合旅遊。 台灣賣座電影「海角七號」,以及上海的電視劇「繁花」,他們的取景地也紛紛成為旅遊景點,香港的粵語歌曲及電影無論在馬來西亞,柬埔寨,泰國,以及中國內地仍然非常受歡迎,又如何利用文化結合旅遊,更值得當局考慮。 此外,香港擁有非常美麗的郊野公園,距離市中心又近又方便,保育旅遊、生態旅遊,相信不難吸引熱愛大自然的旅客。 最後,即使有好的概念,執行是否到位也是關鍵。筆者曾到廟街參觀夜繽紛的安排,筆者發現有新設置不少售賣熟食的短期排檔,食物的質素固然麻麻,售價卻是非常高昂。明顯是遊客價,但原先在廟街的傳統大排檔卻因食環署大力執法,不能在街道上擺賣紛紛結業了。政府各部門如何通力合作,也許是政府的挑戰。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

19-09-2024

今天在報章見到消委會公布今年首8個月收到11宗涉及地產代理的投訴,當中包括沒有披露交易物業曾經有人墮樓,失實平面圖誇大面積,及村屋花園並不入契的失實陳述。由於香港巿場仍然實行雙邊代理,中介同時顧及買家及賣家利益,又希望促成交易,角色非常複雜! 筆者認為問題一般出現於兩方面,首先是操守問題,代理係明知道是凶宅,也可能知道平面圖面積有錯,花園地契是租借,故意隱瞞!另一個可能性就是代理能力及經驗不足,連代理自己也不知道有錯。 上述例子代理明顯有錯,買家還有追討損失的機會,但置業陷阱防不勝防,牽涉的銀碼巨大!上個月就有買家,因為業主隱瞞負債,代理及律師行未能及早發現,令訂金損失超過70萬,隨時無法追討。消委會的11宗個案,相信只是冰山一角;應該仍有不少個案由於證據不足,投訴難以成立! 消委會也有提到不要輕信《包借》,《包賺》等令人存疑的承諾。這些案件一般都是「口同鼻拗」,客人及代理各執一詞,結果就要有運氣及倚靠法官的智慧了。 現在流行在網絡平台上搵樓盤,好處是非常方便;但代理跟你素未謀面,所提供的資料,可能是不盡不實,純粹只為了吸引買家。為了保障自已利益應該立即放棄跟這種沒有操守的代理交易,不要純粹貪佣金平或樓盤價平,就鋌而走險,結果可能得不償失! 市場上有另一種做法,買家專找銷售成績特別好的 Top Sales;他們一般獲獎無數,相信促成交易的能力不容置疑,但能否保障買家及業主的利益則說不定,甚至剛剛相反,只為達成交易,中間可能隱瞞了不少事實。 市場上也有買家專搵一些新人,覺得他們操守比較純真,不懂蠱惑;但筆者不建議,始終新人經驗有限,對複雜的交易往往措手不及,也未能預早發現風險。 其實在國內及台灣地產甚至香港,都有代理公司為買賣雙方提供各式各樣的保障!例如凶宅的查詢及披露,假業主引致的損失,失實陳述的賠償,甚至提供冷靜期讓買家及業主在買賣過程中安心。大家在選擇代理公司時,不妨更做多些調查研究! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

05-09-2024

為了催谷香港日益疲弱的本地消費,政府出錢出力推動所謂「盛事經濟」計劃在2024年合共舉辦210項「盛事」。但剛於上周公布的七月零售業總銷貨價值就只有291億元,按年下跌11.8%,而2024年前七個月合計的總值也下跌7.3%,舉辦「盛事」數量就非常多,成本也非常大,但成效卻令人產生質疑,行政會議召集人、立法會議員葉劉淑儀也曾經提出類似的疑問,認為不少「盛事」成效有限,是「倒錢落海」」提出「盛事貴精不貴多」。筆者認同太多「盛事」令人眼花撩亂,商業展覽如玩具展、文具展、燈飾展、盛事貨運研討會,WOW Submit, Chubby Hearts Hong Kong等等;大家可能不知道是什麼「盛事」? 筆者也明白「盛事」日子集中在幾項大型活動上,其他沒有「盛事」的日子,又如何吸引消費,帶動經濟效益?其實問題癥結在於舉辦成功的「盛事」必須投入大量人力物力及財政資源。只靠「盛事」吸客,成本太重,「盛事」只是吸引新客人的手段,一旦客人到來香港後,必須要有另一理由令他們再次光臨,才化算。以往香港曾經是購物天堂,但隨着時代轉變,網上購物盛行,國內稅率也越來越低,香港這方面的優勢不再。 筆者覺得「美食天堂」,這個招牌卻仍有可發揮空間,以米芝蓮2024年為例,香港一星至三星的餐廳共有79間,除了粵菜、滬菜、法國菜、意大利菜、日本菜等傳統美食;還有印度菜、寧波菜、南美菜、韓國菜、粥麵店、海鮮店,甚至分子料理等等。高價菜館之外的平民食肆也有不少,有214間入選推介餐廳,可謂全球美食盡在香港!美食是每個人都會渴望的,能跨越不同文化,而且必須親身來到現場享受。 香港固然有美食的傳統,加上地理位置及貨運樞紐,世界各地的食材都可以快速運到香港,食店國際化這一點就已經勝過世界上不少城市。香港鬥平價不可行,必須在種類及質量上取勝。成為美食盛事之都,就可以持續吸引客人經常光顧。餐廳生意除了能帶動就業人口,也能提高舖位的使用率,間接幫助商用物業的租賃市場,作為香港本地消費者也自然受益,可謂一舉多得! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

減息帶動財富效應 資金流入股樓齊升

08-10-2024

剛過去的十一國慶黃金周,維港煙花綻放點亮璀璨夜空,不單是煙花璀璨令本港人流暢旺,加上政府及商戶提供的優惠下,令酒樓、戲院而擠得水泄不通,當然另一個最大的因素是減息過後,加上內地政府再推刺激經濟組合拳,降準減息大力提振資本市場、促進房地產市場止跌回穩,令過去一個多星期,中、港股市突然爆升,本港恆生指數連續多日上升,短短一個多星期恆指急升4,000點,直逼23,000點的一年半新高,股市帶動的財富效應,加上國慶帶動的人流,整體零售消費市場亦顯著回升。 過去兩年的股票市場,在高息環境加上整體投資市場氣氛薄弱,股市困境影響投資者的信心,不少投資者寧願將資金停泊於「零風險」的高息定期存款,令過去一段長時間「收息一族」大增,股市、樓市氣氛亦變得薄弱,隨著減息周期展開,一般定期存款息率已急速回落至3.5厘以下、甚或更低,加上自美國減息後資金流入本港在內的股票,近日股票市場爆升,每日總成交金額更大幅增加,從以往平均每日不足1000億成交,大幅增加至上星期的四個交易日,累計總成交金額卻高達1.2萬億元,資金流入成為股市爆升的最大因素。 過去經濟學家已經分析過,股市上漲勢必產生的「財富效應」,意思是指人們資產增加,消費意欲亦會增加,進一步推動了消費者支出意願及額度,當消費者和投資者看到自己持有的股票飆升時,整體投資氣氛亦自然會變得更加熾熱,事實上新近股市爆升所帶來的財富效應已逐步浮現,首先是大幅推動了消費者信心、支出額度和經濟增長,隨普消費市場回暖亦有助整體經濟復甦。 減息再加上資金的流入,近日股市爆升又進一步推高市場財富效應,資金流入推高股市後,相信未來資金亦會逐步流入樓市,首先會刺激一手新盤成交增加,因應今明兩年的新盤落成的高峰期,發展商沽貨壓在仍在,短期內樓市仍然會是一手主導,與此同時,隨著租金持續上升,樓市整固未完,最新租金回報率已升至4厘以上,租金回報高於定期存款,部分「收息一族」或會將資金轉投二手市場,股樓齊升日子將會重現。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

銀行14天樓宇批核服務承諾,客人要注意什麼?

02-09-2024

香港金融管理局要求三間發鈔銀行提供樓宇按揭批核時間14天的服務承諾,這是個非常好的消息,可以有助客人盡快知道申請按揭的結果。另外客人必須在申請按揭時提交足夠的文件作為基礎,以確保銀行有足夠文件完成審批過程。基本文件包括︰身份證、臨時買賣合約、出糧戶口記錄的銀行月結單、糧單和稅單等。 此外,申請人還需要留意文件上什麼細節呢?銀行進行審批時,會詳細查閱銀行月結單上的每一筆款項,銀行月結單上的任何資料如有隱藏或塗改,都將影響審批進度。 如有信用卡月結單、私人貸款還款記錄或稅務貸款等文件,都需要一併遞交,避免銀行在進行審批期間才要求客人提供相關文件而阻礙批核時間。 除了留意以上幾點,客人亦應該在銀行按揭申請表上,清楚填寫詳細個人資料,例如在受僱公司工作年資等,客人也需要清楚填寫是否有負債或其他信貸記錄,避免因填寫錯誤或遺漏而耽誤審批時間。 另外,臨時買賣合約可能帶有附件,而這份文件也必須一併遞交給銀行作審批。因為這些往往以為不重要的文件,都會導致延長銀行審批時間,甚至不能作出批核的原因。 所以客人想銀行真的達到14天樓宇批核承諾,客人也需要配合提供足夠文件,按揭批核才可以事半功倍!

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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