近日筆者在東京上班，看東京媒體廣泛報導，1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米，位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位，創下每平方米1350萬日圓，每呎約8萬港元創造最2個雙高，最高房價及東京最高摩天大廈，創造歷史！ 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ，平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米，超過了大阪的阿倍野HARUKAS（300米），獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層，有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責，今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施，其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓)，1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元，據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元，但與其說是打破記錄，不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢，因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54～64樓的91戶是阿曼的住宅，每戶都直接連接專用電梯，居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧，由專用廚師服務的私人餐廳，並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中，顶层的顶层公寓，包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓？據不動產相關人員說，「頂層的3戶頂層公寓中，包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出，分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右，所以如果是200億日元的房子的話，只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用，但通過使用專用的豪華設施，也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的，是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法，「除了頂層公寓以外，1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40～50多歲的富裕階層，他們不是郊外的幽靜住宅區，而是容易進入六本木等商業街，完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連，這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的，讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里，最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄，覺得醫院在裡面，而且從位置上來說也有資產價值，所以沒有內部參觀就決定購買。

最近一個月時間裡，對於已經投資日本和將要投資日本的朋友們真的是好事連連。 4月14日，日本政府正式通過了大阪夢洲地區建設賭場的最終法案。極大的加強了大阪在世界經濟體中的重要地位。 首先，開設賭場可以創造就業機會。賭場需要聘用大量的員工，包括管理人員、收銀員、安保人員、服務員、技術人員等，這將帶來大量的就業機會，從而減少了失業率，提高了當地居民的生活水平。 其次，賭場可以帶來額外的稅收收入。政府可以通過徵收稅收收入，從賭場中獲得額外的收入，這些收入可以用於改善公共服務和基礎設施，如修建道路、橋梁、公園、學校等，從而改善居民的生活質量。 第三，賭場可以吸引遊客，從而促進旅遊業的發展。賭場是一種受歡迎的旅遊目的地，吸引著大量的國內和國際遊客。賭場旁邊的酒店、餐廳、購物中心等商業設施也會受益，從而增加了當地經濟的活力。 最後，賭場可以刺激當地的投資和發展。開設賭場可以吸引其他投資者和企業家來到該地區，從而刺激當地的經濟發展。一些賭場管理公司也會投資建設其他項目，如房地產項目、商業開發項目等，從而帶動了更多的就業機會和經濟增長。 另外當地時間2023年4月28日開始，日本正式實施了取消所有國家入境核酸檢測的政策。這一政策的實施對於日本的經濟和旅遊業有著積極的影響。 首先，取消入境核酸檢測政策將為日本旅遊業帶來積極影響。由於過去數年間疫情對於旅遊業的衝擊，日本的旅遊業受到了極大的影響。然而，隨著全球疫情狀況的穩定和疫苗的推出，人們對於出境旅遊的需求逐漸回暖。取消入境核酸檢測政策能夠極大地降低旅遊成本，從而為日本吸引更多的國際遊客提供了便利。 其次，取消入境核酸檢測政策也將對於商務活動帶來積極影響。由於疫情影響，過去兩年中國際貿易的交流減少。在這種情況下，取消入境核酸檢測政策能夠方便商務人士前往日本，開展商業活動。這將有助於促進日本的經濟發展，提高日本企業的國際競爭力。 另外，取消入境核酸檢測政策也將有助於增加日本的國際地位。由於疫情的影響，許多國家實施了旅行限制，從而導致國際關係的緊張。日本能夠實行開放的政策，吸引更多國際遊客和商務人士前往日本，增強日本在國際社會的地位和影響力。 最後，取消入境核酸檢測政策也有助於提高日本國內經濟的活力。隨著國際旅遊業和商務活動的增加，需要大量的服務和支持。這將有助於刺激當地的經濟發展，創造更多的就業機會。此外，由於國際遊客的增加，對於當地的餐飲、酒店、購物等商業產業也會產生積極的影響。 總的來說，取消入境核酸檢測政策是一個具有戰略意義的舉措。這一政策將有助於促進日本的經濟和旅遊業發展，提高日本的國際地位和影響力。 我們看到日本政府的這些舉措，都將會給日本，可以說大阪的民宿事業帶來一個全新的質的飛躍。

筆者正在北海道小樽市旅遊，沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清，用香港信用卡支付旅遊的衣食住行，感覺性價比特別高，原因日圓匯價近日急跌，看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告，重申日本將繼續保持貨幣寬松政策，並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢，自新冠疫情以來，日元兌美元已經跌去23.9%，這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下，日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響？首先來看日本國內受到日元貶值的影響，因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲，通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響，對比2012年的日元匯率，當時1美元兌80日元，今天已是1美元兌133日元，日元貶值近70%，可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產，造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關，美債跌的越多，日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策（大量印銀紙），但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息，並且在去年11月就開始啓動縮減購債，並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策，同時也受到俄烏戰爭影響，全世界能源短缺，加劇了通貨膨脹（滯脹）投資不動產，租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村（Integrated Resorts）的實施法案，廢除賭場禁令，正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市，終於在2021年9月28日，大阪府知事吉村洋文召開記者會，正式選定由美國美高梅（MGM）和歐力士（ORIX）共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃，賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外，還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円，賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店，預計在2030年前開業，根據發表的提案內容表示，每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村，每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後，旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業，同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口，隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家，對於民宿，旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用，惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說，不動產租金收入回報提升，絕對是一個無可錯過的機會！ 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目，看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量，近年因為東京奧運及大阪賭場關係，日本房地產投資熱潮強勁，但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客，會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌，然而從過去幾個月的交易數字，就正正可看出來自日本當地的剛性需求（內需）強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果，首都圈（東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣）的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令，很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少，自從5月起逐步開放後已經快速回升，6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準，並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗，少了很多國際買家成交量，但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場，也剛好證實了近年的樓價漲幅，並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度，全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下，全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產（GDP），和前期相比下降了27.8%，也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄，成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計，個人消費下降8.2%，輸出下降18.5%，設備投資下降1.5%等，其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中，住宅投資的影響為最小，並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告，在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施，而租賃住宅與物流設施並列，將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流，這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響，價格依舊在穩步上升，強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益，也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始，很多投資客將目光從民宿房轉向收益房，尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建，他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間，房價不降反升，也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大，很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來，日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產，可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人