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楊官華

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。

回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。

我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。

筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。

日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。

相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會!

作者:楊官華(華記)
世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人


23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

29-04-2023

最近一個月時間裡,對於已經投資日本和將要投資日本的朋友們真的是好事連連。 4月14日,日本政府正式通過了大阪夢洲地區建設賭場的最終法案。極大的加強了大阪在世界經濟體中的重要地位。 首先,開設賭場可以創造就業機會。賭場需要聘用大量的員工,包括管理人員、收銀員、安保人員、服務員、技術人員等,這將帶來大量的就業機會,從而減少了失業率,提高了當地居民的生活水平。 其次,賭場可以帶來額外的稅收收入。政府可以通過徵收稅收收入,從賭場中獲得額外的收入,這些收入可以用於改善公共服務和基礎設施,如修建道路、橋梁、公園、學校等,從而改善居民的生活質量。 第三,賭場可以吸引遊客,從而促進旅遊業的發展。賭場是一種受歡迎的旅遊目的地,吸引著大量的國內和國際遊客。賭場旁邊的酒店、餐廳、購物中心等商業設施也會受益,從而增加了當地經濟的活力。 最後,賭場可以刺激當地的投資和發展。開設賭場可以吸引其他投資者和企業家來到該地區,從而刺激當地的經濟發展。一些賭場管理公司也會投資建設其他項目,如房地產項目、商業開發項目等,從而帶動了更多的就業機會和經濟增長。 另外當地時間2023年4月28日開始,日本正式實施了取消所有國家入境核酸檢測的政策。這一政策的實施對於日本的經濟和旅遊業有著積極的影響。 首先,取消入境核酸檢測政策將為日本旅遊業帶來積極影響。由於過去數年間疫情對於旅遊業的衝擊,日本的旅遊業受到了極大的影響。然而,隨著全球疫情狀況的穩定和疫苗的推出,人們對於出境旅遊的需求逐漸回暖。取消入境核酸檢測政策能夠極大地降低旅遊成本,從而為日本吸引更多的國際遊客提供了便利。 其次,取消入境核酸檢測政策也將對於商務活動帶來積極影響。由於疫情影響,過去兩年中國際貿易的交流減少。在這種情況下,取消入境核酸檢測政策能夠方便商務人士前往日本,開展商業活動。這將有助於促進日本的經濟發展,提高日本企業的國際競爭力。 另外,取消入境核酸檢測政策也將有助於增加日本的國際地位。由於疫情的影響,許多國家實施了旅行限制,從而導致國際關係的緊張。日本能夠實行開放的政策,吸引更多國際遊客和商務人士前往日本,增強日本在國際社會的地位和影響力。 最後,取消入境核酸檢測政策也有助於提高日本國內經濟的活力。隨著國際旅遊業和商務活動的增加,需要大量的服務和支持。這將有助於刺激當地的經濟發展,創造更多的就業機會。此外,由於國際遊客的增加,對於當地的餐飲、酒店、購物等商業產業也會產生積極的影響。 總的來說,取消入境核酸檢測政策是一個具有戰略意義的舉措。這一政策將有助於促進日本的經濟和旅遊業發展,提高日本的國際地位和影響力。 我們看到日本政府的這些舉措,都將會給日本,可以說大阪的民宿事業帶來一個全新的質的飛躍。

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

07-08-2020

筆者近看到一個非常奇怪現象,為什麼日本有些不動產公司業績比去年同期還要好?在疫情關係下航班停飛,外國人已經不能去日本,海外購買力已經大幅下跌,但是原來本土內需,很多日本人公司獲取補助金(銀行巨額免息貸款)去投資收租物業,回報穩定可以賺息差。所以在全球經濟受挫,日元成為避險貨幣,所以房價仍能保持不跌反升。其實日本方面從4月份的緊急宣言至今,為了拯救經濟,努力迎接明年奧運順利舉辦,政府推出了百億救濟經濟計劃。 其中,最為受惠的便是在日的中小型企業和個人事業主了。其中最廣為人知的是每人發放10萬日圓的特別定額給付金。現在很多人都在家工作,會發現現有的房子不適合在家工作,對房子的生活空間有了更高的要求再加上有了這筆補助金,很多人立刻選擇買房或換更大的房。 但其實5月22日日本央行舉行臨時金融政策會議推出新的貸款計劃,通過金融機構向中小企業以及個人事業主提供融資,總規模為30萬億日元,加上實施中貸款以及購買企業債等計畫、日本央行為應對新冠疫情而推出的企業資金週轉援助政策總規模達到75萬億日元。截止到8月4日,日本政府推出了超過20種面向在日中小型企業和個人事業主,針對新型冠狀病毒的補助計劃。企業雖然因為疫情的關係不得不停止營業,或者轉為讓員工在家辦公,但是一系列的補助計劃,讓很多中小型企業能夠獲取現金流,通過對企業投入補助金,以及敦促銀行對於本地企業低利息或者0利息貸款。因此很多日本本地企業,開始大肆購入本地的房地產。 由此可見,日本的房地產在疫情期間,其實並沒有遭受很大的打擊。另外,根據日本權威報導,整個疫情期間,日本的租房市場更加活躍,尤其是東京的辦公樓的空置率,到達了極低的水準。很多日本法人通過政府補助,以及銀行的低利率貸款,購入全棟房產,租客穩定,每月也可為公司帶來不小的收益。讓公司能夠獲得穩定的收入,以持續對抗疫情對經濟的衝擊。筆者可以告訴一個秘密給大家知道,就連小弟公司都有近億日圓的補助金額(無抵押借貸)完全不收利息,第一次感受到日本政策如此溫暖。查詢yeungkwun108@gmail.com 作者:楊官華(華記)

樓市微溫狀態 低賣低買趁機換樓

21-05-2024

撤辣後的煙花效應逐漸過去,轉眼間抉樓市撤辣已將近三個月,加上美國經濟數據反覆,美國暫緩減息步伐的重啟,令樓市觀望氣氛再現,近月一、二手成交量均有所回落,按土地註冊處紀錄,上月整體二手註冊量接近5400宗的高位,較3月份的二手註冊幾近倍升,不過今個月二手註冊已稍稍回落,估計本月二手註冊量將回落至約4000宗的水平,較上月高位回落兩成半。 與此同時,一手新盤市場的熱鬧氣氛亦已較3月份的暢旺市況顯著回落,保守估計未來兩、三個月,整體一、二手成交回歸微溫情況,相信每月一手新盤成交或可維持每月1500至2000宗水平,而每月整體二手註冊數字,相信可維持3000至4000宗的水平,比對於去年底至今年初的淡市時期,每月不足1000宗新盤成交,二手註冊量亦僅維持2000至2500宗,目前樓市是相對微溫狀態。 樓市復甦需時,特別是二手市場,當市場上的筍盤「賣少見少」,個別業主或會稍稍上調叫價,甚或反價封盤,與此同時,美國息勢再添不明朗因素,現階段亦難以確定美國合時重啟減息,加上過去一段時間樓價顯著整固,最新金管局公有今年首季負資產的情況,最新負資產的總數已超越3萬宗,負資產的數字再創近20年新高,難免會令部分準買家的入市心態再次變得審慎。 總體而言,市場仍然觀望美國息口走勢,以至本地經濟的復甦情況,現階段市場資金仍然充裕,近日股市顯著回升,每日成交金額亦顯著增加,資金回流股市、樓市,市場剛需仍在,相對於幾年前,目前樓價水平相對較低,對於一眾換樓客而言,低賣低買趁機換樓,總比幾年前高賣高追來得容易,現階段仍然時換樓的好時機,相信整體二手會逐步復甦過來。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

中央重招救樓市 置業信心可挽回

22-05-2024

中國4月30日召開了政治局會議強調「統籌研究消化存量房屋和優化增量住房的政策措施」。這次是國家最高層罕有地發文,稱要解決房地產問題。正當大家在估計要多久時間才能完成「研究」結果在上星期五的5月17日,由國務院何立峰副總理公布結果。具體措施有四大點,首先設立3,000億再貸款額度,鼓勵銀行等金融機構借款與國有企業,以合理價格收購已建成的未出售商品房,並改為保障性住房,以60%在貸款比率推算,可帶動5,000億的銀行資金去收購發展商手上的房屋,這3,000億也是國家真金白銀拿出來支持房地產復甦,對重振大家的購房信心有莫大幫助;尤其是今次出招非常快,又提出至落實只花了17天時間,坊間就有人估計這主義必須來自中國最高層。既然如此中央救市決心已定,即使有人提出3,000億金額太少,對於有超過7萬億市值的商品房待售,可謂杯水車薪。但筆者估計這招只是引子,配合另外三招可以帶動市場的購買力出來,當計劃效果良好,不排除再加推的可能性! 救市組合拳的另外三招,包括(一)降低全國個人住房貸款的最低首付比率,首套房降至15%,第二套房降至25%, (二)取消個人住房貸款利率下限,貸款利率由市場自由競爭決定;(三)下調住房公積金貸款利率0.25%,五年以上利率為2.85%。 這幾招結合起來,成功傳遞與大家一個樓價「觸底」的訊息,有信心的買家的首付,利息支出,已經大大降低,令「上車」變得輕鬆,入市更容易! 反觀香港,情況有點相似,大量貨積壓需要消耗,筆者估計香港政府也會跟隨國內步伐!一旦切除所有辣招後,未能產生預期效果,香港政府其實還有很多招式可用! 例如筆者在五月初也曾在本欄提出與國內人士開通一些配額,如股票的滬深港通一招,或准許高才通或優才入境香港的人才可光明正大調動資金來港置業,樓市的貨尾問題自然解決;所以中央出重招,香港官員自然放膽效法,大家不用太擔心。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。 施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。 隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。 事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

發展商積極推盤 貨尾減價吸客

14-05-2024

樓市撤辣成為樓市「及時雨」,因應今、明兩年將進入私樓供應的高峰期,因為按差餉物業估價署的估算,根據政府最新發表2024香港物業報告,今年私人住宅的落成量將高達22267伙,明年私樓供應就更加驚人,高達25531伙,私樓供應增加,隨著政府適時撤辣,新盤銷售持續增加,截止目前為止,今年上半年推盤量大幅增加的同時,新盤銷售亦極速上升,預計今年上半年推盤量與總銷售量的差距已較去年顯著收窄。 盡管近月新盤市場氣氛較為反覆,上月新盤銷售亦顯著放緩,不過整體而言發展商推盤意慾積極,大型新盤一個接一個,截止目前為止,今年上半年至今,市場已累計推出約16個新盤項目,涉及單位數目已達至11800伙,由於尚有多個新盤陸續排隊登場,估計今年上半年的總推售樓盤可達20個,涉及的總推盤量可達13000伙的水平,比對於去年全年共推出35新盤,總推盤量達至14200伙,換言之今年上半年的總推盤量已接近去年全年的總數。 今年上半年發展商積極推盤,不過發展商定價維持克刻,不少發展商均以「震撼低價」推盤,個別的定價較區內二手成交價還要低,低價吸客的招徠下,按目前的估算,盡管今年上半年總推盤量仍會持續高於期間新盤銷售數字,不過當中的差幅已較去年顯著收窄。 當然相信大家亦理解,過去數年間新盤的總推盤量持續高於總銷售量,令整體新盤貨尾總數持續增加,按統計目前整體新盤貨尾總數仍維持於2.3萬伙以上,發展商仍然需要積極「去庫存」,預計新盤定價亦會傾向「重量多於重價」,與此同時,近日亦再有發展商趁機將旗下個別貨尾盤減價促銷,個別減價價幅度更高達兩至三成,發展商全力「去庫存」,增加折扣、減價促銷等優惠勢必持續,相信會吸引更加買家趁低吸納。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

居屋按揭口頭禪“925”已經過時?

20-11-2023

金融管理局自2009年實施物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施以來,終於在今年7月7日修訂部分物業貸款成數,例如最受市場注意的私人樓宇(價值1500萬港元或以下的自用住宅物業)按揭成數上限調整至七成,接著新一份“施政報告”宣布,延長居屋二手市場按揭擔保期由原先最長30年,延至50年,但市場在這三個多星期內,好像只聞樓梯響,不見腳步聲一樣。 在剛剛的星期五,11月17日下午五時,香港房屋委員會終於正式通過放寬資助出售單位的按揭安排,延長房委會就資助出售單位買家所提供的按揭保證契據下的最長按揭保證期如“施政報告“ 一樣,重點是一手市場出售的新居屋、綠置居項目和租置計劃單位的新按揭規定在2024年1月1日起生效,另外第二市場出售的單位,新按揭安排則在2024年3月1日推行。 問題來了,筆者在這幾天不停收到地產經紀朋友及一些準備買居屋的客人詢問,是不是今天即刻買居屋,銀行就立即可以批出新規定的按揭貸款,盡快有安樂窩和家人一起開心居住呢?而有一些銀行的前線職員將房委會新聞稿的附件,關於按揭成數及最長按揭年期發送給地產經紀朋友,很多朋友就覺得因為附件是由銀行職員發出,所以就覺得這個是該銀行已經實施的新按揭批核準則!這個其實是一場美麗的誤會! 沒錯,房委會的新聞附件是必然發生的事情及安排,但因為各間銀行需要一些時間去更改該銀行的按揭批核準則,也需要時間與房委會簽署新的擔保書,很多朋友覺得這些只是簡單文件處理,沒有什麼特別,為什麼,尤其是二手居屋新按揭安排要多三個多月後才可以推行呢? 一手居屋因為直接由房委會銷售給買家,新按揭規定肯定比較簡單直接,因為所有文件都是由零開始,銀行沒有太多不同情況考慮,但二手居屋買賣就不同了,因為新規則針對居屋樓齡較大而放寬按揭成數和最長還款期,例如在現有制度下,樓齡(首次發售日期)25年的居屋只可以取得最多七成按揭貸款,及申請人必需提供入息證明以作按揭審批用途,也必須通過借還比率及壓力測試準則。而在新制度下,以綠表申請人為例,最高可以取得95%按揭貸款及30年還款期,這個就是新制度令市場雀躍的地方。 但很多銀行的產品經理還要研究的是,例如樓齡(首次發售日期)已經四十多年,是否也與房委會附件提及的貸款可以八成按揭及年期三十年?這個是各銀行內部現在正處理及爭議非常激烈的其中一個例子。 所以,筆者這幾天不停提醒各位朋友,當決定購買二手居屋需要銀行新的居屋按揭貸款安排,必須先請教有關專業人士和取得銀行的確實對新按揭規定的申請按揭生效日期,這樣買安樂窩就順利很多了。 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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