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鄺志輝

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

延長居屋按揭年期 助居二市場流轉

22-12-2023

今年10月底行政長官發表的施政報告,雖然未有為樓市全面「撒辣」,不過施政報告所提出的「減辣」措施已令整體樓市交投顯著回升,一手新盤成交已連升3個月,今個月的成交量更已達至1300伙,較9月份的266宗彈升近4倍,二手成交量亦由10月份的不足2000宗,回升至本月約近3000宗,整體樓市交投顯著回升,奈何居二市場成交卻顯著回落,不過相信只是短暫回落,隨著延長居屋按揭期限實施,相信稍後居屋市場勢必顯著回升。

施政報告下的減辣措施,包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)稅率減半,由15%減至7.5%,額外印花稅適用年期縮短,由三年變兩年,不過其中威力最大肯定是為合資格的來港專才、通才來港置業時,可以「先免後徵」,大大減低來港專才的入市成本,不過除此以外,施政報告亦提出延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期,希望可以透過延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助居屋流轉,雖然上述安排於明年3月1日才正式實施,但隨著日期臨近,銀行已逐步公布居屋按揭放寬細節。

隨著樓價回落,買家入市意慾變得審慎,從房委會公布居屋第二市場的成交,今年居二市場成交幾乎1個月少過1個月從年初單月接近500宗成交,大幅減少至9月份只有131宗,但施政報告刺激下,過去兩個月居二交投稍稍回升,上月居二成交達185宗,不過因應去年批出白居二買家入市期限經已結束,本月居二成交又再度回落,不過情況只是暫時,隨著白居二2023已完成攪珠,名額將陸續批出。

事實上延長居屋保證期後,過去一般首次發售起計19年以內新居屋,按揭安排為「925」即九成按揭還款期25年,延長後按接可達「930」,九成按揭還款期30年,而以往年期較舊的居屋,按揭成數較低,年期亦相當短,新安排勢必進一步刺激二手居屋市場,舊樓齡的居屋承造按揭亦沒有難度,交投勢必回升,近月居屋查詢已明顯增加,相信延長保證期全面落實後,居屋流轉勢必大幅回升。

筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝


28-04-2023

去年年底行政長官發表的施政報告,承諾會落實「基建先行、創造容量」的競選政綱,實行提速、提量、提質、提效加快基建,創造容量,透過興建道路網絡及鐵路系統,在交通便利的有利條件下,加快建造土地、增加未來房屋供應,以解決過去香港房屋短缺的詬病,過去一直高速發展的將軍澳區,未來再有137區大屋房屋規劃發展,勢必為區內樓市再添新動力。 隨著接駁將軍澳及藍田的將藍隧道,以至將軍澳的跨灣接連路於去年12月正式通車後,過去將軍澳隧道的塞車情況已大為改善,加上位處東南九龍的T2主幹路及興建中的茶果嶺隧道亦即將於2016年通車,到時將會進一步大大拉近將軍澳及市區的距離,預期到時只需3分鐘就可以從將藍隧道直達啟德,交通的改善自然帶動更加居民遷入將軍澳。 盡管如此,基建帶動自然可以創造更大的容量,無可否認日出康城的新供應已進入尾聲,未來只餘下第12、13期的最後2期發展,加上港鐵百勝角通風樓的上蓋發展項目,以及已獲批興建的百勝角居屋,興建中的將軍澳未來供應確實有限。有見及此,在施政報告中表明將提出將軍澳第137區的發展計劃,最快2030年起入伙,或許現階段「十劃只有一撇」,不過政府已計劃興建第三條將軍澳隧道「將油隧道」接駁137區及油塘,加上將軍澳南延線的鐵路網絡等配套配合該區未來發展。 總括而言,基建帶動供應,亦帶動樓市,隨著將軍澳的基建規劃工程一項接一項,區內交通持續改善下,即使未來137區將提供多達5萬伙供應,規模較現時康城區還要大,整個日出康城共提供約2.55萬伙私樓供應,再者政府亦未定137區未來公私營房屋的比例,但隨著交通改善,勢必吸引更加上車客、分枝家庭以至換樓客進駐將軍澳,為區內樓市帶來更多新客源,樓市更添動力。 筆者:世紀21物業(將軍澳) 董事總經理 鄺志輝

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

減息預期升溫 料可延續小陽春威力

18-03-2025

踏入3月份樓市氣氛稍為好轉,上月財政預算案將400萬元以下細價樓的釐印費大幅調低至100元,減釐印費的威力是立竿見影,近月整體一、二手交投均顯著回升,特別是一手新盤市場,發展商震撼低價推盤策略依然奏效,收票成績理想,多個新盤銷售報捷,連同過去的周未、周日,本月至今整體新盤銷售已超越1600伙的高位,相信在大型新盤推售的配合下,今個月新盤銷售或可達至2300伙至2500伙之間,較上月的1235宗倍增,升至自去年10月以來的5個月新高,與此同時近期二手市場成交亦有所增加。 樓市已正式踏入小陽春,不過小陽春的威力能否延續,亦需要多個因素配合,未來新盤市場會否持續熱鬧,發展商亦會否繼續以震撼低價來搶客,當然近月股票市場大旺亦為樓市小陽春增添助力,股市旺勢能否持續,當然最重要因素仍然是未來兩、三個月以至半年的息口走勢,如果大家有留意因應本港銀行同業拆息依然高企,近月明顯再有銀行以高息搶定存,定存息率回升確實會令計劃買樓收租投資者稍稍卻步,始終最新的定存息率仍然高於買樓收租的回報率。 今個星期美國聯儲局再次進行議息會議,雖然普遍預期會再度維持利率不變,不過隨著近期美國貿易政策的改變,以至近期經濟數據反映,最新的職位空缺多於預期,上周五公布的非農業新增職位亦較預期少,加上美國通脹情況又持續放緩,市場擔心數據反映經濟正步入衰退,減息預期自然升溫,過去市場預期今年美國只會減息兩次,最新估算會減息三次,每次減息0.25厘,其會最快於5月初重啟減息,當然5月會否減息仍充滿變數,但上半年再度減息機會相當高,重啟減息肯定有助小陽春威力延續。 無人可以擁有樓市水晶球,無人會知道樓市小陽春會維持多久,不過基於現階段已知會有多個大型新盤於下月推出市場發售,定價亦相當令人期待,多個大型新盤陸續登場,相信4月份的新盤市場仍會持續熱鬧,整體新盤銷售隨時比今個月更加暢旺,表現時的進度來看,今年首季整體新盤銷售應可超越4,200伙水平,雖然較去年同期有所回落,因為去年撤辣效應下,去年3月單月新盤銷售已超越4,000伙,不過如何小陽春威力延續,相信今年上半年整體新盤銷售仍可超越1萬伙,與去年上半年相若。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

特朗普:先破後立? 美國滯脹隱憂浮現

20-03-2025

特朗普從今年1月20號重返白宮,如同政壇的巨型推土機,短短50天內,一系列政策密集出台,再次將美國乃至全球經濟推向充滿變數的境地。與其說這些政策是各自為戰,不如視其為服務於兩個核心目標的手段:削減美國高達37萬億美元的巨額債務,以及重振美國工業! 特朗普的宏圖偉業,劍指美國歷史上最偉大的總統寶座。然而,四年時間的限制,加上其鮮明的個人自我中心風格,使得政策推進異常激進,猶如一場高風險的豪賭。這種“先破後立”的策略,在短期內可能會引發難以預料的後果,甚至可能將美國推向滯脹,乃至衰退的邊緣。 “破”的方面,特朗普可謂毫不手軟。其一,貿易保護主義再度抬頭。關稅大棒揮向全球,不僅針對傳統貿易對手,更波及長期盟友,如加拿大、歐洲、日本、韓國等。這種以鄰為壑的做法,勢必引發貿易摩擦升級,擾亂全球供應鏈,最終損害全球經濟增長。其二,大幅削減聯邦政府開支,試圖以此控制債務規模。然而,在經濟下行壓力加大的情況下,削減開支可能導致需求不足,加劇經濟衰退風險。其三,放寬監管、減稅等措施,短期內或許能刺激經濟活力,但長期來看可能會加劇貧富分化,埋下金融風險的隱患。 “立”的方面,特朗普的重心放在重振美國工業上。他試圖通過關稅壁壘政策,令製造業回流美國,從而創造就業機會。不過在全球化的浪潮下,產業鏈的轉移是市場規律的結果,行政干預能否奏效,尚待觀察。更重要的是,即使製造業回流,也未必能顯著改善美國的就業狀況,因為現代製造業更加依賴自動化和技術工人,對勞動力需求相對有限。 然而,特朗普的激進策略可能導致滯脹的風險。貿易保護主義推高進口商品價格,疊加供應鏈受阻,可能引發輸入型通貨膨脹。與此同時,經濟下行壓力加大,失業率上升,又可能抑制消費需求,導致經濟停滯。這種物價上漲與經濟停滯並存的局面,將令美國經濟陷入困境。更為嚴峻的是,如果通脹預期失控,可能引發惡性循環,屆時美國經濟將面臨更加嚴峻的挑戰。 此外,特朗普的政策也可能對金融市場帶來巨大衝擊。關稅戰和貿易摩擦可能引發投資者恐慌,導致美股大幅回落。各國中央政府都持有大量美國國債,日本超過10,000億美元,中國及英國亦超過7,000億。一旦國際秩序重新洗牌,就可能導致大量拋售美國債券,其他投資機構及個人對美債失去信心的話,持有美國國債的投資者將面臨重大損失。 總而言之,特朗普的政策目標看似宏偉,但其激進的手段卻可能帶來難以預料的風險。特朗普能否成功“先破後立”,仍是未知數,但可以肯定的是,未來幾年,美國乃至全球經濟都將面臨前所未有的挑戰。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

2023全日本最貴公寓每呎8萬港元

23-08-2023

近日筆者在東京上班,看東京媒體廣泛報導,1名70歲日本實業家不用看樓就決定用200億日圓買入面積約1500平方米,位於東京港區「麻布台」新建摩天大廈頂層單位,創下每平方米1350萬日圓,每呎約8萬港元創造最2個雙高,最高房價及東京最高摩天大廈,創造歷史! 麻布台的330米頂層「200億日幣」已經成交日本第一「高」麻布台hills這位大富豪買家為70歲的實業家「我沒有看房直接購買」 六本木和虎之門之間的都心部出現的「超巨型大廈」。基本與東京塔同高度330米、超過大阪的阿倍野遙成為日本「第一高層大廈」在這棟樓的最上層最上層住宅約為1500平米 ,平米單價約1350萬yen。 地產代理完全沒有代理權。 有森集團自己出售。 在六本木和虎之門之間的市中心出現的「超巨大大廈」。和東京塔差不多330米,超過了大阪的阿倍野HARUKAS(300米),獲得了「日本第一高層建築」的稱號。這棟樓的頂層,有一個打算花200億日元居住的大富翁。 由森大廈發展商負責,今年11月開業的復合設施「麻布台新城」。有辦公室和商業設施,其中備受矚目的是位於主塔頂層(64樓),1層只有3戶的頂層公寓。 單間公寓約75戶大小的最大房間價格約為200億日元,據說已經賣完了。 迄今為止日本國內出售公寓的最高金額是表參道的低層型房屋的67億6000萬日元,但與其說是打破記錄,不如說是比以往一個數量級。 為什麼這麼貴呢,因為是世界名人使用的超高級豪華酒店「阿曼」親手建造的住宅。54~64樓的91戶是阿曼的住宅,每戶都直接連接專用電梯,居民在54樓和56樓設有休息室和酒吧,由專用廚師服務的私人餐廳,並設有25米的游泳池。可以使用SPA等專用設施。 在这个超豪华的“阿曼住宅”中,顶层的顶层公寓,包括价格在内全部都是最高级的。 究竟是誰買了這個頂層公寓?據不動產相關人員說,「頂層的3戶頂層公寓中,包括200億日元最高額的房間在內的2戶已經售出,分別由日本人簽約」。 東京房地產記者這樣說。 「貸款可以達到20億日元左右,所以如果是200億日元的房子的話,只限於可以一次性支付的人吧。我認為日本沒有100個人。」 “雖然是住宅用,但通過使用專用的豪華設施,也可以起到迎賓館的作用。現在的富人所追求的,是沒有別的特別感。這導致了優越感」 頂層公寓的銷售方式也很特殊。 根據前面提到的不動產相關人員的說法,「除了頂層公寓以外,1戶的銷售價格平均為20億日元」。 「據說在閣樓以外的房間購買層中比較多的是這幾年創業的40~50多歲的富裕階層,他們不是郊外的幽靜住宅區,而是容易進入六本木等商業街,完全保護隱私。有選擇被居住的傾向。電梯與各個住戶直接相連,這也是那種人的購買動機吧。秘密主義是簡單易懂的,讓富裕階層的心癢癢」(同前) 購買了麻布台新城阿曼住宅的實業家70多歲的男性這樣說。 「我現在住在廣尾的高級公寓里,最近花了20億日元買了虎之門新城站塔的房間。麻布台新城從森大廈寄來了目錄,覺得醫院在裡面,而且從位置上來說也有資產價值,所以沒有內部參觀就決定購買。

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

資金市重現 首季新盤銷售重上4200宗

19-03-2025

近月樓市交投再度轉趨熾熱,連帶整體二手成交亦顯著增加,不少買家入市意慾重燃,趁樓價整固而加快入市趁低吸納,亦有個別投資者重投市場,相信大家亦明白,在過去數年美國加息周期下,息口高企令整體投資市場幾近停頓,但隨著美國減息周期已經展開,息口開始回落至較低水平,投資市場亦有機會重新活躍起來。 當然最重要是資金市重現,特別是股票市場重新活躍起來,過去兩個月股市的明顯變得熾熱,資金持續流入股市令股票市場每日成交金額大幅增加,過去數年月港股的每日成交金額拾級而上,從去年二月港股的平均每日成交金額仍然只是900億元的水平,去年十二月每日成交金額已顯著增加至1420億元,今年一月再升至1438億元。 踏入蛇年港股更見暢旺,每日成交金額幾近倍升,股票市場持續變得暢旺,今年二月份港股的平均每日成交金額已增加至2,973億元,更較去年同期的900億元急增二點三倍,不過今個月有機會再升,因為在過去的兩星期,每日成交介乎2338億至3831億元,平均成交金額超越3000億元,每日成交增加的同時,近日恆指亦已企穩2.4萬點以上,相信大家亦明白股市持續暢旺,投資者於股市賺到錢,就可以釋放財富效應,亦自然願意增加消費,更好提振消費、亦會促進資產價格回升。 相對於樓市,今年資金市明顯是股票市場先行,樓市仍然相對平穩,不過今個月新盤市場持續熾熱,最新新盤銷售已超越1630伙,相信下星期就會增加至2000伙以上,換言之只要新盤推售配合,今個月的新盤銷售應該可以超級2500伙,令今年首季的新盤銷售可突破4200伙的高位,與去年第四的4680伙接近,亦是近年首度出現連續兩季新盤銷售突破4000伙,再者未來一季尚有多個大型新盤登場,今年第二季新盤銷售仍會暢旺,反映新盤市場持續熾熱。 綜合而言,近月住宅市場已開始全線旺場,無論是一手新盤市場、二手市場、居屋第二市場都有轉趨暢旺的跡象,反映市場上資金仍然充裕,整體銀行存款總額仍處於高水平,加上租金升樓價跌持續,回報增加及供平過租,資金需要尋求出路,加上近月股票市場持續熾熱,投資市場重現,財富效應下資金將陸續由股市投入樓市。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健先生

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

善用印花稅新政策,輕鬆節省開支!

27-02-2025

政府將調整從價印花稅的稅階,價值400萬或以下的物業印花稅只收取100元,買家怎樣利用此低廉印花稅的優勢,購買心目中理想的安樂窩? 現在市場價值400萬左右的住宅物業可以分為兩大類︰ 第一︰未補地價的居屋 第二︰私人物業 首先,我們將討論居屋的狀況。眾所周知,居屋計劃分為綠表和白表兩大類。 「綠表」是指公屋居民申請購買居屋,但要將現有公屋交還房署(即是以公屋換居屋),這類買家最高可向銀行申請95%的按揭。假設以400萬樓價為例,可申請380萬的按揭貸款,而每月供款約19,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。而銀行按揭還提供約11,000現金回贈,加上減少的60,000元印花稅,買家已額外獲得71,000元,相當於約4個月的供款金額。 「白表」是指給非公屋居民,他們只要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額的條件,即可取得房委會未補地價的居屋資格。同樣以購買400萬樓價物業為例,最高可做9成按揭(即360萬)。每月供款約18,000元(以供25年及年利率3.5%計算)。此外,銀行按揭現金回贈超過10,000元,加上60,000元印花稅優惠,共有約70,000元優惠,相當於4個月的供款金額。 而買家選擇購買私人物業可申請7成按揭(即280萬)。如果該買家首次置業,他們更可通過按揭保險計劃,獲取高達90%貸款額(即360萬),當然,按揭保險需要繳付按揭保險費用,以貸款年期30年為例,一次付清保險費用是2.16%,即77,760元。假如將這保險費加進貸款額,分30年攤還,利息支出也要47,000多元,因此利用印花稅的優惠,已經省卻60,000元,所以買家或可考慮毋需借貸保險費。可節省額外開支。 總結來說,調整後的印花稅優惠都能夠大大減少買家的經濟負擔,希望買家們能善加利用這些優惠政策,找到心目中的理想安樂窩! 筆者:聯按有限公司 執行董事 莫耀強

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莫耀強 先生

聯按有限公司

執行董事

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