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柯興捷

世紀21富山地產

行政總裁

中概股撤美回香港上市,豪宅率先受惠

07-12-2021

美國限期中概股交出詳細賬目審查,在美上市的中概股風聲鶴唳,不少企業已落實或部署在香港作二次上市,以防萬一。中國方面,似乎顧慮國內的大數據被美國掌握或作敵意運用,因此表態不鼓勵初創科企往美國尋求資金發展,近期更進一步行動在北京設立證券交易所,戰略性扶持一些對資金需求甚殷的中小創新科企發展。

已經在紐約上市的企業,由於運作涉及廣泛民眾數據機密,須預先防範風險,例如前不久才在美國上市的科網企業滴滴,上周五正式宣佈在美國退市並轉到香港上市,行動將為其他中概股轉投香港股市起示範,而中概股來港上市,簡直是從天上掉下送給香港的大餡餅。

香港真的是不折不扣的福地,較早前才遭到美國制裁,被終止了最惠貿易待遇,的確動搖了一部份投資者對前景的信心,誰料到國安法實施之後,香港市民信心迅即穩定下來,兼且新冠疫情也控制得宜,到近日再傳出好消息,港深小通關即將在本月稍後時間啟動。

兩地民眾可早日恢復商貿交往,除有利加強經濟再起動外,而探親或旅遊,不管初期衹是小量,如一切順利漸進,過關人數額度會不斷增加,對遊客區經營中的店鋪生意利好。

通關令本港經濟煥發新機,加上中概股轉投香港股市,可望促使近期被過度唱衰的樓市回穩,超級豪宅率先獲得資金垂青,這類貴重物業的買家容易籌集資金,他們置業的首要考慮是穩定的投資氛圍,而一些名校林立的高尚地段,更是初來埗到的高管僱員安置家屬的首選區份,預料稍後豪宅租售交投轉趨活躍。

至於樓價低於一千萬元的各類上車盤,市場焦點暫時集中在一手新樓,二手樓市仍然在消化階段,成交量有待好消息刺激推動 。

筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷


17-01-2023

香港自放寬防疫措施後,不單祇餐廳酒樓顧客大增,近日年宵攤檔更人頭湧現,久違了的熱鬧景象再現,市民拖男帶女外出消費,市面氣氛顯著好轉,這是不爭的事實。做生意的老闆們信心逐漸回復,雖然最低工資即將加至每小時40元,但鋪租平了一截,不少老闆又開始思考擴張,準備接待內地遊客大軍重臨消費。 上周五到花市走了一趟,整條街人頭湧湧,花農忙作一團,顧客不惜掏包消費,一買一賣都顯得高高興興。事實上,政府目前主要職責是令市民及早對經濟回復信心,從中釋出的購買力已足夠穩住市面消費,商鋪經營者也可以止血,稍後內地遊客重臨,更可收復過去失地。 對樓市而言,地產代理業界雖然曾得到政府兩次保就業津貼的體恤,早前還是奄奄一息,最具規模的代理行更提出削鋪減員計劃,顯見津貼並不能改變虧損的厄運,直至最近政府放寬多項防疫措施及有序通關,樓市交投即出現回暖跡象,早前筆者路經北京道又見藥房開始趕工裝修,各遊客購物區的租金也在迅速反彈,說明市面正在恢復活力之中,稍後老闆們又要想方設法增聘員工,加薪也就無可避免了。 普羅市民有人工加,再不用愁失業,信心增強又會重燃置業以改善居住條件,換樓住大啲,樓市交投就會逐步回升,發展商也洞悉時機,近日急急為農曆年後推出新樓盤進行熱身公關,料2023年一手樓銷售有望價量齊升,政府似乎也預見樓市回暖,房屋局局長何永賢在立法會會議上明確表示沒有撤辣的計劃,相信是不想樓市過度亢奮加價,打擊市民置業希望。 然則,政府政策調整已為經濟重啟注入巨大動力,那麼無差別向遊客及全港市民派發多一輪消費券的倡議,除令正在日漸枯竭的庫房增加一筆不菲的支出外,也為政府未來加稅埋下伏筆,不知道大家認為是否值得呢? 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

10-01-2023

老友看罷上期我的撰文,覺得我對今年香港樓市過分看好。他認為深港通關無疑可以提振香港服務業消費。至於特區政府力爭吸引高端人才,的確可帶動香港產業升級,例如成立的香港航天科技公司,據知是一家以星鏈工程和製造衛星為核心產品的高科技企業。鑑於香港一直缺乏相關人才,順理成章須向外招攬大量專業人員,航天企業的確立,可以產生築巢引鳳的效果,吸引全球各地有志在航天事業謀發展的精英來投,21世紀的太空產業正在快速壯大,美國首富馬斯克創辦的低成本可重複使用的火箭及仍在建造中的【星鏈】衛星網絡,在俄烏戰事發揮出色功能,足以證明航天產業的前景無可限量。 港府公布計劃未來3年向外引進各行業高端人才,代理業界據此估計會為香港樓市帶來約十萬個居住單位需求,以安置人才及其家屬,可以預見,近期水靜鵝飛的中高端住宅市場,將會重現生機。 連串振興經濟措施宣佈後,市場反應正面,港股走勢亮麗,樓市方面,已有放售豪宅收窄議價空間,買賣僵持,雙方似在靜觀通關後的形勢發展,樓市能否迎來一波通關小陽春?業界翹首以盼。 然而,現在中美已深陷修昔底德陷阱之中,美國剛選出的眾議院議長麥卡錫是對中國充滿敵意的鷹派人物,發起針對我國的措施將有增無減,香港既是中國的掌上明珠,自然成為惡意攻擊的對象。 此外,就算美國短期內放緩加息,但利率在現水平繼續橫行,對供樓者做成的財政壓力卻已不少,市場猜測下次加息降至0.25厘,也等於百上加斤。 明年是兔年,兔子走路方式是一蹦一跳,據說時速可高達每小時六十公里,2023年的樓市會不會升得急跌得速呢?讓我們拭目以待。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

03-01-2023

筆者打算透過本文更詳盡說明香港經濟及樓市止跌回揚的三因素: 第一是中央宣佈新冠病毒致病性明顯減弱 , 並決定結束內地清零措施,香港受好消息刺激, 在冬至當日即錄得疫後最高的單日營業額,各區餐廳和酒樓高朋滿座,門外擠著排隊等候入座的顧客,市區的主要街道人流如鯽,好不熱鬧,久違了的盛況再現,商店老闆們都歡欣雀躍,忙著接待顧客貴賓,請注意這現象僅代表更多本地市民外出消費。 第二是深港口岸復常通関, 由1月8日開始,祇要港府防疫措施鬆綁配合到位,那麼,酒店觀光、餐飲及購物區商便可迎來重生,當內地消費大軍重臨,遊客區的店鋪就可望其門如市,迎接遊客湧進購買年貨,生意滔滔。對比2019年遊客總量約5500萬人次,過去的三年,我們失去了95%的遊客量。這就說明為什麼封関後購物區商鋪價格足足下跌了6成以上,收租業主就算願意大幅劈租,依然吸引不了足夠的租客,結果導致傳統購物區吉鋪處處,老闆們天天憂心忡忡,小市民就擔心失業沒收入,現在深港口岸要通關了,社會大眾重燃希望。 第三是觸目的人才移民計劃,港府將每年引進3.5萬名各行業人才, 人才移民來港就需要解決家屬居住需要,假設其中三分一決定置業,肯定為香港近期一蹶不振的豪宅交投,注入新一波的增量需求。 受困三年了,香港終於等到苦盡甘來,市民期間累積的購買力也確實不少,對照金管局公佈今年第三季度的存款高達15萬億元以上,香港人使用的貸款數字今年是罕見的負增長,顯示前此市民對香港經濟前景一直心存疑慮。因此2023年縱使有以上各重大利好因素力挺樓市,但美國加息事實上正不斷衝擊環球經濟進展,並已造成不少投資者財困急须套现周轉,炒樓之風短期不再,樓市續由用家主導,若問樓價能反彈多少? 我相信將取決於大家對香港經濟前景的信心增量。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

20-12-2022

傳聞通關在即,大家雀躍不矣,有地產業界更形容小陽春即將來臨,隨著樂觀情勢的發酵,放盤業主自信心增強,開始調高叫價或收窄議價空間,令我警惕交投量增加不會維持多久,特別是目前進入樓市的買家大多抱有【尋寶】心態,當劈價筍盤售罄,相信會止步觀望後市。反而是購物區的鋪價和租值可望見底反彈,原因是憧憬內地旅客重臨消閒,刺激購物區商鋪的銷售生意。然而,深港封關已有一段時間,不少內地民眾已習慣了到深圳消費,享受更高質消費服務,因此就算深港回復正常通關,大概率有部分消費流失,恐怕回不來香港了! 展望2023上半年,除了商鋪之外住宅樓市特別是豪宅的交投應趨活躍,基於不少內地長居業主疫情過後更變來港居住的計劃,或可能趁通關利好將持有的香港豪宅拋售,取回資金作其他用途。 環球經濟除受粗暴加息打擊之外,更嚴重的是環球资源分配促使美国對中國敵意無上限的升溫,已有跡象趨向中美集團化對抗,例如上合組織和金磚國家擴容,歐盟受美國挑動教唆,已引爆俄烏大戰,推高能源及糧食漲價,各國出現不願樂見的通縮危機,刺激社會不安。在印太方面,日韓澳菲均發生不同程度的抗中態勢,台海更隨時發生戰火。 香港是不折不扣的外向形經濟都市,對地緣因素極為敏感,而物業作為不動產,是搬不動帶不走的建築物。一般投資者會變得更保守,個人覺得住宅市場將續由用家主導,預料2023年第一季度住宅交投比較活躍,進入第二季度,假如深港順利正常通關,將吸引另一批看好前景的買家來港吸納貴重物業,也因此刺激業主提價,屆時買賣雙方進入拉鋸相持,急於解套的賣家須擴大議價空間爭取成交。 筆者對2023年樓市發展較保守,尤其是俄烏戰爭及印太區地緣政治動蕩,我國是否會行動收復台灣?一切都不可預測,然而香港環保意識依舊高漲,改不了土地作為貧與富必爭的資源,來年香港地產市場將會是投機者的冒險樂園,用家置業務須量力而為,穩中求勝,方可立於不敗之地。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

兔年樓市 動若脫兔步步高陛

13-01-2023

快將踏入癸卯兔年,新春福兔送吉祥、而兔子屬於繁殖速度很快,其警覺性高的動物,向來以靈敏見稱,而「卯」時是指早晨5-7時,因此,「卯」表示春意,代表黎明,充滿著無限生機,踏入癸卯兔年,祝願大家動若脫兔,來年樓早步步高陞。 無可否認,快將過去的虎年樓市是相當淡靜的一年,過去一年新盤銷售跌至不足一萬宗,較2021年的1.7萬宗幅回落四成多,二手成交就更加淡靜,全年只有約3.7萬宗二手成交,跌至自回歸以來成交新低,面對異常淡靜的樓市,部分急於出售單位的業主自然需要割價求售,加上移民潮的疊加因素,令過去一年的樓市顯著回落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數,過去一年整體樓價已顯著回落一成至一成半,實際上個別地區的急售盤,跌幅更達兩至三成。 不過送虎迎兔,新一年樓市氣氛已明顯回暖,中港恢復通關,整體零售市場以至旅遊行業已逐步復常,失業率回落市民消費意慾增加,本地經濟亦已回復正增長,連帶股市亦顯著回升,相信今年本地經濟勢頭轉趨樂觀。不過樓市復常是一個過程,去年整體一、二手交投顯著回落,不過踏入2023年新盤銷售已明顯回升,相信春節過後發展商恢復推盤,新盤市場勢必回歸熱鬧,與此同時近日二手市場亦已逐步回暖,市場上的減價盤亦已逐步減少。 樓市復蘇需要過程,而關鍵是成交量回升,只有新盤市場回歸熱鬧,二手交投持續活躍,買家入市意慾亦自然增加,近期樓市已逐步回暖,相信踏入兔年,樓市走向比較樂觀,市場剛需仍然存在,加上息口已接近見頂,只要成交量回升,相信整體樓價或可從低位反彈一成,期望兔年樓市回復順景,買家把握機遇趁低入市。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

二手盤價量齊升 新盤大手客再現

19-01-2023

上周筆者在本欄提到,中港正式通關,樓市會回復正常,並預計二手筍盤會在未來1-2個月消化完成,但經過一周的時間,樓市復常的速度比筆者估計更快。二手交投方面,一月上半月十大屋苑成交錄得164宗,比同期上升88%,海怡花園升幅最高,達16倍;屋苑呎價也全面上升,以將軍澳新都城升14%稱霸,可謂價量齊升,近年罕見! 至於新盤市場,在沒有新盤開售的背景下,也出現百花齊放的現象。以量計算粉嶺ONE INNOVALE交投最多,半月成交有96伙。上車盤外,豪宅表現也一樣出色,當中位於啟德跑道區的澐璟,本月已有15宗成交,此盤全屬2,000呎以上大單位,呎價近5萬元,每單成交都近億元以上。除此之外,九龍區St. George's Mansions也有5宗成交,呎價也有超過5萬元,總價也是億元成交;至於新界區也是不惶多讓,馬鞍山Silversands頂層連天台特色戶以$5,600萬成交,成交呎價超過$35,000,創項目成交價及呎價新高!更令筆者意外的是新盤大手客再現,九龍區Grand Victoria II有客人一口氣買入8個單位,每個單位成交價都超過$2,000萬,總價超過1億6千萬元。 筆者原先估計,通關初期由於簽證等手續所限,人流應該有限,南下的會以「新香港人」為主,從政府的入境數字來看,應該與事實符合,但對樓市的刺激,卻似乎比預期中更正面!筆者也有留意到網上有不少評論認為,國內近年經濟及樓市不振,通關未必帶來購買力,反而令國內業主方便南下沽貨,令香港樓市反而會進一步下跌。在理論上,這種說法合符推理的邏輯,但實情卻並沒有這麼簡單及直接! 對於物業的買家來說,買樓始終是重大決定,會傾向保守,喜歡實地考察,封關期間不會貿然出擊,而是傾向等待時機,所以購買力是可以累積!相反,如果國內業主遇到財困,一般都是急於套現,即使隔離措施麻煩也不會等待,何況通關時間是未知數,只會盡快行動,所以沽貨的壓力是不會累積的! 而且,據筆者在市場上的了解,國內業主為求盡快套現,會傾向先向財務公司加按。買入物業時銀行一般只能按樓價的3~4成,財務公司樂於加按至七成,加按套現後業主同時會在市場放售,賣出物業的款項用作還款!如果遲遲未能成功放售便會成為銀主盤。筆者從財務公司或銀行的銀主盤名單中,發現豪宅物業數量極之有限,所以筆者相信國內業主在通關後,會大舉沽貨的數量也有限! 加上美國的通脹率又再下降至6.5%,加息壓力下調,香港樓市春節後,相信會進一步向好。有需要的買家宜盡早留意當中的變化,作出符合自己需要的決定。 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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