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柯興捷

世紀21富山地產

行政總裁

應對金融戰多變常態,更靈活分散風險

14-12-2021

美國通脹不斷惡化,最新公佈11月份通脹率升至6.8%,是近40年來最高水平,因此美聯儲不得不提前收水,同時也令不少專家改口支持美國須提前加息,從過去的經驗,加息通常會打擊美股升勢,吊詭的是,今次聯儲局公佈通脹壞消息後,上周五美股似乎不受影響,繼續升勢。


美元作為國際貨幣,按道理美聯儲收水縮減買債,全球資金涸竭,金融環境變得有利美國收割全球財富。然而,中國作為世界第二經濟大國,在此時卻迅速全面降準,以貨幣政策對沖美國收水以緩和我國資金流動性和加息的壓力。

由此可見,中美金融戰較勁鬥法層出不窮,一般香港市民估計本地樓價將轉勢下調,導致本月二手樓成交量更進一步的回落,市場上確有部份業主願意微調放盤叫價,而多數買家卻轉態觀望,不過,仍有換樓客持有相對充裕資金,把握機會趁低成功換樓。

面對中美在不同領域較勁相持不下,投資者需要盡快適應迅速波動的投資新環境,在置業方面必須量力而為,又要不失時機的遇低買進,畢竟物業是涉及巨額資金的實物資產,而一般置業者的供樓期,通常長達20年以上,極有可能在未來漫長供樓期間遇上經濟波動甚至高烈度的地緣衝突影響樓價,然而堅持擁抱現金,貨幣購買力也會被通脹不斷蠶食削弱。因此要理性做資產配置,持有實質資產,作用是對沖持有金融資產及貨幣貶值的風險。普羅市民容易得到的實物資產主要是住宅物業,這就是為什至今有兩成港人擁有一個或以上住宅單位的主因。

香港是一個充滿商機和壯大中的國際大都會,加大及加快住宅供應祇會令樓市更健康的成長,長遠決定樓價的核心因素是市民和投資者的信心,筆者相信未來本港樓價還是大概率易升難跌。


筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷


18-01-2022

較早前老友聞得禁堂食措施即將收緊,立即前往稔熟食肆購得罕有十斤重黃皮老虎海班一尾,一於趁禁令尚未升級前邀靖一眾老友記大快朵頤,席間老友表示此大海魚原由酒家另一位老主顧預訂,由於禁堂食收緊被迫取消原定的團年飯局,這尾魚原價要四千元以上,現在以不到七折價錢割愛,認真抵食,宴會上一眾老友觥籌交錯,言談甚歡,然而將快樂建基在別人的失落之上,我心裡還是有點過意不去。 禁堂食強化版生效後,各門市零售行業叫苦連天,政府隨即宣佈推出抗疫基金5.0資助受災行業,重災區的花市攤檔,中西餐飲業,美容及健身,旅遊業等雖然獲發放津貼撫恤,然而老闆們齊聲表示【有好過無】,事實上政府的抗疫措施確有進退失據,以致無法堵塞漏洞,例如最近貨機機組人員違規播毒,造成多條傳播鏈流入社區,結果市民被迫宅家過年,商界更因此損失慘重。 對於好動的青年人而言,宅家過年和限聚令收緊的確妨礙了他們朋友間的社交活動,令節日喜慶失色不少,然而,對保守傳統的長者,卻多了一個機會可以兒孫共聚一堂,享用一年一度的團年飯,一家人開心守歲過大年。 最惆悵的是經營重災行業的商人,早前還預計港人出現報復式消費潮,現在大失預算,要傷腦筋四出張羅現金周轉。宅家過年更考驗人們的社交和自身實力,因為眾多親朋戚友不能共聚團拜,祇能夠選擇更密切的親友及夥伴串門,成功人士自然有更多人爭相拜訪,失意的商人卻充分領略炎涼世態。 香港市民一向重視地產投資,地產代理從業員每日到處奔波為買家物色心頭好,在這一波變種病毒衝擊下,卻得不到政府一點善意關顧,是被受忽視的災民。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

11-01-2022

山雨欲來風滿樓,以為平息修例風波,可以重建和諧社會,官民同心攪好本地經濟,卻突然來了個【茶杯裡的政治鬥】,新變種病毒點燃了埋藏在官場深處的矛盾。 自問是草民百姓,自覺不宜高談闊論當今政治,然而,政治與經濟卻密不可分,今時今日做生意的商人,就算是蚊型個體戶,也絕對不可以對政治不聞不問,否則無法趨吉避凶,招致重大損失。朋友是做餐飲業的,早前預計快將通關,於是趁著租金尚未大漲,積極搶鋪開店,以為可以早著先鞭,大展鴻圖,可是事與願違,現在肯定短期內深港通不了關,幸好店鋪尚在設計裝修階段,決定靜觀其變。事實上,和朋友一般處境的香港商人估計不少,企業紛紛被迫停擺發展業務,足見2022年開局艱難。 對於中美角力的影響,大部份投資者及置業市民早有心理準備,故不易改變他們入市的意向,然而,近日政府內部的政治鬥爭高度白熱化,不免令公眾擔憂未來房屋政策的不確定性,大家為求自保免吃虧眼前,於是不約而同的擱置了置業計劃,希望看清形勢再謀定而動,尤其是商舗市場,早前樂觀預期通關在即,成交價量齊升,現在深港通關態勢有變,二手住宅成交樓價也出現兩極化現象,豪宅繼續有新樓高價成交,但同時亦有另一些半新豪宅業主心急割價求售,至於一般中小型單位叫價雖然回軟,但買家卻裹足不前,按兵不動,預料農曆新年前樓市膠著,繼續好淡僵持之局。 此時此地此刻,各界的注意力都集中到政治鬥的插曲故事去,限聚措施之下,市民盡量龜縮在家,趁機清理收拾家中雜物。賣家封盤過年,前線同事約盤睇樓艱難,本月生意一籌莫展,地產代理一於輸少當贏。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

04-01-2022

專家指Omicron傳染力極厲害,適逢聖誕及元旦長假,年青人更雀躍狂歡,零售及餐飲業紛紛報喜,食肆酒吧營業額狂飆翻倍。然而福無重至,一名機組人員違禁外出參與社交活動,結果發生又一城望月樓群組感染變種病毒,由於事態嚴重,要勞動特首林鄭親自約見國泰高層會面,強烈敦促該公司必須切實約束旗下機組人員抵港後遵守隔離檢疫措施。同一時間,食衛局亦隨即宣佈要強化疫苗氣泡,預告所有港人在農曆新年前必須最少打一針疫苗,方可進入餐廳、戲院、健身中心等等人群密集聚集場所。雖然有關措施實施太遲,但亡羊補牢,總比較繼續放任為佳。 關於接種疫苗人數方面,較早前雖然有不少機構出錢出力谷針,可惜至今仍然有約283萬人一針未打,以這樣的成績,尤其是長者不願打針的比例更高,難怪遲遲不能通關。筆者經常光顧的一間酒樓,上周開始劃區安排茶客坐位,原來筆者同行老友均未有打針,故被安排與其他同類茶客一同品茗,猛然驚覺「未打針小區」枱位超過總數一半,而且大部份是樂齡茶客,祇有一枱四、五名年輕男女,可見長者一針未打的人數之眾,為減少今後置身高危群組之中,我唯有暫時告別與老友記品茗聚餐。 統計顯示香港市民不打針的佔全民約37%,至今仍有一半長者一針未打! 然而長者卻大多喜歡回鄉過年或親友團拜,一旦染疫更易傳播病毒,隨時釀成難以估計的社區災難,現時變種病毒或已在本地社區傳播,如果疫情惡化,不要說通關,更有可能需要收緊聚會人數,到時連華人社會最重視的團年飯宴也可能被迫取消。 事實上,疫情若惡化失控,遊客不敢來消費,零售及服務業回落不振,市民憂慮失業,短期內尤其是中小住宅樓價,將隨疫情發展起伏波動。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

21-12-2021

政府每年徵得的買家印花稅(BSD)多寡無疑可反映外來資金對香港物業的投入程度,若對香港失去信心,外來資金就不可能加注投入本地樓市了。 自從港府開徵BSD以來,這項稅收幾乎每年都錄得穩定的增長,祇是在過去的兩年,由於本港先後遭遇修例事件及新冠疫症的夾擊,2020年的BSD稅收開始出現顯著的跌幅,及至深港口岸封關,涉及內地買家的物業交易宗數按年更大跌近7成,這些來自內地的買家,他們投資的物業對象,大部份以高尚住宅為目標,這就間接解釋了縱使今年初樓市回升,除了一些收藏級別的超級豪宅外,一般高尚住宅的樓價升幅卻落後大市,背後原因相信就是缺乏內地買家的投入所致。最近小通關箭在弦上,聰明錢再次蠢動,商鋪物業率先受惠,如無意外,高尚住宅理當成為下一獵物。 朋友覺得我對未來樓市過於樂觀,不忙提醒近期樓價跌幅擴大,對入市置業應更審慎,我回他說,市場在任何時間必然有人睇好,同時亦有另一些人看淡,這才是一個真正由需求和供應決定的自由市場,對普羅用家而言,置業可能是一筆最大的投資,投資固然有風險,可是不置業就得每月支付租金! 目前樓市氣氛稍為緩和,卻震懾了不少放盤業主早前加價的雄心,市場上可供選擇的二手樓盤也多了,而且因為睇樓量縮減,就算持有優質單位的業主,為了更快脫手套現,對樓價和其他交易條款的斟酌也更有彈性。 申造按揭方面,還有十多天便踏入2022年,一般銀行開始爭取新一年度的業績,估價也會比較進取,至於議定交易樓價,由於較少機會遭遇其他買家競價,加上經紀落力協調,買家隨時獲意外驚喜,成功置業安居。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

疫下樓市危與機

24-01-2022

疫情出現變數,令本港再次「晚市禁堂食」、花市等賀年節目悉數取消下,各行各業亦受到打擊。同樣樓市受市場氣氛影響,無論二手睇樓量或成交量均下跌,部分新盤亦延至農曆新年後才部署開售。 回顧2021年二手全年成交量錄得逾6萬宗成交,較2020年大增28%,亮麗成績是市場意料之外。疫情已持續將近兩年,期間樓市亦出現下行現象,但維持時間很短,整固期由「掉頭回升」,原因剛需求依然存在,因為每年仍有不少新婚人士雖要置業安居,市場換樓家庭積壓數目不少,市場形容為「報復式」入市。 息口及環球經濟方面,美國聯儲局早已預告今年內會重啟加息,至於「幾時加、加幾多次」仍是未知之數,不過按過去經驗香港亦未必完全跟隨美國加息或減息,以現時拆息持續處於低位,即使加息幅度亦相當有限。與此同時,全球低息及量化寬鬆環境下,市場對商品需求亦回復向上,而疫情未完結更加令部份供應鏈恢復有限度,環球通脹持續升溫,相信本地通脹壓力同樣亦會進一步增加,投資市場選擇「磚頭」較有保值。 面對整固期,亦為準買家帶來更有利議價空間,個別業主願意提升議價空間5-8%,而市面上仍然不乏CP值高(Cost Performance Ratio)、性價比吸引的筍盤,有需要尋找理想家居或作投資用途的市民,正是入市良機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

疫情改變世界 郊區得益升值快

20-01-2022

疫情令不少公司改變運作模式,在家工作(WFH)變得非常普遍!間接令不少打工仔從市區搬至郊區,以享受更佳的居住環境。就以英國為例,根據去年10月數據,全國平均樓價按年升值10.2%,但倫敦就只有6.2%,而倫敦的周邊城鎮比傳統市中心表現更佳。根據萊坊的統計調查,2020年9月至2021年8月成交增幅最多為雷丁附近的Wokingham(RG10),成交量增加了83%,這裡也是香港人移民的熱門地點,樓價升幅也達15%至48.9萬鎊。這種現象在加拿大的溫哥華及澳洲的悉尼也有類似情況發生。所以大家若在外地置業,傳統上只買市中心的觀念,可能已經過時! 回到香港的情況又如何?根據仲量聯行的早前數據,2011年至2015年新界北部及西北部的住宅樓價升幅是45.8%,九龍區則上升了47.7%,市區升幅高於新界。但踏入2016-2021年,新界區上升了28.6%,跑贏同期九龍區的25.5%。筆者再根據中原城市樓價指數,在2019年1月至2021年10月比較,全港城市指數上升了11%,而港島區的指數上升了9.25%,九龍指數上升了10%,相反新界西上升了13.3%,而新界東則上升了14.5%。明顯地,新界區的走勢比市區為佳。天水圍的Wetland Seasons Bay及呎價低水的洪水橋新盤LYOS也有單位呎價衝破2萬;新界東馬鞍山新盤泓碧洋房,也有成交價超旖2.33億,呎價超過45,000,新界區樓價越升越有。 以往郊區距離市中心遠,交通既廢時又花費,學校醫院等等配套都強差人意。但隨著北部都會計劃的逐步推展,北區市中心將會逐漸出現,以往郊區的缺點將成過去,新界區物業將會有更佳表現。 疫情改變世界,連住屋的要求也隨之而改變,長線投資者必須留意此趨勢,方為上策! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

七盤齊推 一手市場百花齊放

12-11-2021

剛過去的「金九銀十」,整體市場條氛尚算熱鬧,新盤亦一個接一個,綜合而言,過去兩個月市場共售出約3330個新盤單位,較去年的「金九銀十」大幅增加37%,不過「金九銀十」過去,踏入11月新盤市場更見熱鬧,首一個星期整體一手新盤市場已售出近500伙單位,加上多個新盤亦密鑼緊鼓部署於短期內登場,預計未來兩個月新盤市場隨時比過去「金九銀十」更為熱鬧。 踏入11月確實有多個新盤同期登場,短短1個多星期已有多達三、四個新盤先後登場,加上市場上還有部分新盤部署於短期內推售,有市場人士估計今個月將有多達七盤登場,勢必成為過去兩年最多新盤推出市場發售的月份。 不過如果以推盤量計算,雖然上月只有四個新盤登場,但由於當中涉及兩個過千伙的大型新盤登場,因此上月推盤量高達3003伙,比起去年11月的2942伙還要多,亦是自18年10月以來的三年新高,盡管本月新盤市場「七盤齊推」,但由於當中大多屬於中型規模新盤、以至單幢式新盤,相信今個月的推盤量或許會較上月輕微減少。 但今個月的「七盤齊推」,可謂百花齊放,香港、九龍、新界各有新盤,中小型的上車盤以至港島豪宅均有選擇,無論上車客、收租客、投資客、換樓客均有適合的貨種選擇,再加上上月推出新盤亦有單位加推,相信今個月的新盤市場的銷情勢必熱鬧。 當然每個人的置業需求均有不同,有人會視乎未來基建規劃發展,以上月施政報告為例,政府計劃於東鐵線興建全新白石角站後,區內新盤銷售即時暢旺起來,當然亦有人會以風水作考慮,據悉未來地運轉向北面,加上政府未來北部都會區策略發展,新界北勢必成為未來新盤市場焦點。 總括而言,截至目前為止,今年新盤市場累計新盤銷售已超越15000伙,已去年全年的14393伙,相信新盤銷售總數勢必達至18000至19000伙的水平,並有機會超越2019年的18420伙的高位,成為自2013年新例實施以來新盤銷量最高的一年,整體銷售金額亦有機會達至2400億元的歷史新高。 筆者:世紀21 Q動力 總經理 楊永健

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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