cardimage

柯興捷

世紀21富山地產

行政總裁

茶杯裡的政治鬥,為樓市添變數

11-01-2022

山雨欲來風滿樓,以為平息修例風波,可以重建和諧社會,官民同心攪好本地經濟,卻突然來了個【茶杯裡的政治鬥】,新變種病毒點燃了埋藏在官場深處的矛盾。

自問是草民百姓,自覺不宜高談闊論當今政治,然而,政治與經濟卻密不可分,今時今日做生意的商人,就算是蚊型個體戶,也絕對不可以對政治不聞不問,否則無法趨吉避凶,招致重大損失。朋友是做餐飲業的,早前預計快將通關,於是趁著租金尚未大漲,積極搶鋪開店,以為可以早著先鞭,大展鴻圖,可是事與願違,現在肯定短期內深港通不了關,幸好店鋪尚在設計裝修階段,決定靜觀其變。事實上,和朋友一般處境的香港商人估計不少,企業紛紛被迫停擺發展業務,足見2022年開局艱難。

對於中美角力的影響,大部份投資者及置業市民早有心理準備,故不易改變他們入市的意向,然而,近日政府內部的政治鬥爭高度白熱化,不免令公眾擔憂未來房屋政策的不確定性,大家為求自保免吃虧眼前,於是不約而同的擱置了置業計劃,希望看清形勢再謀定而動,尤其是商舗市場,早前樂觀預期通關在即,成交價量齊升,現在深港通關態勢有變,二手住宅成交樓價也出現兩極化現象,豪宅繼續有新樓高價成交,但同時亦有另一些半新豪宅業主心急割價求售,至於一般中小型單位叫價雖然回軟,但買家卻裹足不前,按兵不動,預料農曆新年前樓市膠著,繼續好淡僵持之局。

此時此地此刻,各界的注意力都集中到政治鬥的插曲故事去,限聚措施之下,市民盡量龜縮在家,趁機清理收拾家中雜物。賣家封盤過年,前線同事約盤睇樓艱難,本月生意一籌莫展,地產代理一於輸少當贏。


筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷


17-05-2022

一旦發生金融危機,利率、股債市及房地產價值在短時間內發生破壞性的改變,繼而導致大量企業幾乎同時倒閉,失業率瞬即惡化失控,然後出現大量有樓者拖欠供款遭銀行沒收房產,民眾破產人數急增及需要公共援助維持生活。 依稀記得香港過去曾遭遇兩次特大規模的金融危機,老一輩對97年爆發的亞洲金融風暴自然印象深刻,當時經濟泡沫由泰國率先爆破,繼而引致亞洲各國貨幣連環貶值,股市及房地產價值暴跌,當時南韓民間發起了著名的“捐金運動”拯救本國經濟,而香港政府入市“打大鱷”,重挫國際金融炒家,成功捍衛港元幣值,事跡為港人津津樂道,其後因恐危及美國股市穩定,國際金融大鱷收兵,這波金融海嘯才告平息,然而此役已令香港經濟元氣大傷,地產樓房價格全面潰退,縱使樓價下跌六成有多,依然承接乏力,直至2003年中,中央政府批准港澳個人自由行,香港經濟才得以走出低谷,地產市度復甦,不少港人適時搭上置業順風車,靠著物業增值,成功脫窮致富。 中年港人絕對不會忘記在2008年9月發生的美國房貸次按爆破,拖跨了實力雄厚的華爾街巨人雷曼兄弟,繼而引發環球連環金融崩潰,香港股市及樓市備受拖累牽連,港股在這波跌浪累積下跌約2萬多點,樓市在短短兩、三個月內,個別投資者因急於套現,需要割價3成拋售持有的物業,時任美國國務卿的希拉利急訪北京,以同舟共濟說服了我國領導人,於同年11月推出人民幣寬鬆政策,大增貨幣供應量,成為帶動全球走出經濟衰退的火車頭,不知道今天的美國政要,是否還記得中國這位有情有義的白武士? 以上兩次人生難得一遇的環球金融危機,事故源頭俱與美國關係密切,可是對相距萬里之遙的香港經濟,依然促發了兩波港人財富洗牌的重大契機,一方面令一些富人變得一貧如洗,卻又成功做就另一批香港人獲得豐厚的財富,特別是積極借勢搭上順風車置業的,至今大多數獲利不菲,成功致富上流。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

10-05-2022

美國3月份通脹率高達8.5%,疊加制裁俄國促使能源價格狂飆,迅猛的通脹迫使美聯儲唯有不顧後果加息及縮表,將債、股市及樓貸爆破的風險置之不理,看來決定背後必有玄機。 另一方面,俄烏戰事繼續有蔓延跡象,烏克蘭周邊國家蠢蠢欲動,波蘭總統杜達率先宣佈波烏兩國再無邊界,明顯是為肢解及吞併烏土鋪路。制裁俄國同時令歐洲低收入家庭即時擔心連麵包也吃不飽,在這樣惡劣的氛圍下,港人要擴大與發達國家的貿易和投資,必會是事倍功半,蒙受損失的概率也大增。 環球經濟動蕩不止,反而是我們國家提出的內循環經濟更適合香港人大力拓展,剛於上星期日高票當選下任特首的李家超早已強調通關對接內地是他首要工作之一。相信他一定會力爭優先深港通關,開通南來北往的兩城市民往來。 現在香港的疫情已告緩和,更有專家預告不久後每天確診宗數將回落至雙位數字,為深港通關創造有利條件。一旦成功深港口岸通關,一潭死水的遊客購物區便可以最快程度得到改善,生意大增。 雖然環球加息壓力大增,但通關之後香港商鋪價格在零售業需求帶動下,料可走出低谷,成交續增也令投資者信心回復,從而穩定舗價良性發展。 與此同時,豪宅成交量已回落了一段頗長時間,通關後內地客重臨香港增加居住需要,可以提振本地豪宅的轉換率,促進高端及工商鋪物業的交易,改善物業市場的景氣氛圍。 雖然環球政經續磨擦,中美更在進行激烈的金融較量,但西方國家沒收俄人私有資產,動搖世人萌生信心問題,再次在資金回報或安全作抉擇,香港小市民自置居所祇要量力而為,遇低入市,是一個不錯的決定。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

03-05-2022

在李家超參選特首的9000字政綱中,其中房屋政策是普羅市民最關心的議題之一。試想想,一個人若連立足之地也沒有,那有心情去關心其他的事?所以,小市民在工作收入站穩腳跟之後,就會考慮置業安居的問題。當然,如果工作收入僅足以一家糊口,想住舒服一點或者自置居所,就要盤算一下自己的負擔能力和積蓄,對收入微薄的家庭而言,租住一個廳房齊全的私樓單位或者已是奢望,但無論如何一家人總要有可以遮風擋雨的住所,故劏房可能是他們力所能及的唯一選擇,一家大細長期窩居在狹小的劏房,最實際的願望是能夠早日上樓入住公屋,以目前政府的建屋進度及輪候公屋人數量度,今年2月份的一項估計指出平均需要6年。譬如說一個住在劏房的小學生,或許要等到就讀中學後才有機會上樓入住寬倘一點的公屋單位,長期生活在狹隘的劏房空間令小朋友留下難以磨滅的心結,入讀中學時處反叛期更容易受外界唆擺變得憤世嫉俗,成為社會不穩的棋子,所以政府計劃壓縮上申請入住公屋的輪候年期,是一個極為明智的辦法,同時可以對社會達致理性和解起積極的作用。 事實上,現屆政府早前提出的明日大嶼及前不久再提出的北部都會區房屋發展計劃,當然有可觀的前瞻性,然而,就算發展順利,卻要等待最少十年時間才初見成效,因此,對現在已經窩居在劏房或破舊居所的家庭而言,在未來一段時間確實難以改善生活的環境,一些老人甚至要住到終老。 筆者不祇一次呼籲政府改善公屋的空置率,避免有屋無人住的不合理現象。因此,我十分支持參選特首的李先生提出了【公屋提前上樓計劃】,再加上填海做人工島及拓展北部都會區等計劃, 通過期望管理進一步匯聚香港人心, 大家努力建設創富,為大都會譜寫輝煌的新頁。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

26-04-2022

政府一直強調要早日通關,回復內外聯通,故第五波疫情回落,即急不及待宣佈恢復九國航班,並把航線熔斷禁飛期削減至7天,聞說金融、航空及外貿行業均表支持,並認為對外通關可帶動本港經濟回復云,然而,由於歐美各國早已放棄隔離檢疫,甚至躺平和病毒共存,故香港放寬對外通關措施,雖然可令部份行業迅速受益反彈。可惜因為入境檢疫措施屢次失誤,導致香港疫情一波又一波的大爆發,遭到市民惡評責難,而依靠內地來港旅客消費的酒店服務及餐飲業等,由於政府屢次即時收緊社交距離,生意一落千丈,甚至血本無歸,在國內設廠生產的香港廠家,遇上香港疫情爆發,北上處理廠務需要在內地隔離檢疫,付出時間代價不菲,至於內地投資者, 感覺香港疫控失敗, 自然減少來港投資或消閒,由此可證清零對香港經濟發展的重要性。 對地產行業而言,深港口岸暢通無阻至為重要,眾所周知,這些年來,一直有不少內地人員來港營商或工作,由於家屬居住需要及安排子女教育,許多人因此在香港擇居置業,特別是高鐵及名校區,一些初來對香港樓市陌生的,會優先考慮租住,故內地客租務, 自置居所及投資工商舗,已構成了香港樓市舉足輕重的佔比,也促進了本港經濟發展, 不少地產經紀是依靠和內地客打交道謀生。 然而,這兩年香港疫情屢次失控, 致深圳須嚴格實行隔離檢疫及暫停通關,更令內地人打消來港消閒渡假意欲,甚至乎取消原定居港發展的計劃,第五波疫情爆發之後,市場有不少特色豪宅積極放售,聞說多屬內地業主持有,現在他們寧願壯士斷臂,這和香港無法清零不無關係。 展望未來,香港經濟對內地的依存度不斷增加, 特區政府理應努力做好【清零】,為中港兩地暢順通關創造條件,從而促進本地整體樓市恢復健康發展。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

股樓分家?套股換樓成趨勢

19-05-2022

隨著距離措施逐步放寬,由4人一檯到目前8人一檯,相信稍後可以回復12人一檯,市面經濟運作復常下,相信本地經濟亦會盡快回復正增長,不過在近月樓市明顯轉趨暢旺的同時,奈何受外圍氣氛影響,本地股市持續頹勢,但股市淡靜,樓市卻穩步回升,「股樓齊升」的日子已難以復再,但在「股樓分家」下,或許套股換樓將成為未來新趨勢。 因受美國通脹壓力增加,美國聯儲局亦已明言未來兩個月的議息會議,將會再加息,加上俄烏緊張局勢未見放緩,未來環球股市仍然受壓,與此同時,內地疫情反覆,內地股市亦難見樂觀,綜合而言,相信未來一段時間港股依然低位徘徊。股市的吸引力早已大不如前,恆生指數更從去年2月3萬點以上高位,換言之過去一年多港股已大幅回落三成多,難怪個別股市投資者已尋找其他選擇。 事實上,股市持續疲弱下,加上盡管近年整體樓價亦有稍微回落,但整體跌幅亦只是介乎百分之五至八而已,基本上過去數年間樓市仍然是大漲少回格局,整體樓市依然平穩向上,買樓永遠是置業安居、投資致富,近年身邊亦有不少朋友選擇套股換樓,在目前剛需仍然存在,本地息口持續低企的環境下,加上樓市政策穩定,投資樓市肯定比投資股市更加「值博」。 加上近月一、二手樓市均明顯暢旺起來,雖說有個別二手盤口降價求售,但只屬少數,新近新盤市場熱鬧程度更是近年少見,六、七個新盤接續登場,按揭保險計劃的放寬,已令換樓市場重啟,勢必帶動樓價見底回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

cardimage

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

樓市辣招 引此為鑑 康文署「禁炒」成效有限

19-05-2022

第五波疫情逐漸減退,市面也遂漸回復正常!包括大家都可以到球場運動,舒展一下筋骨。經過疫情的教訓,大家可能比之前更注重身體健康,適量的運動是必須的!自然大家對康文署管理下的運動設施需求,肯定是有增無減! 筆者是標準足球迷,每周都會到康文署管理的球場,親身體驗到需求遠超供應。結果當然引來投機活動,球場的熱門使用時段往往被「場佬」佔據,並在網上放售,以一個為時90分鐘的足球場為例,官價是港幣168元,炒價由900至1200元不等,如果不想食炒價,早上七點開始發售七天後的時段,早上五點開始有人在球場外排隊,當然也可以在網上登入康體通,但成功登入的機會也很微,更不要談上成功搶到時段! 康文署當然受到壓力,他們的辣招也一浪接一浪。最初要求成功申請人必須親身到場簽名才能取場,現在要求申請人整段時間也必須在場,球場管理人員隨時可以在途中要求簽名。由於效果仍然有限,計劃再次加強,辣招取消親身到場購買,網上康體通也規定一個戶口只能接上一個手機。其實每一次加強辣招都令炒場人士的操作成本增加而已「在供應沒增加,需求卻不斷增加,供應追不上需求,這些辣招操作,只會將增加的成本由賣家轉嫁到買家身上!所以筆者可以預期球場的炒價只會因辣招而繼續上升!要徹底解決此問題,長遠而言當然是增加供應,但遠水不能救近火,問題就一直拖下去! 這些處境,這些對白,大家是否覺得很熟悉!跟房屋供應不足,政府就不斷「推出」各式各樣的「辣招」,結果令置業成本不斷上升,問題完全沒有得到解決!相反,買樓首期不斷因「辣招」而上升,反而令買樓成為有錢人的專利,必須有「父幹」才能上車,年青人連奮鬥的動力也減弱了! 要解決球場或房屋短缺,必須從增加供應方面著手!筆者發現不少學校也有球場設備,晚上熱門時段都是空置的,如果政府能推動及協調各學校,讓這些空置球場供校外人士使用,便可大大增加球場的供應!辦法總比困難多,筆者寄望新政府的新政策方向 - 「以結果為目標」能解決官僚簡化程序,能真正為香港市民創造幸福! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

cardimage

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日人置業剛性需求強勁

25-08-2020

筆者近年在東京及大阪經營不動產及土地開發項目,看到在疫情下逆巿上升的房地產成交量,近年因為東京奧運及大阪賭場關係,日本房地產投資熱潮強勁,但一直以來很多人認為這幾年日本的漲幅是來自海外國際投資客,會在奧運之後大量脫手導致房價爆跌,然而從過去幾個月的交易數字,就正正可看出來自日本當地的剛性需求(內需)強勁。 根據不動產流通機構東日本網站在8月17日發佈了關於首都圈不動產市場動向的調查結果,首都圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)的不動產交易量只有在4月份因為政府發布緊急命令,很多企業暫停營業、市民減少外出而明顯減少,自從5月起逐步開放後已經快速回升,6、7、8月份的交易量已經迅速恢復到過往水準,並且平均房屋的交易單價都有所上升。雖然國際疫情局勢尚未明朗,少了很多國際買家成交量,但其實本地剛需成交量還是足以支撐市場,也剛好證實了近年的樓價漲幅,並不單單只是靠國際買家支撐。 2020年已經來到了第三個季度,全世界依舊在新型肺炎的蔓延中度過。新型肺炎的影響下,全世界的經濟遭受到了前所未有的衝擊。8月17日日本公佈了2020年4-6月期的實質國內總生產(GDP),和前期相比下降了27.8%,也超過2008年金融海嘯下降17.8%的紀錄,成為戰後最大減幅。 根據政府公佈數字統計,個人消費下降8.2%,輸出下降18.5%,設備投資下降1.5%等,其中也公佈了住宅投資為下降0.2%。可見在眾多統計中,住宅投資的影響為最小,並且基本維持了和同期一樣的水準。根據7月28日ニッセイ基礎研究所發表了研究報告,在報告中估算了這次疫情下未來一年會受到影響最大的不動產市場關係者主要是酒店業、都市商業設施、其次是辦公室、郊外商業設施,而租賃住宅與物流設施並列,將會是受到影響最少的。 住宅投資已經成為了投資主流,這次疫情也並未給日本樓市帶來負面影響,價格依舊在穩步上升,強勁的租賃市場給投資者帶來穩定的租金收益,也成了了此次疫情中日本人的投資避險首選。 自日本4月進入緊急事態宣言開始,很多投資客將目光從民宿房轉向收益房,尋求穩定。但是有一些投資客卻大量購買民宿公寓及民宿一戶建,他們相信以旅遊為發展重心的大阪在開關之後會有大量的遊客來日旅遊。大阪在疫情期間,房價不降反升,也說明大阪的投資前景非常可觀。新出臺的go to政策也是日本為旅遊業的復蘇打下了基礎。同時2025年的萬博以及正在建設中的賭場仍在持續穩定的進展中。 大阪近年漲幅超大,很多人認為是海外資金的炒作。自從日本不允許入關以來,日本房產成交量不降反升。各大公司紛紛拿銀行提供的超低利息貸款投資房產,可見日本本國人對於日本房產的自信心。查詢www.c21-Tokyo.com 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

cardimage

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

cardimage

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

樓價重返去年初水平 醞釀下一波樓市升浪

29-03-2022

雖然第五波的疫情還未過去,不過幸好近日確診數字已顯著回落,相信今一波疫情亦將要過去,回顧過去兩年多的疫情變化,第五波疫情的嚴重程度確實令人感到意外,表面染疫人數已超越110萬人,實際染疫人數更有機會已超越300至400萬人,並已帶走7000多人的生命,情況確實令人惋惜。 再者第五波疫情亦令本地經濟,以至樓市、股市均帶來一定的衝擊,正如財政司司長早前的預告,相信第本季度本地經濟難免會再次出現收縮,股市已率先出現極大的波動,恆指一度跌至18415點的6年幾新低,近一星期才稍為反彈至22000點以下的水平,但距離第五波疫情前的約25000點仍有一段距離。 至於樓市的情況,最新差餉物業估價署公布上月私人住宅樓價指數,最新樓價指數報382.1,按月顯著下跌2%,是近年來單月最大的跌幅,整體樓價指數已經連跌5個月,並已跌至自去年1月以來的13個月新低,其中大單位的跌幅就更加明顯,按差估署的數字,最新D及E類單位(即實用面積為1076平方呎以上單位)的樓價指數,更已跌至自2017年10月以來的近5年低位。 換言之目前整體樓價,特別是細單位的樓價已跌至去年初的水平,而大單位更已跌至4、5年前的低位,相信大家亦明白樓價整固是基於近月整體成交量大幅回落,成交減少業主自己需要割價求售,相信整體樓價已調整至一個相當吸引的水平,個別買家亦已趁機入市「執平貨」。 總括而言,目前股票已由18000幾點反彈兩成,直逼22000點的水平,4月21日放寬社交距離措施,大市放寬下,樓市明顯回暖,二手成交無論是太古城、黃埔花園均出現搶盤的現象,其他屋苑成交上升,個別優質盤口有多客爭奪,未來消費券的出台及保就業數百億元注入市場,四月必定反彈式大旺市、加上「波叔plan」之下,按揭保險上限放寬,1200萬元以上物業、最高可借960萬、以1500萬成交相等按揭成數最高可達六成四,過千萬成交定必倍數增加。 筆者:世紀21 Q動力總經理 楊永健先生

cardimage

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

© 2022 - C21 Hong Kong Limited 世紀21香港有限公司 牌照號碼 C-004508 私隱政策 | 免責聲明