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柯興捷

世紀21富山地產

行政總裁

通關加強內循環,緩減港樓下行壓力

10-05-2022

美國3月份通脹率高達8.5%,疊加制裁俄國促使能源價格狂飆,迅猛的通脹迫使美聯儲唯有不顧後果加息及縮表,將債、股市及樓貸爆破的風險置之不理,看來決定背後必有玄機。

另一方面,俄烏戰事繼續有蔓延跡象,烏克蘭周邊國家蠢蠢欲動,波蘭總統杜達率先宣佈波烏兩國再無邊界,明顯是為肢解及吞併烏土鋪路。制裁俄國同時令歐洲低收入家庭即時擔心連麵包也吃不飽,在這樣惡劣的氛圍下,港人要擴大與發達國家的貿易和投資,必會是事倍功半,蒙受損失的概率也大增。

環球經濟動蕩不止,反而是我們國家提出的內循環經濟更適合香港人大力拓展,剛於上星期日高票當選下任特首的李家超早已強調通關對接內地是他首要工作之一。相信他一定會力爭優先深港通關,開通南來北往的兩城市民往來。


現在香港的疫情已告緩和,更有專家預告不久後每天確診宗數將回落至雙位數字,為深港通關創造有利條件。一旦成功深港口岸通關,一潭死水的遊客購物區便可以最快程度得到改善,生意大增。

雖然環球加息壓力大增,但通關之後香港商鋪價格在零售業需求帶動下,料可走出低谷,成交續增也令投資者信心回復,從而穩定舗價良性發展。

與此同時,豪宅成交量已回落了一段頗長時間,通關後內地客重臨香港增加居住需要,可以提振本地豪宅的轉換率,促進高端及工商鋪物業的交易,改善物業市場的景氣氛圍。

雖然環球政經續磨擦,中美更在進行激烈的金融較量,但西方國家沒收俄人私有資產,動搖世人萌生信心問題,再次在資金回報或安全作抉擇,香港小市民自置居所祇要量力而為,遇低入市,是一個不錯的決定。

筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷


28-06-2022

候任執政團隊的名單中,筆者注意到主管土地發展及房屋的兩位局長都是擁有豐富相關資歷的政務官,今時今日願意加入【熱廚房】必定是有抱負,想有作為解決香港市民的居住困境,至於續任局長的鄧炳強及曾國衛,是紀律部隊的核心人物,有他們努力不懈的除暴安良,今天社會秩序才可回復太平。 隨著社會法治彰顯,要實現香港經濟恢復,關鍵要點是深港早日正常通關,我一直留意社會上有部份意見領袖反復表示香港是國際金融中心,因此必須優先處理對外通關,以確保中外人員交流暢順,故每當疫情回落,便急急催促港府放寬海外人士入境檢疫措施,導致之後一波又一波的疫情來襲,亦因此導致深港正常通關一直流產,淪為空話。 幾乎肯定特首李家超非常認同深港通關的迫切性,除邀得盧寵茂醫生出任醫務衛生局長外,同時情商前食衛局長高永文加入行政會議,兩位俱是2003年香港非典肺炎的抗疫領軍人物,一定可以為香港政府的治疫方略作出實質貢獻,盧醫生履新前更長時間主理港大深圳醫院,熟悉深港兩地的檢疫準則,在人脈溝通方面亦起作用,故樂觀感到兩地回復正常通關,已不再是遙遙無期。 國務院疫控部門一直強調【外防輸入,內防擴散】的必要性,過去不少港人感到不明所以,總是埋怨外遊返港需要多天隔離檢疫,亦有一些專家不理會全民躺平的社會成本,以隔離檢疫妨礙旅客訪港為由,主張疫情緩和即放寬海外來客檢疫措施,高呼可提振本地消費,結果事與願違,作為香港遊客核心購物區的銅鑼灣及尖沙咀,至今大小空置鋪位隨處可見,足證祇有讓內地旅客無需過度檢疫進出深港口岸,香港市面消費才可逐漸回復,相反,精簡檢疫措施亦有利促進跨城經濟活動,為吸引優秀專材來港創造有利條件,共謀香港經濟發展。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

21-06-2022

香港經濟疲弱,是不爭事實,尚幸本地通脹溫和,同比升幅僅2%左右,確實沒有加息必要。然而港美幣值存在聯繫匯率機制,現在美國啟動加息猛藥,希望壓低該國嚴重的通脹,措施力度是三十年來最猛烈的一次,美聯儲更高姿態預告至2023年底,利率將上調至3.8厘。 在美元的國際影響力及高息吸引之下,香港目前縱使財政儲備充沛,也祇能暫時延緩資金流走速度,稍後港美息差逐漸拉闊,香港被動加息在所難免。 樓市方面,最近供樓息率已微升,觀察H按供款,2020年時按息是2.50厘,現在是1.88厘左右,平心而論,目前加息不算嚴重,祇是香港人習慣了超低息供樓罷了。事實上,早在2003年香港發生沙士事件後,當年歷史性低息是2.3厘,經紀同業高呼【供樓平過交租】,當然,那時候的樓價和今天有天淵之別,所以今天輕微加息,例如由較早前的按息1.5厘升至最近的1.88厘,以500萬的樓貸計算,供款便增加了接近1000元,打工仔若沒有加薪,就得硬著頭皮從平常開支省吃儉用支付。 美國這次以抗通脹為由啟動加息,不少人認為該國通脹起因並不是經濟過熱,而是源起於供給側通脹,較早前是新冠疫情導致物流供應鏈失常,及至俄烏戰爭開打,美國更草率聯合歐盟制裁俄羅斯,才引致環球能源及糧食供應價格飆升,因此,正本清源的解決方法並非加息而是要和俄羅斯盡快達成政治妥協。 筆者思前想後,美國這一輪加息背後目的是否陰謀論者指的【剪羊毛】?我想還是留給各位讀者自行判斷吧! 至於香港樓市,啟動加息當然會影響樓價,特別是現在經濟低迷,不少有資金壓力的業主是願意割價套現,這時候如果有足夠資金,多看幾間商鋪,豪宅或中小住宅,的確有機會發掘筍盤平貨。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

14-06-2022

過去美國強大,祇要一聲令下,全球幾乎所有國家都不敢不從,然而,近期美國連續主辦了幾次國際會議,例如東盟和拉美國家兩個峰會,卻有不少受邀國家藉詞缺席,就連太平洋小國所羅門群島,也不顧以美國為首的五眼國家的警告,執意和中國締結安全協議,上述已經發生的事件,足顯示美國已今非昔比,從始不能祇憑實力地位懾伏其他國家,就連彈丸小國也不行。 美國除國力衰退之外,經濟上又開始實施縮表和加息,可惜至今並未達到預期效果,剛公佈5月通脹率同比升至8.6%,美股岌岌可危,然而,為了達到壓低通脹,美國6月再加息的機會極高。西方再下一步臭棋,現在俄烏戰事延續已令歐盟飽嘗通脹之痛,同盟各國集體進入滯脹年代。 香港的經濟情況也不樂觀,疫控管理不妥當以致疫情一波又一波爆發,令到深港通關遙遙無期,連成立了幾十年的知名大型零食連鎖店優之良品也要被迫結業,這是一個危險警訊,希望即將接任的特區管治團隊盡快採取有效辦法壓止疫情。 事實上,過去每當疫情緩和,政府屢以連通國際為由優先海外通關,然後通過施加財政手段,向市民派錢刺激消費,借助'打雞血'創造經濟復活假象,過了不久,由於再發生社交群組感染,全港陷入另一波疫情高峰,將早前靠派錢起動的經濟打回原形,結果令不少中小企幾經折騰後死心放棄經營。 現在遊客購物區的空置鋪位差不多佔了總數一半,尖沙咀柏麗大道鋪位月租大減至5萬元,仍有不少單位待租。站在一個經營者而言,縱使租金昂貴卻有數可計,最重要是有足夠客流。 故筆者建議縱使日後疫情退卻,應該繼續外防輸入,以達到對接深港通關條件為目標,繼而吸引內地旅客重臨消費,達到真正重啟香港經濟的效果。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

07-06-2022

應對新冠疫情及經濟衰落,美國祭出無限量寬托市,終於招致迅猛的通脹,近月美國接連錄得接近9%的通脹率,食物及能源價格更狂飆,倒迫美聯儲緊急落重藥進行史上第二次量化緊縮,希望把通脹壓低,理論上是可行,但還須實施驗證,會否有如早前制裁俄羅斯一樣,以為將俄國踢出Swift系統便可使俄羅斯屈服,誰不知俄國祭出天然氣盧布結算令,除了穩住盧布幣值之餘,更刺激歐盟物價狂漲,經濟惡化為滯脹,還不止,今年冬季歐洲人恐怕要過苦寒的日子。 美國試圖以量化緊縮兼加息雙管齊下壓制通脹,如意算盤是否可以打響?其實美聯儲局也沒有十足信心,故現階段每月祇從資金市場抽走475億美元及提升息率,其實是擔心加息縮表幅度若過大,會刺破美股市及爆破樓貸次按。 然而香港的資金池依然十分充裕,貨幣供應總量維持在16萬億港元以上(4 / 2022),所以美國加息目前對供樓中的香港人影響有限,加上中小型住宅單位一直存在剛需,雖說近期有不少中層人員移民賣樓,但職位空缺卻可提升原低一級的人員補上,故亦創造一批獲得升職加薪的港人可以上車或換樓,成為接力入市穩定樓價的新力軍。 事實上,美國現在加息同時縮表,是否肯定可以湊效壓低本身通脹又不致於刺破美股泡沫,甚至能夠如願洗劫其他國家資產,其實存在不少變數,何況“天然氣盧布結算令”一旦成功取代“石油美元”,美元的國際影響力便會更加削弱,不少投資者把稀缺的香港住宅視為避險資產,加上特區政府手上仍有強大的穩市措施可以動用,故美國縮表加息,對香港樓價的衝擊,遠比其它國家及地方輕微得多。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

加息、開關前樓市膠著 宜趁機執平貨

12-07-2022

七月又是加息月,美國聯儲局將於月底再次進行議息會議,市場已普遍預期今個月美國勢必加度大幅加息以對抗通脹,當然今年以來美國已先後三度加息,累計加息一厘半,不過香港銀行仍然未有跟隨加息,香港幾時加息仍需視乎本地資金的情況及同業拆息變成,加息周期開始,難免會影響買家的購買意慾,市民入市心態自然變得審慎。 與此同時,因應近月疫情仍然反覆,相信距離中港恢復正常通關仍有一段距離,缺乏內地資金的進場,加上早前旺市已消耗一定的購買力,缺乏內地新客源下,短期內市場的購買力確實稍稍回落,令近月的樓市出現膠著的狀態,一手市場交投仍然平持平穩,但整體二手成交量卻已顯著放緩,相信在加息及短期未能通關的陰霾下,樓市仍然膠著。 當然隨著新政府上場,市場對新政府在加快房屋供應亦有一定期望,新政府亦已表明,未來土地發展以至房屋供應,將達至提速、提量、提質、提效,相信整體未來供應會遂步提高,積極推展樓市穩步前行。 綜合而言,短期內樓市或許仍然膠著,二手整固期仍會持續,不過除非整體經濟環境出現逆轉,因應在過去兩年疫情下,整體新樓動工量減慢,未來新樓落成量勢必減少,供不應求下樓價大跌機會不大,同時亦難以出現顯著回升,事實上在現階段樓市仍然膠著,個別業主或許需要急於求售而減價招徠,加上移民潮下市場上整體二手放盤量增加,放盤增加叫價平穩,用家可以趁機入市執平貨,隨時可以以低於市價購入「心頭好」。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

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吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

投資策略 知易行難 物業長線 安居致富

30-06-2022

筆者最近被問及最多的問題,莫過於是否買樓入市良機?不少是上車的年輕人,或是想改善居住環境的換樓客!背景當然是近期經濟氣氛欠住,俄烏戰爭及疫情令全球通脹升溫,利息趨升。又有不少報導指美國政府可能出現衰退,跟著美股大跌,美元狂升,令日圓及其他貨幣大跌,金融風暴又若隱若現? 香港因英國推出BNO移民計劃,令大家身邊不少親友離開香港,一下子令全港的物業市場蓋上不明朗的因素,自然令人感到迷惘!每個人置業都有不同原因,如果是正在每月交租的自用者,在香港置業肯定是首選。1000萬以下物業只需10%首期,而且租金肯定比利息支出高,供款大部份都是還本金,即是儲蓄。雖然少了錢消費,但對年輕人來說肯定是好事。對於換樓人士,或多或少都有投資成份,但相比其他投資領域,也絕對安全很多。 在外匯市場,一個消息已經可以使匯價大上大落,所以外匯交易從來都只是適合年輕人,股市、債市、貴金屬等等,也是經常大幅波動,筆者也交過不少學費。在不同的投資領域中,物業投資未必是獲利最多的,近年炒賣Bitcon等加密貨幣,可以獲利的幅度及速度,肯定比物業投資快,但隨之而來的風險也非常高。一般人都只會將部份資金投入這類高風險投資產品。物業投資卻擁有長線保值抗通脹的特性,一般投資者都可以放心投資。 投資必定涉及風險,物業投資也不例外,筆者一向認為,若要買樓香港是首選,但若在香港已有一定資產,就必須考慮分散投資,尤其是在當今局勢,歐美會否制裁中國或香港,也非絕無可能。但買海外樓如隔山買牛,風險也不少,「唔熟唔買」,所以筆者暫時只買澳洲及英國物業。對筆者來說,物業升值當然好,更重要是租金的現金流,這有助平穩未來香港收入的不確定性! 所以,每位讀者都有不同背景,為不同原因而置業,長遠都有助大家安居致富,而且買樓可說是睡覺也不用擔心的投資,相比其他領域安心又安全! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

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李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

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楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

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鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

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楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

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