cardimage

柯興捷

世紀21富山地產

行政總裁

美國加息割韮菜,港樓價恐慌跌過頭?

13-09-2022

美國聯儲局主席鮑威爾剛於上周四發表重要演說,表明為了要把美國通脹壓服回到2%,將會堅定不移的推進收水及加息,要美國人有心理準備失業人數回升,同時加息也會令美國家庭負擔額外增加,更多美國人甚至出現財困。

然而,這一波凶猛的美國通脹,遠因較早前是美元濫發,近因則是美國發動去全球化,因而導致商品物流及能源成本無序上升,而俄烏陷入拉鋸戰局,影響全球糧食及石油暢順供應,因而使西方發達國家通脹瀕臨失控,也恰好成為美國繼續加息的堂皇正大藉口。

事實上,美元是國際最主要流通貨幣,因此美國加息及收水,對環球資金流動的確舉足輕重,但鮑威爾表明美聯儲加息是基於美國自身利益,而美聯儲加息的首要任務是制服美國國內的通脹,使盡快回落至2%的理想目標,換言之,美聯儲將不會考慮加息對其他國家及地區的確實需要,例如我國才公佈8月居民消費價格指數(CPI)按年祇升了2.5%,通脹率相當溫和,確實沒有加息必要。可惜其他國家由於經濟規模弱小,資金撤走回流美國令被撤資國家資產價格失去承接跌跌不休,導致一場環球金融危機迅速展開,作為東北亞發達經濟體之一的南韓,近期股市暴跌,外匯儲備及外貿表現入不敷支,看情況趨勢,這個美國同盟國或再成為被割韮菜的頭盤祭品了。


美國的如意算盤是藉著連串緊密加息制服通脹,筆者相信成功不易,因為過程中會令美國人遭到嚴重金融損失,重創美國股市及債市。況且成敗另一關鍵是俄羅斯在全球能源發揮去美元化是否能夠取得成功。最後是歐洲這個冬天實在太冷了,有機會令歐洲人回復理智,因此美國的降服通脹大計,分分鐘要被迫半途而癈,那麼,現在就預期港樓大跌回到解放前,香港人是否想多了!

筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷


06-09-2022

我國自秦漢以來已有私人土地所有制,擁有土地的小地主可以躬耕自食,有大量土地田產的豪強更可藉租地給農戶耕作收取田租,所以除非朝代更迭,否則地主擁有的土地一般以私人財產傳承給予子孫親人,後代得以繼續收租過活。現代人流傳【有土就有財】的說法,清楚指出土地業權和財富之間的關係。 香港人多地少,加上一直受到環境保育等條例約束制肘,使政府拓展住屋用地寸步難行,住宅用地因此尺金寸土,位在市區黃金地段的店鋪,估值更加是天文數字,業權擁有者視之為會生金蛋的鵝,通常祇租不賣,非必要時絕不輕言割愛。 不過,由於店鋪按揭成數一般祇有估值4成,普通人限於財力,所以大多傾向買入可按較高成數的住宅單位,除了作自住之外,住宅出租的回報也穩定,吸引不少人投資住宅收租,然後等待物業累積可觀升幅,再考慮是否出售財息兼收,海內外的富人,在香港買入大量各類物業收租投資,見慣不怪。至於一般略有積蓄的香港市民,大多希望擁有最少兩個住宅單位,其一自住,另一收租,退休後可以靠收租過無憂生活。 香港住宅樓價受供應不足所抬棒,一直高踞不下,直至近月美聯啟動加息收水,才引致香港按揭息率急升,部分業主因預期後續加息難以負擔,因而決定減價去貨套現,然而市場成交量大幅縮減,特別是個別中高級豪宅,或因座落地點荒僻偏遠,又或者發展商溢價過高,結果市面錄得一些半新豪宅(樓齡約5年)大幅蝕讓個案,個人認為不足以代表整體樓價的跌幅。筆者提議大家多參考市場公認有代表性的大型住宅樓群的成交價,這些屋苑因為需求多和有穩定的承接力,跌幅更有可信性。 雖然香港樓市在加息陰影籠罩下有繼續下行壓力,但買家一樣可以化危為機,在市場上尋找超跌的低水筍盤,畢竟,這些單位的樓價跌幅動輒以百萬元計,相比加息帶來的額外利息負擔,兩者差距不可同日而語。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

30-08-2022

香港回歸至今,仍然有不少人對國家缺乏認同感,去年開始更受到BNO移英的蛊惑,至今據說已有十多萬港人,一家大小出走移居英國。影響所及,就連香港的名人及高官也紛紛呼籲要想辦法挽留人才。 其實香港人大舉移民海外,過去也先後發生多次,然而,歷次移民潮卻沒有預期般令香港出現嚴重的人才荒導致經濟衰退,反而因為走了一批中層人才,帶給另一批更年輕的基層在職人員,得到更快的升遷機會,並且為社會帶來積極風氣及改變,成為香港新的發展動力。 事實上,那些因意識形態衝突最終決定遠走他方尋求理想生活的香港之子,讓他們親身體現海外的生活,或有一天會覺醒意轉心回。這就說明為什麼目前有三十多萬加藉華人對香港不離不棄,继續工作生活的原因。 筆者傾向吸引人才來投比起挽留一些去意已決的更實際,世界上很多國家備有吸引人才的計劃,遠的不說,就以一河之隔的深圳,過去的幾年,為了吸引高層次的人才,市政府設有獎勵補貼、收入稅務優惠,更耀眼的是設立各項年輕人才安居計劃,為外來人才提供租屋和置業的優惠和便利。香港政府大可借鑒及參考。 要吸引高層次的人才樂意來港發展,最直接及實惠的方法莫如提供置業優待。例如來港就業的優才人員不須等候取得永久居民的身份,祇須在香港工作居留超過三年,便可以和香港永久居民一般享有首次置業的印花稅率,假如置業後至成為香港永久居民期間決定賣樓套現,必須先行補繳買家印花税和從價印花稅,並且售樓所得賺價須另繳交利得稅,筆者以上建議祇是拋磚引玉。 此刻特區政府及社會各界積極尋求吸引人才的方法,正和我聚餐中的一群優才生給出一致的答案,就是給他們和香港永久居民一樣的置業待遇。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

23-08-2022

環球高通脹,物價及能源費用狂飆,香港受惠國家穩定物資供應,物價升幅尚算可控。然而,加息周期來臨,但經濟卻繼續疲弱,市民收入減少,大家更關心的是傍身錢是否足夠,置業的事自然冷落了。 香港樓市呆滯,商界呼籲政府減辣甚至撤辣,而政府的反應卻似有所保留。的確,樓價高踞多年,現在若再回落多一些,似乎更有利市民入市置業,有助紓緩社會階層矛盾,不過,若然樓價跌幅失控,一樣影響市民放棄置業,或對本港的支柱產業做成無法挽回的創傷,不可不防。 然而,除了解除雙倍印花稅之外,政府應有不少方法可以消減物業交投的障礙。誠如各界人士最關心的基層市民居住及置業境況,由於收入的局限,縱使樓價一千萬元以下私樓, 可申做九成接揭,但近期經濟差市民收入普遍下降也更多人過不了壓力測試,因此,要住得寬敞一點唯有選擇樓價較平的舊式唐樓。 其實,除了唐樓置業起點低之外,樓齡超過25年的居屋單位看來條件更優於唐樓,舊居屋基本上有互委會授權的管理公司負責大廈管理及清潔,而且設有升降機,可免老人家及小孩外出行樓梯之苦,公眾地方有較合理保養而且位置多屬純住宅區,出入居民都是街坊,並不會如唐樓林立的老化區一般龍蛇混雜。 事實上,這類樓齡略高的居屋,大廈保養及周邊規劃比起舊區內的唐樓更有性價比,甚至比一些大型舊式私人屋群毫不遜色,可惜由居委會制定的資助房屋擔保期卻一直堅守樓齡25年內的居屋才可以獲批銀行9成半按揭的安排,超齡居屋的綠表買家只可申造最多樓價6成的按揭。然而目前樓齡超過25年的居屋為數甚多,幾乎遍及全港十八區,若政府能從善而流延長擔保期的話,必可增加一大批【大件夾抵食】的二手居屋單位供應,讓眾多收入微薄的基層市民可以多一個自置居所的選擇。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

16-08-2022

佩洛西訪台後,美國隨即發起芯片四方聯盟,希望組合日、韓及台積電聯手壟斷全球高端納米芯片發展。之後通過法案為美國芯片製造業提供520億美元補貼,從而支持美國芯片產業達到絕對領先地位,至此為中美角力拉開進階序幕。 我國作為世界兩強之一,對此等針對我國的政策自然不會視若無睹,一於我打我的,就在上周六,5家巨型央企同時宣佈從紐約股市主動退市。分析指仍有的130多家在紐約上市的中概民企,稍後若全部決定退市,必將嚴重削弱美國資本市場的國際地位和發展。 香港這幾年來被受美國惡意批評及打壓,並且取消了最惠待遇,加上新冠疫情至今揮之不去,經濟一直低迷疲弱,然而,這一波中概股在美國主動退市,卻為香港帶來希望曙光,因為這些中概股大概率會效法中移動在港及內地同時上市。 中概股在香港上市優勝之處是因為本港實行普通法,國際投資者駕輕就熟,可更方便處理投資及法律事宜。況且香港作為中國對接國際的金融中心,今後在集資活動扮演的角色更加重要,尤其在國際融資方面,相信國家從今將積極鼓勵國內知名企業加快來港發行人民幣債券集資,以方便國際投資者加入參與,而對香港而言,外來資金是投資增量,發行人民幣債券也可吸納本港游資,減少資金流走至其他高息地區。 事實上,投資可帶動本地經濟增長,現在香港經濟呆滯不前,政界名人提議內地市民來港置業免除雙倍印花稅,地產代理界普遍支持,認為可以促進交投及穩著樓價跌幅。然而,亦有聲音認為本港樓市高位橫行多年,現在隨著環球經濟不景回調,反而可以為虛高的樓市去除過量的泡沫,有利市民置業和促進樓市日後更健康的發展。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

劈價盤湧現 用家宜趁機「執平貨」

30-08-2022

近月樓市兩極化的現象愈見明顯,近月一手新盤市場持續暢旺,整體新盤銷情的持續理想,8月份的新盤銷售更創下自去年5月以來的近15個月新高,不過與此同時,整體二手市場交投持續淡靜,個別較心急出貨的業主只好減價放售單位,令市場湧現一大批「減價盤」、以至「劈價盤」,加上個別「移民盤」出現,整體二手樓價持續整體,個別成交價更出現「一個平過一個」的現象。 隨著早前銀行已陸續調高新造按揭的按息上限,香港調高最優惠利率的機會亦已大大提高,加息臨近下購買力變得審慎,二手樓市顯著受壓,樓價亦拾級而落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算,過去一年整體樓價指數反覆回落,盡管按樓價指數而言,過去一年整體樓價跌幅只介乎5.5%而已,但已跌至自2020年2月以來近兩年半低位,實際上個別地區的跌幅亦已一成以上。 無可否認,近期二手市場成交中,錄得不少蝕讓成交,當中包括不少持貨僅3年,額外印花稅徵稅期結束便隨即沽貨離場,現時這批持貨3、4年的短期轉售大多都要蝕讓離場,不少入伙數年的「半新樓」,大多均需要面對跌價的現實,同時間整體二手成交價不斷「尋底」,沙田第一城兩房入場價由年初500萬元,進一步跌至目前400多萬元,馬鞍山兩房亦已跌至500萬元,太古城兩房亦已不用950萬元。 加息周期開始,大部分準買家憂慮利息增加影響還款能力,但準買家應積極準備當加息幅度放緩時便可把握時機入市,加上現時樓價跌至相當吸引的水平,對於用家而言,確實可以考慮於現階段趁機「執平貨」,基本需求下,每年均有一批買家需要上車或是換樓,隨著樓價回落至吸引水平,大批劈價盤湧現,確實是用家入市好時機。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

cardimage

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

監管代理25年 法例改革宜加速

15-09-2022

剛剛收到地產代理監管局慶祝成立25周年的請柬,監管局由1997年成立至今,筆者都見證其成立及發展,回想97以前,地產代理良莠不齊,服務水平非常參差!往往為消費者所垢病,加上在90年代,樓價升幅驚人,資訊不對稱,代理擁有更強的影響力,也很容易受到利益所蒙蔽,隱瞞自己的身份參與炒賣,甚至挺而走險,從中食價,令買賣雙方有所損失!除非涉及刑事可以報警處理,其他糾紛消費者往往投訴無門,民事訴訟涉及龐大法律費用,令他們放棄投訴。 地產代理監管局的成立,無疑是廣大市民的後盾,既擁有調查權,也可以制訂代理必須執行的執業指引,無疑令代理行業走上更專業的道路,掃除過往不少嚴重醜習,令市民得到更佳的保障。 不過,監管局的成立及運作,是根據地產代理條例(香港法例第511章)的規定,這法例在1997年跟其他一大堆法例,趕在主權移交時通過實施,當中難免有些考慮欠周詳,何況法例已經歷時25年,定期檢討才能與時並進!例如在97年,中學只是五年學制,所以當年規定是中五畢業便符合發牌學歷要求,應該改為中六畢業便是理所當然。當年立法時,海外置業並不流行,沒有為此著墨也很自然。結果出現不少無牌人士從事海外物業銷售,買家保障成疑,也需從速立法改正!作為從事此行業超過30年的「老餅」,可列出很多可以改善的細節,但廣大讀者未必有興趣! 但有個大原則,卻是具翻天覆地的改變。現行的法例是容許雙邊代理的模式運作,代理一方面代表買家,同時又代理業主,但買賣雙方難免有利益衝突,代理要持平去對待雙方是非常困難的事,甚至是觀點與角度的問題。筆者也曾經見到不少代理同時被買家投訴偏幫業主,而業主又投訴代理偏幫買家,兩面不是人。 要代理的工作做得好,必須釐清其工作責任,這種含糊不清的角色有礙代理質素進一步提升!根據筆者記憶,1997年立法時就雙邊代理角色也曾有不少爭論,業界對實行單邊代理很有保留,認為會影響交易的速度及交易量,間接令佣金上升,最後政府妥協保留雙邊代理,而業界也支持部份條例刑事化,政府便順利在回歸前通過法例! 此一時彼一時,監管局成立已經1/4個世紀,也許是適當時間再為法例作出詳細的檢討,令代理質素更上一層樓! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

cardimage

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

cardimage

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

cardimage

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

cardimage

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

© 2022 - C21 Hong Kong Limited 世紀21香港有限公司 牌照號碼 C-004508 私隱政策 | 免責聲明