cardimage

柯興捷

世紀21富山地產

行政總裁

樓價跌足兩成多,你心動未?

25-10-2022

施政報告幾乎沒有提到遞減辣招,這讓代理業界感到非常失望。然而,是次樓市急凍,觸發點是美國利率急升,通過聯繫匯率的傳導作用,迫使香港加息遏止資金流走,現在美國通脹高燒不退,疊加俄烏戰況升級,想入市尋寶的市民也得再三思量,看看局勢發展才作定斷。

上周,極度看淡香港樓市的美國高盛投行發表預測指香港樓市至明年底或累跌3成,這判斷自當有他們的理據。然而,前線地產經紀近日匯報多區放售樓盤中,已出現一些放售價比高峰回落超兩成的割價盤,在差不多同時間亦有兩位資深投資朋友先後向我報捷,各自購入低市價接近兩成的住宅單位,其一是一個連花園的舊樓特色單位,成交價低於一千萬元,樓齡接近六十年了,朋友認為該單位樓價偏低導致租金回報高,而且估計未來獲發展商垂青收購機會大,即使短期內沒有收購,有穩定的租金收入,還是進可攻退可守,況且現時股債市風急浪高,將存款全投定期,卻不可對沖貨幣風險,因此決定繼續將一定比例的資金投入樓市,繼續物色願意割價及有重建價值的單位,特別是位處豪宅地段的舊樓,貪地積比未有用盡。

在筆者看來,好像高盛這類高大上的投行分析也祇表示明年底樓價或累跌三成,現實是一些放售中的樓盤價已比高峰期回落幾乎兩成了,回落差價遠超加息產生的額外供款。況且買家若認真還價,經紀居中落力協調下,買家就不需夜長夢多,即時落實擁有。

還有更值得留意的是,傳聞中國正醞釀重新審視入境措施,這可由內地航空的國際航班復飛增班看出端倪。往來香港和大灣區一旦改善,兩地人員來往必會增加,刺激香港經濟谷底回升,配合優才置業,趁樓市低迷自置居所,確實有望打破目前樓市呆滯困局。

筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷


29-11-2022

重要的事說三遍,何況特區政府一再重申居住問題是政策重中之重!就基層市民置業,由於私人物業樓價高企,首期訂金及月供款項不菲,再加上現行供樓壓力測試,許多家庭縱使儲夠首期,但礙於供款額或需要組合多名家庭成員共同供款,至於年輕小家庭,倆夫婦外出工作謀生,家裏小孩子交託菲傭照顧,或由退休父母幫帶小孩,基於收入所限,往往一家大小擠在一個陝小單位生活,然而,租樓始終不是長遠計,夫妻收入卻高於申請公屋上限,希望住大啲又不想負擔太重,過去抽居屋就成為唯一希望。 今時今日,房委會每年推出了一定名額的白居二計劃,讓抽中的合資格人士可以在公開市場購買不須補地價的二手居屋,例如剛公佈今年的配額合共4500個,抽中人士在同一時間進入市場揀選單位,結果睇樓客突然增加,叫價合理的單位迅即被吸納,其他放售業主見睇樓增加,便收窄議價空間,然而,持居二購買證的客人又擔心加息增加供款,大多數不願追價,於是做成一半中籤者置業落空,怨聲載道。 其實,部分市民積極申請白居二,最主要目的是通過犧牲樓齡換取更大的居住空間。其實樓齡略高的居屋或公屋的保養許多比舊區唐樓還好,可惜房委會制定的資助房屋擔保期卻一直堅守25年內的居屋才獲批9成半按揭,超齡居屋就算白居二買家也只可申請最多6成按揭,因而令持證買家卻步。 業界多年以來,一直倡議政府與銀行磋商擔保期修訂,藉此改善基層家庭通過低起點置業改善生活空間,然而,過去政府不聞不問,現屆政府卻予人實務惠民的形象,相信許多市民和筆者都希望官方對居屋擔保期作出合理的修訂,給市民多一個低門檻的置業切入機會。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

22-11-2022

習主席偕夫人現身G20及亞太經合組織,為全球經濟帶來希望曙光,也讓各國領袖視線可以短暫離開俄烏戰事的困擾,大家把目光重新投放到推動經濟復原的工作,而習主席在鎂光燈下不再戴上口罩與多國元首會面寒暄,更讓國人聯想不久後疫控或有轉機,未知是否啟示我國在抗疫藥物已有重大的突破?如果屬真,那麼,未來的日子就是苦盡甘來,全國人民都在熱切期待這一刻的早日降臨。 這些年, 香港人越來越多在內地特別是廣東省添置樓房居所,準備作為退休養老之用,因此大家對國內樓市發展也日益重視,對於前不久某大型房地產民企出現資金鏈斷裂,一般認為除了需要整改營運手法之外,民眾更擔心的是會否因此出現大量的爛尾樓,令已支付首期訂金置業的百姓血本無歸。幸好央行適時推出了救市16條,專家形容是我國今年內對房地產的最大支持措施,估計大致上可將爛尾樓損失最大程度弱化。 至於香港樓市, 隨着一波接著一波的加息潮,叠加環球政治環境及通脹危機未有轉機。一部份小業主顯然過分看淡樓市的前景,意决繼續止損離場,樓市因而錄得個別恐慌性劈價成交。拖累其他放售樓盤爭相下調議價空間,香港樓市目前已形成下行趨勢。中原指數顯示跌幅接近15%,這個跌幅還不包括滯後的成交數據。如無意外,美聯儲在12月中將再加息,大概率香港樓價還會有調整出現。 目前整個地產代理業虧損嚴峻,大集團已落實裁員減舗的實際瘦身行動,物業市場泛濫著悲觀的情绪,可幸巨大的跌幅已引起了聰明買家轉投二手樓尋寶。筆者覺得现在是持货過量的投資者減持套現的又一逃生門。因市場有人劈價亦有另一些人趁低撈底,也讓敬業的經纪抖起精神,力爭業績挽回淘汰出局的厄運。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

15-11-2022

美國的股市,日本的債市及中國的樓市,是經濟專家認同的世界經濟三大泡沫。到目前為止,美國股市縱使在聯儲局連串野蠻加息下,道瓊斯指數依然反覆在高位企穩,未現崩潰跡象,應該歸功於美元霸權的威力。 日本債市息率一直徘徊在零利率或負利率之間,除了日本人大力認購之外,真的令人難以理解。不過,日本人口老齡化及經濟疲弱,似乎難有好轉機會,到底日本債市會不會爆破?繼續加息應該是更嚴峻的考驗! 中國樓市卻是我國人民非常關注的事情,中國民間傳統上都深信【有土就有財】的說法,特別是內地民眾的投資工具選擇比較少,置業是一種簡單的藏富方法,富人喜在全國各大城市到處置業,平民百姓通常在家鄉自置居所,如果離家到城市謀生,累積一定積蓄就考慮在城市自置居所,安排仍在鄉間居住的家屬搬到城市居住,子女可以入讀質素較佳的城市學校。若問收入較好的民眾,許多家庭隨時有兩三套住房在手。改革開放以來,我國經濟持續向好,特別是一線城市,樓房價格升幅以10倍甚至百倍計,因此形成樓泡隱憂。直至這幾年,國家擔心中美角力下,樓泡無序爆破重創全國經濟,因此刻意執行一些刺破樓泡的措施,例如香港人熟悉的恒大房地產,資金鏈斷裂,可幸國家及時處理,可望妥善解決財務危機及建成樓房交付買家,通過有關執法機構有序刺破泡沫,應可防止樓市崩潰。 香港人熱衷置業,樓市交投活躍,早年流行摸貨短炒,炒家獲利不菲。自實施遏市辣招和供樓壓力測試之後,住宅物業炒風基本絕跡,樓泡輕微,直到近期,香港追隨美國加息,個別住宅因業主財困劈價大幅蝕讓,上周傳出奧運站凱帆軒兩房單位懸崖式跌價至690萬元成。比對去年同類較高層單位曾以約950萬元成交,此跌幅會否掀起漣漪效應?短期內應該有答案吧! 事實上,當日政府果斷推出遏市辣招,除壓制了樓價瘋漲之外,也無形中刺破醞釀中的特大樓泡,否則今天香港樓市恐遭終極爆破,成為大鱷的美味獵物了。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

08-11-2022

自美國上任總統特朗普以來,執政黨皆積極推行經濟去全球化,並利誘或脅迫一些高端製造業去美國設廠生產,從而更牢固掌控核心技術和重振美國的實體經濟。然而,由於生產成本高昂,轉美國生產必削弱產品的競爭力,因此去全球化行動成效不彰,至今未能擊倒中國經濟。 祇不過,雖然去全球化的計劃泡湯,但確實改變了部份貨品原先行之有效的生產供應鏈,製造業本土化也導致進口原材成本增加,再加能源價格大漲,傳統的製造業大國例如德國、日本及韓國產品必須加價,致出口訂單銳減,出入口貿易由順差變為赤字,以往這些貿易盈餘國家皆樂於買入美債保值收息,現在則恰恰相反,需要不斷拋售美債以彌補巨大缺口。 環球經濟迅速滑落,幸好香港經濟泡沫早已刺破,恒生指數由2018年1月的30515點輾轉回落至上周五的16161點,跌幅超過50%,同時因為香港樓市一直受制到遏市措施及供款壓力測試的制肘,故雖然受到美聯儲掀起的連串加息衝擊,估計整體樓價由最高點回落了約10~15%左右,樓價下調卻不虞崩潰。 誠如最近中國證監局高層呼籲投資者不要對賭香港的產經,中國二十大已推選由習主席等七常委接力領導國家未來,大局已定後經濟發展當然是優先推動的事項,香港作為我國內外循環的交匯城市,祇要做好超級聯繫人的角色,做好中國金融中心的功能,香港經濟絕對可以搭上中國經濟再出發的順風車。 11月初至今,多國總統要人爭相到訪北京,德國總理朔爾茨來華更取得空巴140架大單,突顯了中國是再啟動環球經濟不可或缺的火車頭,而深港口岸封關至今,內地民眾已累積了可觀的來港置業需求,加上本港最近推出了吸引人才的置業優惠政策。因此,長遠去看,香港住宅需求依然穩好,一俟經濟復甦,樓市交投必將轉活。 筆者:世紀21富山地產 行政總裁 柯興捷

港息或許最快明年中見頂

23-11-2022

香港加息周期展開,隨著供樓人士負擔增加,買家入市心態自然變得審慎,因應美國聯儲局仍採取相當進取的加息步伐,本地銀行體系結餘亦已回落以1000億以下的水平,相信未來一段時間,香港銀行仍會跟隨美國加息,當然按過去兩個月的經驗,香港加息步伐仍會遠低於美國加息,過去八個多月加息累計六次加息,累計加息3.75厘,而期間香港銀行只是將本地最優惠利率輕微調高0.375厘,而隨著美國通脹放緩,相信香港息率最快明年中見頂。 新近世紀21研究部就過去半世紀,綜合美國、以至香港的息口變化,過去美國息口的變化主要是跟隨當地通脹的走勢,當通脹上升,聯儲局自然需要通過加息來冷卻過熱的經濟,因應目前美國通脹與聯邦基金利率有一定的差距,相信在明年年中前,美國聯儲局仍然需要維持加息以應對通脹,當然期間的加息步伐會因應期間通脹變化。 至於息口何時見頂,當然現階段仍然難以確定,關鍵因素是俄鳥戰事對環球通脹的影響,但樂觀而言,相信是明年年中之前聯邦基金利率或會再加息1厘至1.5厘,預期當利率升至約5.5厘的水平,到時聯邦基金利率與通脹處於接近水平,美國息口或會見頂,期間香港息口亦會相應提高,但加息幅度仍然有限,相信明年中香港銀行最優惠利率或會升至6厘的水平,實質按揭利率仍會處於低水平。 不過相信大家亦明白,隨著近月美國通脹已稍稍放緩,市場亦已預期下月美國聯儲局亦會稍為減慢加息步伐,而事實上隨著加息步伐放緩,近月無論美股以至港股均已顯著回升,投資氣氛改善下,對樓市亦會有一定的支持作用,相信如果港息可於明年中見頂,整體本地樓市亦可望於明年初見底,到時二手成交量亦會有所回升。 筆者:世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

cardimage

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

樓價急跌,成交大減 政府宜為樓市加動力

01-12-2022

本周地產成交的新聞,幾乎全部都是利淡消息,業主劈價、蝕本賣樓、代理行減舖炒人等等,也有不少聲音要求政府減辣,甚至完全取消辣招。筆者相信政府既不想樓價急升,也不想樓價急跌,香港大概有一半家庭擁有自買物業,樓價大跌對社會消費也帶來負面影響,加上地產的產業鍵牽涉甚廣,樓市不景對社會各行各業帶來很多負面影響! 筆者認為政府調整辣招只是時間問題,當今政府收到的統計數字明顯有延後的問題,官方只錄得10%以下的跌幅,政府自然認為幅度少,其實在市場人士都知道跌幅應該已達15%或以上,而且跌勢非常急,有業內人士估計至年底,跌幅可能達到20%。跌價大而且急,會大大打擊買家信心,又會進一步推遲置業決定,令樓市產生惡性循環。筆者只希望政府應主動收集更新更準確的市場資料,及時作出精確決定,以免將來更難挽救! 除了辣招以外,筆者亦關心政府會如何調整房屋相關政策,以達至社會更和諧,更穩定!在樓價調整的背景下,推出更多鼓勵政策,協助首置客上車,例如厘印費多年來都沒有隨通脹調整,一個500萬的上車盤,厘印費已達15萬,令首期由50萬提升至65萬,筆者建議將500萬或以下樓價的物業其厘印費減至$100,其他房價的厘印費也應相應減低! 隨著居屋的樓齡越來越大,超過政府擔保期的物業就越來越多,白居二買家為了可以做到925(9成按揭及25年供款期),可選擇的樓盤越來越少,變相推高了白居二的成交價。以最近馬鞍山錦豐苑為例,一個可以做925的432呎單位成交價達到403萬,而一個不可以925的431呎單位,成交價只是315萬,兩者之間往往相差15-20%,所以政府也應該延長居屋的擔保期,讓白居二買家有更多選擇,也有助壓低居屋的二手價。 最後,因應香港有不少年青人移居外地,需要補充各方面的人才,筆者也建議重新開放投資移民,將投資金額提升至3000萬,並將物業納入投資範圍內,以往怕會推高樓價,現在1000萬以上物業市場像一潭死水,不用顧慮會推升樓價有很大的影響了! 筆者:世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

cardimage

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞?

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 作者:楊官華(華記) 世紀21中華物業(香港、日本、澳門)創辦人

cardimage

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚 須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出,地產代理企滿街,近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題,在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度,地產代理街頭拉客所造成的滋擾,已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上,不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來,從業員日益感受到市民的歧視及偏見,這種「一竹篙打沉一船人」的做法,對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平,筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長,在此強烈譴責該類型過火的行為,亦希望各位持牌代理自律。眾所周知,每一個地產代理需要經過嚴格的考試,並受到地產代理監管局的監管,行業、公司內部亦有一套行為守則,要求從業員遵守,但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人,然而平均每月成交宗數只有數千宗,意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」,但作為專業的從業員,無論「市好」、「市靜」,均需要展現應有的專業質素。 筆者相信,有不少持牌代理在收入不如預期情況下,部分持牌人將此作為兼職,每逢大型新盤推出時「客串」登場,甚至有的為了「搶客」,採用人海戰術,將前線團隊擴大,並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚,令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝,每當業內出現負面的消息,將會影響整個行業,亦令一些無辜的同業被受牽連,多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法,加強新盤巡察,以杜絕眾多「冒牌」代理,從而提升前線人員的質素,當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

cardimage

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認,今年樓市相當困難的一年,在過去的第五波疫情下,令今年上半年,無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成,幸好近月疫情已顯著緩和,盡管中港通關仍然「遙遙無期」,不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨,二手註冊量已經連升3個月,回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」,同時間新盤市場持續熾熱,發展商推盤攻勢一浪接一浪,新盤貨如輪轉,4月份新盤市場賣1000伙,5月份賣1500伙,期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上,今年2月份二手註冊量只有2500多宗,3月份已回升至2800多宗,受惠於4月21日社交距離放寬,4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗,5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在,踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘,換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘,雖然香港仍未跟隨美國加息,但市民入市心態難免變得審慎,相信未來一段時間,二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」,要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱,不過近月新盤市場仍然持續活躍,大盤一個接一個,近日亦接連有新盤命名,相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐,始終需要追固今年第一季失去的時間,整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言,或許今年是過去數年暑最相當困難的一年,綜合今年首5個月的一、二手市況,截至目前為止,今年新盤銷售至今只有約3500宗成交,預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交,較去年上半年的8680宗急跌近四成,二手市場跌幅亦不遑多讓,首5個月整體二手註冊量只有17500宗,預計整體上半年只有22000宗,較去年上半年的33000宗,大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱,一手貨如輪轉。

cardimage

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理

© 2022 - C21 Hong Kong Limited 世紀21香港有限公司 牌照號碼 C-004508 私隱政策 | 免責聲明