息口走勢不明朗 剛性需求集中上車盤

16-03-2023

近月一、二手樓市顯著回穩，市場亦預期整體樓市可踏入小陽春，奈何隨著美國息口走勢出現變化，加息陰霾再現，因應美國通脹仍然高企，美國聯儲局主席新近更重申持續提高聯邦基金利率目標是必要的，目前距離將通脹拉回至2%水平還有相當距離，未來數月間美國或需要持續加息以應對通脹，相信今年內美國仍會處於加息周期，加上近日本地銀行同業拆息回升，相信稍後香港銀行亦需再度跟隨美國加息。 再者近日美國矽谷銀行(Silicon Valley Bank，SVB)倒閉事件後，連帶歐洲瑞信亦出現危機，環球金融體系的穩定情況再度備受關注，亦令未來息口走勢增添不明朗因素，相信美國息口於短期內見頂的機會已大大減低，金融市場再添波動，買家購買意慾亦難免受金融體系不穩定而影響，特別是豪宅市場買家，今年年初豪宅市場一度轉趨活躍，近月已稍稍出現放緩現象。 盡管如此，近月新盤市場依然熱鬧，加上上月底財政司公布新一年財政預算案，將中低價物業的首置從價印花稅稅率調低，無論對一、二手市場成交量均帶來刺激作用，不過整體而言，近月一、二手市場均集中於中低價的物業，反映市場對上車盤物業仍有一定的剛性需求，因此近月銷情較突出的新盤物業均集中於中低價的上車盤為主。 總括而言，在加息陰霾再現下，買家入市意慾自然受到影響，不過市場上對中低價的上車盤仍有一定的剛性需求，無論是從新盤市場的超額情況以至二手市場交投轉趨活躍，市場對中低價物業有一定的需求，經歷去年下半年樓價出現整固，自用買家應把握現時的用家市場，趁機入市「執平貨」。 筆者：世紀21香港有限公司 行政總裁 吳啟民

吳啟民 先生

世紀21香港有限公司

行政總裁

財政預算續赤字 樓市復常保收益

02-03-2023

上周財政司司長陳茂波發表其新一年度的財政預算案，赤字達到$1,398億（已計入政府發債收入），遠超預計的$563億赤字，差額達到$835億。 當中賣地收入$711億，比原先預計少了$489億，印花稅收入也比預計少了$460億，只有$670億，單單這兩個項目的缺口共計已經$949億。換句話，只要這兩個項目合乎政府預算，，政府的赤字預算就會符合預期，不會超標。展望未來一年，地價收入預算回升至$850億（+20%），而印花稅收入預算上升27%至$850億！香港政府的財政一向倚靠地產及金融，樓市股市暢旺，土地有價，出售土地收入高而相關印花稅也自然水漲船高。 由於去年底國內復常通關，為樓市打入一支大大的強心針，樓價也見底回升，預算案內也就沒有對樓市「辣招」動手術，只是對首置客的印花稅作輕微寬減。$300萬細價樓印花稅由$4.5萬元減至$100；而$400-900萬減幅約2成，最多約$70,000元，相信對樓市沒有太大刺激作用！ 相反，預算案中說明會推動投資移民計劃，雖然購買房產並不會計算入要求投資的類別之中，但根據上次經驗，一旦取得移民資格，不少人都會選擇在港置業作居住用途。由於去年施政報告推出措施，合資格人才在港居住滿七年，取得永久 居民的身份後，就可以退回早年購入物業時付多了的「辣招」稅。對於這類投資移民，就可以採用「先徵後退」的方法，不用一定等到七年後才置業！筆者覺得這對樓市有一定幫助，除了投資移民之外，也有不少一直在港留學然後留港工作的「新香港人」，過往滿七年就會置業了！ 根據香港政府統計處發布了一篇人口普查主題性報告，在2021年這種「新香港人」有63%居於私樓，居住於公屋的有28%，而資助房屋為6%。同期全港人口居於私樓的只有52%，而公屋及資助房屋比例是30%及16%。明顯地「新香港人」的經濟實力較強，隨著投資移民計劃及「搶人才」、「搶企業」的推動，越來越多「新香港人」通過不同的計劃來港居住，對香港的私樓市場，帶來實質的需求。 香港政府的財政預算，已經連續4年出現赤字，在審慎理財的大原則下，樓市需要回復正常才能穩住財政，所以預計「新香港人」对香港各方面都有好處，相信 也會陸續有來！ 筆者：世紀21奇豐物業顧問行 主席及行政總裁 李峻銘

李峻銘 先生

世紀21奇豐物業

主席及行政總裁

日元急跌是好是壞？

06-07-2022

筆者正在北海道小樽市旅遊，沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清，用香港信用卡支付旅遊的衣食住行，感覺性價比特別高，原因日圓匯價近日急跌，看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告，重申日本將繼續保持貨幣寬松政策，並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢，自新冠疫情以來，日元兌美元已經跌去23.9%，這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下，日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響？首先來看日本國內受到日元貶值的影響，因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲，通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響，對比2012年的日元匯率，當時1美元兌80日元，今天已是1美元兌133日元，日元貶值近70%，可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產，造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關，美債跌的越多，日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策（大量印銀紙），但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息，並且在去年11月就開始啓動縮減購債，並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策，同時也受到俄烏戰爭影響，全世界能源短缺，加劇了通貨膨脹（滯脹）投資不動產，租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村（Integrated Resorts）的實施法案，廢除賭場禁令，正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市，終於在2021年9月28日，大阪府知事吉村洋文召開記者會，正式選定由美國美高梅（MGM）和歐力士（ORIX）共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃，賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外，還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円，賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店，預計在2030年前開業，根據發表的提案內容表示，每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村，每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後，旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業，同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口，隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家，對於民宿，旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用，惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說，不動產租金收入回報提升，絕對是一個無可錯過的機會！ 作者：楊官華（華記） 世紀21中華物業（香港、日本、澳門）創辦人

楊官華 先生

世紀21中華物業(日本、香港、澳門)

創辦人

冒牌代理混水摸魚　須嚴打保專業

08-06-2017

近期每逢有新盤推出，地產代理企滿街，近月一幕「經紀圍客」的片段成為市民茶餘飯後的話題，在網上錄得超過10萬點擊率。站在普通市民的角度，地產代理街頭拉客所造成的滋擾，已到去令人反感、討厭的地步。 在網絡上，不少網民以「乞丐」、「丐幫」、「街霸」、「喪屍」等字眼起形容地產代理。長久而來，從業員日益感受到市民的歧視及偏見，這種「一竹篙打沉一船人」的做法，對大部分充滿熱誠、安分守己的同業極不公平，筆者作為業內一份子感到痛心。 本人作為香港專業地產顧問商會會長，在此強烈譴責該類型過火的行為，亦希望各位持牌代理自律。眾所周知，每一個地產代理需要經過嚴格的考試，並受到地產代理監管局的監管，行業、公司內部亦有一套行為守則，要求從業員遵守，但仍有不良份子做出一些「踩界」的行為。 目前監管局最新的持牌代理人約37,000人，然而平均每月成交宗數只有數千宗，意味著有數萬名依靠佣金收入為主的地產代理「食白果」，但作為專業的從業員，無論「市好」、「市靜」，均需要展現應有的專業質素。 筆者相信，有不少持牌代理在收入不如預期情況下，部分持牌人將此作為兼職，每逢大型新盤推出時「客串」登場，甚至有的為了「搶客」，採用人海戰術，將前線團隊擴大，並聘用大量「冒牌」代理混水摸魚，令業內的專業形象「插水」。 正所謂樹大有枯枝，每當業內出現負面的消息，將會影響整個行業，亦令一些無辜的同業被受牽連，多年來苦心經營的形象毁於一旦。筆者在此敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局嚴厲執法，加強新盤巡察，以杜絕眾多「冒牌」代理，從而提升前線人員的質素，當發現違規行為應以嚴懲。 鄺志輝先生

鄺志輝 先生

世紀21物業(將軍澳)

董事總經理

二手微熱 一手貨如輪流

06-06-2022

無可否認，今年樓市相當困難的一年，在過去的第五波疫情下，令今年上半年，無論一、二手成交量均較去年顯著回落三、四成，幸好近月疫情已顯著緩和，盡管中港通關仍然「遙遙無期」，不過相信大家亦期盼著最好時刻的來臨，二手註冊量已經連升3個月，回升至每月4000至5000宗的二手「微熱狀態」，同時間新盤市場持續熾熱，發展商推盤攻勢一浪接一浪，新盤貨如輪轉，4月份新盤市場賣1000伙，5月份賣1500伙，期間6月份可達2000伙。 連月來無論一手、二手市場均拾級而上，今年2月份二手註冊量只有2500多宗，3月份已回升至2800多宗，受惠於4月21日社交距離放寬，4月份二手註冊量顯著回升至3700多宗，5月份二手交投更逼近5000宗的近9個月新高。 盡管加息陰霾仍然存在，踏入6、7月份美國聯儲局已預告將分別再加息半厘，換言之在暑假結束前美國息口將調高一厘，雖然香港仍未跟隨美國加息，但市民入市心態難免變得審慎，相信未來一段時間，二手註冊量或會維持每月4000至5000宗的「微熱狀態」，要回升至去年初每月6000宗以上成交或許有一定困難。 二手微熱，不過近月新盤市場仍然持續活躍，大盤一個接一個，近日亦接連有新盤命名，相信未來數月間發展商仍會加快推盤步伐，始終需要追固今年第一季失去的時間，整體一手新盤市場仍會如輪轉。 總括而言，或許今年是過去數年暑最相當困難的一年，綜合今年首5個月的一、二手市況，截至目前為止，今年新盤銷售至今只有約3500宗成交，預期整體上半年亦只會有5000至5500宗成交，較去年上半年的8680宗急跌近四成，二手市場跌幅亦不遑多讓，首5個月整體二手註冊量只有17500宗，預計整體上半年只有22000宗，較去年上半年的33000宗，大幅減少33%。期望下半年的樓市可以維持二手微熱，一手貨如輪轉。

楊永健 先生

世紀21 Q動力

總經理